房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理實戰(zhàn)講義

房地產(chǎn)設計管理實戰(zhàn)-------房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內訓1前奏：奧拓和奧迪引發(fā)的思考思考一：正真強大的企業(yè)是系統(tǒng)的強大，而不是個人的強大。思考二：。。。。思考三：。。。。思考四：。。。。思考五：。。。。思考六：。。。。2課程大綱?

第一部分

領跑房地產(chǎn)設計管理–

房地產(chǎn)設計管理的三個重點方向–

房地產(chǎn)設計管理的價值鏈活動–

房地產(chǎn)設計標準與創(chuàng)新?

第二部分

房地產(chǎn)設計管理案例研究–

萬科17英里是怎么練成的–

萬科第五園不僅僅是一個概念3第一部分領跑房地產(chǎn)設計管理41.房地產(chǎn)設計管理的三駕馬車華為任正非：我們要逐步擺脫對技術的依賴，對人才的依賴，對資金的依賴，使企業(yè)從必然王國走向自由王國。創(chuàng)

新：領先和差異化創(chuàng)新標準化：質量和速度流程化標準化流程化：效率和制度52.房地產(chǎn)設計管理的價值鏈活動設計管理的前段設計管理的中段設計管理的后端以終為始概念性方案及評審關注兩頭，中間盡量依靠社會力量關注拿地階段示范區(qū)方案及施工圖方案設計及評審投資策劃階段顧客敏感點管理初步設計及評審概念階段的設計——影響銷售工程現(xiàn)場及變更銷售配合施工圖設計及會審關注景觀方案及施工圖樣板房及銷售中心設計單位管理細節(jié)——影響客戶滿意度后評估62.1拿地階段目標：把握產(chǎn)品與地塊的對接我們要在感性上找到工作的起點我們要在理性上找到工作的起點感性上的工作起點理性上的工作起點需解決問題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。景德鎮(zhèn)華意項目強度分析72.2投資策劃階段目標：明確產(chǎn)品的市場方向規(guī)避開發(fā)風險、提升產(chǎn)品的品質、控制開發(fā)進度和成本、確保產(chǎn)品適銷對路，使土地的經(jīng)濟利益和社會利益最大化，從而獲得具有持續(xù)價值和升值空間的規(guī)劃結構以及充滿恒久魅力的居住環(huán)境，這個工作就是房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品策劃（策劃演繹故事）。需解決問題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。都江堰項目策劃報告0782.3概念性方案設計及評審目標：土地價值最大化一個最佳的規(guī)劃解決方案可以令產(chǎn)品售價增加10％以上@需思考和解決問題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。匯報文件5）。。。92.4示范區(qū)方案及施工圖設計目標：給顧客一個美好的第一印象壓強原則—集中優(yōu)勢兵力殲滅敵人，集中優(yōu)勢資源展示自己。開發(fā)理念的濃縮，開發(fā)品質、品味的放大器示范區(qū)售樓處方案102.5方案設計及評審目標：提升產(chǎn)品的價值建筑工程80%的成本在方案階段已經(jīng)確定一個創(chuàng)新的戶型設計不僅能極大地促進戶型銷售，更能令產(chǎn)品售價增加5％以上需思考和解決問題：1）。。。2）。。。3）。。。4）。。。5）。。。6）。。。都江堰項目方案設計方案案例112.6顧客敏感點管理目標：比客戶更關注他所關注的普通產(chǎn)品成本成本優(yōu)化策略，從低成本中體現(xiàn)高價值產(chǎn)品價值普通敏感點高顧客價值敏感點價值普通敏感點顧客敏感點和產(chǎn)品標準要點管理制122.7施工圖設計及報審目標：比設計院要更專業(yè)合理的結構方案，不僅可以極大降低施工難度，而且可以節(jié)約建造成本高達10％以上。用性價比最高的材料，用最合適的材料，可以節(jié)省成本15％以上施工圖審查：把問題消滅在圖紙中。任何顯得不一致的設計將在審查中原形必現(xiàn)，任何被遺漏的設計機會也會通過審查曝光。建筑施工圖總結132.8景觀方案及施工圖設計目標：提升樓盤品質和美譽度最直接的方法設計原則：建筑和景觀和諧共生師法自然、尊重自然尊重地域情感凸現(xiàn)異域風情崇尚現(xiàn)代簡約關注投資與效果的平衡生態(tài)景觀案例142.9樣板房及銷售中心目標：營造氣氛、打動客戶、產(chǎn)生購買沖動我們應該是一個出色的導演，樣板房和銷售中心就是我們的道具。它的創(chuàng)作源于生活又要高于生活，是完美生活的現(xiàn)在演繹。是人們心底向往的又是不可及的（顏色對比的故事）。樣板房設計案例152.10設計單位管理目標：共同成長，價值最大化設計單位選擇：成功不在于我們是什么，關鍵是我們和誰在一起（遇強則強，遇弱則弱）。廚師理論設計單位合作的四種情況人員選擇：看中廟也要看中和尚溝通方式：書面及時回復兩合三指，留下一個老爺子162.11工程現(xiàn)場設計變更目標：戰(zhàn)爭中學會戰(zhàn)爭施工過程是對圖紙再次驗證和理解，達到預期效果和完善設計的關鍵；也是對設計調整的過程，必須在每個環(huán)節(jié)按照既定的材料、施工工藝、進度計劃和驗收標準進行檢查和監(jiān)督。變更原則：降低成本，縮短周期，增加收益，提升品質。爭取不變更，盡量少變更，嚴控大變更；改造設計比從頭設計更難，更加吃力不討好。設計變更的“故事”.ppt173.房地產(chǎn)設計標準與創(chuàng)新一、為什么要標準化和創(chuàng)新1）市場環(huán)境的變化：開發(fā)商的開發(fā)水平越來越高，差距越來越??；客戶對居住的要求越來越高，對產(chǎn)品的要求越來越苛刻；開發(fā)速度也越來越快。2）以往產(chǎn)品繼續(xù)沿用,導致產(chǎn)品同質化二、創(chuàng)新和標準化的關系創(chuàng)新是標準化的基礎；標準化是創(chuàng)新的目的三、我們的對策每個項目組應該是一個產(chǎn)品創(chuàng)新中心，——創(chuàng)新體現(xiàn)我們的優(yōu)勢標準化中心應該是一個產(chǎn)品推廣中心?！俣却龠M我們的發(fā)展四、我們的目標1）團隊的管理和技術資源高效使用，提高人均產(chǎn)值。2）降低錯誤率及后期投訴率。3）持續(xù)占據(jù)領跑者地位。18標準與創(chuàng)新案例解析案例一：武漢城市花園二期規(guī)劃規(guī)劃中如何平衡標準化與創(chuàng)新？規(guī)劃中的標準化與創(chuàng)新案例二：深圳區(qū)域產(chǎn)品標準化與創(chuàng)新思考產(chǎn)品設計中如何平衡標準化與創(chuàng)新？產(chǎn)品設計中的標準化與創(chuàng)新案例三：天街——天上的街市，鄰里的溫情沒有實現(xiàn)的遺憾！天街－設計創(chuàng)造價值19我喜愛的故事1——鷹

