中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析報告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析報告1、2006年房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營分析

1.1、近幾年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)

u房地產(chǎn)行業(yè)投資狀況

u土地購置面積

u土地開發(fā)面積

u房地產(chǎn)銷售面積

1.2、房地產(chǎn)價格變化水平

1.3、房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場結(jié)構(gòu)

1.4、細(xì)分市場發(fā)展特征

1.5、行業(yè)企業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r

1.6、房地產(chǎn)行業(yè)周期分析2、影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素分析

2.1、國家政策分析

u金融政策

u土地政策

u相關(guān)的行政法令

2.2、市場供求因素分析

2.3、其他因素分析3、房地產(chǎn)商品價格各因素分析

3.1、當(dāng)前房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

3.2、銷售價格上漲最大的幾個城市

3.3、人民幣升值

3.4、銀行加息

3.5、房產(chǎn)價格與居民人均收入水平分析4、房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題

4.1、銀行信貸資金占房產(chǎn)開發(fā)資金比重過大

4.2、房地產(chǎn)領(lǐng)域投資現(xiàn)象嚴(yán)重

4.3、房產(chǎn)需求市場有效需求不足

4.4、房產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)矛盾突出

4.5、居民收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大5、未來房產(chǎn)行業(yè)變化趨勢

5.1、政策變化

5.2、政策變化可能產(chǎn)生的影響

5.3、加息對個人住房消費(fèi)的敏感性分析

5.4、對不同區(qū)域消費(fèi)的敏感性分析

5.5、日本臺灣房產(chǎn)市場變遷分析Ⅰ市場運(yùn)行情況3一、二季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣程度下降3二、固定資產(chǎn)投資增長相對平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落5（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長幅度由高到低梯度回落5（二）增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可減少經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險7三、個人住房消費(fèi)信貸增速放緩，開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化8（一）持幣待購現(xiàn)象明顯，個人住房消費(fèi)信貸增速放緩8（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化9四、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，地價略有反彈11（一）中低價位住房用地供應(yīng)呈現(xiàn)穩(wěn)步、較快的增長11（二）土地交易價格平穩(wěn)增長11五、供求關(guān)系有所改善，房價上漲速度減緩12（一）消費(fèi)者買房意愿減弱，商品房成交量明顯放緩12（二）商品房銷售價格漲幅回落，但仍處在高位13六、商品房空置面積增加，空置率處于危險區(qū)間16Ⅱ熱點(diǎn)問題分析：宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展18一、背景篇：房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的背景分析18（一）緊縮型宏觀調(diào)控政策綜述18（二）中央各部門在對房地產(chǎn)過熱問題的認(rèn)識上得到了統(tǒng)一19二、措施篇：切實加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策措施22三、影響篇：宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響26（一）對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響26（二）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響27四、趨勢篇：宏觀調(diào)控政策的未來走向及其評價30（一）宏觀調(diào)控已進(jìn)入觀察期和微調(diào)期30（二）中央銀行依然存在繼續(xù)加息的可能性31（三）人民幣升值的投機(jī)壓力仍然存在34五、建議篇：對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的建議37（一）建立有效、規(guī)范的市場調(diào)控體系刻不容緩37（二）稅收政策是對房地產(chǎn)市場調(diào)控不可或缺的杠桿38六、風(fēng)險篇：宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險40Ⅲ發(fā)展趨勢預(yù)測43一、房地產(chǎn)投資增速將會穩(wěn)定在20%-24%范圍內(nèi)波動44二、下半年房地產(chǎn)價格變化的不確定因素增強(qiáng)45三、行業(yè)進(jìn)入中期調(diào)整階段，整體降溫將出現(xiàn)47第一節(jié)

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約因素分析

由于發(fā)展的歷史短，經(jīng)驗不足，以及體制等方面的原因，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將受到一定的制約。

一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期不規(guī)范、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。隨著房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)范方面發(fā)展和競爭的加劇，特別是我們加入WTO之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。

二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費(fèi)者的要求有很大的差距。隨著住戶消費(fèi)意識的提高，差距將會更大。另外，物業(yè)管理的收費(fèi)與工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。

