西安房地產(chǎn)市場透視與分析報告

118/118THEREALESTATEMARKETOFXIANSEETHROUGHANDANALYTICAL2006西安房地產(chǎn)市場透視與分析年度報告Yearstocktaking目錄一、2006年西安樓市大盤點(diǎn)之規(guī)劃建設(shè)二、2006年西安樓市大盤點(diǎn)之經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房三、2006年西安樓市大盤點(diǎn)之商品房市場四、2006年西安樓市大盤點(diǎn)之政策法規(guī)五、2006年3季度西安商品房市場購買(意向)調(diào)查報告六、2007年西安房地產(chǎn)市場預(yù)警報告七、2007中國房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境展望2006年西安樓市大盤點(diǎn)之規(guī)劃建設(shè)作為我國西部地區(qū)的窗口，西安市近年來不斷加大城建投入，完善都市功能，完成了一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，并快速付諸于實(shí)施建設(shè)，著力將西安構(gòu)建為西部開發(fā)的橋頭堡。多年來，西安市不斷優(yōu)化區(qū)域進(jìn)展布局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江新區(qū)、滬灞生態(tài)區(qū)、閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)成效顯著，成為西安科技成果轉(zhuǎn)化的中心基地、對外開放的窗口和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展新的增長點(diǎn)。2006年，航天科技產(chǎn)業(yè)基地的落戶西安，則使西安都市戰(zhàn)略構(gòu)架從“四區(qū)一基地”升級為“四區(qū)兩基地”，對提升西安都市核心競爭力，實(shí)現(xiàn)西安以產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整引領(lǐng)構(gòu)建新的都市功能分區(qū)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)梯度布局和集群進(jìn)展，形成分工合理、相互促進(jìn)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局具有重要意義。近幾年西安都市諸多大型規(guī)劃均已得到落實(shí)，都市建設(shè)的全面升級讓我們目不暇接-讓我們對西安都市的以后充滿欣喜，本文將從部分市場關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域或項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)情況，把握2006年西安都市建設(shè)的脈搏，查找西安都市的以后進(jìn)展之路。一、曲江新區(qū)加速建設(shè)規(guī)劃面積15．88平方公里的曲江新城，是以后西安都市中心區(qū)的重要組成部分，也是今后幾年西安都市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。2006年元月，繼中國房地產(chǎn)第一品牌——香港中海外集團(tuán)投資“曲江名都”、澳大利亞駿業(yè)集團(tuán)投資“大唐愛情谷”后，曲江新區(qū)又迎來招商引資又一重大成果——香港連捷國際投資公司與曲江新區(qū)合作投·資曲江南湖絲路風(fēng)情園綜合開發(fā)。該項(xiàng)目涉及基礎(chǔ)設(shè)施和整地遷移費(fèi)用達(dá)42億元。絲路風(fēng)情園項(xiàng)目位于曲江東南部，規(guī)劃面積6225畝，是以曲江南湖為核心，集旅游、休閑、居住、辦公、商貿(mào)等為一體的大型文化旅游開發(fā)項(xiàng)目，總投資約160億元人民幣，總建筑面積達(dá)320萬平方米。曲江南湖絲路風(fēng)情園以“千畝南湖”為中心，以‘絲路花帶’為紐帶，全面展示絲綢之路沿線要緊都市和地區(qū)文化的旅游長廊，古絲綢之路沿途都市的繁華盛景將在曲江集中再現(xiàn)。“十一五”期問曲江新區(qū)還將建成高層次、全方位、大容量的文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)。其中包含中國最大的唐文化展示區(qū)；西部最大的海洋文化展示區(qū)：西部聞名的影視產(chǎn)業(yè)示范區(qū)：中國少有的都市休閑文化區(qū)；整體規(guī)劃建設(shè)西安國展中心和曲江行政商務(wù)區(qū)，并以西安國際會議中心為依托，建成展覽面積10萬平方米、年接納300萬人次，形成月月有展覽、周周有會議的西部最大的娛樂文化區(qū)等。以后五年問，曲江新區(qū)投資規(guī)模將達(dá)到320億元人民幣；財政收入4．6億元：固定資產(chǎn)投資90億元；文化旅游投資80億元；其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資150億元。今年，在深圳舉辦的“首屆中國旅游精品推廣峰會”上，曲江新區(qū)以其豐富的旅游資源和巨大的進(jìn)展?jié)摿Γ瑫r能夠充分展現(xiàn)盛唐文化的豐富內(nèi)涵和深厚的文化底蘊(yùn)，經(jīng)組委會專家組綜合審核，被授予“中國最具活力文化旅游區(qū)”榮譽(yù)稱號?，F(xiàn)在，曲江新城將形成一個規(guī)模宏大、配套完整、輻射力強(qiáng)、帶動明顯的旅游文化產(chǎn)業(yè)集群，一張用盛唐文化打造的中國名片差不多初步形成。曲江都市建設(shè)所帶來的翻天覆地的變化，也帶動了西安市南線房地產(chǎn)市場的快速進(jìn)展。曲江新區(qū)差不多成為地產(chǎn)商的要緊投資地域，并吸引來眾多地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘城南?，F(xiàn)在曲江及周邊城南板塊成為西安樓市寸土寸金之地，商務(wù)旅游地產(chǎn)和高端房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸成為這一板塊的龍頭項(xiàng)目。隨著一批重點(diǎn)項(xiàng)目的開工建設(shè)和旅游配套設(shè)施、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成，曲江度假區(qū)集“行、游、住、食、購、娛”等要素齊全的產(chǎn)業(yè)體系差不多初見雛形。二、地鐵助推都市化進(jìn)程2006年．在西安的交通建設(shè)史上將是值得紀(jì)念的一年。規(guī)劃已久的西安都市地鐵軌道建設(shè)終于得到了國家的批準(zhǔn)，并于9月29日正是開工興建。據(jù)西安市都市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，西安軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃由6條線組成。據(jù)預(yù)測，線網(wǎng)形成后，軌道交通方式的出行量將占居民總出行量的25％，占公交出行量的50％。按照最新提出的建設(shè)時序，西安市都市快速軌道交通線網(wǎng)建設(shè)將分四個時期進(jìn)行。第一時期(2006—2010年)：建設(shè)二號線(鐵路北客站一韋曲，26．4公里)第二時期(2010—2015年)：建設(shè)一號線(后圍寨一紡織城，23．9公里)第三時期(2016—2020年，遠(yuǎn)期)：建設(shè)三號線(44．3公里)第四時期(2020年一2050年，遠(yuǎn)景)：建設(shè)四、五、六號線和一號線東、西延伸段及二號線北延伸段(157．2公里)線網(wǎng)中一、二、三號線為骨干線，既滿足了都市東西向、南北向主軸線上的客運(yùn)交通需求，又向外拓展了都市進(jìn)展空問；四、五、六號線是軌道交通網(wǎng)的輔助線，要緊滿足都市功能組團(tuán)之間的交通需求，對線網(wǎng)進(jìn)行加密善。地鐵作為一個都市現(xiàn)代化、國際化的標(biāo)志，是現(xiàn)代都市文明的一種象征。紐約因?yàn)榈罔F而成為舉世矚目的國際性金融大都市，香港因?yàn)榈罔F而拒絕擁堵的交通，上海因?yàn)榈罔F而成就“東方明珠”的夢想。在任何一個能夠號稱國際化大都市的都市，地鐵必定是其最發(fā)達(dá)的交通體系。而且許多事實(shí)證明，地鐵對房產(chǎn)開發(fā)的阻礙是不可小視的。據(jù)調(diào)查，在上海，一般情況下在同一區(qū)域內(nèi)，靠近地鐵站口的樓盤均價要高出非地鐵站口的樓盤一兩千元左右。西安地鐵開建，必將成為一條點(diǎn)石成金的金線，把西安都市價值和土地價值放大，把社會財寶向都市熱點(diǎn)區(qū)域集中，“地鐵經(jīng)濟(jì)”的巨大潛力也必定成為西安房地產(chǎn)增值和都市運(yùn)營新的增長點(diǎn)，從而為西安樓市末來5年、甚至20年的進(jìn)展提供了更寬敞的空間。地鐵改變西安都市格局時，也將阻礙整個都市的生活方式，將為西安的房價帶來全然性的結(jié)構(gòu)化調(diào)整。而正處崛起態(tài)勢的西安地產(chǎn)，也將因地鐵的開建而再度提速。三、新規(guī)劃構(gòu)筑新北城今年是北城建設(shè)高速進(jìn)展的一年，一批大型重點(diǎn)項(xiàng)目相繼落戶于此。渭河綜合治理，投資逾200億元，重要工程多在西安北城；規(guī)劃選址新北城的西安火車新客站建設(shè)，投資近i00億元；鄭州西安高速鐵路陜西段投資130億元，目前正在緊張籌備之中；西安地鐵南北主干線，投資數(shù)十億元，目前差不多正式開建；未央大道拆遷改造總投資80億元，目前拆遷差不多差不多完成，部分改造項(xiàng)目正在實(shí)施，大西安中央商務(wù)區(qū)呼之欲出；西安行政中心北遷，規(guī)劃面積8．3平方公里；投資數(shù)億元的西安空港建設(shè)如火如荼……這些特大項(xiàng)目的建設(shè)，將帶動一大批資金融進(jìn)北城的開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，促進(jìn)北城大西安新的中心市區(qū)的進(jìn)展進(jìn)程。面對歷史機(jī)遇，北城對區(qū)域總體規(guī)劃及時進(jìn)行調(diào)整和銜接，進(jìn)一步加大投資力度，著重解決都市重要設(shè)施的合理布點(diǎn)和有序建設(shè)，匯聚建設(shè)都市新中心的必要元素。相繼完成風(fēng)城六路、啤酒路等4．2公里道路及其配套管網(wǎng)、照明、綠化一次性建成到位，集綠化、景觀、照明、導(dǎo)視系統(tǒng)為一體的文景路示范段景觀改造己全面完成．為連接以后鐵路新客站的都市景觀道路形成示范；投資1．8億元、占地800畝的西安都市運(yùn)動公園建成開放；西安中學(xué)、交大經(jīng)發(fā)中小學(xué)、未央大學(xué)城建成并全面招生：總投資i．5億元的經(jīng)發(fā)國際會館建成營業(yè)等，一座國際化、現(xiàn)代化都市新中心呼之欲出?，F(xiàn)代化進(jìn)程必定伴隨著都市化，而都市化一般分三個時期：即單個都市進(jìn)展時期、都市圈進(jìn)展時期及都市帶進(jìn)展時期。就關(guān)中都市化進(jìn)展而言，現(xiàn)正進(jìn)入第二時期．即正在形成以西安為中心的都市圈時期?！拔鞒梢惑w化”正是體現(xiàn)這一規(guī)律的結(jié)果，咸陽位于渭河以北，西安在渭河以南。西安與成陽的交通聯(lián)系均在西安北半部。隴海線從城北通過，以后隴海新線將從西安城北跨渭河而過?！拔鞒梢惑w化”的加速進(jìn)展，使城北的區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，促進(jìn)城北確立地區(qū)交通樞紐的地位。此外，西安火車新客運(yùn)站定點(diǎn)草灘區(qū)域，鐵道部決定建設(shè)西安鐵路樞紐，國內(nèi)第一條高速鐵路鄭(州)西(安)段開工建設(shè)，西安站也定址城北。所有這些規(guī)劃差不多確立了城北作為交通樞紐的地位，此地位的確立必將促使城北成為地區(qū)物流中心。以后的新北城，將成為大西安的都市新中心、西安制造業(yè)新基地以及生態(tài)居住新區(qū)。