畢業(yè)論文-房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)研究

房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)研究緒論“居者有其屋”是所有人的最基本的理想，而對于中國人來說，房屋又有其他商品難以替代的地位。在我國學(xué)者袁志剛的一篇文章中這樣描述道：“中國人為什么一定要買房？中國人看重住房與東亞特有的“家文化”分不開。即使在海外生活多年的華僑，也不像歐洲人那樣下班后喜歡去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物質(zhì)保障就是住房……那么，既然買不起，中國人為什么一定要買房？在有效、成熟的房地產(chǎn)市場上，租房和買房可以無差異地實(shí)現(xiàn)享受居住生活的效用……然而在中國目前的住房租賃市場，租客利益不被保護(hù)，所有法律都是為保護(hù)房東利益而設(shè)置的，這使得住房租賃在國人眼中是一件極為不穩(wěn)定的被迫選擇。其次，在中國，住房綁定了過多的社會福利。第三，中國金融保險(xiǎn)市場發(fā)展的滯后迫使國人選擇住房作為長期投資品?！梢哉f，“房子天然不是儲蓄，但儲蓄天然是房子”。租房當(dāng)然不具備這種儲蓄的功能。最后，購房的信號機(jī)制與社會心理效應(yīng)加強(qiáng)了國人買房的激勵……”就近幾十年來說，上世紀(jì)七十年代，前香港總督麥理浩爵士就推行過所謂“居者有其屋計(jì)劃”；美國總統(tǒng)布什也在上任之初就宣布要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。然后，這種政策推到的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在起初都對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動作用，但由于其對市場資源配置的錯誤指引，最終都導(dǎo)致了非常嚴(yán)重的后果。前者爆出了短樁事件、紅灣半島事件等丑聞，而后者則是美國次貸危機(jī)的根源。本人試圖通過探索房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策和發(fā)展方向進(jìn)行分析。1.1研究背景和意義1.1.1研究背景我國于1998年逐漸取消福利分房、實(shí)行住房商品化后，政府出臺了一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)時(shí)我國有通縮的大背景，而且房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的帶動作用相對較高，2007年和2010平均完全消耗系數(shù)均在0.07左右，同時(shí)最重要的是，它是“分稅制”改革后地方財(cái)政的主要來源。我國2000年走出通縮期后，房地產(chǎn)業(yè)增長速度持續(xù)加快。早在2003年，就已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的苗頭，同年8月12日，國務(wù)院頒布了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，而這一調(diào)整、管控的通知，卻將房地產(chǎn)行業(yè)的定位變化為商品房占主導(dǎo)地位的市場，我國的房價(jià)也隨之飆升至1998年以來最高。2006年至2011年，雖然外部經(jīng)濟(jì)局勢有過惡化，但是我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好。我國房地產(chǎn)業(yè)再次轉(zhuǎn)型升級為定位于精裝修、大戶型的商品房主導(dǎo)市場，讓苦苦等待房價(jià)下跌的中低收入階層的剛性住房需求拉開更大的缺口，房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡達(dá)到高潮。房地產(chǎn)業(yè)也成為最吸金的行業(yè)，07年名不見經(jīng)傳的碧桂園董事長楊惠妍一躍成為中國首富且資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越之前的張茵、陳天橋、黃光裕等人，而后又有王健林。層出不窮的房地產(chǎn)企業(yè)也賺得盆滿缽滿。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，曾經(jīng)的比較成本優(yōu)勢逐漸在制造業(yè)消失，而在短時(shí)間內(nèi)無法形成發(fā)達(dá)國家那樣的制造業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。然這種“龐氏騙局”似的的行業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致大量資金從其他行業(yè)，尤其是制造業(yè)這種以長期投資為代表的資本流出，這是我國經(jīng)濟(jì)增長放緩的重要原因。郎咸平教授曾提出一個“二元經(jīng)濟(jì)論”，他認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)目前出現(xiàn)一頭過熱一頭過冷的情況，呈現(xiàn)出典型的二元經(jīng)濟(jì)。過熱的是房地產(chǎn)，過冷的是制造業(yè)。他進(jìn)一步提出，制造業(yè)由于經(jīng)營環(huán)境惡化而導(dǎo)致大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。印證我上面的分析。1.1.2理論意義本文從研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱出發(fā)，基于投入產(chǎn)出分析對中國房地產(chǎn)行業(yè)分析進(jìn)行了進(jìn)一步探索，也對房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)的擠出效應(yīng)進(jìn)行了擴(kuò)展。具體如下：1.