三是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的交易市場、中介機(jī)構(gòu)等還遠(yuǎn)沒有達(dá)到健全和令人滿意的程度。目前房地產(chǎn)一級市場在很多地區(qū)還不規(guī)范，交易秩序混亂的現(xiàn)象，坑害消費(fèi)者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)則；與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的土地和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所，貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)等等，不但數(shù)量不足，而且許多中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不熟悉，難以承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。另外，許多地區(qū)對中介機(jī)構(gòu)缺乏嚴(yán)格的資質(zhì)評估和規(guī)范的行業(yè)管理。

四是缺少房屋租賃市場。租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。過去我們的房屋租賃關(guān)系是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補(bǔ)貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承擔(dān)出租房屋的業(yè)務(wù)，必須有專業(yè)的房屋租賃公司承擔(dān)這項業(yè)務(wù)。任何地區(qū)都不應(yīng)該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區(qū)還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立了房屋租賃市場的地區(qū)，在行業(yè)規(guī)范、價格、稅收、服務(wù)范圍等一系列問題上都缺乏相應(yīng)的管理政策。

五是法制建設(shè)滯后。雖然近幾年在房地產(chǎn)業(yè)的管理方面制定不少的法律和規(guī)定，但這些法規(guī)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實需要仍然是很不夠的。除了法規(guī)不健全之外，有法不依和無人執(zhí)法的現(xiàn)象也大量存在。法制的落后使房地產(chǎn)領(lǐng)域社會信用缺乏監(jiān)督和保證，影響房地產(chǎn)經(jīng)營的效率和效益。

六是房屋建設(shè)的科技含量低。近幾年雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但由于一直忽視房屋科技的作用，房地產(chǎn)開發(fā)在采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)計思想，提高房屋內(nèi)在和外觀質(zhì)量方面都比較落后，很難滿足消費(fèi)者不斷增長的對房屋建設(shè)的工程質(zhì)量以及房屋和設(shè)施功能、環(huán)境、服務(wù)等方面質(zhì)量的要求。第二節(jié)

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢分析

1.國家的重視。在國家制定的《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確的要求。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米”（這是指建筑面積，按1.33平方米建筑面積折合1平方米使用面積計算，為16.54平方米使用面積），要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，進(jìn)一步發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。

2.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)一致。國家在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)都將把城市化和西部大開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而要實現(xiàn)這兩個戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必然伴隨有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。

3.國家政策的支持。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在今后仍將發(fā)揮重要作用。國家和有關(guān)部門還將根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體情況和需要，制定相應(yīng)的支持政策。

4.人們住房觀念上的認(rèn)可。經(jīng)過前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大職工住房靠國家和單位的計劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣大居民解決住房問題的主要途徑。

5.房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費(fèi)者權(quán)益意識的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了很大的進(jìn)步。

6.房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。目前，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅的供應(yīng)量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設(shè)法降低商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面發(fā)展。

7.社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場、住房信貸制度、住房公積金和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。

8.我國已加入WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準(zhǔn)則運(yùn)作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進(jìn)入我國的房地產(chǎn)業(yè)。

9.大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動。人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級的必然產(chǎn)物,也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口,目前我國城市化比例僅30%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家70%--80%的發(fā)展水平。而在人均GDP800-1300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外,我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動內(nèi)需,而農(nóng)村的消費(fèi)需求最有潛力,城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是“十五”期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一,未來每年城市化比例將增加一個百分點(diǎn)。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè),為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。

10.西部大開發(fā)的積極影響。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。"十五"期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,加快中西部地區(qū)發(fā)展,將對中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產(chǎn)提出配套需求,區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機(jī),中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。

11.最重要的，就是我國即房地產(chǎn)的有效需求將逐漸升溫。房地產(chǎn)有效需求的增長主要體現(xiàn)在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出臺落實、居民可支配收入的增加以及國家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融,城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強(qiáng),將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。其次,在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下,我國的社會保障體系逐步建立和完善,也將使人們對收入增長期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解,后顧之憂少了,敢于用手中的錢,以至未來的收入去購房。第三,住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第四,人們對住宅投資性消費(fèi)動機(jī)的增強(qiáng),也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機(jī),成尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動,將能動地創(chuàng)造出新的住房需求,白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓的需求也將逐步加大。第三節(jié)