依托完善的基礎(chǔ)設(shè)施和濃厚的文化氣息，一個西連成陽、東接臨潼的大西安都市圈正在快速形成。四、長安區(qū)迎勢而上過去，由于長安區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，不管在地價依舊其他的進(jìn)展成本上都較城南其他區(qū)域明顯低廉，再加上區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展也還不到位，使得城區(qū)規(guī)劃不專門理想。面對都市的高速進(jìn)展，如何更有效的發(fā)揮城南獨(dú)一無二的地緣魅力，配合自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，將其建設(shè)成為擁有獨(dú)特的區(qū)域特色的一方寶地，是一個艱巨的任務(wù)。年初，長安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃對外公布，在描繪出了20l0年的長安新藍(lán)圖的同時，也為長安樓市進(jìn)展定下了清晰的基調(diào)。“十一五規(guī)劃”將會進(jìn)一步改變長安的都市進(jìn)展格局，特不是對樓市新板塊的崛起，起到“破局”的作用?！皟蓞^(qū)四板塊”建設(shè)是促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)快速進(jìn)展的戰(zhàn)略舉措，是實(shí)施“新長安戰(zhàn)略”的有力支撐。作為一個年輕的都市新區(qū)，長安要實(shí)現(xiàn)都市建設(shè)的快速進(jìn)展，還必須保證都市修邊改造、基礎(chǔ)建設(shè)、綠化亮化配套等系統(tǒng)工程的整體性、穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)性。近幾年來，長安區(qū)在區(qū)域道路建設(shè)上有了飛躍性的進(jìn)展，都市綜合改造中已累計投入了數(shù)億元的資金，相繼完成了南北西長安街、風(fēng)棲路、杜陵路等大街的提標(biāo)改造。今年又確定了子午大道北段道路工程、長安步行街建設(shè)工程、東長安街延伸段道路工程、長安西街商業(yè)街五0四段道路工程以及大學(xué)路東段道路建設(shè)工程等六個項(xiàng)目．現(xiàn)在，阡陌縱橫的道路差不多初步構(gòu)架超長安區(qū)進(jìn)展的骨架，成為都市中物流、信息流的要緊載體。西萬路、子午大道、長鳴路等軸線與長安路揮袖長舞，南三環(huán)、韋郭大道恰如“金腰帶”圍繞，開發(fā)出大學(xué)城、新郭杜、南三環(huán)等開發(fā)板塊。沿線開發(fā)商機(jī)順路延伸，房地產(chǎn)市場因路增值升值。教育經(jīng)濟(jì)是長安區(qū)進(jìn)展的另一重點(diǎn)。從陜西師范大學(xué)、西北大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安電子科技大學(xué)等學(xué)校進(jìn)駐西安市長安區(qū)開始，目前已有l(wèi)8所高等學(xué)府在此“安營扎寨”，入駐師生10多萬人，長安“大學(xué)城”已初具規(guī)模。近幾年來，幾乎每個大學(xué)的入駐都帶來l0億元的建設(shè)投資。2002年9月長安撤縣設(shè)區(qū)后，區(qū)政府確定了“新長安戰(zhàn)略”。在以后10年乃至更長的時刻內(nèi)，打造具有國際競爭力的生態(tài)長安、科教長安、文化長安。要實(shí)施好這一長遠(yuǎn)規(guī)劃，以后長安區(qū)將著力做好兩件事。一是為“大學(xué)城”做好各項(xiàng)服務(wù)：二是通過一系列措施以及“五橫十縱”等道路建設(shè)規(guī)劃全面對接西安，真正打造西安“新南城”。五、浐灞一營造西安“第三代新城”作為西安市重點(diǎn)建設(shè)的“四區(qū)一基地”之一浐灞生態(tài)區(qū)。是在新世紀(jì)充分依托區(qū)域自然與人文條件．體現(xiàn)“科學(xué)進(jìn)展觀與和諧社會理念”的“后工業(yè)都市”，是充滿高度經(jīng)濟(jì)活力、穩(wěn)定居住社區(qū)和健康生態(tài)環(huán)境的“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的多樣性都市區(qū)域，是一個集服務(wù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住、特色文化為一體，能夠吸引不同階層人群混合居住的全新都市體系。現(xiàn)在，通過兩年的建設(shè)，當(dāng)我們走到?jīng)哄敝疄I時，昔日的一片荒灘，今天變成了一個充滿生機(jī)、年年新模樣、基礎(chǔ)設(shè)施日趨齊備的現(xiàn)代化生態(tài)都市新區(qū)。目前，浐灞河兩岸濱河路差不多全線貫穿，建成河道一級堤防18．6公里；浐灞三角洲內(nèi)建設(shè)約8公里的主干水系，為浐灞生態(tài)區(qū)都市段蓄水15000畝制造了條件。隨著年底排污處理工程的立即啟動，污染比較重的滬河水質(zhì)將得到大大改善。水面燈光照明工程也開始啟動。整個廣運(yùn)潭景區(qū)建成之后，將呈現(xiàn)湖泊相連，河道縱橫，水面曲折，萬畝水域和萬畝綠地一大盛景，形成我國北方地區(qū)罕有的集生態(tài)濕地愛護(hù)、河道景觀、動態(tài)旅游、巡游觀光等為一體的生態(tài)景觀公園。與此同時，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會址以及相關(guān)的配套設(shè)施也將在年底竣工。浐灞管委會行政中心正拔地而起。廣運(yùn)潭、米家崖等風(fēng)景區(qū)差不多全面動工，目前已初具規(guī)模。2006年8月12日，一場關(guān)于《浐灞時代——西安國際化新戰(zhàn)略下的浐灞選擇》的策劃研討會在．浐灞河管委會會議室內(nèi)熱烈深入進(jìn)行，第三代新城的概念越來越清晰，也預(yù)示著一個遵循科學(xué)進(jìn)展觀的，與浐灞生態(tài)區(qū)實(shí)際相匹配的都市進(jìn)展模式的誕生和立即崛起!第三代新城理念的橫空出世，為那個區(qū)域的進(jìn)展指明了方向，也注入了更加強(qiáng)大的動力。按照如此的方向，那個地點(diǎn)將在以后進(jìn)展成為依托浐灞區(qū)域內(nèi)的自然與人文條件，體現(xiàn)“科學(xué)進(jìn)展觀與和諧社會理念”的“后工業(yè)都市”，是充滿高度經(jīng)濟(jì)活力，穩(wěn)定居住社區(qū)和健康生態(tài)環(huán)境的“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的多樣性都市區(qū)域，是一個集服務(wù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住、特色文化為一體的全新都市體系。浐灞區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)也隨之興起，沁水新城、水岸東方、金裕青青家園、金裕青青新城、水岸清城等房地產(chǎn)項(xiàng)目也搶灘登陸，并在西安樓市一路走強(qiáng)，成為人們消費(fèi)新熱點(diǎn)區(qū)域。而10月中旬，新加坡盛邦集團(tuán)(Surbana)與香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)(HendersonLand)將合作開發(fā)中國西安大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資50億人民幣(下同，10億新元)，這是我國至今在中國投資最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目、西部最大投資項(xiàng)目，也是陜西省20年來吸引到的最大的外資項(xiàng)目，這也是對．浐灞區(qū)域以后進(jìn)展?jié)摿Φ淖詈昧ψC。能夠想象，浐灞生態(tài)區(qū)以后必將呈現(xiàn)“水與路為伴，湖與島作鄰”，“社區(qū)有水系，樓群有倒影”的北方水城景觀，加之整個新區(qū)內(nèi)歷史人文遺跡眾多，娛樂休閑功能完善，又有國際矚目的歐亞論壇，因此，作為以后大西安都市行政治理副中心“浐灞生態(tài)區(qū)”終將成為中國西部的水上明珠。六、高新區(qū)——西安邁向世紀(jì)的平臺西安高新區(qū)是西安經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，多年來一直是西安乃至全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一個焦點(diǎn)。今年，圍繞打造中國的“BPO之都”，西安高新區(qū)努力加大招商引資力度。4月，西安高新區(qū)在國內(nèi)十幾個競爭都市中脫穎而出，引進(jìn)了全球最大的半導(dǎo)體設(shè)備制造商美國應(yīng)用材料公司，五年內(nèi)將投資5億美元建立全球研發(fā)基地。與此同時，西安與現(xiàn)有國際海纜出口站的直達(dá)專用光纜目前也正在申請之中，建立后將大大提高西部地區(qū)互聯(lián)網(wǎng)國際出口速度，為軟件和服務(wù)外包出口提供高速傳輸線。今年lO月26—27曰，繼去年成功舉辦主題為“BPO在中國”的第二屆西安BPO國際論壇之后，西安又主持召開了主題為“開采中國BPO寶藏”的第三屆中國國際BPO大會。這一切都充分展示了西安在進(jìn)展軟件服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)(BPO)上的從容姿態(tài)?；貞浉咝聟^(qū)的進(jìn)展歷程，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展也帶動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。國外IT巨頭的進(jìn)入以及隨之而來的大量高級治理及技術(shù)人員，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的進(jìn)展空間。也正是由于如此，外地的房產(chǎn)大鱷多把西高新區(qū)作為進(jìn)軍西安房地產(chǎn)市場的登陸點(diǎn)。三年前，有國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌之稱的中海地產(chǎn)通過競拍方式拿下西高新一塊“地王”，拉開了外埠品牌進(jìn)軍高新區(qū)的帷幕。緊接著，上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批外地品牌先后在西高新排兵布陣。上述房產(chǎn)巨頭憑借強(qiáng)大的資金、資源和品牌優(yōu)勢，在提高西高新住宅整體品質(zhì)的同時又為園區(qū)新的進(jìn)展制造了良好的條件。在那個良性循環(huán)下，西高新的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，進(jìn)展相當(dāng)迅速。在住宅及其它諸類物業(yè)的開發(fā)方面，西高新都代表了西安的前沿水平。在外向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展戰(zhàn)略指引下，西高新愈來愈成為西安房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。從區(qū)域來看，唐長安城西城墻遺址的有效愛護(hù)，讓唐延路那個現(xiàn)代化都市新區(qū)也具備了歷史文化氣息。唐延路及其唐延南路是高新區(qū)進(jìn)展的重點(diǎn)，也是西成經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)展趨勢的中軸線，它的進(jìn)展要能夠代表西安的整體形象和進(jìn)展水平。南連高新區(qū)CBD，讓唐延路具備了強(qiáng)大的商務(wù)支撐，也使得那個地點(diǎn)的升值潛力顯而易見。唐延路絕佳的區(qū)域環(huán)境、景觀大道的示范作用、以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，都讓那個地點(diǎn)在厚積薄發(fā)中具備了良好的前景!