深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文說明

深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則PAGE99深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文說明1總則1.0.1《深圳市城市規(guī)劃條例》第三章第十二條明確指出：“市政府制定深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則，作為城市規(guī)劃編制和規(guī)劃管理的主要技術(shù)依據(jù)。”1997年，深圳市人民政府頒布了《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（SZB01－97）（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）），用以指導(dǎo)全市的城市規(guī)劃和管理工作，對于城市合理有序地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)發(fā)揮了重要作用。而在城市的快速發(fā)展過程中，城市面臨新形勢、新問題和新的發(fā)展目標(biāo)對城市規(guī)劃工作提出了新的要求。在此條件下，深圳市自2002年開始，對1997年以來執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則開展了從結(jié)構(gòu)體系到具體內(nèi)容上的全面修訂工作，修訂工作主要針對以下形勢的變化而進(jìn)行：（1）深圳市提出了建設(shè)國際化城市的發(fā)展目標(biāo)，要求進(jìn)一步完善城市功能、提高城市環(huán)境質(zhì)量、改善城市的各類設(shè)施條件。（2）中國加入WTO后，市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變對城市規(guī)劃工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和法制化提出了更高要求。（3）城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移和特區(qū)外快速城市化，要求盡快消除目前存在的特區(qū)內(nèi)、外“二元”結(jié)構(gòu)現(xiàn)象。（4）深圳市教育、文化、衛(wèi)生及民政等職能部門推行的一系列行業(yè)改革，要求城市規(guī)劃工作與之相協(xié)調(diào)。（5）近年來國家對《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范進(jìn)行了修訂，需要與之保持一致?！渡钲谑谐鞘幸?guī)劃條例》第一章第四條規(guī)定：“城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)遵循可持續(xù)發(fā)展原則，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)保障社會公眾利益，體現(xiàn)社會公平原則；城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)遵循節(jié)約用地、合理用地的原則?！弊裱渡钲谑谐鞘幸?guī)劃條例》所確定的上述原則，針對城市發(fā)展形勢和目標(biāo)的變化，完成本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的修訂工作。1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則是依據(jù)國家、廣東省相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合深圳市的實(shí)際情況制定，既注意保持與國家強(qiáng)制性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)一致，又充分考慮深圳市場經(jīng)濟(jì)相對超前發(fā)展等特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)實(shí)可行性，并通過征求各有關(guān)部門的意見與其它行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相協(xié)調(diào)；另外，在編制中還參考借鑒了美國、日本、香港及臺灣等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的同類技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以求盡可能與國際通行標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則接軌。本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則所依據(jù)的國家和廣東省技術(shù)規(guī)范主要有：《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》、《全國土地分類》（試行）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《廣東省居住小區(qū)技術(shù)規(guī)范》、《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》、《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《石油庫設(shè)計(jì)規(guī)范》、《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》、《人防工程設(shè)計(jì)規(guī)范》、《人行地道設(shè)計(jì)規(guī)范》、《地下鐵道設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》、《公路設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》、《生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)》、《城市污水處理工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》、《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》、《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》等。1.0.3本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則是指導(dǎo)深圳市整個市域范圍內(nèi)城市規(guī)劃編制和管理活動的技術(shù)依據(jù)。為了促進(jìn)特區(qū)內(nèi)、外整體協(xié)調(diào)發(fā)展，提高特區(qū)外的城市建設(shè)水平，只在少數(shù)條款內(nèi)容中針對特區(qū)內(nèi)外的差異性制定不同規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，大部分條款都體現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的統(tǒng)一性。本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則適用于深圳市的全部行政轄區(qū)，不僅是指導(dǎo)編制深圳市各層次規(guī)劃的技術(shù)依據(jù)，而且其它與城市規(guī)劃相關(guān)的設(shè)計(jì)和管理活動也必須遵照執(zhí)行。1.0.4本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則是在匯總和提煉國家和廣東省有關(guān)城市規(guī)劃的技術(shù)規(guī)范以及其它行業(yè)規(guī)范中與城市規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上制定的，主要包括以下幾方面內(nèi)容：（1）對上述規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深化和具體化的內(nèi)容。（2）適應(yīng)深圳城市發(fā)展階段和水平、在上述規(guī)范基礎(chǔ)上提高了規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。（3）上述規(guī)范中未做明確規(guī)定、根據(jù)深圳實(shí)際情況進(jìn)行了補(bǔ)充完善的內(nèi)容。（4）與上述規(guī)范一致、在實(shí)際工作中需要經(jīng)常應(yīng)用以方便操作的內(nèi)容。由于本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則并沒有涵蓋各類技術(shù)規(guī)范中與城市規(guī)劃相關(guān)的所有內(nèi)容，在實(shí)際工作中若無法從中找到明確的規(guī)定或依據(jù)，應(yīng)按照國家、省和市現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)和其它強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定執(zhí)行。1.0.5本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則是由深圳市人民政府批準(zhǔn)并頒布實(shí)施，按照審批權(quán)與解釋權(quán)相統(tǒng)一的原則，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的解釋權(quán)歸屬深圳市人民政府。第一部分城市用地

2城市用地分類與標(biāo)準(zhǔn)2.1城市用地分類2.1.1科學(xué)的用地分類是促進(jìn)城市土地合理使用的重要基礎(chǔ)工作。在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（90版）和（97版）中，針對深圳規(guī)劃管理工作的特點(diǎn)和城市建設(shè)現(xiàn)狀，先后兩次制定了適用于深圳的“城市用地分類和代號表”。但是，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）的“城市用地分類和代號表”中的一些用地類型的劃分和界定已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的需要。本用地分類是在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”的基礎(chǔ)上，遵循適應(yīng)深圳特區(qū)內(nèi)、外整體協(xié)調(diào)發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展以及生態(tài)保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展等要求的修訂原則，參照相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合深圳市近年來的規(guī)劃實(shí)踐而制定的。2.1.2城市用地分類以土地的使用功能作為分類的主導(dǎo)因素，兼顧用地的使用目的、出讓方式及所有權(quán)屬等相關(guān)因素。在編制本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則時(shí)，充分考慮到深圳土地管理體制的要求，協(xié)調(diào)分別由國家建設(shè)部頒布的側(cè)重于城市建設(shè)用地分類的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）與由國土資源部頒布的側(cè)重于非建設(shè)用地分類和管理的《全國土地分類》（試行）兩個標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合深圳城市用地的實(shí)際利用情況，力求用地分類的科學(xué)性和針對性，在規(guī)劃和土地管理的實(shí)際工作中具有很強(qiáng)的可操作性，并能與兩套各有側(cè)重的國家用地分類標(biāo)準(zhǔn)基本銜接。