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第四章成本法

房地產估價成本法學習內容主要內容

5.1成本法的基本原理

5.2房地產價格構成

5.3成本法的計算公式

5.4建筑物的重新構建價格

5.5建筑物折舊

（折舊類型計算方法）

5.6房屋完損等級評定和折舊有關規(guī)定

（一）概念：成本法又稱承包商法，在評估舊的房地產的價值時通常稱為重置成本法或重置成本折余法。

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用成本法求得的價格為積算價格。非歷史成本是估價時點的成本是社會平均成本基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第四章成本法一、成本法的基本原理基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）理論依據(jù)：從賣方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是生產費用價值論,即房地產的價格是根據(jù)其“生產費用”來計算，重視過去的投入。銷售價格≥成本=各項費用及正常的利潤和稅金從買方的角度來看：成本法的理論依據(jù)是替代原理。支付的最高價格≤他所預計的重新開發(fā)建造該房地產所需花費的代價第五章成本法一、成本法的基本原理買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價“成本”包含正常的費用、利潤和稅金在內。新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，均適合。特別適用于既無收益又很少交易的學校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設施。化工廠、電廠、鋼廠、油田、碼頭、機場等只針對個別客戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。單純建筑物的估價市場不完善或狹小市場上無法運用比較法估價的房地產。房地產抵押、企業(yè)合并兼并及房地產投資、房地產保險及其它損害賠償。特殊房地產如寺廟、道觀、教堂以及橋梁、涵洞等估價。適用對象基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例第五章成本法一、成本法的基本原理1.自由競爭(即可以自由進入市場)2.該種商品本身可以大量重復生產采用逼近原則：成本的增減≠價值的增減即：以下情況實際不成立。價格等于“成本加平均利潤”的條件是：基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例注意：1.區(qū)分實際成本和客觀成本2.依據(jù)市場供求確定評估價值供大于求時，價值應下調求大于供時，價值應上調難第五章成本法一、成本法的基本原理成本法使用條件搜集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；估算重新購建價格或重置價格；估算折舊；利用相應的公式求取積算價格。以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產開發(fā)類型為例，并從便于各構成項目估算的角度，來劃分房地產價格構成?；驹砀拍罾碚撘罁?jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產價格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤第五章成本法二、房地產價格的構成成本法估價步驟基本原理概念理論依據(jù)適用對象使用條件估價步驟價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）房地產價格的基本組成：土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤第五章成本法二、房地產價格的構成成本法估價步驟1、土地取得成本

通常稱為土地費用，是指取得房地產開發(fā)用地的必要支出，一般包括土地使用權出讓金、城市基礎設施建設費、土地開發(fā)建設補償費（征地拆遷補償安置費、相關稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等）和土地取得稅費。土地取得成本依用地途徑不同而不同，分為以下3種類型：（1）市場購買下的土地取得成本A建設用地使用權購買價格（市場法求?。〣土地取得稅（2）征收集體土地的土地取得成本（農地征用）（3）征收國有土地上房屋的土地取得成本（城市用地征用）第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成土地取得成本

征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（2）農地征用的估價規(guī)定

（征收集體土地）

征地估價是指在將集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。征地估價內容及補償標準：（1）土地補償費：

為該耕地被征用前三年平均年產的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置補助費：

每個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍，每公頃被征用耕地安置補償費，最高不超過被征用前三年平均年產值15倍；（3）青苗補償費和地上附著物補償費；（4）征地房屋拆遷補償費。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例征地房屋拆遷補償安置辦法

（3）城市房屋拆拆遷補償?shù)墓拦纼r規(guī)定城市房屋拆遷遷估價（以下下簡稱拆遷估估價），是指指為確定被拆拆遷房屋的貨貨幣補償金額額，根據(jù)被拆拆遷房屋的區(qū)區(qū)位、用途、、建筑面積等等因素，對其其房地產市場場價格進行的的評估。《城市房屋拆遷遷管理條例》是城市房屋拆拆遷和拆遷估估價工作的指指導性文件。。城市房屋拆遷遷中發(fā)生的有有關稅費包括括：被拆遷房房屋及附屬物物的補償費、、搬遷補助費費、臨時安置置補助費或周周轉房費、拆拆遷非住宅房房屋造成停產產、停業(yè)的補補償費、拆遷遷服務費、拆拆遷管理費和和政府規(guī)定的的其他有關稅稅費。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（3）城市房屋拆拆遷補償?shù)墓拦纼r規(guī)定拆遷補償估價價對象為拆遷遷范圍內土地地、建筑物、、構筑物和依依托在其實體體上的權益。。城市房屋拆遷遷補償估價的的標準與方法法：貨幣補償償?shù)慕痤~，根根據(jù)被拆遷房房屋的區(qū)位、、用途、建筑筑面積等因素素，以房地產產市場評估價價格確定。拆遷估價的工工作方式。。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房房計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（4）現(xiàn)行商品房房和經濟適用用住房價格構構成商品房=成本+利潤+稅金+地段差價經濟適用房=成本+利潤+稅金2、開發(fā)成本開發(fā)成本是在在取得開發(fā)用用地后進行土土地開發(fā)和房房屋建設所需需要的直接費費用、稅金等等。在實際中主要要包括下列幾幾項：（1）勘察設計和和前期工程費費（土地平整整費在土地取取得費中可能能已經包括））（2）基礎設施建建設費（如果果取得的是熟熟地則基礎設設施建設費已已包括在土地地取得成本里里面）（3）建筑安裝工工程費（4）公共配套設設施建設費（（教育、醫(yī)療療、文化體育育、社區(qū)服務務配套設施建建設）（5）其他工程費費（工程監(jiān)理理費、竣工驗驗收費）（6）開發(fā)過程中中的稅費注：有時將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本本和建筑物開發(fā)成成本。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理價格構成價格構成土地取得成本本開發(fā)成本征地地估估價價拆遷遷估估價價商品品房房經濟濟適適用用住住房房計算算公公式式重置置價價格格建筑筑物物折折舊舊運用用舉舉例例3、管管理理費費用用：：主要要是是指指開開發(fā)發(fā)過過程程中中管管理理人人員員工工資資等等，為土土地地取取得得成成本本與與開開發(fā)發(fā)成成本本之之和和的的一一定定比比率率。。4、銷銷售售費費用用銷售售費費用用是是預預售售或或銷銷售售開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產產所所需需的的費費用用，，如如廣告告費費、、代理理費費、、樣板板間間和和售售樓樓處處建建設設費費等，，為為便便于于投投資資利利息息的的計計算算應應區(qū)區(qū)分分銷銷售售之之前前發(fā)發(fā)生生的的費費用用和和銷銷售售之之后后發(fā)發(fā)生生的的費費用用。。5、投投資資利利息息：：投資資利利息息與與會會計計上上的的財財務務費費用用不不同同，，在在房房地地產產開開發(fā)發(fā)完完成成或或實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售之之前前發(fā)發(fā)生生的的所所有有必必要要費費用用應應計計算算的的利利息息。。它它包包括括土土地地取取得得成成本本、、開開發(fā)發(fā)成成本本和和管管理理費費用用以以及及銷銷售售之之前前的的銷銷售售費費用用投投入入，，無無論論它它們們的的來來源源是是借借貸貸資資金金還還是是自自有有資資金金，，都都應應計計算算利利息息。。因因為為借借貸貸資資金金要要支支付付貸貸款款利利息息，，自自有有資資金金要要放放棄棄可可得得的的存存款款利利息息。。（279頁投投資資利利息息的的計計算算））第五章成本法二、房地產價格的構成基本本原原理理價格格構構成成價格格構構成成土地地取取開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤

