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2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫【奪分金卷】第一部分單選題(50題)1、為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價(jià)格,選取的可比實(shí)例資料是:交易日期為2008年4月1日,合同約定買方支付給賣方3500元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)全都由買方支付,該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間,該類房地產(chǎn)價(jià)格均每月比上月上漲0.3%,則該可比實(shí)例修正調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3792.93
【答案】:B
2、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)或本質(zhì)的說法,正確的是()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值
B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是代替市場定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見
D.房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)
【答案】:B
3、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價(jià),除了遵守一般原則外,還應(yīng)遵守()。
A.現(xiàn)實(shí)性原則
B.適宜性原則
C.技術(shù)性原則
D.客觀原則
【答案】:C
4、關(guān)于比較法運(yùn)用的說法,錯(cuò)誤的是()。
A.同類數(shù)量較多,有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價(jià)
B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例
C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例,但可作為了解行情的參考
D.需修正或調(diào)整的因素越多,估價(jià)結(jié)果越合理
【答案】:D
5、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是()。
A.控制土地供應(yīng)量
B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入
C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收
D.提高城市化水平
【答案】:C
6、關(guān)于地租測(cè)算的說法,錯(cuò)誤的是()。
A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測(cè)算地租時(shí),所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息
B.測(cè)算地租時(shí),是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的
C.從房租中分離出地租時(shí),扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等
D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用
【答案】:D
7、下列會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高的情況是()。
A.政府協(xié)議出讓土地
B.購買相鄰房地產(chǎn)
C.賣方不了解行情
D.設(shè)立抵押的房地產(chǎn)
【答案】:B
8、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊,價(jià)值各為50萬元,若將兩宗土地合并為一宗,合并后的價(jià)值各為110萬元,如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán),乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為()。
A.50萬元
B.55萬元
C.60萬元
D.60萬元以上
【答案】:C
9、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法,錯(cuò)誤的是()。
A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本
B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中
D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)
【答案】:C
10、“氣之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.腎
【答案】:D
11、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲,總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150英尺,臨街寬度為15英尺,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為()萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
【答案】:D
12、利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù),選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式,計(jì)算出報(bào)酬率的方法是()。
A.市場提取法
B.分解法
C.累加法
D.排序插入法
【答案】:A
13、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元,預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平,2010年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2007年6月上漲10%,轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價(jià)格為()萬元。
A.5221
B.3767
C.3041
D.3500
【答案】:C
14、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途是指()。
A.估價(jià)假設(shè)
B.估價(jià)原則
C.估價(jià)依據(jù)
D.估價(jià)目的
【答案】:D
15、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是
A.足陽明經(jīng)
B.足太陽經(jīng)
C.手太陽經(jīng)
D.手少陽經(jīng)
【答案】:A
16、成本利潤率的計(jì)算公式是()。
A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用)
B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)
D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【答案】:A
17、某種房地產(chǎn)的(),是指與它相互配合的其他房地產(chǎn),如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。
A.替代品
B.互補(bǔ)品
C.附屬品
D.配套品
【答案】:B
18、“腎者,胃之關(guān)也”,是指
A.腎藏精
B.腎主水
C.腎主納氣
D.腎主生殖
【答案】:B
19、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定報(bào)酬率的基本公式為()。
A.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
B.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+投資帶來的優(yōu)惠率
C.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+通貨膨脹補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠率
D.報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
【答案】:D
20、為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為()。
A.快速變現(xiàn)價(jià)值
B.謹(jǐn)慎價(jià)值
C.在用價(jià)值
D.殘余價(jià)值
【答案】:B
21、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是()。
A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
【答案】:B
22、從賣方的角度來看,成本法的理論依據(jù)是()。
A.銷售價(jià)格決定論
B.市場供給價(jià)值論
C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
D.替代原理
【答案】:C
23、下列對(duì)房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性的說法,錯(cuò)誤的是()。
A.不可移動(dòng)特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)
B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了其受制其所在的空間環(huán)境
C.房地產(chǎn)市場是一個(gè)全球性的市場
D.房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個(gè)子市場
【答案】:C
24、某套住宅建筑面積為100m2,可使用面積為80m2,分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%,套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2,該套住宅建筑面積下的價(jià)格為()元/m2。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
【答案】:C
25、評(píng)估甲別墅的市場價(jià)值,選取了乙別墅為可比實(shí)例,乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2),因位置比甲別墅好,在同等條件下,單價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素,則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。
A.7020
B.7091
C.7380
D.8580
【答案】:B
26、自然經(jīng)過的老朽主要是由于()引起的,如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等,與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān),同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。
A.外力
B.內(nèi)力
C.自然力的作用
D.內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化
【答案】:C
27、選取了可比實(shí)例之后,應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,使其成交價(jià)格之間的口徑一致、(),為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。