機(jī)遇面前應(yīng)警惕房地產(chǎn)泡沫

“泡沫”的形成是由于資產(chǎn)價格連續(xù)上漲，吸引投資者投資，在認(rèn)為還會上漲的預(yù)期促使下，不斷有新的投資者跟進(jìn)，因此價格越來越高。但“泡沫”最終都會以暴跌而告終。在房地產(chǎn)業(yè)，“泡沫”多半是在受人為因素上漲的地價、樓花和新盤中產(chǎn)生，一旦用于投資甚至是投機(jī)性的供求缺少了消費(fèi)類供求的支撐，便有“崩盤”的可能。而當(dāng)房價下跌30%至50%，房產(chǎn)就變成了負(fù)資產(chǎn)，中小投資人將損失慘重。

由于我國加入世貿(mào)組織及北京申奧成功所帶來的重大發(fā)展機(jī)遇，市場預(yù)期將會有更多商業(yè)機(jī)會涌現(xiàn)，我國各地城市因此大興土木。從深圳到北京，有數(shù)以億計平方米的高檔公寓和寫字樓被投放市場，而同時價格卻還在持續(xù)上升。2001年我國房地產(chǎn)開工數(shù)量增長30%，但價格仍得以上揚(yáng)6%，這使得我們不得不擔(dān)心房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。

1.申奧成功：激情過后應(yīng)冷靜

自2001年7月13日北京申奧成功后，各媒體一路猛炒“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”，對奧運(yùn)的投資數(shù)量也令人咋舌：先是北京市政府發(fā)言人說將為奧運(yùn)投入1800億元人民幣進(jìn)行建設(shè)，接著國家統(tǒng)計局發(fā)言人表示將投入2800億元人民幣，還有媒體引官方的話說，要為奧運(yùn)投入3000億元，如果不夠還可再追加。于是，便有房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，在這個龐大的建設(shè)中，場館、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅等建設(shè)將占有其中的大部分資金，這些建設(shè)將帶動建材價格的上揚(yáng)，這種上揚(yáng)會波及房地產(chǎn)價格。萬通集團(tuán)主席馮侖更是認(rèn)為，申奧成功，對北京的房地產(chǎn)業(yè)是個大利好，高檔住房的價格漲到2萬元每平方米不成問題，這種預(yù)言對很多發(fā)展商來說有著很大的誘惑力。

當(dāng)然，奧運(yùn)題材對北京乃至全國地產(chǎn)來說是個百年一遇的機(jī)遇，但是，激情過后更需冷靜。仔細(xì)地分析一下便不難得出，這種奧運(yùn)情結(jié)太過理想化。首先，這龐大數(shù)目的投資并不是一兩年就會投入進(jìn)去，它要分步進(jìn)行，這樣一來平攤到每一年的金額并不大，不會出現(xiàn)短期迅速推動效果。其次，這筆投資雖是大部分用在建設(shè)上，卻難以使中國建材價格出現(xiàn)大幅上揚(yáng)的局面。因為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)沉寂多年，中國的建材企業(yè)生產(chǎn)并不飽和，許多企業(yè)出現(xiàn)閑置現(xiàn)象。如今建筑材料的需求雖有增加，但只要將企業(yè)的閑置生產(chǎn)能力利用起來就可以了，根本不會出現(xiàn)供小于求的緊張局面。再次，在未來6年，政府對房地產(chǎn)會更加嚴(yán)控。建設(shè)部曾在2002年7月份發(fā)布消息稱，要采取有效措施控制商品住宅價格的非正常上漲。所以，一旦房價上漲過快，政府一定會以相關(guān)政策和措施進(jìn)行調(diào)整。

