御花園物業(yè)管理預(yù)案

220/220龍巖御花園物業(yè)治理方案目錄1.0御花園簡介………22.0治理設(shè)想…………43.0治理方式…………64.0治理服務(wù)人員配備………………135.0治理服務(wù)人員培訓(xùn)………………176.0物資裝備…………247.0治理規(guī)章制度……298.0檔案的治理模式…………………499.0治理指標(biāo)…………5710.0社區(qū)文化…………6011.0便民服務(wù)項(xiàng)目……6212.0工作打算…………7113.0物業(yè)服務(wù)及維修養(yǎng)護(hù)打算………7314.0質(zhì)量操縱體系……8015.0財(cái)務(wù)測算…………8316.0《業(yè)主/用戶手冊》………………8717.0《業(yè)主公約》……9518.0附頁………………981.0龍巖御花園簡介分目錄1.1龍巖御花園整體規(guī)劃1.2龍巖御花園介紹1.1龍巖御花園整體規(guī)劃1.1.1龍巖御花園是以連續(xù)自然環(huán)境景生態(tài)設(shè)計(jì)的整體概念，充分體現(xiàn)現(xiàn)代人與自然和諧對話共處的健康生活方式的中高檔精品不墅住宅，在為業(yè)主提供美好生活環(huán)境的同時(shí)，項(xiàng)目已成為龍巖市景觀的一道亮麗景致。花園位于龍巖各勝龍門塔旁，背靠臥龍山天然生態(tài)林愛護(hù)區(qū)，面朝玉帶環(huán)腰的龍津碧水。她距市中心僅3公里，緊臨聞名的中國閩西交易城，高速公路出入口、新建汽車站、鐵路西客站近在咫尺，交通十分便利。總占地面積286.6畝，分二期開發(fā)。其中首期105畝，由203戶花園洋房組成；二期已規(guī)劃完畢，正在實(shí)施當(dāng)中；二期建筑面積：143580平方,機(jī)動停車面積:17000平方；社區(qū)用房面積：3000平方；建筑密度：28.2%;容積率:1.18。2龍巖御花園介紹1.2.1小區(qū)一期占地面積70169.6平方米；建筑面積55000平方米；商業(yè)面積300平方米；辦公面積1200平方米；保安宿舍200平方米；容積率為1.18，總戶數(shù)為203戶。1.2.2樓宇的設(shè)計(jì)采納歐式風(fēng)格和中國傳統(tǒng)精髓相結(jié)合，配以簡約的線條及柔和的色調(diào)，小區(qū)建筑風(fēng)格脫穎而出。洋房內(nèi)花園、庭院寬敞典雅，每戶擁有私家車庫一至二個(gè)，處處洋溢著優(yōu)雅的格調(diào)。生活如斯，倍感豁朗超然，逸趣無窮。1.2.3小區(qū)已入伙，毛坯房及早期裝修正在進(jìn)行中，已有部分業(yè)主裝修完畢入住。小區(qū)一期的配套設(shè)施如會所、泳池、商場、（幼兒園、小學(xué)正在二期的規(guī)劃中）全部啟用。2.0治理設(shè)想分目錄2.1治理服務(wù)整體設(shè)想2.2具體服務(wù)方式、內(nèi)容及方法2.1治理服務(wù)整體設(shè)想xx物業(yè)公司通過近十年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、創(chuàng)新進(jìn)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的治理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的治理優(yōu)勢。關(guān)于福建龍巖如此高檔、優(yōu)美的個(gè)性化健康豪宅小區(qū)，我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去，全力以赴，塑造精品，把xx物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御花園的治理與服務(wù)之中。2.1.1在御花園物管中全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量體系。作為國內(nèi)通過ISO9001認(rèn)證的物業(yè)治理知名企業(yè)，將通過實(shí)際的運(yùn)作，結(jié)合市場的需要將在御花園實(shí)際治理過程中全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量體系。2.1.2在日常物業(yè)治理中引入環(huán)保理念，將ISO14001環(huán)境治理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常治理中。體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過ISO14001認(rèn)證的物業(yè)治理企業(yè)，將通過治理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍，培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識，從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)懷環(huán)境、關(guān)懷生態(tài)的良好適應(yīng)，使御花園成為“綠色家園”。2.1.3全面推行酒店式物業(yè)治理，寓治理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。在公司多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn)，并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的治理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)治理星級服務(wù)。物業(yè)治理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于治理者與被治理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)同意者的關(guān)系。2.1.4全面推行智能化物業(yè)治理。我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個(gè)知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì)，對施工、維修、保養(yǎng)工作，有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御花園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng)，對小區(qū)智能化治理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與治理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。2.1.5公司將依照業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供“個(gè)性化”服務(wù)。加大服務(wù)深度及廣度，在治理上分公司營造的特定氛圍之下，使在御花園生活的人們處處感受到舒適、便利，制造溫馨和諧的生活環(huán)境，真正使業(yè)主體會到“御花園天下勝景xx情誠健康人生“的歡樂。2.1.6分開治理方式依照小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢，小區(qū)將全部實(shí)行封閉式治理，加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合；強(qiáng)化技防，降低治理成本，提升服務(wù)質(zhì)量。2.1.7創(chuàng)優(yōu)條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū)，第二年創(chuàng)省優(yōu)，第三年創(chuàng)國優(yōu)。2.2具體服務(wù)方式、內(nèi)容及方法詳見：3.0治理方式13.0物業(yè)服務(wù)及維修打算3.0治理方式分目錄3.1ISO9000質(zhì)量體系治理模式3.2全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的治理模式3.3內(nèi)部治理架構(gòu)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置講明3.4公司計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)3.5操縱方式3.1ISO9001質(zhì)量體系治理模式公司的治理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國際標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9000：2000治理模式建立、實(shí)施，并通過了ISO9001的質(zhì)量體系認(rèn)證。3.2全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的治理運(yùn)作模式：我司的每一個(gè)治理項(xiàng)目都“整合”于公司嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中，公司機(jī)關(guān)、各專業(yè)部門、各分公司與各治理處形成一個(gè)有機(jī)的整體，而不像其它物業(yè)治理公司各治理處差不多獨(dú)立、各自為政；我司對地每一個(gè)具體治理的項(xiàng)目都直接有公司總部強(qiáng)大的整體治理力量為技術(shù)支持，使其處于公司的有力操縱之中。其要緊表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：運(yùn)作模式、公司信息反饋機(jī)制、治理處客戶信息反饋機(jī)制、檢查監(jiān)督機(jī)制、專業(yè)化運(yùn)作模式。

3.2.1具體運(yùn)作模式如下：組織、協(xié)調(diào)安全護(hù)衛(wèi)部策劃部清潔綠化部工程治理部樓檢安全護(hù)衛(wèi)部策劃部清潔綠化部工程治理部樓檢組質(zhì)量治理部過質(zhì)程量管監(jiān)理督治理處治理輸出技術(shù)支持治理處質(zhì)量操縱檢查培訓(xùn)專業(yè)公司結(jié)構(gòu)性管提供服務(wù)理支持電設(shè)水外形財(cái)材行梯備池包象務(wù)料政保維清服策監(jiān)采管養(yǎng)護(hù)洗務(wù)劃控購理公司辦公室物料配送中心會計(jì)部企業(yè)策劃部人事培訓(xùn)部其它專營公司專業(yè)清洗公司公司辦公室物料配送中心會計(jì)部企業(yè)策劃部人事培訓(xùn)部其它專營公司專業(yè)清洗公司樓宇科技公司電梯工程公司3.2.2公司信息反饋機(jī)制：我司參照ISO9004-2治理模式中的服務(wù)質(zhì)量建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高治理質(zhì)量、服務(wù)水平，并不斷提升品牌。除了正常的行政治理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外，在日常工作之中由質(zhì)量治理部全面負(fù)責(zé)業(yè)主及物業(yè)使用人對本公司治理服務(wù)諸意見的反饋，由各專業(yè)公司、專業(yè)部門、專業(yè)班組負(fù)責(zé)各專業(yè)信息反饋。