邢臺市北小汪項目前期策劃提案

邢臺市北小汪項目前期策劃提案第一頁，共77頁。一、邢臺市2007年總體經(jīng)濟狀況07年國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟總量再上新臺階。初步核算，全市生產(chǎn)總值890.42億元，比上年增長13.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值154.39億元，增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值496.06億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值239.97億元，增長18.5%。在第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)增加值46.58億元，增長12.2%；房地產(chǎn)業(yè)增加值32.66億元，增長18.2%；社會服務業(yè)、科學研究和綜合技術(shù)服務業(yè)等其他服務業(yè)增加值160.73億元，增長20.5%。人均生產(chǎn)總值12973元，比上年增長1375元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：17.3；55.7；27.0。價格總水平上漲幅度較大。居民消費價格總水平比上年上漲5.2%，其中城市和農(nóng)村分別上漲5.4%和5.0%。價格上漲結(jié)構(gòu)特征明顯，統(tǒng)計的八大類消費品價格“六升二降”，食品、居住、煙酒及用品、衣著、醫(yī)療保健及個人用品、交通和通訊類價格分別上漲13.8%、3.5%、1.7%、1.6%、0.8%、0.1%，娛樂教育文化用品及服務、家庭設備用品及維護服務類價格分別下降0.4%和0.3%。工業(yè)品出廠價格上漲4.7%。第二頁，共77頁。結(jié)論:

從以上數(shù)據(jù)可以看出,本地經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展,特別是民營經(jīng)濟表現(xiàn)活躍，在良好的大經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)增加值較06年同比增長18.2%，進入2008年以來，本地開發(fā)企業(yè)相繼推出新樓盤，競爭態(tài)勢從5月份持續(xù)至今，邢臺房地產(chǎn)業(yè)將面臨著一場前所未有的巨大挑戰(zhàn)，買方市場即將形成。第三頁，共77頁。1、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。全社會固定資產(chǎn)投資完成520.44億元，比上年增長27.6%。其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資356.91億元，增長34.7%；農(nóng)村投資163.53億元，增長14.5%。投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)完成投資11.2億元，比上年下降1.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資315.8億元，增長31.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資101.7億元，增長43.7%。企業(yè)自主投資能力增強。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，自籌資金298.7億元，增長30.2%；利用外資13.9億元，增長16.4倍。重大項目建設取得突破性進展?？偼顿Y10億元以上在建項目7個，比上年增加3個，年內(nèi)完成投資額27.4億元，比上年增長93.5%。七里河綜合治理項目、中煤旭陽200萬噸煤化工項目、路橋公司東三環(huán)改造工程、沙河迎新集團浮發(fā)玻璃生產(chǎn)線項目、金麥郎飲品公司茶飲料項目等一批較大項目建設進展順利。

第四頁，共77頁。

名

稱

絕對值比上年增長%全社會固定資產(chǎn)投資520.4427.6房地產(chǎn)投資23.7818.4

農(nóng)村投資163.5314.5城鎮(zhèn)投資

356.9134.72007年全社會固定資產(chǎn)投資情況

單位:億元結(jié)論：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，邢臺07年全社會固定資產(chǎn)投資增長速度快，各種投資均有大幅度增長，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨近合理化，三產(chǎn)增長增副達40%以上。其中房地產(chǎn)投資突現(xiàn)生命力，在固定資產(chǎn)投資增長中仍然以兩位數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長，進入08年上半年以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資發(fā)展相對緩慢，主要基于土地放量減少。第五頁，共77頁。2、建筑業(yè)建筑業(yè)發(fā)展較快。全社會建筑業(yè)完成增加值35.01億元，比上年增長10.5%。資質(zhì)等級以上建筑業(yè)房屋施工面積741.3萬平方米，增長4.1%；房屋竣工面積333.1萬平方米，增長2.7%。結(jié)論：

建筑行業(yè)隨著近幾年邢臺房地產(chǎn)行業(yè)的興起而迅速發(fā)展，行業(yè)增加值均保持在兩位數(shù)的增長速度，進入2008年以來，即將投入開工的新樓盤還將增多，建筑行業(yè)的快速發(fā)展也暗示著本地地產(chǎn)行業(yè)的生命力強，同時預示著城市進程的加快以及社會群體對于提高生活質(zhì)量改善居住環(huán)境的巨大市場需求。第六頁，共77頁。人民生活水平進一步提高。城鄉(xiāng)居民收入保持較快增長。城市居民人均可支配收入達10576元，比上年增長16.9%；農(nóng)民人均純收入3879元，增長8.8%。在居民收入較快增長的同時，消費保持同步增長。城市居民人均消費支出8136元，增長55.1%;農(nóng)村居民人均生活消費支出1990元，增長8.6%。居住條件逐步改善。城市居民人均住房建筑面積30.28平方米，增長4.0%；農(nóng)民人均居住面積31平方米，增長2.3%。全市在崗職工平均工資18192元，增長20.0%。3、人民生活水平結(jié)論：

