廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

55/56前言策劃宗旨：全程、全面、專業(yè)、專注的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為大宜昌區(qū)域內(nèi)最有阻礙力的商業(yè)品牌。我們的行動(dòng)：“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；往常瞻性的營(yíng)銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于制造性的操作技巧來(lái)解決本案所要解決的問(wèn)題；依照本案的用地資源和市場(chǎng)環(huán)境，以最有效的方法來(lái)為本案設(shè)計(jì)、制定和實(shí)施專業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及項(xiàng)目推廣打算。我們的目標(biāo)：為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)確立利潤(rùn)保障的進(jìn)展模式；為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立達(dá)到利潤(rùn)最大化的價(jià)值提升模式；為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整合各方資源最優(yōu)化的解決方案；樹(shù)立建鑫公司的企業(yè)形象和商業(yè)品牌；本篇報(bào)告共分以下三個(gè)部分,下面將分不闡述：第一部分市場(chǎng)調(diào)查篇第二部分項(xiàng)目分析篇第三部分項(xiàng)目定位篇第一部分市場(chǎng)調(diào)查篇項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查打算原則A、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析,真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì),進(jìn)一步確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、形式、租賃、定價(jià)取向,以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出建設(shè)性建議。B、針對(duì)項(xiàng)目客戶群的區(qū)劃、流淌性調(diào)查研究及分析,為調(diào)查報(bào)告的結(jié)論真實(shí)性程度提供有力支持。一、調(diào)查形式：訪談、座談相結(jié)合調(diào)查形式二、時(shí)刻安排：2008年4月8日——2008年5月16日三、調(diào)查內(nèi)容：⑴、項(xiàng)目用地情況（開(kāi)發(fā)商提供，包括：地理位置、地質(zhì)、土地面積、規(guī)劃性質(zhì)、地塊五通一平現(xiàn)狀）。⑵、訪談（市調(diào)小組提供，包括：地塊交通規(guī)劃及現(xiàn)狀、地塊環(huán)境規(guī)劃及現(xiàn)狀、綠化、人文歷史、市政配套、購(gòu)物場(chǎng)所分布及數(shù)量、文化教育情況、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、生活服務(wù)、郵電系統(tǒng)服務(wù)等）。⑶、座談（項(xiàng)目調(diào)查小組提供，包括：周邊民生情況、交通現(xiàn)狀、項(xiàng)目業(yè)態(tài)預(yù)規(guī)劃暢談、周邊干擾因素等）。四、調(diào)查組織：⑴、市調(diào)工作主持：曾紅建⑵、資料整合、報(bào)告撰寫(xiě)：曾紅建、王瑞⑶、市調(diào)工作協(xié)調(diào)：建鑫公司賈路、中邦公司汪總、王經(jīng)理⑷、本次市調(diào)工作可能投入人力9人，分二組五、調(diào)查執(zhí)行：（注：由于本項(xiàng)目的專門性和時(shí)刻的緊迫性，因此造成的一些市調(diào)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，我司對(duì)此造成的后果不負(fù)承擔(dān)責(zé)任。市場(chǎng)調(diào)查分析全國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況全國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（以上圖例來(lái)源于國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年10月份，全國(guó)70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，其中新建商品房?jī)r(jià)格上漲10.6%，二手房銷售價(jià)格同比上漲8.7%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-9月，房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額16814億元，同比增長(zhǎng)30.3%；完成開(kāi)發(fā)土地面積1.82億平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；商品房施工面積19.99億平方米，同比增長(zhǎng)22.41%；新開(kāi)工面積6.67億平方米，同比增長(zhǎng)21.6%；商品房竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)11.0%；商品房銷售面積4.74億平方米，同比增長(zhǎng)32.0%；商品房成交額18684.8億元，同比增長(zhǎng)50.5%。其中2007年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成額為2345.4億元，比2006年同期增長(zhǎng)15%。居民消費(fèi)價(jià)格2007年每月比去年同比上漲6.5%。1月至10月累計(jì)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.4%2007年3月份以來(lái)，我國(guó)“國(guó)房景氣指數(shù)”連續(xù)7個(gè)月環(huán)比攀升。7月至9月，“國(guó)房景氣指數(shù)”分不為104、104.48和104.99，10月為105.74，同比上升2.34點(diǎn)。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）決策觀點(diǎn)：