公司機(jī)關(guān)公司機(jī)關(guān)治理處/分公司各專業(yè)部門專業(yè)公司治理處/分公司各專業(yè)部門專業(yè)公司檢查督促各主管人員各專業(yè)班組專業(yè)公司派駐治理處人員各主管人員各專業(yè)班組專業(yè)公司派駐治理處人員協(xié)調(diào)配合信息反饋日常監(jiān)督檢查3.2.3治理處客戶信息反饋機(jī)制：主任主任客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心服務(wù)中心依照類不，分不通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心服務(wù)中心依照類不，分不通知有關(guān)部門保安部工程部財(cái)務(wù)部信息反饋保安部工程部財(cái)務(wù)部信息反饋依照規(guī)定程序，完成工作依照規(guī)定程序，完成工作3.2.4檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：治理處日檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查公司質(zhì)量部定期檢查半年一次的突擊檢查檢查、監(jiān)督體系半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見中意率統(tǒng)計(jì)外部檢查半年一次第三方質(zhì)量全系審核政府的各種考評3.2.5專業(yè)化運(yùn)作模式：關(guān)于項(xiàng)目專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的治理服務(wù)，都由公司的各專業(yè)化隊(duì)伍提供專業(yè)服務(wù)，同時(shí)嚴(yán)格選聘社會上已進(jìn)展成熟的初級勞務(wù)專業(yè)公司(如清潔公司、家政公司等)，以降低成本，提高效率。3.3內(nèi)部治理架構(gòu)和機(jī)構(gòu)人員設(shè)置講明1、由于御花園全封閉式治理，需加強(qiáng)人防與技防的結(jié)合，治理層人員按照小區(qū)整體治理層架構(gòu)設(shè)置，依照項(xiàng)目的具體情況，治理人員可酌情調(diào)整。2、由于入伙后，二期正在建設(shè)還會接著售樓，小區(qū)人員情況復(fù)雜，而小區(qū)的所有公共設(shè)施須運(yùn)轉(zhuǎn)，故此其他人員也相應(yīng)增加。3.3.1御花園治理處一期治理架構(gòu)及機(jī)構(gòu)人員設(shè)置(如下圖所示)治理處主任治理處主任(1名)服務(wù)中心主任(兼會所經(jīng)理1名)工程部主任(1名)服務(wù)中心主任(兼會所經(jīng)理1名)工程部主任(1名)財(cái)務(wù)部主任(1名)保安部主任(1名)出納(1名)領(lǐng)班(3名)出納(1名)領(lǐng)班(3名)領(lǐng)班(1名)領(lǐng)班(1名兼文員)維修工(電工2名)泳池工/水工維修工(電工2名)泳池工/水工（2名）接待員（8名）（含會所5人）炊事員(2名)綠化工（2）清潔工(10名)護(hù)衛(wèi)員(12名)3.3.2崗位職責(zé)治理處設(shè)服務(wù)中心(兼職會所經(jīng)理)、保安部、工程部和財(cái)務(wù)室三部一室。服務(wù)中心負(fù)責(zé)辦理用戶入伙、檔案治理、問詢、投訴、報(bào)修和酒店特色服務(wù)等所有接待工作；整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的清潔綠化和樓層治理工作；治理處日常物資采購；內(nèi)部職員培訓(xùn)；職員宿舍和食堂的治理等。保安部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場等治理工作。工程部負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修治理工作；用戶提出的日常維修、提出的合理化建議等工作。財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)治理費(fèi)、水電費(fèi)、煤氣費(fèi)的繳收及其它財(cái)務(wù)方面工作。3.3.3嚴(yán)格的人員治理和科學(xué)的目標(biāo)責(zé)任：我司所特有的治理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在寬敞職員之中普遍形成了“自覺自律的意識”，“嚴(yán)格苛求，精益求精”是公司服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。治理人員全天候現(xiàn)場駐扎：我司要求所有的治理處絕大部分治理人員(從治理處主任到助理員)24小時(shí)吃住在治理現(xiàn)場，實(shí)行半軍事化治理，作業(yè)層人員則更進(jìn)一步做到準(zhǔn)軍事化治理。如此不僅能夠使所有的治理人員熟悉物業(yè)及用戶情況，緊密與用戶的溝通聯(lián)系，更能夠提供及時(shí)服務(wù)并迅速應(yīng)對突發(fā)事件，同時(shí)確保了全面的質(zhì)量治理水準(zhǔn)，使我司最大限度地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。目標(biāo)責(zé)任制：具體治理項(xiàng)目之治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，與治理處主任的升遷、去留緊密掛鉤，這一點(diǎn)是公司治理中考評激勵(lì)機(jī)制的重要特色之一；同時(shí)具體治理項(xiàng)目以治理處主任為核心的全面負(fù)責(zé)，也提高了治理的效力。3.4公司計(jì)算機(jī)治理系統(tǒng)：公司依照自身的特點(diǎn)自行開發(fā)設(shè)計(jì)了一套計(jì)算機(jī)信息化治理系統(tǒng)，建立了行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無二的大型數(shù)據(jù)庫處理中心，該系統(tǒng)不但使公司機(jī)關(guān)與治理處的電腦聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)訊息溝通、資源共享的快速、有效。而且使公司各部門、分公司和治理處之間的協(xié)作配合更緊密、方便。下圖為質(zhì)量治理的過程模式：治理職責(zé)顧客治理職責(zé)顧客APCD群件系統(tǒng)APCD資源治理顧客資源治理顧客過程治理過程治理輸出入工作流系統(tǒng)輸出入測量、分析與改進(jìn)測量、分析與改進(jìn)MIS系統(tǒng)3.5操縱方式(詳見14.0質(zhì)量操縱體系)4.0治理服務(wù)人員配置分目錄4.1配備原則4.2崗位設(shè)置4.3各類人員素養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)4.4物業(yè)治理處要緊組成人員資審表4.1配備原則4.1.1服務(wù)第一的原則治理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與各類職員的配備，均以提高“龍巖御花園”物業(yè)治理的整體服務(wù)水平為前提。在充分滿足把御花園治理成為“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的生活環(huán)境，讓業(yè)主/住戶充分亨受到“xx情健康人生”這一目標(biāo)的基礎(chǔ)上，從組織機(jī)構(gòu)和人員素養(yǎng)上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主/用戶提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。4.1.2精干高效的原則著眼于治理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，通過提高職員差不多素養(yǎng)，增加治理科技含量，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡，人員精干，工作高效的目標(biāo)。既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率。使“龍巖御花園”物業(yè)治理具有可持續(xù)進(jìn)展的長久后勁。4.1.3知識化、專業(yè)化的原則各類職員的配備，均以具備較高的知識水平與精湛的物業(yè)治理理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合。依照職員不同的工作職責(zé)，要求職員必須具備相應(yīng)的文化知識水平，在此基礎(chǔ)上，取得政府部門頒發(fā)的物業(yè)治理崗位培訓(xùn)合格證書。并輔以不間斷的物業(yè)治理專業(yè)知識培訓(xùn)，使職員的素養(yǎng)與物業(yè)治理工作都處于不斷完善與提高的最佳狀態(tài)。4.2崗位設(shè)置詳見3.3.1機(jī)構(gòu)設(shè)置。4.3各類人員素養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)4.3.1主任、服務(wù)中心主任：年齡：男仕不超過四十周歲，女士不超過三十五周歲，高級職稱人員可適當(dāng)放寬。軀體狀況：軀體健康，且男士身高不低于1.65M，女士不低于1.55M。工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)。工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。學(xué)歷職稱要求：大專以上同等學(xué)歷或中級以上職稱。4.3.2服務(wù)中心接待員：年齡不超過28周歲，軀體健康。學(xué)歷要求：中專或同等學(xué)歷以上。工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)。工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。4.3.3出納員：年齡不超過35周歲，軀體健康。學(xué)歷要求：大專及以上，初級以上職稱。專業(yè)水平：須持有會計(jì)證，電算會計(jì)證。工作態(tài)度：認(rèn)真認(rèn)真、服從領(lǐng)導(dǎo)、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)。工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。4.3.4維修工：年齡不超過40周歲，軀體健康。學(xué)歷要求：高中、中技以上。專業(yè)水平：必須有一年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。4.3.5特種工(電工、電梯工)：須持龍巖市勞動局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效＜特種作業(yè)操作證>。一般維修工(水工、泥工、空調(diào)工等)必須通過公司工程部安排的各類相應(yīng)專業(yè)知識考試或?qū)嵅倏己恕?.3.6護(hù)衛(wèi)員：年齡：18--25周歲之間。軀體狀況：健康、五官端正、身高170CM以上。學(xué)歷：具高中(同等學(xué)歷)以上文化程度。有較強(qiáng)的觀看、經(jīng)歷、分析和辨不能力，有責(zé)任心。4.3.7清潔工：（建議外包）年齡在18—35周歲之間。軀體健康、五官端正。具有初中以上文化程度。4.4御花園物業(yè)治理處要緊組成人員資審表姓名近五年要緊工作業(yè)績及擔(dān)任職務(wù)專業(yè)工齡職務(wù)治理處主任職稱物業(yè)治理上崗證編號專業(yè)、學(xué)歷聯(lián)系電話擬在本項(xiàng)目承擔(dān)工作治理處主任姓名近五年要緊工作業(yè)績及擔(dān)任職務(wù)性不/年齡專業(yè)工齡職務(wù)治理處副主任職稱物業(yè)治理上崗證編號專業(yè)、學(xué)歷聯(lián)系電話擬在本項(xiàng)目承擔(dān)工作服務(wù)中心主任姓名近五年要緊工作業(yè)績及擔(dān)任職務(wù)性不/年齡專業(yè)工齡職務(wù)助理主任職稱物業(yè)治理上崗證編號專業(yè)、學(xué)歷聯(lián)系電話擬在本項(xiàng)目承擔(dān)工作工程部主任姓名近五年要緊工作業(yè)績及擔(dān)任職務(wù)性不/年齡專業(yè)工齡職務(wù)助理主任職稱物業(yè)治理上崗證編號專業(yè)、學(xué)歷聯(lián)系電話擬在本項(xiàng)目承擔(dān)工作安全部主任備注：以上工作人員全部為合同聘用制人員。