房地產(chǎn)行業(yè)央行16條及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策點(diǎn)評(píng)：寒夜已過黎明初現(xiàn)堅(jiān)定看好板塊機(jī)會(huì)

初現(xiàn)，堅(jiān)定看好板塊機(jī)會(huì)——央行16條及銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策點(diǎn)評(píng)請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露2摘要:近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六金。策力度較大，流動(dòng)性拐點(diǎn)已至。“央行16條”政策是二十大以來最清這一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)指導(dǎo)和定調(diào)。政策強(qiáng)調(diào)盡職免責(zé)，鼓勵(lì)增量融資，并明確表示允許房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，從而有效減小銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的抽貸給房企造成的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)提出要穩(wěn)定建筑企業(yè)貸款投放，我們認(rèn)為建筑企業(yè)的融資穩(wěn)定或?qū)⒕徑夤?yīng)商催款，從而進(jìn)一步化解開發(fā)商的資金壓力。政策的出臺(tái)充分表明了助力房企融資修復(fù)的決心，并對(duì)此前金融機(jī)構(gòu)一刀切的工作思路進(jìn)行了糾偏，旨在保障地產(chǎn)合理資金需求，解決行業(yè)整體信用收縮困境，降低未出險(xiǎn)房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為結(jié)合此前發(fā)布的央行“第二支箭”延期擴(kuò)容政策，本輪調(diào)整加速房企化解現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向更為明確，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的信用危機(jī)和行業(yè)出清已臨近尾聲，行業(yè)的流動(dòng)松綁持續(xù)深入，政策寬松加速推動(dòng)?！把胄?6條”政策延續(xù)了需求調(diào)整思路，明確各城市可合理確定當(dāng)?shù)刈》抠J款首付比例和貸通州兩地雙限購(gòu)限制，我們認(rèn)為政策在城市上的傳導(dǎo)將由向一二線城市蔓延并在核心城市逐步擴(kuò)散，后續(xù)全國(guó)范圍市有望針對(duì)剛性和改善需求，在首付比列和貸款利率下限保函置換預(yù)體導(dǎo)向?yàn)樵诒＝粯堑那疤嵯箩槍?duì)部分房企進(jìn)行資金松綁，政策脈絡(luò)還是堅(jiān)守穩(wěn)定市場(chǎng)、守住風(fēng)險(xiǎn)的底線思路，所以我財(cái)務(wù)狀況較穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企為主。此前，在行業(yè)進(jìn)入調(diào)控周期以及各房企資金流動(dòng)性承壓，行業(yè)出清加速。我們認(rèn)為本次政策有望進(jìn)一步，從而修復(fù)并扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)和居民對(duì)于行業(yè)的恐慌情緒及悲觀預(yù)期，銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策的出臺(tái)，進(jìn)一步在穩(wěn)定市場(chǎng)、守住風(fēng)險(xiǎn)的底線思路之上，對(duì)優(yōu)前遭受市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑且實(shí)際資金壓力相對(duì)可控的優(yōu)質(zhì)混合所有房企有望率先修復(fù)，重點(diǎn)推薦金地集團(tuán)，同時(shí)建議繼續(xù)關(guān)注信用情更良好，資金鏈更安全，貨值更充裕，戰(zhàn)略布局更集中在一二線核預(yù)期。證券研究報(bào)告行行業(yè)研究行行業(yè)專題報(bào)告業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首席分析師份有限公司INDASECURITIESCOLTD請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露3 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露4近日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“央行16條”)，出臺(tái)16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個(gè)方面對(duì)后續(xù)的房地產(chǎn)金融工作進(jìn)行了指導(dǎo)。資料來源：信達(dá)證券研發(fā)中心整理政策信息量極大，是二十大以來最清晰和全面的房地產(chǎn)金融指導(dǎo)思路，也是對(duì)這一輪信融資的政策工具不斷更新，集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)和濱江集團(tuán)合計(jì)8請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露5括盡職免責(zé)”的提出，一定程度上解除了金融機(jī)構(gòu)的顧慮，保障增量融資的投放更加順暢。穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，加速化解開發(fā)商資金壓力。與此前陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)穩(wěn)融資商催款，從而進(jìn)一步化解開發(fā)商的資金壓力。較大，流動(dòng)性拐點(diǎn)已至。我們認(rèn)為“央行16條”政策的出臺(tái)充分表明了助力房，行業(yè)的流動(dòng)性拐點(diǎn)已至。資料來源：信達(dá)證券研發(fā)中心整理請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露6推動(dòng)降的城市，可自主決定在2210/6四川眉山眉山天府新區(qū)四川天府新區(qū)于2022年6月17日印發(fā)了《眉山天府新區(qū)房地產(chǎn)短期激勵(lì)措施》，為有效應(yīng)對(duì)疫情影響，經(jīng)研究決定延長(zhǎng)《眉山天府新區(qū)房地產(chǎn)短期激勵(lì)措施》的執(zhí)行期限至2022年12月31日。其中，購(gòu)買新建商品住宅每平補(bǔ)貼500元，購(gòu)買新建住宅車庫(kù)(位)每個(gè)補(bǔ)貼6000元。10/19廣東韶關(guān)韶關(guān)市人民政府各級(jí)財(cái)政部門給予農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購(gòu)買新建商品住房專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼，積極鼓勵(lì)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)購(gòu)買新建商品住房并落戶。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)購(gòu)買新建商品住房、依法繳納契稅并落戶的 (同一住房)，經(jīng)住建管理部門核實(shí)相關(guān)完稅憑證和落戶資料，對(duì)繳納的契稅給予全額財(cái)政補(bǔ)貼。