2.1.3本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則將城市用地分為大類、中類和小類三個層次，共11大類、53中類、80小類，以反映城市用地的實(shí)際情況，滿足城市規(guī)劃、地政管理及規(guī)劃研究等工作使用的需要。在前期調(diào)研和《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）的檢討工作中，“城市用地分類和代號表”的11大類用地的基本框架得到了規(guī)劃編制、規(guī)劃管理及地政管理部門的充分肯定。為了保持城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)在使用上的延續(xù)性，新的城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)仍然保留了11大類用地的基本框架結(jié)構(gòu)，僅對一些中類和小類用地類型根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行了調(diào)整。與國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）10大類用地的結(jié)構(gòu)相比，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中的“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”（C類）和“政府社團(tuán)用地”（GIC類）之和相當(dāng)于上述國標(biāo)的“公共設(shè)施用地”（C類）。因此，新的用地分類標(biāo)準(zhǔn)也繼承了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中“城市用地分類和代號表”與國標(biāo)具有很強(qiáng)可比性的優(yōu)點(diǎn)。2.1.4在編制不同層次的規(guī)劃以及在規(guī)劃管理、地政管理和規(guī)劃研究的不同環(huán)節(jié)中，對城市用地的分類要求的深度不同，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中確定的大類、中類和小類的三級用地分類體系，可適應(yīng)城市規(guī)劃管理工作中對用地類型不同深度的要求。因此，在實(shí)際工作中，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃及管理工作的性質(zhì)、內(nèi)容及深度的具體要求，采用本“城市用地分類和代號表”中的全部或部分用地類別。在確定一個從土地使用權(quán)權(quán)屬或功能地塊角度不能再細(xì)分的地塊的用地性質(zhì)時(shí)，如果地塊上包含有兩種或兩種以上獨(dú)立占地的主要用地性質(zhì)或使用功能時(shí)，在確定地塊的用地性質(zhì)時(shí)應(yīng)按照本“城市用地分類和代號表”，通過并列列舉各用地類別來描述該地塊的用地性質(zhì)。2.1.5為使各用地類型具有較好的識別性，便于用地類型在規(guī)劃圖紙及相關(guān)文件中的使用，本“城市用地分類和代號表”使用英文字母與阿拉伯?dāng)?shù)字混合型代號。大類用地的代號采用用地類型名稱英文譯名的第一個字母；中類用地和小類用地的代號分別在大類用地代號后增加1～2位阿拉伯?dāng)?shù)字，形成新的代號來表示。為了保證適用本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則“城市用地分類和代號表”中各用地代號的系統(tǒng)性，本次修訂工作對用地代號重新進(jìn)行了連續(xù)的編排。應(yīng)用《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”編制的所有規(guī)劃成果（包括城市總體規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、法定圖則和詳細(xì)藍(lán)圖等），在后續(xù)的規(guī)劃實(shí)施過程中仍然沿用《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）的“城市用地分類和代號表”（參見附錄一）。本“城市用地分類和代號表”中同層級用地類別之間存在著并列關(guān)系，而在大類——中類——小類這個層級序列上，存在著一個大類包含若干并列的中類、一個中類包含著若干并列的小類（部分中類用地沒有再細(xì)分小類用地的情況除外）的邏輯關(guān)系?！俺鞘杏玫胤诸惡痛柋怼敝懈鞔箢愑玫氐闹形拿Q、英文名稱及代號匯總?cè)缦拢河玫仡愋椭形拿Q代號用地類型英文名稱居住用地RResidentialLand商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地CCommercialandServiceFacilit政府社團(tuán)用地GICGovernmentandCommunity工業(yè)用地MIndustrial倉儲用地WWarehouse對外交通用地TIntercityTransportationLand道路交通用地SRoadsandSquares市政公用設(shè)施用地UMunicipalUtilities綠地GGreenSpace特殊用地DSpecially-designatedLand水域和其它非城市建設(shè)用地EWaterbodiesandOthernon-urbandevelopmentLand2.1.6“城市用地分類和代號表”（表2.1）已就各類城市用地的代號、名稱和范圍作了規(guī)定，以下按順序說明。1、居住用地（R）（1）“居住用地”（R）劃分原則的說明注重“居住用地”內(nèi)涵的多功能性和概念的整體性?！熬幼∮玫亍痹谟玫胤诸愔袃H是一種用地類型，但是為了有利于完善居住配套設(shè)施以方便居民生活并提高居住區(qū)環(huán)境質(zhì)量，從規(guī)劃編制、實(shí)施到管理的一系列實(shí)踐工作中都是將各類必須的居住配套設(shè)施、綠地在一定服務(wù)半徑范圍內(nèi)與住宅用地有機(jī)結(jié)合起來整體考慮和布局，形成一個涵蓋住宅建筑物、居住配套設(shè)施、住宅區(qū)綠地等不同功能建筑與設(shè)施的多功能居住區(qū)。多年有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)形成了一定的理論，國家規(guī)劃行政主管部門也出臺了專門的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93），對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要指標(biāo)進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定。因此，綜合性的“居住區(qū)”概念已經(jīng)很成熟。在用地分類中，將整個居住區(qū)都界定為“居住用地”，即“居住用地”中包含了實(shí)際用途是商業(yè)（如居住區(qū)配套的肉菜市場、商店、維修店等）、綠地（如居住區(qū)小游園、小區(qū)綠地等）的用地，不是一個純粹的僅僅指住宅用地的概念。這個思路在國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中得到了充分體現(xiàn)。在國家標(biāo)準(zhǔn)中，“居住用地”大類下按照不同居住配套完善程度及環(huán)境質(zhì)量劃分了4個中類用地，每一中類下細(xì)分了“住宅用地”、“公共服務(wù)設(shè)施用地”、“道路用地”和“綠地”等四個小類。《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）的“城市用地分類和代號表”中對居住用地的分類也考慮了居住用地中涵蓋的多種不同實(shí)際用途的設(shè)施，但是在居住用地下的中類和小類的組織和架構(gòu)上采用了不同方式，即將配套設(shè)施用地、住宅區(qū)道路用地和住宅區(qū)綠地作為獨(dú)立的中類，與按照建筑類型、配套完善程度和環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所劃分的3個住宅用地中類（即“一類居住用地”、“二類居住用地”和“三類居住用地”）并列。在適用該分類標(biāo)準(zhǔn)的過程中發(fā)現(xiàn)，上述分類方法存在一定的邏輯混亂的問題。這主要表現(xiàn)為在城市分區(qū)規(guī)劃層次上，3個住宅用地中類所代表的用地實(shí)際上已經(jīng)涵蓋了居住區(qū)中附屬的配套設(shè)施、綠地和住宅區(qū)道路用地等，即反映出3個住宅用地中類在實(shí)際適用過程中出現(xiàn)了對“配套設(shè)施用地”、“住宅區(qū)道路用地”和“住宅區(qū)綠地”等3個用地中類的包含關(guān)系，從而影響了規(guī)劃的準(zhǔn)確性?！熬幼∮玫亍敝蓄惖膭澐殖浞挚紤]了與國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）的協(xié)調(diào)，注意與城市規(guī)劃建設(shè)實(shí)踐的緊密結(jié)合，并充分反映了居住區(qū)建設(shè)中住宅類型、居住配套方式、配套內(nèi)容等方面的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢。承接《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“居住用地”的分類思路，并結(jié)合深圳住宅建設(shè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，將“居住用地”按照住宅建筑類型的不同劃分為“一類居住用地”（R1）、“二類居住用地”（R2）、“三類居住用地”（R3）和“四類居住用地”（R4）等四個中類，并取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“居住用地”大類下劃分的“配套設(shè)施用地”、“住宅區(qū)道路用地”和“住宅區(qū)綠地”等3個中類?！熬幼∮玫兀≧）”下四個中類的劃分充分考慮了深圳住宅建設(shè)的現(xiàn)狀和住宅建筑形式、土地權(quán)屬等特征。目前，深圳的住宅建設(shè)除了歷史遺留的農(nóng)村居民和已通過土地征用等途徑轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用竦脑r(nóng)村居民，按照有關(guān)政策在宅基地上建起的獨(dú)棟多層樓房形式的住宅以外，還有城市居民住宅和單身宿舍，城市居民住宅按常見的建筑形式可分為單元式住宅和獨(dú)立式住宅兩種。上述四種住宅建筑在土地權(quán)屬、開發(fā)方式及建設(shè)形態(tài)等方面存在著顯著的差異，因此以上述原則為指導(dǎo)將“居住用地”劃分了4個用地中類。（2）關(guān)于“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明“一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區(qū)的業(yè)主共有居住區(qū)的土地使用權(quán)。從住宅的建筑形式區(qū)分，深圳現(xiàn)狀建設(shè)的城市居民住宅又包括獨(dú)立式住宅和普通單元式住宅兩種。獨(dú)立式住宅的數(shù)量很少，主要是以低層別墅的形式出現(xiàn)；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨(dú)立式住宅和單元式住宅形成的住宅區(qū)是經(jīng)過規(guī)劃由開發(fā)單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設(shè)施。以上述兩類建筑形式為分類標(biāo)準(zhǔn)，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。具體而言，“一類居住用地”是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施、并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下?！