征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房6、銷銷售售稅稅費費銷售售稅稅費費是是銷銷售售開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產產應應由由開開發(fā)發(fā)商商（（賣賣方方））交交納納的的稅稅費費，，按按售售價價乘乘以以這這一一比比率率來來估估算算?？煽煞址譃闉閮蓛深愵悾海海?）銷銷售售稅稅金金及及附附加加：：營營業(yè)業(yè)稅稅、、城城市市建建設設稅稅、、教教育育附附加加（2）其其他他銷銷售售稅稅費費：：由由賣賣方方負負擔擔的的印印花花稅稅、、交交易易手手續(xù)續(xù)費費、、產產權權移移轉轉登登記記費費第五章成本法二、房地產價格的構成基本本原原理理價格格構構價格構成土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息開發(fā)利潤

征地估價拆遷估價商品房經濟適用住房7、開開發(fā)發(fā)利利潤潤現(xiàn)實實中中的的開開發(fā)發(fā)利利潤潤是是一一種種結結果果，，是是由由銷銷售售收收入入（（售售價價））減減去去各各種種成成本本、、費費用用和和稅稅金金后后的的余余額額。。估算算開開發(fā)發(fā)利利潤潤應應掌掌握握以以下下幾幾點點：：（1）開開發(fā)發(fā)利利潤潤是是所所得得稅稅前前的的，，即即開開發(fā)發(fā)利利潤潤=開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產產價價值值-土地地取取得得成成本本-開發(fā)發(fā)成成本本-管理費用用-投資利息息-銷售費用用-銷售稅費費（2）開發(fā)利利潤是在在正常條條件下開開發(fā)商所所能獲得得的平均均利潤，，而不是是個別開開發(fā)商最最終獲得得的實際際利潤，，也不是是個別開開發(fā)商所所期望的的利潤。。（3）開發(fā)利利潤是按按一定基基數(shù)乘以以同一市市場上類類似房地地產開發(fā)發(fā)項目所所要求的的相應平平均利潤潤率來計計算。第五章成本法二、房地產價格的構成基本原理理價格構成成價格構成成土地取得得成本開發(fā)成本本管理費用用銷售費用用投資利息息開發(fā)利潤潤征地估價價拆遷估價價商品房經濟適用用住房第五章成本法二、房地產價格的構成7、開發(fā)利利潤的計計算公式式（一）最最基本的的公式估算價格格=重新購建建價格-折舊第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理理價格構成成計算公式式重置價格格建筑物折折舊運用舉例例步驟：①①搞清房房地產價價格構成成②估算各各構成部部分的金金額③將各構構成部分分的金額額累加針對對象象A新開發(fā)的的土地B新建的房房地產（（房地、、建筑物物兩種情情況）C舊的房地地產（房房地、建建筑物兩兩種情況況）（二）適適用于新新開發(fā)土土地的成成本公式式新開發(fā)土土地價格格=土地取得得成本+土地開發(fā)發(fā)成本+管理費用用+投資利息息+稅費+開發(fā)利潤潤第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理理價格構成成計算公式式重置價格格建筑物折折舊運用舉例例新開發(fā)土土地是指指包括填填海造地地、開山山造地、、征用農農地后進進行“三三通一平平”、““五通一一平”、、“七七通一平平”等開開發(fā)的土土地或城城市舊城城區(qū)待拆拆遷改造造的土地地開發(fā)為為可以直直接利用用的城市市建設用用地。新開發(fā)區(qū)區(qū)某宗土土地的單單價=（取得開開發(fā)區(qū)用用地的總總費用+土地開發(fā)發(fā)總費用用+總管理費費用+總投資利利息+總銷售費費用+總銷售稅稅費+總開發(fā)利利潤）÷(開發(fā)區(qū)用用地總面面積×可轉讓土土地面積積的比率率)×用途、區(qū)區(qū)位等因因素修正正系數(shù)可轉讓土土地面積積的比率率=開發(fā)完成成后可轉轉讓土地地總面積積÷開發(fā)區(qū)總總面積×100%對于新開開發(fā)區(qū)土土地的分宗估價1．計算開開發(fā)區(qū)全全部土地地的平均均價格。。2．計算開開發(fā)區(qū)可可轉讓土土地的平平均價格格。3．計算開開發(fā)區(qū)某某宗土地地的價格格。將第第二步計計算出的的平均價價格，根根據(jù)宗地地的規(guī)劃劃用途、、具體位位置、使使用年限限、容積積率等進進行適當當?shù)脑鰷p減修正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例步驟宗地是地籍的最最小單元元，是指以權屬屬界線組組成的封封閉地塊塊。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理理價格構成成計算公式式重置價格格建筑物折折舊運用舉例例【例4-1】】某成片荒荒地面積積2km2．取得該該荒地的的代價為為1.2億元，將將其開發(fā)發(fā)成“五五通一平平”熟地地的正常常開發(fā)成成本和管管理費用用為2.5億元，開開發(fā)期為為3年，貸款款年利率率為10%，銷售稅稅費和開開發(fā)利潤潤為可轉轉讓熟地地價格的的5.5%和9.5%，開發(fā)完完成后可可轉讓土土地面積積的比率率為60％。試求求該荒地地開發(fā)完完成后可可轉讓熟熟地的成成本價格格為每平平方米多多少元。?！