房地產(chǎn)全過程成本管控痛點(diǎn)及解痛方法121

i立瞿成本筐撞霜點(diǎn)及解霜萬法房地產(chǎn)成本影響的關(guān)鍵階段項(xiàng)目決策影設(shè)計(jì)響10095招標(biāo)、發(fā)包投概念設(shè)計(jì)資設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等）的程7560度方案設(shè)計(jì)（）擴(kuò)初設(shè)計(jì)3525施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包10項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間1/4前置目標(biāo)管控，在方案設(shè)計(jì)階段前，決定了90%的成本1.1拿地限額標(biāo)準(zhǔn)1.2標(biāo)準(zhǔn)成本建設(shè)1.3競(jìng)品成本對(duì)標(biāo)1.4配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、投資拿地階段2、定位設(shè)計(jì)階段3、過程施工階段4、竣工結(jié)算階段項(xiàng)目投資發(fā)展流程項(xiàng)目發(fā)展流程是關(guān)鍵1、項(xiàng)目選址、立項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展主要包括六大發(fā)展階段項(xiàng)目選址：依據(jù)集團(tuán)選址要求完成選址后進(jìn)行立項(xiàng)6、項(xiàng)目移交2、可研評(píng)審3、協(xié)議階段項(xiàng)目發(fā)展流程可研評(píng)審：設(shè)計(jì)交底、方案上會(huì)、成本測(cè)算協(xié)議階段：協(xié)議會(huì)簽、協(xié)議簽署土地摘牌：規(guī)劃預(yù)審批、摘牌5、簽訂土地出讓合同簽訂土地出讓合同：會(huì)簽、差異表、付款4、土地掛摘牌項(xiàng)目移交：移交單給項(xiàng)目公司及項(xiàng)目管理中心案例解析：項(xiàng)目發(fā)展前期調(diào)研50問投資拿地階段●土地價(jià)值的判斷(包括城市價(jià)值、區(qū)域規(guī)劃、周邊環(huán)境、市政配套、土地自身?xiàng)l件)拿地關(guān)鍵拿地方式12●一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)●資本市場(chǎng)

(參股、土地收購、公司收購)●土地市場(chǎng)

(招標(biāo)、拍賣、掛牌)●初步定位與概念設(shè)計(jì)強(qiáng)排，當(dāng)前售價(jià)與成本對(duì)應(yīng)●競(jìng)品成本對(duì)標(biāo)，政府配套收費(fèi)調(diào)研，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)成本●拿地限額成本指標(biāo)，各業(yè)態(tài)售價(jià)與成本單方相對(duì)應(yīng)3成本測(cè)算●溢價(jià)收購●土地成熟度●項(xiàng)目交通情況……4

潛在風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同一：區(qū)域布局戰(zhàn)略-三個(gè)漏斗漏斗篩選：戰(zhàn)略漏斗、市場(chǎng)漏斗、財(cái)務(wù)漏斗第一個(gè)漏斗：“戰(zhàn)略漏斗”——100%踏勘后，篩選出與集團(tuán)戰(zhàn)略符合的地塊，剔除與集團(tuán)核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略不匹配的地塊；第二個(gè)漏斗：市場(chǎng)漏斗——通過第一個(gè)戰(zhàn)略漏斗篩選出與集團(tuán)戰(zhàn)略符合的地塊，通過市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品等維度的充分論證分析，篩選出具有市場(chǎng)可行性的地塊；第三個(gè)漏斗：財(cái)務(wù)漏斗——通過第二個(gè)市場(chǎng)漏斗篩選出具有市場(chǎng)可行性的地塊后，通過財(cái)務(wù)指標(biāo)的初步判斷，篩選出符合集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)要求的地塊進(jìn)行投資分析論證溢價(jià)（產(chǎn)品力）①高低中高高禁止獲取禁止獲取禁止獲取選擇性獲取全力奮斗必須奮斗選擇性獲取杠周桿轉(zhuǎn)系速數(shù)度（選擇性補(bǔ)充（中中低資回金正方時(shí)案間））④②謹(jǐn)慎獲取中注：周轉(zhuǎn)速度和去化速度是基礎(chǔ)，必須滿足。要求每個(gè)項(xiàng)目必須在可研上會(huì)時(shí)做出此表。低、中、高的標(biāo)準(zhǔn)待討論出來。低低利潤（IRR/凈利率）③協(xié)同二：做正確的事—七巧板評(píng)估七對(duì)眼睛工作的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：七個(gè)專業(yè)的認(rèn)同、客戶的認(rèn)同1、戰(zhàn)略3、財(cái)務(wù)客戶2、客戶7、工程產(chǎn)品土地4、產(chǎn)品5、項(xiàng)目發(fā)展6、成本拿地階段投資成本測(cè)算財(cái)務(wù)視角：項(xiàng)目投資測(cè)算：收益測(cè)算、投資項(xiàng)目測(cè)算與決策模型資金健康度五、項(xiàng)目投資主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

靜態(tài)投資分析()

融資計(jì)劃拿地方式

土地增值稅稅計(jì)算

現(xiàn)金流量表（銷售型+持有型）

敏感性分析土地總投資（萬元）總建筑面積（平方米）可售面積（平方米）樓面地價(jià)承受上限（元/m2）每畝地價(jià)（萬元/畝）(不含契稅)年內(nèi)土地款支付（萬元）自有資金IRR26722513500001270000其他專業(yè)條線視角：支撐、配合

項(xiàng)目基本情況

假定開發(fā)條件

可比項(xiàng)目對(duì)標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃（主項(xiàng)計(jì)劃、各專項(xiàng)計(jì)劃）

開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)

項(xiàng)目營銷計(jì)劃表

銷售回款節(jié)奏

投資計(jì)劃表（大成本表，各專業(yè)合同支付標(biāo)準(zhǔn)）250.020.82%20.84%28%融資IRR銷售凈利潤率multiple2.9261%我方股權(quán)比例我方投資利潤率我方資金占用峰值(萬元)282,205資金峰值出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)投資拿地階段----成本管控投資拿地階段：建立管控邏輯，強(qiáng)控“管頭”，通過競(jìng)品成本對(duì)標(biāo)，設(shè)定成本限額，建立成本標(biāo)準(zhǔn)，從源頭實(shí)現(xiàn)“優(yōu)成本”競(jìng)爭(zhēng)力綜合成本單方拿地限額分業(yè)態(tài)成本單方“管頭”結(jié)構(gòu)限額剛性成本彈性成本配套收費(fèi)適配標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)成本固化剛性成本控制彈性成本主體建安適配標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)控戰(zhàn)略集采價(jià)主體建安嚴(yán)控總包戰(zhàn)略價(jià)拿地階段成本測(cè)算案例：1、XX地產(chǎn)集團(tuán)拿地階段目標(biāo)成本測(cè)算2、可研投資測(cè)測(cè)算報(bào)告（城市總簽字）投資拿地階段----成本管控拿地版成本作為考核依據(jù)：加強(qiáng)“管頭”，目標(biāo)成本強(qiáng)管控，后一版成本只能小于等于前一版目標(biāo)成本，超成本則對(duì)成就共享進(jìn)行扣減啟動(dòng)會(huì)版成本拿地版成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本紅旗版考核版1、投資拿地階段2、定位設(shè)計(jì)階段2.1項(xiàng)目成本策劃2.2設(shè)計(jì)限額指標(biāo)2.3產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)2.4精裝修管控3、過程施工階段4、竣工結(jié)算階段微利時(shí)代成本管理轉(zhuǎn)型與思路--從