A.客觀合理
B.有根有據(jù)
C.基礎(chǔ)相當(dāng)
D.相互可比
【答案】:D
28、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí),一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的()進(jìn)行移動(dòng)平均。
A.平均速度
B.周期長度
C.經(jīng)濟(jì)壽命
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命
【答案】:B
29、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。
A.建筑技術(shù)
B.土地權(quán)利設(shè)置
C.相鄰關(guān)系
D.土地使用管制
【答案】:D
30、“大骨氣勞,短肌,心氣抑”是由于
A.味過于酸
B.味過于苦
C.味過于咸
D.味過于辛
【答案】:C
31、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/m2,同類土地的市場單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下,如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造,預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓,預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。
A.維持現(xiàn)狀
B.更新改造
C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓
D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓
【答案】:B
32、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生,而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生,但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段的()。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意階段
【答案】:B
33、下列哪項(xiàng)不屬于緩則治本
A.癆病肺腎陰虛之咳嗽,應(yīng)滋養(yǎng)肺腎
B.氣虛自汗,應(yīng)補(bǔ)氣
C.新感已愈而轉(zhuǎn)治宿疾
D.大出血的病人,應(yīng)緊急止血
【答案】:D
34、壯水之主,以制陽光的治法是
A.瀉其陽盛,治熱以寒
B.滋陰以制陽
C.損其陰盛,治寒以熱
D.扶陽以制陰
【答案】:B
35、某宗房地產(chǎn)交易中,買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易,賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格最接近于()元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
【答案】:D
36、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是()。
A.《國有土地使用證》
B.《集體土地所有證》
C.《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》
D.《房地所有權(quán)證書》
【答案】:D
37、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費(fèi)的具體方法不包括()。
A.單位比較法
B.分部分項(xiàng)法
C.造價(jià)分析法
D.指數(shù)調(diào)整法
【答案】:C
38、在百分比法中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來確定。
A.成交價(jià)格
B.市場價(jià)格
C.交易價(jià)格
D.正常價(jià)格
【答案】:D
39、路線價(jià)法主要適用于()的估價(jià)。
A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地
B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地
C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地
D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地
【答案】:A
40、在評(píng)估市場價(jià)值時(shí),要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是()的。
A.主觀
B.客觀
C.悲觀
D.樂觀
【答案】:B
41、在路線價(jià)法中,“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為比較法中的()。
A.“交易實(shí)例”
B.“可比實(shí)例”
C.“收集交易實(shí)例”
D.“建立價(jià)格可比基礎(chǔ)”
【答案】:B
42、出租或營業(yè)型房地產(chǎn)最適宜采用的估價(jià)方法是()。
A.成本法
B.長期趨勢(shì)法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
【答案】:C
43、對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是()。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
【答案】:B
44、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2,現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬元,若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建,拆除費(fèi)用為100萬元,殘值為45萬元,后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2,重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為()萬元。
A.1945
B.2000
C.2695
D.2750
【答案】:C
45、某套建筑面積為100m2的住宅,含家電家具的成交價(jià)格為50萬元,首付40%,余款半年后一次付清,假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為5萬元,現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例,評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格,可比單價(jià)為()元/m2。
A.4387
B.4398
C.4500
D.4887
【答案】:B
46、某大廈總建筑面積為10000m2,房地總價(jià)值6000萬元,其中,土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價(jià)值為180萬元,建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,則該人占有的土地份額為()。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D.7.2%
【答案】:C
47、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是()。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
【答案】:D
48、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的()。
A.實(shí)用價(jià)值
B.有效價(jià)值
C.折算價(jià)值
D.時(shí)間價(jià)值
【答案】:D
49、房地產(chǎn)價(jià)格與家具、機(jī)器設(shè)備等一般商品的價(jià)格,既有共同之處,又有不同之處。其共同之處不包含()。
A.都是價(jià)格,用貨幣來表示
B.都有波動(dòng),受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià)
D.形成的時(shí)間都較長
【答案】:D
50、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2,規(guī)劃容積率為1.0,樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整,用途變更為居住,容積率提高到2.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為()萬元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000
【答案】:C
第二部分多選題(50題)1、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法,正確的有()。
A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)
C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率
D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力
E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算
【答案】:A
2、下列各項(xiàng)中,屬于其他相關(guān)定著物的有()
A.假山
B.圍墻
C.水池
D.戲臺(tái)
E.樹木
【答案】:ABC
3、假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途,而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。
A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度
D.未來發(fā)展趨勢(shì)E固定性
【答案】:ACD
4、下列估價(jià)事項(xiàng)中,僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有()。
A.估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.價(jià)值類型
D.估價(jià)方法
E.估價(jià)所需材料
【答案】:BC
5、下列關(guān)于重新購建成本的說法,正確的有()。
A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本
C.重新購建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購建成本
D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本
E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格
【答案】:BD
6、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法,正確的有()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差,但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【答案】:AD
7、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動(dòng)力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
8、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成,預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年,房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,報(bào)酬率為8%,則()。