認(rèn)真分析了政府（包括中央政府和地方政府）、企業(yè)（包括房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)）和居民在房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀調(diào)控中的不同利益追求，認(rèn)為我國目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡——尤其是房地產(chǎn)業(yè)需求的結(jié)構(gòu)性失衡和房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)投資的擠出效應(yīng)，主要原因在于利益各方相互博弈導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策效果不佳，客觀原因有經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀時(shí)代要求等。2.重點(diǎn)研究我國房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對其他行業(yè)投資的擠出效應(yīng)。論證我國目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于潛在的過熱時(shí)期，存在巨大的隱患。3.我國目前學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)的研究還比較少，大部研究基于發(fā)展歷程的描述和改革政策的構(gòu)想，本文創(chuàng)新之處在于反駁由于房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用而不敢刺破房地產(chǎn)泡沫。我希望通過本文的論述能夠取得新突破，能夠?qū)χ袊康禺a(chǎn)業(yè)研究的系統(tǒng)化和綜合化做一份貢獻(xiàn)。1.1.3現(xiàn)實(shí)意義本文通過系統(tǒng)的分析和研究，對于判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)平衡發(fā)展，滿足人們剛性住房需求有重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)業(yè)中國已經(jīng)高速發(fā)展了15年之久，對促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展有著突出的貢獻(xiàn)，長期以來一直是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史和環(huán)境局限，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)象，回顧其發(fā)展歷程，各級政府的政策的不協(xié)調(diào)更是加重了這一不平衡現(xiàn)象。本文對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和調(diào)控的不足之處進(jìn)行探討和分析。1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1房地產(chǎn)擠出效應(yīng)文獻(xiàn)綜述最早對房地產(chǎn)擠出效應(yīng)的研究起源于二戰(zhàn)后期，當(dāng)時(shí)的主流觀點(diǎn)是對于居民住房改善的投資近似一種社會福利，在資本稀缺的情況下，這種投資對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有阻礙作用。而后對于房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)層出不窮，Mills1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.(1987)用1929-1983年的考察美國住房投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)低于非住房投資回報(bào)率。Ball和Morrison2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2(1995)則通過住房投資于經(jīng)濟(jì)增長率的相關(guān)性研究，得出了在一定條件下，住宅投資規(guī)模上升而占GDP的比重有下降趨勢。1.Mills,E.HastheUnitedStatesoverinvestedinhousing?[J].RealEstateEconomics,19871(1):601-616.2.M.Ball,T.Morrison.HousingInvestmentFluctuations:AnInternationalComparison[J].PaperPresentedtoTheCuttingEdge,DepartmentLandEconomy,19951(9):1-2而隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)和發(fā)張經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展，部分學(xué)者提出了相反的觀點(diǎn)。A.O.Hirschan（赫爾希曼）提出的非均衡增長理論中，認(rèn)為發(fā)展中國家在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，應(yīng)優(yōu)先發(fā)展部分產(chǎn)業(yè)及采取非均衡增長模式。我國對房地產(chǎn)的研究在03年之后才進(jìn)入比較活躍的階段。大部分研究認(rèn)為我國對房地產(chǎn)行業(yè)的投資對經(jīng)濟(jì)增長有促進(jìn)作用，其研究方法基本以實(shí)證分析為主。一些具有代表性的學(xué)者比如梁云芳、高鐵梅3.梁云芳，高鐵梅，賀書平.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國社會科學(xué)，2006，（3）：74-84等，運(yùn)用協(xié)整分析的方法進(jìn)行了分析，論證了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系。（Granger(1987)所提出的協(xié)整方法已成為了分析非平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)變量之間數(shù)量關(guān)系的最主要工具之一，且通過線性誤差修正模型(ECM)刻畫了經(jīng)濟(jì)變量之間的線性調(diào)整機(jī)制，這就是所謂的線性協(xié)整方法。）