10/20浙江寧波寧波市人民政府近期，寧波發(fā)布《關(guān)于印發(fā)寧波市區(qū)戶口遷移實(shí)施細(xì)則的通知》，明確了三方面的落戶政策優(yōu)化，包括實(shí)行“70年產(chǎn)權(quán)房即可落戶”。10/27廣西北海北海市住房公積金管理中心10月26日，廣西壯族自治區(qū)北海市發(fā)布《北海市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》?！锻ㄖ分赋觯Ｖ箞?zhí)行同一套房繳存人辦理購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房提取住房公積金或申請(qǐng)住房公積金貸款二選一的政策，恢復(fù)“可提可貸”。繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的最低首付款比例下調(diào)至30%。對(duì)購(gòu)買首套自住住房的多子女家庭，適當(dāng)提高住房公積金貸款額度。另外，對(duì)在北海市無自有住房且租賃住房的多子女家庭，可按經(jīng)備案的租房合同確定的實(shí)際房租支出提取住房公積金。11/3福建廈門廈門市住房公積金管理委員會(huì)廈門市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于上浮個(gè)人住房公積金貸款最高貸款額度流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)的通知》?！锻ㄖ访鞔_，首次個(gè)人住房公積金貸款最高貸款額度的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)上浮0.2；多子女家庭首次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高貸款額度的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)提高至1。根據(jù)官方解讀，政策向首次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款的職工家庭尤其是多子女家庭傾斜，有利于支持剛需及改善住房的職工家庭購(gòu)房。11/311/811/9江西撫州北京四川成都撫州住房公積金管理中心北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、北京市通州區(qū)人民政府成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局今日，江西撫州住房公積金政策發(fā)生調(diào)整，其中，住房公積金繳存人在撫州市范圍內(nèi)購(gòu)買家庭首套自住住房申請(qǐng)使用個(gè)人住房公積金貸款，最高貸款額度由60萬元/戶提高至70萬元/戶。繳存人在撫州市范圍內(nèi)購(gòu)買首套自住房的，公積金貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為20%；購(gòu)買第二套自住房的，公積金貸款首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%。不再區(qū)分期房或再交易房。此外，政策提出，借款申請(qǐng)人在結(jié)清公積金貸款時(shí)使用了其個(gè)人及配偶住房公積金賬戶資金的，再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款無需間隔滿半年以上，在結(jié)清的次月即可再次申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。11月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、北京市通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺(tái)馬地區(qū)商品住房管理的通知。該通知提到，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。11月9日，在成都市住房限購(gòu)期間，為更好地服務(wù)城市發(fā)展戰(zhàn)略，切實(shí)解決高層次人才購(gòu)買商品住房的問題，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局特制定《成都市高層次人才購(gòu)買商品住房實(shí)施細(xì)則》，明確政策支持對(duì)象、細(xì)化支持措施以及規(guī)范辦理流程。統(tǒng)籌人才購(gòu)房支持政策，將符合《成都市人才安居資格認(rèn)定辦法》條件的A、B、C類人才，天府英才卡A卡與蓉城人才綠卡(市級(jí)卡)聯(lián)名卡的持卡人，成都市產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈人才計(jì)劃入選者，龍頭企業(yè)等重點(diǎn)企業(yè)副總級(jí)及以上高級(jí)管理人才，重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高層次人才納入保障范圍。資料來源：各地政府官網(wǎng)等，信達(dá)證券研發(fā)中心整理請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露7保交樓任務(wù)持續(xù)推進(jìn)，進(jìn)一步修復(fù)期房信任度。在保交樓工作上，此次政策繼續(xù)支持款資料來源：信達(dá)證券研發(fā)中心整理請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露8，優(yōu)質(zhì)房企流動(dòng)性再迎放松所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%；在房企選取標(biāo)準(zhǔn)上，優(yōu)選經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行流動(dòng)性支出請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露9預(yù)期。請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)免責(zé)聲明及信息披露10研究團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介江宇輝，信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)管理學(xué)學(xué)士，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)金融碩士，從事地產(chǎn)行業(yè)研究六年，先后供職于中信建投證券、中梁地產(chǎn)集團(tuán)。曾獲2015年第十三屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第二名,2016年第十四屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第五名,2017年第十五屆新財(cái)富房地產(chǎn)最佳分析師第三名。機(jī)構(gòu)銷售聯(lián)系人姓名手機(jī)郵箱全國(guó)銷售總監(jiān)韓秋anqiuyue@華北區(qū)銷售總監(jiān)陳明henmingzhen@華北區(qū)銷售副總監(jiān)闕嘉uejiacheng@華北區(qū)銷售祁麗iliyuan@華北區(qū)銷售陸禹uyuzhou@華北區(qū)銷售魏eichong@華北區(qū)銷售樊a(chǎn)nrong@華北區(qū)銷售秘iqiao@華北區(qū)銷售李ijia1@華東區(qū)銷售總監(jiān)楊angxing@華東區(qū)銷售副總監(jiān)吳uguo@華東區(qū)銷售國(guó)鵬uopengcheng@華東區(qū)銷售李若iruolin@華東區(qū)銷售朱huyao@華東區(qū)銷售戴劍aijianxiao@華東區(qū)銷售方angwei@華東區(qū)銷售俞uxiao@華東區(qū)銷售李賢ixianzhe@華東區(qū)銷售孫untong@華東區(qū)銷售賈iali@華東區(qū)銷售石明himingjie@華東區(qū)銷售曹亦aoyixing@華南區(qū)銷售總監(jiān)王留/p>