展望以后，西高新以其“中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務(wù)金融中心”的功能定位，就需要相當(dāng)數(shù)量的承載那個定位的房地產(chǎn)產(chǎn)品，同時隨著西高新實(shí)現(xiàn)其功能定位，必將成為一個就業(yè)集中區(qū)，這自然會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，如商業(yè)、娛樂業(yè)、酒店業(yè)等的進(jìn)展。再加上西高新優(yōu)秀的交通和生態(tài)環(huán)境，良好的生活配套，外來的高新區(qū)房地產(chǎn)市場還有專門大的進(jìn)展空間。除了上述西安重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域及項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，2006年政府還集中資金建設(shè)了一批與群眾生活緊密相關(guān)的項(xiàng)目，如不斷推出的城中村改造和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，完全解決西安水資源相對短缺問題的黑河水利樞紐工程，都市供水管網(wǎng)改造擴(kuò)建工程，二環(huán)路全線貫穿工程，天然氣都市氣化工程全面完成一期建設(shè)，都市垃圾處理工程等等。此外，配合“創(chuàng)衛(wèi)”運(yùn)動，加大了對rH內(nèi)的街區(qū)容貌的整治，年內(nèi)拓寬改造了一批都市街道，接著進(jìn)行都市廣場建設(shè)并實(shí)施綠化，這些都為06年西安市的都市建設(shè)留下了濃重的一筆。在現(xiàn)代社會中，都市的總體規(guī)劃作為建設(shè)都市的龍頭、進(jìn)展都市的綱領(lǐng)、治理都市的依據(jù)、經(jīng)營都市的基礎(chǔ)，早已超越了單純意義上的建筑設(shè)計概念，其以成長為融合諸多學(xué)科，不但包括都市環(huán)境，而且包括歷史環(huán)境、社會環(huán)境，乃至政治環(huán)境在內(nèi)的一門綜合科學(xué)。縱觀今年西安的都市間建設(shè)，我們可喜的看到，西安的規(guī)劃建設(shè)思路，也不只是單單考慮城建自身的問題，而是將都市規(guī)劃與生態(tài)規(guī)劃、文化規(guī)劃、旅游規(guī)劃相融合。在項(xiàng)目建設(shè)方面，拋棄了以往單獨(dú)追求規(guī)模的思路，而是將重點(diǎn)放在了對基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等關(guān)鍵因素的全面升級上。在區(qū)域進(jìn)展方面，則依照大西安戰(zhàn)略的整體構(gòu)想，各個區(qū)域既依據(jù)自身特點(diǎn)，努力打造個性產(chǎn)業(yè)，彼此又相互協(xié)調(diào)，優(yōu)勢互補(bǔ)。作為都市規(guī)劃建設(shè)的先行力量，西安的房地產(chǎn)業(yè)也追隨著西安都市規(guī)劃建設(shè)的步伐快速跟進(jìn)，我們有理由相信，在2007年，西安市的都市進(jìn)展建設(shè)必將步入一個百花齊放的新時期，而房地產(chǎn)業(yè)，也將追隨著都市進(jìn)展的足跡，迎來更為美好的改日……2006年西安樓市大盤點(diǎn)之經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房一、經(jīng)濟(jì)適用房篇經(jīng)濟(jì)適用房作為在政府指導(dǎo)下組織實(shí)施的、向中低收入家庭出售的微利商品住房，一直受到國家政策的推崇。歷次調(diào)控措施中，中央都要求各地政府要努力增加經(jīng)濟(jì)適用住房等中低價位商品房的供給。今年七部委聯(lián)手公布調(diào)控房價通知后，建設(shè)部還專門發(fā)出通知，要求各地要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和治理，增加一般商品住房供應(yīng)。各項(xiàng)相關(guān)政策和配套措施接連出臺，也充分體現(xiàn)了中央政府對解決中低收入家庭住房問題的關(guān)注。隨著西安一般商品房價格的不斷上漲，經(jīng)濟(jì)適用房差不多成為越來越多的一般市民追逐的熱點(diǎn)。具有關(guān)媒體調(diào)查，“國六條”和我市《實(shí)施意見》出臺后，市民關(guān)注的重點(diǎn)并非是套型建筑面積、土地供給等調(diào)控舉措，而更多地傾向于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)?！跋Ｍ@次的政策會讓西安建起更多更廉價的房子，買房不再成為難以負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力”，這已成為新政出臺后市民的普遍心聲。回憶近幾年的西安經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，自1998年至2005年底，以累計建成經(jīng)濟(jì)適用住房近500萬平方米。僅去年一年，西安建成并竣工的經(jīng)濟(jì)適用住房面積已突破100萬平方米，其中公開銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房占了一半，這一比例與2004年往常的1／3相比，已有了明顯的提高。但面對日益龐大的市場需求，西安的經(jīng)濟(jì)適用住房仍然存在嚴(yán)峻的供需失調(diào)情況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足眾多中低收入家庭的居住需求。今年十月，依據(jù)《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法》、西安市委市政府《關(guān)于加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度的意見》以及2006年7月中旬西安市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組有關(guān)會議精神?！段靼彩?006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)打算》由西安市發(fā)改委、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、規(guī)劃局、國土資源局、房屋治理局及物價局等六部門聯(lián)合公布，要緊列入本打算的項(xiàng)目共有78個，規(guī)劃占地14808畝，總建設(shè)規(guī)模1760萬平方米，總投資291億元。除了結(jié)轉(zhuǎn)往常規(guī)劃中的50個項(xiàng)目之外，新增項(xiàng)目28個，占地1465畝，總規(guī)模2：8萬平方米，總投資34．5億元。其中僅今年全市經(jīng)濟(jì)適用房打算施工面積就達(dá)72萬平方米，總投資5億元。其中單位集資建設(shè)項(xiàng)目23個，危舊公房改造安置和舊城改造安置項(xiàng)目5個。此外，為了規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房市場的秩序，西安市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室還明確了相應(yīng)的認(rèn)購條件。(一)、具有本市城鎮(zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)：(二)、未享受過政策性住戶的無房戶或住房困難戶；(三)、家庭收入符合市政府規(guī)定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；(四)、市政府規(guī)定的其他條件。而同意購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)為：低于或等于在西安市購買一套60平方米的一般商品房平均價格的六分之一，具體標(biāo)準(zhǔn)由相關(guān)部門調(diào)查確定，并每年向社會公布一次?！鞍驳脧V廈千萬問，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前杜甫老先生就曾發(fā)出了這聲呼喚與感嘆。而今，伴隨著《建設(shè)打算》的推出，西安的寬敞中低收入家庭，當(dāng)今的“寒士”們，擁有一套屬于自己的安居住宅，大概已不再是一個中望不可及的夢。然而這種體現(xiàn)了政府關(guān)懷，帶有社會保障福利性的政策性住房，目前在具體實(shí)施與操作中，也出現(xiàn)了一些不可幸免的問題與困惑．1、經(jīng)濟(jì)適用房體系存在的問題■市場供給仍然不足西安自1998年以來共建設(shè)了491萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，包括321萬平方米的集資建房和170萬平方米的企業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。其中2004年一年就建成t30萬平米。但在這650萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房中，其中三分之二屬企事業(yè)單位集資建房，在2004年的l30萬平米中，就有80萬屬單位集資房，真正進(jìn)入市場銷售的只占一少部分。盡管今年的經(jīng)濟(jì)適用房打算龐大，但由于西安市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)歷史欠賬嚴(yán)峻，《建設(shè)打算》中50個原有項(xiàng)目多從舊規(guī)劃結(jié)轉(zhuǎn)而來，許多項(xiàng)目甚至早在1999年差不多立項(xiàng)，但由于種種緣故未能按時開建。因此這次打算中“還債”的成分更大一些，實(shí)際新增供給并不專門多?！鐾恋卦庥銎款i作為建筑在土地上的產(chǎn)品，房地產(chǎn)的開發(fā)首先需要解決的確實(shí)是土地問題。而日前西安市都市開發(fā)用地指標(biāo)已提早7年“超支”了3．5萬畝，上述規(guī)模宏大的打算所需要的近1．5萬畝土地，目前差不多確認(rèn)來源的，一部分是企事業(yè)單位利用自有土地，職工自籌資金開發(fā)，這包拒20多個項(xiàng)目。第二部分是危舊房、公房改造后．政府統(tǒng)一儲備土地，再行招標(biāo)或掛牌出讓。按照打算，西安市區(qū)兩年內(nèi)將對全城187個城中村進(jìn)行改造，所得土地將會向經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目有所傾斜。但除此以外的相當(dāng)一部分還不曉得從哪里來?！鰞r格仍需降低目前，西安市經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的價格差距相較于北京等都市還不夠大，對目前市場上經(jīng)濟(jì)適用房價格的監(jiān)測來看，一般每平方米的差價僅在300-600元／平方米，關(guān)于低收入購房者而言，與其購買力相比仍有較大差距。而地理位置上，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目一般多建設(shè)在二環(huán)以外，離城區(qū)較遠(yuǎn)。給本就缺乏交通工具的中低收入家庭帶來了專門大的不便。如此以來，一般市民自然感受不到經(jīng)濟(jì)適用住房在價格上對商品房的優(yōu)勢。針對這一情況，目前《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房價格治理方法》差不多頒布并正在試運(yùn)行，相信以后會有更多價格實(shí)惠的經(jīng)濟(jì)適用房面市。■購買資質(zhì)不易確認(rèn)盡管西安市對經(jīng)濟(jì)適用房的購買者有著明確的資格限制，但由于目前我國尚未建立個人收入申報制度．從而使“中低收入家庭”變成了一個模糊的概念。再加上隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，家庭收入的可靠性和穩(wěn)定性經(jīng)常發(fā)生變化，這就使得對中低收入家庭的甄不困難重重，行政運(yùn)作手段與市場云作方式發(fā)生了沖突。