依照相關(guān)指標(biāo)的分析，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況特不牛市，特不是住宅地產(chǎn)的增幅火熱，而商業(yè)用房，相對(duì)住宅增長(zhǎng)額度偏低。由于近期國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度增強(qiáng)，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)投資由住宅向商業(yè)偏移量的加大，將直接刺激2008年商業(yè)地產(chǎn)供需的大幅度增長(zhǎng)。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策及法規(guī)政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策及法規(guī)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，最要緊的緣故是中國(guó)進(jìn)入了人均1000-4000美元的進(jìn)展時(shí)期，房地產(chǎn)領(lǐng)域踏入黃金季節(jié)，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)需求成為了房地產(chǎn)投資的原動(dòng)力量。有鑒于中國(guó)國(guó)體和政治制度的專門性，為幸免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制監(jiān)察和政策調(diào)控，以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)進(jìn)展。2001—2007房地產(chǎn)政策一覽表年份月份相關(guān)政策20011—4關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知；關(guān)于對(duì)消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知20025《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定》2003土地市場(chǎng)治理整頓——垂直治理；《物業(yè)治理?xiàng)l例》20045—10《經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》、首次加息20053—5央行調(diào)整房貸利率，二次加息、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收治理的通知》20065—7“國(guó)六條”“十五條”“外資限炒令”、整頓二手房市場(chǎng)20071《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算治理有關(guān)問(wèn)題的通知》6月初，加強(qiáng)外資治理；27日《關(guān)于取消部分地點(diǎn)稅行政審批項(xiàng)目的通知》8《健全廉租住房制度》《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》9《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督治理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知》，首付提高至40%10《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》11《商品房認(rèn)購(gòu)治理方法》連續(xù)四次提高存貸款利率歸納總結(jié)：一、加大政策調(diào)控執(zhí)行力度，限制住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)性增長(zhǎng)；二、接著調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓舞一般住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)等；三、接著加大土地治理力度，杜絕土地的盲目開(kāi)發(fā)及使用；四、持續(xù)實(shí)施緊縮銀根政策等；決策觀點(diǎn)：從政策法規(guī)出臺(tái)年份頻率看，2007年的追加性政策及法規(guī)增長(zhǎng)，勢(shì)必造成2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的種類性轉(zhuǎn)移：存量土地競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地成本的提升，促使房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資增速放緩，壓縮銀根促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力加大。把有限的土地和資金注入高回報(bào)的商業(yè)地投資，將成為不爭(zhēng)的事實(shí)。宜昌市宏觀環(huán)境分析宜昌市宏觀環(huán)境分析2003年宜昌市實(shí)現(xiàn)2003年宜昌市實(shí)現(xiàn)GDP491億元，比上年增長(zhǎng)9.5％。2004年宜昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）588.68億元，增長(zhǎng)17.5%，增長(zhǎng)幅度創(chuàng)近幾年來(lái)之最。2005年全市生產(chǎn)總值達(dá)608億元，同比增長(zhǎng)13%，區(qū)域內(nèi)財(cái)政收入總計(jì)首次突破百億元，達(dá)到105.5億元，同比增長(zhǎng)32.4%，其中地點(diǎn)一般預(yù)算收入22.5億元，同比增長(zhǎng)23.2%。宜昌市人口現(xiàn)狀宜昌市都市規(guī)劃宜昌市都市空間結(jié)構(gòu)采納“沿江雙邊組團(tuán)式”規(guī)劃結(jié)構(gòu)，都市建設(shè)以江北為主，同時(shí)開(kāi)發(fā)江南沿江地帶，通過(guò)長(zhǎng)江公路大橋與夷陵長(zhǎng)江大橋，加強(qiáng)兩岸聯(lián)系，形成沿江建設(shè)的都市形態(tài)。西陵區(qū)重點(diǎn)完善商貿(mào)金融、科技信息、旅游服務(wù)功能，形成全市政治、文化、商貿(mào)服務(wù)中心。依照宜昌市都市總體規(guī)劃（2005—2020年），以后將形成西陵和伍家崗雙中心，小溪塔、猇亭和點(diǎn)軍三組團(tuán)的格局。