房地產(chǎn)開發(fā)與前期物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)與前期物業(yè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系

1、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)和消費的整個過程中,提供專業(yè)產(chǎn)品和服務的兩個不同環(huán)節(jié)。(1)房地產(chǎn)開發(fā)負責從規(guī)劃、建設到銷售的部分;物業(yè)管理負責物業(yè)使用、維護和消費部分。(2)兩項工作本身具有基本的差異性,各具特點且需專業(yè)知識和專業(yè)技能才能滿足市場需要。(3)是在同一項目、同一客戶上兩個不同的環(huán)節(jié),需要妥善解決銜接問題,在時間上、質(zhì)量上和責任上理順關系,分清責任和權利義務關系。一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系

2、房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理的前提和必要條件。（1）開發(fā)商提供了物業(yè)的公共設備、設施、場地和配套服務設施，這些是物業(yè)管理服務的對象和提供服務的物質(zhì)基礎。（2）開發(fā)商提供了辦公用品等，這些是物業(yè)管理服務的工作條件。（3）有些條件是建筑規(guī)劃或相關法規(guī)規(guī)定必須提供的；但有些項目或規(guī)定項目的具體配置是發(fā)展商根據(jù)市場情況和本身的經(jīng)營理念自愿提供的。一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系

3、物業(yè)管理為房地產(chǎn)提供了品牌支撐。（1）從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，物業(yè)管理提供了某種意義上的“售后服務”，其服務方式、服務內(nèi)容和服務質(zhì)量無疑是客戶選擇房屋的重要因素。（2）物業(yè)管理關系到生活方式和生活質(zhì)量，且與物業(yè)的保值和增值密切相關，加上物業(yè)本身的價值較高和物業(yè)消費的長期性和必需性，使得物業(yè)管理服務相比其他產(chǎn)品的“售后服務”，其重要性更大，消費者在選擇商品房時會給予更多的關注。（3）房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進物業(yè)銷售，增強消費者的信心，在物業(yè)管理上非常注重，甚至于愿意補貼物業(yè)管理，以此來提升自己的品牌。一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系

4、分業(yè)經(jīng)營是大勢所趨(1)業(yè)主知道比較物業(yè)管理的服務優(yōu)劣,并有權決定物業(yè)管理公司的選聘;(2)大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)管理企業(yè)在市場上競爭;(3)業(yè)主日益成熟,善于將經(jīng)濟法律問題政治化；(4)當時造成開發(fā)與物業(yè)一家的條件已經(jīng)消失。一、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關系

5、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾（1）遺留問題糾纏不清,涉及到物業(yè)建設過程中的設計問題、工程質(zhì)量問題、配套設施問題、設備選型問題、裝修材料問題、銷售時的承諾問題等,消費者往往界定不清責任,而物業(yè)管理經(jīng)常代為受過但又無力解決問題。（2）割不斷的“母、子”關系,使物業(yè)管理的市場化運作程度不夠,物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營和運作上受到制約,缺少獨立性和經(jīng)營自主性,影響專業(yè)化水平的提高等。二、物業(yè)管理的概念及內(nèi)涵

1.狹義的物業(yè)管理是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場機制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托,依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定,對受托管理的物業(yè)進行維護、改良或用于經(jīng)營,對基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護,對物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務,并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務報酬和特約服務報酬的專業(yè)服務性行為。2.廣義的物業(yè)管理指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

(1)管理對象是物業(yè)，即樓宇。

(2)服務對象是人，即業(yè)主和使用人。

(3)管理經(jīng)濟屬性是有償服務。

(4)管理法律屬性是委托代理關系。3.泛義的物業(yè)管理是指法定或政府授權的行政機關和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人),對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用

物業(yè)的社會關系秩序,按照法定的或約定的技術規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進行治理、監(jiān)控、維護,并對物業(yè)產(chǎn)權、使用關系人(包括物業(yè)所有權人即業(yè)主、物業(yè)使用權人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時使用人等)提供法定或者約定服務的行為。三種管理主體：國家行政管理、業(yè)主自治管理和委托管理三類業(yè)務類型：對物業(yè)的管理性服務、對公共秩序管理性服務和滿足物業(yè)的產(chǎn)權、使用關系人需求的特定服務三種管理模式：物業(yè)管理的法治模式、約治模式和業(yè)主個體“人治”模式管理對象：物業(yè)本體、利用物業(yè)的社會關系秩序、提供服務的行為管理依據(jù)：法定的或合法約定的技術規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范管理內(nèi)容：治理、監(jiān)控、維護、服務。4.概念適用說明

