房地產(chǎn)：預(yù)則立-開(kāi)好項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)課件

預(yù)則立—開(kāi)好項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)第12課

總25課上期回顧0104不再犯?jìng)鞒薪?jīng)驗(yàn)提升能力同樣的錯(cuò)誤總結(jié)規(guī)律固化流程知其然知其所以然0302上期回顧復(fù)盤的流程達(dá)成共識(shí)，啟動(dòng)復(fù)盤復(fù)盤整體方案定制設(shè)計(jì)資料收集、分析、目標(biāo)確認(rèn)內(nèi)部復(fù)盤復(fù)盤復(fù)盤總結(jié)010203040506根據(jù)所選話題進(jìn)行復(fù)盤報(bào)告編制;問(wèn)題發(fā)起方對(duì)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)描述和分析，并組織相關(guān)人員內(nèi)部研討后形成復(fù)盤報(bào)告復(fù)盤目標(biāo)達(dá)成共識(shí)；啟動(dòng)復(fù)盤確定復(fù)盤目標(biāo)，定制復(fù)盤方案和計(jì)劃項(xiàng)目回顧、話題篩選、問(wèn)題初步挖掘沉淀優(yōu)化經(jīng)驗(yàn)：各小組匯報(bào)，相關(guān)方提建議；組織復(fù)盤活動(dòng)總結(jié)上期回顧復(fù)盤的五個(gè)態(tài)度?

開(kāi)放心態(tài)開(kāi)放心態(tài)能不能聽(tīng)進(jìn)不同意見(jiàn)?集思廣益反思自我坦誠(chéng)表達(dá)能不能表達(dá)不同觀點(diǎn)???

實(shí)事求是坦誠(chéng)表達(dá)能不能基于事實(shí)討論??

反思自我能不能向自己開(kāi)刀？實(shí)事求是集思廣益?能不能積極參與并努力貢獻(xiàn)？123項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（Kick-Off

Meeting），通過(guò)多次會(huì)議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對(duì)項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策會(huì)議。良好的開(kāi)端是成功的一半，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)是一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)始，因此其對(duì)項(xiàng)目的順利開(kāi)展非常的重要。項(xiàng)目啟動(dòng)是一個(gè)過(guò)程，它始于某個(gè)觸發(fā)條件（土地獲?。┒Y(jié)束于在項(xiàng)目目標(biāo)的漸進(jìn)明細(xì)。項(xiàng)目正式開(kāi)始有兩個(gè)明確的標(biāo)志：1、土地獲取2、下達(dá)目標(biāo)責(zé)任書項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)≠項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)一次會(huì)議=多次專項(xiàng)會(huì)議的成果匯總報(bào)告、評(píng)審、決策會(huì)議項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)…….關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)評(píng)價(jià)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析及預(yù)案工程策劃合約規(guī)劃評(píng)審經(jīng)營(yíng)定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷策略及展示區(qū)評(píng)審項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的目的在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位審視和推演投資團(tuán)隊(duì)向開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)交底項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)收益

、進(jìn)度、成本、質(zhì)量等做出承諾，完成資源匹配集團(tuán)或區(qū)域總部職能部門向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或職能負(fù)責(zé)人交底Kick-Off

Meeting項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)決策預(yù)案：避免沒(méi)有預(yù)案的進(jìn)入計(jì)劃客觀找到意愿與能力、資源之間的差距項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的邏輯和指引策劃定位經(jīng)營(yíng)定位定方向產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析價(jià)值挖掘投資測(cè)算項(xiàng)目成功標(biāo)尺（經(jīng)營(yíng)成功、管理成功）體驗(yàn)區(qū)選址定位成本測(cè)算合約規(guī)劃定指標(biāo)落標(biāo)準(zhǔn)工程策劃一二級(jí)計(jì)劃排風(fēng)險(xiǎn)重推演項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)如何開(kāi)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)主要分兩次大范圍召開(kāi)，第一次啟動(dòng)，最后決策在兩次會(huì)議期間需要召開(kāi)各個(gè)專項(xiàng)的溝通、評(píng)審、決策會(huì)。主要的目的是初步定調(diào)、投前投后交底、任務(wù)布置第一次啟動(dòng)會(huì)主要目的是形成決策，下達(dá)目標(biāo)責(zé)任書最后一次啟動(dòng)會(huì)（啟動(dòng)決策會(huì)）第一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)第一次啟動(dòng)會(huì)應(yīng)完成的工作成果01項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)定位：利潤(rùn)型項(xiàng)目、現(xiàn)金流型項(xiàng)目、品牌型項(xiàng)目、均衡型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略：高舉高打？大盤操作？……02項(xiàng)目成功標(biāo)尺（初稿）經(jīng)營(yíng)指標(biāo)：?