如果說“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”有泡沫的話，那么，這個泡沫絕大的因素是由北京的房地產(chǎn)帶動起來的。奧運(yùn)申辦成功不久，國家統(tǒng)計局就發(fā)布了六月份全國房地產(chǎn)價格方面的數(shù)據(jù)：全國商品房每平方米平均售價為2304元，比上年同期增長11%，其中北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達(dá)4771元，比上年同期上漲了25.8%。北京新開工樓盤幾乎一天一個。而同一時期，北京城市居民人均收入增幅僅為10%左右。房價的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人均收入的增長。而這恰恰可以給房價無數(shù)的下降空間。2.入世：給房地產(chǎn)業(yè)潑點(diǎn)冷水

在預(yù)測中國房地產(chǎn)市場價格大幅上揚(yáng)的論調(diào)中，有一種理由，即入世所帶來的影響。對這種說法，我們并不茍同，因為外商進(jìn)入中國的人數(shù)并不多，中國房地產(chǎn)市場的影響主要來源于國內(nèi)消費(fèi)者。在入世初期，甚至有可能對房地產(chǎn)市場有不利的影響。市場分析表明，在中國購房者中，以一些壟斷行業(yè)以及一些大型企業(yè)的職工為主，譬如電信企業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)、汽車業(yè)、電力業(yè)等企業(yè)的職工，因為他們受種種因素的影響，收入相對較高，是購房的主力軍。入世以后，這部分購房主力軍有可能受到影響。這是因為一旦中國市場全面放開，許多原本處于壟斷或優(yōu)勢地位的企業(yè)會受到?jīng)_擊，其預(yù)期收入和現(xiàn)有收入將會受到影響，從而會影響到他們的購房積極性。與此同時，隨著汽車在家庭的普及，許多原本想在城市買房的人，會選擇到郊區(qū)買房。這種變化將帶動價優(yōu)景美的城郊房地產(chǎn)開發(fā)，拓展房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，影響到房地產(chǎn)市場的價格。

房地產(chǎn)是一種大眾化的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品不可能全變成貴族產(chǎn)品。所謂的市場競爭，最根本的法寶還是提供價廉物美的房子。只有實行低成本、低價格，同時又有高水平服務(wù)的戰(zhàn)略，才是最有效的市場擴(kuò)張之路。入世以后，境外實力雄厚的“國際游資”也會不遺余力地滲透到此行業(yè)中，追逐短期的高額利潤，一方面會進(jìn)一步擴(kuò)大競爭的不完全性，另一方面又由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品替代率低，這種競爭的態(tài)勢會隨之長期化，進(jìn)而從價格競爭演變?yōu)槭袌龇蓊~的爭奪，而這種寡頭壟斷式的競爭最終會破壞整個房地產(chǎn)服務(wù)市場價格體系，即“房產(chǎn)服從于地產(chǎn)”的原則。中國推行的是土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)和地產(chǎn)是連在一起的，房產(chǎn)的所有權(quán)可以是私人的，但地產(chǎn)的所有權(quán)仍是國家的，由于市場的壟斷，必定會使房產(chǎn)的出賣、轉(zhuǎn)租脫離土地產(chǎn)權(quán)的處理，造成出售房產(chǎn)變成了高價賣地，給中國本來就很脆弱的市場添加“泡沫”的成分。而我們的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該多想競爭中如何自強(qiáng)，決不可盲目樂觀。第四節(jié)

入世帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)一、WTO給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)遇分析

加入WTO，將會擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場需求，并帶來先進(jìn)的經(jīng)營、管理經(jīng)驗以及國際化的設(shè)計理念與產(chǎn)品技術(shù)，國內(nèi)企業(yè)在學(xué)習(xí)競爭中不斷走向成熟。與其他行業(yè)的根本區(qū)別在于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不像一般商品可以流通，入世對中國房地產(chǎn)業(yè)沖擊不大，反而擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場，帶來了發(fā)達(dá)國家的技術(shù)與管理經(jīng)驗，大大促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的成熟，有利于房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)與國際接軌，加快我國房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程。加入WTO，到底會給我們帶來什么樣的機(jī)遇呢？

