收益還原法練習(xí)(含答案)

收益還原法練習(xí)(含答案)收益還原法練習(xí)(含答案)收益還原法練習(xí)(含答案)收益還原法練習(xí)(含答案)編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:第七章收益法一、單項(xiàng)選擇題1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（D）。A、收益能夠量化B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化2、收益法有效年期的計(jì)算公式中的n為（D）A、耐用年限B、使用權(quán)年限C、已使用年限D(zhuǎn)、剩余使用年限3、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，其中確定的總收益為（D）A、評估對象所產(chǎn)生的收益B、評估對象所產(chǎn)生且考慮了空置等損失后的收益C、評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益D、評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益4、收益法公式成立的條件是（A）。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且不等于零B、a每年不變、無限年期、r每年不變且不等于零C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零5、按收益法計(jì)算，若a每年不變，r=0，年期有限為n，則v=（D）。A、B、0C、a×nD、求不出6、某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費(fèi)用40萬元，還原利率為12%，出讓時(shí)土地使用權(quán)年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（C）萬元。A、B、C、D、7、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋健在建造過程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（C）萬元。A、B、C、D、8、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1050元/㎡，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價(jià)為1100元/㎡，還原利率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格（B）乙房地產(chǎn)的價(jià)格。A、高于B、低于C、等于D、B或C9、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（B）A．4858B．5200C．2700D．626410、采用收益法測算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，公式表示（B）。A、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減11、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元／㎡，又知該寫字樓客出租面積為10000㎡，運(yùn)營費(fèi)用率為40％。假若該寫字出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生(C)萬元的貶值。A．548．19B．558．15C．567．39D．675．4012、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，受益期限為30年的價(jià)格為4000元／㎡。若報(bào)酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為(D)元／㎡。A．3000B．4500C．5200D．560013、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于(B)萬元。A．280B．285C．290D．29514、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元／m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為(A)萬元。A．521B．533C．695D．71115、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（D）元/m2。A、100B、300C、600D、90016、某出租舊寫字樓，每年凈租金收益50萬元，計(jì)劃一年后拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1000萬元，到時(shí)拆除舊房所需費(fèi)用為50萬元。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%，該舊寫字樓的價(jià)值為（C）萬元。A、955B、864C、909D、91417、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取的凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（A）。A、還原利率應(yīng)較高，價(jià)值較低B、還原利率應(yīng)較低，價(jià)值較高C、還原利率應(yīng)較高，價(jià)值較高D、還原利率應(yīng)較低，價(jià)值較低18、收益還原法中，凈收益通常是指（D）。A、實(shí)際收益B、經(jīng)營收益C、租金收益D、客觀收益19、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅，其收益價(jià)格估算可采用（A）。A、類似寫字樓的客觀收益B、成本法C、該寫字樓的實(shí)際收益D、無法估算20、某賓館有300張床位，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價(jià)為每天每床45元，年平均空置率為20%，費(fèi)用為收入的30%，則計(jì)算所得的年凈收益為（D）萬元（一年以365天計(jì)）。A、345B、394C、320D、27621、收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是指（D）。A、運(yùn)營費(fèi)用與潛在毛收入之比B、運(yùn)營費(fèi)用與總收益之比C、運(yùn)營費(fèi)用與凈收益費(fèi)用之比D、運(yùn)營費(fèi)用與有效毛收入之比22、剩余技術(shù)是依據(jù)（D）價(jià)格。A、土地收益求取土地B、建筑物收益求取建筑物C、房地收益求取房地D、房地收益單獨(dú)求取土地或建筑物23、土地價(jià)格=[房地產(chǎn)純收益－（B）]÷土地還原利率A、土地純收益B、建筑物價(jià)格×建筑物還原利率C、建筑物總收益D、房地費(fèi)用24、某宗房地產(chǎn)，純收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑物還原利率12%，土地還原利率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（C）萬元。A、417B、500C、460D、450二、收益期限的確定方式三、計(jì)算1、某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是多少解：A1=180*200*12*(1-30%)=萬元A2=200*200*12*(1-30%)=萬元V=A1/(1+10%)+A1/(1+10%)2+A2/(1+10%)3=萬元所以該門市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格萬元2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。1、選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用。年管理費(fèi)=486000×%=17010（元）年維修費(fèi)=2500×900×%=33750（元）年稅金=20×900=18000（元）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×%=4500（元）年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益=486000-73260=412740（元）5、計(jì)算房屋凈收益。（1）計(jì)算年貶值額。年貶值額=建筑物重置價(jià)使用年限=2500×90048=46875（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年限=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。房屋年凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化