資料-長沙大北城市場綜合研究報告

SHANGHAIJOLLYRealEstateConsultantOrg.[市場研究]上海鑒略地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)|研展中心|[工程編號]001[日期]2021/04/長沙大北城市場綜合研究報告大北城概況2.大北城近期規(guī)劃與建設(shè)3.現(xiàn)階段大北城版塊格局4.評定大北城

目錄大河西大北城星沙板塊大東城大南城中心板塊壹。巍巍山河—大北城概況面積187平方公里人口46萬人(2007年)開福區(qū)西北部與望城縣接壤，東北部和東部與長沙縣為鄰，南部與芙蓉區(qū)和天心區(qū)為界，西面隔湘江與望城縣和岳麓區(qū)相望，面積187平方千米。開福區(qū)大北城簡介大北城板塊區(qū)位優(yōu)勢——景觀資源青竹湖月湖洪山公園秀峰山公園秀峰山公園太陽山公園月亮島公園撈刀河瀏陽河湘江月島公園青竹湖生態(tài)科技園外商城金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱江文化園金鷹影視文化城城開福區(qū)目前重點(diǎn)規(guī)劃有的板塊有金融城、金鷹影視文化城、濱江文化園、金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及青竹湖生態(tài)科技園。金霞物流保稅區(qū)大北城板塊重點(diǎn)規(guī)劃金融城長沙青竹湖生態(tài)科技〔產(chǎn)業(yè)〕園原名為長沙青竹湖外商城，園區(qū)整體規(guī)劃達(dá)53平方公里，規(guī)劃人口20萬人，內(nèi)轄23.2平方公里的青竹湖鎮(zhèn)，下設(shè)太陽山社區(qū)等八個社區(qū)。又名外商城，工程地處長沙市北門要塞，東倚環(huán)湖高爾夫球場；西靠霞凝新港和長沙金霞海關(guān)保稅物流中心；南臨繞城高速火車貨運(yùn)北站；北至開福區(qū)邊界，整體規(guī)劃達(dá)53平方公里，規(guī)劃人口20萬人。3000畝的綠城·青竹湖高爾夫商務(wù)社區(qū)、1200畝的青竹湖畔小區(qū)、110畝的和一國際山莊〔五星級生態(tài)酒店〕、106畝的商務(wù)會展中心、100畝天景名園、156畝湖南教科院辦公居住、278畝太陽商貿(mào)城、600畝臺商社區(qū)等。

青竹湖生態(tài)科技園—長沙世外桃源完善的根底設(shè)施是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要支撐。五年來，建成了青竹湖大道、太陽山路、北一道、西二路、星月路、南一道、北二道、中青路、青麗路、西一路、天井路一期、高爾夫路共21.8公里的城市道路，核心路網(wǎng)及配套設(shè)施已根本完善，給排水、電力、電信、自來水、燃?xì)?、公交等根底設(shè)施全部按市政標(biāo)準(zhǔn)配套到位；長沙青竹湖國際會展中心、青竹湖湘一外國語學(xué)校、派出所、醫(yī)院、圖書館、影劇院、體育館、太陽山公園等公益、公建設(shè)施相繼落成；園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了雨污分流，日處理污水能力3000噸，污水處理站已運(yùn)行；具有世界先進(jìn)水平的遠(yuǎn)大空調(diào)區(qū)域能源站工程也落戶園區(qū)，并已投入使用。青竹湖外國語學(xué)校青竹湖影劇院青竹湖醫(yī)院青竹湖大道青竹湖生態(tài)科技園已入駐園區(qū)的會議會展、體育休閑產(chǎn)業(yè)工程有青竹湖國際會展中心、青竹湖國際高爾夫球會、青竹湖白金酒店和青竹湖會展酒店。

位于太陽山廣場西北角，規(guī)劃面積218畝，一期占地面積106畝，建筑面積3.89萬平方米，總投資2.8億元，場館設(shè)計采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，有一個主展廳和二個副展廳，負(fù)一層有地下車庫和配電、空調(diào)等輔助用房。會展中心于2007年3月竣工后，成功舉辦了“中國長沙第23屆房地產(chǎn)交易展示會〞，本次會議是長沙歷屆房交會規(guī)模最大、規(guī)格最高、效果最好的房交盛會。此次會議的承辦，標(biāo)志著青竹湖會展業(yè)已經(jīng)起步并以良好態(tài)勢向前開展。

是我國首座以原生態(tài)景觀為標(biāo)志的山地挑戰(zhàn)型環(huán)湖高爾夫球場，由湖南外商國際活動中心、上海愛建信托投資有限責(zé)任公司與加拿大富信國際投資聯(lián)合投資興建。目前已建成18洞山地球場及10000平方米的會所效勞區(qū),今年10月份，9洞燈光球場將正式運(yùn)營，同時由GHDGroup設(shè)計公司設(shè)計的建筑面積達(dá)5萬平方米的白金酒店，即將開工建設(shè)。

青竹湖會展中心青竹湖會高爾夫青竹湖生態(tài)科技園近期重點(diǎn)房地產(chǎn)工程建設(shè)：青竹湖會展酒店工程

擬建成北歐建筑風(fēng)格的超五星級位生態(tài)酒店，位于太陽山廣場東北角，占地115畝，總投資2億元人民幣，目前工程用地已啟動招、拍、掛程序。有杭州綠城集團(tuán)開發(fā)的綠城?青竹園工程，香港首冠集團(tuán)和美聯(lián)銀行等共同開發(fā)的太陽星城工程，中國中鐵開發(fā)的湖畔小區(qū)工程[水映加州]，湖南亦城投資開發(fā)的中心片區(qū)亦城花園，廈門恒豐萬駿集團(tuán)開發(fā)的外商公寓工程、武廣專家基地工程、運(yùn)達(dá)?書香苑工程等8個大型房地產(chǎn)工程。

太陽星城工程占地801畝，是由美聯(lián)銀行、香港首冠國際控股的湖南天景名園置業(yè)開發(fā)的高檔住宅小區(qū)，規(guī)劃總建筑面積約42萬平方米，包括單體、聯(lián)排住宅、會所、購物中心、兒童科技樂園、幼兒園、娛樂中心等，方案投資8億元人民幣。目前該工程已開工建設(shè)，方案2021年底竣工。

青竹湖生態(tài)科技園水映加州，中鐵置業(yè)長沙鉅作，地處長沙市開福區(qū)撈霞組團(tuán)青竹湖外商貿(mào)城的中心地段，是青竹湖外商貿(mào)城總體規(guī)劃"一心、兩軸、三園區(qū)"功能結(jié)構(gòu)中的三園區(qū)之一，距市區(qū)約11公里。工程位于星月路與太陽山路，緊鄰片區(qū)內(nèi)三山兩湖一島，居青竹湖天賜高尚別墅區(qū)域，近攬?zhí)柹脚c星月湖，依山就勢而劃700畝原生坡地，空氣清新，自然生態(tài)優(yōu)越，并靠近長沙規(guī)劃的軌道交通1號線，交通便利。

青竹湖生態(tài)科技園武廣鐵路專家基地建設(shè)工程

占地面積為1000畝，總投資14億元，擬建成湖南省財政廳系統(tǒng)的辦公總部、培訓(xùn)基地和五星級生態(tài)酒店等商貿(mào)全能工程。目前正在辦理工程的招、拍、掛手續(xù)，預(yù)計4年內(nèi)完成全部開發(fā)建設(shè)。

青竹湖生態(tài)科技園青竹湖高爾夫球場：占地140萬平方米，已建成18洞賽場、9洞燈光球場，10000平方米豪華會所,配套有國際標(biāo)準(zhǔn)練習(xí)場、白金酒店、娛樂中心，現(xiàn)擁有各類會員900余名，球會同時為會員提供中國50家高爾夫球俱樂部的互動效勞，是湖南省內(nèi)首條“綠色招商通道〞。青竹湖生態(tài)科技園太陽山森林公園城北繼烈士公園、月湖公園之后建設(shè)的又一所開放式公園，8000畝綠地森林面積。