各地方物業(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(或業(yè)主自治與專業(yè)服務)相結合的原則,

表明廣義定義還是適用的

。

物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應當包括對物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會)和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責等方面,表明泛義定義也能適用。

業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)強調(diào)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的根本區(qū)別和物業(yè)管理專業(yè)運作方式,表明狹義定義適用。

本課程所用“物業(yè)管理”術語,根據(jù)具體場合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義,但主要是適用于狹義的定義。三、物業(yè)管理的法律基礎

1.法律規(guī)范(1)概念：指國家和地方政權機關依其職權制定、認可、頒布執(zhí)行的有關組控(調(diào)整)物業(yè)管理社會關系的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章等規(guī)范性文件以及有法律約束效力規(guī)范性的立法、行政、司法解釋的總和.“規(guī)范性文件”是指國家機關依照法定程序和權限范圍制定的,包含要求人們普遍遵守的法律規(guī)范內(nèi)容的法律文件。法律解釋是指為保證法律規(guī)范的正確實施而對特定法律規(guī)定意義的說明,可分為有權解釋和無權解釋兩類。無權解釋包括學理解釋和任意解釋,沒有法律約束力;有權解釋是由特定的國家機關(立法機關、行政機關、最高司法機關)依據(jù)憲法或法律賦予的職權所作出的正規(guī)解釋,有法律約束力.中國目前尚不承認判例法,各級人民法院有關物業(yè)管理糾紛的判例規(guī)則不能納入物業(yè)管理法規(guī)的包含范圍。三、物業(yè)管理的法律基礎（2）結構：假定/處理/制裁.（3）形式：憲法/法律/行政法規(guī)/地方法規(guī)/行政規(guī)章/立法解釋/司法解釋/行政解釋.（4）實施：行政機關執(zhí)法/司法機關司法/社會遵守.（5）監(jiān)督：執(zhí)政黨監(jiān)督/國家監(jiān)督/社會監(jiān)督.（6）功能：組合創(chuàng)新功能/轄治功能/調(diào)整功能/指引功能/評價功能/教育功能三、物業(yè)管理的法律關系

2.法律關系(1)含義:是指物業(yè)管理法規(guī)實際組控(調(diào)整)

物業(yè)管理社會關系和社會行為時所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權利、義務關系。（2）構成要素：主體/客體/內(nèi)容（3）特征：主體的廣泛性/權屬的基礎性/國家的干預性/程序性和要式性（4）類型：民事法律關系/經(jīng)濟法律關系(事業(yè)法律關系)/行政法律關系三、物業(yè)管理的法律基礎

3.法律事實（1）含義:是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生、變更和終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動性、法定性。（2）類型：自然事實/行為事實.（3）違法行為的4要素：違法性/危害性/主體合格性/主觀過錯性三、物業(yè)管理的法律基礎

4.法律責任（1）含義:是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應依法承擔的具有國家強制性和不利性的法律后果。（2）特征：法定責任與約定責任結合/技術規(guī)范所確定的責任份額較大/復雜性和復合性（3）類型A

民事責任:違約責任\侵權責任B

行政責任:行政處分\處罰\勞教C

刑事責任:主刑\附加刑四、建筑物區(qū)分所有權

1.含義是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時,各區(qū)分所有權人的專有所有權、持分權及成員權的總稱。

2.特征（1）復合性與一體性（2）專有所有權主導（3）登記公示性（4）主體身份多重性

3.組成內(nèi)容(1)專有所有權①含義是建筑物區(qū)分所有權人按照自己的意志對其擁有的建筑物的專有部分占有、使用、收益及處分的權利。②范圍A“中心說”B“最后粉刷層說”③內(nèi)容A權利:所有權和相鄰使用權.B義務:維護建筑物;維護公共環(huán)境秩序、安全和衛(wèi)生;不得隨意更改共用管線;不得違背共同利益.(2)共用部分持分權①含義是區(qū)分所有權人對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的使用和收益的權利.②范圍由區(qū)分所有權人全體或部分所共同擁有的不屬于專有部分的建筑物,包括法定共用部分和約定共用部分.③內(nèi)容A權利:對共用部分的使用權、收益權和修繕改良權.B義務:按約定用途使用共用部分；分擔共用部分的管理、維護、修繕、改良的費用。(3)成員權①含義是區(qū)分所有權人作為基于其不可分離的產(chǎn)權關系所產(chǎn)生的團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務。②內(nèi)容A權利:表決權、參與制定規(guī)約權、請求權、選聘與解聘管理者的權利.B義務:遵守規(guī)約、接受管理、執(zhí)行團體決議。五、代理制度與物業(yè)管理