窘狻坑深}意：：設荒地開開發(fā)完成成后可轉轉讓熟地地的總價價為V，則：V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2]+[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+V（5.5%+9.5%）單價=V/（總面積積*60%）新建房地地價格=土地取得得成本+土地開發(fā)發(fā)成本+建筑物建建造成本本+管理費用用+投資利息息+銷售費用用+銷售稅費費+開發(fā)利潤潤新建建筑筑物價格格=建筑物建建造成本本+管理費用用+投資利息息+銷售費用用+銷售稅費費+開發(fā)利潤潤（三）適適用于新新建房地地產的基基本公式式新建房地地產采用用成本法法估價時時一般不不應扣除除折舊，，但應考考慮其工工程質量量和周圍圍環(huán)境等等因素給給予適當當修正。。第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例舊房地價價格=土地的重重新取得得價格+建筑物的的重新構構建價格格-建筑物的的折舊（注意土土地重新新取得價價格里的的年限問問題）舊建筑物物價格=建筑物的的重新購購建價格格-建筑物的的折舊（四）適用于舊舊房地產產的基本本公式由于舊建建筑物所所造成的的土地價價值減損損，應扣扣除該減減損部分分。注意第五章成本法三、成本法的計算公式基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（一）重重新構建建價格也也稱重新建造造成本是是假設在在估價時時點重新新建造或或購買全全新狀況況的估價價對象所所需的一一切合理理、必要要的費用用、稅金金和應得得的利潤潤之和。。注意：第一、重重新建造造成本是是估價時時點的；；第二、必必要成本本或價格格指其是是客觀的的成本，，社會一一般平均均耗費；；第三、建建筑物的的重新購購建價格格是全新新狀況下下的價格格，未扣扣除折舊舊。四、重新構建建價格的的求取第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格建筑物折舊運用舉例房地產重重新建造造成本的的求取方方法：先先求取土土地的重重新取得得成本，，再加上上建筑物物的重新新建造成成本。若土地難難以把握握其重新新開發(fā)成成本時，，則通常常是采用用市場比比較法或或收益法法等其他他估價方方法，求求取假設設地上建建筑物不不存在時時的實地地價格。。重置價格格，指在估估價時點點的建筑筑及裝修修材料價價格和人人工勞務務費用情情況下，，采用新新的建筑筑材料、、建筑技技術與工工藝，重重新建造造一棟與與原建筑筑物在結結構、功能、效效用上相同的新新建筑物物的正常常價格。。重建價格格，是指在在估價時時點的建建筑及裝裝修材料料價格和和人工勞勞務費用用情況下下，采用用原有的的建筑材材料、建建筑技術術與工藝藝，重新新建造一一棟與原原建筑物物完全相相同的新新建筑物物的正常常價格。。重置價格格的出現(xiàn)現(xiàn)是技術術進步的的必然結結果，同同時也是是“替代代原理””的體現(xiàn)現(xiàn)。重置價格格和重建建價格的的基本含含義一般重建建價格大于重置置價格第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（二）重重新構建建價格的的分類（三）建筑物重重新構建建價格的的求取方方法第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格建筑物折舊運用舉例1．單位成成本法(單位比較較法)2．分部分分項法3．工料測測量法4．指數(shù)調調整法第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格單位成本法建筑物折舊運用舉例例5-2：現(xiàn)有一一幢建筑筑面積為為250m2的獨立式式住宅需需要評估估，經查查閱資料料得知類類似建筑筑物(沒有廚房房和空調調設備)的重置價價格和待待估建筑筑物的規(guī)規(guī)模、形形狀修正正系數(shù)，，則運用用單位成成本法對對該建筑筑物的重重置價格格進行評評估。第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重置價格分部分項法建筑物折舊運用舉例第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格工料測量法建筑物折舊運用舉例工料測量量法：主要用用于具有有特殊價價值或歷歷史價值值建筑物物的估價價。該方法先先估算建建造建筑筑物所需需的各種種材料、、設備的的數(shù)量和和標準人人工時數(shù)數(shù)，然后后逐一乘乘以估價價時點各各該材料料、設備備的單位位價格和和人工勞勞務費標標準，再再累加求求和得建建筑物的的重置價價格。這這一方法法與建筑筑工程概概預算的的方法相相類似。。顯然，，采用這這一方法法需要估估價人員員掌握豐豐富的建建筑概預預算知識識．并較較費時費費力。如如對建筑筑概預算算不甚了了解，各各項費用用累加后后的誤差差將會很很大。因因此，這這一方法法在估價價實務中中應用較較少。第五章成本法四、建筑物的重新構建價格基本原理價格構成計算公式重新構建價格指數(shù)調整法建筑物折舊運用舉例指數(shù)調整整法根據(jù)建筑筑成本指指數(shù)或變變動率，，將其修修正到估估價時點點，以求求取建筑筑物的重重置價格格。簡便便算法，，常用于于檢驗其其它方法法的估算算結果的的可靠性性。建筑物折折舊是指指建筑物物從建造造完成以以后，隨隨著時間間的推移移而發(fā)生生價值減減損的現(xiàn)現(xiàn)象，建建筑物在在使用年年限內減減少的建建筑物價價值的貨貨幣表現(xiàn)現(xiàn)稱折舊舊額，房房地產估估價中折折舊是指指在估價價時點待待估建筑筑物相對對于全新新建筑物物的價格格差異，，是對建建筑物的的一種減減價修正正。