組團(tuán)名稱人口規(guī)模（萬(wàn)人）用地規(guī)模（km2）人均用地指標(biāo)（m2/人）現(xiàn)狀2010年2020年現(xiàn)狀2010年2020年現(xiàn)狀2010年2020年西陵組團(tuán)44.22454623.72831.253.662.267.8伍家崗組團(tuán)15.34213417.92537.7116.7119.0110.9點(diǎn)軍組團(tuán)1.915136.2917.7324.6180.0136.2小溪塔組團(tuán)8.8512161113.318.9124.3110.8118.1猇亭組團(tuán)5.219169.421.325.7180.4236.7160.6合計(jì)75.539212568.196.6131.290.2105.0105.0宜昌市房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r宜昌市房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r2006年上半年，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的57.9%，較去年同期有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重較同期提高2.2%，辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資均比同期有所下降，而車庫(kù)、消防等配套設(shè)施的增加使得其他投資比重增長(zhǎng)較快，同比高13.9%。截至2006年11月底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已累計(jì)完成投資32.97億元，比去年同期增長(zhǎng)17.5%。城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資29.61億元，比去年同期增長(zhǎng)15.6%。受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的阻礙，宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)進(jìn)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月回落、商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。2006年全市商品房施工面積呈逐月回落態(tài)勢(shì)，前十個(gè)月全市商品房施工面積345.99萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)21.9％，增幅為今年來(lái)的最低點(diǎn)。2006年1—10月全市共銷售商品房112萬(wàn)多平方米，同比增長(zhǎng)54%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額26億多元，同比增長(zhǎng)76.9%，比1—8月上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)源于宜昌市發(fā)改委2006年1—10月經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)報(bào)告）。宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：（一）商品房銷售價(jià)格持續(xù)小幅度上漲（二）施工規(guī)模接著擴(kuò)大，竣工面積成倍增長(zhǎng)（三）成交量高速增長(zhǎng)增幅速度逐月回落（四）商品房空置面積成倍增長(zhǎng)，非住宅空置較多（五）商品房土地市場(chǎng)成交面積、價(jià)格同步增長(zhǎng)（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同等都市水平領(lǐng)先宜昌市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r宜昌市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r宜昌市級(jí)商業(yè)要緊有西陵商業(yè)組團(tuán)和伍家崗組團(tuán)：西陵組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心在現(xiàn)狀商業(yè)中心基礎(chǔ)上改造，大致為東湖一路、東山大道、勝利四路、沿江大道所包圍的區(qū)域。通過(guò)綠化和步行道將濱江公園、陶珠路－中山路步行街和夷陵廣場(chǎng)連為一體，帶動(dòng)現(xiàn)有商業(yè)中心升級(jí)，形成旅游商業(yè)游憩區(qū)，為整個(gè)都市區(qū)和外來(lái)游客服務(wù)；沿西陵一路兩側(cè)布置商務(wù)辦公用地；旅館設(shè)施向江邊聚攏，增加沿江大道都市活力。伍家崗組團(tuán)市級(jí)商貿(mào)中心位于火車站前至江濱地區(qū)，火車站前至五一廣場(chǎng)周邊地區(qū)以商業(yè)服務(wù)為主，濱江地區(qū)以辦公和旅館設(shè)施為主。宜昌市商圈分析：依照宜昌現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境和區(qū)域特點(diǎn)，城區(qū)要緊確實(shí)是二大商圈國(guó)貿(mào)商圈和解放路圈，這二大商圈也是目前宜昌城區(qū)商業(yè)最有集中的地點(diǎn)，另外兩一個(gè)潛在商圈，即伍家崗商圈，它由于離市中心有一定距離，目前還沒(méi)有形成氣候，無(wú)法和上面二大商圈相提并論，但隨著伍家崗地區(qū)的進(jìn)展，在以后三五年內(nèi)它將成為宜昌的一個(gè)都市副中心。葛洲壩近年來(lái)加快了融入宜昌市的步伐，東湖商圈距離夷陵廣場(chǎng)的咫尺之遙，使得其作為宜昌中心城區(qū)的最后保留地，更加體現(xiàn)了其作為西陵區(qū)的老商業(yè)中心的價(jià)值。國(guó)貿(mào)商圈國(guó)貿(mào)商圈解放路商圈伍家崗商圈葛洲壩商圈要緊商圈國(guó)貿(mào)商圈、解放路商圈潛在商圈葛洲壩商圈、伍家崗商圈1．國(guó)貿(mào)商圈范圍：東山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四條都市主干道交匯區(qū)域、夷陵廣場(chǎng)周邊代表商場(chǎng)：國(guó)貿(mào)大廈、宜昌商場(chǎng)、丹尼斯商場(chǎng)、均瑤國(guó)際廣場(chǎng)特點(diǎn)：這一商圈是目前宜昌市區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)、集中的區(qū)域，人流密集，買賣興盛；核心商場(chǎng)國(guó)貿(mào)大廈是目前宜昌規(guī)模最大、檔次最高的大型購(gòu)物商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)品種齊全、口碑較佳，堪稱商場(chǎng)老大大。附近聚攏了一批大中規(guī)模的商場(chǎng)、超市，商圈內(nèi)的夷陵廣場(chǎng)是宜昌市區(qū)最大的綠化休閑廣場(chǎng)，是老百姓休閑、散步、游樂(lè)的最佳去處，在夷陵廣場(chǎng)四周分布著幾條商業(yè)繁華道路，上面坐落著一大批專賣店、商鋪、餐飲店等。2．