2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫包過題庫含答案（奪分金卷）

2022年房地產估價師之估價原理與方法題庫包過題庫含答案（奪分金卷）第一部分單選題(50題)1、某宗商業(yè)用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】：C

2、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：D

3、認識的最終目的是

A.指導實踐、改造世界

B.達到理性認識

C.認識事物的本質和規(guī)律

D.抓住矛盾的主要方面

【答案】：A

4、十二經脈之氣“結、聚、散、絡”于筋肉、關節(jié)的體系是

A.十二經脈

B.十二經筋

C.十二經別

D.十二皮部

【答案】：B

5、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C.收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】：B

6、自然經過的老朽主要是由于（）引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際年齡正相關，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。

A.外力

B.內力

C.自然力的作用

D.內部結構的變化

【答案】：C

7、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】：A

8、下列除哪項外均是氣和津液的關系

A.氣能載津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】：A

9、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】：B

10、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于

A.因時制宜

B.因地制宜

C.因人制宜

D.陰陽亡失

【答案】：A

11、某市A房地產開發(fā)公司征收B村的100畝農田，該項目涉及B村農業(yè)人口50戶，180人，據查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100

【答案】：C

12、建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。

A.經濟壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡

【答案】：A

13、如果采用直接比較進行房地產狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。

A.可比實例相對于估價對象狀況的得分

B.估價對象相對于可比實例狀況的得分

C.可比實例相對于標準房地產狀況的得分

D.估價對象相對于標準房地產狀況的得分

【答案】：A

14、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸

【答案】：A

15、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2，該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。

A.2.0%

B.2.24%

C.2.5%

D.4.33%

【答案】：A

16、房地產需求曲線表示房地產的需求量與其（）之間的關系。

A.價格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價值

【答案】：A

17、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737

【答案】：A

18、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則

【答案】：C

19、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率

【答案】：A

20、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。

A.應急物品

B.一般物品

C.特殊商品

D.稀缺物品

【答案】：D

21、市場狀況修正實際上是房地產市場狀況修正，經過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。

A.價值時點的價格

B.正常情況下的價格

C.客觀情況下的價格

D.現(xiàn)實情況下的價格

【答案】：A

22、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。

A.有效經過年數(shù)

B.實際經過年數(shù)

C.剩余經過年數(shù)

D.自然經過年數(shù)

【答案】：A

23、在完善的市場經濟下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構成。

A.購置時應由賣方繳納的稅費

B.購置時應由買賣雙方繳納的稅費

C.相關稅費

D.購置時應由買方繳納的稅費

【答案】：D

24、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】：A

25、下列哪項不是氣隨液脫的形成原因

A.高熱

B.大汗

C.嚴重吐瀉

D.大量失血

【答案】：D

26、某地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常負擔下的價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】：B

27、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設期應為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】：D

28、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。

A.土地總價

B.土地單價

C.樓面地價

D.商品房價格

【答案】：C

29、“驚則氣亂”，則

A.精神萎靡，氣短乏力

B.心無所倚.神無所歸.慮無所定

C.精神不集中，甚則失神狂亂

D.心悸，驚恐不安

【答案】：B

30、賣方不了解市場行情，這種情況下房地產成交價格往往會比正常價格（）。

A.偏高

B.偏低

C.不高不低

D.無法確定

【答案】：B

31、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】：C

32、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。

A.500

B.750

C.800

D.1000

【答案】：C

33、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估（）。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

【答案】：C

34、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為

A.腎水凌心

B.肝病犯脾

C.肝病

D.心病

【答案】：D

35、氣機失調可概括為虛實兩個方面，屬虛的有

A.氣滯

B.氣逆

C.氣閉

D.氣陷

【答案】：D

36、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。

A.了解某宗房地產的出租人權益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化

D.了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

【答案】：D

37、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。

A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法

B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法

C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法

D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法

【答案】：A

38、運用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

【答案】：D

39、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。

A.實用價值

B.有效價值

C.折算價值

D.時間價值

【答案】：D

40、某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

【答案】：B

41、從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與應獲得的()分開。

A.利潤

B.利息

C.收入

D.收益

【答案】：A

42、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調整系數(shù)為（）。

A.0.91

B.0.92

C.1.09

D.1.10

【答案】：B

43、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為（）元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69

【答案】：B

44、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見（）。

A.應作為估價資料歸檔

B.不應作為估價資料歸檔

C.由估價機構決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔

【答案】：A

45、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農產品的產量

B.市場上每單位農產品的價格

C.生產每單位農產品的成本

D.向市場運輸每單位農產品的成本

【答案】：A

46、在房地產估價要素中，（）限制了估價報告的用途。

A.估價原則

B.估計時點

C.估價目的

D.估價對象

【答案】：C

47、成本法中一般不計息的項目是（）。

A.管理費用

B.銷售費用

C.開發(fā)成本

D.銷售稅費

【答案】：D

48、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降

【答案】：A

49、下列哪項不會因氣不攝血導致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.發(fā)斑

【答案】：D

50、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付；假設年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產的實際交易價格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有（）。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產轉讓估價