收益、全成本與客戶視角

做好成本管控！1、走出狹隘的建安成本，以全成本視角進(jìn)行全局控制2、走出狹隘的目標(biāo)成本，從收益視角審視目標(biāo)成本的追加和調(diào)整3、走出狹隘的企業(yè)本位主義，以客戶視角（敏感點(diǎn)、痛點(diǎn)），優(yōu)化成本投入向外看：供應(yīng)鏈競(jìng)爭(zhēng)贏得未來=

同路人自身管理+供應(yīng)鏈資源打破甲方思維

+整體競(jìng)爭(zhēng)：合作商數(shù)量、資質(zhì)、結(jié)構(gòu)、合作深度向內(nèi)看：管理前置實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化業(yè)務(wù)與管理前置、前置、再前置！設(shè)計(jì)階段決定成本的70%嚴(yán)控四大方案：產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案、場(chǎng)地標(biāo)高方案定位設(shè)計(jì)階段----項(xiàng)目成本策劃12尋找符合項(xiàng)目特性的目標(biāo)客戶尋找符合客戶需求的產(chǎn)品

土地屬性、開發(fā)策略(品牌型、利潤型或現(xiàn)金流型)等挖掘項(xiàng)目開發(fā)最大價(jià)值3

不同開發(fā)強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)價(jià)值不同

同等開發(fā)強(qiáng)度下，不同產(chǎn)品的組合價(jià)值不同以客戶感知和不同品類客戶需求為邏輯主線，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部品配置等決策工作，從而將建造成本合理、有效分配。產(chǎn)品系列品類

土地

客戶產(chǎn)品產(chǎn)品線體系

住宅產(chǎn)品線框架對(duì)應(yīng)著不同的土地價(jià)值與客戶價(jià)值，住宅產(chǎn)品線分為三種風(fēng)格，四個(gè)品類按產(chǎn)品系列客戶價(jià)值觀劃分都市典雅(DS)法式古典(FS)王府中式(ZS)按客戶現(xiàn)代偏溫馨傳統(tǒng)偏經(jīng)典傳統(tǒng)偏格調(diào)價(jià)值劃分主流剛需(Ⅰ系)功能改善(Ⅱ系)品質(zhì)改善(Ⅲ系)高端TOP

(Ⅳ系)圈示為該系列后續(xù)待研發(fā)框架成本戰(zhàn)略-成本領(lǐng)先成本成本控制成本策劃核算項(xiàng)目成本策劃先策后控◆側(cè)重設(shè)計(jì)階段的成本策劃◆強(qiáng)調(diào)好鋼用在刀刃上◆側(cè)重開發(fā)階段的成本控制◆管好待發(fā)生成本◆管控目標(biāo)成本變動(dòng)率成本控制成本策劃定位設(shè)計(jì)階段----項(xiàng)目成本策劃◆聚焦成本有效投放◆客戶敏感性分級(jí)◆項(xiàng)目整體布局◆產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品策劃—客戶感知度分析合同性質(zhì)分類客戶感知度合同名稱成本分類基坑支護(hù)及樁基合同剛性剛性剛性剛性剛性剛性彈性剛性剛性彈性彈性彈性彈性彈性彈性彈性彈性彈性彈性彈性非非非低低低中非非高低高高高高高高高中高基礎(chǔ)工程

土方合同勘察合同剛性成本：在保障安全前提下嚴(yán)控彈性成本：基于客戶視角重點(diǎn)投入總包合同總包類

屋面精裝修合同外保溫合同電梯合同消防合同分包機(jī)電

三箱合同智能化合同防火門合同精裝修合同(含部品)精裝修景觀入戶門合同景觀合同示范區(qū)等提升費(fèi)門窗合同(含雨篷、單元門)欄桿百頁(含室內(nèi)欄桿)外墻合同(含施工)外遮陽合同外裝(

含鋁合金等)商業(yè)燈光合同案例解析：客戶敏感度分析

客戶敏感度分析有限的成本，有效的利用A

敏感度高，成本較低B

敏感度高，成本較高C

敏感較低，成本較低D

敏感較低，成本較高客戶及競(jìng)品價(jià)值分析項(xiàng)目總體定位客戶及競(jìng)品價(jià)值分析下外立面窗地比窗玻璃泛會(huì)所裝

面修

積電梯廳陽臺(tái)欄桿空調(diào)百葉大堂面積電梯載重量地下室電數(shù)

該項(xiàng)目45項(xiàng)級(jí)配配置中，32項(xiàng)為C，10項(xiàng)為B，3項(xiàng)為A，實(shí)現(xiàn)跨產(chǎn)品包配置。某標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品級(jí)配標(biāo)準(zhǔn)示例結(jié)合產(chǎn)品價(jià)值樹及成本敏感度，制定各產(chǎn)品線的《產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)》。XX集團(tuán)產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)

產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)招采標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)1、結(jié)構(gòu)及初裝修2、墻體及外立面3、門窗工程4、屋面產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位施工單位建筑

1、戶型平面1、平坡屋面防水構(gòu)造2、墻體及外立面構(gòu)造3、門窗節(jié)點(diǎn)構(gòu)造4、地下室防水構(gòu)造5、陽臺(tái)、露臺(tái)構(gòu)造2、立面3、核心筒4、地下室平面5、地下室樣板房土建單位方案施工圖

總包1、入口1、石材鋪地2、各類磚鋪地3、軟景。。。。1、鋪地構(gòu)造節(jié)點(diǎn)2、植被的構(gòu)造。。。。景觀2、活動(dòng)場(chǎng)地3、樣板房4、售樓處樣板房景觀單位景觀室內(nèi)樣板房室內(nèi)單位室內(nèi)

1、公共部位1、涂料2、墻地面鋪磚3、墻紙4、潔具5、廚衛(wèi)1、廚房構(gòu)造2、批量精裝3、樣板房4、售樓處2、衛(wèi)生間構(gòu)造3、吊頂節(jié)點(diǎn)構(gòu)造4、地面節(jié)點(diǎn)構(gòu)造。。。。結(jié)合適配標(biāo)準(zhǔn)，研發(fā)各產(chǎn)品線的模塊標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戰(zhàn)略落地經(jīng)營目標(biāo)產(chǎn)品適配要點(diǎn)?

不計(jì)成本追求效果兩個(gè)誤區(qū)?成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失?

與項(xiàng)目定位相匹配?

滿足客戶的需求依據(jù)出發(fā)點(diǎn)取消?

可有可無的東西參考?