1.代理制度是代理人在代理權范圍內(nèi)以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為,由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度,是一種民事法律關系.包括(1)委托代理:基于被代理人的委托授權而發(fā)生(2)法定代理:基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生(3)指定代理:基于法院或有關機關的指定而發(fā)生五、代理制度與物業(yè)管理

2.物業(yè)管理是委托代理(1)物業(yè)管理中的委托代理主要是間接代理(2)物業(yè)管理公司受托處理的行為既包括法律行為又包括事實行為(3)物業(yè)管理事務的委托方式是一種概括委托(4)物業(yè)管理的內(nèi)容范圍通常超出合同中的委托事務(5)物業(yè)管理公司行為的法律責任不全由業(yè)主承擔六、物業(yè)管理的特性

1、社會化：將分散的社會分工歸集起來

2、專業(yè)化：專業(yè)機構提供專業(yè)服務

3、企業(yè)化：物業(yè)管理單位是企業(yè)

4、經(jīng)營性：通過企業(yè)提供有償服務

5、規(guī)范性：在法規(guī)、標準指導下工作七、物業(yè)管理的內(nèi)容范圍

1、常規(guī)性的公共服務。是面向所有住用人提供的最基本的管理與服務。如房屋建筑主體管理；房屋設備、設施管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；保安管理；消防管理；車輛道路管理；公眾代辦性質(zhì)的服務。

2、針對性的專項服務。是面向廣大住用人提供的各項服務工作。如在管轄的住宅區(qū)內(nèi)附屬開展裝飾裝修、美容美發(fā)、餐飲、副食等多種經(jīng)營服務。

3、委托性的特約服務。是為滿足個別需求受其委托而提供的服務，通常在物業(yè)管理委托合同中未要求，在專項服務中也未設立。七、物業(yè)管理的宗旨與原則

1.宗旨(1)為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境(2)提升物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值

2.原則(1)業(yè)主自治與專業(yè)管理結合(2)統(tǒng)一管理,綜合服務(3)社會化與平等競爭(4)企業(yè)化與全過程效益(5)屬地管理與行業(yè)管理結合八、物業(yè)管理的模式與程序

1、模式(1)自管：物業(yè)權利人與管理人員是雇傭關系.如國家自管（直管房）/單位自管（系統(tǒng)房)/開發(fā)商自管/業(yè)主自管(2)委托管理：業(yè)主與管理機構是平等的民事主體關系2、程序早期介入—前期物業(yè)管理（接管驗收、辦理入伙、裝修管理）—成立業(yè)主大會（續(xù)聘或解約移交）—正常的物業(yè)管理。九、物業(yè)管理的作用

1、創(chuàng)造與保持良好的生活與工作環(huán)境

2、維護物業(yè)的功能和延長物業(yè)使用年限

3、保持物業(yè)價值

4、促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

5、樹立和維護城市形象十、物業(yè)管理的發(fā)展沿革

1、起源于1860年英國Octavia

Hill的房屋租賃管理

2、1908年美國人Geoge

Holt

發(fā)起成立The

Chicago

BuildingManagersOrganization

3、1921年美國成立大樓業(yè)主和經(jīng)理協(xié)會（BOMA）

4、1933年成立房地產(chǎn)管理協(xié)會（IREM），考試合格的個人會員頒發(fā)CPM證書，合格的管理公司頒發(fā)AMO證書

5、1970年建立國際物業(yè)管理師（RPA）、設施管理師（FMA）等考試制度

6、1981-3-10我國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立

7、1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立

8、1994年4月《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布

9、2003年5月28日《物業(yè)管理條例》頒布十一、物業(yè)管理早期介入的含義是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)設計階段即以從屬者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設計、施工建設和竣工驗收全過程，同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)管理企業(yè)并不是依照物業(yè)管理委托合同行事，而是受開發(fā)企業(yè)之約，以配角身份參與開發(fā)。因此，他們多半是以物業(yè)管理者審慎的思維角度從是否有利于日后物業(yè)管理與服務等具體細節(jié)上提出改進意見或建議，為前期物業(yè)管理的順利接管創(chuàng)造條件。十二、物業(yè)管理早期介入利大于弊1、開發(fā)商角度（1）利：加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量,促進物業(yè)銷售。（2）弊：增加成本,假若物業(yè)管理公司提出返工建議,可能還增加返工費用,也可能增加工期等等。2.物業(yè)管理公司的角度（1）利：熟悉了解物業(yè),為今后接受新業(yè)務奠定了基礎,便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務領域,占領業(yè)務市場。（2）弊：可能增加成本費用(如果費用由物業(yè)管理公司承擔)。3.從社會總體的角度：前期的介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關,減少了失誤,把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中,有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。十三、開發(fā)商應重視物業(yè)管理早期介入