愛社會誠信系統(tǒng)么有建立的條件下，購房者家庭的年收入證明等材料都能夠通過多種造假途徑獲得，導(dǎo)致本已十分寶貴的經(jīng)濟(jì)適用房資源大量流入了實(shí)際上并不缺房、而是著眼于升值的投資者手中，這無疑進(jìn)一步增大了社會資源分配的不公平。盡管目前經(jīng)濟(jì)適用房市場面臨面積、價格、對象失控等問題，但這些怎么講只是一些技術(shù)性失誤，盡管有不盡如人意之處，但不能就此取消，而是應(yīng)該加以完善。2、經(jīng)濟(jì)適用房體系的完善趨勢■進(jìn)一步細(xì)分市場，使資源配置更加公平合理針對經(jīng)濟(jì)適用房購買審核標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛的問題，應(yīng)依照本地的實(shí)際情況，區(qū)不對待、細(xì)分市場。經(jīng)濟(jì)適用房不單是一種商品，更具有社會福利的公共屬性。過寬的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，不利于資源配置的公平性。應(yīng)依照科學(xué)統(tǒng)計數(shù)據(jù)確定合理的結(jié)構(gòu)、比例，通過嚴(yán)格的審核有針對性地供給?！鼋?jīng)濟(jì)適用房操作性越來越強(qiáng)，制度越來越完善今年出臺的《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)治理方法》就在經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、扶持政策等方面均做了詳細(xì)規(guī)定。營理方法明確指出，為了使中低收入家庭買得起、住得上，經(jīng)濟(jì)適用房的出售利潤必須操縱在3％以下。為此，方法明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價，其價格由建設(shè)單位向有關(guān)機(jī)構(gòu)提出申請，再由物價、建設(shè)、土地等行政治理部門提出意見，經(jīng)審核后由市物價行政主管部門公布執(zhí)行，“建設(shè)單位不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自提價銷售”。該方法還規(guī)定，適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)充分考慮西安市社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平、群眾承受能力和生活適應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房的選址規(guī)劃、規(guī)模操縱、建筑質(zhì)量應(yīng)體現(xiàn)以人為本，戶型建筑面積操縱在80平方米以下。■完善經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合理的退出機(jī)制關(guān)于臨時沒有能力支付經(jīng)濟(jì)適用房價款，而以后收入預(yù)期較好的家庭，考慮售租結(jié)合，由政府臨時擁有產(chǎn)權(quán)，以租代售。待時機(jī)成熟時，租戶可享有優(yōu)先購買權(quán)。對經(jīng)濟(jì)條件改善較明顯的家庭，應(yīng)設(shè)定合理的退出機(jī)制，鼓舞其退出經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼范圍，并在不增加財政負(fù)擔(dān)的情況下收納新的應(yīng)補(bǔ)貼對象，使經(jīng)濟(jì)適用住房資產(chǎn)更具活力與效率。經(jīng)濟(jì)適用房政策是我國在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期的一項(xiàng)重要的改革舉措，是針對現(xiàn)時期我國的現(xiàn)實(shí)國情進(jìn)展起來的。盡管是一種時期性政策，但它在我國的住房市場中所起的作用是不可或缺的。在一個較長的時期里，它仍將是我國住房制度改革的重點(diǎn)。二、廉租房篇今年10月1日，新的《西安市城鎮(zhèn)廉租住房治理方法》開始執(zhí)行。相對2003年頒布的《西安市城鎮(zhèn)廉租住房治理方法》，新方法要緊將以往的由“實(shí)物配租”調(diào)整為“貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔”。目前西安市城六區(qū)城鎮(zhèn)低保家庭中人均使用面積在7平方米以下的低保家庭共計12995戶，其中無房戶為6186戶，住房困難戶為6809戶。西安市將逐年分批開展廉租住房租賃補(bǔ)貼，今年年底前，首先解決6186戶最困難家庭住戶的住房租賃金補(bǔ)貼問題。同時將適時開展廉租房實(shí)物配租，低保戶無子女軍烈屬、孤寡老人、嚴(yán)峻病殘喪失勞動能力等沒有自身解困脫貧能力的困難家庭將被列為解決重點(diǎn)。從2007年起到2010年，將以每年增加1500戶的速度逐步解決全市六區(qū)全部城鎮(zhèn)人均使用面積7平方米以下的住房困難家庭的租賃補(bǔ)貼問題。此外，西安市政府還將從以下三個方面對低保困難家庭租住廉租房予以保障：制定有關(guān)申請、審批和退出的治理方法，保障政府資源切實(shí)落實(shí)到廉租住房對象家庭；建立健全住房保障對象檔案，對廉租住房保障對象實(shí)施動態(tài)治理：合理確定廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，逐步擴(kuò)大廉租住房覆蓋面，滿足都市住房困難家庭的住房需求。關(guān)于西安的低保家庭來講，今年的廉租房政策無疑是一股春風(fēng)，將大大改善他們的住房條件，但這股春風(fēng)卻被盼了太久!西安市作為全國較早實(shí)施廉租房制度的都市之一。早在2001年。第一批廉租房就已竣工。但幾年來，西安的廉租房建設(shè)仍然步履蹣跚。究其緣故，資金、體制是目前制約我市廉租房市場進(jìn)展的兩個要緊兩個瓶頸。1、資金籌措渠道不暢。據(jù)西安市有關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示，目前西安市共有7．09萬常住貧困人口。若要完全解決他們的住房問題，政府建設(shè)廉租房的資金投入將達(dá)25億元之巨。這關(guān)于西安市來講，是一個巨大的財政壓力。依照西安市2003年4月7日公布的《城鎮(zhèn)廉租住房治理方法》規(guī)定，除了政府財政預(yù)算安排的住房保障資金外還包括了另外三個資金來源：一是從直管公房售房款中提取的部分資金；二是從住房公積金收益中按10％提取的資金；三是社會各界捐贈的資金。但從目前的情況來看，這筆資金特不有限，與所需資金的差距依舊特不巨大。同時．由于廉租房的開發(fā)專門難獲得正常投資回報，導(dǎo)致社會資金也不愿涉足該領(lǐng)域。從而使廉租房建設(shè)資金匱乏那個問題普遍存在于全國專門多都市。為了改變這種廉租房體系資金窘迫的狀況，在今年的“兩會”上．全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會投融資中心向“兩會”提交了“關(guān)于利用信托方式，建立廉租房體系，解決低收八群體住房需求的建議”，并成為今年兩會的重點(diǎn)議案。議案中就提出解決資金來源依舊要靠“以財政為主，多渠道籌集資金”的方式。包括，以財政投入為基礎(chǔ)建立住房保障專項(xiàng)基金，從住房公積金增值收益中提取，歸集直管公房出售的部分資金，從社會福利彩票籌集款中提取，同意社會捐贈等。2、與經(jīng)濟(jì)適用房所面臨的情況相似，廉租房在體制上也存在許多含待改革的地點(diǎn)。首先是要逐步完善以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔的廉租住房保障方式。目前，廉租住房保障方式大體上可分為租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，及人們所俗稱的“補(bǔ)人頭”和“補(bǔ)磚頭”。從各地實(shí)際實(shí)施情況來看，實(shí)物配租存在較多弊端，特不在退出方面缺乏靈活性，不利于資源的高效利用。而租金補(bǔ)貼方式針對性、靈活性較強(qiáng)，能更好地體現(xiàn)公平性原則，且容易形成退出機(jī)制，有利于廉租住房保障對象自主選擇居住地點(diǎn)，推動住房租賃市場的進(jìn)展。因此，在廉租住房保障方式上，應(yīng)當(dāng)鼓舞實(shí)行租金補(bǔ)貼，限制采取實(shí)物配租。實(shí)物配租只能作為廉租住房保障的輔助方式，同時要緊面向孤、老、病、殘等專門家庭。其次是加強(qiáng)相關(guān)部門間協(xié)作配合，完善廉租住房保障治理制度。針對當(dāng)前廉租住房制度實(shí)施過程中反映的一些政策不清等問題，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步完善廉租住房政策體系，明確相關(guān)政策界限。治理部門應(yīng)當(dāng)會同民政部門建立健全廉租住房保障進(jìn)退機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，對廉租住房保障對象的監(jiān)測治理，建立動態(tài)治理制度，確保不符合條件的家庭及時退出廉租住房保障范圍。各地房產(chǎn)治理部門每年應(yīng)會同民政、財政等部門，對享受廉租住房政策的家庭收入、人口及住房狀況等進(jìn)行定期檢查。被檢查的家庭如有虛報、隱瞞有關(guān)情況或者偽造有關(guān)證明而獲得租金補(bǔ)貼或者配租住房的，由主管部門停發(fā)租金補(bǔ)貼或者收回己配租的住房，并取消其申請廉租住房的資格。同時，加強(qiáng)對廉租住房保障制度實(shí)施過程的社會監(jiān)督，充分發(fā)揮廉租住房保障制度在構(gòu)建和諧社會中的作用。不管是經(jīng)濟(jì)適用房依舊廉租房，他們差不多上國家房地產(chǎn)市場的重要組成部分。由于要緊面向的差不多上社會的弱勢群體。因此他們進(jìn)展的好壞，對社會的和諧進(jìn)展有著重要的作用。盡管目前經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房市場的進(jìn)展還存在各種個樣的問題，但隨著住房體制改革的不斷深入以及各級政府的大力支持，會將有更多的困難群眾享受到經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的惠及。2006年西安樓市大盤點(diǎn)之商品房市場2006年“宏觀調(diào)控”仍是西安乃至全國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，相對近年來陸續(xù)出臺的政策來看，今年的政策其市場調(diào)控面更大，力度更為強(qiáng)硬，對以后房地產(chǎn)市場進(jìn)展的阻礙意義無疑將更為深遠(yuǎn)。而經(jīng)歷了近年來關(guān)于不斷出臺政策的磨合，西安房市仍然保持著多年一貫的穩(wěn)步增長勢頭，不管市場開發(fā)或銷售均較去年同比接著呈上升態(tài)勢。但這種數(shù)字方面看似平穩(wěn)的背后，房市卻已醞釀著新的演變：06年市場開發(fā)方面，越來越多的外來開發(fā)力量進(jìn)駐西安市場進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，也使得房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)營愈趨成熟，產(chǎn)業(yè)進(jìn)展格局進(jìn)一步升級；伴隨著近年來政策“后發(fā)效應(yīng)”的逐步顯現(xiàn)，資金及土地市場的規(guī)范，市場開發(fā)商關(guān)于項(xiàng)目運(yùn)作愈發(fā)審慎，盡管土地資源愈趨稀缺，但開發(fā)商對開發(fā)區(qū)域的選擇卻也愈顯挑剔，對諸如遠(yuǎn)郊等“冷門區(qū)域”的項(xiàng)目開發(fā)開始有所操縱：伴隨著近年市場部分潛力股區(qū)域市場開發(fā)環(huán)境的進(jìn)一步趨向成熟，06年諸如曲江、高新區(qū)等同一區(qū)域的多個項(xiàng)目同時上市．也使些區(qū)域的市場競爭表現(xiàn)的愈加激烈。凡此種種也都體現(xiàn)了2006年關(guān)于西安樓市又是極不平凡的一年。