（一）建建筑物折折舊的概概念會計折舊舊是原始始賬面價價值的減減損估價的折折舊是價價值的減減損修正正第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例求取建筑筑物折舊舊應注意意估價上的的折舊與會計上的的折舊的區(qū)別。。估價上的的折舊注重的是是市場價價值的真真實減損損，科學學地說不不是“折折舊”，，而是““減價調調整”；；會計上上的折舊舊注重的的是原始始價值的的分攤、、補償或或回收。。在會計上上，C為資產原原值，是是當初購購置時的的，不隨隨時間的的變化而而變化；；在估價價上，C為重新購購建價格格，是估估價時點點時的，，估價時時點不同同，C的值可能能不同。。在會計上上，資產產原值與與累計折折舊額的的差被稱稱做資產產的賬面面價值，，它無須須與資產產的市場場價值相相一致；；在估價價上，重重新購建建價格與與折舊總總額的差差被視為為資產的的實際價價值，它它必須與與資產的的市場價價值相一一致。常常出現(xiàn)現(xiàn)這種情情況：有有些房地地產，盡盡管在會會計賬目目上折舊舊早已提提足或快快要提足足，但估估價結果果卻顯示示其仍有有較大的的現(xiàn)時價價值；而而有些房房地產，，盡管在在會計賬賬目上折折舊尚未未提足或或遠未提提足，但但估價結結果卻顯顯示其現(xiàn)現(xiàn)時價值值已所剩剩無幾。。（二）折舊的的內涵第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年限限的確定定我國納人人市場的的城市土土地是一一定使用用年期的的使用權權，而不不是所有有權。中華人民民共和國國城鎮(zhèn)國國有土地地使用權權出讓和和轉讓暫暫行條例例規(guī)定（（1）居住用用地七十十年；（（2）工業(yè)用用地五十十年；（（3）教育、、科技、、文化、、衛(wèi)生、、體育用用地五十十年；（（4）商業(yè)、、旅游、、娛樂用用地四十十年；（（5）綜合或或者其他他用地五五十年。。這一年期期限制可可能與建建筑物的的耐用年年限相沖沖突。如如某宗地地土地使使用權出出讓年期期為50年，取得得土地使使用權后后進行建建筑開發(fā)發(fā)的時間間是3年，建筑筑物耐用用年限按按規(guī)定為為60年(鋼混結構構)。顯然．．由于受受土地使使用權年年期的限限制，實實際用于于建筑物物折舊的的年限只只有47年。因此此，在耐耐用年限限與實際際使用年年期相沖沖突時，，應以時時間較小小者為建建筑物的的耐用年年限。（三）耐用年限限與建筑筑物折舊舊的關系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例耐用年限限的確定定求取建筑筑物折舊舊應注意意土地使使用年限限對建筑筑物經濟濟壽命的的影響。。在實際際估價中中，由于于土地是是有期限限的使用用權，建建筑物的的經濟壽壽命與土土地使用用年限可可能不一一致，所所以，計計算建筑筑物折舊舊所采用用的經濟濟壽命遇遇到下列列情況時時的處理理為：(1)建筑物的的經濟壽壽命早于于土地使使用年限限而結束束的，應應按建筑筑物的經經濟壽命命計算建建筑物折折舊。(2)建筑物的的經濟壽壽命晚于于土地使使用年限限而結束束的，應應按建筑筑物的實實際經過過年數(shù)加加上土地地使用權權的剩余余年限計計算建筑筑物折舊舊。實際估價價中，建建筑物的的折舊包包括3個方面：：①物質折折舊②②功能折折舊③③經濟折折舊（三）耐用年限限與建筑筑物折舊舊的關系系第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物物折舊的的類型折舊的實實質（類類型）1.物質折舊舊：是由物理理因素引引起的折折舊，又又稱物質質磨損、、有形損損耗，是是建筑物物在實體體方面的的損耗所所造成的的價值損損失。進一步可可歸納為為4個方面：：①自然經經過的老老朽：（（自然力力引起如如風吹、、日曬、、雨淋等等）②正常使使用的磨磨損：（（如使用用工業(yè)建建筑過程程中產生生對建筑筑物有腐腐蝕作用用的廢氣氣、廢液液）③意外的的破壞損損毀④延遲維維修的損損壞殘存存2.功能折舊舊：稱無形損損耗、精精神磨損損，是指指由于消消費觀念念變更、、設計更更新、技技術進步步等原因因導致在在功能方方面的相相對殘缺缺、落后后或不適適用所造造成的價價值損失失。如建筑式式樣過時時，內部部布局過過時，設設備陳舊舊落后等等。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例（四）建筑物物折舊的的類型折舊的實實質（類類型）3.經濟折舊舊：稱外部性性折舊，，指建筑筑物本身身以外的的不利因因素所造造成的價價值損失失。包括供給過量量、需求求不足、、自然環(huán)環(huán)境惡化化、噪聲聲污染、、空氣污污染、交交通擁擠擠、城市市規(guī)劃改改變和政政府政策策變化、、住宅附附近建工工廠等造造成其價價值的損損失。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊運用舉例【例4-2】】某舊住宅宅，估計計其重置置價格為為40萬元，地地面、門門窗等破破舊引起起的物質質折舊為為3萬元，戶戶型不好好、沒有有獨用廁廁所和共共用電視視天線等等導致的的功能折折舊為8萬元，由于位位于城市衰落落地區(qū)引起的的經濟折舊為為7萬元。試求該該舊住宅的折折舊總額和現(xiàn)現(xiàn)值。【解】由題意：該舊住宅的的折舊總額額=3+8+7=18（萬元）該舊住宅的的現(xiàn)值=重置價格-折舊=40-18=22（萬元）（五）建筑物折折舊的求取方法求取建筑物物的折舊方方法主要有有：年限法法、市場提提取法和分分解法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法年限法是把把建筑物的的折舊建立立在建筑物物的壽命、、經過的年年限或剩余余壽命之間間關系的基基礎上。