寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

11/11寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析報(bào)告目錄

前言(4)

一漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況(4)

1.1漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧(4)

1.2寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)特征(5)

二漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析(6)

2.1漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析(6)

2.1.1供應(yīng)量分析(6)

2.1.2租金/售價(jià)分析(7)

★武漢市寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)(7)

★武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格(8)

★漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊價(jià)格特征(8)

★漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊租金特征(9)

2.1.3租售率分析(10)

2.1.4物業(yè)特征分析(11)

2.2寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析(12)

2.2.1市場(chǎng)需求概況(12)

2.2.2市場(chǎng)需求特征分析(13)

三項(xiàng)目調(diào)研分析(14)

3.1項(xiàng)目資源調(diào)查分析(14)

3.1.1地理位置及交通(14)

3.1.2商務(wù)辦公環(huán)境(14)

3.2項(xiàng)目SWOT分析(14)

四項(xiàng)目定位(15)

4.1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議(21)

4.1.1推廣策略(21)

4.1.2營(yíng)銷(xiāo)策略(22)

4.1.3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路(22)

4.1.４項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)(22)

附件(23)

前言

寫(xiě)字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專(zhuān)門(mén)針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷(xiāo)售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

【一漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況】

武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫(xiě)字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。

1.1漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧

漢口地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示）

分析：

※第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫(xiě)字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市

場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低。

※第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫(xiě)字樓群，這批寫(xiě)

字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高

端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。

※第三階段，從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。

通過(guò)回顧分析漢口地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)：

◎城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫(xiě)字樓物業(yè)需求；

◎近年來(lái)寫(xiě)字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶(hù)便是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在客戶(hù)

1.2寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)特征

經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：※集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿

線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊※寫(xiě)字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月

※寫(xiě)字樓客戶(hù)以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)

※寫(xiě)字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷(xiāo)售率比較低，整體不到40％

※純寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受高層商住兩用樓開(kāi)發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。

【二漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】

2.1漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析

2.1.1供應(yīng)量分析

漢口地區(qū)主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示：（注：此處分析時(shí)寫(xiě)字樓不分等級(jí)）

分析：

※市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的

江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為

主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。

※建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫(xiě)字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)規(guī)模

的60％以上，是漢口高檔寫(xiě)字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)

域。

※解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。

※沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。

2.1.2租金/售價(jià)分析

★武漢市寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)

武漢市寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：

寫(xiě)字樓歷年價(jià)格指數(shù)表

(注：以漢口和武昌寫(xiě)字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)

分析：

2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年

以來(lái)同比漲幅達(dá)3％。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。

★武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格

武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：

(注：以漢口和武昌寫(xiě)字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)

分析：

2002年寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為4126元/平方米，2003年一

季度銷(xiāo)售均價(jià)為4270元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)。

★漢口寫(xiě)字樓板塊價(jià)格特征

漢口地區(qū)寫(xiě)字樓板塊銷(xiāo)售價(jià)格特征如下圖表所示：

分析：

※從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，漢口寫(xiě)字樓板塊銷(xiāo)售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝

路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。

※建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格2800元/平方

米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦

公氛圍大大提升了板塊寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值。

※解放大道至武勝路沿線板塊，寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。

※江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷(xiāo)售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格水平相當(dāng)。這主要

是寫(xiě)字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。

★漢口寫(xiě)字樓板塊租金特征

漢口各板塊寫(xiě)字樓租金情況如下圖表所示：

分析：

※從租金來(lái)看，漢口寫(xiě)字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。

※建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓平均租金為55元/平方米/月，寫(xiě)字樓最高租金達(dá)到80元/平方米/月，為武漢市寫(xiě)字

樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫(xiě)

字樓云集的協(xié)同影響，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來(lái)升值趨

勢(shì)明顯。

※解放大道至武勝路板塊，寫(xiě)字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價(jià)位居武漢市寫(xiě)字樓的中間水平。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)