A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬元
B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬元
C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格,凈收益乘數(shù)為5.14
D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年
E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年
【答案】:BCD
9、一般人通常對(duì)土地最直觀的認(rèn)識(shí)是()。
A.建筑物
B.水域
C.田地
D.大氣層E地面
【答案】:C
10、在合法利用前提下,且其他條件相同,若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值,其中通常低于其市場價(jià)值的有()。
A.投資價(jià)值
B.抵押價(jià)值
C.快速變現(xiàn)價(jià)值
D.現(xiàn)狀價(jià)值
E.殘余價(jià)值
【答案】:BC
11、某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的,因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。
A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本
B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本
C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求,對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整
【答案】:ACD
12、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求,正確的有()。
A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)
B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
C.除批量估價(jià)外,每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作
D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名
【答案】:ABCD
13、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足()條件。
A.法律上允許
B.技術(shù)上可能
C.財(cái)務(wù)上可行
D.價(jià)值最大化
E.公益最大化
【答案】:ABCD
14、下列選項(xiàng)中,屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有()。
A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展
B.居民收入
C.利率
D.匯率
E.城市化
【答案】:ABCD
15、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中,正確的有()。
A.指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù),經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法
B.指數(shù)修勻法是以上一期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù),經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法
C.計(jì)算公式為:Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)(Pi為第i期的實(shí)際值;Vi為第i期的預(yù)測(cè)值;Vi+1為第i+1期的預(yù)測(cè)值;a為修勻常數(shù),0≤a≤1)
D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵,是確定修勻常數(shù)的值
E.指數(shù)修勻法是計(jì)算得出實(shí)際值的一種方法
【答案】:ACD
16、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。
A.地震
B.電梯數(shù)量不夠
C.酸雨
D.單行道
E.門窗的自然破損
【答案】:AC
17、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中,正確的有()。
A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.城市房屋拆遷估價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日
C.分期實(shí)施的房屋拆遷,應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)E對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià),應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
【答案】:AB
18、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,正確的有()。
A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí),是站在特定投資者的立場上
B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用
C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)
D.假設(shè)開發(fā)法中,開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測(cè)算
E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法
【答案】:ABC
19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差,但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【答案】:AD
20、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法,錯(cuò)誤的有()。
A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格,房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的
B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多,調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確
C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整
D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的,應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整
E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素
【答案】:ABC
21、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。
A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封
B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察,估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定
C.受專業(yè)能力限制,未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的
D.估價(jià)對(duì)象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制
E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估,對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定
【答案】:AD
22、下列估價(jià)師的行為中,不符合估價(jià)規(guī)范的有()。
A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書復(fù)印件,但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)
B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師,估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜,便按此出具估價(jià)報(bào)告
C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值,將相關(guān)信息告知特定投資人
D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)
E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià),邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作
【答案】:ABD
23、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.土地使用期限
B.容積率
C.土地開發(fā)程度
D.房屋空間布局
E.地役權(quán)設(shè)立
【答案】:AB
24、未來凈收益流的類型有()。
A.每年基本上固定不變
B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減
C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減
D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形
E.每年根據(jù)市場價(jià)格變化而變化
【答案】:ABCD
25、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,不屬于區(qū)位因素的有()。
A.地形、地勢(shì)
B.土地開發(fā)程度
C.土地用途、容積率
D.朝向、樓層
E.外部配套設(shè)施
【答案】:ABC
26、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù),還經(jīng)常從事()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)
B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)
C.房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)
D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)
【答案】:ABC
27、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括()。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)
C.續(xù)建開發(fā)成本
D.銷售費(fèi)用
E.銷售稅金
【答案】:ABCD
28、對(duì)于同一房地產(chǎn),關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法,錯(cuò)誤的有()。
A.銷售利潤率小于投資利潤率
B.投資利潤率小于成本利潤率
C.成本利潤率小于直接成本利潤率
D.直接成本利潤率小于銷售利潤率
E.年利潤率小于總利潤率
【答案】:BD