建筑物壽命命有自然壽壽命和經濟濟壽命之分分。自然壽命是是指從建成成之日起到到不堪使用用的年數(shù)。。經濟壽命是是指建筑物物從建成之之日起預期期產生的收收入大于運運營費用的的持續(xù)年數(shù)數(shù)。建筑物的經經過年數(shù)分分為實際經經過年數(shù)和和有效經過過年數(shù)。（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法經濟壽命是是指建筑物物從建成之之日起預期期產生的收收入大于運運營費用的的持續(xù)年數(shù)數(shù)。（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法建筑物的經經過年數(shù)分分為實際經過年年數(shù)和有效經過年年數(shù)。關系：有效經過年年數(shù)可能短短于也可能能長于實際際經過年數(shù)數(shù)。有效經經過年數(shù)通通常是在實實際經過年年數(shù)的基礎礎上進行適適當?shù)恼{整整后得到：：①當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護為正常的，其有效效經過年數(shù)數(shù)與實際經經過年數(shù)相當；②當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正常常維修養(yǎng)護護好或經過更新改造的，其其有效經過過年數(shù)短于實際經過年年數(shù)；③當建筑物物的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正常常維修養(yǎng)護護差的，其有效效經過年數(shù)數(shù)長于實際經過年年數(shù)。維修保養(yǎng)情況有效經過年數(shù)與實際經過年數(shù)的關系正常相當好或重新改造有效短于實際差有效長于實際（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例1、年限法建筑物的剩剩余壽命是是其壽命減減去經過年年數(shù)之后的的壽命，分分為剩余自自然壽命和和剩余經濟濟壽命。剩余自然壽壽命＝自然然壽命－實實際經過年年數(shù)剩余經濟壽壽命＝經濟濟壽命－有有效經過年年數(shù)（五）建筑物折折舊的求取方法第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例1、年限法年限法計算算方法又分分為（1）直線折舊舊法（2）成新折扣（1）直線折舊舊法：在建筑物的的耐用年限限期間每年年的折舊額額相等。每年的折舊舊額：其中：Di：第i年的折舊額額；C：建筑物的的重新建造造成本；S：預計的建建筑物的凈凈殘值（殘殘值）；N：建筑物的的耐用年限限；R：建筑物的的殘值率t—建筑物的經經過年數(shù)累計折舊額額折舊率建筑物估價價時點價值值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（1）直線折舊舊法建筑物的經經過年數(shù)分分為實際經經過年數(shù)和和有效經過過年數(shù)。實實際經過年年數(shù)是建筑筑物從竣工工驗收合格格之日起到到估價時點點時的日歷歷年數(shù)。有有效經過年年數(shù)是建筑筑物在估價價時點按其其狀況與效效用所顯示示的年數(shù)。。有效經過過年數(shù)可能能短于也可可能長于實實際經過年年數(shù)。在成本法求求取折舊中中，建筑物物的壽命應應為經濟壽壽命，經過過年數(shù)應為為有效經過過年數(shù)，剩剩余壽命應應為剩余經經濟壽命。。例5-4：有一建建筑物，建建筑總面積積100m2，已使用10年，單位建建筑面積的的重置價格格為500元/平米，耐用用年限30年，殘值率率5％。試用直直線法計算算該建筑物物的年折舊舊額、折舊舊總額，并并估計其現(xiàn)現(xiàn)值。房屋折舊和和完損等級級評定的有有關規(guī)定建設部、財財政部制定定的《房地產單位位會計制度度——會計科目和和會計報表表》對經租房產產折舊時采采用的一些些參數(shù)的有有關規(guī)定如如下：第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例房屋結構分分類表表4-4序號結構類型定義1鋼筋混凝土結構全部或承重部分為鋼筋混凝土結構。包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全2磚混結構一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋3磚混結構二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋4磚木結構一等材料上等、標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋5磚木結構二等結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋6磚木結構三等結構簡單，材料較差，室內沒有專用上下水等設備，較低級的磚木結構房屋7簡易結構如簡易樓、平房、木板房、磚壞房、土草房、竹木捆綁房等房屋折舊和和完損等級級評定的有有關規(guī)定第五章成本法四、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例各種結構房房屋的耐用用年限（單單位：年））表4-5結構

