T拆遷條例法律培訓(xùn)講義含案例分析

想說(shuō)愛(ài)你不容易城市拆遷中的

情、理、法

伊犁州黨校：張立哲helifeoflawdoesn'tlieinlogic,butinexperience

——OliverWendellHolmes

前言密執(zhí)安大學(xué)人文學(xué)院

321大案例需要重點(diǎn)思維大案例需要背景分析大案例需要理論框架在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念里，“安土重遷”是一個(gè)影響了中國(guó)人幾千年，根深蒂固的觀念。中國(guó)人追求安居樂(lè)業(yè)，不到萬(wàn)不得已不愿輕易搬遷，房子，是中國(guó)人觀念里非常重要的一個(gè)東西。而當(dāng)房主的房屋所有權(quán)與公共利益、城市的規(guī)劃建設(shè)或者開(kāi)發(fā)商的某些商業(yè)利益相沖突的時(shí)候，就出現(xiàn)了社會(huì)中一種并不少見(jiàn)的現(xiàn)象—城市房屋強(qiáng)制拆遷，在這個(gè)過(guò)程中，往往由于補(bǔ)償或者安置工作等問(wèn)題，出現(xiàn)“釘子戶”。那么,

如何定性城市房屋拆遷？政府在城市房屋拆遷中扮演了怎樣的角色？公權(quán)力在其中又起到什么樣的作用？公權(quán)力介入后如何做到從行政法角度保證公正等等都是急需解決的問(wèn)題……對(duì)該案的道德性評(píng)價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性背景分析

位于深圳羅湖蔡屋圍金融中心商圈核心，總投資約60億元人民幣，是集甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)豪華酒店、大型購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、精品住宅為一體的城市中心商業(yè)綜合體。蔡屋圍金融中心

這棟高441.8米，樓高98層的新建筑，已經(jīng)超越了地王大廈成為了深圳的第一高樓。京基金融中心站在深圳地王大廈第69層的觀光臺(tái)上，能清晰看到一座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設(shè)備的“蔡屋圍金融中心”工地上。這里要建深圳的新地標(biāo)——高400米的蔡屋圍金融中心，以此為中心投入30億元，打造“深圳的華爾街”。一度妨礙了“華爾街計(jì)劃”的這顆“釘子”，終于徹底消失了。10月22日上午，開(kāi)發(fā)商京基公司開(kāi)始動(dòng)手拆除這座六層高的農(nóng)民房。它付出的代價(jià)是，與僵持了一年多的業(yè)主蔡珠祥、張好蓮夫婦簽訂了補(bǔ)償總額逾1200萬(wàn)元的協(xié)議。

1997年在宅基地上建起了自住加出租的六層小洋房，花費(fèi)120萬(wàn)元的建造費(fèi)。蔡珠祥1972年赴港謀生，獲得香港居民身份，失去了股民資格，沒(méi)有了村集體經(jīng)濟(jì)的分紅，出租房子成了惟一依靠。2005年11月11日，政府核發(fā)蔡屋圍金融中心區(qū)改造項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》公告。此時(shí)村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋圍集團(tuán)公司董事長(zhǎng)蔡洪亮和京基公司簽了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同，近4.6萬(wàn)平方米土地（包括宅基地）已全部被賣(mài)掉。

背景鏈接——蔡珠祥和多數(shù)村人被激怒了：“賣(mài)我的東西，卻不讓我知道，這是哪門(mén)子道理？”2006年8月24日，蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組發(fā)布了“拆遷補(bǔ)償優(yōu)惠政策”只要在2006年9月15日前與開(kāi)發(fā)商簽下補(bǔ)償協(xié)議，京基公司對(duì)每棟再補(bǔ)30萬(wàn)元深圳市羅湖區(qū)政府再給予每棟業(yè)主一次性補(bǔ)貼36萬(wàn)元。蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組還以

政府公文的形式向每家每戶作出承諾：“如果該項(xiàng)目回遷房出現(xiàn)爛尾（羅湖）區(qū)政府負(fù)責(zé)組織建設(shè)回遷安置房?！?/p>

背景鏈接——直到2006年8月，深圳市長(zhǎng)許宗衡調(diào)研蔡屋圍拆遷難。

京基公司在同年9月，請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)蔡氏夫婦的樓房進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)為3998元/平方米，那時(shí)周邊的房?jī)r(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米。此后，開(kāi)發(fā)商作了讓步，把補(bǔ)償價(jià)提至9000元/平方米。蔡珠祥將京基公司訴至國(guó)土局。2007年3月22日，國(guó)土局裁決：在裁決書(shū)生效后20天內(nèi)搬出房子。3月29日，張蓮好以“阿香婆”的網(wǎng)名在奧一網(wǎng)上發(fā)帖《南方第一高樓征地拆遷令我感到弱勢(shì)》。4月13