太陽山森林公園規(guī)劃面積為5平方公里，本著“整體保護(hù)，局部開發(fā)〞的原那么，青竹湖生態(tài)科技〔產(chǎn)業(yè)〕園規(guī)劃了太陽山景觀工程區(qū)、高爾夫景觀工程區(qū)、砂塘景觀工程區(qū)、立新景觀工程四個核心景觀區(qū)。四個區(qū)將分步建設(shè)完善，目前已建成太陽山景觀工程區(qū)、高爾夫景觀工程區(qū)。五大板塊建設(shè)如火如荼

根據(jù)部署，濱江、三角洲、五合垸、金鷹城、青竹湖五大板塊均成開福區(qū)城市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，今年將突出抓好工程拆遷，全力支持工程開發(fā)建設(shè)，確保長沙鐵路新北站、月湖公園二期、黃興北路、湘春路口等一批投資10億元以上的工程全面啟動，促進(jìn)長沙新港三期、保稅中心二期、長沙重型機(jī)械廠、紐曼通信、恩瑞物流、珈鼎城市文化廣場等一批重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)工程在五大板塊啟動建設(shè)。城市配套功能逐步完善在完善路網(wǎng)的同時，開福區(qū)還將有方案地推動城市的公共配套建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)地編制好城北新區(qū)建設(shè)開展規(guī)劃。為加大生態(tài)建設(shè)力度，開福區(qū)將著力在城北新區(qū)建立生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制，完成立新水庫加固工程，建成太陽山森林公園、秀峰山公園，推動鵝羊山公園建設(shè)；建設(shè)金霞污水處理廠，完善城北新區(qū)的污水收集管網(wǎng)，加大各類污染源的治理力度；同時結(jié)合全國文明城市創(chuàng)立，完善社區(qū)效勞場所和文體設(shè)施。深圳東部華僑城VS長沙青竹湖

深圳東部華僑城

長沙青竹湖面

積

9km2

53km2

距城市中心40km

12km

高爾夫球場36洞（18洞會員制，18洞公眾球場）45洞（已建27洞會員制，規(guī)劃18洞公眾球場）500畝以上房地產(chǎn)大盤及面積1個，總開發(fā)面積20萬m2

6個，總開發(fā)面積240萬m2

高星級酒店華僑城洲際大酒店、深圳威尼斯皇冠假日酒店、深圳茵特拉根華僑城酒店等3家青竹湖白金酒店、太陽山森林公園酒店、太陽星城酒店等6家生態(tài)資源6570畝的濕地公園、三洲茶園、云海谷，擁有45畝的茵特拉根湖面15000畝太陽山森林公園，森林覆蓋率達(dá)90%，擁有青竹湖、太陽湖等水面1800畝其他配套茵特拉根火車站、東部華僑城大劇院、四季植物館、花鐘教堂、茶翁古鎮(zhèn)青竹湖國際會展中心、湘一外國語學(xué)校、圖書館、影劇院、醫(yī)院全部建成，自來水、天然氣、污水處理、公共交通等城市配套一應(yīng)俱全

投資主體單一投資（華僑城股份公司）

青竹湖生態(tài)科技園“長沙十大城市名片〞之一，獲獎理由：用快樂改變長沙這座城市的性格。長沙金鷹影視文化城位于瀏陽河大橋東頭，緊傍機(jī)場高速公路319國道，距黃花機(jī)場22公里，距長沙火車站7公里。金鷹影視文化城——全國對湖南的改觀金鷹影視文化城金鷹城第一期工程占地2823畝，總投資預(yù)算為37.25億元，總面積為200多萬平方米。包括金鷹大廈、長沙世界之窗、長沙海底世界、湖南國際影視會展酒店、湖南國際會展中心、職工生活小區(qū)、駿豪花園〔圣爵菲斯〕七大工程。金鷹城作為湖南播送影視產(chǎn)業(yè)的重要基地，經(jīng)過多年的配套建設(shè)，現(xiàn)已初具規(guī)模。

電視湘軍、娛樂湘軍因金鷹城而得名，兩年一度的中國金鷹電視藝術(shù)節(jié)就在這里舉行。金鷹大廈是湖南廣電的大本營，常駐機(jī)構(gòu)有湖南省播送電視局、湖南播送影視集團(tuán)，湖南電視臺衛(wèi)星頻道、金鷹卡通兩個上星頻道，經(jīng)濟(jì)頻道等七個地面電視頻道，七個播送頻率，一家電視購物公司——快樂購，一家上市公司——電廣傳媒，還有報紙、雜志、網(wǎng)站等一系列媒體。

長沙世界之窗將世界奇觀、古今名勝以及大型機(jī)械游樂、時尚主題活動等聚集于一園，讓人一天之內(nèi)“周游世界〞。海底世界聚集了各種海洋生物。湖南國際影視會展中心是全國一流的五星級園林式酒店，造價達(dá)一億美金的湖南國際會展中心是目前華中地區(qū)規(guī)模最大、集現(xiàn)代建筑藝術(shù)、效勞設(shè)施為一體的高科技、智能化、現(xiàn)代化場館。

金鷹影視文化城湖南影視文化城是以旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)工程，同時也是湖南文化傳媒行業(yè)的財富滋生地。按照規(guī)劃，遷建以后的北站周邊北至319國道，南至湘春路，東至東風(fēng)路的約1公里將獲得“解放〞，其中核心區(qū)1600多畝將重點(diǎn)打造成“長沙金融街〞，并力求開展為中南金融中心。長沙金融城規(guī)劃長沙金融城規(guī)劃——中部城市經(jīng)濟(jì)振興的新思考金融城區(qū)域界定長沙金融城南至湘春路東至東風(fēng)路北至三一大道長沙金融城規(guī)劃金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——深挖湘江的價值開福區(qū)產(chǎn)業(yè)集中在金霞板塊，以獨(dú)特的港口優(yōu)勢及鐵路優(yōu)勢開展物流產(chǎn)業(yè)，以居住為主。中心城區(qū)主要是第三產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)。長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于長沙市北部，北接望城丁字鎮(zhèn)，南依中心城區(qū)，位于撈刀河以北，沙河以南，湘江以東，中青路以西，總規(guī)劃面積34.96平方公里，2006年國家核準(zhǔn)的建設(shè)用地面積為13.84平方公里。

開發(fā)區(qū)距長沙機(jī)場僅20公里，擁有湘江常年通航的千噸級深水港，園區(qū)內(nèi)京廣鐵路貫穿南北，石長鐵路連接?xùn)|西，二環(huán)、三環(huán)橫穿園區(qū)與京珠、長常高速公路連通，得天獨(dú)厚的內(nèi)河航道與國內(nèi)、國際航線、鐵路運(yùn)輸線、公路網(wǎng)、地下管道共同構(gòu)成了十分便捷的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是立足長沙、效勞湖南、輻射中部的重要物流及大運(yùn)量工業(yè)和新型材料工業(yè)基地。

金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為：西物流、東文化、五支柱。西部建設(shè)以湖南糧食批發(fā)大市場、國家糧食儲藏庫、金霞物流園、恩瑞物流、聯(lián)運(yùn)公司撈霞物流園為主體的大運(yùn)量物流產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性效勞業(yè)，東部建設(shè)以設(shè)計、裝潢、視聽覺藝術(shù)和計算機(jī)效勞為重點(diǎn)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，核心區(qū)著力培養(yǎng)會議會展產(chǎn)業(yè)、體育休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，共同形成園區(qū)五大產(chǎn)業(yè)支柱。鵝秀組團(tuán)：以生活居住、商貿(mào)、辦公、休閑旅游等多功能結(jié)合的綜合型社區(qū)。高嶺組團(tuán)：重點(diǎn)開展物流商貿(mào)業(yè)，形成集倉庫、配送、批發(fā)、貿(mào)易、展覽、運(yùn)輸、信息、研發(fā)、以及其他專業(yè)效勞為一體的綜合性物流貿(mào)易基地成為一個功能分區(qū)明確、配套設(shè)施齊全的現(xiàn)代化城市區(qū)。金霞組團(tuán)：依托霞寧港和物流保稅區(qū)，開展物流行業(yè)。