人民生活水平的提高，直接刺激消費指數(shù)的增長，日常生活消費支出不斷增加，同時居住條件亦不斷改善，居民對于住房的需求和改善居住環(huán)境的需求呈現(xiàn)不斷增長趨勢，2008年作為大盤年、品牌年，在未來三到五年將為本地市場提供持續(xù)房源，屆時人民生活水平和居住環(huán)境將出現(xiàn)大的跨越。第七頁，共77頁。二、2008樓市特點及發(fā)展前景超大規(guī)模樓盤為主。08年邢臺房地產(chǎn)市場以大規(guī)模社區(qū)為主，中小規(guī)模樓盤面臨巨大的競爭壓力，主要來自于項目配套、景觀、物業(yè)等方面，如50萬平米的天一城、50萬平米的燕云臺、40萬平米的金域首府、50萬平米的新世紀嘉園、25萬平米的陽光印象以及水榭翰城等超大規(guī)模樓盤占據(jù)邢臺市未來三到五年的房地產(chǎn)主流市場。增加“文化附加值”。許多項目都開始關(guān)注社區(qū)文化。如燕云臺、金域首府、陽光印象、水榭翰城、翰林苑等都圍繞著“文化地產(chǎn)”做文章。板樓為主、健康舒適的設計理念居主流。新項目中，板式、板塔結(jié)合將充斥樓市。經(jīng)濟型戶型受寵。受城市市政設施逐漸完善等利好因素的推動，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯，相應的住宅價格也將加速上漲。第八頁，共77頁。現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有：

a、面積及居室需求。現(xiàn)階段80%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為80－130平方米，其中大部分居民的需求又在90－120平方米之間。

b、住房價格承受能力。70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應2600－3000元/平方米(建筑面積)。

