房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)

房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)最常用的分類方式是靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和勱態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。財(cái)務(wù)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)勱態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與勱態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)投資是以某一基準(zhǔn)年、月的建設(shè)要素的價(jià)格（時(shí)點(diǎn)價(jià)格）為依據(jù)所計(jì)算出的建設(shè)項(xiàng)目投資的瞬時(shí)值。勱態(tài)投資是指在靜態(tài)投資分析基礎(chǔ)上考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。它除了包括靜態(tài)投資所含內(nèi)容之外，還包括建設(shè)期貸款利息、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。勱態(tài)投資適應(yīng)市場價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的要求，使投資的計(jì)劃、估算更加符合實(shí)際。利潤總額＝經(jīng)營收入－開發(fā)成本－開發(fā)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅Page.5靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算三大板塊：PA

RT

1開發(fā)成本及費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用明細(xì)類型序號(hào)工程或費(fèi)用名稱土地成本1土地成本23前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)總共需要花多少錢？4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)成本56公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他費(fèi)用78不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用910Page.8一、土地成本：取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1．土地費(fèi)用估算土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。出讓土地出讓金租用土地的土地租用費(fèi)劃撥土地戒征收土地征收拆遷費(fèi)股東投資入股的投資折價(jià)轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)一般而言，常見取得土地費(fèi)用計(jì)算方式：按照土地出讓價(jià)金+契稅及交易稅（出讓金4%計(jì)算）二：開發(fā)成本即工程成本包含：前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用。同時(shí)，考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用增加的內(nèi)容稱為不可預(yù)見費(fèi)，計(jì)算方法為（土地成本及開發(fā)成本總和的1%-3%）二、工程成本/開發(fā)前期工程費(fèi)用指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、觃劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。一1前期工程費(fèi)表前期工作咨詢費(fèi)（僅供參考）建安工程的0.2~0.5%2-3元/平方米2地質(zhì)勘察、測繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]

1034號(hào)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]

10報(bào)批報(bào)建費(fèi)號(hào)56三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)詳見建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按地上面積

：

1元/平方米估算含招標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)境交通評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用按建筑面積：100-150元/平方米估算二其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)二、工程成本/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地觃劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施不市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。計(jì)算方法：根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)估算（地上建筑面積）該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍：100-200元/平二、工程成本/建安工程（主體+安裝）、園林環(huán)境工程費(fèi)用分物業(yè)類型建安工程費(fèi)用計(jì)算：項(xiàng)目單方估價(jià)建安工程造價(jià)（一）1住宅別墅800-100012001.11.21.31.42多層高層1500-23001600底商非配套公建框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）地下190015002.12.23建安費(fèi)用210023003.13.2地下停車場園林環(huán)境工程費(fèi)用計(jì)算：一般效果200-250元/綠化面積；中檔效果350-400元/綠化面積；高檔效果500元以上/綠化面積。二、工程成本/公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)釋義：公共配套設(shè)施主要包括出讓文件中明確規(guī)定需要在地塊內(nèi)建設(shè)但不在出讓范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施。?

包含內(nèi)容：?

教育：幼兒園、托兒所、小學(xué)?

衛(wèi)生：社區(qū)醫(yī)療點(diǎn)?

文娛體育：文化活勱站、球場、游泳池等?

公用設(shè)施：物業(yè)用房、公測、垃圾集散點(diǎn)等?

經(jīng)營設(shè)施：加油站?

…….三、期間費(fèi)用三、期間費(fèi)用期間費(fèi)用費(fèi)用含義計(jì)算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活勱而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（包含企業(yè)管理人員工資、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)企業(yè)管理人員工資、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)）按照土地成本、前期費(fèi)用、設(shè)施配套費(fèi)用及建安成本綜合的2%-3%管理費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及與設(shè)銷售機(jī)構(gòu)戒委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。銷售費(fèi)用約占到銷銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用售收入的3%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般可以按照建安成本的最高65%*利率*貸款年限計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用明細(xì).

土地.

前期.

基礎(chǔ).

建安土前基建公稅他否財(cái)管銷......................土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

.

公共.

稅費(fèi).

其他.

丌可.

財(cái)務(wù).

管理.

銷售開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用丌可預(yù)見費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用PA

RT

2項(xiàng)目銷售收入錢花出去了，收入怎么計(jì)算？房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入1．租售價(jià)格的確定1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法-市場比較法《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中規(guī)定：租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。2）市場比較法定價(jià)過程①

搜集交易實(shí)例②

選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)海選

初定

統(tǒng)一

修正

定價(jià)③

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④

比較實(shí)例的比較和修正⑤

確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格確定一：序號(hào)評(píng)估滿分本案競品1(A)競品2(B)競品3(C)(X)權(quán)重項(xiàng)目——評(píng)分35%評(píng)分35%評(píng)分30%評(píng)分均價(jià)（元/

）PxPA＝12000PB＝10700PC＝11500㎡123456789地段價(jià)值景觀資源周邊配套項(xiàng)目觃模物業(yè)服務(wù)交通條件居住環(huán)境內(nèi)部配套戶型設(shè)計(jì)開發(fā)商實(shí)力101010109999899887877988778868776787688910878876767787108總計(jì)100Qx=76QA

=74QB=70QC=81比準(zhǔn)價(jià)格確定二：項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=(

Q

/Qi)×Pi

注：Pi為項(xiàng)目參考均價(jià)XPPPA’=(

Q’=(

Q’=(

QX/Q/Q/QA)×P)×P)×PA=(76/74)×12000=12324=(76/70)×10700=11617=(76/81)×11500=10790BXBBCXCC均價(jià)計(jì)算：各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWa=

35%

Wb=35%

WC=30%X

BP

=ΣPiWi=Pa’*Wa

+P

’*Wb+

Pc’*Wc=12324×35%+11617×35%+10790*30%≈11616通過市場比較法得出本項(xiàng)目住宅市場靜態(tài)比準(zhǔn)當(dāng)前價(jià)格為：11600元/㎡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。項(xiàng)目銷售收入計(jì)算表物業(yè)類型滿分可售面積銷售均價(jià)銷售收入洋房別墅高層住宅商業(yè)寫字樓公寓車位PA

RT

3項(xiàng)目稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：1．增值稅稅率11%按照2016年?duì)I改增新觃，建筑行業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)增值稅率為11%（以銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)額為稅基）附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，7%；（以增值稅為稅基）教育費(fèi)附加的稅率，3%。

（以增值稅為稅基）2．企業(yè)所得稅

稅率25%。企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。3.印花稅稅率0.5%，（以銷售收入為稅基）項(xiàng)目稅費(fèi)4.土地增值稅:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物幵取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。計(jì)算方法：靜態(tài)測測算：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，從30%~60%清算。勱態(tài)測算：每年按照銷售收入1%-3%計(jì)提預(yù)征。序

號(hào)項(xiàng)目計(jì)

算

基

礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款不相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)

、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%2．32．42．5開發(fā)費(fèi)用不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部觃定的其他扣除項(xiàng)目34增值額(1)

-(2)增值率(3)÷(2)適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：

40%增值額超過100%至200%部分：50%56增值額超過200%部分：60%增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率增值稅計(jì)算練習(xí)：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)値蕴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府觃定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房