金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以物流、工業(yè)、地產(chǎn)等三大產(chǎn)業(yè)為依托，總體規(guī)劃為鵝秀、金霞、高嶺三個組團(tuán)，其中：鵝秀組團(tuán)為中心組團(tuán)，規(guī)劃面積11.98平方公里，規(guī)劃定位為以生態(tài)居住、商貿(mào)、辦公及旅游為主的綜合性效勞型組團(tuán)，規(guī)劃有鵝羊山和秀峰山公園、湘江風(fēng)光帶、秀峰景觀軸、省級重點(diǎn)中學(xué)、三級甲等醫(yī)院等大型公共建設(shè)工程，用地性質(zhì)多數(shù)為居住用地。金霞組團(tuán)為核心物流區(qū)，是長沙市人民政府明確由政府重點(diǎn)扶持的核心物流園，規(guī)劃面積10.87平方公里。該組團(tuán)離長沙機(jī)場僅20分鐘車程，組團(tuán)內(nèi)東有火車新貨站，西有霞凝新港，南有海關(guān)保稅物流中心，組團(tuán)以北有能源基地，具有集水運(yùn)、公路、鐵路、航空運(yùn)輸和地下管道輸送于一體的五元化交通運(yùn)輸優(yōu)勢。用地性質(zhì)主要為物流倉儲用地及工業(yè)用地。高嶺組團(tuán)為國際物流商貿(mào)中心，規(guī)劃面積為12.11平方公里。該組團(tuán)位于長沙市北二環(huán)與北三環(huán)之間，西側(cè)是京廣鐵路和撈刀河區(qū)段站。功能定位是物流次中心，主要彌補(bǔ)金霞組團(tuán)物流用地缺乏，臨鐵路東側(cè)適當(dāng)布置大運(yùn)量工業(yè)，用地性質(zhì)主要為倉儲用地和居住用地。金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長沙金霞保稅物流中心工程選址長沙城北，位于長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金霞物流園的核心區(qū)域，規(guī)劃面積1500畝，總投資約15億元人民幣，建設(shè)規(guī)模35萬平方米，分兩期開發(fā)，其中一期占地700畝，建設(shè)中心綜合辦公樓、卡口、保稅倉庫、圍網(wǎng)、綜合效勞設(shè)施；二期占地800畝，擴(kuò)大倉儲面積，完善物流配套設(shè)施。目前，工程首期開發(fā)建設(shè)已完成，保稅監(jiān)管倉庫、綜合辦公樓、出入卡口、圍網(wǎng)、信息監(jiān)控系統(tǒng)等海關(guān)監(jiān)管設(shè)施根本完善，累計投入資金約5億元人民幣。于2021年12月正式獲得國家批準(zhǔn)，成為中部首批，湖南唯一的保稅物流中心。

長沙金霞保稅物流中心封關(guān)運(yùn)行后，將成為專門從事保稅倉儲物流業(yè)務(wù)、實(shí)行封閉管理的海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)，具備保稅倉儲、國際物流配送、簡單加工和增值效勞、進(jìn)出口和轉(zhuǎn)口貿(mào)易、口岸功能和出口退稅、物流信息處理等六大功能，實(shí)行國外貨物入中心保稅，國內(nèi)貨物入中心退稅等優(yōu)惠政策，能夠集中解決加工貿(mào)易貨物“境外一日游〞、“整機(jī)與零部件關(guān)稅稅率倒掛〞等問題，同時利用其毗鄰長沙新港、長沙鐵路貨運(yùn)新北站以及正在申報的長沙出口加工區(qū)，依托黃花國際機(jī)場等交通區(qū)位優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)功能疊加，形成合力，為全省進(jìn)出口加工貿(mào)易提供配套效勞，能夠有效降低企業(yè)物流本錢、提高資本運(yùn)作效率。

金霞物流保稅區(qū)國家保稅物流政策1、

出口退稅：境內(nèi)貨物進(jìn)入保稅物流中心視同出口商境，入中心即退稅；2、

進(jìn)口保稅：境外貨物進(jìn)入保稅物流中心，免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)稅；3、

區(qū)港一體：照“一線防開，二線管嚴(yán)〞的原那么，允許貨物在中心與境外之間自由進(jìn)出、免征關(guān)稅、免領(lǐng)許可證，由海關(guān)實(shí)行無紙化登記備案。當(dāng)?shù)卣畠?yōu)惠政策在保稅物流中心注冊新辦物流企業(yè)可享受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)稅收獎勵政策。金霞物流保稅區(qū)政策優(yōu)勢管理效勞

政策管理簡介海關(guān)管理海關(guān)在保稅物流中心設(shè)立機(jī)構(gòu)，進(jìn)出保稅物流中心貨物的備案、報關(guān)、查驗(yàn)、放行、核銷等手續(xù)統(tǒng)一在中心內(nèi)辦理，海關(guān)實(shí)行24小時監(jiān)管和預(yù)約通關(guān)。檢驗(yàn)檢疫管理進(jìn)出保稅物流中心的貨物統(tǒng)一在中心辦理檢驗(yàn)檢疫手續(xù)，口岸不再實(shí)施檢驗(yàn)檢疫。外匯管理保稅物流中心內(nèi)企業(yè)應(yīng)向湖南省外匯管理局辦理外匯登記并領(lǐng)取?外匯登記證?和開立外匯帳戶，放寬對保稅物流中心進(jìn)出貨物的外匯管理。稅收管理境外貨物進(jìn)入中心海關(guān)給予保稅，出口貨物入中心視同出口提前退稅，貨物在中心內(nèi)簡單加工或與其他海關(guān)監(jiān)管特定區(qū)域和場所之間交易流轉(zhuǎn)免征關(guān)稅和流通環(huán)節(jié)增值稅及消費(fèi)稅。監(jiān)管方法通過物理圍網(wǎng)、電子卡口系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對中心實(shí)行全封閉式集約監(jiān)管；通過構(gòu)建中心信息化管理系統(tǒng)，對入駐企業(yè)實(shí)行電子帳冊聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管；通過中國電子口岸系統(tǒng)，加強(qiáng)海關(guān)與國檢、國稅、外經(jīng)貿(mào)、外匯、銀行等管理部門的聯(lián)系配合。高效的效勞中心管委會提供政策咨詢，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)；中心信息化綜合管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息連網(wǎng)與交換；提供完善的根底設(shè)施和優(yōu)良的場站效勞；建立中心內(nèi)交易結(jié)算體系，提供信貸、結(jié)算等金融效勞?？焖俚耐P(guān)海關(guān)、國檢進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)“一站式〞快速通關(guān)；實(shí)行“一次報關(guān)、一次報檢、一次放行〞的管理模式；經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)，貨物可憑擔(dān)保分批進(jìn)出、實(shí)時記錄、集中報關(guān)。金霞物流保稅區(qū)金霞物流保稅區(qū)流程模式三角洲濱江板塊北辰三角洲工程：工程占地面積約1618畝，總建筑規(guī)模達(dá)530萬㎡，其中，黃海標(biāo)高39米架空平臺上住宅面積300萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米；平臺下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積約120萬平方米。規(guī)劃建設(shè)的一棟高約260米標(biāo)志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標(biāo)。首開區(qū)87萬㎡