29、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法,正確的有()。
A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱
B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱
C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱
D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱
E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱
【答案】:ABC
30、按經(jīng)營使用方式劃分,房地產(chǎn)的類型主要有()。
A.現(xiàn)房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自營
【答案】:BCD
31、運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟包括()。
A.收集大量交易實(shí)例
B.對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行比較
C.選取一定數(shù)量的可比實(shí)例
D.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整
E.采用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格
【答案】:ACD
32、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)告中說明
E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見
【答案】:ABD
33、長期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外,還可用于()。
A.收益法中預(yù)測(cè)未來的租金
B.比較法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整
C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
D.比較.分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力
E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格
【答案】:ACD
34、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果,還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,包括()。
A.透明、穩(wěn)定及具可預(yù)見性的房地產(chǎn)政策
B.一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
C.一個(gè)公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫
D.一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境
E.一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫
【答案】:AB
35、某寫字樓的租金為每日每平方米3元,電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān),水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益,應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括()。
A.電費(fèi)
B.物業(yè)管理費(fèi)
C.水費(fèi)
D.供暖費(fèi)
E.房地產(chǎn)稅
【答案】:CD
36、假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途,而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。
A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度
D.未來發(fā)展趨勢(shì)E固定性
【答案】:ACD
37、房地產(chǎn)由于壽命長久,供給有限,其價(jià)值通常可以得到保持,甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
38、在審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中,發(fā)現(xiàn)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間有較大差異,其可能的原因有()。
A.隱含的估價(jià)對(duì)象范圍不同
B.參數(shù)選取不合理
C.估價(jià)作業(yè)日期不同
D.價(jià)值類型選取不合理
E.選用的估價(jià)方法不切合估價(jià)對(duì)象
【答案】:AB
39、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中,屬于一般因素的有()。
A.土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件
B.通貨膨脹率
C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施
D.利率因素E土地面積
【答案】:BD
40、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
41、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。
A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換
B.市場法中交易情況調(diào)整
C.比較相同類型不同期限價(jià)格的高低
D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格的高低E直接用于測(cè)算價(jià)格
【答案】:AC
42、在合法利用前提下,且其他條件相同,若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值,其中通常低于其市場價(jià)值的有()。
A.投資價(jià)值
B.抵押價(jià)值
C.快速變現(xiàn)價(jià)值
D.現(xiàn)狀價(jià)值
E.殘余價(jià)值
【答案】:BC
43、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同之處是()。
A.生產(chǎn)成本不同
B.折舊不同
C.價(jià)格差異不同
D.貨幣性質(zhì)不同E供求變化不同
【答案】:ABC
44、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元,管理費(fèi)用為15萬元,銷售費(fèi)用為20萬元,銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入,其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法,正確的有()。
A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元
B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元
C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年
D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元
E.開發(fā)利潤為64.20萬元
【答案】:ACD
45、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí),便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
46、中國目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。
A.所有權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.地役權(quán)
D.抵押權(quán)
E.永租權(quán)
【答案】:ABCD
47、下列制度政策的調(diào)整,在其他因素不變的情況下,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。
A.提高購房最低首付款比例
B.在賣方市場的情況下,增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收
C.在買方市場的情況下,減少賣方的稅收
D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量
E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)
【答案】:AC
48、下列行為中,體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()
A.在其鄰近建化工廠
B.調(diào)整城市發(fā)展方向
C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所
D.在其鄰近建花園.開辟一塊綠地
E.改善城市格局
【答案】:D
49、從理論上講,可按()分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。
A.建筑物價(jià)值
B.房地產(chǎn)價(jià)值
C.土地價(jià)值
D.建筑面積
E.樓層
【答案】:BCD
50、在評(píng)估市場價(jià)值時(shí),應(yīng)遵循的原則包括()。
A.獨(dú)立客觀公正原則
B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則
D.替代原則
E.最高最佳利用原則
【答案】:ACD
第三部分大題(50題)1、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)
【答案】:具體計(jì)算過程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬元);(2)總運(yùn)營費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)。
2、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
3、在傳統(tǒng)方法中,正確測(cè)算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。
A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況
C.計(jì)息周期
D.計(jì)息期
E.計(jì)息方式
【答案】:ACD
4、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。
A.交通建設(shè)
B.外部配套設(shè)施
C.人口素質(zhì)變化
D.地區(qū)衰落
E.城市建設(shè)
【答案】:ABD
5、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值,估價(jià)方法的選用主要取決于()。
A.估價(jià)對(duì)象
B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度
C.委托人
D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況
E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況
【答案】:AD
6、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括()。
A.額外的利益或好處
B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況
C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利
D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)