c、購房方式及付款方式。60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購房者的選擇。第九頁，共77頁。三、可比樓盤調(diào)研分析——翰林苑——開發(fā)商：北小旺回遷樓及商業(yè)門市項目部項目地址：站前北街與泉南大街交口東北方向（與三義廟舊村改造項目緊臨）售樓地址：泉南大街地道橋東行50米路南售樓熱線：3292222/3293333建筑設計：邢臺市工天建筑設計院全程策劃：河北問鼎地產(chǎn)公司項目規(guī)劃：小區(qū)占地60畝，以牛尾河為中軸線將地塊一分為二，整體規(guī)劃為13棟多層住宅及一排臨街商業(yè)，河以北規(guī)劃6棟多層，以南為7棟層。戶型設計：90平米以下套型建筑面積占到整個小區(qū)的72%，主打戶型為89㎡的兩室兩廳。部分為126㎡及135㎡進場時間：5月20日售卡時間：7月4日，10000元購買VIP卡享有優(yōu)先選房權(quán)及部分優(yōu)惠實際均價：首期2550—2600之間（優(yōu)惠后），二期待定。優(yōu)惠幅度：一次性優(yōu)惠80元/㎡按揭貸款根據(jù)首付比例優(yōu)惠額從30—60元/㎡不等第十頁，共77頁。主要配套：學校/邢臺學院、三義廟小學、陶行知小學，三中新校區(qū)及邢臺學院幼兒園、雙語幼兒園。醫(yī)院/眼科醫(yī)院、邢臺市醫(yī)院購物/天一城、保龍倉公園/達活泉公園公交線路/23路、34路、29路、1路、22路優(yōu)勢：1\屬于政府劃撥用地，土地成本低且有相關(guān)稅費政策性減免,因此定價有優(yōu)勢;2\產(chǎn)品形態(tài)以多層為主,與目前市場上主打高層物業(yè)形成發(fā)差,多層稀缺性突顯,有利于項目快速銷售劣勢：1\西側(cè)距離火車道140余米,有一定噪音污染2\戶型設計無創(chuàng)新,大部分為90㎡左右的兩室小戶型,小三室戶型缺乏第十一頁，共77頁。——天一城——開發(fā)商:邢臺家樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設計:深圳設計院商管顧問:北京同世飛天全程代理:北京欣原業(yè)房地產(chǎn)顧問項目地址:原長征廠舊址主題廣告語：新城市地標占地面積:300余畝建筑面積:50萬平米,其中住宅30萬平米,商業(yè)20萬平米規(guī)劃業(yè)態(tài):花園洋房\電梯房\商業(yè)廣場\SOHO公寓\星級酒店\涉外展示中心\校園等推售情況:一期首批348套房源銷售率在80%左右,二批兩棟高層及二期推出房源銷售率在40%左右第十二頁，共77頁。銷售價格：均價3200元/㎡（高層），均價3300元/㎡（多層）銷售阻力：面臨諸多項目的市場競爭壓力，如燕云臺、水榭翰城等銷售模式：發(fā)售貴賓卡，1萬一張，開盤當天采用現(xiàn)場搖號的選房模式售樓部設計：原廠房改造，局部二層，總建筑面積約600余平米，裝修風格簡約大氣，能夠體現(xiàn)樓盤的規(guī)模氣勢。優(yōu)勢：1\周邊各種生活配套一應聚全，業(yè)主能夠體驗到一站式居家服務。2\家樂園集團在邢臺商業(yè)不動產(chǎn)方面多年來樹立的品牌價值與客戶信任度。3\地塊獲取時間早，土地成本較其它樓盤有一定優(yōu)勢，項目土地附加值高。劣勢：1\區(qū)域價值略現(xiàn)不足，邢臺本地市場普遍認為橋西比橋東更易于居住，這點從房價上可以看出。2\宣傳推廣缺乏互動性，僅僅通過簡單的戶外和紙媒進行宣傳，缺乏新鮮度，受眾已經(jīng)產(chǎn)生視覺疲勞。3\戶型設計方面存在諸多不足，如面積過大，布局不合理等第十三頁，共77頁。——金域首府——開發(fā)商：河北萬峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)劃：天津天友景觀設計：上海匯麟全程策劃：中聯(lián)國際不動產(chǎn)售樓地址：迎賓路與鋼鐵北路交叉口東南角熱線電話：26607772660888主題廣告語：城市首席40萬平米五星級住區(qū)/首府世家、百年榮耀占地面積：280余畝總建筑面積：40萬平米規(guī)劃特點：五星級大酒店規(guī)劃其中，商務別墅環(huán)水系散落，多層、小高層、高層錯落有致銷售模式：7月5日開始辦理VIP卡銷售價格：待定售樓部：暫時為臨建第十四頁，共77頁。優(yōu)勢：1\社區(qū)物業(yè)依托于五星級酒店，在管理、配套等方面更勝一籌。2\地塊處于未來城市新區(qū)的核心區(qū)域，升值潛力大3\周邊高檔樓盤聚集，區(qū)域市場逐漸成熟，有利于項目開發(fā)建設4\屬于政府重點扶持項目，在政策方面享受一定優(yōu)惠。劣勢：1\土地問題長期困擾，導致項目施工進度緩慢。（主要關(guān)于村民補償問題）2\在主要的幾個競爭樓盤中（燕云臺等），其在地理位置上不占優(yōu)勢。第十五頁，共77頁?！垒x巴黎——項目位置：達活泉東門北行500米發(fā)展商：邢臺永輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：永輝自己的物業(yè)物業(yè)管理費：約0.8元/平米/月規(guī)劃及建筑設計：北京圣帝國際建筑工程占地面積：165畝總建面積：25萬平方米容積率：2.3周邊配套:公園：達活泉公園學校：永輝藝術(shù)幼兒園、藍天雙語、市一中醫(yī)院：民政醫(yī)院、女子醫(yī)院購物：無交通：30路、26路等公交線路休閑:游泳館第十六頁，共77頁。樓盤素質(zhì):樓體外觀風格:歐式風格園林、會所:園林銷售情況：二期開盤時間2007年10月開盤，推售房源包括2、3、6、7、8、9棟樓，最高價6000元/平方米、最低價3200/平方米、均價3300元/平方米。目前銷售約75%。目前售價在3600元/平方米左右.優(yōu)勢1\將高層的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢和多層的住宅套型優(yōu)勢相結(jié)合.2\邢臺市第一高檔住宅.大社區(qū)身份的象征3\小區(qū)內(nèi)部配套完善.配套水系花園4\環(huán)境僻靜利于生活5\邢臺市北部開發(fā)區(qū)毗臨達活泉商業(yè)區(qū).6\歐式外觀造型優(yōu)美7\配套物業(yè),服務周到.劣勢:1\客戶反映房屋質(zhì)量較差2\戶型一般第十七頁，共77頁。——溫馨家園三期——項目概況：1、總占地250余畝。2、一、二期為經(jīng)濟使用房,物業(yè)形態(tài)以多層和小高層為主,一期多層已入住,二期小高層主體封頂處于外裝階段。