蔣華娟（2013，經(jīng)濟(jì)適用房擠出效應(yīng)研究）主要用了Hausman檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)討論了經(jīng)濟(jì)適用房的擠出效應(yīng)。3.梁云芳，高鐵梅，賀書平.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國社會科學(xué)，2006，（3）：74-84再補(bǔ)充幾個而近幾年學(xué)界逐漸開始意識到房地產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，崔寅生、王重潤4.崔寅生、王重潤.房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)及其對經(jīng)濟(jì)增長的影響.天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，（9）：41-505.咸郎平.中國經(jīng)濟(jì)是前所未有二元經(jīng)濟(jì).4.崔寅生、王重潤.房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)及其對經(jīng)濟(jì)增長的影響.天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，（9）：41-505.咸郎平.中國經(jīng)濟(jì)是前所未有二元經(jīng)濟(jì).6.陳曉農(nóng).直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)的意義和計(jì)算.7.朱真真,中國房地產(chǎn)發(fā)展問題研究.20138.任瀟瀟,我國房地產(chǎn)發(fā)展與其資金來源結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究.20129.蘇光柱,美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示[J],孝感學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（28）:73-7610.李勇.房地產(chǎn)價(jià)格波動與金融穩(wěn)定研究.201211.李迅雷,中國經(jīng)濟(jì)為什么不敢去杠桿？12.蔣華娟,經(jīng)濟(jì)適用房擠出效應(yīng)研究,201313.劉小明,房地產(chǎn)價(jià)格對居民消費(fèi)影響的“倒U”關(guān)系研究,200914.淺談房地產(chǎn)行業(yè)的“擠出效應(yīng)”[J]商業(yè)文化,2011(6):292-29315.王媚媚,中國房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出分析,20091.2.2我國房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)文獻(xiàn)雖然對于房地產(chǎn)過度發(fā)展的擠出效應(yīng)最近幾年才開始，但是對于房地產(chǎn)發(fā)展的討論卻很早就開始了。許治國（2012中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程分析。。。做腳注）將我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分為四個階段：第一，1998年以前——計(jì)劃分配時(shí)期；第二，1998年-2003年，市場化改革時(shí)期；第三，2003-2005，商品化主導(dǎo)時(shí)期；2006年-2011年，市場配置與政府調(diào)控結(jié)合時(shí)期。李曉丹（2013，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策績效評價(jià)研究，做腳注）則分成了平穩(wěn)發(fā)展期（1998年-2002年）、快速發(fā)展期（2003年-2006年4月）、調(diào)控期（2006年5月-2007年9月）、全面調(diào)整期（2007年10月-2008年10月）、復(fù)蘇期（2008年11月-2009年6月）、密集調(diào)控期（2009年6月-2011年12月）。再找?guī)讉€發(fā)展階段文獻(xiàn)本文將發(fā)展階段分為：1.2.1房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)投資屬于實(shí)物投資，其標(biāo)的物則是房地產(chǎn)，包括：2014年之前投資回報(bào)率最高的住宅和其他的工業(yè)、商業(yè)用房。前者是人們生活的必需品，根據(jù)緒論所描述，也是國人最重要的消費(fèi)品；后者則是生產(chǎn)、經(jīng)營的必需品。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的推動作用，一方面直接表現(xiàn)在促進(jìn)人們生活水平和質(zhì)量的提高，另一方面則間接表現(xiàn)在對GDP的推動上。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)2007年和2010年的平均完全消耗系數(shù)達(dá)到0.07。由此可知，房地產(chǎn)業(yè)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很明顯的。并且房地產(chǎn)投資作為固定投資的一種，對經(jīng)濟(jì)增長有重要的調(diào)節(jié)作用——當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長停滯時(shí)，啟動房地產(chǎn)投資可使國民經(jīng)濟(jì)在中期內(nèi)供需兩旺；而經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，可通過適當(dāng)手段抑制房地產(chǎn)投資，即可通過想法的渠道為經(jīng)濟(jì)降溫。此外，房地產(chǎn)投資還改善了城市面貌，提升了城市的附加值。