岸惥幼∮玫亍焙w了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設(shè)施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導(dǎo)地位。根據(jù)用地供應(yīng)日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設(shè)3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。為了更好地適應(yīng)詳細(xì)藍(lán)圖或居住區(qū)規(guī)劃的編制工作的要求，在“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類下分別包含了6個用地小類。在住宅區(qū)建設(shè)中，“一類居住用地”和“二類居住用地”內(nèi)除了分別建有獨(dú)立式住宅和單元式住宅以外，還分別包含了幼托設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施、文化活動設(shè)施、衛(wèi)生醫(yī)療設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、會所、住宅區(qū)道路和住宅區(qū)綠地等。在本“城市用地分類和代號表”中，將“一類居住用地”中的獨(dú)立式住宅的建設(shè)用地確定為“獨(dú)立式住宅用地”（R11），“二類居住用地”中的住宅以單元式住宅為主，其用地為“單元式住宅用地”（R21）。上述居住配套設(shè)施（如幼托設(shè)施、社區(qū)體育設(shè)施、社區(qū)文化活動設(shè)施、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施等）、住宅區(qū)道路和綠地等，按照設(shè)施的內(nèi)容及是否獨(dú)立占地等標(biāo)準(zhǔn)，劃分為5個用地小類。以“一類居住用地”為例，其配套設(shè)施用地分為5個小類：幼兒園及托兒所因?yàn)樾枰?dú)立占地而劃分為“一類幼托用地”（R12）；需要獨(dú)立占地的社區(qū)居民體育活動設(shè)施的用地納入的“一類體育設(shè)施用地”（R13）；包含了社區(qū)居委會、文化活動室、社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)肉菜市場、商店、維修店、會所等各類不需獨(dú)立占地的配套社區(qū)管理、文化活動、衛(wèi)生醫(yī)療、商業(yè)等設(shè)施的“一類社區(qū)其它設(shè)施用地”（R14）；包含住宅區(qū)道路、小街、小胡同及停車場的“一類住宅區(qū)道路用地”（R15）；以及包含為居住用地配套建設(shè)的居住小區(qū)級及以下級別小游園的“一類住宅區(qū)綠地”（R16）。不需獨(dú)立占地的居住配套設(shè)施可以組合設(shè)置在住宅樓裙房或低層住宅中，但是應(yīng)設(shè)置獨(dú)立出入口，以避免對住宅樓的居民造成干擾。目前，深圳的居住區(qū)在設(shè)置居住配套設(shè)施時(shí)，都基本遵照了上述原則。“二類居住用地”（R2）也劃分了6個用地小類，除了“單元式住宅用地”（R21）以外，也相應(yīng)包含上述5個用地小類。（3）關(guān)于“三類居住用地”（R3）的說明“三類居住用地”主要是針對在工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地，主要容納企業(yè)單身職工或?qū)W校單身師生員工居住，這類居住建筑物往往作為工業(yè)區(qū)、倉儲區(qū)和學(xué)校的附屬配套設(shè)施出現(xiàn)。單身宿舍與普通單元式住宅在戶型結(jié)構(gòu)上的最大區(qū)別是沒有設(shè)置獨(dú)立廚房。目前，深圳單身宿舍的建設(shè)主要有兩種方式，一種是為了方便職工上下班，在一、二類工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)的單身宿舍樓，獨(dú)立占地并不得與工業(yè)廠房混合建設(shè)，還采取了必要的衛(wèi)生和環(huán)境防護(hù)措施，滿足居住建筑的間距要求，這樣單身職工宿舍占用的是工業(yè)用地的一部分；另一種是在工業(yè)用地之外成片建設(shè)的單身職工宿舍區(qū)，這種宿舍區(qū)往往具有相對獨(dú)立的居住和生活功能，形成了一定的居住人口規(guī)模和建筑面積規(guī)模，自身有一定的生活配套設(shè)施，并按照居住用地的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。從有利于土地管理和規(guī)劃管理及順應(yīng)目前單身宿舍開發(fā)建設(shè)需要的角度出發(fā)，在進(jìn)行建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)時(shí)，對于第一種情況中單身宿舍所占用地納入工業(yè)用地（M），而后一種情形中單身宿舍用地屬于三類居住用地（R3）。由于單身宿舍區(qū)的居民是以單身人士為主，因此不存在配套建設(shè)幼兒園、托兒所等設(shè)施的需求，其它社區(qū)體育設(shè)施、文化活動、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理、商業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)施是需要進(jìn)行相應(yīng)配套建設(shè)的。因此，與“一類居住用地”和“二類居住用地”相比，“三類居住用地”下劃分的小類用地少一個幼托用地的小類，僅有“單身宿舍用地”（R31）、“三類社區(qū)體育設(shè)施用地”（R33）、“三類社區(qū)其它設(shè)施用地”（R34）、“三類住宅區(qū)道路用地”（R35）和“三類住宅區(qū)綠地”（R36）等5個用地小類。需要說明的是，由于4個居住用地中類下劃分的小類用地基本相同，除“三類居住用地”中類下缺少“三類幼托用地”小類外，都分別包含有6個用地小類，且名稱類似。為了便于使用和記憶，各用地中類下的用地小類的排列順序和編號都一致，對于“三類居住用地”下空缺的“三類幼托用地”的編號保持空缺。（4）關(guān)于“四類居住用地”（R4）的說明由于歷史原因，“原農(nóng)村居民住宅用地”在土地權(quán)屬、建筑形式、住宅產(chǎn)權(quán)所有人的身份等方面的情況極為復(fù)雜。原農(nóng)村居民的住宅用地大多數(shù)為集體土地，基本是通過農(nóng)民自建的方式進(jìn)行，宅基地的劃分基本是以村為單位相對集中，自建住宅的形式都是多層或中高層的獨(dú)棟住宅，因此形成了以村為單位的一片分布極為密集的獨(dú)棟住宅群，是城市空間形態(tài)中具有較特殊物質(zhì)空間肌理的住宅建筑群。目前，深圳的原農(nóng)村居民住宅已經(jīng)形成了一定規(guī)模，容納了大量農(nóng)村居民、已經(jīng)轉(zhuǎn)為城市居民的原農(nóng)村居民和暫住人口。著眼于未來的城市建設(shè)趨勢，農(nóng)村居民住宅將逐步得到改造，重點(diǎn)是完善居住配套設(shè)施及改善環(huán)境。因此，在本“城市用地分類和代號表”中將原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施作為單獨(dú)的一個用地中類“四類居住用地”，包含“原農(nóng)村居民住宅用地”（R41）、“四類幼托用地”（R42）、“四類社區(qū)體育設(shè)施用地”（R43）、“四類社區(qū)其它設(shè)施用地”（R44）、“四類住宅區(qū)道路用地”（R45）和“四類住宅區(qū)綠地”（R46）等6個用地小類。與《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“五類居住用地”相比，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則對“四類居住用地”范圍的界定更全面，“原農(nóng)村居民住宅用地”比《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中“鄉(xiāng)村居住自留用地”的名稱更準(zhǔn)確。所以在新的用地分類和代號表中以新的用地類型名稱和范圍定義取代了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中的相關(guān)用地類型。2、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（C）（1）關(guān)于“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”（C）名稱的說明《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中將此類用地的名稱定為“商業(yè)性公共設(shè)施用地”，而本次修訂工作從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，將名稱改為“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”，主要原因是：1）充分體現(xiàn)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施的社會經(jīng)濟(jì)功能和性質(zhì)，并適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。由于商業(yè)經(jīng)營活動、餐飲業(yè)、旅館業(yè)、商業(yè)性辦公設(shè)施、休閑娛樂業(yè)及游樂設(shè)施等各類商業(yè)服務(wù)業(yè)活動都是以贏利為目的，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營設(shè)施的設(shè)置和經(jīng)營活動都受市場的調(diào)節(jié)。因此，這些商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施不是一種公共產(chǎn)品，沒有體現(xiàn)公益性，更多地體現(xiàn)了經(jīng)營性的本質(zhì)，因此不宜稱其為“公共設(shè)施”。2）有利于規(guī)范對商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的規(guī)劃控制和地政管理。將以經(jīng)營性為特征的商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地與以公益性為特征的公共設(shè)施用地類型區(qū)分開來，對兩種用地分別采取彈性引導(dǎo)和剛性控制的規(guī)劃策略，體現(xiàn)了規(guī)劃控制中彈性和剛性兼?zhèn)涞脑瓌t。商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的地價(jià)為市場地價(jià)，通常采取招標(biāo)和拍賣的方式取得土地使用權(quán)。因此，“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”的類型名稱與其地政管理方式更相符。（2）關(guān)于“商業(yè)用地”（C1）中類的說明商業(yè)經(jīng)營活動按照經(jīng)營方式區(qū)分為批發(fā)和零售，經(jīng)營的商品包括各類生產(chǎn)資料和生活資料。從目前商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，商業(yè)經(jīng)營活動因?yàn)橐m應(yīng)顧客和市場的需求，經(jīng)營方式十分靈活，其中批發(fā)和零售的經(jīng)營方式往往難以截然分開。商業(yè)經(jīng)營設(shè)施包括批發(fā)市場、綜合性市場、專業(yè)市場、超市、百貨公司及便利店等多種形式，經(jīng)營方式及經(jīng)營商品的類型更多是受市場和顧客的需求來引導(dǎo)的。這些不同形式的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施在選址、建設(shè)規(guī)模及停車位配套等方面要求各不相同，但是基本功能是相同的，即容納商業(yè)經(jīng)營活動。依據(jù)用地分類反映土地本質(zhì)用途的原則，將上述各類商業(yè)設(shè)施的用地都界定為“商業(yè)用地”，并不再細(xì)分小類。