深圳市政府在線發(fā)布了《蔡屋圍金融中心改造項(xiàng)目依法拆遷情況》的新聞通稿。

背景鏈接——蔡珠祥把剛在3月15日通過(guò)的物權(quán)法作為尚方寶劍：“新頒布的物權(quán)法明確說(shuō)明保護(hù)居民私有房產(chǎn)，我們這是在捍衛(wèi)法律尊嚴(yán)?！?月13日，深圳市政政府沒(méi)有支持持蔡氏夫婦的的行政復(fù)議，維持了國(guó)土局局的行政裁決決。6月18日，蔡珠祥把把深圳市國(guó)土土局告上法院。要求撤銷(xiāo)房房屋拆遷補(bǔ)償償行政裁決書(shū)書(shū)。8月中旬，深圳圳市羅湖區(qū)法法院受理了深深圳市國(guó)土局局的強(qiáng)制執(zhí)行行申請(qǐng)書(shū)。國(guó)國(guó)土局的理由由是“以避免免公共利益及及其他被拆遷遷人合法權(quán)益益所受損失進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大””但很不湊巧，，8月18日，國(guó)土部要求各地禁止行行政命令強(qiáng)制制拆遷?！?月21日，羅湖區(qū)法法院和拆遷雙雙方調(diào)解了四次。當(dāng)晚晚七點(diǎn)，雙方方簽下了那份天價(jià)價(jià)拆遷補(bǔ)償協(xié)協(xié)議。9月22日，一千兩百百余萬(wàn)元補(bǔ)償償款打入蔡家賬上上。背景鏈接——建金融中心是是商業(yè)利益，，所以我根據(jù)據(jù)物權(quán)法可以以和他們自由由談判。32大案例需要重重點(diǎn)思維大案例需要背背景分析大案例需要理理論框架12003～2006年接待的上訪訪人數(shù)中，有有近40%涉及拆遷；這這一期間建設(shè)設(shè)部統(tǒng)計(jì)的這這個(gè)比例則高高達(dá)70%～80%。而中國(guó)社科科院在此時(shí)間間段完成的調(diào)調(diào)查報(bào)告表明明：只有2‰的上訪能夠解解決問(wèn)題。其次，其顯然然又是一個(gè)法法律問(wèn)題?！冻鞘蟹课莶疬w遷管理?xiàng)l例》與《憲法》、《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法法》等有明顯抵觸觸，它本身并并沒(méi)有賦予拆拆遷人和被拆拆遷人之間充充分的對(duì)等關(guān)關(guān)系。仔細(xì)分析會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下的的拆遷行為，，很大因素上上是地方政府府執(zhí)政理念和和政績(jī)觀的折折射。為了快快速實(shí)現(xiàn)城市市化，為了刺刺激房地產(chǎn)的的發(fā)展以進(jìn)一一步保證城市市建設(shè)，地方方政府不遺余余力地支持和和授權(quán)開(kāi)發(fā)商商的拆遷行為為。所以它又又是一個(gè)政府府角色的問(wèn)題題。重點(diǎn)案例對(duì)該案的道德性評(píng)價(jià)政府行為的合理性雙方行為的合法性1996年8月，胡**與與某區(qū)簽訂了了《建房用地協(xié)議議》后，在未辦理《規(guī)劃建設(shè)許可可證》及用地審批手手續(xù)的情況下，修修建了面積達(dá)達(dá)1600平方米的磚混混結(jié)構(gòu)及簡(jiǎn)易易結(jié)構(gòu)房屋，，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。此后，胡**對(duì)所建房屋屋一直沒(méi)有辦辦理相關(guān)手續(xù)續(xù)。2007年8月，**市為推進(jìn)進(jìn)全市四大污污水處理廠之之一的城北大天污污水處理廠配配套工程建設(shè)設(shè)，決定實(shí)施施新路建設(shè)。。為保證新路路施工順利進(jìn)進(jìn)行，某區(qū)政政府房管局于于2007年8月26日上門(mén)與胡**協(xié)商。但但由于胡**外地未歸，，其母書(shū)面簽字字并同意了““同意拆遷協(xié)協(xié)議書(shū)”。其后，胡**明確表示不接接收協(xié)議內(nèi)容容。房管局稱，胡**的房屋屋屬于違法建建設(shè)，拆除是是不予補(bǔ)賠償償?shù)?。但考慮到歷史史原因（當(dāng)時(shí)時(shí)北京區(qū)城建建管理方面的的疏漏，沒(méi)有有及時(shí)提醒和和安排居民辦辦理相關(guān)土地地證件），某某區(qū)有關(guān)方面面仍然擬以不不低于土建及及裝修成本的的價(jià)格給予適適當(dāng)補(bǔ)償，但但胡**拒絕絕接受，提出出了高達(dá)800萬(wàn)元的要價(jià)（（依照當(dāng)時(shí)的的商品房市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)）。