5.0治理服務(wù)人員培訓(xùn)分目錄培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)方式培訓(xùn)方法培訓(xùn)考核方法職員培訓(xùn)打算5.1培訓(xùn)目標(biāo)通過培訓(xùn)，提高職員的文化素養(yǎng)、業(yè)務(wù)能力和治理服務(wù)水平，掌握酒店式服務(wù)操作技能，為龍巖御花園物業(yè)治理培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的職員隊(duì)伍。5.2培訓(xùn)方式全員參加，分時(shí)期、分層次實(shí)施。第一時(shí)期：入職培訓(xùn)凡確定派入龍巖御花園的工作人員，都必須參加針對此項(xiàng)目而設(shè)計(jì)的有關(guān)培訓(xùn)，如龍巖御花園的簡介、商務(wù)禮儀禮節(jié)、售樓期間的協(xié)調(diào)配合，小區(qū)住宅治理與服務(wù)技巧等的培訓(xùn)；第二時(shí)期：上崗培訓(xùn)在正式上崗前，都必須通過各部門、各崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)和考核。第三時(shí)期：治理骨干升職培訓(xùn)在此項(xiàng)目工作期間，將依照不同的對象，開展系列化、正規(guī)化的培訓(xùn)工作。5.3培訓(xùn)方法集中授課；公開討論；分析案例；總結(jié)學(xué)習(xí)體會。5.4培訓(xùn)考核方法5.4.1口試以現(xiàn)場提問方式，檢驗(yàn)職員對培訓(xùn)內(nèi)容的掌握程度。5.4.2筆試每時(shí)期培訓(xùn)結(jié)束后，都要進(jìn)行閉卷考試，以檢查職員對所培訓(xùn)內(nèi)容的同意能力和培訓(xùn)效果。5.4.3抽查在日常工作中，不定時(shí)隨機(jī)抽查職員對培訓(xùn)內(nèi)容的熟練掌握和靈活運(yùn)用程度，發(fā)覺問題立即糾正，并在下一個(gè)培訓(xùn)時(shí)期加以改善。5.5職員培訓(xùn)打算5.5.1治理處全體職員入伙崗前培訓(xùn)打算(如下表所示)序號課時(shí)課程授課人培訓(xùn)對象方式12治理處概況、架構(gòu)及規(guī)章制度分公司經(jīng)理全體職員課堂講授22龍巖御花園情況介紹及治理目標(biāo)方向治理處主任全體職員課堂講授視聽教學(xué)33物業(yè)治理方案講解服務(wù)中心主任全體職員課堂講授43企業(yè)文化和小區(qū)文化兩項(xiàng)精神文明建設(shè)的融合公司培訓(xùn)部經(jīng)理全體職員課堂講授53行為禮儀規(guī)范、服務(wù)理念、職業(yè)道德教育公司培訓(xùn)部經(jīng)理全體職員課堂講授樣板示范63消防安全、應(yīng)急常識講解及案例分析安全部主任全體職員課堂講授視聽教學(xué)74各崗位職責(zé)、服務(wù)規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)各部室主任按部門、工程分散上課課堂講授集中研討84現(xiàn)場參觀考察全體職員按部門側(cè)重參觀樣板示范現(xiàn)場模擬92考試公司培訓(xùn)部全體職員筆試閉卷備注公司人事部統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一安排、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一記錄，培訓(xùn)時(shí)刻為入伙前半個(gè)月，依據(jù)具體安排臨時(shí)通知。5.5.2治理層職員及服務(wù)中心文員培訓(xùn)打算目的：更新知識、增強(qiáng)技能，創(chuàng)綜合素養(yǎng)優(yōu)良的治理干部隊(duì)伍。要求：傳遞信息：通過培訓(xùn)及時(shí)了解治理處的目標(biāo)、方針以及同行業(yè)中各類信息。更新知識：及時(shí)補(bǔ)充、更新各類技能知識，跟上時(shí)代的步伐。提高能力：提供各種外培機(jī)會，全面提高治理人員各項(xiàng)治理服務(wù)水平。內(nèi)容與進(jìn)度(詳見下表)時(shí)刻方式目的方式考核崗前培訓(xùn)24學(xué)時(shí)崗位職責(zé)差不多業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)范圍、工作技巧ISO9000服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)差不多技巧能獨(dú)立上崗、獨(dú)擋一面直接領(lǐng)導(dǎo)者的面授教育和自學(xué)、實(shí)踐相結(jié)合上崗考核監(jiān)鑒定在職培訓(xùn)年240學(xué)時(shí)月工作總結(jié)，分析、積存工作中處理得法或不當(dāng)?shù)陌咐?，積存經(jīng)驗(yàn)及吸取教訓(xùn)學(xué)習(xí)<物業(yè)治理通論>、<物業(yè)治理動態(tài)>學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識和治理知識進(jìn)行各類專題知識講座(依照臨時(shí)通知安排)不斷提高治理能力，更新治理知識，掌握行業(yè)信息以部門為單位集中研討，案例分析，灌輸新知識第四季末治理知識考試；年末績能考核外培取證按外培單位要求1、物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn)。2、ISO9000內(nèi)部質(zhì)量審核員培訓(xùn)。3、各類專業(yè)知識培訓(xùn)。尋求進(jìn)展實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)率脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)取得證書參觀考察每半年一次同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的單位擴(kuò)張治理思維，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)公司辦公室統(tǒng)一組織安排5.5.3維修工培訓(xùn)打算目的：明確維修工的職責(zé)任務(wù)，樹立維修服務(wù)職業(yè)意識，不斷鞏固和提高差不多理論知識及操作水平，培養(yǎng)一支技術(shù)熟練、紀(jì)律嚴(yán)明、熱心服務(wù)的維修隊(duì)伍，保質(zhì)保量地完成維修達(dá)標(biāo)任務(wù)，達(dá)到使業(yè)主中意的目的。內(nèi)容及進(jìn)度(詳見下表)崗前培訓(xùn)時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人考核2小時(shí)<職員手冊>面授部門主任一個(gè)月維修文明語言、維修服務(wù)范圍和流程、維修工責(zé)、維修養(yǎng)護(hù)技能及操作技巧個(gè)不輔導(dǎo)和自學(xué)實(shí)踐班長期滿由主管領(lǐng)導(dǎo)對其進(jìn)行上崗考核鑒定三個(gè)月熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、初步了解設(shè)備特點(diǎn)(水電工)、水電氣走向、班組要緊成員、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修工作程序在班長帶領(lǐng)下實(shí)操實(shí)練部門主任和班長技能知識、書面考試、實(shí)操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核在職培訓(xùn)時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人備注每月上旬及中旬各一次，每次2小時(shí)維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、要緊設(shè)備知識、工具使用方法討論學(xué)習(xí)維修班長每年一次實(shí)操考核，專業(yè)知識書面考試每月末兩次每次2小時(shí)政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚(yáng)長避短集中研討部門主任和班長每年一次設(shè)備操作演練集中學(xué)習(xí)主管部門每年一次全體維修工按工種、級不分不進(jìn)行各類專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，而后進(jìn)行等級評定考核公司人事部和業(yè)務(wù)主管部門按工種、級不分不進(jìn)行實(shí)操和書面考核5.5.4護(hù)衛(wèi)(交管)員培訓(xùn)打算(1)目的：明確護(hù)衛(wèi)(交管)員的職責(zé)任務(wù)，樹立護(hù)衛(wèi)(交管)職業(yè)意識。掌握上崗應(yīng)知應(yīng)會的差不多知識和組織紀(jì)律，培養(yǎng)建設(shè)一支愛崗敬業(yè)、訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明值勤的護(hù)衛(wèi)(交管)員隊(duì)伍。(2)內(nèi)容及進(jìn)度：(詳見下表)崗前培訓(xùn):時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人考核3小時(shí)護(hù)衛(wèi)(交管)員職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎懲制度、安全保衛(wèi)服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章和有關(guān)政策及法令集中學(xué)習(xí)與個(gè)不輔導(dǎo)相結(jié)合部門主任和班長一周本崗位安全保衛(wèi)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運(yùn)用：消防、護(hù)衛(wèi)(交管)設(shè)施、設(shè)備的操作實(shí)習(xí)班長期滿進(jìn)行上崗考核鑒定一個(gè)月崗位服務(wù)技能、隊(duì)列訓(xùn)練、素養(yǎng)訓(xùn)練實(shí)地操作培訓(xùn)班長期滿部門主管進(jìn)行實(shí)操考試在職培訓(xùn):時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人備注上旬及中旬各一次月末兩次政治思想、職業(yè)道德、法律常識、消防知識、本崗位專業(yè)知識集中學(xué)習(xí)班長每年末進(jìn)行一次崗位知識考試周二、四各3小時(shí)隊(duì)列、擒拿格斗、防衛(wèi)術(shù)、捕俘拳、體能集中訓(xùn)練班長每季度一次軍訓(xùn)考核每月一次“小教員”集訓(xùn)一次集中訓(xùn)練公司主管部門每季一次高樓消防知識、緊急集合演練集中訓(xùn)練公司主管部門一年一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)集中訓(xùn)練公司主管部門、分公司經(jīng)理5.5.5綠化工培訓(xùn)打算(1)目的：明確綠化工的職責(zé)和任務(wù)，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高專業(yè)技能，熟練掌握本崗位的操作規(guī)程、技術(shù)要領(lǐng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)思想好、技術(shù)精、作風(fēng)正的綠化隊(duì)伍。(2)內(nèi)容和進(jìn)度(詳見下表)名稱時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人考核崗前培訓(xùn)一周綠化范圍、達(dá)標(biāo)要求、本崗職責(zé)、工作規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)美化、綠化、靜化、凈化意識，環(huán)保意識面授教育和實(shí)操相結(jié)合服務(wù)中心主任上崗考核鑒定在職培訓(xùn)上、中旬各一次月末兩次，每次兩小時(shí)園林工具的使用保養(yǎng)，有關(guān)花卉養(yǎng)護(hù)常識，花卉樹木修剪、整形常識；綠化專業(yè)書刊學(xué)習(xí)；園林綠化典范資料學(xué)習(xí)；園林綠化知識學(xué)習(xí)集中培訓(xùn)學(xué)習(xí)服務(wù)中心主任年中一次實(shí)操考評，年末一次專業(yè)知識考試外培依照即時(shí)通知參觀學(xué)習(xí)園林典范單位參加園林單位強(qiáng)化培訓(xùn)服務(wù)中心主任5.5.6項(xiàng)目保潔培訓(xùn)目的：明確本崗位職責(zé)任務(wù)，樹立清潔服務(wù)職業(yè)道德意識和從業(yè)熱情，掌握本崗的操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。