對1998—2013年GDP和全社會住宅投資的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析（數(shù)據(jù)均來自中國統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)）。記全社會住宅投資為T，設(shè)T=C（1）+C（2）*GDP，跟據(jù)最小二乘估計(jì)，結(jié)果如下：T=-7956.41+0.14GDP=0.9873F=1086.61DW=0.33從回歸估計(jì)的結(jié)果看，模型擬合較好。可決系數(shù)=0.9873，表明T對GDP的增長有很強(qiáng)的解釋能力。從斜率項(xiàng)的t檢驗(yàn)值看，大于5%顯著性水平下n-2=14的臨界值，且斜率值小于1，符合邊際投資/消費(fèi)/儲蓄傾向在0和1之間的絕對收入假說（即不論全社會住宅投資屬于什么行為，都是符合的）。該數(shù)值表明，在1998——2012年間，全社會住宅投資每增加1億元，GDP增加0,14億元。1.2.2擠出效應(yīng)理論綜述擠出效應(yīng)（CrowdingOutEffect）指一個相對平面的市場上，由于供應(yīng)、需求有新的增加，導(dǎo)致部分資金從原來的預(yù)支中擠出，而流入到新的商品中。而擠出效應(yīng)的提出最初是描述政府作為經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)行為的影響的，而后被廣泛應(yīng)用到各類投資的宏觀作用的研究中。1.2.3房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)根據(jù)上文所敘，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，其乘數(shù)作用也往往會更大。而且，房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，使其破產(chǎn)的社會成本急劇增大，經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上“挾持”了整個經(jīng)濟(jì)體和監(jiān)管系統(tǒng)。而對于一國經(jīng)濟(jì)而言，最嚴(yán)重的就是房地產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應(yīng)。任何投資的過度發(fā)展，都會表現(xiàn)出的一種負(fù)外部性。而房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，就表現(xiàn)在其過度發(fā)展表現(xiàn)出的負(fù)外部性上——既對其他經(jīng)濟(jì)主體造成了不良影響，又產(chǎn)生了巨大的破產(chǎn)的社會成本。第一，房地產(chǎn)投資對其他產(chǎn)業(yè)投資的擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)發(fā)展過熱，使得對房地產(chǎn)的投資越來越像一種“旁氏騙局”，其回報(bào)率自然也越炒越高。這種過度膨脹使得本該流向其他產(chǎn)業(yè)的資金流向了房地產(chǎn)業(yè)。尤其對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，這種不正常的資金流動，很容易造成“產(chǎn)業(yè)空洞化”的現(xiàn)象。弗朗索瓦·沙奈對房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)作了一定的介紹。第二，房地產(chǎn)投資造成的對內(nèi)需的擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)的過度投資加上國人的“剛性需求”，使得對于其他消費(fèi)品的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其應(yīng)有的需求，類比影子匯率，我們也可以稱其為“影子需求”。建立一個簡單的兩期消費(fèi)模型，對于一定的“永久收入”，為滿足買房期的消費(fèi)，勢必要減少當(dāng)期的消費(fèi)水平。其中Y0是t期的收入，C0是t期的消費(fèi)，C1是買房的消費(fèi)。為滿足C1的消費(fèi)，在t期就需要犧牲C0的消費(fèi)用于儲蓄。1.3研究思路和方法實(shí)證分析和規(guī)范分析相結(jié)合。借鑒產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，對擠出效應(yīng)的現(xiàn)象進(jìn)行描述和分析。首先介紹研究背景和意義，然后從不同文獻(xiàn)資料的研究角度進(jìn)行分類、回顧，梳理出學(xué)界在本文研究角度的欠缺，然后對本文的觀點(diǎn)進(jìn)行理論描述，并輔以一定的數(shù)量分析，最后得出結(jié)論。定性分析和定量分析相結(jié)合。由于國內(nèi)數(shù)據(jù)的嚴(yán)重欠缺，本文只能以定性分析為主，梳理出理論框架，在此基礎(chǔ)上輔以一定的定量分析。文獻(xiàn)研究法。本文的理論主要來源于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)著作、論文和報(bào)紙等，在其基礎(chǔ)上，收集了有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的文件、記錄等資料，為保證數(shù)據(jù)的權(quán)威性，數(shù)據(jù)來源全部來自國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站。在歸納前人成果的基礎(chǔ)上，對這部分理論進(jìn)行進(jìn)一步的嘗試和探索。1.4創(chuàng)新與不足本文的創(chuàng)新之處在于：視角多變。不僅把房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)作為專題進(jìn)行討論，而且會從政府、市場供給方、公眾三方角度進(jìn)行更深入地分析。充分分析了房地產(chǎn)擠出效應(yīng)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，并基于調(diào)控政策的分析，給出合理的政策建議。本文的不足之處在于：1.