大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫(xiě)字樓主要集中在這

一帶。

※江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。江漢路一直以來(lái)是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)

展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢

路上不便通車(chē)，且車(chē)位甚少。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，

寫(xiě)字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)

隨之有所上漲。

2.1.3租售率分析

漢口板塊寫(xiě)字樓出租情況特征如下圖表所示：

分析：

※漢口寫(xiě)字樓平均入住率為75％左右

※建設(shè)大道金融一條街板塊，寫(xiě)字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85%

※江漢路及沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫(xiě)字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高※解放大道沿線及江漢北路沿線寫(xiě)字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊。這主要是趨于寫(xiě)字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。

2.1.4物業(yè)特征分析

物業(yè)板塊比較分析如下表所示：

分析：

從檔次來(lái)看，表現(xiàn)出如下特征：

※甲級(jí)寫(xiě)字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專(zhuān)業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要在金融一條街沿線※乙級(jí)寫(xiě)字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※其它寫(xiě)字樓房齡在15-25年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過(guò)時(shí),無(wú)現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目安裝了

更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫(xiě)字樓周邊

從配套設(shè)施來(lái)看，有如下特點(diǎn)：

※40%寫(xiě)字樓采用進(jìn)口電梯,60%寫(xiě)字樓采用中外合資電梯。

※40%寫(xiě)字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫(xiě)字樓一樓為商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所,20%寫(xiě)字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。

※70%寫(xiě)字樓以為地下停車(chē)位為主,30%寫(xiě)字樓以地面停車(chē)位為主。

2.2寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求分析

2.2.1市場(chǎng)需求概況

從銷(xiāo)售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：

分析：

※建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫(xiě)字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括

摩托羅拉、貝爾、西門(mén)子、愛(ài)立信、柯達(dá)、愛(ài)普生，國(guó)內(nèi)知

名品牌企業(yè)包括海爾、萬(wàn)科、華為技術(shù)，大唐電信等；

※解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫(xiě)字樓、富商

大廈、中原大廈等寫(xiě)字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國(guó)內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；

※取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫(xiě)字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)。

※沿江大道及江漢路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫(xiě)字樓，主要以銷(xiāo)售代理及廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等中小私營(yíng)企業(yè)為主。

2.2.2市場(chǎng)需求特征分析

寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求特征如下：

※承租人挑選寫(xiě)字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫(xiě)字樓到乙級(jí)寫(xiě)字樓

※寫(xiě)字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓時(shí)一般從武漢市范圍來(lái)看。

※經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢(shì)對(duì)寫(xiě)字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會(huì)計(jì)師比例不高，而

保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對(duì)寫(xiě)字樓需求大。

※目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不是很大。

之所以目前企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※武漢不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。

※武漢市寫(xiě)字樓的存量比較多，非但如此，還有寫(xiě)字樓在開(kāi)工、完工、待租，總供給大于總需求。

※電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶(hù)滿(mǎn)意。一些寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，

或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最

低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。

※大廈的停車(chē)位少，這幾乎是所有寫(xiě)字樓都面臨的問(wèn)題。將來(lái)，

白領(lǐng)們開(kāi)車(chē)上下班將成為一種習(xí)慣，車(chē)位數(shù)量將成為客戶(hù)選擇寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)。

※客戶(hù)對(duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶(hù)希望新的寫(xiě)字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)

施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些

高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明

顯提高。

※商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦愕枚唷?/p>

【三項(xiàng)目調(diào)研分析】

3.1項(xiàng)目資源調(diào)查分析

3.1.１地理位置及交通

本案地塊位于橋口體育館路車(chē)站旁，臨解放大道。體育館路

車(chē)站有30余條公交車(chē)經(jīng)過(guò)，距離漢口火車(chē)站約15分鐘車(chē)程，

距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車(chē)程，交通十分便捷.