3、三期以18棟板式小高層為主（12層），預計均價在3000元/㎡左右，戶型近期推出，三期土地為出讓性質(zhì)。4、項目一、二期成功開發(fā)，已贏得客戶廣泛認同，能夠最大限度帶動三期開發(fā)建設。第十八頁，共77頁。四、SOWT分析項目優(yōu)勢——１）近臨交通主干道泉北大街、規(guī)劃中的站前北街即將開通、幸福街將東延之鐵道以西地塊，出行便捷通暢。２）東南鄰邢臺學院及附屬中學，南側(cè)為規(guī)劃中的建設中的北小汪建材城，西南側(cè)為達活泉公園，生活配套資源基本完善。３）城市北部新區(qū)行政規(guī)劃，以及城市居住環(huán)境的北移，將有助于提升項目的升值潛力。４）本案為邢臺市政府項目，有一定的政策優(yōu)勢，各種規(guī)費及稅費可適當減免，因此總體成本較招拍掛地塊有絕對優(yōu)勢。第十九頁，共77頁。項目劣勢——１）區(qū)域環(huán)境較差，非主流住宅區(qū)。人氣稍顯不足。２）位置較偏，市政、服務配套不是很成熟，商業(yè)氣氛缺乏，出行購物不便。３）火車道噪音污染、玻璃廠環(huán)境污染明顯。４）地塊附近多為新建住房，居住大環(huán)境現(xiàn)階段尚未成熟，對產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定影響。５）地塊分散，不便于整體規(guī)劃，社區(qū)功能性物業(yè)配套兼顧性差。６）鐵路以西地塊位于建材城北側(cè)，主入口設置在建材城內(nèi)，給出行帶來諸多不變。７）橋東與橋西市場的差異化，鐵路以東的75畝地與以西的70畝地在市場上存在一定差異，邢臺市普遍橋東價格略低于橋西300-500元/㎡，因此在定價上以東地塊不占優(yōu)勢。第二十頁，共77頁。項目機會——１）通過教育優(yōu)勢、公園優(yōu)勢、北部新區(qū)規(guī)劃建設，放大項目推廣主題及核心賣點。２）三義廟整體改造進程加快，有利于本區(qū)域范圍內(nèi)居住環(huán)境的改善以及配套設施的完善，總體對本案有一定促進作用。３）隨著北部新區(qū)規(guī)劃及宣傳力度的加大，以及達活泉住宅版塊的形成，周邊住宅需求量旺盛，特別是中等價位的商品房，受到眾多購房者及投資群體的青睞。４）股票市場的不景氣，對于房地產(chǎn)投資市場起到了一定的推動作用，大量資金擁入地產(chǎn)行業(yè)，加快了房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展。５）石家莊三年大變樣的城市規(guī)劃方針，某種程度上帶動了邢臺本地城市化進程的推進，違規(guī)違建房屋的拆除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時也帶來了大量的房屋需求，對整個城市乃至地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的推動作用。第二十一頁，共77頁。項目威脅——１）由于區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟適用房和小產(chǎn)權(quán)房集中，有礙價格空間的拉升。２）邢臺房地產(chǎn)市場已相對成熟，客戶消費理性化，隨著周邊開發(fā)項目的逐漸增加，客戶選擇余地增多，開發(fā)商采取各種變相優(yōu)惠政策及營銷手段吸引潛在客戶的力度將越來越強，客戶被分流很難避免。３）溫馨家園小區(qū)三期18棟小高層即將面市，給本案的開發(fā)銷售帶來極大競爭壓力，同期即將開盤的金域首府、三義廟改造及翰林苑項目都將大量吸納周邊客群，邢臺區(qū)域市場內(nèi)客戶爭奪愈演愈烈，各自都將存在銷售方面的空前壓力。第二十二頁，共77頁。４）目前已開盤銷售的項目有天一城（50萬平米）、新世紀嘉園（50萬平米）、陽光印象（25萬平米）、世紀名都等，即將開盤的項目包括燕云臺（50萬平米）、金域首府、水榭翰城（20余萬平米）等，同時還包括大量的舊城舊村改造項目，根據(jù)此種現(xiàn)狀邢臺市2008年到2010年將有300萬平方米以上的市場投放量，市場形式非常嚴峻。５）5月12日四川大地震對于房地產(chǎn)商的開發(fā)水平提出更高要求，目前一些有實力有品牌的開發(fā)商通過各種途徑開始宣傳自身建筑產(chǎn)品的優(yōu)良品質(zhì)以打消客戶疑慮，而對于中小型開發(fā)商來講面臨著產(chǎn)品質(zhì)量方面的信任危機。６）中國人民銀行最新頒布的個人住房貸款政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定抑制作用，導致客戶的購買力相應減弱。第二十三頁，共77頁。五、市場定位首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū)定位說明:本項目以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，以市場為基礎，吸收先進產(chǎn)品理念、品牌意識、服務理念、文化理念打造邢臺市最具水準的人文生態(tài)園派社區(qū)。項目謀求把國際化居住思潮與中國本土文化有機的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造邢臺市“最具購買價值的高品質(zhì)住宅”。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本項目具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。第二十四頁，共77頁。生態(tài)景觀：項目周邊視野開闊，沒有樓房，周邊綠地，可擬性強；藝術(shù)化的社區(qū)園林景觀設計，打造宜居社區(qū)。教育人文：東臨邢臺學院，人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高格調(diào)，依托文化氛圍，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。最具購買價值：即本項目對目標消費群體的承諾，將為人們打造高性價比、高價值、高附加值的真正的物美價廉的產(chǎn)品，為購房者構(gòu)筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。