銷售凈利率?

IRR?

銷售總貨值?

現(xiàn)金流回正周期03投前交底會(huì)議紀(jì)要管理指標(biāo)：?

拿地到項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)盤工期?

交房一次成功率?

成本偏差率（與目標(biāo)成本基準(zhǔn)版比較）?

團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)投拓部門向公司各職能負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員交底?

土地信息?

項(xiàng)目基本情況?

項(xiàng)目拿地方案?

項(xiàng)目當(dāng)時(shí)設(shè)定的產(chǎn)品成本、定價(jià)、項(xiàng)目計(jì)劃?

將實(shí)際地價(jià)代入后的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率及IRR?

有必要提示的其他事項(xiàng)第一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)第一次啟動(dòng)會(huì)應(yīng)完成的工作成果04項(xiàng)目基本建設(shè)程序及報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)深入調(diào)查當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本建設(shè)程序，掌握?qǐng)?bào)建風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、難點(diǎn)及相關(guān)干系部門及干系人?

項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人?

項(xiàng)目預(yù)售條件及預(yù)售許可證的辦理程序?

項(xiàng)目融資條件及程序05大市政咨詢成果地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強(qiáng)電、弱電、市政道路、供暖、中水等?

天然氣：接駁點(diǎn)位、管徑、氣壓大小?

給水：接駁點(diǎn)位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來(lái)水公司接洽，開(kāi)口費(fèi)用；施工臨時(shí)用水接駁申請(qǐng)手續(xù)。?

污水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高，是否需要設(shè)置生化池或化糞池，施工臨時(shí)污排接駁申請(qǐng)手續(xù)。?

雨水：接駁點(diǎn)位、管徑大小，井底標(biāo)高；接入費(fèi)用；施工臨時(shí)雨水接駁申請(qǐng)手續(xù)；沉沙池要求。?

強(qiáng)電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開(kāi)閉所；施工用電申請(qǐng)手續(xù)。?

周邊市政道路：道路標(biāo)高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設(shè)時(shí)間，找到政府歸口管理部門。06周邊不利因素排查結(jié)論地塊周邊不利條件調(diào)研，并提出預(yù)案，找到干系部門及干系人?

噪音源：如，周邊快速干道、飛機(jī)航道、打靶場(chǎng)、地鐵站、公交站、火車站等。?

污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場(chǎng)、土質(zhì)污染探測(cè)、光污染源、發(fā)射塔等。?

對(duì)心理產(chǎn)生不利因素：加油站、瘋?cè)嗽骸⒐?、高壓線、監(jiān)獄等。最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)案例最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)最后一次（最終）項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)至少應(yīng)包含的內(nèi)容：展示區(qū)選址、定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃成本、合約規(guī)劃（合約分判）經(jīng)營(yíng)定位成功標(biāo)尺工程策劃市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案建造標(biāo)準(zhǔn)最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)市場(chǎng)定位應(yīng)包含的內(nèi)容：1.目標(biāo)客戶群是誰(shuí)？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點(diǎn)是什么？消費(fèi)思維和習(xí)慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習(xí)慣和項(xiàng)目傳播通道

？標(biāo)桿樓盤及產(chǎn)品是哪個(gè)項(xiàng)目？可以是外區(qū)域的。2.3.4.單套總價(jià)位？單套面積？功能房間數(shù)量？敏感點(diǎn)是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)明確研發(fā)重點(diǎn)；哪些方面只要一般就可以了，給成本明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)產(chǎn)品定位應(yīng)包含的內(nèi)容：產(chǎn)品價(jià)值挖掘

總圖（含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）

產(chǎn)品組合，不平衡使用容積率；典型場(chǎng)地剖面示意圖

交通分析（含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通）

戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點(diǎn)分析）

外立面風(fēng)格特定戶型價(jià)值挖掘：?

底層戶型?

頂層躍層

面積贈(zèng)送增綠

景觀?

采用意向圖片、剖面等，

描述景觀的整體風(fēng)格（支撐營(yíng)銷賣點(diǎn)），描述關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)（如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點(diǎn)處理）

。?

采用意向圖片、剖面等，描述支持產(chǎn)品溢價(jià)的景觀價(jià)值挖掘點(diǎn)。?

硬景控制要求。

與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫(kù)面積?

軟景在此會(huì)上宜對(duì)樹(shù)種、灌木、藤本等做出品種范圍的決策，最好使用本地資源，目的是進(jìn)行苗木資源的儲(chǔ)備。最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：

建造標(biāo)準(zhǔn)：?

客戶視角；體現(xiàn)差異化?

固定的細(xì)部做法、構(gòu)造大樣；體現(xiàn)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化?

工程、研發(fā)主導(dǎo)?