1、觀念更新從“七分建設三分管理”到“三分建設七分管理”充分的投資＋管理上的空白=無效的投資；充分的投資＋管理上的薄弱=低效的投資；投資的充分＋管理上的充分=高效的投資；投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。十三、開發(fā)商應重視物業(yè)管理早期介入

2、行動重視讓物業(yè)管理公司在早期就全面參與房地產(chǎn)開發(fā)全過程，即在項目選定、規(guī)劃設計、工程施工、物業(yè)銷售等過程中都要認真考慮與物業(yè)管理的相關問題，并妥善加以解決。十三、開發(fā)商應重視物業(yè)管理早期介入

3、資金和實物投入（1）開發(fā)商要有眼光,要勇于大膽地投入一些資金,為小區(qū)設施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。（2）對物業(yè)管理用房以及一些配套服務設施用房給予優(yōu)惠。十四、物業(yè)管理早期介入開發(fā)的內(nèi)容

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，應在項目可行性研究階段就聘請專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項目的規(guī)劃設計,而且能夠避免由于選材不當,或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。(1)在項目可行性研究階段,物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經(jīng)驗,提出物業(yè)管理方案；(2)在規(guī)劃設計階段,物業(yè)管理公司可對規(guī)劃設計中易疏忽的問題提出指正意見；(3)在施工階段,物業(yè)管理公司可對各種建筑材料的選用提出合理建議；(4)在竣工驗收階段,物業(yè)管理公司對物業(yè)和各個部分充分了解，可對工程質(zhì)量提出嚴格要求。(一)可行性研究階段:制定物業(yè)管理方案

確定物業(yè)管理的檔次,物業(yè)管理機構的設置;

確定所需經(jīng)營性用房及必要配套設備設施;

確定擬開展的服務內(nèi)容和標準;

確定物業(yè)管理費的收費標準和收支預算。(二)規(guī)劃設計階段：參與、建議

物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計,從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，應重點考慮實用、美觀耐用、安全、方便使用、方便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等,提出建議。1.實用性

(1)房屋采光—應做到每個房間均能得到自然采光；

(2)房屋通風—盡量采用自然通風比較好的方位；

(3)房屋隔(冷)熱—選用材料及附件、設計方案盡量能保溫，達到冬暖夏涼的效果；

(4)房屋實用率—減少公用面積,減少承重柱；

(5)綠化布置—少種草,多種樹;少引進,多本地；

(6)戶外空間—不宜大廣場,適宜分隔為小組團;

(7)室內(nèi)細節(jié)—各種線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等。2.美觀、耐用性(1)住宅空調(diào)統(tǒng)一留位，防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝，盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作;(2)安全保衛(wèi)系統(tǒng)，最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng);(3)材料盡量采用不銹、耐用材料，以免長時間銹跡，污染外墻，影響整體美觀等。3.功能性(1)住宅空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備；(2)集中“能源計量表”功能配備,安放入公共區(qū)間，在抄表時不用打擾業(yè)主；(3)高層樓房維修、清潔外墻機具配備及留位；(4)配備各種指標牌、小區(qū)平面圖、警示標志(牌)；(5)水、電容量超前意識的配備,國標僅僅是下限；(6)物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等;(7)每層樓、每棟房、每個區(qū)都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施,設施要考慮密封性,清洗方便,不會擴大污染等。4.安全性

(1)有條件的小區(qū)、大廈，盡量設計成“封閉型”，以利治安管理;

(2)利用防盜、火災報警系統(tǒng)，安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡，最好能聯(lián)接公安消防治安部門，遇事能得到及早發(fā)現(xiàn)，得到支持，減少損失;

(3)裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性”材料;

(4)制做的防盜網(wǎng)一定要注意設置火災救生窗;