內(nèi)部標(biāo)桿和當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品適配標(biāo)準(zhǔn)適配標(biāo)準(zhǔn)—成本測(cè)算的基礎(chǔ)內(nèi)容XXX項(xiàng)目?jī)?nèi)部樣板競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售價(jià)10000105002.9m11000層高2.9m2.9m外立面裝飾真石漆涂料真石漆涂料真石漆涂料標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳裝飾墻地面石材天棚乳膠漆墻地面拋光磚天棚乳膠漆墻地面拋光磚天棚乳膠漆600元/m2500元/m2500元/m2外窗工程空調(diào)斷橋鋁合金窗鋁合金窗鋁合金窗贈(zèng)送空調(diào)無無44產(chǎn)品適配：精裝修管控1、批量精裝實(shí)施工作推進(jìn)進(jìn)展

——精裝產(chǎn)品體系分級(jí)

確定精裝修產(chǎn)品體系的分級(jí)

明確精裝修配置按照“標(biāo)準(zhǔn)包+升級(jí)包”的思路開展工作

成果展示——精裝修產(chǎn)品體系分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)包升級(jí)包A檔：元/m2；滿足客戶個(gè)性化需求B檔：元/m2；C檔：元/m2；D檔：元/m2，起步檔管控要求=（精裝修提升售價(jià)：裝修增加成本）大于1.4倍根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最有利與銷售和利潤方案概念方案定稿

(目標(biāo)成本V1版)競(jìng)品調(diào)研，產(chǎn)品策劃根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最有利銷售，利潤最大的概念方案。+提供產(chǎn)品組合、賣點(diǎn)及售價(jià)。起點(diǎn)終點(diǎn)營銷部概念方案一的概念方案一概念方案二目標(biāo)成本V1’概念方案二的目標(biāo)成本V1’設(shè)計(jì)部成本部概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。概念方案N的目標(biāo)成本V1’概念方案N備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。投資分析：盈利策略測(cè)算

1—不同方案××項(xiàng)目不同方案盈利測(cè)算方案

A

方案

B

方案

C1、規(guī)劃：解決盈利模式2、單體：贈(zèng)送比例可售單方建造成本提高產(chǎn)品溢價(jià)3、強(qiáng)兵：可售單方開發(fā)成本可售單方財(cái)務(wù)成本保證效益效率平均售價(jià)凈利潤凈利潤率滿足規(guī)劃指標(biāo)的項(xiàng)目多方案成本與收益案例：同等開發(fā)強(qiáng)度下，不同產(chǎn)品的組合價(jià)值不同方案一容積率0.9328%方案二容積率0.9348%別墅比例高層比例收入(億元)成本(億元)別墅比例高層比例收入(億元)成本(億元)72%52%23.126.320.620.8稅前利潤(億元)

2.5稅前利潤(億元)

5.5商業(yè)地產(chǎn)--基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化來選擇產(chǎn)品組合—方案49商業(yè)地產(chǎn)--基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化來選擇產(chǎn)品組合—方案50商業(yè)地產(chǎn)--基于項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化來選擇產(chǎn)品組合—方案51一切管理都是為了經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)“ROE=凈利潤率Ⅹ資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Ⅹ杠桿系數(shù)”管理、流程標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品、資源標(biāo)準(zhǔn)化快速復(fù)制，強(qiáng)執(zhí)行力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)的要點(diǎn)產(chǎn)品溢價(jià)總圖溢價(jià)戶型創(chuàng)新立面創(chuàng)新景觀創(chuàng)新創(chuàng)新特色示范區(qū)溢價(jià)成本控制品牌建立設(shè)計(jì)周期標(biāo)識(shí)性拉高拍低

同面積功能多資源用足

同功能面積小貨值最大

同產(chǎn)品面寬大同總價(jià)業(yè)態(tài)升產(chǎn)品線建立

建立標(biāo)準(zhǔn)流程立面風(fēng)格高性價(jià)比立面細(xì)節(jié)生活戶外化

驚艷的樣板房

產(chǎn)品特色創(chuàng)新

嚴(yán)格管控進(jìn)度社區(qū)公園化公寓別墅化夢(mèng)境的景觀高性價(jià)比的售樓部產(chǎn)品推廣

建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)挖掘附加價(jià)值高記憶點(diǎn)的示范區(qū)提升產(chǎn)品能力

提升成本領(lǐng)先能力總圖溢價(jià)戶型溢價(jià)示范區(qū)溢價(jià)產(chǎn)品線固化成本優(yōu)化立面創(chuàng)新景觀創(chuàng)新品牌建立成本配置經(jīng)濟(jì)性：產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性管理及設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)構(gòu)建設(shè)計(jì)構(gòu)件深化設(shè)計(jì)階段序號(hào)成果指標(biāo)決策

決策

決策

會(huì)議分級(jí)

形式

階段

時(shí)間施工圖設(shè)計(jì)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果參與部門（包含但不限）施工圖設(shè)計(jì)階段.5d初步設(shè)計(jì)成果指標(biāo)但決策

決策

決策

會(huì)議序號(hào)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果參與部門分級(jí)

形式

階段

時(shí)間初步設(shè)計(jì)階段序號(hào)成果指標(biāo)決策

決策

決策分級(jí)

形式

階段方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果參與部門施工評(píng)設(shè)計(jì)、工程、成本（包含但不限）概念設(shè)計(jì)梁板圖初步設(shè)方

案

設(shè)

計(jì)

階

段數(shù)/理論圖設(shè)計(jì)委托前序號(hào)成

果

指

標(biāo)（

包

含

但

不

限

）決

策分

級(jí)決

策形

式?jīng)Q

策階

段會(huì)

議時(shí)

間.5d產(chǎn)

品

經(jīng)

濟(jì)

性

內(nèi)

容成

果參

與

部

門C審會(huì)0.5d設(shè)計(jì)、成本、工程概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成果指標(biāo)（包含但不限）C計(jì)決策分級(jí)決決策階段設(shè)計(jì)、工程、的

長

寬；

具

對(duì)序號(hào)策形式會(huì)議時(shí)間長

寬

比

、

對(duì)

稱

系

數(shù)

、周

長

面

積

比產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果參與部門設(shè)

計(jì)

