第四章-房屋管理與維修實(shí)務(wù)資料

房屋管理與維修實(shí)務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院------張艷敏第四章房屋質(zhì)量控制與驗(yàn)收

學(xué)習(xí)任務(wù)：任務(wù)一、房屋質(zhì)量控制與工程驗(yàn)收；任務(wù)二、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收；任務(wù)三、物業(yè)接管驗(yàn)收；任務(wù)四、業(yè)主接管驗(yàn)收；職場(chǎng)典例五：紅郡項(xiàng)目是公司剛剛接管的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，開發(fā)商已和劉剛所在的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)前期介入合同，劉剛被派到紅郡物業(yè)公司工程部配合開發(fā)商監(jiān)控房屋質(zhì)量，在工程部經(jīng)理建議下劉剛收集了房屋質(zhì)量控制方面的資料，他在學(xué)習(xí)過程中有幾個(gè)方面的問題：（1）工程建設(shè)過程中房屋質(zhì)量控制的部門都有哪些?物業(yè)公司如何與他們配合？（2）房屋質(zhì)量控制的環(huán)節(jié)有哪些？物業(yè)公司以何種形式介入？（3）竣工驗(yàn)收、分戶質(zhì)量驗(yàn)收、接管驗(yàn)收的聯(lián)系和區(qū)別是什么？任務(wù)一、房屋質(zhì)量與驗(yàn)收

房屋從建設(shè)到交付業(yè)主使用要經(jīng)過很多次不同形式的驗(yàn)收工作：質(zhì)量驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收、以及業(yè)主收房時(shí)對(duì)房屋的驗(yàn)收，每一次驗(yàn)收的組織方、參與方、驗(yàn)收方法以及監(jiān)測(cè)的側(cè)重點(diǎn)都存在著不同之處。（1）、質(zhì)量驗(yàn)收

根據(jù)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部分劃分為地基基礎(chǔ)、主體等6-9各分部；每個(gè)部分按照主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別分劃為若干個(gè)檢驗(yàn)批。檢驗(yàn)批是工程驗(yàn)收的最小單位，是分項(xiàng)工程乃至整個(gè)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)。工程驗(yàn)收是一項(xiàng)包括從檢驗(yàn)批到分項(xiàng)、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設(shè)全過程的連鎖的、系統(tǒng)性地工作。（2）、隱蔽工程驗(yàn)收

隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收工作，它是保證工程質(zhì)量，防止留在質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開發(fā)商和建筑單位共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案（3）、單項(xiàng)工程驗(yàn)收

所謂單項(xiàng)工程驗(yàn)收，是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位便可向開發(fā)商發(fā)出交工通知。（4）、竣工驗(yàn)收

房屋的竣工是指該房屋所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。

在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把房屋交給開發(fā)商，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。

（5）、分戶驗(yàn)收

住宅工程在施工過程中有開發(fā)商組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位按照國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和分戶驗(yàn)收規(guī)定對(duì)每一戶及規(guī)定的單位工程分戶驗(yàn)收的公共部分進(jìn)行的專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，也被稱為每一戶的房屋質(zhì)量合格證。分戶驗(yàn)收應(yīng)在竣工驗(yàn)收工作前完成。分戶驗(yàn)收不合格的將不予以進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（6）、接管驗(yàn)收

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司將開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托其管理的新建房屋或原有房屋的就主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收，同時(shí)接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料。（7）、業(yè)主驗(yàn)房

業(yè)主驗(yàn)房即業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的接管驗(yàn)收，是指業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量及其設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記的工作過程，此過程僅限于新樓宇。任務(wù)二、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收

一、分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的關(guān)系

分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收均是建筑工程各部分、分項(xiàng)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。都是以控制房屋質(zhì)量為目的的。分戶驗(yàn)收竣工驗(yàn)收驗(yàn)收主體建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體驗(yàn)收對(duì)象適用于住宅工程。以每戶作為一個(gè)子單位工程組織專門驗(yàn)收對(duì)單位工程。所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收階段住宅工程竣工驗(yàn)收前完成。是住宅工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件。施工單位完成分戶驗(yàn)收并提交竣工報(bào)告后對(duì)單位工程質(zhì)量的最終驗(yàn)收。是工程竣工驗(yàn)收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件驗(yàn)收內(nèi)容主要是對(duì)住宅工程使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收是工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收（包括實(shí)體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測(cè)資料和抽查結(jié)果等）是對(duì)分戶驗(yàn)收進(jìn)行復(fù)核實(shí)體檢查數(shù)量逐戶全數(shù)檢查竣工驗(yàn)收對(duì)實(shí)體工程抽樣檢查。但兩者有所不同主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。見下表：二、分戶驗(yàn)收工作的相關(guān)規(guī)定