三角洲濱江板塊三角洲濱江板塊兩館一廳，構(gòu)成三角洲頭濱江主景觀。濱江文化園，成就開福江景新亮點(diǎn)。

三角洲濱江板塊三角洲片區(qū)包括“三縱七橫一支路〞11條道路，主要為：縱一路-縱三路、橫一路-橫七路、環(huán)形支路，道路總長10.39km；五合垸片區(qū)主要包括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江灣路、盛世路、華章路、經(jīng)一路、經(jīng)二路以及五合垸濱水道路及景觀工程；道路總長11.60km；田心港雨污合建泵站，設(shè)計裝機(jī)總?cè)萘?640kw。三角洲片區(qū)包括“三縱七橫一支路〞11條道路，主要為：縱一路-縱三路、橫一路-橫七路、環(huán)形支路，道路總長10.39km；五合垸片區(qū)主要包括沿河路、北一路、金北路、金泰路、江灣路、盛世路、華章路、經(jīng)一路、經(jīng)二路以及五合垸濱水道路及景觀工程；道路總長11.60km；田心港雨污合建泵站，設(shè)計裝機(jī)總?cè)萘?640kw。主要包括15條道路，分別是車站北路北延線一期、棲鳳路、高沖西路、馮蔡西路、植基路北段、彩霞西路西延線、湘撈西路、御錦路、興隆路、廣鐵路、濱河北路、德雅路、潘家坪路〔及綠化廣場〕和太陽山北路延長線，道路總長度26.83km。湘江世紀(jì)城：總建筑400萬㎡,其中酒店8萬㎡，購物中心2萬㎡，商住樓372萬㎡。建設(shè)70萬㎡商住樓三角洲濱江板塊開福區(qū)位于長沙市北部，因千年古剎開福寺而得名，是“楚漢名城〞和湖湘文化的重要發(fā)祥地，也是中國四大名繡之一湘繡的發(fā)源地，總面積188平方公里，常住人口46萬，轄長沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、青竹湖生態(tài)科技〔產(chǎn)業(yè)〕園、金霞海關(guān)保稅物流園等“一區(qū)兩園〞和3個鎮(zhèn)、10個街道辦事處,是省會長沙面積最大、人口最多的城區(qū)。開福區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富，湘江、瀏陽河、撈刀河、沙河等“一江四河〞川流環(huán)繞，年嘉湖、月湖、青竹湖、楚家湖等“十湖〞點(diǎn)綴其間，是有名的國家級生態(tài)示范區(qū)。區(qū)內(nèi)有開福寺、清水塘、金鷹城、烈士公園、省博物館、長沙世界之窗、海底世界等眾多名勝古跡、革命故地和旅游觀光景點(diǎn)，每年接待外地游客450多萬人次。開福區(qū)是湖南重要的文化產(chǎn)業(yè)基地，區(qū)內(nèi)有國防科技大學(xué)、中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、長沙大學(xué)等重要科研基地和高等院校，在海內(nèi)外享有盛譽(yù)的湖南廣電集團(tuán)、湖南出版集團(tuán)、湖南報業(yè)集團(tuán)等文化骨干企業(yè)均座落在開福區(qū)，擁有“金鷹電視藝術(shù)節(jié)〞、“超級女聲〞、“快樂男聲〞等一批具有國際影響力的影視文化品牌。開福區(qū)區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，交通條件十分便利，京珠高速、長永高速、京廣鐵路、武廣高速鐵路、長石鐵路貫穿全境，107國道、319國道、二環(huán)、三環(huán)、長湘公路等交通主動脈縱橫交錯，區(qū)域中心距黃花國際機(jī)場僅20分鐘車程，擁有長沙唯一的深水港碼頭和火車貨運(yùn)編組站，形成全省獨(dú)一無二的集水、陸、空、鐵、管道于一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，是湖南通江達(dá)河、物暢全國的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。開福區(qū)開展空間廣闊，城市建成區(qū)面積達(dá)47平方公里，可供開發(fā)的土地面積達(dá)60多平方公里，占長沙市可供開發(fā)土地的一半以上。開福區(qū)現(xiàn)有城市主次干道70多條，建成區(qū)道路面積700萬平方米，是長沙市城市骨架拉得最大的城區(qū)。開福區(qū)是湖南長株潭“3+5〞城市群建設(shè)的核心啟動區(qū)，也是長沙市實(shí)施“大城北〞戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場，作為引領(lǐng)長沙向北開展的龍頭，開福區(qū)將提高省會長沙對益陽、岳陽、常德等湖南北部城市的輻射，提高城市首位度，加快長沙融入洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈和長江經(jīng)濟(jì)帶。開福區(qū)是我國中部地區(qū)的重要物流樞紐，金霞物流園、長沙鐵路新北站、長沙新港碼頭、湘江航運(yùn)樞紐、金霞海關(guān)保稅物流中心等湖南重要物流平臺均在開福區(qū)北部，其中火車北站和長沙新港碼頭的年貨運(yùn)吞吐量占長沙市的70%左右。依托物流帶動，大運(yùn)量工業(yè)基地初具雛形，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和配套加工業(yè)的迅速壯大以及長沙出口加工區(qū)的落戶，開福區(qū)逐步成為全省乃至中部地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)配套效勞區(qū)。開福區(qū)是長沙市重要的會展基地，湖南國際會展中心、省市展覽館均在開福區(qū)，區(qū)內(nèi)會展場館面積達(dá)22萬平方米，每年舉辦的各類會展活動占長沙市會展次數(shù)的一半以上，現(xiàn)已成為湖南省名符其實(shí)的會展第一強(qiáng)區(qū)。開福區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，樓盤開發(fā)和銷售面積以及銷售價格均居長沙市五區(qū)首位，沿江環(huán)湖開發(fā)的新河三角洲、湘江世紀(jì)城、山語城、綠城·青竹園等超級大盤，代表了長沙市房地產(chǎn)開發(fā)的最高水準(zhǔn)。開福區(qū)的高端效勞業(yè)開展迅速，高檔酒店高度聚集，共有星級酒店16家，其中以喜來登、瀟湘華天為代表的五星級酒店有四家，占長沙市五星級酒店的四成，另有四家五星級酒店正在新建；北辰、世紀(jì)城、珈鼎國際、芙蓉盛世、崇光百貨等一大批長沙地標(biāo)和現(xiàn)代商業(yè)摩爾正在啟動建設(shè)；區(qū)內(nèi)還擁有全國最大的旅游酒店西湖樓和中南地區(qū)唯一的山地環(huán)湖挑戰(zhàn)型高爾夫球場青竹湖高爾夫球場；湖南省成長最快的電視購物工程快樂購，2007年實(shí)現(xiàn)銷售11.3億元；快樂購物、美美百貨、ITAT、國美電器等一大批商業(yè)旗艦店，為廣闊市民構(gòu)筑了眾多高端消費(fèi)平臺，聚集了大量開展人氣。開福區(qū)開展勢頭強(qiáng)勁有力，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省縣區(qū)經(jīng)濟(jì)第一方陣和全國先進(jìn)行列。2007年，完成GDP209.5億元，總量繼續(xù)保持全省122個縣區(qū)第五位，人均GDP到達(dá)43677元；固定資產(chǎn)投資完成239.1億元，增幅達(dá)43.4%；社會消費(fèi)品零售總額到達(dá)181.1億元，增幅到達(dá)23.6%；地方財政收入到達(dá)13.01億元，繼續(xù)保持全省縣區(qū)收入總量前三名。開福區(qū)的在建和續(xù)建工程比較多，工程儲藏非常豐富，投資慣性十分強(qiáng)勁，為新的跨越式開展積蓄了強(qiáng)大勢能。一流的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)開展平臺，吸引了海內(nèi)外眾多戰(zhàn)略投資商搶灘開福區(qū)，迄今已有沃爾瑪、麥德龍、家樂福、路易威登、鷹皇1872、香港美美百貨、ITAT、北京北辰、北京世紀(jì)金源、杭州綠城、深天健、中鐵地產(chǎn)等世界500強(qiáng)企業(yè)和知名上市公司先后投資入駐。政府為鼓勵投資創(chuàng)業(yè)，出臺了一系列優(yōu)惠政策和效勞承諾，致力于打造湖南省最具吸引力的“創(chuàng)業(yè)樂土〞和“宜居城區(qū)〞。開福區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展重點(diǎn)是：構(gòu)筑區(qū)域性物流樞紐，建設(shè)大運(yùn)量工業(yè)基地，做強(qiáng)文化業(yè)品牌，穩(wěn)固房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，形成高端效勞業(yè)聚集區(qū)，最終使開福區(qū)成為代表長沙市21世紀(jì)最高水平、最具競爭力的現(xiàn)代城區(qū)。車站北路繼續(xù)北延、火星北路年內(nèi)完成瀏陽河大橋建設(shè)……昨日從開福區(qū)了解到，該區(qū)今年方案建設(shè)13條主次干道，其中續(xù)建工程7個，新建工程6個，以完善城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，加速推進(jìn)大城北建設(shè)。據(jù)介紹，7個續(xù)建工程為火星北路、車站北路北延線、芙蓉北路北段、新世紀(jì)大道〔福元路〕東延線、棲鳳路、秀峰大道、創(chuàng)遠(yuǎn)路。其中，火星北路將于年內(nèi)完成瀏陽河大橋建設(shè)，實(shí)現(xiàn)火星北路開福區(qū)段全長5．2公里的路段全線竣工。車站北路北延線起于瀏陽河南岸，終至新世紀(jì)大道〔福元路〕，長1768米，寬36米，道路年底通車，橋梁2021年底竣工。芙蓉北路北段起于青竹湖路，終至沙河，長2600米，寬60米，方案年底竣工通車。新世紀(jì)大道〔福元路〕東延線起于二環(huán)線，終至博覽路，全長4230米，路幅寬46～60米，方案6月底竣工通車。棲鳳路起于芙蓉北路，終至二環(huán)線，全長3160米，寬30米，方案今年完成860米。秀峰大道起于湘江路，終至芙蓉北路，長1072米，寬80米，方案年底竣工。創(chuàng)遠(yuǎn)路起于興聯(lián)西路，終至芙蓉北路，長1039米，寬26米，方案年底竣工。在6個新建工程中，方案今年年底竣工的為興聯(lián)東路、彩霞路、二環(huán)聯(lián)絡(luò)道、球場路。按照方案，興聯(lián)東路起于鵝秀路，終至中青路，長3800米，寬46米；彩霞路起于新港大道，終至文家沖路，長850米，寬46米；二環(huán)聯(lián)絡(luò)道起于北二環(huán)線，終至火星北路，長1400米，寬36米。此外，方案今年新建的葡園路東起火星路，西接濱河路，全長2000米，36～43米寬，一期先建200米；柏曹路東起長湘路，西至新港大道，長900米，寬36米。造芙蓉北路、湘江大道、開福寺路、火星北路、中青路、車站北路、新世紀(jì)大道、工程兵大道、金霞新城路網(wǎng)、青竹湖路網(wǎng)、湘春路、蔡鍔北路、湘雅路、八一路、中山路等十多條交通主干道，這些交通網(wǎng)絡(luò)與區(qū)政府傾力打造的四方坪、金霞、青竹湖、新世紀(jì)等幾個中心片區(qū)連接，給整個轄區(qū)注入了活力。貳。商業(yè)格局—大北城商圈分布2、商圈格局華夏新一佳超市伍家?guī)X商圈五一商圈四方坪商圈規(guī)劃中沃爾瑪深圳歲寶百貨麥德龍超市東風(fēng)路華銀旺和超市撈霞商圈商業(yè)分散不集中，傳統(tǒng)商圈伍家?guī)X面臨問題，新生商業(yè)缺乏勢頭。1.區(qū)域商業(yè)現(xiàn)不存在“中心〞，主要以效勞區(qū)域?yàn)橹鳌?.商業(yè)中心主要依靠五一商圈優(yōu)勢，繼承五一商圈的輻射。3.區(qū)域要形成新的商業(yè)中心，必須要具備長沙老商圈更好的開展條件。小結(jié)：中山西路棚改工程地處長沙市老城區(qū)中心地帶，占地總面積711畝，共有住房8541戶，棚屋面積72萬平方米，其內(nèi)部支路根本為2至7米寬，且都是小街小巷，區(qū)域內(nèi)沒有一個停車場，城市排水、供電、電信和燃?xì)獾仍O(shè)施配套均存在較大問題。該工程一期拆遷范圍東起西長街,西至湘江大道,南起五一大道,北到潮宗街，占地面積244畝，約有2300多戶居民6000多人口，還星羅棋布地分布著大小店鋪約800多家。