、

成

本取值/最概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段性最盈利的產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)、成本、營銷123項(xiàng)目產(chǎn)品組合成熟產(chǎn)品運(yùn)用可售比盈利能力對(duì)比表決策分級(jí)決決策階段設(shè)計(jì)、營銷、成本標(biāo)準(zhǔn)化率高成熟產(chǎn)品面積比率概念規(guī)劃初期成果指標(biāo)（包含但不限）策形式會(huì)議時(shí)間產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容成果參與部門可售面積/建筑面積；贈(zèng)送建造面積比設(shè)計(jì)、營銷、成本A0滿足規(guī)劃要求的最小化面積45項(xiàng)目公建配套配套面積戶數(shù)比設(shè)計(jì)、營銷、成本、客服、物業(yè)最盈利的產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)、成本、營銷項(xiàng)目產(chǎn)品組合成熟產(chǎn)品運(yùn)用可售比盈利能力對(duì)比表滿足需求的商業(yè)面積配套商業(yè)路網(wǎng)設(shè)計(jì)商業(yè)面積戶數(shù)比設(shè)計(jì)、營銷、成本路網(wǎng)布置路網(wǎng)簡(jiǎn)潔合理道路/占地面積比標(biāo)準(zhǔn)化率高成熟產(chǎn)品面積比率設(shè)計(jì)、成本、客服、物業(yè)路網(wǎng)設(shè)計(jì)方案初稿概念規(guī)劃初期專項(xiàng)評(píng)審會(huì)議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點(diǎn)67項(xiàng)目出入口道路寬度出入口數(shù)量?jī)?yōu)化出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量專項(xiàng)評(píng)審會(huì)議或結(jié)合公司相關(guān)決策節(jié)點(diǎn)可售面積/建筑面積；贈(zèng)送建造面積比設(shè)計(jì)、營銷、成本道路寬度優(yōu)化道路寬度/規(guī)范寬度設(shè)計(jì)、成本B0組團(tuán)布置A0.5d單組團(tuán)大小合理單組團(tuán)大小單組團(tuán)戶數(shù)設(shè)計(jì)、成本、客服、物業(yè)出入口數(shù)量最少單組團(tuán)出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量單組團(tuán)出入口地面地用滿足規(guī)劃要求的最小化面積項(xiàng)目公建配套配套面積戶數(shù)比設(shè)計(jì)、營銷、成本、客服、物業(yè)實(shí)際地面車位比/規(guī)劃地面車位比；地面車位面積/項(xiàng)目占地面積地面車位數(shù)量最大化停車設(shè)計(jì)方案初稿滿足需求的商業(yè)面積配套商業(yè)路網(wǎng)設(shè)計(jì)商業(yè)面積戶數(shù)比停車方式合理化車位面積，人防車位面積停車布置停車方式車位大小8因地制宜作適量小車位小車位數(shù)量/車位總數(shù)設(shè)計(jì)、成本B0路網(wǎng)設(shè)計(jì)方案初稿路網(wǎng)簡(jiǎn)潔合理道路/占地面積比地下車庫集中設(shè)置及面積最小項(xiàng)目地下車庫數(shù)量唯一，單車位占地下室面積地下車庫設(shè)置與面積機(jī)械車位路網(wǎng)布置設(shè)計(jì)、成本、客服、物業(yè)機(jī)械車可行性分析機(jī)械/非機(jī)械車位的分析報(bào)告B0.5d出入口數(shù)量?jī)?yōu)化出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量項(xiàng)目出入口場(chǎng)地標(biāo)高方案初稿單位占地面積動(dòng)土量、場(chǎng)地標(biāo)高平均降低/增加值按原有地勢(shì)規(guī)劃產(chǎn)品排布及設(shè)計(jì)場(chǎng)地標(biāo)高設(shè)計(jì)、工程、成本土方工程動(dòng)土量最少9B0排水坡度合理，

排水坡度值、排水泵

設(shè)計(jì)、工程、減少填方

站分析報(bào)告

成本排水方案成本領(lǐng)先能力構(gòu)建—成本運(yùn)營體系如何才能建立投資思維、運(yùn)營視角的成本管理體系？資：實(shí)體成本與非實(shí)體成本構(gòu)成；品：剛性成本與彈性成本的投入；投資運(yùn)營所需的成本支持配：客戶感知差異與成本溢價(jià)的關(guān)系；責(zé)：明確的責(zé)任成本管控主體；新八大類成本體系成本習(xí)性實(shí)體特征客戶感知?jiǎng)傂猿杀荆毫η蠼?jīng)濟(jì)，控制指標(biāo)、降低成本剛性成

彈性成

形成實(shí)

不形成

直接感

不直接實(shí)體本本體知感知?jiǎng)?/p>

性

成

本√√√土地類配套類基建類裝飾類景觀類土地及規(guī)費(fèi)√√√√√√√開發(fā)管理費(fèi)資本化利息

客戶感知低基建及管網(wǎng)√客戶感知高√√√√環(huán)境提升類配套地下室類裝飾環(huán)保類室內(nèi)精裝修室內(nèi)裝修√√√√√√√√√彈性成本：“花得值”、成本適配、體現(xiàn)溢價(jià)價(jià)值、嚴(yán)控浪費(fèi)費(fèi)用類利息景觀的成本策劃

|造價(jià)分布圖（樣例）200元/平米160元/平米165元/平米400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米策劃型成本管控的重點(diǎn)性價(jià)協(xié)同由事后成本核算式、標(biāo)配/設(shè)計(jì)強(qiáng)控式，向營銷、設(shè)計(jì)多專業(yè)協(xié)同，發(fā)掘溢價(jià)敏感點(diǎn)，營銷溢價(jià)、利潤提升方向發(fā)展。建造適配、限額設(shè)計(jì)利潤導(dǎo)向成本管控非敏感成本：按達(dá)到最低要求嚴(yán)格按限額強(qiáng)控。（如：結(jié)構(gòu)指標(biāo)、車位配置率、地上比例、停車效率等）敏感成本：與銷售溢價(jià)匹配，控制在一定比例范圍內(nèi)，不得降低。區(qū)分對(duì)待成本適配外立面、窗、入戶門、公裝、套內(nèi)精裝、附送、景觀、電梯配置（多層、別墅）日常、動(dòng)態(tài)控制：信息化、互聯(lián)網(wǎng)化；分析、風(fēng)險(xiǎn)管控。各類數(shù)據(jù)庫的建設(shè)、利用、對(duì)標(biāo)；風(fēng)險(xiǎn)管控；多專業(yè)協(xié)調(diào)后評(píng)估知識(shí)沉淀風(fēng)控信息化風(fēng)險(xiǎn)管控思路---不均衡使用成本?

樁基?

園林景觀工程?

門窗工程?

外立面裝修?

大堂精裝修?

智能化工程等?

基礎(chǔ)?

柱、梁?

板、墻嚴(yán)控投入合理若附加功能成本還屬于敏感性成則可形成銷售賣點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成回報(bào)的結(jié)果基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能附加功能：是基本功能之外的其他功能落地路徑---嚴(yán)控成本“七大結(jié)構(gòu)性指標(biāo)”顯性價(jià)值：

七項(xiàng)指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，單方可減少180—300元/M2

按照開發(fā)量500萬方測(cè)算，則成本降低金額約為10—15億元“結(jié)構(gòu)性指標(biāo)”控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)案例解析高度高寬比層高設(shè)計(jì)荷載結(jié)構(gòu)超限結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換地勘基礎(chǔ)找坡鋼筋電算模型結(jié)構(gòu)柱配筋設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)梁剪力墻文化、生活、智慧、健康產(chǎn)品未來發(fā)展