首先，我國學(xué)術(shù)界對于房地產(chǎn)業(yè)擠出效應(yīng)的系統(tǒng)性研究很少，本文寫作面臨缺乏相關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)和借鑒理論的情況，這就要求作者在現(xiàn)有的數(shù)據(jù)材料和相關(guān)學(xué)科的研究成果中去探索和總結(jié)。2.本文最大的困難在于數(shù)據(jù)的搜集上，國內(nèi)數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺乏，以完全消耗系數(shù)為例，我國統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站僅提供2007年和2010年兩年的數(shù)據(jù)。就擠出效應(yīng)而言，本人難以就這些數(shù)據(jù)建立基于投入產(chǎn)出分析；而對于房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展的利率風(fēng)險(xiǎn)，也難以進(jìn)行基于利率缺口模型的系統(tǒng)分析，僅能對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行有限的加工，基于合理的推理得出結(jié)論。我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀從國家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額圖中可以看出，我國房地產(chǎn)投資總額仍在進(jìn)一步上漲，但是增長速度呈現(xiàn)一個周期振蕩的情況。這一曲線的波動情況明顯與CPI曲線波動情況一致。2.1發(fā)展歷程1978年改革之后，我國才慢慢開始有了房地產(chǎn)業(yè)。1978年-1988年，這十年基本上是一個理論和政策萌芽的階段，為改革開放后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了制度的基礎(chǔ)。1988年-1991年，中國房地產(chǎn)開始起步。僅僅過了兩年，1993年，海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控。政府開始第一輪的緊縮性宏觀調(diào)控，造成了大量呆壞賬、爛尾樓。之后亞洲貨幣危機(jī)爆發(fā)，造成香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。而當(dāng)時(shí)國內(nèi)開放程度較小，對國內(nèi)并未造成太大的影響，但經(jīng)濟(jì)仍處于緊縮通道。直至1998年，中央決定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，并推出一系列措施。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，并很快成為支柱產(chǎn)業(yè)之一。2003年以后，房價(jià)快速上漲，國家針對房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題出臺了大量措施，但是并沒有什么效果。直至2008年，美國次貸危機(jī)爆發(fā)波及世界，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我國面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，推出了“四萬億計(jì)劃”。房價(jià)在此后三年進(jìn)一步拉高。之后每年都會出現(xiàn)“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的說法，但是事實(shí)上房價(jià)一直漲到2012年前后。此后雖然房價(jià)有漲有跌，但是實(shí)際上與政策的直接作用并沒有太大的關(guān)系，而是十多年的長期單向上漲，市場開始出現(xiàn)一種“整體觀望”，并且人們收入增長一直落后于GDP、稅收等增長，購買力也難以支持房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，但值得注意的是，2014年7月持續(xù)至今的股市上漲雖是政策拉動，但證明了市場并不缺乏流動性。所以這種市場“整體觀望”的觀點(diǎn)是正確的。自從1998年國務(wù)院取消了福利分房制度,全民住房均被納入商品房體系后,國家便開展了一系列以住房商品化為主導(dǎo)的固定資產(chǎn)投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)。2.2現(xiàn)狀及特點(diǎn)根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局官方資料可以看出，從2004年到2013年，房價(jià)持續(xù)保持增長的勢頭（實(shí)際上這個勢頭從1999年就開始了）。房價(jià)一路攀升的原因，主要有如下幾點(diǎn)：第一，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長促進(jìn)了房價(jià)的持續(xù)上漲，明顯可以看出，房價(jià)增長與NI增長趨勢和增長率正相關(guān)。第二，我國“剛需一族”主要是80后和90后，尤其是1980——1995年這短時(shí)間出生的人，目前年齡介于20——35。80后作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)的過度階段背景下成長的一代，既沒有享受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的好處，又背負(fù)了改革的成本，因此經(jīng)濟(jì)實(shí)力不支持其購房，但潛在需求極大，對房價(jià)有一個下線的支撐作用。第三，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，類似于國際金融中的“不可貿(mào)易品”，具有極強(qiáng)的地域壟斷性。第四，存貸款利率增長不協(xié)調(diào)。貸款利率持續(xù)上揚(yáng)，本來政策目的是通過增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高機(jī)會成本等限制房地產(chǎn)過熱，但是面對中國房地產(chǎn)市場的剛需結(jié)果，其實(shí)際結(jié)果只是倒閉開發(fā)商把高額利息加在房價(jià)上。