培養(yǎng)一支愛業(yè)敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、專業(yè)技術(shù)過硬的保潔員隊(duì)伍。內(nèi)容和進(jìn)旗(詳見下表)崗前培訓(xùn)時(shí)刻內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人考核3小時(shí)公司概況職員守則職業(yè)道德面授服務(wù)中心主任一周本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境愛護(hù)意識，小區(qū)美化概念清潔班長帶領(lǐng)下學(xué)習(xí)班長一周后進(jìn)行“職員上崗考核鑒定”三個(gè)月相應(yīng)崗位的操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)；清潔機(jī)械的使用與保養(yǎng)，清潔劑使用及注意事項(xiàng)實(shí)地操作與個(gè)不輔導(dǎo)相結(jié)合服務(wù)中心主任和班長書面考試，以及轉(zhuǎn)正考核鑒定在職培訓(xùn)時(shí)刻培訓(xùn)內(nèi)容方式負(fù)責(zé)人要求每月上旬及中旬各一次職業(yè)道德、工作宗旨、工作精神；與清潔有關(guān)的政府法規(guī)、條例；崗位專業(yè)知識的更新與先進(jìn)技術(shù)；清潔安全消防知識集中學(xué)習(xí)班長組織嚴(yán)格考勤制度，做好培訓(xùn)記錄月末討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)；相互交流各種合理化建議座談服務(wù)中心主任和班長班長負(fù)責(zé)做好工作總結(jié)記錄季末清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項(xiàng)；清潔工作的要求和難點(diǎn)分析集中培訓(xùn)服務(wù)中心主任和班長嚴(yán)格考勤制度，做好培訓(xùn)記錄6.0御花園物資裝備表分目錄6.1行政備品6.2保安裝備6.3清潔、綠化用品6.4維修用品6.5食堂用品6.1行政備品項(xiàng)目單位數(shù)量備注辦公桌椅套15保險(xiǎn)柜個(gè)1財(cái)務(wù)電腦臺4服務(wù)中心、財(cái)務(wù)、辦公室、主任打印機(jī)臺5財(cái)務(wù)、辦公室、服務(wù)中心復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦閃盤臺各1市內(nèi)照相機(jī)臺1自行車輛10維修工、巡邏護(hù)衛(wèi)洗衣機(jī)（國產(chǎn)）臺2治理層1臺，作業(yè)層1臺飲水機(jī)套4會所、辦公室、服務(wù)中心、職員宿舍、食堂電話部6服務(wù)中心、辦公室、財(cái)務(wù)、主任、維修班、消防中心驗(yàn)鈔機(jī)臺2計(jì)算器臺4床張高低床20低床10職員配備單門衣柜個(gè)50職員配備床墊張50職員配備桌椅套50職員配備電風(fēng)扇臺50職員配備熱水器臺5職員配備圖像掃描儀臺16.2保安裝備項(xiàng)目單位數(shù)量備注護(hù)衛(wèi)員冬裝套16*2各兩套護(hù)衛(wèi)員夏裝套16*2各兩套短袖襯衫件16*2各兩件寬皮帶條16停車場制服套2*2*2*2夏裝、冬裝、短袖各兩套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡邏崗、維修班對講機(jī)部15主管、服務(wù)中心及各崗位手電筒支8充電電池節(jié)28橡膠警棍根14大衣件146.3清潔、綠化用品項(xiàng)目單位月用量備注垃圾箕個(gè)32掃把B（國產(chǎn)）把32清掃地面拖頭A（進(jìn)口）把7拖大堂、走廊拖把B（國產(chǎn)）把64拖樓梯、洗手間蠟拖頭個(gè)2拖地打蠟毛巾?xiàng)l64塵推套個(gè)3亂刀膠條條4刮玻璃刀片盒5大垃圾袋個(gè)3200小垃圾袋個(gè)25000每戶發(fā)放潔廁刷把10地刷個(gè)10手刷個(gè)10小排刷個(gè)10香球個(gè)10涂水毛套條4膠手套雙16百色墊（紅）塊1洗地百色墊（黑）塊1起蠟百色墊（白）塊1拋光洗手液加侖5會所等公共衛(wèi)生間使用廁紙卷80會所等公共衛(wèi)生間使用綠化工具：項(xiàng)目單位數(shù)量備注剪草機(jī)臺1五年折舊自動高程噴藥機(jī)臺1五年折舊鋁合金梯部2五年折舊高枝剪把1三年折舊平枝剪把7二年折舊油鋸把1三年折舊松土工具把2二年折舊鋤頭把2二年折舊鐵揪把2五年折舊背式噴霧器部2三年折舊雨衣、雨鞋套3一年折舊運(yùn)花平車部1五年折舊農(nóng)藥瓶5（每月）肥料包6（每月）膠管米200小鋤把3平板車臺1工作服套36.4維修用品項(xiàng)目單位數(shù)量備注沖擊鉆個(gè)2共用手槍鉆個(gè)5共用切割機(jī)臺1共用電焊機(jī)臺1共用管道疏通機(jī)臺2共用套絲板個(gè)1共用臺虎鉗臺1共用氣泵臺1共用電工工具套5強(qiáng)弱電電工每人一套管工工具套2管工一套萬用表塊4共用數(shù)字萬用表塊2共用工具柜套7兩人一套鋁合金梯（10米）部1共用鋁合金梯（5步）部3共用鈔輪機(jī)臺1共用高空作業(yè)用具套1共用空調(diào)機(jī)具套1共用兆歐表塊2共用鉗工工具套1共用鉗形電流表塊1共用接地?fù)u表塊1共用場強(qiáng)儀臺1共用示波器臺1共用信號發(fā)生器部1共用對講機(jī)部2共用網(wǎng)線測試儀部1共用RJ45壓線鉗雙1共用端子壓線鉗套1共用同軸電纜壓線鉗把1共用材料架個(gè)10共用值班桌椅套7包括監(jiān)控中心高壓沖洗（地）機(jī)套1泳池、觀賞水池、洗地等用6.5食堂用品項(xiàng)目單位數(shù)量備注4層不銹鋼貨架個(gè)4開水器個(gè)1不銹鋼大小爐灶套14門冰柜臺2不銹鋼蒸柜爐、蒸柵盆等套122型肉餡機(jī)臺125KG和面機(jī)臺1消毒柜臺1不銹鋼碗柜套2案板塊2菜刀把2鍋碗瓢盆等工具套1餐桌張40餐椅把70紫外線滅蠅燈個(gè)3電風(fēng)扇臺12職員餐具套707.0治理規(guī)章制度分目錄7.1公眾制度7.2崗位職責(zé)7.3治理處運(yùn)作制度7.4治理人員考核制度7.0治理規(guī)章制度我司奉行“精誠服務(wù),精彩生活”的經(jīng)營理念，追求“無為而治”的治理境地，并讓業(yè)主充分感受到“御花園天下勝景、xx情誠健康人生”的生活環(huán)境，并將之充分體現(xiàn)在與業(yè)主交流、溝通的出眾制度和保證公司及治理處有效運(yùn)作的內(nèi)部制度中。7.1公眾制度7.1.1公眾制度目錄業(yè)主公約業(yè)主公約簽約頁業(yè)主/用戶手冊小區(qū)文明公約業(yè)主/用戶登記制度業(yè)主/用戶信件、郵件、報(bào)紙及雜志分發(fā)規(guī)定業(yè)主/用戶搬入、搬出物品治理方法戶外廣告、招牌、宣傳設(shè)施及其他懸掛物品的治理方法小區(qū)臨時(shí)用電治理規(guī)定摩托車、自行車治理規(guī)定營業(yè)性停車場治理規(guī)定龍巖市社會治安綜合治理?xiàng)l例市民行為道德規(guī)范（深圳市參考）7.1.2公眾制度范例臨時(shí)用電治理規(guī)定為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主及物業(yè)使用人裝修等臨時(shí)施工用電治理確保電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)業(yè)主及用戶的正常工作秩序,特制訂本規(guī)定。樓宇進(jìn)行重大修繕使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須在不阻礙正常運(yùn)作和在供電負(fù)荷量同意范圍內(nèi)進(jìn)行，在報(bào)修繕打算時(shí)，必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備，經(jīng)分公司主管經(jīng)理批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行組織施工。臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。使用的電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電愛護(hù)器開關(guān)、配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插座，并在專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線，禁止亂拉亂接電線。專業(yè)治理人員有權(quán)對違章操作的人員和電動設(shè)備工具進(jìn)行檢查，有權(quán)停止違章電動設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者，應(yīng)立即報(bào)告公司，停止施工。7.2崗位職責(zé)7.2.1治理處主任崗位職責(zé)治理處服務(wù)中心主任（兼會所經(jīng)理）崗位職責(zé)行政部職責(zé)行政部助理員崗位職責(zé)人事培訓(xùn)職責(zé)人事培訓(xùn)助理員崗位職責(zé)財(cái)務(wù)部職責(zé)財(cái)務(wù)主任崗位職責(zé)出納員崗位職責(zé)收款員崗位職責(zé)檔案室職責(zé)檔案室資料員崗位職責(zé)社區(qū)文化山崗位職責(zé)社區(qū)文化主任崗位職責(zé)社區(qū)文化部助理員崗位職責(zé)工程技術(shù)崗位職責(zé)工程技術(shù)主任崗位職責(zé)工程技術(shù)助理員崗位職責(zé)機(jī)電設(shè)備崗職責(zé)機(jī)電設(shè)備主任崗位職責(zé)機(jī)電設(shè)備助理員崗位職責(zé)安全護(hù)衛(wèi)主任職責(zé)安全護(hù)衛(wèi)助理員崗位職責(zé)環(huán)境園林崗職責(zé)環(huán)境園林主任崗位職責(zé)環(huán)境園林助理員崗位職責(zé)電工崗位職責(zé)水工崗位職責(zé)水管員崗位職責(zé)泥木工崗位職責(zé)空調(diào)工崗位職責(zé)護(hù)衛(wèi)班長崗位職責(zé)護(hù)衛(wèi)員巡邏崗崗位職責(zé)護(hù)衛(wèi)員大堂崗崗位職責(zé)護(hù)衛(wèi)員道口崗崗位職責(zé)監(jiān)控中心崗崗位職責(zé)應(yīng)急機(jī)動崗崗位職責(zé)消防責(zé)任人崗位職責(zé)義務(wù)消防隊(duì)員職責(zé)各級人員在撲救火災(zāi)中的要緊職責(zé)7.2.2崗位職責(zé)范例電工職責(zé)：熟練地掌握管物業(yè)內(nèi)的供電系統(tǒng)線路的布置，設(shè)備技術(shù)性能及操作要領(lǐng)。持證上崗，遵守職員守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)及班長安排。堅(jiān)守崗位，注意負(fù)荷變動，發(fā)覺異常情況，及時(shí)分析緣故，并報(bào)告主管人員，認(rèn)真做好值班記錄及配電房巡查記錄。按時(shí)上班、不脫崗。緊急事故未排除不能進(jìn)行交接班。詳細(xì)記錄異常或事故情況。認(rèn)真記錄辦公室的通知和業(yè)主及物業(yè)使用人的維修申請及投訴，發(fā)覺問題及時(shí)向班長報(bào)告。做好防小動物、防水、防火工作，確保變配電系統(tǒng)安全運(yùn)行。發(fā)生事故或停電時(shí)應(yīng)保持頭腦平復(fù)，按規(guī)程操作，及時(shí)排除故障，正確停送電。嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主管人員批準(zhǔn)并制定了可靠的安全措施外，一般不同意帶電作業(yè)。