１.WTO給我國房地產(chǎn)金融帶來發(fā)展新機(jī)遇。外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加。加入WTO后，加速住房金融成熟。國外的住房金融業(yè)有著雄厚的實力和豐富的經(jīng)驗，隨著關(guān)貿(mào)大門的開啟和國外金融業(yè)的進(jìn)駐，將有助于國內(nèi)住房金融體制與國際接軌，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化以及擔(dān)保行業(yè)的日趨完善。加入WTO后，我國將逐步放寬市場準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大開放領(lǐng)域，擴(kuò)大外資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍，允許外資金融機(jī)構(gòu)向中國公民提供服務(wù)。這樣，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。并且房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展，業(yè)務(wù)量將得以提高。中國房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動力，也勢必吸引更多的外資投入，這將緩解全行業(yè)資金緊缺的現(xiàn)狀，進(jìn)一步拓寬融資渠道。

入世后將會增加對房地產(chǎn)業(yè)及其消費(fèi)的資金投放。中國與世界經(jīng)濟(jì)融為一體，國外銀行將會根據(jù)協(xié)議紛紛入駐中國，這將有利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)力度。同時，外資銀行必將以先進(jìn)而周到的服務(wù)，為個人住房消費(fèi)貸款提供更大的幫助。投資與消費(fèi)能力的加強(qiáng)，必將帶來市場的繁榮。

目前我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費(fèi)的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1%，與發(fā)達(dá)國家20%的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗，有適應(yīng)社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行的大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。我國房地產(chǎn)金融從業(yè)人員的素質(zhì)、行業(yè)水平將得以提高。對消費(fèi)者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

2.加入WTO后，隨著服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的擴(kuò)大開放，大批國外機(jī)構(gòu)會紛紛進(jìn)駐中國，這勢必會消化空置，盤活存量；降低建造成本；促進(jìn)產(chǎn)業(yè)重新組合。目前，高檔住宅和高檔寫字樓的開發(fā)商已經(jīng)為此而興奮不已！此前，高檔物業(yè)所需的高檔建材均需進(jìn)口，價格昂貴。入世后，關(guān)稅將由22.5%降至17%，甚至更低。這樣一來，物業(yè)的建造成本將大幅度下降，從而，有望遏止房價畸高的勢頭。目前，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)多達(dá)2.5萬多家，1998年行業(yè)平均利潤率僅為3.7%，這種“小、散、差”的局面令人憂心?！叭胧馈庇欣诩铀佼a(chǎn)業(yè)重組，鑄造“品牌效應(yīng)”。

3.擴(kuò)大市場需求，推進(jìn)住宅科技進(jìn)步。入世意味著將會有大量的外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)涌入，必將對寫字樓和外銷公寓形成需求增勢，尤其像北京、上海、廣州等這些國際化都市。從這一方面講，我國房地產(chǎn)業(yè)市場將會因入世而擺脫低迷的狀態(tài)。同時國外的新技術(shù)、新工藝將隨著關(guān)貿(mào)大門的打開而擁入中國。中國的房地產(chǎn)業(yè)將實現(xiàn)由勞動密集型向科技密集型的快速轉(zhuǎn)變。我國目前正處在這個時期，但增速卻不快。毫無疑問，“入世”會促進(jìn)中國的農(nóng)村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場空前活躍，最終會刺激城市化進(jìn)程的加速，并且促進(jìn)我國房地產(chǎn)設(shè)計水平的提高及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品科技含量的加強(qiáng)。我國房地產(chǎn)設(shè)計水平與西方發(fā)達(dá)國家還存在很大差距，我們可以更直接更快地學(xué)習(xí)人家的設(shè)計理念，縮小差距。