解放路商圈范圍：解放路及環(huán)城東路及其周邊代表商業(yè)：時(shí)代財(cái)物廣場(chǎng)、盛世天地底層商鋪（在建）、沿解放路服裝專賣店及沿環(huán)城東路五金燈具專賣店和正在建筑的步行街。特點(diǎn)：這一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城區(qū)的中心地帶，人氣較旺，但一商圈內(nèi)大型商場(chǎng)、超市專門少，核心區(qū)域有一個(gè)時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)；其余絕大多數(shù)是沿街門面，形成獨(dú)具特色的沿解放路的服裝、鞋帽一條街和沿環(huán)城東路的五金、燈具一條街。目前正在進(jìn)行都市改造動(dòng)遷，那個(gè)地點(diǎn)將形成一條商業(yè)步行街。目前該商圈是宜昌第二主商圈，可能隨著商業(yè)步行街的建成，那個(gè)地點(diǎn)將成為和國(guó)貿(mào)商圈并駕齊驅(qū)的宜昌最要緊商圈。宜昌市以后商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)：（一）都市規(guī)劃成為商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo)2006年初，《宜昌市都市總體規(guī)劃（2005-2020年）》公布，《規(guī)劃》進(jìn)一步明確了西陵區(qū)政治商業(yè)中心職能和伍家崗區(qū)的商貿(mào)物流進(jìn)展方向。（二）商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷走向理性2006年起，大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等衍生營(yíng)銷模式將會(huì)逐漸受到冷落，尤其是大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，實(shí)行操縱性銷售，關(guān)注經(jīng)營(yíng)已成為宜昌商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的主流，越來(lái)越多的地層商業(yè)在尋求整體租售。產(chǎn)權(quán)式銷售模式在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展初期因?yàn)橘Y金回收速度快而受到青睞，但自身存在一些缺陷，隨著開(kāi)發(fā)商實(shí)力增強(qiáng)，營(yíng)銷模式將會(huì)更理性和規(guī)范。（三）大開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)介入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越多的大型地產(chǎn)商開(kāi)始介入商業(yè)地產(chǎn)，2006年9月份開(kāi)盤的金締華城就規(guī)劃了數(shù)萬(wàn)平方米的商鋪，近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)，但真正能改變宜昌商業(yè)地產(chǎn)格局的項(xiàng)目事實(shí)上都還在運(yùn)作之中——新恒基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目和三江航天開(kāi)發(fā)的解放路步行街項(xiàng)目，兩個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成將提高了宜昌整體都市品位后。知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，將使商業(yè)地產(chǎn)的投資力度進(jìn)一步加大，同時(shí)也將使商業(yè)地產(chǎn)走上更理性的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)軌道。（四）商業(yè)地產(chǎn)融資渠道多樣化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“金融產(chǎn)品化”是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，也將是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正常、良性進(jìn)展的出路。順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展趨勢(shì)，國(guó)家將出臺(tái)適宜商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的金融政策，商業(yè)部已向國(guó)務(wù)院建議對(duì)商業(yè)地產(chǎn)放開(kāi)REITS，同時(shí)金融市場(chǎng)也會(huì)適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展改變現(xiàn)有規(guī)則和做法，逐步與世界接軌，金融環(huán)境的改變必將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)和規(guī)范進(jìn)展。融資渠道多樣化能有效操縱商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些短期行為，有利商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展。

第二部分項(xiàng)目分析篇西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析西陵區(qū)商業(yè)調(diào)查分析國(guó)貿(mào)商圈商場(chǎng)調(diào)查：國(guó)貿(mào)丹尼斯商場(chǎng)宜昌商場(chǎng)均瑤廣場(chǎng)位置東山大道與廣場(chǎng)路的交匯處，緊鄰夷陵廣場(chǎng)夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)斜對(duì)面，東山大道和云集路的交匯處，國(guó)貿(mào)大廈東邊，夷陵大道上、夷陵廣場(chǎng)對(duì)面，面積共六層，地下一層，地上五層，單層經(jīng)營(yíng)面積約7000平方米，總面結(jié)約4萬(wàn)平方米地上四層，單層經(jīng)營(yíng)面積在5000平方米左右，共2.5萬(wàn)平方米地下一層、地上四層，單層經(jīng)營(yíng)面積在4000平方米左右，共2萬(wàn)平方米共四層，單層面積在5000平方米，共2萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F化妝品、首飾、鐘表、皮包皮具、眼鏡、日用2F男士精品、襯衫、男鞋、商務(wù)休閑、褲裝3F時(shí)尚休閑、淑女精品、動(dòng)鞋、仕女職裝4F休