高品質(zhì)住宅：即本項目為目標消費群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服務，是一個享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本項目將以產(chǎn)品取信與人，打造邢臺人民理想中的生活社區(qū)。第二十五頁，共77頁。六、產(chǎn)品定位現(xiàn)代簡約·低密度·樣板住區(qū)定位說明：建筑風格以西式簡約風格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感，同時與國際接軌，打造現(xiàn)代建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本”的生活哲學與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營造業(yè)主互助友愛、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不安全的枷鎖中解放出來，使本項目真正成為現(xiàn)代城市中都市人的“心靈居所”。第二十六頁，共77頁。七、檔次定位城市主流品質(zhì)寓所定位說明：本案引入“城市派主流”模式進行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點：第一邢臺本地房地產(chǎn)市場尚不成熟，客群層次性不分明，很難從購買群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市”“主流”等相對中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購買群體，同時項目的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點，尤其邢臺這樣的四線城市，中產(chǎn)階級范圍廣，“主流”一詞涵蓋多數(shù)人群，同時也更加切合本項目的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢，成就其為第一人文居所。第二十七頁，共77頁。八、主題定位首席人文生活園派特區(qū)全新人居美學，締造邢臺居住觀定位說明：項目的成功開發(fā)將開始帶動邢臺市城住宅物業(yè)的快速發(fā)展及邢臺市房地產(chǎn)市場新的開發(fā)熱潮，并將成為邢臺市房地產(chǎn)發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點和里程碑，將以“新住宅運動的領(lǐng)舞者”的形象在業(yè)界獲得良好口碑，在邢臺人眼中，本項目將引領(lǐng)一種潮流和方向，締造邢臺真正的標準住宅社區(qū)。主廣告語及廣告語言主特征——品鑒人文園派生活·共筑國際品質(zhì)社區(qū)優(yōu)版人文美學建筑住區(qū)繁華與悠然共享輝煌人生，超凡享受2008。開啟品牌住區(qū)元年2008。生活堡壘，被城市延續(xù)的印記居住信仰原地生活氣度天成第二十八頁，共77頁。案名建議——公園壹號新城國際假日公館陶然明筑萬城華府上品福城第二十九頁，共77頁。九、整體規(guī)劃設計建議Ａ、藝術(shù)性之整體布局項目設計中，將“整體性”作為視覺秩序和生活秩序的原則來組織功能性的建筑素材，包括建筑單體、景觀環(huán)境、視覺心理等。北方城市由于對陽光的需求，過去幾十年住宅建設中充分考慮了朝向而忽略了空間規(guī)劃的藝術(shù)性?？紤]到項目的所屬地域性特征，項目規(guī)劃依然尊重北方地區(qū)的生活習慣，以正南正北朝向及南偏東15度以內(nèi)的朝向為主導，將傳統(tǒng)的行列布局加以整合。傳統(tǒng)排列式的布局空間，也隨著扭轉(zhuǎn)元素的引入而增加了變化，突出空間開闊有致，步移景異的氛圍。第三十頁，共77頁。生態(tài)型社區(qū)：1、人與自然和睦親切的住區(qū)；2、健康舒適的社區(qū)。積極化人居環(huán)境：1、資源整合；2、注重生態(tài)；3、活動空間；4、人的行為與環(huán)境意向。親睦的鄰里意識：在滿足人們物質(zhì)需求的同時，給予人們精神上強烈的歸屬感，誘發(fā)人們鄰里意識。優(yōu)化城市的空間景觀：本項目在優(yōu)化內(nèi)部景觀設計的前提下，完善及豐富城市的空間布局和空間形態(tài)，在城市發(fā)展這一環(huán)節(jié)上能夠形成具有自身特征的城市空間節(jié)點。有序的空間組織排列：本案可根據(jù)居民室外活動和室內(nèi)空間防衛(wèi)、疏散的需要，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外空間活動的內(nèi)容，將整體公共空間劃分為四個等級的空間序列——1/城市公共空間（泉北大街南側(cè)及街頭開暢綠地）2/社區(qū)主導公共空間（社區(qū)景觀軸線及核心休閑區(qū)域）3/鄰里公共空間（強調(diào)便捷的可達性與半公共的領(lǐng)域?qū)傩裕?/組團公共空間（主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見綠）第三十一頁，共77頁。Ｂ、人性關(guān)懷之道路系統(tǒng)在以往的小區(qū)道路規(guī)劃設計中，人車分流始終是社區(qū)規(guī)劃中理想的狀態(tài)，理性分析得出的結(jié)論是大量在實踐中的局部人車分流。建議本項目采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區(qū)交通環(huán)境，能夠比較人性地為最多時間使用社區(qū)環(huán)境的人們提供安全感。同時，考慮到北方地區(qū)地勢平坦，場地特征不明顯，設計中通過局部抬高地下車庫的標高和改變車庫頂板覆土厚度的做法，創(chuàng)造一定的局部坡地地形，以達到起伏有致的設計意圖。第三十二頁，共77頁。Ｃ、中西合璧之造園手法社區(qū)景觀在借鑒中國古典園林的理園手法和南北方地域特質(zhì)在空間處理上的差異與沖突，通過簡約主義的手法有機的將現(xiàn)代法式景觀設計體現(xiàn)出來，以達到中西合璧的目的，通過相同理念的融合，將時空的轉(zhuǎn)換真正的體現(xiàn)在現(xiàn)代和社區(qū)環(huán)境中。第三十三頁，共77頁。Ｄ、二元空間之住宅革命項目在規(guī)劃設計中，有意識的結(jié)合居住者對于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住的需求。