4.從家門口學(xué)習(xí)到國外先進(jìn)的房地產(chǎn)市場運(yùn)作方式，加速國內(nèi)中介市場的培育與成熟。我國房地產(chǎn)業(yè)處于市場化初期，沒有較為成熟的運(yùn)作模式，特別是中介市場一直是影響我國房地產(chǎn)業(yè)健康迅速成長的一個原因。隨著國外發(fā)達(dá)的中介服務(wù)組織來爭奪市場，國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)也將與國際接軌。拿房產(chǎn)評估來說，目前國內(nèi)主觀性很強(qiáng)的估價方式不符合科學(xué)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，必須根據(jù)國際通行的方法制定細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)與程序，客觀地評估。美國21世紀(jì)不動產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)入中國市場，無形中規(guī)范了國內(nèi)中介交易市場。

5.學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗與方法。我國物業(yè)管理成本高、效益低，西方發(fā)達(dá)國家有幾十年甚至上百年的管理經(jīng)驗，我們無法與人家競爭，只能是不斷學(xué)習(xí)人家的先進(jìn)經(jīng)驗，在學(xué)習(xí)中壯大，在成長中競爭。

6.加入WTO后，隨著國民收入的增長，帶來一部分百姓收入提高。加入WTO后，由于大量外國公司進(jìn)入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會再解決1000萬人的就業(yè)；外資銀行的進(jìn)入將會被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，這將給中國百姓帶來品種更多、服務(wù)更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，有助于商家與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)環(huán)境，同時百姓消費(fèi)意識的增強(qiáng)、消費(fèi)觀念的更新，會帶來人們消費(fèi)需求的增加。而房屋作為人們的生活必需品，屆時隨著百姓收入的提高、優(yōu)質(zhì)、便利的金融服務(wù)及開發(fā)商良好的信譽(yù)保證，在人們安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，舉債買房、享受觀念將會日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會被越來越多的百姓接受。

7.開發(fā)商融資渠道多元化。房地產(chǎn)是一個資金投入量大、周轉(zhuǎn)期較長的行業(yè)，如果資金的供應(yīng)量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。加入WTO、擴(kuò)大開放市場后，將會使外資介入，環(huán)境進(jìn)一步趨向平等化，外資會重新關(guān)注中國市場，房地產(chǎn)業(yè)則有可能成為其中的主要目標(biāo)之一。另外，目前中國嚴(yán)格限制保險公司的投資范圍，將來向國際慣例靠攏后，保險業(yè)不會對房地產(chǎn)這一可能帶來巨大增值機(jī)會的市場視而不見。就國外金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀看，目前只局限于上海、深圳等極少數(shù)沿海城市開展業(yè)務(wù)，“入世”后，可能會有大量國外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國，外資銀行的進(jìn)入，將改變現(xiàn)在房地產(chǎn)融資主要靠國內(nèi)銀行貸款的單一格局，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資更加多元化，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。

8.加入WTO，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的勞動生產(chǎn)力水平和經(jīng)營管理水平。我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平與發(fā)達(dá)國家相比較，目前仍有幾十年的差距。加入世界貿(mào)易組織以后，我們可以利用發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)技術(shù)、先進(jìn)工藝、現(xiàn)代裝備、高科技建材，提高我國房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力水平，提高產(chǎn)品的科技含量，將我國的房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)水平提高到一個新的高度。隨著國外房地產(chǎn)企業(yè)參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，他們會把國外的成熟的管理體制，規(guī)范的運(yùn)做程序和操作技巧帶到中國來，這將使我國房地產(chǎn)企業(yè)獲得學(xué)習(xí)的機(jī)會，以改進(jìn)傳統(tǒng)的管理模式，提高企業(yè)自身的管理水平和生產(chǎn)水平。目前，我國的一些大城市都有一些外商投資我國房地產(chǎn)業(yè)，個別城市的投資規(guī)模還比較大。但由于外商認(rèn)為我們的房地產(chǎn)市場透明度低，游戲規(guī)則不明確，投資的非經(jīng)營性風(fēng)險過高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。加入世界貿(mào)易組織以后，我國政府將會進(jìn)一步提高我國房地產(chǎn)管理的透明度，在稅費(fèi)政策方面降低標(biāo)準(zhǔn)，改善投資軟環(huán)境，加大對外招商的力度。同時將進(jìn)一步放寬國外金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入的政策，放寬市場準(zhǔn)入條件，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。

