方案論證程序

項目論證程序日期2002-08-21日期2002-08-21日期2002-08-22編制日期2002-08-21日期2002-08-21日期2002-08-22流程要素流程目標(biāo)：流程時間要求流程監(jiān)控點數(shù)目流程主要責(zé)任崗位流程涉及職位數(shù)目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人2002-10-9A/15.3.1、6、7蘇驍驍唐激揚劉榮先2003-3-3A/24.1.1、4.3、5.1.5、5.2.3、5.2.4、5.4.4蘇驍驍唐激揚劉榮先

項目論證程序集團企劃部法律室項目發(fā)展部銷售經(jīng)營部萬創(chuàng)公司成本管理部財務(wù)管理部總經(jīng)理支持性文件基礎(chǔ)研究庫.歸檔一廠基礎(chǔ)研究土地信息采集表基礎(chǔ)研究土地信息初步判斷土地信息收集需調(diào)整集團新項目信息匯總項目初步談判市場調(diào)查及

項目定位?初步設(shè)計分析成成本初步測算集團新項目發(fā)展管理制度新項目發(fā)展信息通報提供法律意見*形成初步報告操作方判聯(lián)初步經(jīng).土地信息初步判斷土地信息收集需調(diào)整集團新項目信息匯總項目初步談判市場調(diào)查及

項目定位?初步設(shè)計分析成成本初步測算集團新項目發(fā)展管理制度新項目發(fā)展信息通報提供法律意見*形成初步報告操作方判聯(lián)初步經(jīng).濟測算制定可行性研成立項

目發(fā)展

小組法律風(fēng)險分析項目背景調(diào)研組織現(xiàn)場勘察市場調(diào)研新項目市場定

位建議設(shè)計草

案任務(wù)書*產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計案*建安成本測算新項目可行性

論證規(guī)劃草案

指標(biāo)說明發(fā)展小組意見編寫合同營銷初步計劃+經(jīng)濟效益測算新項目可研經(jīng)

濟測算表一一

成本部分可制定可行性研成立項

目發(fā)展

小組法律風(fēng)險分析項目背景調(diào)研組織現(xiàn)場勘察市場調(diào)研新項目市場定

位建議設(shè)計草

案任務(wù)書*產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計案*建安成本測算新項目可行性

論證規(guī)劃草案

指標(biāo)說明發(fā)展小組意見編寫合同營銷初步計劃+經(jīng)濟效益測算新項目可研經(jīng)

濟測算表一一

成本部分可可行性?

報告土地信息

庫歸檔新項目可行性

研究測算表

經(jīng)濟指標(biāo)

部分需調(diào)整不通過組織內(nèi)部評審報告土地信息.庫歸檔--_廠政府公開出讓簽訂土I地合同I需調(diào)整-開加讓」一中標(biāo)未中標(biāo)土地信息庫歸檔履^行合同移交項目