用途鋼筋混凝土結構磚混結構一等磚混結構二等磚木結構一等磚木結構二等磚木結構三等生產用房504040303030受腐蝕的生產用房353030202020非生產用房605050404040簡易結構10各種結構房房屋的殘值值率一般為為：鋼筋混混凝土結構構和簡易結結構為0、磚混結構構2％、磚木結結構一等6％、、磚磚木木結結構構二二等等4％、、磚磚木木結結構構三三等等3％。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成成新新折折扣扣法法根據(jù)據(jù)建建筑筑物物的的建建成成年年代代、、新新舊舊程程度度等等，，確確定定建建筑筑物物的的成成新新折折舊舊程程度度，，直直接接求求取取建建筑筑物物的的估估價價時時點點價價值值。。V＝Cq式中中V──建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值（（元元，，元元/m2）；；C──建筑筑物物重重置置價價格格或或重重建建價價格格（（元元，，元元/m2）；；t──建筑筑物物已已使使用用年年限限（（年年））；；N──建筑筑物物耐耐用用年年限限（（年年））；；q──建筑筑物物成成新新率率（（％％））。。建筑物估估價時點點價值=建筑物的的重新建建造成本本×建筑物的的成新率率在實際估估價中，，成新率率是一個個綜合指指標，其其求取可可以采用用“先定定量，后后定性，，再定量量”的方方式依下下列3個步驟進進行：(1)用年限法法計算成成新率。。(2)根據(jù)建筑筑物的建建成年代代對上述述計算結結果作初初步判斷斷，看是是否吻合合。(3)采用實際際觀察法法對上述述結果作作進一步步的調整整，并說說明上下下調整的的理由。。當建筑筑物的維維修養(yǎng)護護屬于正正常的，，實際成成新率與與直線法法計算出出的成新新率相當當；當建建筑物的的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正正常維修修養(yǎng)護好好或經過過更新改改造的，，實際成成新率應應大于直直線法計計算出的的成新率率；當建建筑物的的維修養(yǎng)養(yǎng)護比正正常維修修養(yǎng)護差差的，實實際成新新率應小小于直線線法計算算出的成成新率。。當R=0時，用直線法法計算成成新率的的公式為為：第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法1直線2成新折扣市場提取法分解法運用舉例（2）成新折折扣法成新折扣扣法比較較粗略，，主要用用于初步步估價，，或者同同時需要要對大量量建筑物物進行估估價的場場合，尤尤其是開開展大范范圍的建建筑物現(xiàn)現(xiàn)值摸底底調查。。例題：某某10年前交付付使用的的建筑物物,估價人員員實地觀觀察判斷斷其剩余余經濟壽壽命為30年,殘值率為為零.試用直線線法計算算該建筑筑物的成成新率.該建筑物物的成新新率=30/(30+10)=75%第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提提取法求求折舊利用含有有與估價價對象中中建筑物物具有類類似折舊舊狀況的的建筑物物的可比比實例，，來求取取估價對對象中的的建筑物物折舊的的方法。。所謂類似似折舊狀狀況，是指可比比實例中中的建筑筑物的折折舊類型型(物質折舊舊、功能能折舊、、經濟折折舊)和折舊程程度與估估價對象象中的建建筑物的的折舊類類型和折折舊程度度相同或或者相當當。舊房地的的成本法法公式為為:舊的房地地價值=土地重新新購建價價格+建筑物重重新購建建價格-建筑物折折舊建筑物折折舊=土地重新新購建價價格+建筑物重重新購建建價格-舊的房地地價值=建筑物重重新購建建價格-(舊的房地地價值-土地重新新購建價價格)=建筑物重重新購建建價格-建筑物折折舊后價價值第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提提取法求求折舊市場提取取法求取取建筑物物折舊的的步驟和和主要內內容如下下:(1)從當?shù)胤糠康禺a市市場上搜搜集大量量的交易易實例。。(2)從所搜集集的交易易實例中中選取三三個以上上的可比比實例。。要求所所選取的的可比實實例中的的建筑物物與估價價對象中中的建筑筑物具有有類似折折舊狀況況。(3)對每個可可比實例例的成交交價格進進行付款款方式等等有關換換算、交交易情況況修正、、房地產產狀況調調整(注意不對對其中的的折舊狀狀況進行行調整),但不進行行市場狀狀況調整整。注意：不對折舊舊進行調調整是因因為如果果對折舊舊進行了了調整，，就提取取不出可可比實例例的折舊舊了。不不進行市市場狀況況調整，，是因為為市場狀狀況的變變化是折折舊的一一部分，，它屬于于經濟折折舊的范范疇，如如果進行行了調整整，就相相當于減減少了經經濟折舊舊。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場提提取法求求折舊(4)求取每個個可比實實例在其其成交日日期時的的土地重重新購建建價格，，然后將將前面換換算、、修正和和調整后后的可比比實例成成交價格格減去土土地重新新購建價價格得出出建筑物物折舊后后價值。。(5)求取每個個可比實實例在其其成交日日期時的的建筑物物重新購購建價格格，然后后將每個個可比實實例的建建筑物重重新購建建價格減減去前面面求出的的建筑物物折舊后后價值得得出建筑筑物折舊舊。(6)將每個可可比實例例的建筑筑物折舊舊除以建建筑物重重新購建建價格轉轉換為總總折舊率率。