營(yíng)銷、成本主導(dǎo)?

要點(diǎn)：?

以前的痛點(diǎn)、反復(fù)決策點(diǎn)、客戶敏感點(diǎn)?

滿足政府的最低要求?

符合市場(chǎng)的一般標(biāo)準(zhǔn)?

務(wù)必將不做的內(nèi)容列舉出來(lái)，并說(shuō)明原因。最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)展示區(qū)選址、定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃成本、合約規(guī)劃

體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃及體驗(yàn)動(dòng)線

樣板區(qū)景觀方案項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本項(xiàng)目啟動(dòng)版合約規(guī)劃項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施

售樓處方案

樣板房方案

樣板區(qū)籌建成本、運(yùn)營(yíng)成本說(shuō)明

樣板區(qū)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)合約管理架構(gòu)地產(chǎn)公司造價(jià)咨詢合約關(guān)系量、款審核樁基及維護(hù)土建總承包機(jī)電主分包現(xiàn)場(chǎng)照管整合協(xié)調(diào)專業(yè)土建裝飾分包專業(yè)機(jī)電分包主要甲供材料及設(shè)備土方電梯空調(diào)機(jī)組架空地標(biāo)工程空調(diào)通風(fēng)污水處理設(shè)備立面玻璃幕墻裙房立面裝飾變配電工程智能化系統(tǒng)風(fēng)機(jī)盤管水泵室外總體裝飾園林綠化燃?xì)夤こ涛鬯幚硌b飾材料燈具大堂及公共部位裝飾電信及其他信息系統(tǒng)變配電設(shè)備廣告燈箱交通化纖擦窗機(jī)潔具木門室內(nèi)吊頂工程衛(wèi)星電視設(shè)備消防系統(tǒng)最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)工程策劃

標(biāo)段劃分（結(jié)合分期）

土方工程

樁基工程

總圖布置（水、電、道路、塔吊等）

搶、趕工措施（示范區(qū)、貨量區(qū)）

工程難點(diǎn)、重點(diǎn)

質(zhì)量管理要點(diǎn)

安全文明施工措施最后一次項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案?

交地

里程碑節(jié)點(diǎn)?

方案審批

一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)?

地質(zhì)狀況?

主材價(jià)格波動(dòng)?

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?

周邊市政配套延遲移交?

地方政府換屆項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要點(diǎn)內(nèi)外一致分級(jí)決策承上啟下專業(yè)評(píng)審基本原則項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要點(diǎn)會(huì)議召開(kāi)時(shí)間第一次啟動(dòng)會(huì)：土地獲取后7天內(nèi)（城市更新、勾地應(yīng)前置）最后一次啟動(dòng)會(huì)：土地獲取后50天內(nèi)（城市更新、勾地應(yīng)前置）會(huì)議主持項(xiàng)目總（城市總/城市運(yùn)營(yíng)副總）參會(huì)人員城市總（第一次、最后一次必須參加），運(yùn)營(yíng)副總（建議盡可能參加每一次會(huì)議），根據(jù)權(quán)責(zé)相關(guān)職能的負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員?

需召開(kāi)多次會(huì)議會(huì)議召開(kāi)方式：?

每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)?

每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要點(diǎn)?

每次會(huì)議項(xiàng)目總務(wù)必安排專人記錄、整理會(huì)議紀(jì)要?

項(xiàng)目總負(fù)責(zé)最終成果整理?

項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)會(huì)議紀(jì)要按照程序進(jìn)行審批項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要點(diǎn)其他注意事項(xiàng)31啟動(dòng)會(huì)回顧機(jī)制：項(xiàng)目首次開(kāi)盤后1個(gè)月內(nèi)，由項(xiàng)目總組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目定位及啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容做重點(diǎn)回顧，上級(jí)單位運(yùn)營(yíng)部、研發(fā)部、品牌及營(yíng)銷部、客戶及市場(chǎng)研究部視情況參加，回顧結(jié)論需知會(huì)上述部門。項(xiàng)目體量過(guò)大（高層不宜超過(guò)15萬(wàn)平米，別墅不宜超過(guò)5萬(wàn)平米）、后開(kāi)工組團(tuán)與首組團(tuán)開(kāi)工時(shí)間間隔超過(guò)1年的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)需分期上會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后，出現(xiàn)以下任何一種情形即視為啟動(dòng)會(huì)成果變更，須進(jìn)行變更申請(qǐng):（1）主要業(yè)態(tài)發(fā)生顛覆性改變；（2）總圖、戶型發(fā)生較大變化；（3）結(jié)算時(shí)間調(diào)整跨半年度；4定位會(huì)后1年尚未開(kāi)工的項(xiàng)目需重新定位啟動(dòng)（4）組團(tuán)口