3.1.2商務(wù)辦公環(huán)境

項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。

※武廣商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫(xiě)字樓項(xiàng)目帶來(lái)潛在市場(chǎng)

※銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等

※酒店賓館林立。有藍(lán)天賓館、長(zhǎng)江大酒店、亞洲大酒店、艷陽(yáng)天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等

※娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉(cāng)儲(chǔ)等

受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來(lái)源于武漢市統(tǒng)計(jì)局）。

可見(jiàn)，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。

3．2項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）

·市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主·項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對(duì)中心位置，地理優(yōu)勢(shì)

不是很明顯，給銷(xiāo)售

要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新世界中心開(kāi)發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間

帶來(lái)一定的阻力

·現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大·區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍

不是很濃厚

超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有·出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳

優(yōu)

勢(shì)·建筑物的

高度只有18層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴

·具備寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)

氛圍等；

·借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣(mài)點(diǎn)

·克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足

機(jī)會(huì)(O)威脅(T)

·現(xiàn)代新型寫(xiě)字樓概念，帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)·區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)

沖擊大

·區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近2年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)較多寫(xiě)字樓項(xiàng)目·受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大

供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)

·區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求

·合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開(kāi)甲級(jí)寫(xiě)字樓沖

擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面

【四項(xiàng)目定位】

根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為：

低檔次寫(xiě)字樓是本案應(yīng)努力避免的開(kāi)發(fā)選擇。

理由：

以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長(zhǎng)源大廈、皇冠大廈、元辰國(guó)際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無(wú)論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這類(lèi)公寓式寫(xiě)字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)致命打擊。

設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫(xiě)字樓行列。

理由：

◎本案所立基之解放大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)；

◎18層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)；

◎企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展；

◎沒(méi)有豪華大堂支撐。

由此可見(jiàn)單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)。如不采取非常之手段，滯銷(xiāo)將是情理之中的結(jié)果。

在為本案銷(xiāo)售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫(xiě)字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、

擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出

的尷尬，緊張的停車(chē)位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生

尋求辦公新址的想法。

◎現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中

央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐

懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由

此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。

新一代健康智能寫(xiě)字樓帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然進(jìn)入二次置業(yè)時(shí)代。

我司認(rèn)為：上述市場(chǎng)情況正是新一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求動(dòng)力。未來(lái)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，誰(shuí)能改善這種狀況，誰(shuí)能滿(mǎn)足這種需求，誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。

那么這是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)呢？

★寫(xiě)字樓的新市場(chǎng)——二次置業(yè)市場(chǎng)。

武漢的寫(xiě)字樓供大于求已是不爭(zhēng)之實(shí)，新的寫(xiě)字樓產(chǎn)品唯有

去爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊寫(xiě)字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購(gòu)，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購(gòu)、二次置業(yè)。

效果分析：

◎?qū)懽謽嵌沃脴I(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少；

◎本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高點(diǎn)，形成旺銷(xiāo)；

◎本案作為第一個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤(pán)，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來(lái)的利益損失。

★寫(xiě)字樓二次置業(yè)——看準(zhǔn)現(xiàn)代化。

我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。無(wú)論是外觀設(shè)計(jì)、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。

效果分析：

◎現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。

◎現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。

◎現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷(xiāo)售中的美麗外衣。

★辦公現(xiàn)代化——升級(jí)企業(yè)發(fā)展的要求。

因此本案市場(chǎng)定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開(kāi)拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。

由此建議：

將本案建筑按東西分為A、B兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)銷(xiāo)售單位面積約為500M2。

效果分析：

◎通過(guò)提高銷(xiāo)售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。

◎重新規(guī)劃的使用率由原來(lái)的65%上升為90%，形成與一般甲級(jí)寫(xiě)字樓強(qiáng)烈對(duì)比優(yōu)勢(shì)。

◎重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

★開(kāi)放、透明——現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。

現(xiàn)代企業(yè)是開(kāi)放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。

現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒(méi)有明爭(zhēng)暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)效益。