敏感點(diǎn)文化生活健康智慧設(shè)計(jì)階段成本控制

“上、中、下“三策成本管控前置手段（限額設(shè)計(jì)）建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目總結(jié)限額指標(biāo)限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)規(guī)范精裝模板單項(xiàng)限額方案設(shè)計(jì)階段----限額指標(biāo)是重點(diǎn)關(guān)注要點(diǎn)：可售比■可售比=可售面積÷建造面積。■可售比低說明贈(zèng)送率高。贈(zèng)送面積是需要消耗成本的，應(yīng)體現(xiàn)更高的銷售單價(jià)。但是否贈(zèng)送，應(yīng)取決于價(jià)值分析。物業(yè)形態(tài)別墅可售比62~74%74~80%高層方案設(shè)計(jì)階段----限額指標(biāo)是重點(diǎn)3.初步設(shè)計(jì)階段(1)

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額:含鋼量、含砼量…發(fā)布設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，在簽訂的設(shè)計(jì)合同內(nèi)要明確規(guī)定含鋼量、含砼量等超限額的處罰條款。限額指標(biāo)控制值（6度設(shè)防，樁基）：人防地總圖階段方案階段小高層全地下高層初步設(shè)計(jì)階段施工圖階段下室35-36室11538-42150結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)復(fù)核方案設(shè)計(jì)階段----限額指標(biāo)是重點(diǎn)3.初步設(shè)計(jì)階段(2)

構(gòu)造做法案例：外墻保溫工程成本優(yōu)化做法單價(jià)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)大模內(nèi)置聚苯板/掛貼聚苯板南北通用，整體

工藝質(zhì)量通病易90元/m2保溫較好形成“兩層皮”總圖階段方案階段避免了質(zhì)量通病，進(jìn)度、質(zhì)量較好外墻內(nèi)保溫砂漿

65元/m2北方易形成冷橋初步設(shè)計(jì)階段施工圖階段(3)

材料設(shè)備選型地下室專項(xiàng)限額指標(biāo)控制地下室成本管控：嚴(yán)控客戶敏感度低的剛性結(jié)構(gòu)成本投入，實(shí)現(xiàn)降本增效歷史數(shù)據(jù)42m2/個(gè)限額數(shù)據(jù)33m2/個(gè)全地下面積口徑單車位面積控制地上停車指標(biāo)最大化合理布局車位柱網(wǎng)降低地下室高度減少地下車位個(gè)數(shù)，從而減少地下室面積提升車位布置效率，減少面積以降低地下室的單方（每降低10CM單方減少約30元/m2）減少地下室埋深集團(tuán)項(xiàng)管降低結(jié)構(gòu)含量，降低成本單方。集團(tuán)研發(fā)管控方法及機(jī)制優(yōu)化技術(shù)方案雙限額管控與帶單設(shè)計(jì)確定合理的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)非常重要，目標(biāo)過高難以實(shí)現(xiàn)，目標(biāo)過低會(huì)失去限額設(shè)計(jì)的意義。初步設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在初步設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及其投資估算確定的；同樣，施工圖設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)目標(biāo)是在施工圖設(shè)計(jì)開始前，根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件及其投資預(yù)算確定。

確立各專業(yè)模塊標(biāo)準(zhǔn)做法，用”帶單設(shè)計(jì)”手段進(jìn)行成本控制。

項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本“雙限設(shè)計(jì)”要求及成本控制建議量化設(shè)計(jì)推動(dòng)城市成本地圖標(biāo)準(zhǔn)成本：推動(dòng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化成熟度與限額**集團(tuán)精裝住宅、中檔住宅、普通住宅成本基價(jià)表A類高層住宅

B類高層住宅

C類高層住宅(裝修住宅

(中檔住宅

(普通住宅80~100m)

80~100m)

80~100m)序號(hào)成本項(xiàng)目一二三土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)///四五六主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)七八九配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用///總成本（不含稅）///橫向協(xié)同：設(shè)計(jì)體系標(biāo)準(zhǔn)化—產(chǎn)品庫橫向協(xié)同：支撐體系標(biāo)準(zhǔn)化—技術(shù)庫目標(biāo)成本的形成項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)/現(xiàn)場(chǎng)施工成本目標(biāo)政策與市場(chǎng)環(huán)境合作資源資金來源目標(biāo)成本編制前置工作--成本調(diào)研

成本調(diào)研方法

調(diào)研的主要方面１、地區(qū)成本調(diào)研：不同業(yè)態(tài)、不同定位下的建造成本；２、同類競(jìng)爭(zhēng)性樓盤成本調(diào)研：成本情況、設(shè)計(jì)選型等；３、專題成本調(diào)研：基礎(chǔ)設(shè)施壟斷情況、工程分判情況；４、總、分包工程價(jià)格水平：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主要材料、人工走勢(shì)情況。

調(diào)研目標(biāo)—形成地區(qū)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)成本基價(jià)表記錄了我方開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)同類行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，既是項(xiàng)目目標(biāo)成本制定的重要依據(jù)，也是項(xiàng)目各階段成本控制的重要參照指標(biāo)。任何一個(gè)科目超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)過高，則意味設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或成本控制出現(xiàn)失常。

案例解析：地區(qū)同類競(jìng)品調(diào)研1；《樓盤信息調(diào)研表》《地區(qū)成本基價(jià)表單》同類競(jìng)品2《前期配套費(fèi)用表》《人防收益分析》《精裝修調(diào)研表》，精裝調(diào)研案例《同類競(jìng)爭(zhēng)性樓盤成本調(diào)研報(bào)告指引》

；

地區(qū)成本調(diào)研案例目標(biāo)成本測(cè)算的方法正向測(cè)算：

測(cè)算依據(jù)

（規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)情況、歷史成本數(shù)據(jù)）

測(cè)算方式

（估算、概算、預(yù)算）

團(tuán)隊(duì)工作反向倒逼：

確定銷售價(jià)格水平；

確定利潤要求；

反推計(jì)算成本目標(biāo)成本測(cè)算：量?jī)r(jià)分離

，關(guān)注系數(shù)原始指標(biāo)/計(jì)算系數(shù)基于核算科目進(jìn)行測(cè)算可直接算出工程量的，直接根據(jù)價(jià)量原則進(jìn)行計(jì)算；不可直接算出工程量的，例如：項(xiàng)目測(cè)算時(shí)，成本科目“門窗面積”的工作量不能直接得到，但我們可以通過“建筑面積”乘以“窗地比”得到門窗面積。我們就將“建筑面積”稱為“門窗面積”的原始指標(biāo)，“窗地比”稱為“計(jì)算系數(shù)”。ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle目標(biāo)成本編制步驟編制步驟?

規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1234567?

銷售計(jì)劃表?

成本計(jì)劃表?

單體建安造價(jià)指標(biāo)表?

單體綜合造價(jià)指標(biāo)表?

投資計(jì)劃表?