設計中部分外陽臺采用不封閉手法，以增加生活空間與建筑外部空間過渡的“灰空間”，打破“二元空間”的模式。部分住宅底層考慮底層架空，通過架空層加設入口大堂，過渡空間的增加，改善了室內(nèi)外空間的絕對對立，創(chuàng)造一個全天候的公共空間，便于鄰里交流活動的開展。第三十四頁，共77頁?，F(xiàn)有規(guī)劃設計方案的調(diào)整建議——1、增加密閉式鄰里共享空間理由：1）區(qū)別于其它樓盤，形成自身獨特賣點；2）通過營造相對私密獨享空間，為業(yè)主贏得更多的活動空間；3）避免車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業(yè)主休閑生活從這里開始。提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個鄰里單位。兩幢住宅入口相對形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時也從空間設計上增加了人與人之間交流、溝通的機會。

設計在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學的原則，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的安全感、舒適感。在地面標高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時，鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造了一個悠閑、寧靜的氛圍，組團景觀的個性化設計使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團空間處理上，通過少量建筑的錯動打破單一的行列式布局，形成空間的轉(zhuǎn)折，避免視線的不良穿越。第三十五頁，共77頁。鄰里共享空間——第三十六頁，共77頁。2、一層增設小院頂層帶露臺理由：1）增加綠化面積，提高小區(qū)居住品位。2）一層設計為帶小院戶型,有助于提升價值,并避免其它樓層形成高總價。3）頂層贈送露臺，能夠減少由于樓層過高帶來的銷售阻力，同時拉升單價，實現(xiàn)項目利潤最大化。4）由于產(chǎn)品形態(tài)上的差異化，利于炒作賣點。第三十七頁，共77頁。3、設置地上車位、自行車棚及地下停車庫理由：1）減少車流動線，相對人車分流，保證業(yè)主社區(qū)居住環(huán)境的安全性。2）有助于提高小區(qū)綠化面積，營造出易居生存空間。3）環(huán)小區(qū)主干道兩側(cè)設置固定地上車位及自行車棚，避免各種車輛的散亂停放。4）訪客設置集中停車區(qū)域及導視系統(tǒng)。第三十八頁，共77頁。十、單體設計建議多層住宅——（中高端花園洋房）結(jié)構(gòu)：5.5層、6層、7層磚混結(jié)構(gòu)。屋頂設計飄板、條板等國際化形象語言符號。首層設計入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進入室內(nèi)。設置半地下自行車庫及儲藏室。貯藏室地面為地平面（±0）以下1.5m，首層居室地面距地平面（±0）500mm。建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設計模塊進行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高。外立面建議采用陶土磚或高級外墻涂料,，顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。第三十九頁，共77頁。小高層/高層住宅——（小戶型公寓為主）結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氛圍融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來加強室內(nèi)的通透度。所有戶型融入人性化設計理念，保證全明設計，增強透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。動靜分開、干濕分離，具有良好的日照、采光與通風性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內(nèi)客廳為陽面設置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。第四十頁，共77頁。產(chǎn)品創(chuàng)新——1、花園洋房“層層退臺”邢臺本地住宅市場產(chǎn)品較為單一，多層住宅較為普通，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯層及花園入戶等創(chuàng)新設計。目前邢臺市場尚未出現(xiàn)“層層退臺”的花園洋房，本次項目開發(fā)可在建筑上引入層層退臺處理，增加項目賣點，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時造就了空中綠化的優(yōu)越條件，可以形成立體的綠化系統(tǒng)，第四十一頁，共77頁。第四十二頁，共77頁。十一、建筑風格設計建議樓宇的立面設計采用德式、法式的現(xiàn)代風格元素，線條流暢、簡約大氣，以充滿理性的健康理念詮釋業(yè)主身份與氣質(zhì)，厚重感與流暢感兼?zhèn)?，功能與形式統(tǒng)一。在立面的裝飾的材質(zhì)上，可充分考慮其品質(zhì)感與身份感的要求。通過高級陶土面磚或高級涂料及亞光質(zhì)感表面，折射建筑經(jīng)典的歷史感與人文氣息。