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣、婦用、羊絨毛衫5F數(shù)碼通訊、家居、床品、兒童用品、琴行6F美食天地、游樂(lè)中心、-1F家用電器、百貨、洗化、副食、糧油1F化妝品、金銀珠寶、電子辭典、煙酒茶、音像、鐘表眼鏡、皮具鞋類、藥品、快餐2F職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、淑女裝、婦女用品、休閑裝3F男士正裝、男士休閑、襯衫、針織內(nèi)衣、床上用品、羊毛衫、美容院4F家用電器、學(xué)生用品、童裝童鞋、玩具1F-首飾、鐘表、化妝品、煙酒、百貨、皮具、保健品、藥品、彩擴(kuò)2F-男士正裝、商務(wù)休閑、名品男裝、襯衫西褲、床上用品、兒童用品3F-淑女服飾、職業(yè)女裝、布料4F-休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、內(nèi)衣婦用、羊毛絨制品、文體辦公、連鎖折扣店1F2F女裝3F男裝4F運(yùn)動(dòng)裝、休閑、游戲廳租金價(jià)格1F16—18元/平方米·天2F12—16元/平方米·天3F12—15元/平方米·天4F8—12元/平方米·天5F5—8元/平方米·天1F7—9元/平方米·天2F5—6元/平方米·天3F4—5元/平方米·天4F3—4元/平方米·天1F8—10元/平方米·天2F6—7元/平方米·天3F5—6元/平方米·天4F2—4元/平方米·天1F180-240元/平方米/月2F120-150元/平方米/月3F80-110元/平方米/月1F60-80元/平方米/月輻射范圍宜昌市區(qū)、下屬縣鎮(zhèn)及周邊地區(qū)宜昌市區(qū)宜昌市區(qū)宜昌市區(qū)停車位50個(gè)84個(gè)停車位（不對(duì)外）30個(gè)停車位83個(gè)停車位備注有超市、美食天地有電子顯示屏、有游戲廳國(guó)貿(mào)商圈人流調(diào)查：人流量（周日調(diào)查）年齡結(jié)構(gòu)人流總量周日人口比例平常人流量成交率備注國(guó)貿(mào)10:30-10:50進(jìn):139人,出:217人12:00-12:20進(jìn):142人,出:222人14:00-14:20進(jìn):218人,出:285人16:00-16:20進(jìn):148人,出331人19:00-19:20進(jìn):97人,出:155人（一個(gè)門的人流量）25歲以下12%25-45歲60%45歲以上28%人流總量在1萬(wàn)左右城區(qū)和區(qū)縣人口比例2：8人流總量在5千人左右成交率20%高端消費(fèi),品類齊全,配套完善,適合白領(lǐng)階層、成功人士消費(fèi)丹尼斯商場(chǎng)10:30-10:50進(jìn):319人,出:192人12:00-12:20進(jìn):211人,出:235人14:00-14:20進(jìn):454人,出:363人16:00-16:20進(jìn):316人,出430人18:00-18:20進(jìn):190人,出:237人20:00-20:20進(jìn):138人,出88人25歲以下15%25-45歲75%45歲以上10%人流總量在7000人左右3：7人流總量在3000人左右成交率20%適合中檔消費(fèi)者,有專門多促銷和打折活動(dòng),適合中年人群消費(fèi).裝修陳舊,商場(chǎng)內(nèi)品牌雜亂,沒(méi)有可供購(gòu)物人群休息的場(chǎng)所,經(jīng)營(yíng)時(shí)刻短,一般晚上八點(diǎn)就關(guān)門了宜昌商場(chǎng)10:30-10:50進(jìn):175人,出:225人12:00-12:20進(jìn):83人,出:149人14:00-14:20進(jìn):200人,出:247人19:00-19:20進(jìn):23人,出:65人25歲以下5%25-45歲50%45歲以上45%人流總量在5千人左右4：6人流總量在2千人左右成交率30%商品定位要緊以中老年為主，價(jià)格比較低廉，消費(fèi)人群定位在都市中低端消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)范圍相對(duì)單一均瑤廣場(chǎng)10:30-10:50進(jìn):133人,出:122人12:00-12:20進(jìn):178人,出:196人14:00-14:20進(jìn):340人,出:223人16:00-16:20進(jìn):209人,出261人18:00-18:20進(jìn):111人,出:129人25歲以下20%25-45歲60%45歲以上20%人流總量在3千人左右1：9人流總量在1千人左右成交率不足10%沒(méi)有準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群體的定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，人流淌線設(shè)計(jì)不合理。國(guó)貿(mào)商圈分析：調(diào)查發(fā)覺(jué)：1、國(guó)貿(mào)是宜昌的商業(yè)龍頭，壟斷了宜昌的中高檔消費(fèi)人群；丹尼斯和宜昌商場(chǎng)，定位的目標(biāo)消費(fèi)群體是中低檔的消費(fèi)人群，其中丹尼斯定位的是25-40歲之間的中檔消費(fèi)人群，宜昌商場(chǎng)定位的是35歲以上的中檔消費(fèi)人群作為他們的核心消費(fèi)群體，但其表現(xiàn)在業(yè)態(tài)劃分上卻專門模糊，沒(méi)有明確界定，和國(guó)貿(mào)業(yè)態(tài)專門相似，造成核心消費(fèi)群體的流失，最后被國(guó)貿(mào)收購(gòu)。而均瑤廣場(chǎng)作為和本項(xiàng)目體量接近，更是近幾年才運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，更具有參考價(jià)值。其定位是中高檔，本來(lái)有機(jī)會(huì)與國(guó)貿(mào)相抗衡，但他沒(méi)有明確的消費(fèi)群體的界定，沒(méi)有自己的特色，它按照國(guó)貿(mào)的業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)規(guī)劃自己的商業(yè)，結(jié)果反而造成自己經(jīng)營(yíng)狀況不理想，最后被國(guó)貿(mào)收購(gòu)。2、在購(gòu)物人群中，女性逛街的人數(shù)和成交率都比男性高，在人數(shù)相同的情況下，二者成交比率是6：4，尤其是中低檔消費(fèi)品的購(gòu)買上，二者的比例更是高達(dá)8：2。3、在市區(qū)人口中，中低檔收入人群與高收入人群的比例7：3，在整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)中低檔收入人群與高收入人群比例更是高達(dá)9：1。但中低檔市場(chǎng)供其購(gòu)買產(chǎn)品的場(chǎng)所卻專門少，尤其是女性消費(fèi)者的場(chǎng)所更是少，只有麗人世界、潮流前線、嘟嘟、sougo和分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街鋪，但這些商場(chǎng)不是經(jīng)營(yíng)面積太小，確實(shí)是品種不齊全，要不確實(shí)是不夠集中。