關(guān)于故障線路，必須在停電作業(yè)線路柜的主開關(guān)把手上掛“禁止合閘”標(biāo)志牌。負(fù)責(zé)經(jīng)常保持配電房、變壓器、值班室內(nèi)外的清潔衛(wèi)生。積極做好節(jié)約用電的宣傳工作，每月認(rèn)真做好同市供電抄表員一同抄表的工作，并進(jìn)行用電總量分析，上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)于不合理用電應(yīng)及時(shí)采取有效措施，節(jié)約用電。7.3治理處運(yùn)作制度7.3.1治理運(yùn)作制度目錄職員守則職員廉潔自律十條規(guī)定職員獎懲制度職員服務(wù)文明禮貌用語7.3.2綜合制度物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單室外給排水驗(yàn)收單綠化驗(yàn)收單單元建筑接管驗(yàn)收記錄表單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄用戶登記制度與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通方法處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引（11）治理工作征詢意見表（12）關(guān)于全體職員處于警戒狀態(tài)的有關(guān)規(guī)定7.3.3財(cái)務(wù)制度財(cái)務(wù)工作制度公司《會計(jì)制度》有償服務(wù)收費(fèi)制度財(cái)務(wù)制度范例治理處帳目公開制度：為了進(jìn)一步提高為業(yè)主住戶服務(wù)水準(zhǔn)，為業(yè)主/住戶當(dāng)好家、理好財(cái)，本著遵循“以支定收、取之于民”的原則，做到收支合理、帳目公開，自覺同意小業(yè)主/住戶的監(jiān)督，為此，特制定以下財(cái)務(wù)公開制度。帳目公開：收費(fèi)項(xiàng)目公開，治理費(fèi)、水電費(fèi)等按市有關(guān)部門制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，按物價(jià)部門141號文件規(guī)定的范圍執(zhí)行。費(fèi)用支出范圍公開。支出內(nèi)容按照《物業(yè)治理?xiàng)l例》規(guī)定的范圍執(zhí)行。二、定期公布：（分季度和年度公布）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)常年公布。每季度公布一次財(cái)務(wù)節(jié)余情況（下季度15日前公布上季度收支情況）每年公布一次經(jīng)市審計(jì)部門通過后的全年財(cái)務(wù)收支節(jié)余情況資料。（具體時(shí)刻為審計(jì)后的當(dāng)月公布）三、同意審計(jì)，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，按規(guī)定時(shí)刻和制度整理帳務(wù)，主動申請同意上級主管財(cái)務(wù)部的審計(jì)，對審計(jì)出的問題，找出緣故，弄清責(zé)任，及時(shí)整改，直到達(dá)到審計(jì)要求。四、帳目公布：由治理處財(cái)務(wù)室主任負(fù)責(zé)報(bào)治理處主任、業(yè)主委員會主任審核后負(fù)責(zé)實(shí)施。五、帳目公開方式：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)通知單上向業(yè)主/住戶每月公布一次。無專門情況，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不作任何變動。公布帳目以張貼財(cái)務(wù)報(bào)表方式：在治理處宣傳欄張貼，向業(yè)主公布。做到隨時(shí)同意業(yè)主咨詢。收費(fèi)治理制度：一、治理費(fèi)、水電費(fèi)、車位費(fèi)等固定性收費(fèi)：月初由出納員輸入收費(fèi)資料，會計(jì)核對后打印收費(fèi)通知單。將通知單分發(fā)至各業(yè)主（住戶）信箱中。出納員收取業(yè)主收來的現(xiàn)金，每日清點(diǎn)所收現(xiàn)金與收費(fèi)單據(jù)核對相符后，將單據(jù)交于會計(jì)。出納員將現(xiàn)金存入銀行。會計(jì)審核收費(fèi)單據(jù)后入帳。二、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、維修治理費(fèi)等臨時(shí)性收費(fèi)：出納員向會計(jì)領(lǐng)取空白收據(jù)、發(fā)票。出納員依照辦公室監(jiān)管裝修人員開出的收費(fèi)通知單或維修班開出的維修派工單收費(fèi)。出納員每日清點(diǎn)所收現(xiàn)金與收費(fèi)單據(jù)核對相符后，將現(xiàn)金存入銀行，將單據(jù)交與會計(jì)。會計(jì)將辦公室開出的收費(fèi)通知單或維修派工單與開出的收據(jù)、發(fā)票核對后入帳。出納員將開完的整本收據(jù)、發(fā)票交于會計(jì)核銷、保管。三、車位臨時(shí)租費(fèi)收費(fèi)：由指定的車場護(hù)衛(wèi)員向會計(jì)領(lǐng)取車場定額發(fā)票，每次每種發(fā)票面額限領(lǐng)一本。車場護(hù)衛(wèi)員每十天向出納員交清所收車位時(shí)租費(fèi)，出納員按照護(hù)衛(wèi)員同時(shí)上交的每日“當(dāng)班收入統(tǒng)計(jì)”，計(jì)算出護(hù)衛(wèi)員應(yīng)交車位時(shí)租費(fèi)并同時(shí)核對其所用定額發(fā)票數(shù)后，收取現(xiàn)金，核銷已開發(fā)票存根。會計(jì)、出納員不定期下車場抽查護(hù)衛(wèi)員收取現(xiàn)金數(shù)額。出納員清點(diǎn)現(xiàn)金存入銀行。會計(jì)將上交的定額發(fā)票計(jì)帳、保管。護(hù)衛(wèi)員休假時(shí)應(yīng)將所有現(xiàn)金、所領(lǐng)發(fā)票交清。7.3.4檔案治理制度檔案治理制度檔案室保密制度檔案文件借閱制度7.3.5安全護(hù)衛(wèi)/交通治理治安治理規(guī)定交通治理規(guī)定護(hù)衛(wèi)（交管）員的儀容儀表護(hù)衛(wèi)（交管）員紀(jì)律監(jiān)控中心制度護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)制度護(hù)衛(wèi)員軍訓(xùn)制度護(hù)衛(wèi)員獎懲制度護(hù)衛(wèi)員交接班制度安全護(hù)衛(wèi)工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)緊急集合方案護(hù)衛(wèi)員處理問題的原則和方法執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的處理盜竊處理執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理發(fā)覺業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護(hù)衛(wèi)目標(biāo)的處理執(zhí)勤中發(fā)覺可疑分子的處置執(zhí)勤中發(fā)覺業(yè)主及物業(yè)使用人斗歐的處理發(fā)生刑事、治安案件的處理對講機(jī)使用治理規(guī)定電警棍使用治理規(guī)定護(hù)衛(wèi)值班記錄來訪登記表交通治理工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)安全護(hù)衛(wèi)/交通治理范例停車場治理規(guī)定：地面停車場治理規(guī)定地面停車場為業(yè)主（住戶）車輛來往或臨時(shí)停車提供方便，采取計(jì)時(shí)收費(fèi)和使用月卡停車的方法。地面停車場車輛停車半小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi)，超過半小時(shí)按龍巖市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。長期使用地面車位的業(yè)主（住戶）可購買臨時(shí)停車卡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照龍巖市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但不固定車位，每月30日前到治理處辦理下月停車卡，停車月卡可使用到次月3日。車輛進(jìn)入車場道口，必須用行駛證換取臨時(shí)停車證或月卡車位牌方可進(jìn)場停車，出場時(shí)憑臨時(shí)停車證或月卡、車位牌換回駕駛證，停車期間由車管員打卡計(jì)時(shí)。停放在車場的所有車輛，必須關(guān)鎖好車門（窗），防止車內(nèi)物品丟失。二、私家車位停車治理規(guī)定1、凡無私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。2、在住宅區(qū)內(nèi)有停車位的車主，必須持有治理處發(fā)放的停車證，并憑證出入住宅區(qū)。3、車輛出入住宅區(qū)必須辦理登記、領(lǐng)交車號牌手續(xù)。車輛進(jìn)入時(shí)，要領(lǐng)取車號牌，登記車號牌號碼；出去時(shí)要將車號牌交回車管員，經(jīng)查核無誤后，才能駛出住宅區(qū)。無車號牌或車號牌與存查記錄不符時(shí)，其車輛不得離開住宅區(qū)，否則車管員有權(quán)扣留其車輛，并報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理。4、進(jìn)入住宅區(qū)內(nèi)停放的車輛，必須停放在劃定的車位內(nèi)。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。5、凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胱≌瑓^(qū)。6、車輛停放后，必須鎖好車門，關(guān)好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。7、車管員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)覺可疑情況及時(shí)報(bào)告，并認(rèn)真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責(zé)任。8、車管員必須堅(jiān)持原則，不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受賄賂，放松治理，違者一經(jīng)發(fā)覺，必須從嚴(yán)處理。7.3.6環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化環(huán)境愛護(hù)部工作制度清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細(xì)則及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)園林綠化部工作制度園林綠化部治理制度園林綠化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)7.3.7設(shè)備維修治理業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修治理規(guī)定房屋維修回訪制度房屋維修標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)施的保養(yǎng)電氣維修規(guī)定設(shè)備維修治理規(guī)定范例附1、業(yè)主及物業(yè)使用人維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注01上樓時(shí)刻接到維修要求，跟用戶約定好維修時(shí)刻，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)刻到達(dá)目的地。