1、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的組織

分戶驗(yàn)收應(yīng)在住宅工程竣工驗(yàn)收前進(jìn)行，當(dāng)分戶檢驗(yàn)項(xiàng)目具備質(zhì)量驗(yàn)收條件時(shí)就可組織驗(yàn)收。

建設(shè)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織監(jiān)理、施工單位、物業(yè)公司等有關(guān)人員，對(duì)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)方把“分戶驗(yàn)收”的情況報(bào)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。工程竣工驗(yàn)收時(shí)驗(yàn)收組還會(huì)進(jìn)行一定數(shù)量的抽檢。2、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收單元的確定

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收是按照一戶為一個(gè)驗(yàn)收單位進(jìn)行的，“分戶驗(yàn)收”中的一戶，就是日常我們所指的“一套房”，即以每戶住宅和住宅公共部分的走廊、樓梯、電梯間等具有獨(dú)立使用功能的房間作為一個(gè)檢驗(yàn)單元進(jìn)行的。其中對(duì)于驗(yàn)收單元中公共部分的確定主要涉及到以下幾個(gè)方面：(1）公共部分劃分原則：影響住戶正常使用的公共部分。(2）公共部分的劃分：走廊（含樓梯間、電梯間），地下車庫。(3）公共部分檢驗(yàn)批劃分：公共部分的走廊（含樓梯間、電梯間）宜按每一樓層劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批。地下車庫易按每一防火分區(qū)劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批。(4）公共部位檢驗(yàn)批項(xiàng)目的確定及驗(yàn)收：可根據(jù)分戶驗(yàn)收檢驗(yàn)批的確定原則，參照分戶驗(yàn)收預(yù)計(jì)涉及的59項(xiàng)檢驗(yàn)批項(xiàng)目（參見表4-2），確定公共部分檢驗(yàn)批內(nèi)容并及時(shí)驗(yàn)收。檢查記錄表可使用分戶驗(yàn)收相應(yīng)格。公共部分的檢驗(yàn)批項(xiàng)目的檢查方法、部位、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)的組織等工作，可參考分戶驗(yàn)收相關(guān)規(guī)定。(5）檢查數(shù)量的確定：土建工程，按走廊、電梯間、樓梯間劃分為三個(gè)檢查區(qū)域。在上述區(qū)域和地下車庫分區(qū)內(nèi)，墻體抽查不少于2面，頂棚、地面（樓板）抽查不少于1塊。（詳見表4-2）3、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分戶驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)主要包括：《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》、《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑給水、排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》、《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》以及地方或企業(yè)制定的相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。住宅分戶驗(yàn)收對(duì)不同交房標(biāo)準(zhǔn)的房屋其驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。(1）初裝修

初裝修時(shí)指住宅工程的地面或墻面在裝修時(shí)只做基層部分，不做面層部分；內(nèi)門只安裝門框（或不安裝門框），不安裝門扇交付的，必須按設(shè)計(jì)文件要求全部完成。初裝修可以參考《住宅工程裝修部分設(shè)計(jì)要求和施工（驗(yàn)收）條件》的規(guī)定進(jìn)行。(2）精裝修

精裝修標(biāo)準(zhǔn)交付的房子是買房人拿到鑰匙進(jìn)去就可以住的房子。精裝修是根據(jù)業(yè)主要求一次設(shè)計(jì)到位，施工時(shí)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙施工，完成全部設(shè)計(jì)及要求和施工（驗(yàn)收）條件的工程。可以參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》進(jìn)行分戶驗(yàn)收。三、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的程序(1）分戶驗(yàn)收前，建設(shè)方組織施工單位編制分戶驗(yàn)收方案，明確各方職責(zé)，確定每戶住宅和公共部位驗(yàn)收項(xiàng)目、內(nèi)容、數(shù)量，繪制抽查點(diǎn)分布圖，同時(shí)準(zhǔn)備相應(yīng)檢查工具；(2）按照審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件和相關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)分戶驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行檢查驗(yàn)收；(3）填寫檢查記錄表，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量或使用功能質(zhì)量不符合設(shè)計(jì)文件或規(guī)范要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查。(4)分戶驗(yàn)收全部合格后，建設(shè)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)在《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》（表4-4、4-5）上分別簽字并加蓋驗(yàn)收專用章。四、住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的內(nèi)容