(7)將估價對對象建筑筑物的重重新購建建價格乘乘以總折折舊率，，或者乘乘以年平平均折舊舊率再乘乘以建筑筑物年齡齡，便可可以得到到估價對對象建筑筑物折舊舊，即：：建筑物折折舊=建筑物重重新購建建價格×總折舊舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例2、市場場提取取法求求折舊舊建筑物物折舊舊=建筑物物重新新購建建價格格×年平均均折舊舊率×建筑物物年齡齡利用市市場提提取法法求出出的年年平均均折舊舊率，，還可可以求求取年年限法法所需需要的的建筑筑物經經濟壽壽命。。在假假設建建筑物物的殘殘值率率為零零的情情況下下:建筑物物經濟濟壽命命=1/平均年年折舊舊率例如，，如果果通過過市場場提取取法求求出的的估價價對象象建筑筑物的的年平平均折折舊率率為2%,則可以以根據(jù)據(jù)2%的倒數(shù)數(shù)估計計估價價對象象建筑筑物的的經濟濟壽命命為50年。此外，，利用用總折折舊率率還可可以求求出建建筑物物的成成新率率：建筑物物成新新率=1-總折舊舊率第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法運用舉例3、分解解法分解法法是對對建筑筑物各各種類類型的的折舊舊分別別予以以分析析和估估算，，然后后將它它們加加總來來求取取建筑筑物折折舊的的方法法。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法（1）將物質折舊舊項目分為為可修復項目目和不可修復項項目兩類。修復復是指恢復復到新的或或者相當于于新的狀況況，有的是是修理，有有的是更換換。預計修修復所必要要的費用小小于或者等等于修復所所能帶來的的房地產價價值增加額額的，是可可修復的，，即：修復所必要要的費用≤≤修復復后的房地地產價值-修復前的房地產價價值反之，是不不可修復的的。（2）對于可修修復項目，估算算在估價時時點采用最最優(yōu)修復方方案使其恢恢復到新的的或者相當當于新的狀狀況下所必必要的費用用作為折舊舊額。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法（3）對于不可修修復項目，，根據(jù)其在在估價時點點的剩余使使用壽命是是否短于整整體建筑物物的剩余經經濟壽命，，分為短壽壽命項目和和長壽命項項目兩類。。短壽命項目目是剩余使使用壽命短短于整體建建筑物剩余余經濟壽命命的部件、、設備、設設施等，它它們在建筑筑物剩余經經濟壽命期期間遲早需需要更換，，甚至需要要更換多次次。長壽命項目目是剩余使使用壽命等等于或者長長于整體建建筑物剩余余經濟壽命命的部件、、設備、設設施等，它它們在建筑筑物剩余經經濟壽命期期間是不需需要更換的的。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法A物質折舊的的求取方法法短壽命項目目分別根據(jù)各各自的重新新購建價格格(通常為市場場價格、運運輸費、安安裝費等之之和)、壽命、年年齡或剩余余使用壽命命，利用年年限法計算算折舊額。。長壽命項目目是合在一起起，根據(jù)建建筑物重新新購建價格格減去可修修復項目的的修復費用用和各短壽壽命項目的的重新購建建價格后的的余額、建建筑物的經經濟壽命、、有效年齡齡或剩余經經濟壽命，，利用年限限法計算折折舊額。長壽命項目目折舊基數(shù)=建筑物重新新購建價格格-可修復項目目的修復費費用-各短壽命項項目的重新新購建價格格(4)將可修復項項目的修復復費用、短短壽命項目目的折舊額額、長壽命命項目的折折舊額相加加，即為物物質折舊額額。宜先將建筑筑物區(qū)分為為可修復項項目和不可可修復項目目；對于可修復復項目，估估計其修復復費用作為為折舊額；；對于不可修修復項目，，再將其分分為短壽命命項目和長長壽命項目目；其次采采用年限法法或成新折折扣法分別別計算其折折舊額將修復費用用、短壽命命項目的折折舊額、長長壽命項目目的折舊額額相加，便便得到建筑筑物的折舊舊總額。【例5-6】某建筑物的的重置價格格為180萬元，經濟濟壽命為50年，有效經經過年數(shù)為為10年。其中，，門窗等損損壞的修復復費用為2萬元；裝修修的重置價價格為30萬元，平均均壽命為5年，已使用用3年；設備的的重置價格格為60萬元，平均均壽命為15年，已使用用10年。殘值率率假設均為為零，試計計算其物質質折舊總額額?！窘狻空叟f總額的的計算分為為以下幾個個部分：（1）可修復部部分的折舊舊額：門窗等損壞壞的折舊額額=2（萬元）（2）短壽命項項目的折舊舊額：裝修的折舊舊額=30××（1/5）×3=18（萬元）設備的折舊舊=60××（1/15）×10=40（萬元）（3）長壽命項項目的折舊舊額：=(180–2–30-60)××1/50×10=17.6（萬元）建筑物的折折舊總額=2+18+40+17.6=77.6（萬元）第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法B功能折舊的求取取方法（1）將功能折舊舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的三類類，并進一一步將它們們分為可修修復的和不不可修復的的。（2）對于可修復復的功能缺缺乏引起的的折舊，在在采用缺乏乏該功能的的“重建價價格”下的的求取方法法是：①估算在估估價時點在在估價對象象建筑物上上單獨增加加該功能所所必要的費費用；②估算該功功能假設在在估價時點點重置建造造建筑物時時就具有所所必要的費費用；③將在估價價時點在估估價對象建建筑物上單單獨增加該該功能所必必要的費用用，減去該該功能假設設在估價時時點重置建建造建筑物物時就具有有所必要的的費用，即即增加該功功能所超額額的費用為為折舊額。。