差異分析表目標(biāo)成本編制步驟第三步：成本計(jì)劃表（容易出錯(cuò)的費(fèi)用!）序號(hào)科目名稱一1土地費(fèi)用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)土地使用稅的計(jì)算土地耕?；鸷蜕绫；?用地指標(biāo)費(fèi)政府行政事業(yè)性收費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)23二11.11.21.31.42人防異地建設(shè)費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)勞保統(tǒng)籌費(fèi)安全文明施工增容費(fèi)2.1三供電貼費(fèi)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)方案、大商業(yè)、酒店設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃院設(shè)計(jì)收費(fèi)12目標(biāo)成本編制步驟第三步：成本計(jì)劃表（容易出錯(cuò)的費(fèi)用!）序號(hào)科目名稱四1主體建筑（裝修）工程費(fèi)土方工程量的計(jì)算單體結(jié)構(gòu)計(jì)算23外立面計(jì)算五1主體建筑安裝工程費(fèi)綠建措施費(fèi)2機(jī)電安全措施六七八1社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林景觀工程費(fèi)其他建設(shè)工程支出現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控、消防自查物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)與商業(yè)招商費(fèi)酒店開辦費(fèi)九十十一十二管理費(fèi)用銷售費(fèi)用目標(biāo)成本編制步驟第三步：成本計(jì)劃表（容易出錯(cuò)的費(fèi)用!）序號(hào)十三科目名稱財(cái)務(wù)費(fèi)用十四1各項(xiàng)稅金營業(yè)稅金及附加土地增值稅—預(yù)繳土地增值稅—清算所得稅23十五十六預(yù)備費(fèi)目標(biāo)成本結(jié)果的博弈本質(zhì)目標(biāo)成本編制是各部門參與、討論互相配合、互相博弈的過程分清各部門承擔(dān)成本職責(zé)，使成本管理有規(guī)矩可循目標(biāo)成本責(zé)任體系成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量建立責(zé)任體系（鏈接）：責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。目標(biāo)成本責(zé)任體系構(gòu)建評(píng)價(jià)方、責(zé)任方、責(zé)任范圍、指標(biāo)評(píng)價(jià)部門

責(zé)任主體

配合部門責(zé)任范圍反饋指標(biāo)財(cái)務(wù)部開發(fā)部土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)每平方米價(jià)、土地獲得時(shí)間......成本部

設(shè)計(jì)部/工程部結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工

每平米鋼筋含量、每平米含砼圖質(zhì)量

量......招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)

工程部/成本部

項(xiàng)目經(jīng)理

獲得競(jìng)爭(zhēng)性的合理低價(jià)小組

部招標(biāo)比率、最低價(jià)定標(biāo)比率......工程部項(xiàng)目經(jīng)理部銷售部工程部

現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工質(zhì)

變更比率、簽證比率......量與效率財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部......銷售費(fèi)用管理費(fèi)用每平米銷售費(fèi)用、每平米廣告費(fèi)用......各職能部門人均行政費(fèi)用、每平米管理費(fèi)用、人均銷售收入......溝通管理與情商修煉溝通很重要情商很關(guān)鍵成功＝80%情商＋20%智商情商包括：自信心、意志力、壓力應(yīng)對(duì)、自我管理的技巧、情緒控制、挫折抵抗和解決問題的能力等。90項(xiàng)目成本管理的全過程竣工可研/立項(xiàng)定位方案擴(kuò)初/施工圖發(fā)包施工成本測(cè)算

成本測(cè)算

目標(biāo)成本目標(biāo)成本分解

招標(biāo)籌劃

變更簽證結(jié)算目標(biāo)成本調(diào)整支付（動(dòng)態(tài)成本）（合同管理）

目標(biāo)成本管理是主線，合約規(guī)劃是核心

責(zé)任成本管理是保障

價(jià)值工程分析貫穿始終概預(yù)算/審算：是基本功——貫穿始終方案：是“創(chuàng)控轉(zhuǎn)換點(diǎn)”成本發(fā)包：是“虛實(shí)轉(zhuǎn)換點(diǎn)”，承上啟下與時(shí)俱進(jìn)的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同“三駕馬車”----以資源為核心的成本管控體系開發(fā)商與供應(yīng)商由買賣轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略支持股權(quán)合作與項(xiàng)目跟投計(jì)劃前置、信息對(duì)稱標(biāo)準(zhǔn)化、定制化產(chǎn)品共同對(duì)前瞻性產(chǎn)品預(yù)研采購工作由被動(dòng)轉(zhuǎn)向前置、有序利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減項(xiàng)目拓展定位策劃設(shè)計(jì)管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理采購管理被動(dòng)執(zhí)行項(xiàng)目日常采購?fù)菩许?xiàng)目整體采購計(jì)劃參與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化制定供方資源提前儲(chǔ)備采購職責(zé)，已從后端的采購執(zhí)行逐步轉(zhuǎn)向前端的供方資源拓展、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定、整體采購規(guī)劃，從而影響價(jià)值鏈前端，呈現(xiàn)全局經(jīng)營思維。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)采購創(chuàng)新采購前置、有序合作共贏供應(yīng)鏈招標(biāo)采購“策劃先行”與多部門協(xié)同2－工程與材料供應(yīng)合約劃分?甲供?甲定乙購?乙購采購策劃六大3－采購方式?戰(zhàn)略采購?集中采購?1－工程標(biāo)段劃分招標(biāo)?直接議標(biāo)“總包+專業(yè)分包”模式下的合約規(guī)劃4－合同計(jì)價(jià)模式及定標(biāo)依據(jù)?工程量清單，合理低價(jià)中標(biāo)?定額取費(fèi)，合理低價(jià)中標(biāo)6－合同間范圍與界面劃分5－進(jìn)度款支付方式?按實(shí)際完成工程量付款?里程碑定額付款?按合同額一定比例分期付款招采合約策劃管理1、編制的時(shí)間項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作2、策劃的內(nèi)容①

項(xiàng)目概述②

合約策劃綜述③

招標(biāo)分判計(jì)劃④

建安成本目標(biāo)計(jì)劃⑤

人員配置計(jì)劃⑥

總結(jié)⑦

相關(guān)附件招采合約策劃管理

項(xiàng)目概述：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工時(shí)間、開盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。

合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。

招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。招采合約策劃管理

材料及設(shè)備采購計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計(jì)劃。

建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃

總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。

附件：項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。為什么要“四定分離”？如何使“四定分離”有效并保證效率？?定樣+定商？?目的性技術(shù)標(biāo)?價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)?定商+定價(jià)？?定樣+定價(jià)？?定商+定貨？?專業(yè)跨度大?履約監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)沒有絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有絕對(duì)的控制傳統(tǒng)采購模式下供需之間存在巨大信息鴻溝商機(jī)來源少，銷售成本高供應(yīng)商資源不匹配公司戰(zhàn)略需要信息鴻溝與開發(fā)商互動(dòng)手段少、成本高商機(jī)質(zhì)量不高，真假難辨與供應(yīng)商互動(dòng)手段少、成本高供應(yīng)商引入途徑有限、采購效率低開發(fā)商供應(yīng)商供應(yīng)商資料需要定期刷新，采集難供應(yīng)商資質(zhì)信譽(yù)難以判斷信息無法及時(shí)到達(dá)開發(fā)商找得到，進(jìn)不去采購環(huán)節(jié)不透明，易滋生腐敗投標(biāo)環(huán)節(jié)不公平、投訴無門采購談判的關(guān)鍵要素談判風(fēng)格目標(biāo)與期望權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范關(guān)系

CI（Common

Interest，共同利益）

CO（Common

Opinion，共識(shí)）

BATNA（Best

Alternativeto對(duì)方利益Negotiated

Agreement，最佳替代方案)優(yōu)勢(shì)

ZOPA

(Zone

of

PossibleAgreement，可能達(dá)成協(xié)議的空間）真實(shí)利益和關(guān)鍵訴求點(diǎn)分析對(duì)方KP及其排序?qū)嵨曳終P及其排序?qū)?/p>

1、質(zhì)量

2、性能價(jià)格比

3、數(shù)量1、投入產(chǎn)出比2、數(shù)量3、服務(wù)內(nèi)容虛虛

1、穩(wěn)定性

2、配合速度

3、服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1、付款風(fēng)險(xiǎn)2、交期/時(shí)間3、示范效應(yīng)施工組織方案動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控?zé)o效成本披露工程支付考核過程施工階段問題與思考?