為了與本案的目標客戶特征相符合，建議本項目建筑風格應沉穩(wěn)、大氣、有品位，可參考以下圖例：第四十三頁，共77頁。（1）北京CLASS的建筑風格（多層）外立面采用赭石色調(diào)陶土磚，深沉內(nèi)斂，陶土磚質(zhì)感、觸感與品位感的統(tǒng)一。取景框式陽臺，隱喻家的專屬標志，具備獨特的識別感。外掛浮板式陽臺，盡現(xiàn)不封閉陽臺作為灰空間的特質(zhì)。局部配有鐵藝欄桿，玻璃的顏色與樓體顏色呼應。南北兩側(cè)窗戶均采用窗體節(jié)能措施，選用中空玻璃，斷橋鋁合金窗體。第四十四頁，共77頁。第四十五頁，共77頁。第四十六頁，共77頁。第四十七頁，共77頁。（2）萬科·水晶城的退臺洋房（多層）外立面色調(diào)素雅、穩(wěn)重，層次豐富，材質(zhì)的質(zhì)感極強外墻材質(zhì)大部分采用陶土磚或高級外墻涂料比例適中的外挑陽臺設計第四十八頁，共77頁。（3）其它（情景洋房）第四十九頁，共77頁。第五十頁，共77頁。4）高層建筑風格圖例