分戶驗(yàn)收是在相應(yīng)分部、分項(xiàng)（建筑裝飾裝修、建筑給水、排水及采暖、建筑電氣等）工程質(zhì)量驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以單位工程中每戶住宅和公共部位的走廊（含樓梯間、電梯間）、地下車庫等劃分為若干個(gè)檢查單元進(jìn)行驗(yàn)收。

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的內(nèi)容是按照分戶驗(yàn)收的類別、項(xiàng)目和具體內(nèi)容三個(gè)層次進(jìn)行劃分的，單位工程的分戶驗(yàn)收共分為8大類。

例如如初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收主要包括以下內(nèi)容：1）建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差；2）門窗安裝質(zhì)量；3）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量；4）防水工程質(zhì)量；5）采暖系統(tǒng)的安裝質(zhì)量；6）給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8）國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。

精裝修住宅工程分戶驗(yàn)收按照上述劃分原則，經(jīng)建設(shè)、施工和監(jiān)理單位協(xié)商，自行確定驗(yàn)收項(xiàng)目。

如北京住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的相關(guān)管理規(guī)定中，對(duì)于初裝修住宅工程分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要涉及到下列7類21個(gè)項(xiàng)目，并規(guī)定如遇到新項(xiàng)目以下內(nèi)容不能滿足的，經(jīng)建設(shè)、施工和監(jiān)理單位協(xié)商，可以自行確定驗(yàn)收項(xiàng)目和制定表格。在劃分了單位工程分戶驗(yàn)收的8個(gè)類別以后，就應(yīng)對(duì)每一類別進(jìn)行劃分。(1)、建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差1）現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差（2）磚砌體（混水）工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表（3）樓地面、墻面和天棚面層質(zhì)量3）鋁合金門窗安裝質(zhì)量4)塑料門窗安裝質(zhì)量5）木門窗安裝質(zhì)量6）耐水膩?zhàn)庸こ藤|(zhì)量7）墻面抹灰工程、8）水性涂料涂飾質(zhì)量9）地面水泥混凝土面層質(zhì)量10）地面水泥砂漿面層質(zhì)量（4）、防水工程質(zhì)量11）地面隔離層質(zhì)量（5）、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量12）室內(nèi)采暖輔助設(shè)備及散熱器及金屬輻射板安裝質(zhì)量13）室內(nèi)采暖管道及配件安裝質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表14）低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)安裝質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表（6）、給排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量15)室內(nèi)給水管道及配件安裝質(zhì)量16）室內(nèi)排水管道及配件安裝質(zhì)量17）建筑中水系統(tǒng)及游泳池水系統(tǒng)安裝質(zhì)量（7）、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量18）普通燈具安裝質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表19）開關(guān)、插座、風(fēng)扇安裝質(zhì)量20）成套配電柜、控制柜（屏、臺(tái)）和動(dòng)力、照明配電箱（盤）安裝質(zhì)量21）建筑物等電位聯(lián)結(jié)質(zhì)量如遇新項(xiàng)目以上項(xiàng)目不能滿足時(shí)，經(jīng)建設(shè)、施工和監(jiān)理單位協(xié)商可以自行確定驗(yàn)收項(xiàng)目和制定表格。下圖為某一項(xiàng)目的分戶質(zhì)量驗(yàn)收表，分為室內(nèi)（表4-2）和公共（表4-3）兩大類（見超鏈接附件）五、分戶驗(yàn)收的工具、標(biāo)準(zhǔn)和方法

分戶驗(yàn)收時(shí)，對(duì)觀感質(zhì)量按相應(yīng)分部、分項(xiàng)工程的檢驗(yàn)批主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目全數(shù)檢查

觀感質(zhì)量檢查應(yīng)通過目測(cè)觀察的方法進(jìn)行，涉及平整度、垂直度、標(biāo)高等需要實(shí)測(cè)實(shí)量的檢查內(nèi)容，應(yīng)使用靠尺板、水平儀和尺子等專業(yè)檢查工具，按照質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收；