1、為什么有的項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本已經(jīng)失控，而成本負(fù)責(zé)人卻渾然不知？?

2、為什么很多項(xiàng)目的成本動(dòng)態(tài)控制報(bào)表不能反映項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的實(shí)際情況？104過程施工階段----動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控月度排名動(dòng)態(tài)成本偏差率動(dòng)態(tài)成本——預(yù)計(jì)的項(xiàng)目結(jié)算成本變更指令目標(biāo)成本分解動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本合約金額配置標(biāo)準(zhǔn)變化人、材、機(jī)市場(chǎng)價(jià)格變化工程量變化核心策略：目標(biāo)分解合約金額管控措施：過程動(dòng)態(tài)預(yù)警和監(jiān)控監(jiān)控方式：動(dòng)態(tài)成本月報(bào)總結(jié)實(shí)現(xiàn)手段：通過IT信息化公開及時(shí)、準(zhǔn)確、可控經(jīng)營即算賬如何有效管控動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本管控方法

一個(gè)中心

——

以合同為中心商業(yè)地產(chǎn)案例解析：

成本過程控制制度

成本過程管理

三條線——

動(dòng)態(tài)成本實(shí)際發(fā)生成本實(shí)付成本

建立成本分析預(yù)警機(jī)制建立成本分析預(yù)警制度建立成本臺(tái)帳

充分借助信息化手段方法：勤

透透目標(biāo)成本透建造標(biāo)準(zhǔn)透工程進(jìn)度透施工合同勤錄入勤溝通ERP

成本管理系統(tǒng)動(dòng)態(tài)回顧

目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、招標(biāo)、合同、簽報(bào)、簽證、變更、付款、營銷均在ERP系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行控制和審批；高效、透明、準(zhǔn)確

動(dòng)態(tài)成本對(duì)目標(biāo)成本最終能否控制關(guān)鍵過程：隨時(shí)輸入新簽合同金額、簽證金額、變更金額，如結(jié)算完成就以結(jié)算金額更新原有動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)，每個(gè)月都與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，招標(biāo)結(jié)果與合約規(guī)劃進(jìn)行對(duì)比，如有超標(biāo)，即時(shí)進(jìn)行優(yōu)化，無法優(yōu)化的在本級(jí)科目?jī)?nèi)進(jìn)行平衡。

動(dòng)態(tài)利潤率與動(dòng)態(tài)成本、動(dòng)態(tài)售價(jià)與動(dòng)態(tài)成本，實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)利潤率使領(lǐng)導(dǎo)對(duì)各項(xiàng)目利潤情況一目了然，心中有數(shù)，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略和策略；動(dòng)態(tài)成本編制一、報(bào)表特點(diǎn)摘要匯總表1.報(bào)表的組成情況說明表待發(fā)生成本臺(tái)賬簽無合同費(fèi)用及付款臺(tái)賬表成本動(dòng)態(tài)報(bào)表成本動(dòng)態(tài)臺(tái)賬成本控臺(tái)賬發(fā)生成本臺(tái)賬合同臺(tái)賬現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)賬設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬用動(dòng)態(tài)成本編制2.摘要匯總表項(xiàng)目開發(fā)成本動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)摘要匯總表（單位：萬元）項(xiàng)目名稱：XXXX廣場(chǎng)項(xiàng)目面積填報(bào)日期：XXXX年XX月XX日其中：持有物業(yè)其中：銷售物業(yè)3100.00187,900.00當(dāng)前預(yù)期實(shí)際成本327,934.74128,800.00當(dāng)前預(yù)期超支節(jié)余-7,352.88本簡(jiǎn)明、清晰2成本累計(jì)待發(fā)生成本當(dāng)前預(yù)期超支節(jié)余率2640.5959,394.14-2.19%填報(bào)人：

XXX審核人：XXX總經(jīng)理：XXX動(dòng)態(tài)成本考核推動(dòng)結(jié)果實(shí)現(xiàn)月度成本管理的考核評(píng)分示例（2）評(píng)分步驟：第一步，由項(xiàng)目相關(guān)土建、內(nèi)裝總本周期內(nèi)項(xiàng)目公司的扣分項(xiàng)目和累計(jì)扣分值，并按要求填寫

“扣分項(xiàng)目明細(xì)”頁簽，做到每項(xiàng)扣分均有依據(jù)可查；第二部，由項(xiàng)目土建主管匯總項(xiàng)目各專業(yè)扣分項(xiàng)目明細(xì)，并以此為據(jù)填寫“評(píng)價(jià)打分”頁簽，計(jì)算出總分。（3）項(xiàng)目組按月對(duì)項(xiàng)目公司的成本管理工作進(jìn)行一次評(píng)價(jià)打分，對(duì)于同一城市（或一套項(xiàng)目班子管理）多個(gè)項(xiàng)目的情況由項(xiàng)目組根據(jù)不同的時(shí)期對(duì)各項(xiàng)目賦予不同的權(quán)重，對(duì)各項(xiàng)目分別評(píng)價(jià)打分后再計(jì)算項(xiàng)目公司的綜合得分。應(yīng)對(duì)無效成本的措施

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)限額設(shè)計(jì)

做好圖紙會(huì)審，施工過程中減少設(shè)計(jì)變更

招投環(huán)節(jié)：入圍、集采、工程量清單招標(biāo)

確定合理的施工技術(shù)方案

現(xiàn)場(chǎng)簽證制度：工程量確認(rèn)需施工方、監(jiān)理方、工程人員、預(yù)算人員

培訓(xùn)提高全員技術(shù)專業(yè)能力

加強(qiáng)部門信息溝通無效成本管控?zé)o效成本披露：減少項(xiàng)目無效成本，提高管理效率集團(tuán)抽查、現(xiàn)成就共享掛鉤信息公開場(chǎng)檢查嚴(yán)查漏報(bào)、瞞報(bào)非正常途徑消化抽查：報(bào)備資料，線上、線下抽查；檢查：季度組織現(xiàn)場(chǎng)全面檢查；月清半年結(jié)：結(jié)算階段全面暴露，過程報(bào)備逐條復(fù)核。暴露問題倒逼練內(nèi)功獎(jiǎng)罰分明罰：無效成本全額扣罰；審批：區(qū)域月度上報(bào)-集團(tuán)審批確認(rèn)-自動(dòng)穿透信息公開平臺(tái)。案例庫：建立典型無效成本案例庫，提出集團(tuán)管控要求和建議，實(shí)現(xiàn)有效降低。罰：月度報(bào)備，漏報(bào)瞞報(bào)，雙倍扣款；獎(jiǎng)：典型案例，專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；結(jié)算業(yè)務(wù)審核項(xiàng)目結(jié)算復(fù)盤營銷費(fèi)用分?jǐn)偝杀拘畔⒒⒐そY(jié)算階段竣工結(jié)算階段1.三審定案制?