第五章成本法五、建筑物折舊基本原理價格構成計算公式重置價格建筑物折舊年限法市場提取法分解法A物質折舊B功能折舊C外部折舊運用舉例3、分解法B功能折舊的求取取方法（1）可修復的功能缺乏引起的折舊舊=在估價時點點在估價對對象建筑物物上單獨增增加該功能能所必要的的費用-該功能假設設在估價時時點重置建建造建筑物物時就具有有所必要的的費用【例5-7】某幢應有電電梯而沒有有電梯的辦辦公樓，重重建價格為為2000萬元元，，現(xiàn)現(xiàn)在設電電梯梯需需要要120萬元元，，假假設設現(xiàn)現(xiàn)在在建建造造辦辦公公樓樓時時一一同同安安裝裝電電梯梯只只需需要要100萬元。請請計算該該辦公樓樓因沒有有電梯引引起的折折舊及扣扣除沒有有電梯引引起的折折舊后的的價值。?！窘狻吭撧k公樓樓因沒有有電梯引引起的折折舊及扣扣除沒有有電梯引引起的折折舊后的的價值計計算如下下:該辦公樓樓因沒有有電梯引引起的折折舊=120-100=20(萬元)該辦公樓樓扣除沒沒有電梯梯引起的的折舊后后的價值值=2000-20=1980(萬元)如果是采采用具有有該功能能的“重重置價格格”，則則減去在在估價對對象建筑筑物上單單獨增加加該功能能所必要要的費用用，可直接得到到了扣除除該功能能缺乏引引起的折折舊后的的價值。?！纠?-8】上例應有電梯梯而沒有有電梯的的辦公樓樓，現(xiàn)增增設電梯梯需要120萬元，類類似有電電梯的辦辦公樓的的重置價價格為2100萬元。請請計算該該辦公樓樓扣除沒沒有電梯梯引起的的折舊后后的價值值?！窘狻吭撧k公樓樓扣除沒沒有電梯梯引起的的折舊后后的價值值計算如如下:該辦公樓樓扣除沒沒有電梯梯引起的的折舊后后的價值值=2l00-120=1980(萬元)（2）對于不可修復復的功能缺乏引起的折折舊，可可以采用用下列方方法來求求取：①利用““租金損損失資本本化法””求取缺缺乏該功功能導致致的未來來每年損損失租金金的現(xiàn)值值之和；②估算該該功能假假設在估估價時點點重置建建造建筑筑物時就就具有所所必要的的費用；③將未來來每年損損失租金金的現(xiàn)值值之和，，減去該該功能假假設在估估價時點點重置建建造建筑筑物時就就具有所所必要的的費用，，即得到到折舊額額。例如：某某寫字樓樓由于缺缺少大型型多功能能設施，，使得該該寫字樓樓每年凈凈租金損損失10萬元(或者比同同地區(qū)類類似寫字字樓每年年少收入入凈租金金10萬元)；經測算算如果現(xiàn)現(xiàn)在增加加該項功功能需要要各種費費用約50萬元。假假設該寫寫字樓剩剩余收益益期為30年，報酬酬率Y為10%，求此項項折舊。。(1)用收益法法計算年年租金損損失的收收益價格格；(2)折舊=收益價格格-50萬元（3）可修復的功能落后引起的折折舊可修復功功能落后后的折舊舊額=功能落后后部分的的重置價格格-功能落部分的已提折舊舊+拆除該功功能落后后部分的必要的費費用-功能落后后部分的可回收的的殘值+安裝新的的功能部分所必要的的費用-該新的功功能先進進部分在估價時時點重置置建造建建筑物時時一同安安裝所必必要的費費用【例5-9】某幢舊辦辦公樓的的電梯已已落后，，如果將將該電梯梯更換為為功能先先進的新新電梯，，估計需需要拆除除費用2萬元，可可回收殘殘值3萬元，安安裝新電電梯需要要120萬元(包括購買買價款、、運輸費費、安裝裝費等),要比在建建造同類類辦公樓樓一同安安裝多花花費20萬元。估估計該舊舊辦公樓樓的重建建價格為為2050萬元，該該舊電梯梯的重置置價格為為50萬元，已已提折舊舊40萬元。請請計算該該辦公樓樓因電梯梯落后引引起的折折舊及扣扣除電梯梯落后引引起的折折舊后的的價值。。【解】該辦公樓樓因電梯梯落后引引起的折折舊及扣扣除電梯梯落后引引起的折折舊后的的價值計計算如下下:該辦公樓樓因電梯梯落后引引起的折折舊=(50-40)+(2-3)+20=29(萬元)該辦公樓樓扣除電電梯落后后引起的的折舊后后的價值值=2050-29=2021(萬元)對于不可可修復的的功能落落后引起起的折舊舊，仍以以電梯落落后為例例，其折折舊額是是在上述述可修復復的功能能落后引引起的折折舊額計計算中，，將安裝裝新的功功能先進進電梯所所必要的的費用，，替換為為利用““租金損損失資本本化法””求取的的功能落落后電梯梯導致的的未來每每年損失失租金的的現(xiàn)值之之和。（4）功能過剩剩折舊的求取扣除功能能過剩引引起的折折舊后的的價值=重置價格格-超額持有有成本（在采用重重建價格格的情況況下）扣除功能能過剩引引起的折折舊后的的價值=重建價格格-(無效成本本+超額持有有成本)關鍵是如如何計算算超額持持有成本本和無效效成本。。仍然以以層高為為5米與6米的廠房房為例來來說明。。例如，，經測算算6米層高的的廠房比比5米層高的的廠房，，每年采采暖費多多支出5萬元，空空調費每每年多支支出10萬元，照照明費多多支出2萬元；另另外已知知此類廠廠房層高高每增加加10cm,則工程造造價增加加100元/m2，假設該該廠房為為1000m2，資本化化率為10%，計算超超額成本本及無效效成本。。A、超額成成本：(5+10+3)/10%=180萬元B、無效成本本：[(6-5)/0.1)]××100×1000(5)將功能缺缺乏引起起的折舊舊額、功功能落后后引起的的折舊額額、功能能過剩引引起的折折舊額相相加，即即為功能能折舊額額。C經濟折舊（外部折舊））的求取方法經濟折舊通常常是不可修復復的，但它可能是是暫時性的，，例如供給過過度的市場，，也可能是永永久性的，例例如周圍環(huán)境境發(fā)生了不可可逆的改變。。因此，求取取經濟折舊首首先應分清它它是暫時性的的還是永久性性的，然后可可以根據(jù)收益益損失的期限限不同，利用用“收益損失失資本化法””求取未來每每年因建筑物物以外的各種種不利因素所所損失的收益益的現(xiàn)值之和和作為經濟折折舊額。1.年限法：把建筑物的折折舊建立在建建筑物的壽命、經過年年數(shù)或剩余壽壽命之間關系的基基礎上。在估估價中應用最最多的