（5）消防設施特別要著眼于各種消防死角。5.節(jié)能節(jié)約性

(1)中央空調(diào)系統(tǒng)是耗能大戶，除了請高水平空調(diào)設計師外，發(fā)展商還應在此項目上舍得投資，盡量提高系統(tǒng)的自動化程度，特別一些分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理，設計師在設備選型設計時不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象；

(2)公共區(qū)域照明，盡量采用節(jié)能燈，開關組合設計配備盡量細劃，不宜一個開關控制一片燈，應按每組燈的功能性要求配備開關；

(3)湖泊、噴泉、草坪固然美觀，但在使用中維護費用高，且存在較多安全隱患，規(guī)劃設計應審慎。(三)施工階段:參與施工監(jiān)理

物業(yè)管理公司對于施工單位無直接經(jīng)濟干預權,其參與施工監(jiān)理的身份是全體購房小業(yè)主的代表,由發(fā)展商邀請參與施工監(jiān)理,就施工過程中施工設計、施工方法、施工質(zhì)量進行監(jiān)察,并對其中影響樓宇質(zhì)量、實用性及維護保養(yǎng)的問題,向發(fā)展商提出意見,提醒發(fā)展商加以防范,并由發(fā)展商督促承建商糾正、補救。以下為施工監(jiān)理重點：

(1)地下室工程;(2)回填土工程;(3)砌筑工程;

(4)樓面、屋面砼工程;(5)裝飾工程;(6)門窗工程;

(7)給排水工程;(8)機電安裝工程。(四)竣工驗收階段:把好工程質(zhì)量關

物業(yè)管理公司是有著利害關系的配角,應明確與開發(fā)商的關系,嚴格按照程序與職權行事,避免“越權”或“缺位”。驗收的原則是實事求是，鐵面無私。（1）大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；（2）細微之處，如所用材料的性能，供電線路的導線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安全標準，各戶預留孔道(如電話預留孔、有線電視預留孔等)是否齊全等。（3）對于高層建筑，還需要對電梯、水泵等設備進行負載運行試驗。十五、前期物業(yè)管理

1、含義

在物業(yè)竣工驗收之后，業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)從事的物業(yè)管理。（條例第21條）

2、特點（1）復雜的主體關系（2）基礎的管理工作（3）集中的管理矛盾（4）短暫的管理合同十五、前期物業(yè)管理

3、前期物業(yè)管理不同于早期介入（1）時段不同:①前者在竣工驗收之后;②后者在竣工驗收之前。（2）內(nèi)容不同:①前者為業(yè)主提供管理服務;②后者為開發(fā)商提供咨詢和質(zhì)量監(jiān)督。（3）合同不同:①前者是前期物業(yè)管理合同;②后者是咨詢服務合同。（4）地位不同:①前者處于主導地位;②后者處于從屬地位。十五、前期物業(yè)管理

4、主要內(nèi)容（1）設立管理機構、選聘和培訓人員、制定規(guī)章制度（2）物業(yè)的接管驗收（見后）（3）業(yè)主進戶（入伙）管理（見后）（4）搬遷和裝修管理（見后）（5）檔案資料管理物業(yè)的接管驗收

1、含義是物業(yè)管理企業(yè)按照行業(yè)標準進行綜合檢驗然后收受管理的工作。在驗收主體、目的、條件、交接對象等方面均區(qū)別于竣工驗收。

2、作用（1）明確交接雙方的責、權、利關系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能（3）為日后管理創(chuàng)造條件物業(yè)的接管驗收

3、內(nèi)容（新建房屋）(1)產(chǎn)權資料:項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;拆遷資料。(2)技術資料:竣工圖;地質(zhì)勘察報告;工程合同及開、竣工報告;工程預決算;圖紙會審記錄;工程設計變更通知及技術核定單位;隱蔽工程驗收簽證;沉降觀測記錄;竣工驗收證明書;鋼材、水泥等主要材料質(zhì)量保證書;新材料、構配件和鑒定合格證書;水電暖通衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書;混凝土試塊試壓報告;供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。物業(yè)的接管驗收(3)質(zhì)量與使用功能檢驗:主體結構;屋面與樓地面;裝修;電氣;水、衛(wèi)、消防、采暖;附屬工程及其他。(4)質(zhì)量問題的處理:返工(影響安全);補償(不影響安全)。物業(yè)的接管驗收

4、程序(1)移交單位書面提請接管單位接管驗收;(2)接管單位審核待移交物業(yè)的產(chǎn)權資料和技術資料,并約定現(xiàn)場驗收時間;