維修及時(shí)率達(dá)到99%。如暫沒有此項(xiàng)維修人員，應(yīng)向住戶解釋，再約定時(shí)刻。02維修服務(wù)時(shí)間一般不超過８小時(shí)，復(fù)雜的最多不應(yīng)超過７２小時(shí)。服務(wù)效率中意率應(yīng)達(dá)到98%。如超出上述時(shí)刻，應(yīng)向住戶講明緣故。03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度中意率達(dá)到99%。04維修材料應(yīng)向住戶提供合格的維修材料。05維修工作滿意率應(yīng)達(dá)到９０％。對不中意的10％應(yīng)盡快組織二次維修，使住戶中意。06洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象中意，此項(xiàng)維修不超過１小時(shí)。洗菜盆漏水同此項(xiàng)07洗臉盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣，維修時(shí)刻不超過２小時(shí)。洗菜盆堵塞同此項(xiàng)08浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通，對切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)反復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。維修時(shí)刻不超過２小時(shí)。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不阻礙暢通，維修時(shí)刻不超過２小時(shí)。嚴(yán)峻堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通，并對切口恢復(fù)原樣，清出異物并清理潔凈。維修時(shí)刻不超過1小時(shí)11維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原樣，做到工完場清。維修時(shí)刻不超過2小時(shí)12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時(shí)刻不超過１小時(shí)13樓上水漏到樓下盡快找到漏水緣故，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對墻地面等污染處清理潔凈。維修時(shí)刻不超過４小時(shí)（上層住戶不在家除外）14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時(shí)刻不超過２小時(shí)。15水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開關(guān)自如，維修時(shí)刻不超過３０分鐘。16房間沒水使之通水，應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)解決住戶用水問題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等都可能造成住戶家中沒水。17房間無電以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。維修時(shí)刻不超過２小時(shí)，比較復(fù)雜的不超過２４小時(shí)18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn)，住戶提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。維修時(shí)刻不超過３０分鐘。19門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)刻不超過３０分鐘20修理電器使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀,試用效果使住戶中意。小維修不超過2小時(shí)，較難的不超過72小時(shí)21房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障緣故告訴住戶。維修時(shí)刻不超過２小時(shí)，比較復(fù)雜的不超過２４小時(shí)22換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之靈活，開關(guān)自如，緊閉性好。木門不超過３０分鐘，鐵門不超過２小時(shí)。23修理門窗使之能開關(guān)靈活自如，密封性能良好。維修時(shí)刻不超過２小時(shí)，如玻璃損壞的不超過２４小時(shí)附2：有償維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編號序號服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）備注㈠安裝類1空調(diào)（窗式）臺50—80有預(yù)留孔2空調(diào)（窗式）臺80—120無預(yù)留孔，不含支架3空調(diào)（分體）臺150—250不含支架、配件4空調(diào)支架副150—250鋁合金材料，其它材料另計(jì)費(fèi)用5洗衣機(jī)臺10—20含調(diào)試6抽油煙機(jī)臺50—80含調(diào)試7排氣扇臺20—308熱水器（電）臺80—100含調(diào)試9熱水器（氣）臺100—150含調(diào)試10玻璃平方米80—100含料，一般5厘白玻11燈具、門鈴等個(gè)30—12012防盜門扇150—30013水（電）表塊30—5014水管米20—3015閥門個(gè)10—3016洗臉（菜）盆個(gè)80—10017門鎖個(gè)30—5018室內(nèi)電路米20—30㈡維修類1浴缸堵塞個(gè)/次30—80依照工作難易程度及工時(shí)確定2浴缸漏水個(gè)/次30—80依照工作難易程度及工時(shí)確定3洗臉（菜）盆堵塞個(gè)/次20—80依照工作難易程度及工時(shí)確定4洗臉（菜）盆漏水個(gè)/次20—50依照工作難易程度及工時(shí)確定5馬桶堵塞個(gè)/次10—100依照工作難易程度及工時(shí)確定6馬桶漏水個(gè)/次30—80依照工作難易程度及工時(shí)確定7疏通地漏個(gè)/次5—60依照工作難易程度及工時(shí)確定8水龍頭漏水個(gè)/次5—159水表漏水個(gè)/次20—3010抽油煙機(jī)臺50—8011排風(fēng)扇臺10—2012熱水器（電）臺50—10013熱水器（氣）臺100—20014室內(nèi)電路米20—5015電話部20—3016電源插座個(gè)/次10—2017電表箱開關(guān)個(gè)/次20—3018修補(bǔ)瓷磚平方米30含人工、輔材19刷油漆平方米2020空調(diào)（窗式）臺100—200不含電腦板、壓縮機(jī)21空調(diào)（分體）臺200—250不含電腦板、壓縮機(jī)22燈具個(gè)20—6023鋁合金拉手個(gè)15—3024各類門個(gè)20--80注：此標(biāo)準(zhǔn)可依照實(shí)際情況調(diào)整。附3、房屋維修治理規(guī)定：為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實(shí)是求是，劃清責(zé)任，合理收費(fèi)，服務(wù)用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1、用戶在入伙時(shí)同治理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)覺的質(zhì)量問題，要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字，由治理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后治理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤負(fù)責(zé)。2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題，均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，治理處在接到用戶投訴和反映情況后，假如工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大，應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系進(jìn)展商，由進(jìn)展商找施工隊(duì)保修，所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負(fù)責(zé)。4、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修，可直接向治理處維修班提出維修申請，由治理處維修班進(jìn)行維修，維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收，維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。5、如用戶提出大的維修申請，維修班應(yīng)上報(bào)治理處，治理處派專職人員核實(shí)情況，制訂維修打算，組織人員維修，維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由治理處負(fù)責(zé)完成，維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在治理費(fèi)中開支，不再向用戶收費(fèi)。附4、房屋裝修治理規(guī)定為加強(qiáng)本小區(qū)房屋裝修的治理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)小區(qū)環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調(diào)及住戶的正常生活秩序，使住戶有一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。參照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》（2002.5.1），凡業(yè)主(住戶)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)治理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境愛護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，并需遵守我司對房屋裝修有關(guān)問題的規(guī)定：一、裝修審批1、房屋裝修應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主托付人持業(yè)主書面托付書）會同其托付的裝修者到治理處申報(bào)，如實(shí)填寫《家庭居室裝修開工申請表》，由裝修單位負(fù)責(zé)人簽定《防火責(zé)任書》，并提交裝修合同復(fù)印件、交驗(yàn)裝修者《承建資格證書》原件，經(jīng)治理處審批后，方可進(jìn)行裝修。2、裝修作業(yè)人員，憑身份證或暫住證等有效證件到治理處辦理《裝修出入證》，憑《裝修出入證》，方可進(jìn)入小區(qū)裝修。3、業(yè)主（住戶）和裝修者在辦理開工申請時(shí)，應(yīng)分不向治理處交納裝修保證金等相關(guān)裝修費(fèi)用（詳見《裝修收費(fèi)項(xiàng)目及繳納標(biāo)準(zhǔn)》）。工程完工后，經(jīng)治理處驗(yàn)收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發(fā)生，治理處在十日內(nèi)退還業(yè)主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費(fèi)用或罰款，多退少補(bǔ)。