中山西路棚改伍家?guī)X聯(lián)“五家〞，突出了傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與周邊關(guān)系最為緊密的新河三角洲、陡嶺路、開福寺、湘雅路及火車北站5個商業(yè)區(qū)域的聯(lián)系，并使得它們能作為一個整體進(jìn)行商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃研究。商業(yè)區(qū)域商業(yè)定位新河三角洲長沙城市“核心區(qū)”,充分利用其發(fā)展優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)路網(wǎng)、形象、功能上的對接，將使其成為伍家?guī)X商務(wù)區(qū)的形象龍頭和價值標(biāo)桿。陡嶺路區(qū)域?qū)⑼ㄟ^改造交通，加強(qiáng)陡嶺路兩側(cè)的商業(yè)聯(lián)系，讓陡嶺路區(qū)域商業(yè)在未來輻射四方坪居住區(qū)的部分區(qū)域。開福寺強(qiáng)大的宗教文化、休閑功能，將充分挖掘并延展其文化內(nèi)容，這樣來提升伍家?guī)X商務(wù)區(qū)具備很強(qiáng)的文化特質(zhì)?；疖嚤闭緭碛?00余畝價值商業(yè)用地，金融城的規(guī)劃，將挖掘其對伍家?guī)X商業(yè)格局潛在的巨大影響。湘雅路長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中定位的“醫(yī)藥醫(yī)療器械一條街。伍家?guī)X商圈改造伍家?guī)X立交橋下分割成3個小廣場，彼此難以連接，行人穿越很不方便，影響了商圈商業(yè)氣氛。根據(jù)方案，擬對橋下廣場進(jìn)行整修，形成一個連通四角的統(tǒng)一空間。建成后，橋四周商業(yè)將緊密聯(lián)成一體，居民可以便利地通往橋四周進(jìn)行娛樂消費(fèi)。為全力打造這一拳頭，近日出臺的伍家?guī)X立交橋交通組織優(yōu)化方案中，特意提到了改造立交橋東北角局部匝道，修建新碼頭路，分流東北角車流量等措施。隨著伍家?guī)X商圈的日益繁華，未來還擬修建新碼頭路過鐵路涵，方便鐵路東側(cè)居民進(jìn)入商圈；拉通東風(fēng)路立交橋南輔道，使四方坪、廣電一帶居民到伍家?guī)X消費(fèi)來回更便利。伍家?guī)X商圈改造廣場1廣場2廣場3通過橋下綠化廣場空間整改聯(lián)通伍家?guī)X四角廣場廣場4伍家?guī)X商圈改造1.中山西路整體改造工程能釋放開福區(qū)中心城區(qū)核心商業(yè)價值地塊，有效解決五一商圈南北廣場商業(yè)差距，從整體上擴(kuò)散五一商圈的中心功能，為長沙無可取代的五一商圈減壓。2.伍家?guī)X商圈波隆立交橋整改能改善現(xiàn)階段商業(yè)的為難局面，讓其重新樹立效勞區(qū)域，面向北城的商業(yè)局面。小結(jié)：叁。宜居新貴—大北城房地產(chǎn)市場芙蓉路三環(huán)二環(huán)開福板塊洪山公園板塊青竹湖板塊撈霞板塊影視城板塊大北城板塊界定北城大致可以分為以下五個板塊：1.開福板塊主要以開福區(qū)中心城區(qū)為主，包括伍家?guī)X以南和四方坪等。2.金鷹月湖板塊以月湖公園為中心，向四周輻射，北至福元西路，南到鴨子鋪，西以瀏陽河為界，東達(dá)星沙界。3.洪山公園板塊由撈刀河、湘江、瀏陽河、東二環(huán)圍合的區(qū)域。4.撈霞板塊撈刀河以北，撈刀河路以西，霞凝港物流園以南的廣闊地區(qū)。5.青竹湖板塊主要包括青竹湖水庫周邊和太陽山公園周邊地區(qū)。板塊劃分：開福板塊金鷹月湖板塊洪山公園板塊撈霞板塊青竹湖板塊板塊劃分：開福板塊項(xiàng)目名稱體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、上市時間大地公寓10萬127328.0高層09年江景名府5萬2170/高層09年楓麓園18萬219686.60高層09年中信大廈11萬4920/高層09年營盤閣5.4萬100104.97高層09年宇宙星城5.8萬20270/高層09年金陽大廈1.5萬11376.80高層09年珈鼎國際30萬26700/高層09年湘雅園13.4萬26640/高層09年萬安達(dá)1.6萬2854/高層09年星達(dá)豪庭5萬7010/高層09年領(lǐng)航江閣1.6萬3491/高層09年隆科星苑2.8萬57074.60高層09年錦城國際17萬27972/高層09年德雅名居1萬4167/小高層09年湘安大廈2.8萬63486.05高層09年喻家花園3萬10918/小高層09年家天下10萬34404/小高層09年十方和福2.2萬5925/高層09年翠擁華庭4.5萬22375/小高層09年深藍(lán)廣場20萬360825.0高層09年和府園7萬13320/高層09年富湘花園15萬15萬3.0小高層09年半島明珠32萬711313.50小高層09年君泰大廈2萬29795.50高層09年合計221萬1.籌建工程開福板塊2.在售工程代表項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型銷售價格SOHO天都通華企業(yè)10萬126706.0高層均價：4200伍家?guī)X生活廣場長沙摩天輪投資4萬（住宅部分）213002.70高層尾房特價：4100君悅香邸雄屹工貿(mào)53萬7.4萬3.60高層均價：4200湘江北尚建發(fā)長沙公司12.5萬402333.0高層均價：5100起價：4500芙蓉盛世一期長沙天健30萬560664.0高層均價：5100華盛新外灘（二期）長沙新外灘18萬274955.78高層均價：6100起價：5200開福板塊3.在售個案分析SOHO天都開發(fā)商長沙通華企業(yè)項(xiàng)目位置車站北路與三一大道交匯處西北角項(xiàng)目規(guī)模3棟24-28層的高層建筑占地面積11740㎡，建筑面積90000㎡容積率6.0，綠化率19.2%總戶數(shù)856戶（一期推488戶，銷售180戶）產(chǎn)品組合住宅+寫字樓+商業(yè)街規(guī)劃特色項(xiàng)目整體規(guī)劃獨(dú)具一格，與城市建筑相互和諧，互為風(fēng)景。建筑特色項(xiàng)目由三棟18層的塔樓和4層商業(yè)群樓組成，首創(chuàng)了小戶型雙陽臺+超大空中花園的設(shè)計和挑戰(zhàn)小戶型極限，傾情演繹廳、臥、廚、衛(wèi)四大光明，首創(chuàng)了“A+B”親子戶型設(shè)計園林特色由加拿大集雅公司操刀，裙樓之上配有兩個大型的空中花園核心配套停車位:室內(nèi)385個，雙會所，長沙首個藍(lán)調(diào)商街房型面積區(qū)間和配比戶型面積由53㎡—118㎡等一房40%二房40%三房20%售價均價4200，最高價4500VIP卡交一萬抵1萬五一次性付款，9.7折，按揭9.9折形象定位集服務(wù)式商務(wù)公館、舒適型現(xiàn)代公寓、成長型寫字樓、藍(lán)調(diào)商街于一體的創(chuàng)富運(yùn)營體主題推廣語中央北區(qū)，創(chuàng)富運(yùn)營體銷售情況（時間）開盤當(dāng)天推出一房（53-59㎡）139套，二房（79㎡）189套，三房（116-119㎡）160套，銷售約80來套房源，大部分為54㎡－79㎡的小戶型公寓媒體組合湖南經(jīng)視營銷動態(tài)（時間）星城首個VIP高爾夫聯(lián)名金卡3月15日全城限量公開發(fā)放。6月15日開盤當(dāng)天，梅東、譚維維等親臨現(xiàn)場表演節(jié)目，還有浮石老師簽名贈書和文藝表演活動〔1〕.工程產(chǎn)品研究〔2〕.營銷分析4.板塊綜述：板塊代表工程：華盛新外灘、夢潔金色屋頂、天健芙蓉盛世、君悅香邸、湘江北尚、香樟雅郡、SOHO天都、才子佳苑。板塊物業(yè)：以高層、小高層、為主，容積率絕大多數(shù)都在3.0以上，高密度、低綠化率、價位從4300-10000元/㎡不等，主流價位為4500-6000元/㎡，處于全市的中等偏高水平，高價位主要分布在濱江一線江景房，戶型從一房到復(fù)式都有，主力戶型為緊湊三房(110㎡-125㎡)。板塊屬性：城市核心地段板塊點(diǎn)評：優(yōu)勢：地段好、配套成熟、城區(qū)商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力拉動，保值增值空間大，極具競爭力；