一、2006棄西安商品房市場進(jìn)展?fàn)顩r1、房地產(chǎn)開發(fā)速度趨緩2006年受國家宏觀調(diào)控的阻礙，西安市固定資產(chǎn)投資增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)速度趨于平緩。依照西安市統(tǒng)計局的數(shù)字：1-9月全社會完成投資741．48億元，同比增長36．6％，增速比上年同期回落19．3個百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資182．69億元，增長25．3％，同比回落18．8個百分點(diǎn)。九部委意見之后，西安細(xì)則仍未正式出臺，在一定程度上增加了開發(fā)商的觀望情緒，市場開發(fā)速度放緩。2、市場銷售持續(xù)高走多年來西安商品房市場銷售增幅差不多上均保持在30％一40％左右。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)對今年商品房銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看：2006年1-11月份，西安商品房總體銷售面積為598．73萬平方米，較上年同比增長37．13％；一般住宅銷售面積為535．36萬平方米，較上年同比增長36．9％，政策關(guān)于銷售市場阻礙尚不明顯，銷售價格來看，卜11月份，西安住宅市場銷售均價為3236元／平方米，較上年全年3098元／平方米的價格上漲4．45％，增幅較歷史年份有所加大，但總體表現(xiàn)平穩(wěn)。3、競爭態(tài)勢進(jìn)一步改變近幾年來隨著國內(nèi)發(fā)達(dá)都市房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)進(jìn)展處于前列的都市土地資源的稀缺和漲價，國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商差不多開始向二線都市轉(zhuǎn)移，而西安如此的房地產(chǎn)進(jìn)展走勢平穩(wěn)的省會都市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)目標(biāo)。2003以來，隨著中海華庭項(xiàng)目正式啟動，西安的房地產(chǎn)市場拉開了西安本土開發(fā)商與外地開發(fā)商同場競技的序幕。外地房地產(chǎn)公司的不斷進(jìn)入，是西安房地產(chǎn)市場由半封閉走向開放、由相對壟斷走向自由競爭的必定結(jié)果。2006年隨著金地、富力、融僑等外來大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)西安項(xiàng)目的正式啟動，使得西安房地產(chǎn)市場的競爭格局的變革進(jìn)一步深化?？v觀活躍于西安房地產(chǎn)市場的外地開發(fā)商，品牌響亮、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富是他們的一個共同特點(diǎn)。這些給相對落后的西安房地產(chǎn)市場帶來的沖擊是深重的。首先表現(xiàn)在產(chǎn)品的品牌效應(yīng)上，關(guān)于目前缺乏品牌的本地開發(fā)商．知名房地產(chǎn)品牌的介入會吸引大量的公眾視覺，使其在營銷推廣上面臨更大的壓力；其次，由于外來投資者具有資金實(shí)力和都市運(yùn)營商能力，能夠進(jìn)行都市大規(guī)模成片開發(fā)，本地中小開發(fā)商確信在土地拍賣中處于劣勢，或者全然得不到土地，最后被迫退出市場；再次，由于本地開發(fā)商的開發(fā)理念滯后．宣傳包裝不到位，產(chǎn)品單一，建筑呆板，開發(fā)出來的樓盤將無力和外來開發(fā)商抗衡，可能會增加現(xiàn)房存量，開發(fā)風(fēng)險加大。在這種形勢下，房地產(chǎn)市場化的競爭能夠促使開發(fā)商更多地在品質(zhì)上下功夫，從而贏得市場先機(jī)，使整個市場更加完善，這種競爭格局的變革將使對西安人的房產(chǎn)消費(fèi)觀念和人居生活帶來更為巨大的變化。4、品質(zhì)理念深入人心面對國家宏觀調(diào)控的洗禮，西安的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了冰火兩重天的景象，有的項(xiàng)目門庭冷落，有的卻持續(xù)熱銷。分析其中的緣故，產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，成了優(yōu)秀開發(fā)商立足市場的定海神針。假如講傳統(tǒng)的西安商品房市場僅僅依舊以滿足人們差不多居住要求的話，外埠地產(chǎn)巨頭的入主西安，則為西安掀起了一場地產(chǎn)品質(zhì)化浪潮，對房地產(chǎn)的傳播價值觀帶來一種顛覆。隨著一座座人居杰作的面世，其所制造的全新生活方式，帶給居者非同一般的生活體驗(yàn)。尤其在產(chǎn)品品質(zhì)方面，其優(yōu)異的表現(xiàn)和優(yōu)秀的品質(zhì)差不多制服了西安眾多購房者，這從“綠地世紀(jì)城”的熱銷到“中海華庭”的備受追捧再到“東尚森林不墅”的風(fēng)靡東城中，就足以看出地產(chǎn)品質(zhì)的無窮魅力。5、供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸改變改變不合理的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一直是國家調(diào)控政策的重點(diǎn)。隨著各種政策的落實(shí)，90平米以下的中小戶型、中低價位的一般商品房將會在西安的房地產(chǎn)市場上占有越來越大的比重。此外，今年西安市的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)有了突破性的進(jìn)展，西安市《2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)打算》已編制完成。共有78個項(xiàng)目被列入打算，占地1．48萬畝，總規(guī)模近1761萬平方米，總投資約291億元。隨著這些產(chǎn)品的不斷上市，將會帶動西安市一般商品房市場的進(jìn)展，進(jìn)一步改善產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。6、眺望地鐵時代地鐵，這種高速、清潔的交通工具，從他誕生的那天起，就對都市的房地產(chǎn)業(yè)帶來了一場地下對地面的革命。9月29日在西安地鐵2號線試驗(yàn)段工程在張家堡廣場的正式開工建設(shè)．不僅對飽受堵車之苦的西安市民來講是一個喜訊，更將對西安的房市帶來全然性的結(jié)構(gòu)化調(diào)整。首先，人們居住的傳統(tǒng)格局將被打破。西安地鐵的建設(shè)所帶來的交通上的方便快捷，使人的時刻和交通距離發(fā)生了變換，以往依據(jù)方向性片區(qū)來選擇居住地的方式將被拋棄，相當(dāng)大一部分人將會想方設(shè)法居住到地鐵沿線，以方便自己的出行。這一規(guī)律在北京、上海等都市早已得到了驗(yàn)證。置業(yè)者的這一趨勢，自然也為樓盤的開發(fā)提供了亮點(diǎn)。隨著2號線的開工興建，地鐵規(guī)劃沿線的西安印象、雅荷春天、賽高國際、御道華城、廣豐花園、白樺林居、銀池·花香麗舍，甚至城南的名城雅居等樓盤，都迫不及待地爭相加上了“地鐵概念”。更重要的是，地鐵還帶來市區(qū)概念的延展、放大和稀釋，地鐵大大縮短了人們的出行時刻，令都市變得“越來越小”，而都市規(guī)模卻能夠進(jìn)展得越來越大。有了市場需求，有了炒作的概念，地鐵對沿線樓盤的“拉動”作用自然不可小覷。從北京、上海、深圳等差不多建成軌道交通的都市進(jìn)展來看，地鐵對沿線樓盤升值的拉動作用是特不明顯的，在深圳，從地鐵開始修建起，沿線的樓盤價格就一路攀升，升值幅度最高可達(dá)一倍。即便在目前全國房地產(chǎn)的調(diào)控期，西安市地鐵沿線樓盤的個案漲幅也是驚人的。據(jù)統(tǒng)計，從去年11月到今年11月，城北未央路沿線的住宅項(xiàng)目價格平均上漲10％以上，是同期西安整體市場均價增幅的2倍。地鐵帶來的交通利好，也吸引著都市重要的經(jīng)濟(jì)元素向它靠攏。在國內(nèi)外大都市，幾乎所有區(qū)域化購物中心都依托地鐵而建，地鐵造就了像香港時代廣場、上海新客站、紐約曼哈頓、東京銀座如此的“購物天堂”。同時也帶來了沿線項(xiàng)目最高幅度達(dá)60％的強(qiáng)力“升值”。此外，地鐵的紐帶作用，還使部分原本相對偏僻的商業(yè)項(xiàng)目變得不那么遙遠(yuǎn)，從而打破了中心商業(yè)區(qū)在地域上的界限，也無形中加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競爭。盡管二號線僅僅剛剛開工建設(shè)，我們還不能妄稱西安差不多進(jìn)入了“地鐵時代”，但它給西安房市帶來的沖擊卻已逐漸顯現(xiàn)出來，以后，是值得期待的！7、區(qū)域性集中開發(fā)態(tài)勢顯著(1)搶占三環(huán)伴隨著都市擴(kuò)張的腳步，西安的三環(huán)正在成為市場開發(fā)的熱點(diǎn)所在。就土地點(diǎn)面來講，由于二環(huán)以內(nèi)可供開發(fā)的土地存量差不多極少，政府以后的土地供應(yīng)必定要緊集中在都市周邊區(qū)域，這就確立了三環(huán)以后進(jìn)展主力的位置。站在市場的角度來看，由于都市交通進(jìn)展所帶來的都市格局的變化，越來越多的都市資源透過交通網(wǎng)絡(luò)輻射到了臨近郊區(qū)，從而使購房者能在享受田園生活的同時也充分享受現(xiàn)代生活的便捷，這無疑為三環(huán)線的地產(chǎn)開發(fā)提供了難得的歷史機(jī)遇。從最初的紫薇田園都市到接踵而至的逸翠園·西安、綠地世紀(jì)城、水岸東方、富力城、白樺林居等頗具阻礙力的品牌項(xiàng)目，其迅猛的進(jìn)展勢頭與當(dāng)年從環(huán)城路周邊到二環(huán)沿線用了lO年的時刻相比，已有了天壤之不?，F(xiàn)在三環(huán)沿線的置業(yè)熱潮差不多不再是個預(yù)期，它差不多切實(shí)的走到我們周圍。(2)北城奔跑在都市擴(kuò)張最前沿今年以來，隨著西安行政中心、地鐵二號線、鐵路新客站、機(jī)場高速二號線、北三環(huán)等重大建設(shè)項(xiàng)目落戶北城，西安北城迎來一個全新的進(jìn)展契機(jī)。面對機(jī)遇，開發(fā)區(qū)對區(qū)域總體規(guī)劃及時進(jìn)行調(diào)整和銜接，同時進(jìn)一步加大投資力度，著重解決都市重要設(shè)施的合理布點(diǎn)和有序建設(shè)，匯聚建設(shè)都市新中心的必要元素。以后的新北城，不僅是大西安的都市新中心、西安制造業(yè)基地，還將是一個最適合人居的生態(tài)居住地。交大經(jīng)發(fā)中小學(xué)、西安中學(xué)、陜西師大錦園國際中小學(xué)、未央大學(xué)城等，將為北都市民提供濃厚的文化氣息和服務(wù)氛圍：經(jīng)發(fā)大廈、經(jīng)發(fā)國際會館、東方濠璨商務(wù)大廈、中城國際文化俱樂部、西安都市運(yùn)動公園等，將成為北城人的高端辦公、休閑之地。良好的居住環(huán)境和升值潛力差不多吸引了寬敞開發(fā)商的注意，白樺林居、雅荷春天、西安印象、中城·現(xiàn)代城、高山流水·幸福快車、華榮·風(fēng)景大院、美都·香域、銀池·花香麗舍等一大批高品質(zhì)樓盤相繼落戶北城。隨著各大項(xiàng)目的陸續(xù)建成，我們有理由相信，一個居住的理想家園正在北城冉冉升起。此外，曲江新區(qū)、高新區(qū)、長安區(qū)等伴隨著郊區(qū)化開發(fā)步伐的推進(jìn)也于短時刻內(nèi)催生了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，西安各個板塊房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年來得以迅速升級，從而拉動了西安房地產(chǎn)市場的整體高走。二、以后商品房市場進(jìn)展趨勢2006年作為“十一五”規(guī)劃的開局年，也是房地產(chǎn)行業(yè)典型的政策調(diào)控年。我們認(rèn)為政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范將是長久的，并非一時的調(diào)控而已。以后的政策走向?qū)⒁詫ΜF(xiàn)有政策的深化調(diào)整為主，在調(diào)控思路上可不能有專門大的改變。