而增幅較小的存款利率和極其匱乏的投資渠道（目前為止期貨工具也只有國債期貨和股指期貨，利率市場化完成之前，這一匱乏狀況難以得到改善），使得人們傾向于將儲蓄投資于房產(chǎn)，這樣從需求方面進(jìn)一步推高了房價(jià)。第五，過度城市化。世界上發(fā)達(dá)國家的城市化都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中自發(fā)形成的，而中國則是政府驅(qū)動的。在反對金融自由化的理論中有一點(diǎn)就是發(fā)展中國家急于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，導(dǎo)致資金過多流入第二產(chǎn)業(yè)。2.2.1整體處于調(diào)整狀態(tài)，市場處于觀望狀態(tài)截至到2014年11月，中國房地產(chǎn)市場開始趨穩(wěn)，房價(jià)下降的城市減少?；蛟S是“新常態(tài)”的論調(diào)鼓舞了人心，更或許是2012年以來首次降息刺激了市場前一段時(shí)間受抑制的需求。2.2.2利率風(fēng)險(xiǎn)頭寸大，綁架金融業(yè)理論上資產(chǎn)價(jià)格泡沫可能有三種運(yùn)行方式：其一：短期下跌達(dá)到一定幅度，價(jià)格泡沫破裂，市場持續(xù)動蕩。其二：價(jià)格緩慢下跌，價(jià)格逐漸回歸價(jià)值（在金融資產(chǎn)中均值回歸趨勢尤為明顯）。然而這一做法雖然避免了短期市場的劇烈動蕩，但是對某項(xiàng)資產(chǎn)的過度投資對其他資產(chǎn)尤其是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資的擠出效應(yīng)往往會有更深遠(yuǎn)的影響。對于發(fā)展中國家來說，經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)的首要目標(biāo)，這一做法往往僅僅是推遲了掉入中等收入陷阱的時(shí)間。其三：泡沫在較長的時(shí)間內(nèi)一直存續(xù)。（未完成，利率風(fēng)險(xiǎn)頭寸綁架金融業(yè)未描述）2.2.3政界、商界、學(xué)界看法不一3.房地產(chǎn)投資擠出效應(yīng)理論研究3.1過熱原因簡述當(dāng)某一行業(yè)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象時(shí)，最明顯的現(xiàn)象是供給相對于需求增長過慢，即可以看作供給曲線十分陡峭，需求上漲時(shí)，帶來較多的價(jià)格上漲，而較少影響供給數(shù)量的增加。如圖所示。另一方面，當(dāng)過熱情況出現(xiàn)時(shí)，很長一段時(shí)期內(nèi)，資本的邊際報(bào)酬率遞增。這一反?，F(xiàn)象顯然是正反饋調(diào)節(jié)。而正反饋調(diào)節(jié)的存在只會使得情況進(jìn)一步按原方向發(fā)展——資金繼續(xù)流入該行業(yè)，過熱情況加劇。3.2擠出效應(yīng)理論及傳統(tǒng)看法擠出效應(yīng)（CrowdingOutEffect）指一個相對平面的市場上，由于供應(yīng)、需求有新的增加，導(dǎo)致部分資金從原來的預(yù)支中擠出，而流入到新的商品中。對于不同領(lǐng)域的擠出效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)學(xué)中有不同的分析方法：對于財(cái)政政策的擠出效應(yīng)，一般通過IS—LM模型進(jìn)行分析；而對于FDI的擠出效應(yīng)，通常是描述其強(qiáng)大的競爭力量導(dǎo)致本國企業(yè)被擠出市場。而對于房地產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)，我將從資金過度流入，從而擠占流入其他行業(yè)的資金的角度出發(fā)進(jìn)行探討。3.2.1擠出效應(yīng)機(jī)制分析房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)和裝修、家電等下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用是顯而易見的，其作用也較多地得到認(rèn)可。然而所謂的“帶動”作用往往是指數(shù)值上的，更深層次地考慮，這種“帶動”作用僅僅體現(xiàn)在提高就業(yè)，而究竟是否有利于上下游產(chǎn)業(yè)甚至于國民經(jīng)濟(jì)的增長是需要進(jìn)一步探討的。3.2.2擠出效應(yīng)的宏觀本質(zhì)分析上文已經(jīng)定義了本文所討論的擠出效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)的過度投資對流入其他行業(yè)的資金的擠占及其影響。房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等）兼具資本密集型和勞動密集型的特征，而更主要的表現(xiàn)出得是資本密集型的特點(diǎn)。從資金流的角度看，房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮使得銀行貸款更傾向于流向房地產(chǎn)，致使其他行業(yè)面臨缺乏可貸資金的窘境，使得其他產(chǎn)業(yè)面臨更加開放、更加競爭性的大環(huán)境，其他行業(yè)缺乏資金進(jìn)行技術(shù)更新和產(chǎn)業(yè)升級，使得大量產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“規(guī)?？招幕焙汀靶士招幕保▍呛Ｃ?012研究2001-2010年沿海民營工業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r）。其次從就業(yè)的角度看，雖然房地產(chǎn)業(yè)具有一定的勞動密集型的特性，但是與傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)比如農(nóng)、林、服裝等相比，對勞動力的吸納能力仍然有限。