4、辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報(bào)龍巖市消防局防火科（地址：代查）審批；審批后，按審批要求進(jìn)行裝修。5、對未向治理處申報(bào)或不符合規(guī)定條件自行開工的家居裝修工程，治理處有權(quán)依法制止其違法裝修行為。二、裝修范圍1、家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全，禁止下列行為：a.家居裝修涉及公共設(shè)施、公共空間；b.改變房屋承重結(jié)構(gòu)；c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；d.不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等；e.任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；g.使用不符合消防要求的裝修材料；h.其他違章裝修活動：的確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的，住戶應(yīng)托付建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，報(bào)政府設(shè)計(jì)審批部門審批。2、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調(diào)的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規(guī)劃國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑物外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3、住戶安裝分體及窗式空調(diào)需到治理處申報(bào)，并按治理處指定位置安裝。空調(diào)支架應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定要求，應(yīng)采納不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓必須通過防銹處理，否則，裝修住戶要承擔(dān)由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調(diào)墜落等）。4、安裝防盜門不得阻礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。5、為保證建筑外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，前陽臺的裝修必須符合龍巖市國土主管部門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（不準(zhǔn)封閉前陽臺、安裝防盜網(wǎng)）。房間窗戶同意在內(nèi)側(cè)安裝防盜網(wǎng)，后陽臺同意封閉，但必須按治理處規(guī)定要求進(jìn)行安裝。6、禁止擅自改動、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施，確需改動的，應(yīng)提早一個(gè)月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實(shí)施。7、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。8、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。三、裝修施工治理1、家居裝修者應(yīng)自開工之日起的三個(gè)月內(nèi)完成裝修。如確實(shí)需要延期，應(yīng)由業(yè)主本人（或業(yè)主托付人持業(yè)主書面托付書）前來辦理延期手續(xù)。2、家居裝修施工作業(yè)時(shí)刻為每天7：00—12：00，14：00—19：00；節(jié)假日原則上同意施工，但不得進(jìn)行有噪聲及散發(fā)刺激性氣味的工作。如在非工作時(shí)刻內(nèi)施工，或在節(jié)假日進(jìn)行有噪聲及刺激性氣味的工作，治理處有權(quán)責(zé)令其停工、扣留或沒收工具，并視情節(jié)輕重給予處罰。3、家居裝修施工，必須遵守安全操作規(guī)程，保證作業(yè)人員及周圍居民和財(cái)產(chǎn)的安全。住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應(yīng)由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。4、未經(jīng)批準(zhǔn)，工作場地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設(shè)施；嚴(yán)禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，電動工具（或臨時(shí)接電線）須配開關(guān)箱，開關(guān)箱必須設(shè)漏電愛護(hù)器，漏電動作電流小于30mA，開關(guān)箱電源線須采納橡膠電纜，在施工完成后及時(shí)拆除。5、裝修施工臨時(shí)動火、用電，應(yīng)提早向治理處申報(bào)，并填寫《臨時(shí)動火/用電作業(yè)申請表》，講明動火、用電部位，使用工具的品種、負(fù)荷，動火、用電作業(yè)起止時(shí)刻，動火、用電作業(yè)安全措施等等。6、裝修施工作業(yè)應(yīng)遵守消防規(guī)定，每50m2作業(yè)現(xiàn)場配備1個(gè)7、依照《中華人民共和國消防條例》實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定，施工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。在本小區(qū)住戶內(nèi)進(jìn)行裝修的施工單位必須指定一名防火責(zé)任人，簽定防火責(zé)任書，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作。確保各項(xiàng)防火安全措施的落實(shí)。8、各施工單位防火責(zé)任人要對現(xiàn)場工作人員進(jìn)行防火安全和工地治理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作規(guī)程和制度。9、如因違反裝修治理規(guī)定所發(fā)生的消防事故，由發(fā)生事故的施工單位，個(gè)人以及雇請施工的業(yè)主（住戶）按規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。10、裝修垃圾必須袋裝，并按照治理處指定的位置、方式和時(shí)刻進(jìn)行堆放、清運(yùn)，對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，治理處有權(quán)責(zé)令限期清理。不及時(shí)清理的，治理處代為清理，費(fèi)用由裝修戶承擔(dān)。如同一樓有兩戶以上同時(shí)進(jìn)行裝修施工，不能分清責(zé)任的，由各裝修戶共同負(fù)責(zé)。11、裝修施工人員必須保證公共設(shè)施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內(nèi)亂涂亂畫，否則按規(guī)定予以處罰。12、需留宿樓宇裝修戶內(nèi)的施工人員，必須持有效證件由業(yè)主本人出面到治理處辦理擔(dān)保手續(xù)后，方可準(zhǔn)許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內(nèi)，一經(jīng)發(fā)覺，按《龍巖市治安治理?xiàng)l例》規(guī)定送交當(dāng)?shù)嘏沙鏊幚怼?3、裝修施工人員憑《裝修出入證》出入小區(qū)，工作期間應(yīng)佩戴《裝修出入證》，不戴證件，涂改或轉(zhuǎn)借出入證的人員一經(jīng)查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。14、治理處對裝修戶每天將不定時(shí)派專人進(jìn)行巡查。裝修者應(yīng)將在治理處申報(bào)時(shí)辦理的《裝修施工許可證》貼在裝修戶大門外，以便于巡查工作的進(jìn)行。對上述違規(guī)問題輕者現(xiàn)場糾正，重者治理處將下發(fā)給裝修負(fù)責(zé)人《裝修違規(guī)通知單》，視情節(jié)輕重進(jìn)行處罰。四、違章裝修處理治理處工作人員有權(quán)檢查裝修情況，裝修人員應(yīng)自覺同意治理處工作人員的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對違反規(guī)定者，治理處有權(quán)作如下處理：1、責(zé)令停工；2、責(zé)令恢復(fù)原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、賠償經(jīng)濟(jì)損失；參照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修治理方法》（2002.5.1）罰則進(jìn)行處罰。以上幾種處罰可同時(shí)并處。7.3.8消防治理防火治理措施防火安全“三級”檢查制度消防操縱中心治理制度關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定滅火應(yīng)急規(guī)程消防治理范例防火治理措施：任何單位和個(gè)人需要在轄區(qū)內(nèi)施工動火，必須提早到治理處辦理動火作業(yè)手續(xù)，并通知消防監(jiān)控中心。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段（如變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和裙樓辦公室等）動火，必須經(jīng)治理處主任批準(zhǔn)，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。動火前，施工單位必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且治理處必須派人督促檢查落實(shí)情況，動火完畢后立即派人清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的，除責(zé)成其迅速補(bǔ)辦動火作業(yè)手續(xù)外，可給予其必要的處罰；對造成事故的，除加重處罰外，還必須移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。三、施工動火過程必須做到“七不”、“四要”、“一清”。（一）動火前的“七不”：1、防火、滅火設(shè)施不落實(shí)前不動火。2、周圍的易燃雜物未清理前不動火。3、附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取有效安全防范措施前不動火。4、盛裝過油類等易燃物品的容器內(nèi)的殘存油質(zhì)未完全清除前不動火。5、凡儲存有易燃、易爆物品的場所，易燃物品未搬出前不動火。6、進(jìn)行高空焊接或切割作業(yè)，下面的可燃物品未清理或未采取有效安全防護(hù)措施前不動火。7、未備好相應(yīng)的滅火器材前不動火。（二）動火中的“四要”：1、動火前要指定現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人。2、現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人和動火人員必須緊密注意動火情況，發(fā)覺不安全苗頭時(shí)，要立即停止動火。3、發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救。4、動火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。（三）動火后的“一清”：動火結(jié)束后，動火人員和現(xiàn)場負(fù)責(zé)人應(yīng)完全清理現(xiàn)場火種，在確認(rèn)無任何殘余火種的情況下，才能離開現(xiàn)場。