對(duì)使用功能質(zhì)量按相應(yīng)分部、分項(xiàng)工程的檢驗(yàn)批中確定的項(xiàng)目全數(shù)檢查，使用功能質(zhì)量檢查應(yīng)通過儀器、設(shè)備或檢驗(yàn)試驗(yàn)的方法進(jìn)行，對(duì)線路、插座、開關(guān)接地等需要檢測(cè)的檢查內(nèi)容，應(yīng)使用萬用表、漏電保護(hù)相位檢測(cè)器等專業(yè)檢查工具，按照質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

注：驗(yàn)收的用具一定要經(jīng)計(jì)量檢驗(yàn)合格且有合格證明其使用方法見表4-6分戶驗(yàn)收使用儀器一覽表。分戶驗(yàn)收使用儀器一覽表儀器（工具）用途配備數(shù)量鋼尺測(cè)量構(gòu)件及短距離范圍的尺寸驗(yàn)收小組每人一個(gè)激光測(cè)距儀（便攜式）測(cè)量室內(nèi)空間凈尺寸每個(gè)驗(yàn)收小組不少于一臺(tái)漏電保護(hù)相位檢測(cè)器測(cè)量插座相位、接地每個(gè)驗(yàn)收小組不少于一個(gè)小錘檢查地坪、墻面、天棚粉刷層空鼓情況驗(yàn)收小組每人一把吊線檢查垂直度

楔形塞尺檢查房間墻體表面平整度

彈簧秤推拉門窗扇的開關(guān)力

坡度尺檢查地面坡度和隔離層坡度

六、分戶驗(yàn)收工作質(zhì)量控制的方法

分戶驗(yàn)收是單位工程竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)和前提。

施工方在確定竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前，將《單位工程竣工驗(yàn)收通知書》連同《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》報(bào)送工程受監(jiān)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。關(guān)于分戶驗(yàn)收質(zhì)量檢測(cè)工作是不是檢測(cè)全面認(rèn)真，規(guī)定竣工驗(yàn)收時(shí)竣工驗(yàn)收組應(yīng)對(duì)對(duì)分戶驗(yàn)收住宅進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核比例和內(nèi)容規(guī)定如下：

（1）、復(fù)核比例1）住宅工程3個(gè)單元以下的（含3個(gè)單元），隨機(jī)抽取1個(gè)單元；3個(gè)單元以上的，隨機(jī)抽取2個(gè)單元。2）在被抽取的單元內(nèi)，按該單元總戶數(shù)隨機(jī)抽取不少于10％的戶數(shù)，且6層以下（含6層）住宅單位工程不少于3戶；6層以上，11層以下（含11層）住宅單位工程不少于5戶；11層以上的住宅單位工程不少于7戶，其中頂層、底層必須各抽取1戶。3）住宅工程總戶數(shù)少于10戶的，隨機(jī)抽取不少于2戶；總戶數(shù)少于5戶的，隨即抽取不少于1戶。

（2）復(fù)核內(nèi)容：被抽取單元的公共部分；被抽取戶號(hào)室內(nèi)所有部位；被抽取單元（半）地下室公共部分及被抽取底層戶號(hào)對(duì)應(yīng)的地下室內(nèi)部；外墻裝飾裝修及驗(yàn)收時(shí)可以上人屋面。

住宅工程交付時(shí)，施工方應(yīng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》作為的附件一同交給住戶。任務(wù)三、物業(yè)接管驗(yàn)收

一、接管驗(yàn)收的概念

接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收，同時(shí)接收?qǐng)D紙、說明、文件等物業(yè)資料。

物業(yè)公司在該工作階段起到組織和監(jiān)控的作用，對(duì)工程質(zhì)量把關(guān)作用非常關(guān)鍵

物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容

房屋本體自用部位及設(shè)施，自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。

設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

房屋本體共用部位，共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。

公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施，公共場(chǎng)所(地)、

公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

公用設(shè)備，公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。二、接管驗(yàn)收與分戶質(zhì)量驗(yàn)收的關(guān)系

接管驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收都是針對(duì)工程的使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收,都是為防止出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題、降低業(yè)主投訴率的一種有效模式。