在反對發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)金融自由化的理論中一個重要的論點(diǎn)就是：發(fā)展中國家急于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，使得資金過度流入資本密集型產(chǎn)業(yè)，而限制資金流入傳統(tǒng)行業(yè)，既降低了實(shí)際產(chǎn)出，使經(jīng)濟(jì)難以長期持續(xù)發(fā)展，又面臨資本密集型產(chǎn)業(yè)難以吸納眾多勞動力的困境，而大量的失業(yè)必然地造成社會的不穩(wěn)定，從而影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不同于這種理論情況，如果資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)，資本密集型的產(chǎn)業(yè)也會面臨資金瓶頸，使得技術(shù)進(jìn)步型經(jīng)濟(jì)增長緩慢。同時(shí)造成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，難以支撐經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。3.2.3擠出效應(yīng)的微觀過程分析從生產(chǎn)要素角度出發(fā)分析，投機(jī)和預(yù)期的作用擠出效應(yīng)的作用機(jī)制有兩條，一是通過商品市場的物價(jià)—工資機(jī)制，二是通過金融市場的貨幣機(jī)制。物價(jià)—工資機(jī)制：由于房地產(chǎn)業(yè)，尤其是居住用房的需求極其旺盛，導(dǎo)致過多的資金流入（截至2013年，居住用房的投資回報(bào)率一直高于商業(yè)用房。）。整條相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、房地產(chǎn)行業(yè)的上下游物價(jià)都被拉高，其員工一方面由于企業(yè)利潤上升工資上升，另一方面由于生活成本上升，要求工資上漲。同時(shí)，像鮑莫爾等人描述的結(jié)構(gòu)性通貨膨脹一樣，其他行業(yè)的工人會因?yàn)椤靶Х隆倍笤黾庸べY。于是所有企業(yè)的成本進(jìn)一步上升，在短期技術(shù)進(jìn)步困難的前提下，很可能出現(xiàn)勞動力替代的情形。貨幣機(jī)制：過多的貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致市場局部貨幣供給過多，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)的市值上漲，托賓Q值上漲，企業(yè)增加新投資；同時(shí)在一段時(shí)間內(nèi)資本報(bào)酬率遞增，導(dǎo)致更多的資金從其他行業(yè)流出，對其他行業(yè)的投資有擠出效應(yīng)。導(dǎo)致資本密集型產(chǎn)業(yè)資本不足，技術(shù)更新跟不上市場競爭需求；同時(shí)導(dǎo)致傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)資本不足，對勞動力的吸納能力受限制。對于我國這樣一個發(fā)展中國家而言，面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的新時(shí)期，尤為重要的一點(diǎn)是資金的不正常配置、尤其是有悖于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的資金配置，必然導(dǎo)致發(fā)展中國家最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)。（在2014年新浪金麒麟論壇上，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)研究所所長華民發(fā)表了中國已經(jīng)跌入了中等收入陷阱的觀點(diǎn)。而吳敬璉等學(xué)者雖未明確表示這一觀點(diǎn)，但是都認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行趨勢不可避免，若要避免掉入中等收入陷阱，必須找到新的增長動力——“技術(shù)創(chuàng)新”和“效率的提高”。但是對于如何實(shí)現(xiàn)，大家并沒有任何具體的意見。）3.3擠出效應(yīng)的影響3.3.1擠出效應(yīng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，不僅對實(shí)體經(jīng)濟(jì)中生產(chǎn)要素的供求產(chǎn)生影響，而且對于貨幣的供求也會產(chǎn)生影響，進(jìn)而理論上也會影響利率。并通過資產(chǎn)組合效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、托賓Q等影響資產(chǎn)配置。首先，當(dāng)某一行業(yè)或者投資品等過熱時(shí)，其邊際資本報(bào)酬率在泡沫破裂前的很長一段時(shí)間內(nèi)是遞增的，這就通過資產(chǎn)組合效應(yīng)吸引了大量資金從其他投資品中流出投入房地產(chǎn)。其次，房地產(chǎn)價(jià)格的虛高，導(dǎo)致“名義資產(chǎn)”的增長，從而通過財(cái)富效應(yīng)，增加消費(fèi)。再次，房地產(chǎn)業(yè)過熱，相關(guān)公司市價(jià)相較其重置資本增長更快，托賓Q上升，房地產(chǎn)業(yè)的新增投資不斷增加，過熱現(xiàn)象進(jìn)一步嚴(yán)重?？梢钥闯觯谂菽屏阎?，房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)是正反饋調(diào)節(jié)，只能是不斷加重原有現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)過熱會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和技術(shù)進(jìn)步造成不良影響。在我國房地產(chǎn)業(yè)的總需求占全國鋼材產(chǎn)能的60%、水泥總產(chǎn)量的30%。而鋼材和水泥這兩種技術(shù)含量較低、污染嚴(yán)重的行業(yè)輕而易舉獲得如此大額沒有技術(shù)含量的訂單，也會使得這兩個行業(yè)技術(shù)改進(jìn)的動力不足。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)衰退時(shí)，面臨巨大的競爭壓力，必將產(chǎn)生技術(shù)進(jìn)步缺口。