沒(méi)有一個(gè)上規(guī)模的，專業(yè)的、種類齊全的適合22—45歲女性的購(gòu)物天堂。重點(diǎn)商業(yè)調(diào)查重點(diǎn)商業(yè)調(diào)查步行街調(diào)查：步行街是宜昌市舊城改造的項(xiàng)目,他的前身是原來(lái)的解放路商圈，在宜昌人心目中是和國(guó)貿(mào)并存的兩大商圈。他立即在今年的5月份開(kāi)盤，是本項(xiàng)目的最大和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。步行街商業(yè)體量接近十一萬(wàn)平方米，其一期差不多賣售完畢，其售價(jià)最低33000元/平方米，最高60000元/平方米。他在二期規(guī)劃中二層商業(yè)面積同樣是店中店的形式，它的業(yè)態(tài)規(guī)劃有餐飲、小商品、服裝等幾乎涵蓋所有的業(yè)態(tài)，其消費(fèi)群體也必定包含高中低檔，中高檔其必定與國(guó)貿(mào)商圈產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，中低檔則對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生不利阻礙。我們沒(méi)有步行街的地理優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有那么大的體量，沒(méi)有步行街的業(yè)態(tài)種類齊全，那么本項(xiàng)目如何在這種情況下保證銷售和招商乃至后期的經(jīng)營(yíng)呢？我們只有從理念來(lái)突破?，F(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析現(xiàn)有店中店市場(chǎng)調(diào)查分析店中店調(diào)查嘟嘟流行前線麗人世界完美一生位置中山路環(huán)城東路西陵一路兒童公園旁邊四新橫路面積共120平方米，有31間店鋪，大部分面積是5㎡,共141平方米，有28間店鋪，最大10平方米，最小5平方米，一般在6個(gè)平方米經(jīng)營(yíng)面積在4000平方米最大面積30平方米，最小面積在4平方米，一般在12平方米共1100平方米，有33間鋪面，最大面積在25平方米左右，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)化妝品、皮包、女裝、女鞋、民族飾品、鐘表、美甲店。服裝樣式多樣，款式時(shí)尚。化妝店、飾品、女鞋、女裝，適合22歲以下的學(xué)生足消費(fèi)，款式多樣。精品女裝、包、飾品、美甲、牛仔、化妝品服飾、箱包、飾品、工藝、小商品衛(wèi)生費(fèi)100元/間/月以時(shí)尚元素的各類商品為主，租金價(jià)格最高租金280元/平方米/月一般價(jià)格176元/平方米/月最高租金650元/平方米/月最低租金400元/月/平方米一樓租金一般在140元/平方米/月二樓租金一般在120元/平方米/月最高租金120元/平方米/月一般差不多上在70元/平方米/月輻射范圍由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)，由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)，由于地處西陵一路中斷，故能輻射到宜昌市區(qū)及其周邊區(qū)縣由于規(guī)模小，只能輻射到宜昌市區(qū)，備注人流量最多是在5：00—6：00，年齡結(jié)構(gòu)以25歲以下人群最多，購(gòu)買率達(dá)到30%，商品價(jià)格要緊在60—200元之間人流最多的時(shí)候是在5：00—6：30之間，年齡結(jié)構(gòu)以16—24歲學(xué)生最多，購(gòu)買率達(dá)到40%，商品價(jià)格要緊在200元左右人流最多的時(shí)候是在12：00和16：00這兩個(gè)時(shí)刻段最多，年齡機(jī)構(gòu)以25—35歲女性居多，購(gòu)買率達(dá)到40%左右，商品價(jià)格要緊在200—300元之間人流最多的時(shí)候是在2:00和16：00的時(shí)候，年齡結(jié)構(gòu)以30歲以下女性最多，購(gòu)買率達(dá)到10%，商品價(jià)格要緊在200元左右店中店分析：在以上商場(chǎng)的調(diào)查中發(fā)覺(jué)，他們差不多上做以女性服裝為主的，但由于規(guī)模和種類的差距，導(dǎo)致其只能輻射到宜昌市區(qū)，而不能輻射到整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)。發(fā)覺(jué)他們的目標(biāo)消費(fèi)群體都專門明顯，差不多上針對(duì)某一年齡段的消費(fèi)顧客群，盡管每天單個(gè)商場(chǎng)的人流量不是專門多，但去其購(gòu)物的人群差不多上是有目的的購(gòu)物，只要有他們想要的款式或者價(jià)格合適，他們就會(huì)購(gòu)買，故其成交率專門高，大部分都在40%左右。在調(diào)查中發(fā)覺(jué)，以上商場(chǎng)都有一些經(jīng)營(yíng)業(yè)主有把鋪面轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的方法，這些經(jīng)營(yíng)者并不是生意不行，而是其大部分都考慮到步行街或者CBD從新租賃一塊位置或者購(gòu)買一些鋪面，考慮以后的投資或者長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)。在和一些有轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓方法的經(jīng)營(yíng)戶再溝通的時(shí)候，我們介紹亞洲廣場(chǎng)的一些狀況，想邀請(qǐng)其進(jìn)駐或者購(gòu)買亞洲廣場(chǎng)的商鋪的時(shí)候，這些經(jīng)營(yíng)者都表現(xiàn)出一些抗性表現(xiàn)。具體如下：對(duì)亞洲廣場(chǎng)的商業(yè)知名度不是專門高，甚至達(dá)到6層的經(jīng)營(yíng)者對(duì)亞洲廣場(chǎng)商業(yè)的位置都不能準(zhǔn)確講出以世貿(mào)裕名為參考物和坐標(biāo)系，擔(dān)心我們的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)和他一樣，對(duì)這邊的投資前景不看好擔(dān)心進(jìn)場(chǎng)后，因?yàn)闁|門地下商場(chǎng)的阻礙，把亞洲廣場(chǎng)的形象也塑造成低端的關(guān)于我們和步行街同樣是店中店的形式，即時(shí)我們的租售價(jià)格比步行街低，但依舊對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)前景不看好那么如何解決以上顧客對(duì)我們亞洲廣場(chǎng)的抗性呢？