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定進(jìn)展，將是政府調(diào)控的一個長遠(yuǎn)目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國新進(jìn)展時期的重要支柱性產(chǎn)業(yè)的定位不容動搖。面對以深化調(diào)整為主的2007年，西安的房地產(chǎn)市場將會顯現(xiàn)出如下一些趨勢。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)在政策導(dǎo)向下改善近期西安公布的住房建設(shè)十一五規(guī)劃中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房被放到一個前所未有的重要地位，面向一般大眾的經(jīng)濟(jì)適用房將成為住房供應(yīng)的重點(diǎn)。這也與國家重點(diǎn)進(jìn)展?jié)M足當(dāng)?shù)匾话憔用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型一般商品住房”的政策是一至的。目前西安部分開發(fā)商正開發(fā)的住宅項(xiàng)目差不多按照“90平米70％”的政策運(yùn)作，政策導(dǎo)向?qū)ι唐贩渴袌龅漠a(chǎn)品轉(zhuǎn)型產(chǎn)生深遠(yuǎn)阻礙，中小戶型數(shù)量將明顯增加。2、房價增長保持穩(wěn)定熱點(diǎn)地區(qū)持續(xù)走高不管關(guān)于政府、開發(fā)商依舊一般購房者，房價的走勢差不多上各方最為關(guān)注的問題。而要預(yù)測房價的走勢，在國家日趨平穩(wěn)的政策環(huán)境下，就要從需求和供給兩個方面加以分析。首先在需求層面上，我國目前正處于快速都市化的時期，從2000年以來，都市化率就差不多以每年1．55個百分點(diǎn)的速度增長。此外，作為西部的經(jīng)濟(jì)中心，西部大開發(fā)的政策不僅給西安的經(jīng)濟(jì)帶來了突飛猛進(jìn)的進(jìn)展，也使居民的生活水平有了專門大的改善。經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，居民購買力的不斷提升，以及不斷增長的城鎮(zhèn)人口這些都為西安的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展奠定了穩(wěn)定的基石，也為以后房價的增長儲備了購買力資源。在市場供給方面，盡管國家將接著采取相對緊縮的土地政策，但隨著商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以后一般住房的供給將會得到重點(diǎn)傾斜，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及面向一般消費(fèi)者的中低檔住房的供給將會明顯增大，從而消耗了一定量的市場需求，這些又會對房價的增長起到明顯的抑制作用。綜合上述因素，以后西安的商品房市場仍將連續(xù)供需兩旺的局面，總體房價將保持平穩(wěn)增長的勢頭。但同時我們也不難發(fā)覺，各個片區(qū)的房價增長速度是各不相同的。曲江、高新以及城北區(qū)，由于區(qū)域規(guī)劃的帶動，房價的漲幅要明顯高于其他片區(qū)。此外，由于這些區(qū)域還吸引了大量外地開發(fā)商的介入，他們所倡導(dǎo)的高品質(zhì)、高價格的開發(fā)理念，也為這些區(qū)域的房價增長起了推波助瀾的作用。能夠預(yù)見，在以后一段時期內(nèi)，熱點(diǎn)地區(qū)的房價漲幅仍會明顯高于其它片區(qū)。3、房地產(chǎn)行業(yè)競爭更趨專業(yè)化隨著土地市場的規(guī)范以及土地有償使用金的提高，西安的土地成本將越來越高。而在宏觀調(diào)控的作用下，房價漲幅卻在回落，開發(fā)商獲利空間將被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入理性進(jìn)展時期。面對這一趨勢，西安的房地產(chǎn)行業(yè)必將經(jīng)歷一個新陳代謝的過程，一方面部分中小開發(fā)商由于缺乏核心競爭力而退出市場，另一方面，一些資金雄厚、治理經(jīng)驗(yàn)豐富的大公司又將進(jìn)入市場。整個行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，市場競爭將進(jìn)入規(guī)模效應(yīng)、品牌效應(yīng)、成本優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)提升等更高的層次，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加專業(yè)化。4、產(chǎn)品性價比效應(yīng)顯現(xiàn)縱觀近年來的西安房地產(chǎn)市場，項(xiàng)目開發(fā)逐漸向都市外圍延伸，綠地世紀(jì)城、白樺林居、沁水新城包括今年的西安富力城等項(xiàng)目在其面市之初，區(qū)域配套、交通環(huán)境等硬件設(shè)施均顯不足，而這些項(xiàng)目通過對項(xiàng)目自身景觀的著力打造、配套設(shè)施的完善、產(chǎn)品品質(zhì)的用心提升，深度挖掘產(chǎn)品的附加值，極大削弱了項(xiàng)目在當(dāng)初地段優(yōu)勢不明顯的情況下市場的排斥性，以其高人一籌的眼光贏得市場，對房地產(chǎn)的“地段絕對論“帶來了全然上的顛覆，而這一切均歸功于項(xiàng)目性價比的綜合提升，在樓市競爭越來越為激烈的今天，追求高性價比都將是項(xiàng)目營銷的要緊目標(biāo)。提高綜合性價比實(shí)際上是進(jìn)展商對住宅商品綜合性價比把控能力的一場比拼，只追求短時轟動效應(yīng)，而沒有長久市場表現(xiàn)的做法將會越來越難以操作。優(yōu)化樓盤性價比，提高產(chǎn)品的綜合品質(zhì)，是撬動西安樓市的杠桿，是在以后樓市大戰(zhàn)中搶占先機(jī)的不二法門，更是理性購房的黃金鐵律，伴隨著西安房地產(chǎn)市場的縱深進(jìn)展，性價比將是以后樓市進(jìn)展永恒的主旋律，成為西安樓市永只是時的叫尚之風(fēng)！5、整體樓市亟待創(chuàng)新盡管通過數(shù)年的快速進(jìn)展，西安的商品房市場已有長足的進(jìn)步，但與京滬發(fā)達(dá)都市相比，創(chuàng)新不足仍在一定程度上制約了樓市的進(jìn)展。首先，經(jīng)營理念相對落后。長期以來，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商所依靠的“香港模式”，即利用大量銀行資金買地、挖坑、預(yù)售、蓋房，然后再開始新一輪循環(huán)。這種簡單的開發(fā)模式，已不再適應(yīng)目前購房者對住宅的生活需求，他們需要的是更為全能的運(yùn)營商，即房地產(chǎn)商經(jīng)營的不僅僅是房產(chǎn)，而是一種生活方式。其次，產(chǎn)品設(shè)計水平上還比較落后。整個行業(yè)創(chuàng)新力較進(jìn)展前沿的北京、上海等地偏弱，建筑造型無個性、景觀品種單一、戶型千篇一律的現(xiàn)狀，反映出西安的房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，而購買市場需求的深入細(xì)分以及競爭市場的日趨嚴(yán)酷，均在呼喚整個行業(yè)提升創(chuàng)新力，唯有創(chuàng)新才能使企業(yè)獲得長盛不衰的生命力，才能使整個西安房地產(chǎn)業(yè)步入佳境!2006年西安樓市大盤點(diǎn)之政策法規(guī)一、06重點(diǎn)政策回憶2005年，中國房地產(chǎn)市場開始了一輪緊鑼密鼓的宏觀調(diào)控，房貸新政、新舊國八條、七部委組合拳、二手房稅改等一系列措施先后出臺，調(diào)控政策涉及土地、金融、稅收等各個層面。時隔一年，中央嚴(yán)控重點(diǎn)城布房價的目的非但沒有達(dá)到，北京、廣州、深圳等地的房價反而一路走高，上海樓市在短暫“挫折”之后也逐步回暖，海外資金大量入場更是給樓市帶來了更多的不確定性，3月起，業(yè)內(nèi)開始盛傳國家已派出調(diào)查組前往各地調(diào)研，這一切都大概預(yù)示著宏觀調(diào)控的大潮立即襲來?！羧舜蠖ㄕ{(diào)2006年3月5日，國務(wù)院總理所作的政府工作報告明確提出，要接著解決部分都市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個要緊政策指向。政策點(diǎn)評：3月，一年一度的兩會在京召開。2005年，總理在政府報告中第一次提出要“抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲”，拉開了2005年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。一年過后，總理在2006年“兩會”政府工作報告中指出，將接著解決部分都市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題；著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格操縱高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)進(jìn)展一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房：建立健全廉租房制度和住房租賃制度。宏觀調(diào)控依舊是2006年房地產(chǎn)市場的主旋律，鼓舞自住消費(fèi)和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)將成為06年宏觀調(diào)控的兩大關(guān)鍵詞?！粞胄屑酉?006年4月27日晚上，中國人民銀行在其網(wǎng)站上公布了新的金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，將一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．27個百分點(diǎn)，同時全面上調(diào)各檔期的貸款利率。公積金貸款利率在原有基礎(chǔ)上亦上調(diào)0．18個百分點(diǎn)。此次是央行自2004年10月29日首次加息以來的再一次加息。政策點(diǎn)評：在中國的房地產(chǎn)業(yè)，不管是開發(fā)商依舊購房者，均對銀行信貸有著極大的依靠性。盡管此次央行的加息幅度并不明顯，但卻明確表明了中央利用金融手段抑制投資過熱、樓市價格上漲過快的決心，從而對房地產(chǎn)行業(yè)的買賣雙方均產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的阻礙。首先，在投資領(lǐng)域由于信貸資金供給過量，造成了固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)過熱，央行通過提高商業(yè)銀行的存款預(yù)備金，能夠有效的抑制投資，緩解經(jīng)濟(jì)過熱的局面。關(guān)于一般購房者，較高的利率水平，則會產(chǎn)生一定的支付壓力，使其推遲甚至取消購房打算，對盲目投資和存在投機(jī)心理的購房者也是一種警示，從而有效的操縱需求增長?！魢鶙l出臺針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中少數(shù)大都市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序混亂等現(xiàn)象，國務(wù)院總理在國務(wù)院常務(wù)會議提出了六條措施，被稱之為“國六條”。內(nèi)容包括了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。政策點(diǎn)評：新政策要緊圍繞住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：稅收、信貸、土地政策：房屋拆遷治理：房地產(chǎn)市場秩序；廉租住房制度建設(shè)；統(tǒng)計信息披露制度等展開。新政策即是去年政策的連續(xù)和提升，又是今年調(diào)控的綱領(lǐng)性文件。此外、關(guān)于目前存在的如房地產(chǎn)市場治理混亂、住房結(jié)構(gòu)不合理等頑疾性問題，文件均采納了比以往更為嚴(yán)厲的措辭、這也講明中央政府要求各地政府要通過實(shí)際行動來改變目前市場上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀?！