劣勢：中心城區(qū)嘈雜，噪音大、宜居性和舒適性不強(qiáng)；板塊開展前景：土地資源日益稀缺，開發(fā)空間將逐步縮小，物業(yè)價值日漸凸顯，未來將以舊城改造工程開發(fā)為主。1.籌建工程項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、預(yù)計價格上市時間艾特商住樓湖南艾特投資3.8萬5475/高層未知09年月島圣廷苑湖南謙信置業(yè)3.7萬9307/高層未知09年裕景嘉源湖南錦遠(yuǎn)房產(chǎn)6.3萬41919/多層未知09年星月城湖南信遠(yuǎn)智邦置業(yè)68萬47萬/混合低密度物業(yè)未知09年合計81.8萬2.在售工程代表：項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、銷售價格藏瓏湖上國際社區(qū)一期長沙雙瑞房產(chǎn)46萬5.6萬1.5混合物業(yè)均價6500金鷹月湖板塊項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、價格威爾士春天湖南友聯(lián)置業(yè)35萬786223.50小高層、高層起價3380均價3980興旺蘭庭長沙興旺房地產(chǎn)10萬2.8萬3.2高層均價3600學(xué)府華庭湖南國大置業(yè)20萬6.4萬2.68小高層3800財富名園長沙理想房地產(chǎn)40萬11萬3.20高層，小高層均價3600長大*臥琥湖南長大房地產(chǎn)16萬7.7萬2.70高層，小高層起價3180均價3600合計121萬由上表我們可以看出，08年下半年-09年上半年，板塊內(nèi)新增工程較多，內(nèi)部競爭加劇，消費(fèi)者對價格敏感因素較大，區(qū)域?yàn)闋帄Z客戶已經(jīng)相繼展開價格戰(zhàn)，從最初4000-5000的定價，普遍降至3000多。區(qū)域交通條件較好，但配套欠興旺，“城中村〞現(xiàn)象明顯，投資和保值需求潛力可觀，但自住型需求尚且不完全滿足條件。2.在售工程代表：4.在售個案分析藏瓏湖上國際社區(qū)①工程產(chǎn)品研究開發(fā)商長沙雙瑞房產(chǎn)項(xiàng)目位置月湖公園旁項(xiàng)目規(guī)模一期占：500畝建筑面積：46萬㎡