只有從我們的項(xiàng)目的理念創(chuàng)新上著手，用我們的創(chuàng)新的理念來(lái)突破眼下的困居，用理念來(lái)給銷售和租賃的客戶以信心，在困局當(dāng)中闖出一條路。本項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析本項(xiàng)目態(tài)勢(shì)（SWOT）分析優(yōu)勢(shì)：處在大宜昌區(qū)域內(nèi)商業(yè)最繁榮的夷陵一路上，具有天然的商業(yè)優(yōu)勢(shì)。與東門地下商場(chǎng)、世貿(mào)裕名組團(tuán)，和國(guó)貿(mào)商圈、解放路步行街商圈最終會(huì)形成三足鼎立之勢(shì)，拉動(dòng)那個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)展。項(xiàng)目所處老城區(qū)，周邊住宅成群，也有眾多的寫(xiě)字樓，為本項(xiàng)目提供了大量高消費(fèi)的目標(biāo)群體。劣勢(shì)：1、在本項(xiàng)目沿環(huán)城南路和沿西陵一路都有隔斷，造成商業(yè)的不能得到有效的連續(xù)，沿西陵一路現(xiàn)時(shí)期差不多有服裝充實(shí)進(jìn)來(lái)，但完全達(dá)到商業(yè)街的氛圍最少需要一年的時(shí)刻；沿環(huán)城南路，現(xiàn)時(shí)期依舊專業(yè)的建材市場(chǎng)，要完全轉(zhuǎn)變還需兩年的時(shí)刻，如此就阻斷了人流從國(guó)貿(mào)商圈和步行街商圈向本項(xiàng)目的流淌。2、宜昌人固有消費(fèi)適應(yīng)的改變需要過(guò)程，這一過(guò)程時(shí)刻的長(zhǎng)短取決于我們項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)治理。機(jī)會(huì)：1、步行街的崛起，必定會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)人流、商流、鈔票流，推動(dòng)本項(xiàng)目環(huán)城南路的加速轉(zhuǎn)變。2、CBD的出現(xiàn)，會(huì)加速西陵一路人流往本項(xiàng)目的移動(dòng)，其拆遷的商業(yè)城，必定會(huì)給本項(xiàng)目提供大量的銷售和租賃的優(yōu)質(zhì)客戶。風(fēng)險(xiǎn)：在項(xiàng)目區(qū)域周邊差不多存在了世貿(mào)裕名和東門地下商場(chǎng)，其一個(gè)高端、一個(gè)低端，但經(jīng)營(yíng)狀況都不識(shí)專門理想，容易降低投資者和租賃者對(duì)本項(xiàng)目前景的預(yù)期。關(guān)于涉及拆遷的商業(yè)城的客戶，步行街和CBD也都虎視眈眈，而其步行街比本項(xiàng)目先開(kāi)盤銷售和租賃，必定會(huì)搶奪我們一部分客戶。以上是對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，關(guān)于以上所有的問(wèn)題解決方法都直指項(xiàng)目理念，它是我們的突破口，是誘導(dǎo)投資者和消費(fèi)者，給其投資信心的關(guān)鍵。第三部分項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目理念定位項(xiàng)目理念定位理念是什么？理念是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)分于其它項(xiàng)目的標(biāo)志，是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵；是傳遞給消費(fèi)者的直接信息，是消費(fèi)者在心中所想到本項(xiàng)目的第一聯(lián)想，是項(xiàng)目能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。我們的理念從哪里來(lái)？螞蟻搶老虎食吃在一個(gè)小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的資源，過(guò)著的生活是快活又自在。但有一天，在森林的另一端出現(xiàn)了一只大象，在森林的中央又出現(xiàn)了一只獅子，他們差不多上來(lái)?yè)寠Z森林資源的，三只動(dòng)物都奔向了森林的最中間，那兒有著一塊專門大的蛋糕，他們都想得到蛋糕，與此同時(shí)，有一只螞蟻也在向蛋糕的位置移動(dòng)。老虎先到，它首先咬了一口下來(lái)，把蛋糕上的櫻桃吃了，大象隨后到達(dá)，螞蟻第三，獅子最后。那么它們誰(shuí)能夠吃到蛋糕最好吃的那一塊？誰(shuí)又能吃到奶油最多呢？大象到了后看到老虎差不多下手了，趕忙撲向了老虎，老虎也不可能放棄到嘴邊的美食，兩只動(dòng)物趕忙廝打了起來(lái)。螞蟻來(lái)了，他不管兩只動(dòng)物在那兒打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，獅子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎趕忙向它撲去，三只動(dòng)物因此打做一團(tuán)。它們也發(fā)覺(jué)了螞蟻，也對(duì)螞蟻進(jìn)行了進(jìn)攻，但沒(méi)有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。螞蟻不管這些，它堅(jiān)決的向蛋糕移動(dòng)，它不吃面包，它只吃奶油。當(dāng)三只動(dòng)物打累了，從三個(gè)方向吃蛋糕的時(shí)候，留給它們的只有底下的面包和少量的奶油，而螞蟻早就吃飽回家去了。森林：宜昌市場(chǎng)老虎：由國(guó)貿(mào)、均瑤、丹尼斯、宜昌商場(chǎng)組成。大象：解放路步行街獅子：CBD構(gòu)成螞蟻：亞洲廣場(chǎng)如何做一只能吃到奶油的螞蟻？1、項(xiàng)目必須要有特色，建議就做一個(gè)女性服裝為主體的專業(yè)賣場(chǎng)，不走常規(guī)做法，以年齡段和商品價(jià)格來(lái)劃分樓層業(yè)態(tài)，如此不僅能沿沿江南路和西陵一路輻射，更能輻射整個(gè)大宜昌范圍內(nèi)，這確實(shí)是本項(xiàng)目的獨(dú)特訴求主張。2、項(xiàng)目必須要有精確的目標(biāo)消費(fèi)群體，不要從青年到老年都涵蓋。建議目標(biāo)消費(fèi)群體定位在18—40歲的女性，其中24歲—35歲為核心消費(fèi)群體，3、業(yè)態(tài)規(guī)劃要集中，不要男裝、女裝、休閑都做，那最終結(jié)果就會(huì)變成豹子或者獵狗，跟均瑤一樣，成為老虎的獵物。建議規(guī)劃就以年齡（18—22歲、22歲—28歲、28歲—35歲、35歲—40歲）來(lái)劃分，價(jià)格以（200-400、100-200、100以內(nèi)為區(qū)間）做到從低檔到高檔的過(guò)渡，更多的是以中檔為主。我們的理念從哪里提煉？