艟挪课?5條出臺2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(2006)37號)，人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面做出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地點(diǎn)政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。政策點(diǎn)評：九部委意見從戶型供應(yīng)、交易稅年限、房貸首付等方面做出了具體指示，是對國六條的深化性文件。調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)是此次九部委意見中的重點(diǎn)內(nèi)容，明確表達(dá)了政府在以后幾年將接著支持中小戶型的態(tài)度，并將一般商品房確定為房地產(chǎn)進(jìn)展的重點(diǎn)；營業(yè)稅政策，要緊出于進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求的考慮，因?yàn)檫@些需求正是推動重點(diǎn)都市房價過速增長的一個重要因素；信貸、土地政策則要緊出于抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，整頓較為混亂的房地產(chǎn)市場秩序。此次細(xì)則還較以往制定了更為明確的定量指標(biāo)，使得政策執(zhí)行更為規(guī)范化，防止實(shí)際操作中出現(xiàn)偏差?！敉赓Y限炒令出臺2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和治理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的治理。政策點(diǎn)評：從去年人民幣實(shí)行浮動匯率以來，人民幣升值的呼聲更是不斷，大量的海外熱鈔票押寶人民幣將會接著升值，大規(guī)模的外資涌入中國內(nèi)地市場，而投資房地產(chǎn)業(yè)成為了這些熱鈔票的首選。這些資金的涌入帶有一定投機(jī)性，迫使其成立實(shí)質(zhì)性的注冊機(jī)構(gòu)，能夠一定程度幸免炒作。該政策的實(shí)施，總的來講形式意義大于實(shí)際意義．因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)的角度來講，購房的主體依舊來自國內(nèi)的資產(chǎn)。該政策的實(shí)施，其阻礙力也僅僅局限于北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)都市?！魪?qiáng)征二手房所得稅2006年7月26日，國稅總局公布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從8月政策點(diǎn)評：在1998~2003年問，由于政府急于拉動國內(nèi)需求，房地產(chǎn)業(yè)一度成為政府的寵兒，享受著大量的稅收優(yōu)惠政策，這也造就了房地產(chǎn)業(yè)的一輪迅猛進(jìn)展。但從2003年開始，固定資產(chǎn)過度投資，房價增長過快的問題不斷顯現(xiàn)出來。國家為了改變房地產(chǎn)業(yè)中的不合理狀況，相繼實(shí)施了一系列的稅收調(diào)控描施。與土地、信貸等其他政策相比，稅收政策直接針對樓市中的投機(jī)者，一方面能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)與投資性勢力，另一方面又可不能阻礙市民的正常居住需求?！粢?guī)范外匯治理2006年9月5日國家外匯治理局、建沒部聯(lián)合公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯治理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯治理?！艏訌?qiáng)土地調(diào)控2096年9月5日新華社受權(quán)全文播發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，《通知》明確要求：進(jìn)一步明確土地治理和耕地愛護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支治理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地治理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。2006年11月財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策做出了重大調(diào)整，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍．同時接著實(shí)行中央與地點(diǎn)30：70分成體制，相關(guān)收入專項(xiàng)用于差不多農(nóng)田建設(shè)和愛護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)?？v觀今年中央政府的調(diào)控政策，主旨仍是以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格為主，調(diào)控的差不多原則是“打擊投機(jī)、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓舞自住”。相關(guān)政策開始注重從供應(yīng)和需求兩個層面進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)，從往常的“抑制供給、抑制需求”的思路轉(zhuǎn)為“增加供給、抑制需求”。目的要緊是穩(wěn)定全國、特不是熱點(diǎn)都市的房價。西安盡管處于二線都市行列，要緊的市場需求依舊以自住為主，房價的增長也比較平穩(wěn)，但作為西部的重點(diǎn)都市，在近幾年的高速進(jìn)展中，西安的房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了一些問題。在國家宏觀調(diào)控的阻礙下，西安的房市也在發(fā)生著悄然的變化。二、西安的阻礙1、消費(fèi)群體發(fā)生改變縱觀今年的調(diào)控措施，“打擊投機(jī)、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓舞自住”是其差不多原則。在這一指導(dǎo)思想的作用下，西安房地產(chǎn)市場的消費(fèi)構(gòu)成必將發(fā)生改變：消費(fèi)主體從中高端消費(fèi)群體逐漸向中低端消費(fèi)群體轉(zhuǎn)移，大量以解決居住問題為目的的一般需求將被喚醒。中高檔住宅消費(fèi)群體進(jìn)一步受到抑制，同時由于中高檔需求缺少適合的供給則被分化，一部分將被擠入高檔住宅消費(fèi)人群，另一部分則會退而求其次，選擇中小戶型中的高檔產(chǎn)品。2、土地政策逐步完善房地產(chǎn)是坐落在土地上的產(chǎn)品，這也意味著房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于土地具有無限的依靠性。土地供應(yīng)的變化，直接阻礙著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)狀況。正因如此，政府高度重視土地治理工作，土地問題差不多成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題?？v觀近兩年國家的調(diào)控政策，黨的十六屆五中全會關(guān)于“十一五”規(guī)劃的建議、國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展“十一五”規(guī)劃綱要，都對加強(qiáng)土地治理工作提出了明確要求。國土資源部多次強(qiáng)調(diào)要積極運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，管住管好“地根”，充分發(fā)揮土地在宏觀調(diào)控中的“閘門”作用。2004年10月國務(wù)院做出了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地治理的決定》，今年又下發(fā)了《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，其目的確實(shí)是著重從利益機(jī)制和法制方面解決當(dāng)前土地調(diào)控中的突出問題?？偨Y(jié)這些方針政策，我們不難發(fā)覺，國家的土地政策著力在以下幾個方面：(1)、通過調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)調(diào)控產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)。(2)、通過對征地制度、土地使用費(fèi)等的改革加強(qiáng)對土地的調(diào)控。(3)、接著加強(qiáng)土地監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊囤積土地、逾期不開等違法行為。按照“國六條”和西安市政府頒布的《實(shí)施意見》，今后西安市土地供應(yīng)政策將出現(xiàn)重大調(diào)整。西安除加大一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目土地供應(yīng)，土地招標(biāo)出讓也將由單一的“出價最高者得”轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴恋貎r最高、且房屋售價最低者拿到土地”。3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整今年的調(diào)控政策中，住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整無疑是最大的亮點(diǎn)。究其緣故要緊是由于房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，己成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一大突出問題。依照西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在最近幾年西安市商品房銷售量中，90平米以下戶型所占比例還不到30％，與90條款的規(guī)定成明顯的倒三角關(guān)系。盡管國家早已多次強(qiáng)調(diào)要改變這種不合理狀況，但過去沒有量化的調(diào)控政策卻一直未能起到明顯的作用。而在今年5月29日公布的九部委15條中，國家出人意料的拋出了90、70％的操縱指標(biāo)。這一強(qiáng)制轉(zhuǎn)變措施，必將改變西安房地產(chǎn)的供求關(guān)系，目前西安房地產(chǎn)市場差不多進(jìn)入大眾置業(yè)時代，關(guān)于大多數(shù)購房者而言，需要的是中低價位、適中面積的一般住宅，而九部委意見一旦實(shí)施，可供購房大眾選擇的中小戶型比重將明顯加大，這關(guān)于促進(jìn)西安商品房市場的供需結(jié)構(gòu)平衡必將劃下濃重的一筆。盡管其中國家指令性味道濃重，但從中我們也能看出國家改變供給結(jié)構(gòu)的決心!隨著中小戶型供給量的增加，面向一般消費(fèi)者的產(chǎn)品種類將越來越豐富，百姓的選擇余地也隨之?dāng)U大。在以后的2至3年內(nèi)，各地還將迎來一個小面積產(chǎn)品的爆發(fā)期，某些地區(qū)甚至?xí)a(chǎn)生一定的過剩供給。面對競爭日漸白熱化的市場，整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及營銷策略都面臨重大變革。在產(chǎn)品設(shè)計上，由于大部分戶型的面積減小，戶型的設(shè)計難度將會增加：面積區(qū)間的壓縮，又將帶來產(chǎn)品的同質(zhì)化。