2007年10月，某區(qū)城管執(zhí)法局向向胡**下達(dá)達(dá)了《限期拆除違法法建設(shè)決定書(shū)書(shū)》，并告知如對(duì)對(duì)執(zhí)法決定不不服，可通過(guò)過(guò)行政復(fù)議等等法律途徑解解決。胡**對(duì)限期期拆除決定不不服，于2007年12月提起行政復(fù)復(fù)議。2008年2月，北京市城城管執(zhí)法局經(jīng)經(jīng)審查，依法法維持了某區(qū)區(qū)城管執(zhí)法局局作出的限期期拆除違法建建設(shè)決定。對(duì)對(duì)北京市城管管執(zhí)法局的行行政復(fù)議決定定，胡**未未在法定期限限內(nèi)向人民法法院提起訴訟訟。胡**前妻唐唐**已于2004年與胡**離離婚，并協(xié)議議此處房屋歸歸胡**所有有。2009年4月10日，某區(qū)城管管執(zhí)法局依法法對(duì)胡**違違法建設(shè)實(shí)施施拆除，唐**組織親屬多人人暴力阻撓執(zhí)執(zhí)法，在執(zhí)法過(guò)程中中唐某將城管李李*打成重傷傷。為了抗拒執(zhí)法法，唐**往往自己身上傾傾倒汽油，并并自燃。最終終，因城管人員延延誤救治時(shí)間間，而導(dǎo)致唐**死亡。案例思維合情合理法律關(guān)系合法合規(guī)重點(diǎn)大案例看歷史性，小案例看法律性主體關(guān)系先看法律性，再看歷史性拆遷管理人拆遷人被拆遷人與被拆遷房屋屋相關(guān)的其他他主體拆遷單位關(guān)于主體、關(guān)關(guān)系你認(rèn)為哪些機(jī)機(jī)關(guān)有權(quán)管理理土地相關(guān)事事宜？拆遷管理人與與拆遷人、拆拆遷人與被拆拆遷人、拆遷遷管理人與拆拆遷單位的關(guān)關(guān)系是什么？？本案中房屋評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的法法律地位是什什么？城管是否有權(quán)權(quán)進(jìn)行拆遷？《中華人民共和和國(guó)憲法》《中華人民共和和國(guó)立法法》《中華人民共和和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和和國(guó)城市房地地產(chǎn)管理法》《城市房屋拆遷遷管理?xiàng)l例》《國(guó)有土地上房房屋征收與拆拆遷補(bǔ)償條例例》（草案）關(guān)于依據(jù)、情情理政府能否以城城市規(guī)劃為由由向公民提出出拆遷要求？？政府在進(jìn)行土土地拆遷前，，需要什么流流程，依據(jù)什什么法律法規(guī)規(guī)？如果政府/公民行為違法法，你認(rèn)為應(yīng)應(yīng)該如何處理理對(duì)于目前城市市拆遷制度，，你有什么評(píng)評(píng)價(jià)和建議？？本案中，胡**是否已經(jīng)經(jīng)取得了房屋屋所有權(quán)？該該房是否受到到法律保護(hù)？？附加題如果本案胡**房屋是違違章建筑，你你覺(jué)得政府是是否應(yīng)當(dāng)給予予補(bǔ)償？如果本案胡**房屋是合合法建筑，你你覺(jué)得政府是是否應(yīng)當(dāng)給予予補(bǔ)償？補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)是什么么？胡**家人的的行為如何認(rèn)認(rèn)定？在面對(duì)對(duì)強(qiáng)制拆遷行行為時(shí)，公民民應(yīng)該怎樣做做？如果胡**的的行為違法，，你認(rèn)為應(yīng)該該如何處理？？強(qiáng)制拆遷和暴暴力拆遷有什什么區(qū)別？你你認(rèn)為本案屬屬于那種情況況？暴力拆遷遷本身合法嗎嗎？大案例需要重重點(diǎn)思維大案例需要背背景分析大案例需要理理論框架132極權(quán)主義的出出現(xiàn)并不是政政府介入經(jīng)濟(jì)濟(jì)的后果，行行政手段對(duì)市市場(chǎng)的大規(guī)模模介入反倒倒是極權(quán)主義義政體出現(xiàn)的的前奏。