接管驗(yàn)收與房屋分戶質(zhì)量驗(yàn)收的區(qū)別在于（見下表）注：住宅工程交付時(shí)，應(yīng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》作為的住在質(zhì)量合格證的附件一同交給住戶。

接管驗(yàn)收房屋分戶質(zhì)量驗(yàn)收參與者主要參與者是物業(yè)公司，參與者有開發(fā)商組織者為開發(fā)商，參與者有建設(shè)商。如果選聘物業(yè)公司的物業(yè)公司也要參加，但是物業(yè)只參加驗(yàn)收沒有簽字的權(quán)利。驗(yàn)收依據(jù)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收”管理辦法驗(yàn)收的法律效應(yīng)接管驗(yàn)收是開發(fā)商和業(yè)主、物業(yè)公司之間權(quán)責(zé)劃分的重要依據(jù)，并非法律效力的政府評(píng)價(jià)行為而分戶驗(yàn)收則具有法律效應(yīng)，它是竣工驗(yàn)收的前提條件，如果沒有《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》，質(zhì)量監(jiān)督部門將不予以進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)間首要條件是竣工驗(yàn)收合格,并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用,房子幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢,達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能滿足使用，工程還沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收前進(jìn)行的。三、接管驗(yàn)收條件

物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：（1）接管驗(yàn)收一般條件1）土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：①工程竣工核驗(yàn)證書②規(guī)劃驗(yàn)收證書③消防驗(yàn)收意見書④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書⑥城建檔案驗(yàn)收證書⑦人防工程驗(yàn)收證書⑧已簽訂《工程保修書》并要憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。2）供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾?、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。（2）接管驗(yàn)收最低要求在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。3、業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。四、接管驗(yàn)收工作的前期工作（一）、接管驗(yàn)收時(shí)間的確定（二）、組建接管驗(yàn)收小組（三）、購置、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收工具（四）準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖一）發(fā)展商接管驗(yàn)收時(shí)須向物業(yè)驗(yàn)收小組移交的資料。(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：①項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；

②規(guī)劃許可證；③投資許可證；

④土地使用合同；⑤建筑開工許可證；

⑥用地紅線圖。(2)綜合竣工驗(yàn)收資料：①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程的專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）；②建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；③建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；④公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；⑤供水合同；⑥供電協(xié)議書、許可證；⑦供氣協(xié)議書、許可證；⑧光纖合格證；⑨通信設(shè)施合格證；⑩電梯準(zhǔn)用證。(3)施工設(shè)計(jì)資料：①地質(zhì)報(bào)告書；②全套設(shè)計(jì)圖紙；③圖紙會(huì)審記錄；④設(shè)計(jì)變更通知單；⑤工程預(yù)決算報(bào)告書；⑥重要的施工會(huì)議紀(jì)要；⑦隱蔽工程驗(yàn)收記錄；⑧沉降觀測(cè)記錄；⑨其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。(4)機(jī)電設(shè)備資料：①機(jī)電設(shè)備出廠合格證；②機(jī)電設(shè)備使用說明書（要中文）；③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。為了保證移交的完整性，一般房地產(chǎn)公司要準(zhǔn)備《樓宇接管資料移交清單》表格如下表4-7(5)業(yè)主資料：①已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；②購房業(yè)主的付款情況或付款方式。二）、物業(yè)公司準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管標(biāo)準(zhǔn)（詳見附表）。

如：《房屋主體接管驗(yàn)收表》；

《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；

《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；

《接管驗(yàn)收問題整改表》。從開發(fā)商借閱相關(guān)工程資料，熟悉并了解項(xiàng)目基本情況。準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)的接管驗(yàn)收工作如下圖4-1所示：五、接管驗(yàn)收的工作方法

接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。

接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。

接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。1）對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收方法主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。

①確定物件數(shù)量是否符合；

②外觀上有無人為損壞；

③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。2）對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收方法

驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。

對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。3）對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收程序

（1）、初驗(yàn)

物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）

(2）、正式接管驗(yàn)收

根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。

(3）、復(fù)驗(yàn)

對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位三方在接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷，開發(fā)商組織相關(guān)人員進(jìn)行整改，并與物業(yè)公司商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間。

待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對(duì)原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：QR－007JG《房屋及公用設(shè)施交接單》QR－008JG《房屋附屬設(shè)施設(shè)備交接單》六、鑰匙及相關(guān)設(shè)備的接管與管理