修訂后的“城市用的和代號表”取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中將“商業(yè)用地”下細(xì)分的“生活用品批發(fā)零售業(yè)用地”、“生產(chǎn)資料批發(fā)零售業(yè)用地”和“市場用地”等3個小類，體現(xiàn)了對經(jīng)營性用地的分類保留一定彈性的原則。（3）關(guān)于“商業(yè)性辦公用地”（C2）的說明“商業(yè)性辦公用地”主要包括除政府機(jī)關(guān)辦公建筑以外的進(jìn)入房地產(chǎn)市場的辦公建筑，這些辦公建筑主要租售給各種商業(yè)性經(jīng)營的公司、企業(yè)和團(tuán)體，作為辦公和經(jīng)營場所。商業(yè)辦公樓的建筑形式也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢，除了有大空間的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓以外，在深圳還新近出現(xiàn)了“商務(wù)公寓”的形式。商務(wù)公寓是為滿足短期在深圳進(jìn)行商務(wù)、工作的居住行為而配備的一種辦公建筑形式，空間尺度較為靈活，宜商宜住，一般位于城市主要商業(yè)區(qū)的核心地段。商務(wù)公寓的用地在使用功能和區(qū)位上更接近商業(yè)用地，在地政管理中也將其作為商業(yè)用地對待。因此，從適應(yīng)規(guī)劃和地政管理要求的角度出發(fā)，將其納入“商業(yè)性辦公用地”（C2）類，而不屬于居住用地（R）。金融、保險(xiǎn)、證券等行業(yè)管理部門的辦公建筑用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C2）。由于國內(nèi)金融、保險(xiǎn)、證券等行業(yè)的經(jīng)營和管理已趨向市場化，各經(jīng)營單位已經(jīng)成為商業(yè)性經(jīng)營企業(yè)。隨著中國加入WTO，大量的國外金融、保險(xiǎn)和證券經(jīng)營企業(yè)會進(jìn)駐深圳。這些經(jīng)營性企業(yè)的管理部門一般自建辦公樓或租賃商業(yè)性辦公樓作為辦公場所，在使用上與普通商業(yè)性辦公樓完全一致。因此，本次修訂工作取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“金融業(yè)用地”中類，將其納入“商業(yè)性辦公用地”中類。此外，金融、保險(xiǎn)、證券等行業(yè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置往往是考慮一定的服務(wù)半徑均衡分布，一個營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的營業(yè)面積一般有幾百平方米，與其它服務(wù)業(yè)的分布具有類似的特點(diǎn)。在深圳，這些金融、保險(xiǎn)及證券行業(yè)的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本是通過租賃商業(yè)建筑或商業(yè)性辦公建筑的裙房及辦公空間來獲得營業(yè)場所，因此將上述營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地納入“其它服務(wù)業(yè)用地”（C33）中，也體現(xiàn)了用地分類中土地使用相容性的原則。（4）關(guān)于“服務(wù)業(yè)用地”（C3）的說明服務(wù)業(yè)是一個很寬泛的概念，包含的業(yè)態(tài)十分豐富，如餐飲業(yè)、娛樂休閑、游樂、維修等設(shè)施以及金融、保險(xiǎn)和證券業(yè)的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。服務(wù)業(yè)設(shè)施的選址具有靠近服務(wù)人群、趨向商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施集中的地段等特點(diǎn)，往往占據(jù)臨街的低層建筑空間。除了一些在選址上有特殊要求的服務(wù)業(yè)類型（如餐飲業(yè)）以外，其它各類服務(wù)業(yè)在建筑空間上具有很強(qiáng)的功能相容性。由于餐飲業(yè)選址完全受市場經(jīng)營和需求的引導(dǎo)，通常在空間分布上具有較強(qiáng)的聚集性，對周圍的交通和環(huán)境有較大的影響。為了加強(qiáng)對餐飲業(yè)用地的規(guī)劃管理，將“餐飲業(yè)用地”（C31）單獨(dú)列為一個小類。室內(nèi)休閑、娛樂、運(yùn)動、保健等活動成為城市生活的重要組成部分，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也成為服務(wù)業(yè)的重要業(yè)態(tài)形式。這些服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所往往與其他商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施集聚分布，在噪音和空氣等方面都會對周圍環(huán)境有一定影響，并對停車位等配套設(shè)施有一定的要求。因此，將“休閑娛樂用地”（C32）單獨(dú)列為一個小類，以便于規(guī)劃管理。除了餐飲業(yè)用地和休閑娛樂設(shè)施用地因?yàn)閷χ苓叚h(huán)境和交通存在較大影響以外，其它各類服務(wù)業(yè)在建筑空間的選擇和占用上存在很強(qiáng)的共性和功能相容性，因此以加強(qiáng)規(guī)劃管理中剛性與彈性的原則為指導(dǎo)，對其它各類服務(wù)業(yè)用地不再細(xì)分，將其集合納入“其它服務(wù)業(yè)用地”（C33）中。取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“臨時(shí)性飲食業(yè)用地”小類。該類用地中所包含的臨時(shí)性食街和排擋往往是臨時(shí)占用街道或其它已經(jīng)明確了用地性質(zhì)的地段來擺設(shè)，若以臨時(shí)性的餐飲用途作為用地性質(zhì)，則與所占用地的本質(zhì)用途不符，因此取消了該用地小類。（5）關(guān)于“旅館業(yè)用地”（C4）的說明各種形式的旅館建筑及其附設(shè)的廣場、停車場、綠地、商場和機(jī)房等附屬設(shè)施的用地都屬于旅館業(yè)用地的范圍內(nèi)。在深圳，常見的旅館建筑形式有酒店、賓館、招待所、度假村、風(fēng)景區(qū)或旅游區(qū)的培訓(xùn)中心等。（6）關(guān)于“游樂設(shè)施用地”（C5）的說明隨著深圳市現(xiàn)代文化名城建設(shè)的不斷深入，大型游樂設(shè)施的需求更加旺盛，為了加強(qiáng)對游樂設(shè)施用地的規(guī)劃控制，將“游樂設(shè)施用地”列為一個用地中類。戶外大型游樂設(shè)施往往結(jié)合綠地布置，但對于側(cè)重于游樂功能且綠化用地比例不超過65%的游樂場所而言，并不具備相當(dāng)?shù)木G地功能；為了更突顯其作為游樂場所的商業(yè)性和贏利性，在用地分類中將其納入“游樂設(shè)施用地”。而綠化比例超過65%的、設(shè)置有少量游憩設(shè)施的用地，雖然兼?zhèn)溆芯G化和游樂兩項(xiàng)主要功能，但是作為公共綠地的功能更突出，應(yīng)納入“公園”（G11）。（7）取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“體育產(chǎn)業(yè)用地”、“醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)用地”和“教育產(chǎn)業(yè)用地”等3個中類。在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）用地分類表中，這3個用地中類在“政府/團(tuán)體/社區(qū)用地（G/IC）”大類下都分別有用途與其完全相同但投資方式與之相異的用地類別（分別是“體育用地”、“醫(yī)療衛(wèi)生用地”和“教育科研設(shè)計(jì)用地”等），這種分類思路是在考慮用地功能的基礎(chǔ)上又加上了投資渠道和所有權(quán)等因素，前三個用地中類是指由企業(yè)投資及運(yùn)作的設(shè)施，而后三種用地中類是指由政府投資及管理的設(shè)施。實(shí)際應(yīng)用表明，這種用地分類方式存在的主要問題是，由于規(guī)劃編制過程中無法預(yù)知規(guī)劃的體育、醫(yī)療衛(wèi)生及教育等設(shè)施用地在實(shí)施中究竟是由政府投資還是由企業(yè)投資，也就無法確定用地類別，在規(guī)劃中不具有實(shí)用性。而隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入發(fā)展，越來越多的公共設(shè)施有多種投資渠道，這些在該用地分類和代號表中又沒有得到區(qū)分。從保持用地分類標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性的角度出發(fā)，本次修訂工作中在用地類型的設(shè)置，不再考慮投資渠道和運(yùn)作方式等因素的差異。3、政府社團(tuán)用地（GIC）（1）關(guān)于“政府社團(tuán)用地”（GIC）的說明基于在市場經(jīng)濟(jì)體制下公共設(shè)施的開發(fā)方式、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式逐漸分化為市場經(jīng)營性和公益性兩大類的現(xiàn)實(shí)，為保證政府對公益性設(shè)施用地的合理占有和使用，并促進(jìn)商業(yè)性設(shè)施用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營機(jī)制的不斷完善，在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（90版）“城市用地分類和代號表”中，將公益性公共設(shè)施用地歸入“政府/團(tuán)體/社區(qū)用地”（G/IC）大類中，并在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中保留了G/IC用地大類。通過《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）近幾年的廣泛適用，反映出將G/IC大類用地單獨(dú)列出是十分必要的，并且贏得了規(guī)劃編制和管理部門的認(rèn)可。因此，本次修訂工作仍將延續(xù)將G/IC用地單獨(dú)列為一個用地大類的思路。本類用地的中文名稱由《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中的“政府/團(tuán)體/社區(qū)用地”改為本《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中的“政府社團(tuán)用地”，英文字母的代號也由G/IC改為GIC，主要是考慮到在保持用地類型的內(nèi)涵不變的前提下，縮短名稱的文字表達(dá)形式，以利于在規(guī)劃編制工作中的應(yīng)用。（2）關(guān)于“行政辦公用地”（GIC1）的說明行政辦公機(jī)構(gòu)是保證城市管理工作正常進(jìn)行的重要機(jī)構(gòu)。行政辦公用地包括了行政機(jī)關(guān)、黨派、社會團(tuán)體、法院、檢察院、司法、公安、消防、交警、海關(guān)等部門的辦公建筑的用地，在土地使用性質(zhì)上不存在明顯差別，因此，對其不再細(xì)分用地小類。其中，外地省、市政府駐深圳代表機(jī)構(gòu)的辦公場所主要是通過自建辦公樓或租賃辦公樓來解決的，這些辦公建筑都屬于商業(yè)性辦公建筑。因此，本次修訂工作取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“非市屬辦公用地”小類，將屬于原“非市屬辦公用地”中的所有用地都?xì)w入本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則“城市用地分類和代號表”中的“商業(yè)性辦公用地”（C2）。（3）關(guān)于“文化設(shè)施用地”（GIC2）的說明“文化設(shè)施用地”是政府面向社會提供的大型文化活動設(shè)施和一些重點(diǎn)文化事業(yè)單位的辦公用地。