的

啟

示鷹的

故事20第二部分房地產(chǎn)案例樓盤研究211.1案例樓盤研究理論結構考察樓盤博采眾長自成一家原點、原型、原創(chuàng)點。發(fā)現(xiàn)兌現(xiàn)線。面解讀提煉應用升華先僵化，再優(yōu)化，再固化，然后持續(xù)改進牛頓：我之所以偉大，是因為我站在巨人的肩膀上。221.2十七英里是怎么練成的萬科·17英里：我

能

與

這

世

界

保

持

的

距

離擁

抱

太

平

洋

的

一

角“１７英里”取自美國加州蒙特里半島著名的１７—ＭａｉｌｓＤｒｉｖｅ。

１７英里沿線涵蓋２１個景點，有著“令人屏息、難以置信”的美景。榕樹——雙榕；坡地——POPPY高地；小型廣場——MINISQUARE；一億三千八百萬年原石灘——原石灘；道路——“蒙特利大道”、

“蒙特利一、二、三、四路”、

“海灣小徑”，

“半島路”；

泳池——“MARIANAPOOL”，“SEASKYPOOL”。打破萬科五項記錄：日成交金額最高記錄；提價速度最快記錄；萬科·17英里是怎么練成的單價最高記錄；單位總價最高記錄；利潤最高記錄。231.3第五園不僅僅是一個概念萬科·第五園：骨子里的中國廣東有東莞·可園、番禺·余蔭山房、順德·清暉園和佛山·梁園四大名園，萬科自稱

“第五園”

。在萬科·第五園身上，我們可以看到徽派建筑元素和晉派建筑元素的影子。但萬科·第五園并沒有簡單地復古和照搬，而是揚棄式繼承，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中

式與西式很好地嫁接和結合，營造出適合中國人居住的傳統(tǒng)居住環(huán)境，又符