綠化率50%

容積率1.50

產(chǎn)品組合混合低密度物業(yè)（電梯高層、花園洋房、獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅）規(guī)劃特色項(xiàng)目分A、B、C三地塊，現(xiàn)開發(fā)A地塊，首期開發(fā)的第一地塊占地面積約500畝，總建筑面積約46萬平米。項(xiàng)目定位為中高檔生態(tài)住宅，主要包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房、高層住宅、商務(wù)樓，會所、星級酒店以及與之配套的綜合性服務(wù)設(shè)施，金融商業(yè)（郵政儲蓄、商場、超市等），文化娛樂，社會服務(wù)（幼兒園），市政公用設(shè)施。園林特色將小區(qū)內(nèi)景觀資源與月湖公園和瀏陽河風(fēng)光帶巧妙自然的結(jié)合在一期，營造出長沙少有的無敵景觀。核心配套會所、星級酒店，超市，銀行，幼兒園，商場等房型面積區(qū)間和配比三房到復(fù)式面積區(qū)間125-368㎡三房50%四房40%復(fù)式10%售價高層電梯房：起價5000元/平方米

均價6500元/平方米別墅均價：26800②工程營銷分析形象定位46萬平米湖上國際社區(qū)主題推廣語為這座城市樹立領(lǐng)袖客源分析(來源及比列)廣電工作人員，外來私企老板，長沙本地的高級公務(wù)員在售單元（時間）闊景高層樓王VIP登記中銷售情況（時間）目前四棟高層已經(jīng)基本售罄，高層樓王推出開發(fā)進(jìn)度（時間）四棟高層已經(jīng)封頂，外立面出來5.板塊綜述：板塊代表工程:藏瓏、圣爵菲斯板塊物業(yè)：以混合低密度的高端物業(yè)為主，容積率普遍在2.0以下，主流價位在6000元/㎡左右，處于長沙市較高水平，戶型普遍偏大，主要針對高端客戶群體，屬于長沙的高尚板塊。板塊屬性：大器晚成，后發(fā)制人

板塊點(diǎn)評：優(yōu)勢：人文景觀資源優(yōu)越，升值空間大，市場競爭力與日劇增；劣勢：配套不成熟、交通便利性有待提升、面臨星沙低價房的沖擊。

板塊開展前景：土地資源豐富、土地開發(fā)較早但長期碌碌無為，今年將進(jìn)入開發(fā)頂峰期；隨著月湖公園的建成開放和月島公園的規(guī)劃落定加上原有的世界之窗、海底世界、廣電中心等優(yōu)勢人文景觀底蘊(yùn)助陣，以及在藏瓏、圣爵菲斯等高端產(chǎn)品的引領(lǐng)下，未來幾年月湖板塊將真正進(jìn)入開展快車道，月湖板塊也將成為全城矚目的焦點(diǎn)。1.籌建工程：項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、預(yù)計價格上市時間江灣新城長沙金霞建設(shè)開發(fā)公司30萬86386/高層未知09年和順*塞拉明珠湖南和順置業(yè)50萬2026582.80小高層,高層未知09年半島瀾橋長沙金霞開發(fā)建設(shè)公司7.4萬23651/高層未知09年合計87.4萬洪山公園板塊2.在售工程代表項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、銷售價格湘江世紀(jì)城世紀(jì)金源集團(tuán)400萬100萬3.50混合物業(yè)江景均價：5500非江景均價：4200珠江花城湖南珠江實(shí)業(yè)110萬60萬1.80混合物業(yè)均價：5000萬國城*MOMA湖南當(dāng)代置業(yè)110萬88萬1.90混合物業(yè)均價：62003.在售個案分析湘江世紀(jì)城①工程產(chǎn)品研究開發(fā)商湖南湘水雅境房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置開福區(qū)政府西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模占地:100萬㎡總建面:400萬㎡總棟數(shù):144棟總戶數(shù):20000戶容積率:3.5綠化率60%產(chǎn)品組合住宅+商業(yè)街+酒店規(guī)劃特色包括普通住宅、高級住宅、大型購物中心、六星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型，建成后的湘江世紀(jì)城將成為長沙市規(guī)模最大的高尚綜合社區(qū)。建筑特色首創(chuàng)中國獨(dú)一無二的“全城人車分流”人性化道路布局系統(tǒng),住宅為23-33層的南北向板樓結(jié)構(gòu)設(shè)計,絕大部分住宅還設(shè)置私家入戶花園，大部分樓座設(shè)置觀光電梯，讓業(yè)主盡攬湘江美景。園林特色湘江世紀(jì)城擁有約6公里長、約60-100米寬的湘江風(fēng)光帶，設(shè)計為懷古惜今（精品開放式公園園區(qū)）、繽紛四季（精品花木景區(qū)）、漸行漸悟（自然風(fēng)格景區(qū)）三大景區(qū)，多角度體現(xiàn)湖湘文化精彩。核心配套35萬平米濱江風(fēng)光帶、20萬平米大型購物中心、六星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、多所幼兒園、中小學(xué)、5萬平米沿街商業(yè)街區(qū)房型面積區(qū)間和配比90㎡-162㎡,二房到四房二房15%三房65%四房20%售價江景房起價5000均價5500最高價6000非江景房起價3700均價4200最高價4600②工程營銷分析形象定位長沙首席超大規(guī)模高尚社區(qū)主題推廣語我們造城客源分析(來源及比列)開福區(qū)政府及各機(jī)關(guān)單位工作人員,部分外地投資客,以及看好北城板塊的中青一族在售單元（時間）攬江苑7號，11號，詠江苑8號樓銷售情況（時間）開盤當(dāng)天銷售70-80套左右.開發(fā)進(jìn)度（時間）在建60棟，封頂30棟，拆除腳手架10棟板塊代表工程:湘江世紀(jì)城、珠江花城、萬國城MOMA、沙河世紀(jì)城板塊物業(yè)：物業(yè)形態(tài)多以小高層和高層為主，有少量的別墅物業(yè)，容積率多在2.0左右，價位區(qū)間從4200-6200元/㎡不等，主力戶型為三房。板塊屬性：大盤之家，后起之秀板塊點(diǎn)評：優(yōu)勢：大盤開發(fā)，整體規(guī)劃較好，遠(yuǎn)離市區(qū)無工業(yè)和污染適宜居住劣勢：目前配套設(shè)施不盡完善，出行不便

板塊開展前景：隨著珠江花城、萬國城、湘江世紀(jì)城等品牌工程的帶動，加上世界500強(qiáng)入駐及沿江大道北段的建設(shè)，洪山公園板塊將成為長沙市最為活潑的熱點(diǎn)板塊之一。