在產(chǎn)品定位方面，要緊是面對以解決居住問題為主的中低層消費(fèi)者，這部分人無心顧及以往備受高檔項(xiàng)目關(guān)注的理念與情調(diào)，經(jīng)濟(jì)與有用性才是觸及他們購買神經(jīng)的要緊因素。4、都市拆遷規(guī)模及進(jìn)度放緩國內(nèi)部分都市拆遷，不但造成房地產(chǎn)市場的紊亂，而且頻頻爆發(fā)拆遷沖突，導(dǎo)致了民眾與開發(fā)商的對立，甚至是與地點(diǎn)政府部門的對立，不利于社會的穩(wěn)定和諧。西安市的拆遷規(guī)模近兩年增長專門快，2005年的拆遷規(guī)模是70萬平方米，2006年打算為150萬平方米，增加了115％，拆遷過程中一些負(fù)面情況也時有發(fā)生。九部委15條政策的出臺．直接阻礙西安的拆遷規(guī)模，2006年拆遷規(guī)?？刹荒艹^2005年多少?？傮w來講，合理操縱都市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長，有利于住房市場的穩(wěn)定進(jìn)展。5、都市擴(kuò)張規(guī)模減緩面對許多都市的盲目過速擴(kuò)張，國家曾多次強(qiáng)調(diào)將嚴(yán)加操縱。今年l1月上調(diào)對新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)，要緊目的是要充分利用土地，促進(jìn)存量建設(shè)用地的挖潛，盤活存量土地，有效切斷地點(diǎn)政府新增建設(shè)用地擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)動因，從而直接抑制用地擴(kuò)張沖動，嚴(yán)格操縱都市建設(shè)規(guī)模，加大耕地愛護(hù)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，要緊是為了防止地點(diǎn)政府接著違規(guī)、違法地價出讓工業(yè)用地。而對商品房地價的阻礙甚微。依照國務(wù)院新的要求，有競爭性的工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)招拍掛后，將恢復(fù)到基準(zhǔn)地價水平，這有利于緩解商品房用地價格上漲的壓力，有利于房價的穩(wěn)定。西安要緊進(jìn)展的四大新區(qū)，高新區(qū)、曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)差不多上差不多上通過新增建設(shè)用地來進(jìn)展的。而新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)的提高，無疑會增加這四個新區(qū)的擴(kuò)張成本，不同程度的減緩它們的擴(kuò)張速度。高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)的進(jìn)展差不多初具規(guī)模，曲江新區(qū)則是炙手可熱，新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)的提高，對這三個新區(qū)的阻礙相對較小，而對剛剛崛起的浐灞生態(tài)區(qū)阻礙則較大。6、過度需求得到抑制提高個人房貸首付不低于三成(自住且面積90平方米以下的除外)、延長全額營業(yè)稅征收年限，這些措施差不多上為了抑制投機(jī)、投資以及超前需求。只是西安的個人住房按揭貸款首付款比例從去年差不多提升至30％，因此這項(xiàng)規(guī)定對西安可不能產(chǎn)生更為深化的阻礙。西安的住房消費(fèi)以“自住型”為主，以投機(jī)投資為目的的購房比例盡管專門小，然而由于營業(yè)稅征收年限的延長，關(guān)于這部分投資者而言阻礙依舊相當(dāng)大的，專門可能退出市場?？傮w上政策對西安房地產(chǎn)需求阻礙專門小，在抑制投機(jī)方面相當(dāng)于注射了一劑“免疫針”，有利于市場以后健康進(jìn)展。7、加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)和治理今年8月，西安出臺了《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法》，對經(jīng)濟(jì)適用房的申購對象以及可購買戶型、面積等做出明確規(guī)定，凡符合申購條件的購買者，其個人信息還必須通過lO天公示期方可購買。經(jīng)濟(jì)適用房申購標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格，將使其真正的緩解中低收入家庭居住困難問題，而往常往往有許多并不符合條件的購買者，阻礙了其全部惠及困難家庭。9月，《西安市2006年經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)打算》編制完成。那個西安市有史以來最大的一個經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)打算，共含有78個項(xiàng)目，占地1．48萬畝，總規(guī)模近1761萬平方米，其中2006年打算施工322．53萬平方米，打算完成投資53億元。這些項(xiàng)目建成之后，將明顯改善西安市低收入家庭的住房狀況，對不斷上漲的房價也有一定的平抑作用。在廉租房方面，由于各種緣故，西安的廉租房建設(shè)長期以來一直滯后于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。11月，醞釀己久的《西安市城鎮(zhèn)廉租住房治理實(shí)施細(xì)則》出臺實(shí)施，西安市政府共籌措廉租住房資金1902萬元和一定數(shù)量的房源用于租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租。盡管目前數(shù)量還特不有限，但其為市場供應(yīng)提供了新的途徑。能夠預(yù)見，在當(dāng)今房價不斷上漲的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房將是解決市民住房難問題的要緊手段，其供應(yīng)量將不斷增長。8、房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域的變革項(xiàng)目自有資本金35％的門檻和土地閑置2年的期限都對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營及治理策略提出了更高的要求。以往利用銀行貸款囤積房源和土地的現(xiàn)象將被杜絕。各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不得不面對更為高效的開發(fā)節(jié)奏，拓展更為有效的融資渠道。在這些政策的阻礙下，西安房地產(chǎn)業(yè)也將迎來一輪優(yōu)勝劣汰的過程，優(yōu)化整合將成為以后一段時刻房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的重點(diǎn)．2006年將要過去，盡管今年國家以及西安市出臺的面向房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不管是頻率依舊“嚴(yán)厲”程度都超過往年，但通過分析不難看出，內(nèi)容上差不多上對國家一貫政策的具體深化。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國家需要其合理、健康的進(jìn)展，因此，今后調(diào)控重點(diǎn)將集中在對現(xiàn)有政策的調(diào)整上，調(diào)控內(nèi)容將從改革行業(yè)體制、解決行業(yè)深層次矛盾的角度動身，力度會日趨平穩(wěn)，可不能出現(xiàn)強(qiáng)烈干預(yù)市場的行為。而且隨著政府對市場駕馭能力的不斷提升，調(diào)控的針對性和有效性也會越來越強(qiáng)。2006年3季度西安商品房市場購買(意向)調(diào)查報告調(diào)查項(xiàng)目：商品房購買市場(意向)調(diào)查調(diào)查地點(diǎn)：西安市城郊六區(qū)(新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū))調(diào)查方式：采納隨機(jī)抽樣、街頭訪問、購房目標(biāo)客戶調(diào)查(抽樣誤差不超過5％，置信度90％)調(diào)查時刻：2006年3季度末調(diào)查結(jié)果：(1)購房群體多為三口之家。(2)戶型結(jié)構(gòu)理性化；為滿足自己的需求，消費(fèi)者對所購買的房型做出了理性地選擇，選擇二居室和三居室戶型的消費(fèi)者占95．8％。(3)房產(chǎn)類型一般化：平層住宅是商品房銷售的主流，73．2％的受訪者選擇平層住宅，復(fù)式住宅有增加趨勢。(4)66．5％的受訪者選擇100平米以下的住宅，中小面積戶型受歡迎。(5)受訪者除了對社區(qū)安全性最為重視外，對物管其他服務(wù)有了新需求。(6)對社區(qū)的配套要求更高?！?前言為分析市場，準(zhǔn)確把握市場，并適應(yīng)房地產(chǎn)市場的激烈競爭已轉(zhuǎn)向?qū)嵙鸵?guī)模的競爭這一現(xiàn)實(shí)，使所產(chǎn)出的信息更加準(zhǔn)確、有用和有效，進(jìn)行了本年度第三次“西安商品房市場購買(意向)調(diào)查”，本次調(diào)查共發(fā)放問卷1200余份，收回有效問卷948份，現(xiàn)將其匯總?cè)缦隆Ｒ?、房地產(chǎn)背景資料今年二季度以來，國家針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一輪新的調(diào)控，頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，要緊包括：5月17日的“國六條”、5月29日的九部委“十五條”、7月14日建設(shè)部的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》、7月19曰《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和治理的意見》、7月26日國稅總局公布的《征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》、8月19日人民銀行對存貸款的加息舉措以及9月6日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等等。關(guān)于宏觀調(diào)控，盡管短期內(nèi)會對行業(yè)造成一定阻礙，但從全然上來講是為了使行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)更加健康地進(jìn)展，為創(chuàng)建“和諧社會”所必須的，而不是要危及房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。對西安來講，國家的新一輪宏觀調(diào)控政策正當(dāng)其時。西安房地產(chǎn)市場自啟動以來，總體上盡管進(jìn)展勢頭良好，但也不可幸免地存在著一些問題和矛盾。據(jù)統(tǒng)計，近年來，西安市新建商品房市場普遍出現(xiàn)戶型偏大、價格走高的現(xiàn)象，個不房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔房屋，面積越建越大，標(biāo)準(zhǔn)越來越高，價格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價位、中小套型、一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量明顯偏少，而目前供應(yīng)的一些經(jīng)濟(jì)適用房由于結(jié)構(gòu)比例不合理等方面緣故，價格也相對比較高。那個問題多年來一直沒有得到有效解決。另外，西安房地產(chǎn)市場不同程度的存在著秩序混亂的狀況，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康進(jìn)展。具體表現(xiàn)為：有的開發(fā)商大做虛假廣告，把自己的樓盤吹得天花亂墜；有的開發(fā)商公布虛假銷售進(jìn)度，哄抬房價：違章開發(fā)，違規(guī)預(yù)售；商品房面積“缺斤短兩”：中介市場混亂等問題時有發(fā)生，損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。這些問題的存在，