為數(shù)據(jù)研究方便，按照統(tǒng)計(jì)局賬戶分類，將全社會固定資產(chǎn)總投資分成，全社會住宅投資和其他固定資產(chǎn)投資。全社會固定資產(chǎn)總投資（TI）=全社會住宅投資（TF）+其他固定資產(chǎn)投資（R）在二部門經(jīng)濟(jì)框架下分析，設(shè)T1=TF+R為資本約束線，則對于不同的投入比例，會有對應(yīng)的產(chǎn)出。當(dāng)產(chǎn)量線與資本預(yù)算線相切時(shí)，整個經(jīng)濟(jì)達(dá)到了最優(yōu)的比例結(jié)構(gòu)。如下圖所示，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在圖上表示為產(chǎn)量線的右上方向移動，住宅投資與其他固定資產(chǎn)投資會以一個最佳的比例增長，移動路徑m即為最優(yōu)的生產(chǎn)路徑。當(dāng)某一部門出現(xiàn)超額利潤時(shí)，該均衡被打破，資本重新分配，資本結(jié)構(gòu)偏離帕累托最優(yōu)，擠出效應(yīng)產(chǎn)生。如下圖所示，當(dāng)住宅投資存在超額利潤時(shí)（比如生產(chǎn)收益和資本利得高于其他行業(yè)的平均利潤），資本向住宅投資轉(zhuǎn)移，此時(shí)產(chǎn)量線與預(yù)算線相交，整個社會經(jīng)濟(jì)效用下降，不滿足帕累托最優(yōu)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種偏差進(jìn)一步拉大，生產(chǎn)曲線由原來的最優(yōu)路徑m變成了非均衡路徑m*。在同樣的資本約束下，整個社會的總體經(jīng)濟(jì)效用下降，擠出效應(yīng)產(chǎn)生。同時(shí)可見擠出效應(yīng)是正反饋的，如果存在并任其發(fā)展，只會更大程度地偏離均衡。房地產(chǎn)市場既有商品市場的屬性，也有資本市場的屬性。所以其利潤來源也可劃分為兩部分，一部分是所有行業(yè)正常的交易都會帶來的一個行業(yè)平均利潤，一個是在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中獲得的資本利得。為進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)獲得的總利潤，是房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)利潤，是在房地產(chǎn)市場交易獲得的資本利得。崔寅生（2012）分析了當(dāng)資本利得很大時(shí)，房地產(chǎn)收益大于了其他收益，因此資本向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而并不會帶來實(shí)際產(chǎn)出的增加，且由于資本邊際遞減規(guī)律的存在，如果>，那么當(dāng)房地產(chǎn)投資達(dá)到一定高度時(shí)，房地產(chǎn)的過度投資必將帶來社會資源的浪費(fèi)。本文中，我們認(rèn)為在過熱階段，可能會出現(xiàn)資本邊際遞增的情況。因?yàn)槿绻淮嬖谳^大使得>，則會有更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)中，而非開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。我們認(rèn)為市場出現(xiàn)過熱階段時(shí)，類似于“旁氏騙局”，此時(shí)資本是邊際遞增的。由于也較大，所以開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目和流轉(zhuǎn)市場兩頭都很熱。3.3.2擠出效應(yīng)對市場價(jià)格的扭曲作用這里加模型應(yīng)對陳坤的5房地產(chǎn)調(diào)控政策4.1房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧1998~2003，政策支持房地產(chǎn)發(fā)展，甚至像上海等城市推出了買房辦戶口的優(yōu)惠政策。2003~2008，政策方向一直是“抑制房價(jià)過快上漲”，但是恰恰這段時(shí)間是中國房價(jià)的“騰飛”階段，期間推行的“二套房貸首付從20%提高到40%”等政策并沒有起到任何作用。2008年第四季度開始，由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，政策再次支持房地產(chǎn)發(fā)展，推行了包括“利率7折”等優(yōu)惠政策，中國房價(jià)也被炒到了頂峰，居住用房的回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高過了商業(yè)用房的回報(bào)率。2010開始，政策開始趨嚴(yán)，然而市場還未反應(yīng)，地方政府便開始積極救市。而現(xiàn)在，面臨著“經(jīng)濟(jì)衰退”和“高杠桿和泡沫化”的兩難問題。4.2房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析和展望2014年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中明確指出，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅(jiān)持以提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，狠抓改革攻堅(jiān)，突出創(chuàng)新驅(qū)動，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控，加強(qiáng)民生保障，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。連續(xù)兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議并未明確談到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和調(diào)控問題。但是2013年會議的很重要的一部分就是城鎮(zhèn)化問題，而2014年會議提到了“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)一段時(shí)間”。這意味著政府終于開始著手處理國內(nèi)企業(yè)高杠桿的問題。雖然去年一