物業(yè)公司對(duì)接管鑰匙和設(shè)備要承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免認(rèn)為損壞；

對(duì)仍存在缺陷的房屋等到整改驗(yàn)收合格后再接收管理鑰匙。

鑰匙分為：業(yè)主(住戶)鑰匙、公共門窗鑰匙和設(shè)備房鑰匙。

門卡是業(yè)主進(jìn)入小區(qū)和單元門的工具，每戶廠家一般免費(fèi)配制4個(gè)，業(yè)主入住后可以憑身份證和房產(chǎn)證到物業(yè)公司繳納一定的工本費(fèi)后申請(qǐng)?jiān)鲛k。（一）、標(biāo)識(shí)（二）、業(yè)主(住戶)鑰匙和設(shè)備的掛放（三）、制作公共門窗、設(shè)施設(shè)備房鑰匙牌七、物管公司應(yīng)注意的交接事項(xiàng)一般來說物業(yè)公司接管驗(yàn)收時(shí)要注重以下幾個(gè)關(guān)鍵：（1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項(xiàng)基金，開辦費(fèi)用，對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。（2）開發(fā)商應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人擴(kuò)聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費(fèi)用。（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。（5）驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)議）。

對(duì)于新樓宇的接管，在簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證時(shí)，應(yīng)向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗(yàn)收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國(guó)家及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，開發(fā)商也不能排除應(yīng)承擔(dān)的整改質(zhì)量缺陷的責(zé)任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時(shí)，在取得物業(yè)公司認(rèn)可后，才向施工單位支付保修金。八、對(duì)房屋質(zhì)量問題的整改對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限，由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定復(fù)核時(shí)間。（一）、質(zhì)量問題的整改（1）一般缺陷的返修（2）房屋結(jié)構(gòu)的加固補(bǔ)強(qiáng)（3）對(duì)不具備使用功能問題的處理（二）、房屋保修及維修規(guī)定1、新建房屋在保修期內(nèi)2000年1月30日國(guó)務(wù)院279號(hào)令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（詳見附件2）規(guī)定建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝，為2年；⑤其他項(xiàng)目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。2、保修期滿后

物業(yè)公司承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。

業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。3、其他情況

凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。4、保修期內(nèi)管理辦法

①設(shè)備接管時(shí)，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議。

②保修期內(nèi)保修單位提供的服務(wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。

③設(shè)備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進(jìn)行的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，物業(yè)公司應(yīng)督促保修單位解決。

④保修期結(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，物業(yè)公司須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務(wù)的，物業(yè)公司有權(quán)拒絕簽字。房屋接管驗(yàn)收相關(guān)表格匯總（一）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及查驗(yàn)表》1.屋面檢驗(yàn)要點(diǎn)：2.樓層和通道檢驗(yàn)要點(diǎn)：3.地下室檢驗(yàn)要點(diǎn)：4.外墻面檢驗(yàn)要點(diǎn)：5、供配電系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)及查驗(yàn)表：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ303-88；《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057－946、給排水系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ302-887、消防系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50166-92，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-2001，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB5135-85，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB797-89，《室內(nèi)消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA93-19958、中央空調(diào)系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》9、閉路監(jiān)視系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92，《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB50198-9410、周邊防范系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供11、公共天線系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9212、局域網(wǎng)、綜合布線檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9213、背景音樂系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供；參考《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-9214、門禁對(duì)講系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供15、車場(chǎng)管理系統(tǒng)檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)施工方提供16、電梯檢驗(yàn)要點(diǎn)：驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》17、公共設(shè)施、設(shè)備（1）、公用設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)與查驗(yàn)表》任務(wù)四、

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的房屋驗(yàn)收

業(yè)主（用戶）入伙時(shí)的房屋驗(yàn)收是指業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時(shí)，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量及其設(shè)施進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的缺陷進(jìn)行登記的工作過程，此過程僅限于新樓宇。一、業(yè)主（用戶）入伙時(shí)房屋驗(yàn)收的工作程序

業(yè)主在收房時(shí)帶齊身份證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及驗(yàn)房工具等，按照與開發(fā)商約定的時(shí)間前去收房，主要有以下幾個(gè)步驟：1、開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料，雙方確認(rèn)收房流程。2、業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。3、業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)。（以下會(huì)詳細(xì)說明）4、業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。5、開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)