D.房地產火災保險估價

E.房地產司法拍賣估價

【答案】：ACD

2、關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取

D.估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復

【答案】：ABD

3、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整

B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

【答案】：ABCD

4、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是()。

A.位置

B.外部配套設施

C.面積

D.形狀E地質條件

【答案】：ACD

5、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。

A.獨立客觀公正原則

B.謹慎原則

C.合法原則

D.替代原則

E.最高最佳利用原則

【答案】：ACD

6、房地產供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】：CD

7、對于同一房地產，關于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

8、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

9、一般人通常對土地最直觀的認識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

10、估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有（）。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

【答案】：ABD

11、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金

【答案】：A

12、在實際估價中，待開發(fā)房地產狀況可以分為（）三大類。

A.可供開發(fā)的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改變用途的舊房

E.荒地

【答案】：ACD

13、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

14、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。

A.規(guī)避估價風險

B.保護估價師和估價機構

C.使評估價值更接近實際成交價格

D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項

E.使委托人能得到其預期的估價結果

【答案】：ABD

15、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權

B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)

C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)

【答案】：ABC

16、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務，還經常從事（）。

A.房地產價值分配業(yè)務

B.房地產價值減損評估業(yè)務

C.房地產價值提升評估業(yè)務

D.房地產代售業(yè)務

E.房地產咨詢業(yè)務

【答案】：ABC

17、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：ACD

18、比較法中，房地產區(qū)位狀況比較修正的內容包括（）修正。

A.繁華程度

B.臨街狀況

C.容積率

D.使用年限

E.周圍環(huán)境

【答案】：AB

19、估價假設應說明的內容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設

【答案】：ABCD

20、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

21、房地產的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值

【答案】：AD

22、關于有拖欠建設工程欠款的房地產，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于其他債權，但次于抵押權

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權可以對抗買受人

【答案】：AD

23、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的有（）。

A.臨街宗地的平均價格已是經過修正后正常價格

B.在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

C.該路線價所對應的日期本身就是價值時點

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行

【答案】：AC

24、收集交易實例及相關參考資料的途徑主要有（）。

A.走訪房地產交易當事人

B.訪問房地產經紀機構和房地產經紀人員

C.查閱政府和有關部門的房地產價格資料

D.根據分析和經驗得出客觀資料

E.同行之間相互提供

【答案】：ABC

25、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產折舊費

C.房屋保險費

D.房地產抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】：AC

26、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

27、關于假設開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值

B.未來開發(fā)完成后的房地產狀況不能包含動產.權利

C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產價值

E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值

【答案】：AC

28、在求取凈收益中，運營費用包括（）。

A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產折舊費

C.房屋保險費

D.房地產抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務費

【答案】：AC

29、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據市場價格變化而變化

【答案】：ABCD

30、在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設備價值

C.特許經營權

D.商譽

E.債權債務

【答案】：BCD

31、下列屬于非收益性房地產的有（）。

A.農用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】：BCD

32、中國目前的房地產權利主要包括（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.永租權

【答案】：ABCD

33、選取可比實例時，應符合的要求包括（）。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

34、影響房地產價格的區(qū)位因素有()。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率

【答案】：BD

35、關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值

D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權益價值始終不變

【答案】：ABC

36、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據市場價格變化而變化

【答案】：ABCD

37、運用假設開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，包括（）。

A.透明、穩(wěn)定及具可預見性的房地產政策

B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī)

C.一個公平交易的房地產信息資料庫

D.一個公平競爭的市場環(huán)境

E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產信息資料庫

【答案】：AB

38、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封

B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定

【答案】：AD

39、關于重新購建價格的說法，正確的有（）。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權價格

【答案】：CD

40、下列關于重新購建價格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

【答案】：BCD

41、不得抵押的房地產范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產

C.依法公告列入征收范圍的房地產

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產

E.空置2年的房地產

【答案】：BCD

42、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

43、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

【答案】：BD

44、運用比較法進行估價的步驟包括（）。

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調整

E.采用數(shù)學方法測算出估價對象的價值或價格

【答案】：ACD

45、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產抵押估價指導意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】：AC

46、按經營使用方式劃分，房地產的類型主要有（）。

A.現(xiàn)房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自營

【答案】：BCD

47、關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

48、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

49、下列有關房地產征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質是強制收買

B.征用的實質是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產的行為

D.征用是所有權的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)?，不給予補償

【答案】：AB

50、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

2、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

3、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

4、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

5、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產價值是客觀存在的

B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果

C.房地產價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值

【答案】：ACD

6、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

7、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

8、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

9、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

10、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

11、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

12、對于商業(yè)房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

13、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當?shù)胤康禺a市場狀況

【答案】：AD

14、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

15、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款

C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

16、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

17、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

18、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

19、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

20、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

21、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

22、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

23、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

【答案】：AC

24、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質量

C.相應的配套的基礎設施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

25、假設開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

26、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

27、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

28、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

29、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

30、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

31、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

32、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

33、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

34、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

35、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數(shù)為3年。經調查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

36、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

37、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

38、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為