圖一：（高層）第五十一頁，共77頁。圖二：（高層）第五十二頁，共77頁。圖三：（小高層）第五十三頁，共77頁。圖例4：（小高層）第五十四頁，共77頁。十二、戶型設計建議A、多層戶型設計建議1）全明戶型設計，不存在暗廚房、暗衛(wèi)生間；2）端頭戶型采用中廳設計，將客廳置于戶型中央；3）干濕分離、潔污分離；4）室內(nèi)層高3米；5）開敞式餐廳設計；6）端頭戶型采用270度轉(zhuǎn)角窗設計；7）部分多層樓宇可采用層層退臺設計；8）臥室窗戶采用凸窗設計；9）設計北向景觀餐廳；10）多層建筑設置情景露臺；11）一層業(yè)主擁有獨立的花園和庭院樹；12）設計部分窄窗，保護業(yè)主的私密性第五十五頁，共77頁。圖1（一層帶花園）第五十六頁，共77頁。圖２（一層帶花園）1、位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。

2、獨有情景房，倍添院居情趣

3、開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分

4、超過20㎡主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間

5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理149㎡第五十七頁，共77頁。1、7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

2、超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間

3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理

4、衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾

5、活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富

6、附帶觀景露臺128.92㎡圖２（標準層圖例）第五十八頁，共77頁。圖３：（退臺戶型）第五十九頁，共77頁。B、高層戶型設計建議要注重戶型均好性，強調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風采光條件良好。戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原則。標準層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房避免有異型空間。躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應充分考慮空間的可利用性，戶型設計應有特點，不應只是簡單面積的增大。部分頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園”（20～30m2左右），另外，產(chǎn)品設計中通過平層、夾層、小躍式的空間設計，使室內(nèi)產(chǎn)生流動，視覺上層次更富于變化，可贈面積也更多。通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強調(diào)入戶花園、重視露臺，以實現(xiàn)可贈面積的功能化。第六十頁，共77頁。1）確保全明戶型；2）每戶均設入戶花園；3）錯層設計；4）客廳開間最小不低于3.9米；5）小面積躍層設計，上下樓均有入戶門；6）臥室外掛觀景陽臺；7）客廳采用內(nèi)嵌式一步陽臺；8）北側(cè)廚房設置家政陽臺；9）端頭戶形采用轉(zhuǎn)角窗設計；10）設置儲藏間2㎡—3㎡； 11）錯式陽臺；其它設計建議——第六十一頁，共77頁。高層戶型圖例——83.69㎡７6.60㎡第六十二頁，共77頁。C、Ａ、Ｂ區(qū)戶型面積分配建議總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積90255大戶型90平米以上30%27076小戶型90以下45%40615組合戶型135以上(可拆分)25%22564鐵路以東地塊(A區(qū))鐵路以西地塊(Ｂ區(qū))總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積100365大戶型90平米以上30%30110小戶型90以下45%45164組合戶型135以上(可拆分)25%25091第六十三頁，共77頁。Ｄ、Ａ、Ｂ區(qū)戶型面積分配建議總建筑面積面積分類戶型種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積90255小戶型兩室兩廳一衛(wèi)90以下45%40615組合戶型兩室一廳一衛(wèi)65—7513%11733一室一廳一衛(wèi)55—6512%10831大戶型三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)105—12825%22564三室兩廳兩衛(wèi)135—1395%4513鐵路以東地塊(A區(qū))鐵路以西地塊(B區(qū))總建筑面積面積分類戶型種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積100365小戶型兩室兩廳一衛(wèi)90以下45%45164組合戶型兩室一廳一衛(wèi)65—7513%13047一室一廳一衛(wèi)55—6512%12044大戶型三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)105—12825%25091三室兩廳兩衛(wèi)135—1395%5018第六十四頁，共77頁。Ｄ、Ａ、Ｂ區(qū)多層\高層戶型分配建議鐵路以東地塊（A區(qū)90225㎡）總建筑面積（㎡）面積分類（㎡）種類戶型面積區(qū)間（㎡）面積分配（㎡）比例（%）90255高層（65685㎡）小戶型90以下37558.341.62%組合戶型135—13913421.314.88%大戶型105—11514705.516.29%多層（24570㎡）小戶型90以下3056.73.38%組合戶型135—1399142.710.12%大戶型110—12812371.513.70%第六十五頁，共77頁。E、Ａ、Ｂ區(qū)多層\高層戶型分配建議鐵路以東地塊（A區(qū)100365㎡）總建筑面積（㎡）面積分類（㎡）種類戶型面積區(qū)間（㎡）面積分配（㎡）比例（%）100365高層（43035㎡）小戶型90以下19365.819.30%組合戶型135—13910758.810.72%大戶型105—11510910.510.87%多層（57330㎡）小戶型90以下25798.225.70%組合戶型135—13914332.514.28%大戶型110—1281919919.13第六十六頁，共77頁。（備注：根據(jù)國家關(guān)于套型面積90平米以下占開發(fā)總量的70%以上，因此90平米以下戶型作出以上劃分）規(guī)避方法：1、產(chǎn)品組合銷售；2、增加陽臺面積減少臥室或客廳面積；3、做兩套圖紙。第六十七頁，共77頁。十三、定價策略A、市場比價定價法1、邢臺市房地產(chǎn)市場可比樓盤價格對比（附樓盤銷售均價表）；2、項目自身的產(chǎn)