極權(quán)權(quán)政體為何出出現(xiàn)，德意志志、蘇維埃、、法蘭西等等等對(duì)比，當(dāng)時(shí)時(shí)的歷史情境境不相似之處處遠(yuǎn)多于相似似之處……顯而易見(jiàn)，極極權(quán)主義不僅僅可以在一個(gè)個(gè)民眾素質(zhì)、、文化思辨水水平等諸方面面都較高的地地方出現(xiàn)，也也可以在那些些目不識(shí)丁的的農(nóng)民為主有有著濃厚專(zhuān)制制傳統(tǒng)的國(guó)家家誕生。23寫(xiě)下框架思路路把你想說(shuō)的寫(xiě)寫(xiě)下來(lái)按你的理解去去講第一個(gè)問(wèn)題合法性？定義：城市房房屋拆遷，是是指拆遷人根根據(jù)建設(shè)規(guī)劃劃要求和政府府所批準(zhǔn)的用用地文件，在在取得拆遷許許可證的情況況下，依法拆拆除建設(shè)用地地范圍內(nèi)的房房屋和附屬物物，將該范圍圍內(nèi)的單位和和居民（被拆拆遷人）重新新安置，并對(duì)對(duì)其所受損失失予以補(bǔ)償?shù)牡囊幌盗谢顒?dòng)動(dòng)。基本規(guī)規(guī)范：：人大《中華人人民共共和國(guó)國(guó)憲法法》人大《中華人人民共共和國(guó)國(guó)立法法法》人大《中華人人民共共和國(guó)國(guó)物權(quán)權(quán)法》人大《中華人人民共共和國(guó)國(guó)城市市房地地產(chǎn)管管理法法》國(guó)務(wù)院院《城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》國(guó)務(wù)院院《國(guó)有土土地上上房屋屋征收收與拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償條條例》（草案案）法律依依據(jù)——2009年12月16日，法法制辦辦副主主任郜郜風(fēng)濤濤稱：：2001年頒布布的《拆遷條條例》根據(jù)《物權(quán)法法》的精神神本來(lái)來(lái)應(yīng)當(dāng)當(dāng)廢除除，因因此““城市市房屋屋拆遷遷實(shí)際際上處處于無(wú)無(wú)法可可依的的狀態(tài)態(tài)”。。第二個(gè)個(gè)問(wèn)題題程序？？定義：：行政政程序序的概概念是是指指行政政機(jī)關(guān)關(guān)行使使行政政權(quán)力力，作作出行行政行行為所所應(yīng)遵遵循的的方式式、步步驟、、順序序和期期間的的總和和?！_定拆拆遷計(jì)計(jì)劃和和方案案申領(lǐng)拆拆遷許許可證證拆遷公公告確定拆拆遷方方式簽訂拆拆遷協(xié)協(xié)議實(shí)施拆拆遷……拆遷程程序——拆遷許許可證證的發(fā)發(fā)放、、拆遷遷種類(lèi)類(lèi)、拆拆遷程程序、、拆遷遷安置置補(bǔ)償償金額額的確確定，，拆遷許許可證證的發(fā)發(fā)放房屋拆拆遷管管理部部門(mén)自自房屋屋拆遷遷許可可證發(fā)發(fā)放之之日起起五日內(nèi)內(nèi)，有義義務(wù)將將房屋屋拆遷遷許可可證中中載明明的拆拆遷人人、拆拆遷范范圍、、拆遷遷期限限等事事項(xiàng)，，以房房屋拆拆遷公公告的的形式式予以以公布布。拆遷人人有義義務(wù)將將公告告內(nèi)容容告知知被拆拆遷人人。房房屋拆拆遷管管理部部門(mén)和和拆遷遷人還還有共共同向向被拆拆遷人人做好好宣傳傳、解解釋工工作的的義務(wù)務(wù)。政府或或政府府主管管部門(mén)門(mén)不能作為拆拆遷人人。拆遷的的種類(lèi)類(lèi)協(xié)議拆拆遷。。是指指拆遷遷人與與被拆拆遷人人或房房屋承承租人人達(dá)成成拆遷遷補(bǔ)償償安置置協(xié)議議的拆拆遷。。裁決拆拆遷。。是指指在拆拆遷人人與被被拆遷遷人、、房屋屋承租租人達(dá)達(dá)不成成拆遷遷補(bǔ)償償安置置協(xié)議議的情情況下下，房房屋拆拆遷管管理部部門(mén)根根據(jù)拆拆遷當(dāng)當(dāng)事人人的申申請(qǐng)，，就拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安安置問(wèn)問(wèn)題依依法作作出行行政裁裁決，，拆遷遷當(dāng)事事人執(zhí)執(zhí)行行行政裁裁決實(shí)實(shí)施的的拆遷遷。強(qiáng)制拆拆遷。。是指行行政裁決發(fā)發(fā)生法法律效效力后后，被被拆遷人或或房屋屋承租租人拒拒不執(zhí)執(zhí)行由政府府或者者房屋屋拆遷遷管理理部門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)法院院依行行政裁裁決實(shí)實(shí)施強(qiáng)制拆拆遷的的