9.各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動趨于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。此外，經(jīng)濟(jì)活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。

10.房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國外同行的競爭房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈。房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)，將全面面臨國外同行業(yè)全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、建筑和服務(wù)水平將會得到提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)將引入國外同行的競爭，國外先進(jìn)的觀念和管理將會極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險、物業(yè)管理等中介服務(wù)行業(yè)水平的全面提升

11.房價構(gòu)成將有所變化。由于關(guān)稅的下降和國外競爭對手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地價格上升，兩種因素在短期內(nèi)對房價有一定抵沖作用，但房價的構(gòu)成中，地價的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對房價及房價構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定，對于中小城市，由于土地供應(yīng)相對充足，土地價格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對房價有下降動力；而對于沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時，土地價格將上升，房價構(gòu)成變動較明顯，而短期內(nèi)房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費(fèi)用不會持續(xù)下降，而加入WTO對土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價格特別是土地價格中長期向好的一個重要內(nèi)在因素。房地產(chǎn)中長期向好的受益者，更多的是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本低、市場定位準(zhǔn)確的企業(yè)。二、WTO給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)

加入WTO，我國房地產(chǎn)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)還處于起步階段，加入WTO后，挑戰(zhàn)主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.金融機(jī)構(gòu)面臨的壓力很大，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又與金融業(yè)密不可分。加入WTO后，我國除關(guān)稅有較大幅度的下降外，銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)、通訊業(yè)及會計、律師、管理咨詢、建筑設(shè)計、工程等服務(wù)領(lǐng)域?qū)⑾蛲忾_放，外資、外資機(jī)構(gòu)、國外專業(yè)人士的進(jìn)入，使我國剛剛興起的房地產(chǎn)金融業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。目前我國存在房地產(chǎn)信貸資金不足、金融工具單一、房地產(chǎn)金融中介服務(wù)體系不健全、房地產(chǎn)金融市場不完善等問題。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，如都享受國民待遇，則國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，這樣一來，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。另外，國外房地產(chǎn)公司的進(jìn)入，將使我國房地產(chǎn)商品更加市場化，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在貸款項目確定、接受貸款抵押時也更要仔細(xì)評估、分析，而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在這方面人才缺乏、經(jīng)驗不足。同時房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將會受嚴(yán)重沖擊。國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，處于不利地位。當(dāng)然國際經(jīng)濟(jì)變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO將使中國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)主流，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈博與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資等。同時，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。另外房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。隨著金融業(yè)的開放，外資銀行帶來的新型貸款服務(wù)將引發(fā)競爭。

2.地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也將面臨挑戰(zhàn)。近幾年有許多中介機(jī)構(gòu)開業(yè)，但這些機(jī)構(gòu)大多是不成規(guī)模的小公司，業(yè)務(wù)以周邊地區(qū)為主，信息來源多數(shù)靠顧客上門，從業(yè)人員的經(jīng)驗也不足。就中介服務(wù)水平而言，美國對交易經(jīng)紀(jì)人的管理很嚴(yán)格，也很規(guī)范，評估行業(yè)也一律按國際慣例運(yùn)轉(zhuǎn)。而我國的中介服務(wù)業(yè)剛剛興起，良莠不齊，百姓對此早有怨言?！叭胧馈睂χ薪榉?wù)業(yè)的挑戰(zhàn)不可輕視，目前的服務(wù)水平與國際大環(huán)境的要求相去甚遠(yuǎn)。目前國外一些專業(yè)水平較高的中介機(jī)構(gòu)已開設(shè)分公司，涉足高檔住宅與寫字樓市場，隨著我國服務(wù)貿(mào)易市場的逐步開放，包括物業(yè)測量、價值評估等中介服務(wù)，將成為普通市民的需求和市場競爭的熱點(diǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)也面臨挑戰(zhàn)。目前本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同境外企業(yè)相比，在資金、設(shè)計和營銷等方面仍有差距。由于最低注冊資金僅要求為1000萬元，可以說實力還相當(dāng)弱；開發(fā)商對于住宅的環(huán)境規(guī)劃及房屋設(shè)