四、通道、樓梯口等部位必須保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈要保證完好。禁止業(yè)主/物業(yè)使用人在走道、垃圾桶旁焚香、燒紙。五、大廈所有人員必須遵守《中華人民共和國消防條例》和公司有關(guān)消防治理的規(guī)定。六、嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測試檢查，保證設(shè)備完好。7.3.9社區(qū)文化（詳見10.0）社區(qū)文化工作制度（略）7.4治理人員考核制度7.4.1治理人員考核是以任職資格和崗位責(zé)任為依據(jù)綜合運(yùn)用評議、詢問、測試、調(diào)查等手段，對特定對象履行職位的能力進(jìn)行結(jié)論性評價(jià)的過程。為合理利用人力資源，充分發(fā)揮人員潛能，切實(shí)搞好人才培訓(xùn)提供依據(jù)。7.4.2考核工作要堅(jiān)持“三公”、“三嚴(yán)”、“四結(jié)合”、“四掛鉤”：1）三公”為公平，即考核標(biāo)準(zhǔn)公平合理，人人都能平等競爭；公開，即考核實(shí)行公開監(jiān)督，人人掌握考核方法；公正，即考核做到公正客觀，考核結(jié)果必須準(zhǔn)確。2）三嚴(yán)”為嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，即考核要素的標(biāo)準(zhǔn)必須具體、明確、客觀；嚴(yán)明考核方法，即考核規(guī)程和方法要科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可行；嚴(yán)肅考核態(tài)度，即考核者和考核對象對待考核的態(tài)度均應(yīng)當(dāng)端正、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。3）“四結(jié)合”為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項(xiàng)考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特不考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合。4）“四掛鉤”為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽(yù)得失掛鉤，與工作去留掛鉤。7.4.3全面考核要考核職員德、能、勤、績四個(gè)方面德要緊考核思想覺悟和道德品質(zhì)；能要緊考核學(xué)識水平和實(shí)操能力；勤要緊考核工作態(tài)度和出勤情況；績要緊考核勞動效率和工作業(yè)績。在進(jìn)行具體的考核工作時(shí)，依照考核目的和崗位特點(diǎn)，再將考核項(xiàng)目加以調(diào)整，考核條目加以細(xì)化。7.4.4經(jīng)常進(jìn)行的職員考核工作要緊有轉(zhuǎn)正考核、續(xù)約考核、培訓(xùn)考核，專業(yè)考核，日?？己?、年度考等。7.4.5各類考核的結(jié)果均要形成文字材料，考核材料要力求具體詳細(xì)，幸免過于抽象空洞。除個(gè)不情況外，一般考核均能夠使用《職員考評表》，先過進(jìn)行要素遞減評分，再采納寫實(shí)紀(jì)實(shí)手法，運(yùn)用數(shù)據(jù)，事實(shí)列出評分理由和做出綜合評語。7.4.6一般情況下，職員考核都要讓被考核者對比考核標(biāo)準(zhǔn)先進(jìn)行自我考核，以促使其自省、自悟、自勵(lì)。組織考核的結(jié)果，一般也要與本人見面，以激發(fā)其成就感和進(jìn)取心。7.4.7所有各類職員考核材料，都應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交公司人事部，并由人事部負(fù)責(zé)存入本人檔案。8.0檔案治理模式分目錄8.1治理流程圖8.2檔案的建立8.3檔案的治理8.0檔案治理模式8.1治理流程圖制定規(guī)章制度制定規(guī)章制度確立檔案的內(nèi)容確立檔案的內(nèi)容檔案的收集、接收和移交檔案的收集、接收和移交整理、分類、編目及著錄整理、分類、編目及著錄按統(tǒng)一格式裝訂、輸入電腦、入柜按統(tǒng)一格式裝訂、輸入電腦、入柜保管、利用、檢查保管、利用、檢查8.2檔案的建立物業(yè)檔案是在工程建設(shè)及治理、服務(wù)過程中形成的應(yīng)當(dāng)歸檔保存的有關(guān)圖紙、圖表、文字、照片、影像、錄音等文件材料的總稱。它是工程的重要資產(chǎn)；是歷史的原始的真實(shí)記錄；是物業(yè)治理服務(wù)的重要依據(jù)。建立物業(yè)檔案，是物業(yè)治理單位實(shí)現(xiàn)物業(yè)規(guī)范化和現(xiàn)代治理的手段，是提高綜合治理能力的基礎(chǔ)。8.2.1建立檔案治理制度按照社會檔案行政治理的要求和公司ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范的檔案治理制度。檔案的治理制度是檔案治理工作的準(zhǔn)則和依據(jù)，物業(yè)檔案治理制度要緊有：對機(jī)構(gòu)部門治理人員職責(zé)的規(guī)定；對治理工作程序的規(guī)定；對檔案相關(guān)責(zé)任部門的規(guī)定；對檔案材料的移交、分類、著錄、保管利用、鑒定的制度和標(biāo)準(zhǔn)；對違反制度的處罰規(guī)定等。依照檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：《檔案資料員崗位職責(zé)》《檔案治理制度》《檔案文件借閱規(guī)定》8.2.2確定檔案的內(nèi)容物業(yè)治理中檔案治理具體治理內(nèi)容涉及建筑物檔案、業(yè)主及物業(yè)使用人檔案、治理工作檔案、社區(qū)歷史檔案、財(cái)務(wù)會計(jì)檔案等。依照要求以下僅就建筑物檔案、治理工作檔案的治理具體講明。建筑物檔案建筑物原始檔案建筑物原始檔案是指物業(yè)治理單位在接管物業(yè)治理時(shí)，從進(jìn)展商手中接收的在工程建設(shè)施工過程中形成的工程檔案，要緊指竣工驗(yàn)收資料、房屋單體竣工圖，具體內(nèi)容請見表一：表一、接管時(shí)收集、接收的工程資料清單序號資料名稱移交單位移交人接收單位接收人資料編號一產(chǎn)權(quán)資料1項(xiàng)目批準(zhǔn)文件2用地批準(zhǔn)文件3建筑執(zhí)照二技術(shù)資料1竣工圖—總平面圖2建筑圖建筑圖3結(jié)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)圖4附屬工程及隱蔽管的全套圖紙序號資料名稱移交單位移交人接收單位接收人資料編號5地質(zhì)戡察報(bào)告6工程預(yù)決算分項(xiàng)單7圖紙會審記錄8工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）9隱蔽工程驗(yàn)收記錄10沉降觀看記錄及沉降觀看點(diǎn)布置圖三竣工驗(yàn)收證明書1龍巖市基建工程竣工驗(yàn)收書2龍巖市建筑消防驗(yàn)收合格證3龍巖市電話有限公司電話工程竣工驗(yàn)收證書4鋼材、水泥等要緊材料的質(zhì)量保證書5新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書6水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書7砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告8供水、供暖管道的試壓報(bào)告9如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的設(shè)備，進(jìn)展商還需提供：水泵、配電柜變壓器、住戶對講系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等設(shè)備的訂購合同、驗(yàn)收證書、產(chǎn)品證書、產(chǎn)品講明書、竣工圖紙等四房屋使用資料1房屋產(chǎn)權(quán)資料1）各用戶業(yè)主名單、地址、電話清單2）建筑面積計(jì)算書五供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時(shí)代管的，竣工驗(yàn)收后加辦以下協(xié)議及證書（龍巖市各部門頒發(fā)的常規(guī)證書）1供用電協(xié)議書2龍巖市用電許可證3托付銀行代收電費(fèi)合同書4變壓器報(bào)停申請表5用水申請審批表6月供水打算報(bào)告單2．建筑物維護(hù)、改造檔案建筑物維護(hù)、改造檔案是物業(yè)治理單位在物業(yè)治理工作中對所管物業(yè)建筑本體（或稱物業(yè)公共設(shè)施及公共部分）進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程施工許可證維護(hù)改造方案維護(hù)改造工程合同維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件維護(hù)改造工程施工技術(shù)文件（按城建檔案治理部門制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）維護(hù)改造工程驗(yàn)收證明書維護(hù)改造工程結(jié)算（核算）表各設(shè)備及工程使用維護(hù)講明書各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）維護(hù)改造工程施工設(shè)計(jì)圖及竣工圖3．用戶裝修、改造工程檔案用戶裝修改造檔案是指業(yè)主/住戶對自已擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)業(yè)主授權(quán)的房屋進(jìn)行裝修、改造工程所產(chǎn)生的文件和圖紙材料，一般內(nèi)容如下：裝修、改造申請表及審查意見裝修設(shè)計(jì)圖裝修、改造過程中的治理、監(jiān)理資料完工后的驗(yàn)收意見治理工作檔案治理工作檔案是指物業(yè)治理公司在物業(yè)治理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，要緊為：政府頒發(fā)的物業(yè)治理各項(xiàng)法規(guī)、條例、通知等物業(yè)治理公司制訂的各種小區(qū)治理規(guī)定、公約公司ISO9000質(zhì)量體系文件公司大事記工作打算、方針、目標(biāo)記錄各項(xiàng)治理工作日志糾正和預(yù)防措施方案質(zhì)量操縱記錄各項(xiàng)治理工作操縱程序設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程回訪記錄日志及回訪登記表投訴及投訴處理記錄其他需要收集歸檔的工作記錄、服務(wù)記錄8.2.3檔案的產(chǎn)生收集、接收和移交檔案的收集、接收、整理和移交是檔案治理工作的基礎(chǔ)。物業(yè)治理檔案員應(yīng)從項(xiàng)目接管開始便收集應(yīng)歸檔的各類文件資料并進(jìn)行驗(yàn)收、整理、組織移交等工作，確保檔案材料完整、真實(shí)、規(guī)范和及時(shí)歸檔。檔案的收集、接收工作應(yīng)嚴(yán)格按照歸檔內(nèi)容的規(guī)定進(jìn)行，關(guān)于缺頂少件要有明確的記錄，并提出追繳和補(bǔ)制的要求。對所收集、接收的檔案要嚴(yán)格核實(shí)材料的真實(shí)性，原始性；關(guān)于檔案中規(guī)定變復(fù)印件的材料同意時(shí)應(yīng)嚴(yán)格與原始材料核對，核實(shí)后的材料應(yīng)有明確的注明。依照檔案材料來源渠道眾多的情況，按各職能部門的職責(zé)分工負(fù)責(zé)收集、接收；工程部負(fù)責(zé)收集、接收竣工驗(yàn)收資料、房屋的單體竣工圖等項(xiàng)目建筑物的原始資料；各組團(tuán)協(xié)調(diào)辦公室負(fù)責(zé)收集用戶資料、裝修治理資料、投訴及回訪記錄等；行政部負(fù)責(zé)收集文書檔案資料及社區(qū)歷史活動檔案；其他檔案資料和維修、巡視、運(yùn)行及服務(wù)活動記錄分不由各職能部門負(fù)責(zé)收集。上述部門收集來