這些文化活動設(shè)施主要包括兩大類，一類是政府配建的居住小區(qū)級以上的設(shè)施，如市級、區(qū)級、居住地區(qū)級、居住區(qū)級配建的群藝館、文化館、文化站、居住區(qū)文化中心、青少年活動中心、老年活動中心、圖書館、音樂廳、劇院、會展中心、博物館、科技館、美術(shù)館、紀(jì)念館、展覽館等設(shè)施，它們是反映一個城市文化生活質(zhì)量的重要公共建筑；另一類是一些政府所屬的從事文化宣傳活動的單位（如電臺、電視臺等）的辦公建筑用地，它們也是一個城市文化設(shè)施的重要組成部分，因此將其納入“文化設(shè)施用地”。這些文化設(shè)施一般需要獨(dú)立占地，將“文化設(shè)施用地”作為一個用地中類，有利于從規(guī)劃上對文化設(shè)施用地的落實(shí)和保障。取消《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“新聞出版用地”所涵蓋的用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C2）。“新聞出版用地”的范圍定義為“獨(dú)立地段的各種通訊社、報(bào)社和出版社的辦公建筑及其附屬設(shè)施的用地（不包括印刷廠）”。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，各類新聞出版單位逐漸從由政府財(cái)政投資轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾鹘?jīng)營的企業(yè)，新聞出版單位的投資渠道不再僅僅局限于政府，企業(yè)甚至外資都會成為新聞出版單位新的投資方，商業(yè)化運(yùn)作方式使新聞出版單位完全融入市場經(jīng)濟(jì)體制中，新聞出版單位的辦公用地已不再適合歸類到以公益性為特征的文化設(shè)施用地中。因此，在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中，取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中“新聞出版用地”小類，取而代之的是將該小類用地中所涵蓋的各類新聞單位的辦公用地納入新的“城市用地分類和代號表”中的“商業(yè)性辦公用地”（C2）中類。另外，新聞出版單位的附屬印刷廠也不能納入“商業(yè)性辦公用地”中。取消《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“文藝團(tuán)體用地”所涵蓋的用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C2）。“文藝團(tuán)體用地”小類的范圍定義為“獨(dú)立占地的電影制片廠及發(fā)行公司、文藝團(tuán)體的辦公、排練設(shè)施及其附屬設(shè)施的用地”。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，各類文藝團(tuán)體也逐步與市場接軌，走向商業(yè)化經(jīng)營運(yùn)作的道路，各類文藝團(tuán)體的辦公用地及其附屬設(shè)施的用地已不再適合歸類到以公益性為特征的文化設(shè)施用地中。因此，在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中，取消“文藝團(tuán)體用地”小類，取而代之的是將該小類用地中所涵蓋的各類文藝團(tuán)體的辦公和附屬設(shè)施用地納入新的“城市用地分類和代號表”中的“商業(yè)性辦公用地”（C2）中類。（4）關(guān)于“體育用地”（GIC3）的說明體育設(shè)施是按照市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)五級配建的，其中居住區(qū)及以上級別的體育設(shè)施，如體育場、體育館、各類專業(yè)運(yùn)動館和居住區(qū)綜合體育活動中心等用地，均屬于“體育用地”。該類用地主要用于舉辦大、中型體育比賽和開展群眾性體育活動，不包括以盈利為目的的高爾夫球場、保齡球館和健身中心等體育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地，其中高爾夫球場歸入“高爾夫球場綠地”（G3）中類；室內(nèi)體育活動場所，（保齡球館、健身中心等）歸入“休閑娛樂用地”（C32）。（5）關(guān)于“醫(yī)療衛(wèi)生用地”（GIC4）的說明政府按照人口規(guī)模對市、區(qū)、居住地區(qū)、居住區(qū)和居住小區(qū)等五級分別配建不同規(guī)模和功能的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，其中居住區(qū)及以上級別的醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，如綜合醫(yī)院、專科醫(yī)院、防疫設(shè)施、休療養(yǎng)設(shè)施等的用地都納入“醫(yī)療衛(wèi)生用地”。對醫(yī)療衛(wèi)生用地按照設(shè)施的不同規(guī)模和功能劃分小類用地，是著眼于這些設(shè)施的選址、配建交通設(shè)施及用地條件不同，細(xì)分用地類別有利于科學(xué)合理的規(guī)劃和布局醫(yī)療衛(wèi)生用地。（6）關(guān)于“教育科研用地”（GIC5）的說明“教育科研用地”中主要包括國民教育系列和各類非國民教育系列的學(xué)校以及政府所屬的科研機(jī)構(gòu)的用地。政府所屬的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)已基本市場化經(jīng)營，其辦公建筑是通過自建或租賃商業(yè)性辦公建筑的渠道來獲得，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的辦公建筑用地已不再適合作為一種以公益性為特征的“政府社團(tuán)用地”。因此，將《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中“教育科研設(shè)計(jì)用地”的名稱改為“教育科研用地”（GIC5），“科研設(shè)計(jì)用地”小類的名稱也改為“科研用地”（GIC58）。相應(yīng)地，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的辦公用地納入“商業(yè)性辦公用地”（C2）中。將“小學(xué)用地”由《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中納入“居住配套設(shè)施用地”，調(diào)整為本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中“教育科研用地”下一個獨(dú)立的小類“小學(xué)用地”（GIC54）。調(diào)整的主要原因是有利于小學(xué)的規(guī)劃用地得到充分保障，并適應(yīng)住宅建設(shè)市場化條件下小學(xué)用地與住宅用地在地政管理模式上存在的特點(diǎn)。按照教育改革提出的為保障義務(wù)教育質(zhì)量而提倡建設(shè)九年一貫制學(xué)校的政策，在“教育科研用地”中類增加了“九年一貫制學(xué)校用地”（GIC55）小類?！熬拍暌回炛茖W(xué)校用地”是指涵蓋初中和小學(xué)階段的義務(wù)教育的學(xué)校的用地。為順應(yīng)初、高中分設(shè)及建設(shè)寄宿制高中的改革趨勢，對其中的“中學(xué)用地”（GIC53）小類涵蓋的內(nèi)容調(diào)整為初中、高中和寄宿制高中。按照《關(guān)于廣東教育結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的實(shí)施意見》（粵教規(guī)〔2002〕52號）的規(guī)定，將職業(yè)學(xué)校和中等專業(yè)學(xué)校統(tǒng)稱為中等職業(yè)學(xué)校，將《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中上述兩個小類用地合并為“中等職業(yè)學(xué)校用地”（GIC52）小類。（7）關(guān)于“宗教設(shè)施用地”（GIC6）的說明依據(jù)國家支持開展合法宗教活動的政策精神，各類合法宗教活動的場所和用地應(yīng)該得到規(guī)劃上的保障?？紤]到“宗教設(shè)施用地”政策性較強(qiáng)，選址要求較為獨(dú)特，因此將其單獨(dú)列為一個中類，便于規(guī)劃和地政管理。（8）關(guān)于“社會福利用地”（GIC7）的說明為了體現(xiàn)政府及社會各界對兒童、老人和殘疾人等社會弱勢群體的關(guān)心和愛護(hù)，政府按照市、區(qū)、居住地區(qū)和居住區(qū)等級別分別配建了不同類型的社會福利與保障設(shè)施，主要包括敬老院（或頤養(yǎng)院）、流浪兒童收容所等。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會福利設(shè)施體系將不斷完善。為突出其重要性，將其單獨(dú)列為一個中類。（9）關(guān)于“口岸設(shè)施用地”（GIC8）的說明作為重要的口岸城市，深圳擁有一線和二線口岸，即深港之間的陸路、水路口岸和特區(qū)邊境檢查站。因此，“口岸設(shè)施用地”是深圳市特有的一類用地，包括了一、二線口岸內(nèi)聯(lián)檢設(shè)施及附屬交通設(shè)施的用地。因其占地規(guī)模較大及其在深圳市的重要性，將其單獨(dú)列為一個中類。4、工業(yè)用地（M）（1）關(guān)于工業(yè)用地分類原則的說明參照有關(guān)國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則按工業(yè)對城市居住、公共設(shè)施及環(huán)境的干擾和污染程度，把工業(yè)用地分成一類工業(yè)用地、二類工業(yè)用地和三類工業(yè)用地，以便對工業(yè)用地的規(guī)劃進(jìn)行分類指導(dǎo)，提出不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理要求。其中，一類工業(yè)用地指對居住、公共設(shè)施和環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)及工藝品制造工業(yè)等用地；二類工業(yè)用地指對居住公共設(shè)施和環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)類型的用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)和紡織工業(yè)等用地；三類工業(yè)用地指對居住、公共設(shè)施和環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)類型的用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)及建材工業(yè)等用地。（2）關(guān)于取消“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園用地”的說明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是容納了工業(yè)、科研、辦公及相應(yīng)附屬設(shè)施的綜合功能園區(qū)的概念，不是一種純粹的用地類型。一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，可能設(shè)置研發(fā)、管理等辦公建筑、廠房及一些生活配套設(shè)施，上述建筑和設(shè)施分屬于工業(yè)用地、辦公用地及居住用地等多種用地類型。因此，在本次修訂中取消了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“高新技術(shù)園區(qū)用地”中類，建議在描述高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的用地類型時(shí)，采取列舉各功能分區(qū)的實(shí)際用地性質(zhì)來表述。（3）關(guān)于取消“鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地”的說明“鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地”是在《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中劃分的一種村莊建設(shè)用地，反映了深圳城鄉(xiāng)土地二元化結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)。