年輕年輕潮流時(shí)尚特色精品項(xiàng)目理念：拋棄常規(guī)的商業(yè)操盤手法，不以業(yè)態(tài)來(lái)決定樓層劃分，而是以年齡段和商品價(jià)格來(lái)劃分樓層。我們不做全業(yè)態(tài)，不劃分檔次，只是針對(duì)我們特定的消費(fèi)群體，以時(shí)尚、精品、特色、潮流、年輕的理念來(lái)打造宜昌一種新型的商業(yè)模式，一種能夠叫做專業(yè)市場(chǎng)的女性文化空間。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)依據(jù)：1、項(xiàng)目地塊決定的地塊適宜建筑的建筑功能；2、市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；3、政府在都市總體規(guī)劃上的限制。阻礙因素社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心ShopppingMall亞洲廣場(chǎng)A、對(duì)公共交通的依靠性低高專門高高B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性弱高專門高高C、對(duì)大氣環(huán)境的要求無(wú)高專門高低D、對(duì)商業(yè)配套要求無(wú)高專門高高E、對(duì)周邊自然及人文景觀要求一般專門高專門高高F、物業(yè)治理的要求低高專門高高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低專門高專門高專門高H、容積率、覆蓋率要求無(wú)專門高專門高專門高I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)專門高專門高專門高J、景觀要求無(wú)專門高專門高高市場(chǎng)定位原則：——結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮地域、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，最大化的發(fā)掘項(xiàng)目所在地段的唯一性、特異性價(jià)值，建立自身的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力，力求降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)展壯大！——從投資者和消費(fèi)者的心理謀求均衡態(tài)勢(shì)，從自身動(dòng)身，走不人尚未走或不能走的路，以差異化的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù),創(chuàng)新產(chǎn)品，塑造品牌！項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：隨著大宜昌經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程加快，宜昌都市改造、升級(jí)換代的深入，將帶來(lái)項(xiàng)目區(qū)域新的一輪投資與進(jìn)展的熱潮，在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將形成新的商貿(mào)流通圈，與國(guó)貿(mào)商圈、解放路商圈三足鼎立。本項(xiàng)目做為區(qū)域商業(yè)龍頭，以拉動(dòng)整個(gè)周邊的商業(yè)繁榮。因此，項(xiàng)目定位在偏重女性消費(fèi)群體為主，輻射整個(gè)大宜昌區(qū)域的大型專業(yè)女性主題商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目營(yíng)銷思路：理念：以區(qū)域內(nèi)沒(méi)有的高品質(zhì)硬件設(shè)施，高水準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，贏得整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的客戶并向外進(jìn)行輻射。營(yíng)銷：以高檔形式（硬件配套）——中檔鋪位（聚攏人流）——逐步調(diào)整（業(yè)態(tài)培植）——高端品質(zhì)（成熟經(jīng)營(yíng)）的形式，建設(shè)精品工程。項(xiàng)目客戶群定位項(xiàng)目客戶群定位投資客戶群定位：投資客戶群來(lái)源：（1）民營(yíng)、私企老總個(gè)體戶：這類投資者要緊是經(jīng)商的人士，其事業(yè)多在宜昌市，對(duì)該區(qū)域較為熟悉，加之手頭較為寬裕，有多余的鈔票進(jìn)行物業(yè)投資，這部分人多為二次置業(yè)者，消費(fèi)行為趨為理性，對(duì)商業(yè)物業(yè)的整體素養(yǎng)要求較高。（2）高級(jí)白領(lǐng)：這類客戶知識(shí)層面較高，綜合素養(yǎng)較高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者。由于長(zhǎng)期工作于辦公室和活動(dòng)于社交場(chǎng)合，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施、投資回報(bào)率較為關(guān)懷。（3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位/國(guó)企中高層領(lǐng)導(dǎo)：這類客戶年齡在35歲以上，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力強(qiáng)。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會(huì)考慮投資用于子女，其對(duì)物業(yè)綜合素養(yǎng)要求較高，消費(fèi)行為較為理性。（4）其他客戶：要緊指常年往返于此區(qū)域的商家或其他人，項(xiàng)目的區(qū)位因素是其首要投資的要緊緣故。招商客戶群定位：招商客戶群內(nèi)心分析：商家選址的差不多動(dòng)身點(diǎn)決策因素招商策略職責(zé)分工高利潤(rùn)店鋪盈利能力項(xiàng)目區(qū)域及店鋪位置挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值招商部門客流量及客戶消費(fèi)水平交通條件建筑條件布局及使用功能產(chǎn)品定制或功能彈性化開(kāi)發(fā)商配套條件軟性指標(biāo)租金合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質(zhì)服務(wù)開(kāi)發(fā)商治理與服務(wù)低風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目定位定位準(zhǔn)確科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商部門項(xiàng)目的進(jìn)展前