4.板塊綜述1.籌建工程：項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、預(yù)計價格上市時間金霞花府湖南宏吉置業(yè)49萬158750/高層未知09年秀峰景園湖南中坤置業(yè)10萬216553.50高層未知09年碧江秀閣湖南坤龍置業(yè)10萬18480/小高層未知09年開泰公館長沙開泰置業(yè)9.2萬207813.50高層未知09年新城小區(qū)湖南湘誠新城置業(yè)32萬20萬1.80多層,小高層未知09年極目楚天湖南法利達(dá)置業(yè)16萬30244/高層未知09年中坤華庭湖南中坤置業(yè)20萬334524.0高層未知09年合計146.2萬撈霞板塊2.在售工程代表項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、銷售價格湘江壹號長沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)95萬61萬1.34混合物業(yè)獨(dú)棟均價11000雙拼均價9000聯(lián)排均價7000山語城長沙大聯(lián)實(shí)業(yè)46萬90萬1.53混合物業(yè)均價3500華江*樂天華亭湖南怡宏實(shí)業(yè)6萬1.8萬3.2高層均價32003.在售個案分析湘江壹號①工程產(chǎn)品研究開發(fā)商長沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)項(xiàng)目位置開福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村項(xiàng)目規(guī)模占地:61萬㎡總建面:95萬㎡總戶數(shù):3569總棟數(shù)：200停車位:4891綠化率：48%容積率：1.34產(chǎn)品組合混合低密度物業(yè)規(guī)劃特色項(xiàng)目總體功能的分布為三個部分：東部商務(wù)組團(tuán)主要為城市功能配套，產(chǎn)品類型包括五星級酒店、SOHO辦公、小戶型公寓、配套商業(yè)等。中部組團(tuán)和北部組團(tuán)為低密度住宅區(qū)，西北部組團(tuán)和南部組團(tuán)為高檔高層住宅區(qū)，園林特色結(jié)合中央保留的山地公園和現(xiàn)狀地形，依山就勢，在建筑布局中充分考慮了江景資源利用最大化的原則。核心配套商務(wù)休閑會所、運(yùn)動會所、幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、五星級酒店房型面積區(qū)間和配比一期：獨(dú)棟別墅（485㎡-750㎡）35套雙拼別墅（320㎡-350㎡）19套疊加別墅（220㎡-320㎡）14套復(fù)式樓：（180㎡-310㎡）4棟售價獨(dú)棟均價11000雙拼均價9000聯(lián)排均價7000②工程營銷分析形象定位大山水公園領(lǐng)地主題推廣語千米江岸，千畝福地，千年生活客源分析(來源及比列)私營企業(yè)主，在售單元（時間）一期山邸組團(tuán)升級，獨(dú)棟/疊加別墅銷售情況（時間）70%左右，開發(fā)進(jìn)度（時間）一期竣工，二期已動工，預(yù)計10月份推出4.板塊綜述板塊代表工程:湘江壹號、山語城、雙灣國際、華江*樂天花亭板塊物業(yè)：以混合物業(yè)為主，高層和別墅類都有。容積率多在2.0以下，主力價位為3200左右，在長沙市區(qū)處于低端水平。板塊屬性：物流產(chǎn)業(yè)拉動房產(chǎn)，板塊點(diǎn)評：優(yōu)勢：自然資源較好，有鵝陽山公園和秀峰公園，適宜居住。劣勢：目前配套相當(dāng)少，市政建設(shè)滯后，出行不便板塊開展前景：隨著霞凝萬噸深水港、新火車北站、撈霞商圈等一系列的建設(shè)，金霞物流新城將為長沙造一個新開福，這一區(qū)域增值潛力巨大，居住價值將逐步凸顯。1.籌建工程項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、預(yù)計價格上市時間青竹湖畔小區(qū)（南區(qū)）湖南青竹湖置業(yè)有限公司37萬411629/別墅未知09年太陽星城湖南天景名園置業(yè)59萬5339871.0別墅未知09年合計96萬項(xiàng)目名稱開發(fā)商體量（㎡）占地（㎡）容積率產(chǎn)品類型、銷售價格綠城*青竹園湖南綠城集團(tuán)14萬66萬0.25別墅起價800萬/套2.在售工程代表青竹湖板塊3.在售個案分析綠城*青竹園攬秀苑①工程產(chǎn)品研究開發(fā)商湖南綠城置業(yè)位置開福區(qū)開福區(qū)青竹湖高爾夫球場旁項(xiàng)目規(guī)模占地:66.6萬總建面:14萬總戶數(shù):286戶容積率：0.25綠化率：70%產(chǎn)品組合別墅規(guī)劃特色項(xiàng)目整體規(guī)劃首先從景觀入手，簡單的網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)多樣的道路設(shè)計、強(qiáng)烈的行人導(dǎo)向、高品質(zhì)的步行系統(tǒng)等規(guī)劃設(shè)計理念。建筑特色融合了較多的西方建筑符號，具有異國情調(diào)園林特色將庭院放大，設(shè)置觀賞型、運(yùn)動型，休憩型、農(nóng)作型等功能不同的私家庭院核心配套18洞青竹湖山地高爾夫、網(wǎng)球場、籃球場、游泳池、羽毛球場還有會所，會所內(nèi)包含內(nèi)設(shè)客房、室內(nèi)及外廊茶吧、商務(wù)中心、小超市餐廳；休閑活動設(shè)施有棋牌室、乒乓球室、閱覽室、健身房等.面積區(qū)間和配比360-1000㎡價格800萬-5000萬不等，一戶一價②工程營銷分析形象定位中國頂級別墅主題推廣語高爾夫別墅客源分析(來源及比列)長沙乃至全國的頂級消費(fèi)者在售單元（時間）攬秀苑剩2套，棲霞苑在近期推出銷售情況（時間）銷售34套4.板塊綜述板塊代表工程:青竹湖畔、綠城*青竹園板塊物業(yè)：板塊物業(yè)形態(tài)主要為別墅及極少量多層，無小高層和高層，容積率普遍都在1.0以下，但是由于開發(fā)商品牌和樓盤自身品質(zhì)等原因，本區(qū)域的別墅產(chǎn)品價格差距較大，早期的青竹湖畔3000元/㎡,開展到現(xiàn)在綠城*青竹園20000元/㎡.板塊屬性：別墅聚集區(qū)板塊點(diǎn)評：優(yōu)勢：景觀資源優(yōu)良,具備打造頂級物業(yè)的條件劣勢：距離城區(qū)太遠(yuǎn)，配套不完善板塊開展前景：在綠城集團(tuán)強(qiáng)大的品牌號召下，依托區(qū)域內(nèi)優(yōu)良的自然景觀資源，極有可能打造成為長沙別墅的“第一極〞。開福板塊影視城月湖板塊洪山公園板塊撈霞板塊青竹湖板塊范圍伍家?guī)X以南，開福區(qū)中心城區(qū)，加四方坪地區(qū)西以瀏陽河和北二環(huán)為界，北到福元路，東到星沙界，南到芙蓉區(qū)界由湘江，瀏陽河、撈刀河、北二環(huán)圍合的區(qū)域撈刀河以北，北三環(huán)以南區(qū)域北三環(huán)以北，及青竹湖周邊區(qū)域開發(fā)量在售53萬㎡24萬㎡30萬㎡27萬㎡3萬㎡未來上市221萬㎡81.8㎡87.4㎡146.2㎡96萬㎡典型項(xiàng)目小戶型蘋果派、SOHO天都，伍家?guī)X生活廣場、外灘香頌、鉑宮、長寶1667、荷園暫無暫無暫無暫無住宅才子佳苑、香樟雅郡、湘江北尚、君悅香邸、芙蓉盛世、五一大道202學(xué)府華庭、藏瓏、興旺蘭庭、財富名園、長大臥琥、威爾士春天珠江花城、萬國城MOMA、黃金海岸、恒鑫*瀾北灣、湘江世紀(jì)城雙灣國際、山語城、湘江一號、華江*樂天花亭青竹湖畔寫字樓四達(dá)新時代廣場、芙蓉盛世、SOHO天都暫無暫無暫無暫無別墅藏瓏長泰豪園山語城、湘江一號綠城*青竹園、太陽星城、大鼎青吉園商業(yè)伍家?guī)X商圈、四方坪商圈、中山路商圈、松桂園商圈社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)街、底商青竹湖外商貿(mào)城市場百聯(lián)東方廣場、金滿地馬欄山社區(qū)集貿(mào)市場暫無金霞物流園暫無區(qū)域特征地段好、配套成熟、城區(qū)商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力拉動，保值增值空間大，極具競爭。價位從4300-6000元/㎡不等，部分項(xiàng)目單價超過10000元/㎡.人文景觀資源優(yōu)越，升值空間大，市場競爭力與日劇增，價格區(qū)間從4500-2