但是，著眼于深圳未來社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，仍然維持特區(qū)內(nèi)、外在用地分類標(biāo)準(zhǔn)以及其它規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上的二元性特征是不符合加快特區(qū)外城市化和建設(shè)國際化城市的目標(biāo)和要求的，因此不宜再保留“鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地”類型。在本次修訂工作中，將村鎮(zhèn)建設(shè)用地納入城市建設(shè)用地統(tǒng)一分類，原“鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地”根據(jù)其主要功能分別歸入工業(yè)用地（M）或商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（C），在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則“城市用地分類和代號表”中取消了“鄉(xiāng)村自留工商業(yè)用地”中類。5、倉儲用地（W）（1）關(guān)于“倉儲用地”的說明“倉儲用地”（W）的分類主要依據(jù)儲存貨物的性質(zhì)及是否建有倉庫建筑來劃分。能歸入“倉儲用地”的應(yīng)該是有獨(dú)立用地的倉庫或堆場用地，但不包括工廠、單位內(nèi)附設(shè)的倉庫建筑或堆場的用地，這類附設(shè)的倉庫或堆場是為工廠內(nèi)部生產(chǎn)活動提供原材料或貨物儲存的，屬于工廠的一部分附屬設(shè)施，應(yīng)納入工業(yè)用地一并考慮。（2）關(guān)于“特殊倉儲用地”的說明由于特種倉庫容納的物品屬易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)品，對城市安全具有很大的影響，因此，該類用地的選址有特殊要求。本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則將“特種倉庫用地”（W2）單獨(dú)列為一個中類。取消《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“保稅倉庫用地”小類。保稅倉庫是一種在管理上采取特殊管理方式的倉庫，所占用地的本質(zhì)用途仍然是儲存貨物。按照土地類型的劃分反映土地用途的主導(dǎo)原則，取消該用地小類。（3）關(guān)于“堆場用地”的說明露天堆場由于對周圍環(huán)境影響較大，部分堆場占地較大，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則亦將“堆場用地”（W3）單獨(dú)列為一個中類。6、對外交通用地（T）（1）關(guān)于“對外交通用地”（T）的說明“對外交通用地”分為5個中類、3個小類用地，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“對外交通用地”的分類。（2）關(guān)于“公路用地”（T2）的說明“公路用地”中類主要包括了不同級別的公路和長途客運(yùn)站。目前深圳的公路建設(shè)主要以高速公路為主，《深圳市城市總體規(guī)劃（1996－2010）》將全市都納入了規(guī)劃區(qū)范圍，在此思想的指導(dǎo)下，特區(qū)內(nèi)外形成了以快速路、城市主干路、次干路和支路為主的城市道路網(wǎng)體系。為了提高城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和道路的通達(dá)性，未來的深圳道路系統(tǒng)建設(shè)強(qiáng)調(diào)將特區(qū)外現(xiàn)有的等級較低的公路逐步改造建設(shè)成為城市道路，并且在需要的前提下建設(shè)高等級的公路干線網(wǎng)?；谏钲谀壳暗慕ㄔO(shè)現(xiàn)狀，面向未來公路建設(shè)的目標(biāo)和主要思路，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則中將“公路用地”劃分為“高速公路用地”（T21）、“其它公路用地”（T22）和“長途客運(yùn)站用地”（T23）三個小類，其中“其它公路用地”主要是指特區(qū)外現(xiàn)狀仍然存在的部分村鎮(zhèn)公路。7、道路廣場用地（S）（1）關(guān)于“道路廣場用地”的說明“道路廣場用地”分為3個中類、7個小類，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“道路廣場用地”的分類。（2）關(guān)于“快速路用地”的說明深圳市的城市形態(tài)為帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，組團(tuán)之間的快速聯(lián)系非常重要。在城市總體規(guī)劃中，城市快速路是聯(lián)系城市各組團(tuán)間的交通性干道，為機(jī)動車專用道路，交通組織采用全部或部分封閉式。因此，根據(jù)深圳道路系統(tǒng)建設(shè)的實(shí)際情況，在國標(biāo)“道路用地”（S1）中新增了“快速路用地”（S11）小類。8、市政公用設(shè)施用地（U）（1）關(guān)于“市政公用設(shè)施用地”（U）的說明“市政公用設(shè)施用地”分為8個中類、13個小類，基本延用了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）中“市政公用設(shè)施用地”的分類。（2）關(guān)于“交通設(shè)施用地”（U2）的說明將《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“輕軌交通用地”和“地下鐵道用地”兩個用地小類的內(nèi)容合并，并在新的用地分類和代號表中將合并后的用地小類的名稱確定為“軌道交通用地”。這種修訂是為了加強(qiáng)對各種不同形式的軌道交通用地的規(guī)劃控制和管理。在推廣使用機(jī)動車清潔能源的影響下，部分機(jī)動車開始使用天然氣作為能源，部分加油站中已出現(xiàn)了液化石油氣的加氣設(shè)施，從未來發(fā)展趨勢判斷，天然氣將成為一種基本能源形式，也需配套建設(shè)一定的加氣設(shè)施。因此，本次修訂將《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“加油站用地”改為“加油加氣站用地”，主要是包括了獨(dú)立占地的加油站、加油加氣站及其附屬設(shè)施的用地。隨著深圳機(jī)動車擁有量的快速增加，汽車維修站、教練場及洗車場等交通設(shè)施的數(shù)量將會相應(yīng)增加，但是這些設(shè)施對周圍環(huán)境都會產(chǎn)生噪音、空氣污染等負(fù)面影響。為了有利于在規(guī)劃管理中加強(qiáng)對上述設(shè)施用地的控制，在“交通設(shè)施用地”（U2）中類新增“汽車維修站用地”（U25）、“教練場用地”（U26）和“洗車場用地”（U27）三個小類。（3）關(guān)于“郵政設(shè)施用地”（U3）和“電信設(shè)施用地”（U4）的說明國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）和《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中都將郵政設(shè)施用地和電信設(shè)施用地統(tǒng)稱為“郵電設(shè)施用地”，但是隨著郵政和電信行業(yè)市場化經(jīng)營的不斷深入，國家將郵政和電信行業(yè)進(jìn)行了拆分，成為兩個獨(dú)立的行業(yè)，并且經(jīng)營方式也存在顯著的不同。為了在規(guī)劃上對郵政和電信設(shè)施用地給予更有力的保障，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則順應(yīng)這種改革形勢和規(guī)劃要求，用“郵政設(shè)施用地”（U3）和“電信設(shè)施用地”（U4）兩個中類用地類型取代《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中“郵電設(shè)施用地”中類下設(shè)置的“郵政設(shè)施用地”和“電信用地”兩個小類。9、綠地（G）（1）關(guān)于綠地分類原則的說明綠地的分類以國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—90）為主要依據(jù)，基本保留了《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）中的分類結(jié)構(gòu)。（2）關(guān)于“防護(hù)綠地”（G22）的說明“防護(hù)綠地”是指城市中用于隔離、衛(wèi)生和安全防護(hù)目的的林帶和綠地。按照防護(hù)綠地在城市中的分布，具體包括道路防護(hù)綠地、城市高壓走廊綠帶、防護(hù)林和城市組團(tuán)隔離帶等?！稑?biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“防護(hù)綠地、組團(tuán)隔離綠帶”小類的定義范圍是涵蓋了上述各類防護(hù)性綠地，但是在名稱上將屬于其中一種的“組團(tuán)隔離綠帶”與總的名稱“防護(hù)綠地”進(jìn)行并列，存在邏輯錯誤。因此，在本次修訂工作中將上述用地類型的名稱修改為“防護(hù)綠地”。（3）關(guān)于“高爾夫球場綠地”（G3）的說明高爾夫球場的球道主要建在大片的綠地上，因此，高爾夫球場內(nèi)的綠地不僅承擔(dān)了運(yùn)動場所的功能，而且因?yàn)閾碛写笃芯G地而具備了城市綠化的功能。但是，由于高爾夫仍然是昂貴的運(yùn)動，高爾夫球場是完全的以贏利為目的的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施。因此，著眼于高爾夫球場的綠化功能及其有別于其他類型綠地的商業(yè)性特征，將“高爾夫球場綠地”（G3）單獨(dú)列為一個中類，其它設(shè)施按實(shí)際的使用功能分類。10、特殊用地（D）（1）關(guān)于“特殊用地”（D）的說明本次修訂后的“特殊用地”界定為屬于城市建設(shè)用地的一個用地大類。“特殊用地”下設(shè)的用地中類，與其他城市建設(shè)用地類型相比，其本身的性質(zhì)和功能對城市建設(shè)和發(fā)展而言具有特殊意義，在規(guī)劃管理方式上也具有很強(qiáng)的特殊性。以此為原則，在“特殊用地”大類下包含了城市中性質(zhì)和管理方式極為特殊的兩個用地中類，即“軍事用地”（D1）和“保安用地”（D2）。（2）關(guān)于“軍事用地”（D1）的說明軍事用地因?yàn)槠溆玫匦再|(zhì)和管理方式上的特殊性，及其在國家安全和建設(shè)上的重要性，將“軍事用地”作為“特殊用地”一個中類。需要說明的是，納入“軍事用地”的只是直接用于軍事目的的各類軍事設(shè)施的用地，不包括部隊(duì)家屬生活區(qū)的用地，這些生活區(qū)用地應(yīng)按照其基本的使用性質(zhì)定性為“居住用地”（R）。（3）關(guān)于“保安用地”（D2）的說明保安用地是城市公共安全管理中必須設(shè)施（包括監(jiān)獄、拘留所、勞改場等）的用地。這些設(shè)施是城市公安系統(tǒng)的一部分，但是因?yàn)槠湫再|(zhì)的特殊，以及對城市建設(shè)和公共安全具有特殊意義，這些設(shè)施在用地上往往位于遠(yuǎn)離市區(qū)的較為偏僻的郊區(qū)。因此，在用地分類上將這些公共安全設(shè)施區(qū)別于按照一定行政區(qū)劃均衡設(shè)置的公安局、公安分局及派出所等設(shè)施，將其用地納入“特殊用地”大類下的“保安用地”（D2）中，而公安局、公安分局及派出所等設(shè)施用地因其除了有公共安全職能以外，更是承擔(dān)了戶籍管理、出入境管理等若干與居民生活密切相關(guān)的公共服務(wù)職能，往往位于市區(qū)內(nèi)，因此納入“政府社團(tuán)用地”（GIC）中。（4）關(guān)于取消“保稅區(qū)用地”、“農(nóng)田保護(hù)區(qū)用地”、“風(fēng)景區(qū)用地”和“自然保護(hù)區(qū)用地”的說明《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中“特殊用地”大類下劃分了6個用地中類，除了“軍事用地”和“保安用地”以外，還包括“保稅區(qū)用地”、“農(nóng)田保護(hù)區(qū)用地”、“風(fēng)景區(qū)用地”和“自然保護(hù)區(qū)用地”等4個中類。