E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況
【答案】:ABC
7、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
8、關(guān)于最高最佳利用原則的說法,正確的是()。
A.遵循最高最佳利用原則,并不一定要遵循合法原則
B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次
C.根據(jù)最高最佳利用原則,估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提
D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用
E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的
【答案】:BD
9、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元,裝修重置價(jià)格30萬元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。(10分)
【答案】:
10、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。
【答案】:(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)
11、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格:一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
【答案】:(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬元)
12、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí),便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
13、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。
A.房屋實(shí)際用途
B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu)
D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
【答案】:BC
14、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有()。
A.辦公樓
B.地下室
C.道路
D.水壩
E.隧道
【答案】:CD
15、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。
A.公開市場,交易對(duì)象本身也具備市場性
B.理性的經(jīng)濟(jì)行為
C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
D.買者和賣者眾多,且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量
【答案】:ABCD
16、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
【答案】:AB
17、關(guān)于長期趨勢(shì)法用途的說法,正確的有()。
A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益
C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低
E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
【答案】:AB
18、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明
E.估價(jià)師在提
【答案】:ABD
19、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
20、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,適用長期趨勢(shì)法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
【答案】:BD
21、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動(dòng)力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
22、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營收益
D.稅前現(xiàn)金流量
E.稅后現(xiàn)金流量
【答案】:ABC
23、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)
【答案】:具體計(jì)算過程如下:(1)總有效毛
24、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的
B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果
C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定
D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成
E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值
【答案】:ACD
25、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
26、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
【答案】:AB
27、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格,選取了三個(gè)可比實(shí)例,有關(guān)資料如下:(1)可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣,2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣;人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣,2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格。
【答案】:(1)建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1)建筑面積=60m2/0.72=83.33m22)房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格-非房地產(chǎn)成分的價(jià)值=112萬元-3.5萬元=108.5萬元可比實(shí)例B1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元=109.065萬元人民幣2)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))=109.065萬/(1-7%)=117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2=95.833萬元人民幣(解釋:因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的,取實(shí)際成交日的匯率)
28、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求,正確的有()。
A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)
B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
C.除批量估價(jià)外,每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作
D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名
【答案】:ABCD
29、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
30、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【答案】:AB
31、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過()來實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
E.出讓權(quán)
【答案】:ABCD
32、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))。
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場)第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×
33、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。
A.該實(shí)體組合完成的功能
B.該實(shí)體的質(zhì)量
C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施
D.立體空間
E.有形的實(shí)體
【答案】:AB
34、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來說,它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動(dòng)力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
35、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元,裝修的重置價(jià)格為8
2.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
【答案】:
36、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
37、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營收益
D.稅前現(xiàn)金流量
E.稅后現(xiàn)金流量
【答案】:ABC
38、房地產(chǎn)由于壽命長久,供給有限,其價(jià)值通??梢缘玫奖3郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
39、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。
A.上調(diào)貸款利率
B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
E.提高最低購房首付款比例
【答案】:AC
40、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2(含裝修、設(shè)備費(fèi)),專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%,管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%,年利率為6%,建設(shè)期為2年,建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內(nèi)均為均勻投入,銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%,投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元;裝修的重置價(jià)格為500萬元,平均壽命為5年,已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元,平均壽命為10年,已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯,其出租率僅為80%,月租金為
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