經(jīng)理部JL集團房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)、競拍管理辦法項目匯報—專業(yè)部門討論確定項目進入可行性研究程序項目.集團房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引1.目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項目并在確定項目前對其可行性進行科學(xué)論證。.適用范圍適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。.術(shù)語和定義新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲備：為保證房地產(chǎn)公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為?？尚行匝芯浚壕褪菍M購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。.職責(zé)項目發(fā)展部：負責(zé)組織基礎(chǔ)研究，每年末制定《土地儲備控制性計劃表》，并對研究成果進行歸檔。牽頭組織獲得新項目土地開發(fā)權(quán)及此前各階段的新項目論證工作。法律室：參與新項目談判，提供法律意見。根據(jù)新項目背景情況進行法律風(fēng)險分析，撰寫合同。銷售經(jīng)營部、萬創(chuàng)公司、成本管理部、財務(wù)管理部：在項目論證過程中提供參考意見。公司總經(jīng)理：在發(fā)展項目確定階段決定是否進入可行性研究階段，指導(dǎo)項目發(fā)展方向。在新項目可行性研究階段提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準項目交由集團項目發(fā)展小組直至決策委員會評審。.工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作。各分項研究工作由項目發(fā)展部牽頭完成，做到專項有專人負責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)?；A(chǔ)研究的成果經(jīng)向公司總經(jīng)理匯報后，最終提煉作為三年經(jīng)營計劃外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定公司房地產(chǎn)三年土地儲備滾動計劃，以指導(dǎo)土地儲備工作的進行?；A(chǔ)研究需指定一人為總負責(zé)人，專門負責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負責(zé)人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔。土地信息收集、甑別：項目發(fā)展部全體成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負責(zé)人，專項負責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行：a）通過政府公告收集：從相關(guān)網(wǎng)站或工作人員處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地交易中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息掛牌公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。b）通過主動詢問收集：主動了解各片區(qū)歷史用地、行政劃撥用地、農(nóng)村工商發(fā)展用地和舊城改造的信息，關(guān)注并跟蹤了解國土部門在報紙上公布的企業(yè)用地確權(quán)公告等。c）其他渠道：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。了解到有效土地信息后填寫《土地信息采集表》，并交由土地信息負責(zé)人匯總。項目發(fā)展部不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，會議由土地信息負責(zé)人記錄并存檔，會議結(jié)果知會項目發(fā)展部領(lǐng)導(dǎo)。通過初步判斷的土地信息進入發(fā)展項目確定階段，原則上指定負責(zé)土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》的形式將土地情況及時向公司領(lǐng)導(dǎo)知會；未通過的信息由土地信息負責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負責(zé)人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發(fā)展項目確定進入發(fā)展項目確定階段后的項目，由項目負責(zé)人按集團規(guī)范要求填制《新項目發(fā)展信息通報》，交土地信息負責(zé)人以郵件形式上報集團企劃部。項目負責(zé)人根據(jù)項目情況，可通過談判等了解該項目的背景資料，初步判斷項目用地購買操作方式，資料匯總后提請法律室提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷。項目負責(zé)人進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：a）項目的檔次、主要客戶群。b）項目在公司項目組合中的地位和開發(fā)周期。c）項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。項目負責(zé)人可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：a）常規(guī)項目，易于規(guī)劃的：可與萬創(chuàng)公司口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。b）特殊地形或包含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由萬創(chuàng)公司做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。項目負責(zé)人根據(jù)項目情況，做出初步經(jīng)濟測算結(jié)果，綜合項目談判后確定的操作方式，形成簡易的初步匯報，經(jīng)部門內(nèi)部評審后，申請召開公司內(nèi)部的項目匯報會。項目匯報會是由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與論證工作的各部門人員參加的、判斷項目能否確定并進入可行性研究程序的評審會議，會議內(nèi)容如下：a）項目匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、法律及獲得方式分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。b）項目負責(zé)人需提前將項目初步報告發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。c）項目負責(zé)人根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d）會議首先由項目負責(zé)人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進行討論和論證，最后綜合各部門意見。e）公司總經(jīng)理最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據(jù)各部門意見指導(dǎo)項目發(fā)展方向。項目經(jīng)評審確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進行調(diào)整或放棄。項目可行性研究項目可行性研究是對前期項目初步預(yù)測的論證，其最終形成的報告參照《集團房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引》。項目負責(zé)人首先將公司項目匯報會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā)相關(guān)部門。項目負責(zé)人根據(jù)項目情況，向集團企劃部申請成立項目發(fā)展小組。項目負責(zé)人根據(jù)可行性研究計劃，組織其它部門對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作：2）項目負責(zé)人進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。b）法律室負責(zé)參加項目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險分析，并編寫相應(yīng)的合同。c）銷售經(jīng)營部根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調(diào)研，反饋給項目負責(zé)人，制訂產(chǎn)品定位建議，并由項目發(fā)展部和銷售經(jīng)營部進行討論后通過，形成《新項目市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》。d）萬創(chuàng)公司先期對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌進行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新項目市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》。e）同時，萬創(chuàng)需對地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據(jù)前述規(guī)劃草案完成工程技術(shù)分析和建造標(biāo)準建議。f）成本管理部根據(jù)萬創(chuàng)公司提供的規(guī)劃草案、《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說明》和工程技術(shù)分析，提供建安成本測算。g）銷售經(jīng)營部在萬創(chuàng)公司完成規(guī)劃設(shè)計草案后，制訂銷售初步計劃。h）財務(wù)管理部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成經(jīng)濟效益預(yù)測分析，形成《新項目可行性研究測算表.經(jīng)濟指標(biāo)部分》。項目發(fā)展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項目可行性報告，經(jīng)部門內(nèi)部審議后，申請召開公司新項目評審會。決策評審公司新項目評審會由公司領(lǐng)導(dǎo)和參與項目論證的各部門參加，聽取項目負責(zé)人對項目可行性研究的匯報，最終由公司總經(jīng)理決定項目是否報集團項目發(fā)展小組審核直至集團決策委員會評審。項目發(fā)展部負責(zé)參加集團項目論證會的相關(guān)準備工作，呈報資料報分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審閱。集團項目發(fā)展小組對評審會結(jié)果進行審核，向集團決策委員會申請召開項目論證會。若項目在上述兩個環(huán)節(jié)中未獲通過，項目負責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進行綜合調(diào)整或放棄該項目。項目經(jīng)集團項目論證會通過后，若無需進一步解決的問題，項目發(fā)展部可根據(jù)實際情況向公司申請?zhí)崆皢釉擁椖块_發(fā)的前期準備工作（包含銷售經(jīng)營部提前介入）。項目發(fā)展部負責(zé)按照集團新項目決策委員會通過的項目合作條件，簽訂合作合同，并負責(zé)合作條件的實施和跟蹤。無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權(quán)力后，項目發(fā)展部可提請公司根據(jù)開發(fā)計劃成立項目經(jīng)理部，實現(xiàn)項目相關(guān)資料的順利移交和存檔，并做出相應(yīng)總結(jié)。招標(biāo)、拍賣及掛牌項目參照《集團房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)、競拍管理辦法》.支持性文件《集團房地產(chǎn)新項目管理制