分析后4類的概念發(fā)現(xiàn)，它們具有一定的共性，即四種用地類型都是著眼于加強(qiáng)管理而確定的一個特殊管理區(qū)的范圍，用地類型名稱沒有反映范圍內(nèi)用地的本質(zhì)用途。保稅區(qū)是針對保稅品需要進(jìn)行特殊管理的地區(qū)，保稅區(qū)實(shí)際上是一個集合了倉儲、加工、辦公管理等功能的綜合性功能區(qū)，準(zhǔn)確說是一個基于特殊稅收政策的管理范疇的概念；農(nóng)田保護(hù)區(qū)等其它三類用地也是分別為了保護(hù)基本農(nóng)田、風(fēng)景名勝和珍貴的自然生態(tài)環(huán)境而特別設(shè)立的管理線范圍，不是反映了其內(nèi)包含土地的本質(zhì)用途。為了從用地類型的結(jié)構(gòu)上對城市建設(shè)用地和非建設(shè)用地進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，避免用地類型的設(shè)置上出現(xiàn)交叉的情況，貫徹用地分類以土地性質(zhì)為主要劃分標(biāo)準(zhǔn)的原則，并有利于規(guī)劃用地的控制和統(tǒng)計(jì)平衡，在本次修訂工作中取消上述4個用地中類。11、水域和其它非城市建設(shè)用地（E）（1）關(guān)于“水域和其它非城市建設(shè)用地”分類原則的說明將該大類用地范圍界定為純粹的城市非建設(shè)用地。清楚界定并區(qū)分城市建設(shè)用地和城市非建設(shè)用地，有利于對城市用地的規(guī)劃管理和控制，以及規(guī)劃用地的統(tǒng)計(jì)和分析。反映土地的本質(zhì)用途?！稑?biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“水源保護(hù)區(qū)”（E2）是從保護(hù)水源的角度出發(fā)劃定的一個管理范圍，其中主要涵蓋了大片的非城市建設(shè)用地，這些非建設(shè)用地有其本來的土地用途，如耕地、林地等。若將“水源保護(hù)區(qū)用地”作為一個用地類型確定下來以后，就會造成實(shí)際適用分類標(biāo)準(zhǔn)時(shí)的混亂。本次修訂取消了該類用地。與《全國土地分類》（試行）充分協(xié)調(diào)和銜接。國土資源部于2001年8月頒布的《全國土地分類》（試行）對農(nóng)用地和未利用地進(jìn)行了科學(xué)而明確的分類。為了有機(jī)協(xié)調(diào)土地管理和規(guī)劃管理工作，依據(jù)《全國土地分類》（試行）中對“農(nóng)用地”和“未利用地”的分類方法，將《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“水域”和“耕地”兩個用地中類細(xì)分了若干小類，并新增了“其他農(nóng)用地”中類，從而進(jìn)一步完善了城市用地分類體系中非建設(shè)用地的分類標(biāo)準(zhǔn)，使其更具科學(xué)性和針對性，并能與國家土地管理行政部門頒布和執(zhí)行的土地分類方式基本銜接。將村莊建設(shè)用地納入城市用地統(tǒng)一分類。《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”的“村莊建設(shè)用地”（E7）從土地的本質(zhì)用途上而言是建設(shè)用地，但是位于村鎮(zhèn)地區(qū)。從有利于加快特區(qū)外城市化進(jìn)程和促進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市整體協(xié)調(diào)發(fā)展的目的出發(fā)，應(yīng)將村莊建設(shè)用地包含的用地類型納入城市建設(shè)用地，統(tǒng)一分類。因此，本次修訂取消了“村莊建設(shè)用地”中類。（2）關(guān)于將“棄置地”中類的名稱改為“未利用地”的說明按照國土資源部頒布的《全國土地分類》（試行），本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的“城市用地分類和代號表”中增加了“未利用地”中類，并將其定義為“由于各種原因未使用或尚不能使用的土地，如裸巖、石礫地、陡坡地、塌陷地、鹽堿地、沙荒地、沼澤地、廢窯等閑置用地?！边@與《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）“城市用地分類和代號表”中的“棄置地”的內(nèi)涵基本一致，但是為了在名稱上取得與國家標(biāo)準(zhǔn)的一致，所以將其名稱按照國家標(biāo)準(zhǔn)改為“未利用地”。（3）關(guān)于“露天采礦用地”（E8）的說明“露天采礦用地”主要包括采礦、采石、磚瓦窯和鹽田等用地。這些用地一般遠(yuǎn)離城市建成區(qū)，其開采和加工活動對周邊環(huán)境存在一定影響。為了便于用地的規(guī)劃管理，參照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90），特增加該用地中類。（4）關(guān)于“發(fā)展備用地”（E9）的說明發(fā)展備用地是城市規(guī)劃為城市遠(yuǎn)期發(fā)展安排的用地，對城市未來的發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。從有利于城市建設(shè)和發(fā)展的目的出發(fā)，將“發(fā)展備用地”單獨(dú)列為一個中類。2.2城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)2.2.1《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）的城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)是參照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）和《深圳市城市總體規(guī)劃（1996－2010）》確定的，當(dāng)時(shí)考慮特區(qū)內(nèi)外城市建設(shè)水平和用地潛力的差異，經(jīng)濟(jì)特區(qū)人均用地指標(biāo)定為90～105平方米/人，特區(qū)外為120～130平方米/人。深圳在最近數(shù)年的經(jīng)濟(jì)增長和城市發(fā)展過程中，全市人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模迅速擴(kuò)大。據(jù)2000年全國第五次人口普查公布的數(shù)據(jù)，2000年底深圳總?cè)丝跒?00.8萬人（以下簡稱“總?cè)丝凇保?；按照《深圳?001年統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2000年全市常住人口為432.9萬人（以下簡稱“常住人口”）；根據(jù)2001年完成的《深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（2001－2005）》的現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2000年全市城市建設(shè)用地為467.3平方公里，已經(jīng)接近總體規(guī)劃確定的480平方公里的2010年遠(yuǎn)期控制規(guī)模。這樣，2000年按“總?cè)丝凇庇?jì)算，全市人均用地僅為66.7平方米/人，大大低于國標(biāo)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市90～105平方米/人的低限標(biāo)準(zhǔn)；按“常住人口”計(jì)算，全市人均用地為108平方米/人，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市105～120平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)2003年完成的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2003－2005）》所進(jìn)行的分析預(yù)測，2005年全市“總?cè)丝凇币?guī)模可能達(dá)到810萬，“常住人口”規(guī)?？赡転?60萬；因此確定2005年全市城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?70平方公里以內(nèi)；按“總?cè)丝凇庇?jì)算，人均用地為70平方米/人；按“常住人口”計(jì)算，人均用地為101.8平方米/人，基本采用的是偏緊的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。但著眼于建設(shè)國際化城市的發(fā)展目標(biāo)，要進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量和公共設(shè)施條件，針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特區(qū)開發(fā)強(qiáng)度過大、建設(shè)密度過高、城市發(fā)展空間過于狹窄局促的問題，適當(dāng)提高人均城市建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)是必要的。同時(shí)，針對特區(qū)外土地利用粗放、可建設(shè)用地存量并不充裕的狀況，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)用地的規(guī)劃控制管理，應(yīng)對特區(qū)內(nèi)外實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，防止有限土地資源的浪費(fèi)。因此，本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則將全市城市建設(shè)用地人均指標(biāo)統(tǒng)一確定為105～120平方米/人，既符合國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，也適應(yīng)深圳城市發(fā)展目標(biāo)的需要。編制規(guī)劃時(shí)，人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以《深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的常住人口數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2.2.2國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）4.2.1和4.3.1條對編制和修訂城市總體規(guī)劃時(shí)主要建設(shè)用地比例和人均單項(xiàng)指標(biāo)都給予了明確規(guī)定，并作為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但在編制和修訂總體規(guī)劃以下層次的規(guī)劃時(shí)，由于全市各區(qū)、各組團(tuán)的用地現(xiàn)狀和潛力、城市功能定位、經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)和人口構(gòu)成以及發(fā)展目標(biāo)有很大的差異，確定各項(xiàng)主要城市建設(shè)用地的比例和人均單項(xiàng)指標(biāo)時(shí)不宜采用同一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)對上述多種因素進(jìn)行綜合分析后，根據(jù)實(shí)際情況確定。2.2.3編制分區(qū)規(guī)劃及以上層次規(guī)劃所采用的規(guī)劃用地匯總表是參照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）制訂，但其中的用地類別按照本章的《深圳市城市用地分類和代號表》進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。