事業(yè)部一審、區(qū)域二審、集團(tuán)三審?

兩家咨詢公司開標(biāo)2.成本管理總結(jié)?

成本數(shù)據(jù)庫模型?

經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、改進(jìn)方案結(jié)算階段3.項(xiàng)目后評(píng)估復(fù)盤?

供應(yīng)商評(píng)價(jià)?

結(jié)算成本與目標(biāo)成本對(duì)比分析?

逐步落實(shí)獎(jiǎng)懲制度，考核設(shè)計(jì)質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)簽證等結(jié)算管理業(yè)務(wù)梳理工程施工合同、材料采購合同、工程咨詢服務(wù)合同、其它工程合同。主要包括項(xiàng)目總承包工程結(jié)算、項(xiàng)目指定分包工程結(jié)算、項(xiàng)目指定材料設(shè)備供應(yīng)結(jié)算、項(xiàng)目獨(dú)立分包工程結(jié)算?？們r(jià)結(jié)算業(yè)務(wù)板塊?合同總價(jià)?設(shè)計(jì)變更?現(xiàn)場(chǎng)簽證合同單價(jià)合同?圖紙梳理及確認(rèn)?工程量重計(jì)量?調(diào)整價(jià)差?設(shè)計(jì)變更?現(xiàn)場(chǎng)簽證工程結(jié)算管理工程結(jié)算過程難點(diǎn)透析圖紙版本多，簽確難簽證變更多，確認(rèn)難交叉扣款多，界定難爭(zhēng)議問題多，洽商難部門任務(wù)重，協(xié)調(diào)難工程結(jié)算管理關(guān)鍵點(diǎn)控制要求：滿足財(cái)務(wù)年度審計(jì)要求（標(biāo)桿企業(yè)萬達(dá)：要求入伙3個(gè)月內(nèi)）方法：早關(guān)注要點(diǎn)：年度入伙范圍，注意調(diào)整財(cái)務(wù)核算方法，提前溝通不要遺漏甩項(xiàng)，主動(dòng)工作工程結(jié)算管理關(guān)鍵點(diǎn)控制要求：資料完善金額準(zhǔn)確（標(biāo)桿企業(yè)萬達(dá)：要求開業(yè)、入伙后6個(gè)月內(nèi)完成）方法：先供貨后施工先壟斷后工程先室外后室內(nèi)先分包后總包限期提交資料集中處理爭(zhēng)議分段確認(rèn)結(jié)果注意罰款索賠竣工結(jié)算階段----結(jié)算業(yè)務(wù)審核區(qū)域協(xié)助定案復(fù)核組審核抽查工程量審核資料一審意見審核資料二審意見爭(zhēng)議處理三審確認(rèn)定案流程開標(biāo)對(duì)數(shù)發(fā)起工程結(jié)算流程：100萬以上項(xiàng)目合同100萬以下（工程類）100萬以下（報(bào)批類）說明：1、按業(yè)務(wù)階段（預(yù)算、結(jié)算），工程類別展現(xiàn)對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)；2、合同上需對(duì)應(yīng)工程分類，最終以合同維度展示各節(jié)點(diǎn)執(zhí)行情況。結(jié)算編制與考核

結(jié)算計(jì)劃

項(xiàng)目成本重計(jì)量（案例）

合作單位履約評(píng)估

結(jié)算資料編制?

結(jié)算資料的完整有效性?

結(jié)算指標(biāo)的合理性123456

結(jié)算審核與復(fù)核

結(jié)算審批與定案?

結(jié)算數(shù)據(jù)間的邏輯性項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，股份公司成本控制部進(jìn)行成本復(fù)核，形成結(jié)算復(fù)核報(bào)告。在目標(biāo)成本范圍內(nèi)由分管成本副總裁批準(zhǔn)，超出目標(biāo)成本報(bào)總裁審批，總裁根據(jù)超支原因和額度，做出處理意見。相關(guān)部門根據(jù)超支原因和額度，按照制度規(guī)定，對(duì)業(yè)績(jī)考核和獎(jiǎng)金發(fā)放扣分。?

現(xiàn)場(chǎng)與施工圖的一致性?

一審初稿與二審結(jié)果差異的合理性?

與目標(biāo)成本的符合性

商業(yè)地產(chǎn)常見結(jié)算爭(zhēng)議問題處理

成本數(shù)據(jù)分析

項(xiàng)目結(jié)算考核竣工結(jié)算階段----項(xiàng)目結(jié)算復(fù)盤加強(qiáng)結(jié)算復(fù)盤：強(qiáng)化集團(tuán)“管尾”職能；開展項(xiàng)目成本復(fù)盤，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，為降本增效提供數(shù)據(jù)支持建立機(jī)制組織保障強(qiáng)化“管尾”項(xiàng)目成本復(fù)盤指標(biāo)庫降本增效結(jié)算復(fù)審管控機(jī)

設(shè)立預(yù)結(jié)算管理制組結(jié)果反饋實(shí)現(xiàn)結(jié)算過程規(guī)范、結(jié)果可靠項(xiàng)目成本后評(píng)估項(xiàng)目后評(píng)估管理流程

項(xiàng)目竣工交付、結(jié)算基本完成后，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作的系統(tǒng)回顧、梳理及評(píng)估總結(jié)。綜合部工程部其他部門領(lǐng)導(dǎo)層組織項(xiàng)目工作總結(jié)匯總項(xiàng)目工作總結(jié)參與項(xiàng)目工作總結(jié)

通俗理解—項(xiàng)目成本管理后評(píng)估報(bào)告的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵就是最后一次項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的梳理，以及從項(xiàng)目立項(xiàng)至交付使用整個(gè)過程中項(xiàng)目成本管理得失的總結(jié)。撰寫項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告N后評(píng)估的要點(diǎn)不在于總結(jié)，而在于如何落實(shí)和推廣！評(píng)審，審批Y備案?jìng)浒附M織項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)推廣項(xiàng)目成本后評(píng)估成本后評(píng)估：

完善項(xiàng)目成本后評(píng)估機(jī)制，提升成本管理能力。完善項(xiàng)目成本后評(píng)估機(jī)制，根據(jù)各部門評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行有針對(duì)性的項(xiàng)目成本優(yōu)化項(xiàng)目成本后評(píng)估為項(xiàng)目成本優(yōu)化提供方向成本數(shù)據(jù)庫作用目的沉淀以達(dá)到成本最低和市場(chǎng)最大化的原則搜集和積