適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開(kāi)放透明的空間。

由此建議：

本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無(wú)隔斷的開(kāi)放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開(kāi)間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。

效果分析：

◎開(kāi)放性的空間更能滿(mǎn)足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)；

◎大開(kāi)間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價(jià)格阻力；

◎使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷；

★健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。

現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因?yàn)檫@些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無(wú)窮潛力。

積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。

健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。

因此，能夠滿(mǎn)足二次置業(yè)需求的寫(xiě)字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。

由此，我司建議：

A、在空間規(guī)劃上確保3.3米的層高，讓空氣得到更好的

分層排布。

B、注重自然通風(fēng)，讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮；

C、注重采光，最大限度利用自然光辦公；

D、注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒

乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺

功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。

E、每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工

作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌

體。

效果分析：

◎上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)；

◎關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)消費(fèi)者；

◎健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤(pán)所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)；

★簡(jiǎn)約——現(xiàn)代的時(shí)尚元素。

現(xiàn)代的社會(huì)物流加快，信息提速。人們已沒(méi)有太多時(shí)間去體

會(huì)舞文弄墨的豪情、吟詩(shī)頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午

后陽(yáng)光的悠閑。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社

會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)約便成為首當(dāng)其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)

約，便捷、時(shí)尚觸手，一切自然水到渠成。

由此建議：

本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)約線條、簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)。

效果分析：

◎本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢(shì)必造成建筑陳舊落伍；

◎簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投入；

◎簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)

涵與外延得到高度統(tǒng)一；

★智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨(dú)立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。

建議：

A、在建筑樓頂設(shè)置太陽(yáng)能熱水器，提供熱水供應(yīng)；

B、設(shè)置水晶陽(yáng)光生態(tài)大堂：將A座（東端入口）B座（兩

端入口）入口建造鋼化玻璃弧型大堂。采用名貴花崗

石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹(shù)木、山石、流水作為

空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自

然間尋求人性的親和；

C、建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商

辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)。一部分作為發(fā)展商獨(dú)立使用的

辦公室，另一部分作為整棟大樓公用的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)。

設(shè)置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會(huì)議廳，設(shè)置配備電視、

可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會(huì)議廳）；

D、在住宅小區(qū)中開(kāi)辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服

務(wù)；

E、配設(shè)滿(mǎn)足500M2使用的戶(hù)式中央空調(diào)，使得每戶(hù)均可

獨(dú)立使用，并將主機(jī)設(shè)置于大樓東西兩端，避免空調(diào)

機(jī)位對(duì)大樓外立面的影響，同時(shí)為24小時(shí)公辦提供便

利條件；

F、采用先進(jìn)的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶(hù)，并在

每個(gè)樓層設(shè)置多個(gè)寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升

級(jí)留足空間。

★航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓——為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。

建議如下：

“航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓”

“航空”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于繁華的航空路；

SHOW旨在表達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之意，是新生代辦公一族擁戴者。

瞄準(zhǔn)寫(xiě)字樓二次置業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；

鎖定中型成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求；

倡導(dǎo)健康辦公的新模式；

打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開(kāi)放空間；

尋求時(shí)尚與實(shí)用的完美結(jié)合；

搶占新一代寫(xiě)字樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者席位；

這就是航空SHOW商務(wù)港寫(xiě)字樓的策劃總思路。

我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫(xiě)字樓銷(xiāo)售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。

4.1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議

結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的重新包裝，加上以上主題的同時(shí)推出，

本案面市后將能夠切中買(mǎi)家的心理需求，達(dá)到市場(chǎng)的轟動(dòng)效

應(yīng)，創(chuàng)造武漢市場(chǎng)上持續(xù)旺銷(xiāo)的寫(xiě)字樓。

4.1.1推廣策略

在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法：

※新聞公關(guān)

房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布

※廣告推廣

確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣(mài)點(diǎn)的策略