2.2.4分區(qū)規(guī)劃及以上層次規(guī)劃的城市建設(shè)用地平衡表根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）制訂，但其中的用地名稱按照本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的“深圳市城市用地分類和代號表”進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。3居住用地3.1布局準(zhǔn)則3.1.1居住用地只有集中布局，達(dá)到一定的人口或戶數(shù)規(guī)模，才可能進(jìn)行較為完善的設(shè)施配套。居住用地根據(jù)居住人口規(guī)模進(jìn)行分級配套是住宅區(qū)規(guī)劃的基本原則，其目的是配置滿足不同層次居民基本的物質(zhì)和文化生活需要的相關(guān)設(shè)施，適應(yīng)統(tǒng)一開發(fā)、配套建設(shè)的需要，同時(shí)又符合配套設(shè)施經(jīng)營和管理的經(jīng)濟(jì)合理性。表3.1.1是根據(jù)國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）表1.0.3制定的。需要明確的是，居住用地的分級規(guī)模與實(shí)際的規(guī)劃布局形式是既相聯(lián)系又有區(qū)別的兩個不同概念；居住用地的配套設(shè)施類型和標(biāo)準(zhǔn)必須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，這也是國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）第1.0.4條對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出的要求。因此，居住用地的分級目的很大程度上是為了配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的設(shè)施，是綜合配套意義上的居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)的概念，與實(shí)際開發(fā)中的地域概念（如小區(qū)、花園、街坊等）是有所區(qū)別的。經(jīng)過對深圳市目前已建住宅區(qū)的調(diào)查分析，達(dá)到國家規(guī)范所規(guī)定的（30000～50000人、10000～16000戶）規(guī)模的居住區(qū)并不多，因此本章關(guān)于居住用地的相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則基本都只對小區(qū)和組團(tuán)兩級進(jìn)行規(guī)定。界定居住小區(qū)和居住組團(tuán)除了依據(jù)人口規(guī)模以外，還要考慮用地規(guī)模，宜按照條文的表3.2.4所執(zhí)行。3.1.2這是居住用地的建筑布置所必須遵循的最基本要求。除此以外，對于居住用地的規(guī)劃布局還應(yīng)遵循如下準(zhǔn)則：應(yīng)根據(jù)不同的用地規(guī)模、居民生活習(xí)慣和生活組織方式，確定不同的規(guī)劃結(jié)構(gòu)形式；應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施布局、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素及其內(nèi)在聯(lián)系，使住宅區(qū)構(gòu)成一個完善的、相對獨(dú)立的有機(jī)整體；在滿足居住配套的前提下，應(yīng)鼓勵因地制宜、采用靈活多樣的規(guī)劃布局形式，使居住用地規(guī)劃設(shè)計(jì)更加豐富多彩、特色鮮明。這些內(nèi)容未納入正式條文中，但也是居住用地布局時(shí)所必須考慮的因素。3.2規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)3.2.1居住用地占城市建設(shè)用地的比例與城市用地的現(xiàn)狀、功能定位和發(fā)展目標(biāo)有密切的關(guān)系。國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137－90）規(guī)定居住用地占城市建設(shè)用地比例為20%～30%。根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（2001－2005）》的現(xiàn)狀調(diào)研資料，2000年底深圳市居住用地狀況如下表：2000年底深圳市居住用地狀況一覽表

城市建設(shè)總用地（km2）居住用地（km2）占建設(shè)用地比例（%）特區(qū)133.437.227.9特區(qū)外333.999.729.7全市467.3136.929.3根據(jù)居住用地建設(shè)現(xiàn)狀，適應(yīng)將深圳市建設(shè)成為國際化城市和“最適宜居住的城市”的目標(biāo)和要求，取國標(biāo)規(guī)定（20%～30%）的上限是合適的。同時(shí)要改變特區(qū)內(nèi)外采用不同標(biāo)準(zhǔn)的“二元”做法，將全市居住用地占建設(shè)用地比例控制為25%～30%，主要指導(dǎo)城市總體規(guī)劃的編制和修訂。但在編制總體規(guī)劃以下層次規(guī)劃時(shí)，由于不同的分區(qū)、功能組團(tuán)的用地現(xiàn)狀及潛力、功能定位和發(fā)展目標(biāo)不同，不宜簡單采用一個統(tǒng)一的用地比例和人均指標(biāo)，應(yīng)在總體規(guī)劃及其它上層次規(guī)劃所確定的指導(dǎo)原則下根據(jù)本地區(qū)的發(fā)展要求因地制宜確定相關(guān)控制指標(biāo)。3.2.2不同人口規(guī)模的居住用地，應(yīng)配置不同層次的配套設(shè)施，才能滿足居民的物質(zhì)與文化生活不同層次的要求，居住用地的配套設(shè)施類型和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與居住人口規(guī)模相適應(yīng)。這些內(nèi)容在本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則第4章的表4.3中做出了具體規(guī)定，編制規(guī)劃時(shí)應(yīng)遵照執(zhí)行。3.2.3本條和表3.2.3，是依據(jù)2002年修訂后的國家強(qiáng)制性規(guī)范《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）的3.0.3條和表3.0.3制定的。深圳采用的是建筑氣候區(qū)劃Ⅳ的指標(biāo)，本次修訂后的各項(xiàng)指標(biāo)均與國家標(biāo)準(zhǔn)保持一致，但與《標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（97版）相比有所調(diào)整，使用時(shí)要注意。在深圳，居住用地人均控制指標(biāo)主要由住宅區(qū)分級規(guī)模和住宅層數(shù)兩項(xiàng)因素確定。本標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中運(yùn)用時(shí)，應(yīng)注意：（1）表3.2.3按住宅層數(shù)不同分為獨(dú)立式住宅、低層、多層、中高層和高層，對各種層數(shù)混合形式的居住用地，可采用相應(yīng)的接近指標(biāo)。（2）在使用表3.2.3和具體選用指標(biāo)幅度時(shí)，要考慮住宅日照間距、層數(shù)和結(jié)構(gòu)、面積標(biāo)準(zhǔn)以及該地區(qū)的用地緊張程度等主要因素。住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)高的采用上限或接近上限指標(biāo)，住宅建筑面積標(biāo)準(zhǔn)低的采用下限或接近下限指標(biāo)。3.2.4表3.2.4的指標(biāo)是在根據(jù)表3.1.1的居住用地分級人口規(guī)模指標(biāo)和表3.2.3的居住用地人均控制指標(biāo)初步進(jìn)行計(jì)算的基礎(chǔ)上，再對深圳市目前已經(jīng)建成的數(shù)十個居住小區(qū)和組團(tuán)進(jìn)行了調(diào)查和驗(yàn)證，并對計(jì)算結(jié)果校正后確定的，作為編制規(guī)劃時(shí)確定居住小區(qū)和組團(tuán)用地規(guī)模的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。3.2.5居住用地包括住宅用地、住宅區(qū)配套設(shè)施用地、住宅區(qū)道路用地和住宅區(qū)綠地四部分，它們之間的比例關(guān)系及人均用地水平反映了土地使用的合理性和經(jīng)濟(jì)性，是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須統(tǒng)計(jì)的指標(biāo)。在住宅規(guī)劃區(qū)內(nèi)還可能存在一些與居住用地沒有直接配套關(guān)系的其它用地，如外圍道路或保留的企事業(yè)單位和非城市建設(shè)用地等，這些都不能參與用地平衡，不應(yīng)納入居住用地統(tǒng)計(jì)中。在具體使用表3.2.5時(shí)，要按居住用地的實(shí)際規(guī)模確定表格名稱及相關(guān)用地的名稱。如規(guī)模為小區(qū)，則表格名稱相應(yīng)為“居住小區(qū)用地統(tǒng)計(jì)表”。表中各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）底層設(shè)公共建筑的住宅或住宅公建綜合樓用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：按住宅和公共建筑各占該幢建筑總面積的比例分?jǐn)傆玫兀⒎謩e計(jì)入住宅用地和配套設(shè)施用地；底層公共建筑突出于上部住宅或占有專用場院或因公共建筑需要后退紅線的用地，均應(yīng)計(jì)入配套設(shè)施用地；底層架空建筑用地面積的確定，應(yīng)按底層及上部建筑的使用性質(zhì)及其各占該建筑總建筑面積的比例分?jǐn)傆玫孛娣e，并分別計(jì)入有關(guān)用地內(nèi)。（2）綠地面積應(yīng)按本條文說明3.5.2的規(guī)定確定。（3）住宅區(qū)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：住宅區(qū)內(nèi)道路按路面寬度計(jì)算，設(shè)有人行便道時(shí)，人行便道計(jì)入道路用地面積；居民汽車停放場地，按實(shí)際占地面積計(jì)算；宅間小路不計(jì)入道路用地面積。3.2.6表3.2.6所列項(xiàng)目是根據(jù)國家強(qiáng)制性規(guī)范《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180－93）的11.0.1條和表11.0.1所規(guī)定的必要指標(biāo)而確定的。居住區(qū)規(guī)?？梢酝ㄟ^用地、建筑與人口（戶、套）三方面內(nèi)容得到反映，除用地外，人口（戶、套）、住宅和配建公共設(shè)施的建筑面積及其總量也是基本數(shù)據(jù)，屬必要指標(biāo)。平均層數(shù)與住宅建筑密度關(guān)系密切，是基本數(shù)據(jù)，屬必要指標(biāo)；高、中高層住宅比例也是住宅建設(shè)中的控制標(biāo)準(zhǔn)，屬必要指標(biāo)；毛密度是反映住宅區(qū)用地中的總指標(biāo)，反映了在總體上相對的經(jīng)濟(jì)合理性，所以它對開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、征地的數(shù)量等具有很重要的控制作用。住宅建筑套密度是一個日漸被人認(rèn)識和重視的指標(biāo)，在詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施階段根據(jù)戶型的比例及標(biāo)準(zhǔn)的要求等去選定住宅類型后，可以通過居住總用地、住宅用地等基本數(shù)據(jù)計(jì)算；住宅容積率是根據(jù)住宅區(qū)的用地條件、建筑氣候分區(qū)、日照要求及住宅層數(shù)等因素對住宅建設(shè)進(jìn)行控制的指標(biāo)，是一個實(shí)用性很強(qiáng)的控制住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)