城市更新項(xiàng)目(舊城改造)的工作思考課件

2011年7月2011城市更新項(xiàng)目的工作思考激情與突破2011年7月2011城市更新項(xiàng)目的1一、深圳城市更新現(xiàn)狀二、城市更新研究思路三、政策研究與解讀四、深圳舊住宅區(qū)更新情況五、城市更新流程目錄一、深圳城市更新現(xiàn)狀目錄2一、深圳城市更新現(xiàn)狀未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為占到深圳陸地總面積目前深圳未利用土地面積深圳城市更新總用地面積是未利用地面積的5.5倍2.4萬公頃12.3%4360公頃5.5倍深圳市的城市更新包括拆除重建綜合治理功能改變要進(jìn)行拆除重建的大概達(dá)到30%深圳可以新增7200公頃的土地供應(yīng)量70%數(shù)據(jù)來源:深圳商報網(wǎng)按照計劃，深圳政府在2020年前將完成其中1.76萬公頃的城市更新30年來，深圳城市發(fā)展的主題詞是建設(shè)；而未來10年內(nèi)，深圳城市發(fā)展的主題詞將是拆遷后再建設(shè)，舊改工作可能持續(xù)30年。一、深圳城市更新現(xiàn)狀未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積3一、深圳城市更新現(xiàn)狀2010年已審批拆除重建類城市更新單元計劃94項(xiàng)居住用地約商服用地約產(chǎn)業(yè)用地約保障性住房用地約其他用地約1296851785福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)光明新區(qū)坪山新區(qū)58173410681331010全市城市更新年度實(shí)施計劃總拆遷用地面積為３４０公頃其中：各區(qū)目標(biāo)為：單位：公頃2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批公告77公頃，擬拆除重建用地面積公告142公頃，擬拆除重建用地面積附件3：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表附件4：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批計劃》一覽表合計公告：219公頃附件1：《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表2011年數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土局網(wǎng)站已審批拆除重建類城市更新單元計劃31項(xiàng)一、深圳城市更新現(xiàn)狀2010年已審批拆除重建類城市更新單元計4萬科南苑新村大新卓越華潤大沖金地崗廈京基蔡屋圍中信園嶺新村綠景下梅林深業(yè)鵬基八卦嶺7#上步1#深業(yè)鵬基佳兆業(yè)華為科技城一、深圳城市更新現(xiàn)狀重點(diǎn)開發(fā)商典型更新項(xiàng)目萬科南苑新村大新卓越華潤大沖金地崗廈京基蔡屋圍中信園嶺新村綠5一、深圳城市更新現(xiàn)狀發(fā)展商管控模式更新項(xiàng)目數(shù)量典型項(xiàng)目招商公司發(fā)展部獲取更新資源，各項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極跟進(jìn)6西沖項(xiàng)目四海項(xiàng)目萬科公司發(fā)展部獲取更新資源，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)4南苑新村中信成立更新中心，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)1園嶺新村華潤由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)跟進(jìn)2大沖卓越成立更新中心，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)3大新金地由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)跟進(jìn)1崗廈一、深圳城市更新現(xiàn)狀發(fā)展商管控模式更新項(xiàng)目數(shù)量典型項(xiàng)目招商公6二、城市更新研究思路城市發(fā)展角度（必要性）城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián)改造對未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸城市更新建立指標(biāo)體系對未來的預(yù)見力成為城市發(fā)展的利器?活力?競爭力?土地利用?稅收?城市管理舊城改造帶來的機(jī)遇及對城市未來發(fā)展的影響判斷舊改造對城市未來的意義為城市貢獻(xiàn)什么？定位實(shí)施支撐容積率規(guī)劃成果技術(shù)上需解決的一些主要問題1.發(fā)展戰(zhàn)略：立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度；2.整體定位：決定價值實(shí)現(xiàn)。1.功能布局2.技術(shù)成果1.經(jīng)濟(jì)測算:制定容積率依據(jù)；2.容積率確定：與現(xiàn)狀規(guī)劃的對比和調(diào)整。1.實(shí)施策略——改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險控制2.政府審批－審批支撐二、城市更新研究思路城市發(fā)展角度（必要性）城市未來十年發(fā)展大7容積率建筑質(zhì)量配套承載力水電交通建筑風(fēng)格負(fù)面影響（消防、治安）資源占用……政策拆遷補(bǔ)償代價房地產(chǎn)市場環(huán)境談判的難易程度開發(fā)模式啟動策略資金運(yùn)作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機(jī)遇……三、城市更新研究思路舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術(shù)角度市場角度城市發(fā)展角度微觀層面中觀層面宏觀層面（做什么）容積率政策8二、城市更新研究思路改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）我們的定位

舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略

對城市舊城改造剖析

對城市未來發(fā)展預(yù)見站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”?項(xiàng)目配套優(yōu)化?項(xiàng)目所在城市競爭力?項(xiàng)目管理?對未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)?剖析舊城?舊城改造對城市未來的影響?實(shí)施應(yīng)具備的條件?實(shí)現(xiàn)條件的策略改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn)1.改造目標(biāo)體系建立2.改造政策問題研究3.資金平衡問題研究4.開發(fā)控制問題研究社會效益目標(biāo)市場價值實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程目標(biāo)對開發(fā)主體的政策：容積率、地價減免等對拆遷補(bǔ)償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼咄顿Y收益細(xì)目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險控制5.功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究6.建筑風(fēng)格問題研究7.開發(fā)模式問題研究8.拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤平衡指標(biāo)如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題改造中利潤實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟(jì)測算補(bǔ)償方式二、城市更新研究思路改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）我們的定9三、政策研究與解讀國家城市更新重點(diǎn)政策解讀2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第590號令，公布并施行。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。三、政策研究與解讀國家城市更新重點(diǎn)政策解讀2011年1月2110深圳城市更新政策歷程從1994年至2009年深圳市共出臺四次政策1994年2009年2008年2004年

當(dāng)時深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過14年的時間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地很快所剩無幾。同時，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過推動舊改來增加土地供應(yīng)，更新城市面貌。深圳的舊改進(jìn)程，最早開始于1994年以協(xié)議出讓的方式大大提高了開發(fā)商舊改積極性統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議出讓方式國家對廣東省的一個試點(diǎn)，對三舊改造不用招拍掛。深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項(xiàng)目，正式全面啟動城市更新工程?！兑?guī)定》出臺后，默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓，土地不必招拍掛，開發(fā)商參與舊改積極性大大提高。為了與國土資源部政策保持一致，深圳國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一招拍掛出讓，深圳之前的舊改政策被徹底拋棄。隨后，相應(yīng)的城市更新工作也基本停止。深圳通過《深圳城市更新辦法》，提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式；其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類更新改造類型。三、政策研究與解讀深圳城市更新政策歷程從1994年至2009年深圳市共出臺四次11城市更新（四舊改造）解讀深圳市城市更新深圳城市更新中的“四舊”1、城中村（舊村）2、舊工業(yè)區(qū)3、舊工商住混合區(qū)4、舊住宅區(qū)1、四種類型各有特點(diǎn)，業(yè)主不同；2、土地性質(zhì)存在差異；3、更新工作重點(diǎn)不一樣。三、政策研究與解讀城市更新（四舊改造）解讀深圳市城市更新深圳城市更新中的“四舊12城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)力主體單一的，該主體同意進(jìn)行城市更新；建筑物為多個權(quán)力主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)力主體同意進(jìn)行城市更新。實(shí)施主體確認(rèn)申請：城市更新單元拆除范圍內(nèi)的單一主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請進(jìn)行實(shí)施主體資格確認(rèn)。城市更新單元應(yīng)當(dāng)提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面積15%的獨(dú)立用地，無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目。深圳最新政策重點(diǎn)解讀四、政策研究與解讀深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則深圳市城市更新實(shí)施細(xì)則.pdf城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)力主體單一的13深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定基準(zhǔn)配建比例保障性住房配建比例為實(shí)際建設(shè)的保障性住房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例。二類地區(qū)配建比例不低于8%，保障性住房類型為安居商品房的，配建比例為20%；修正比例位于規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的，配建比例增加3%；特殊項(xiàng)目的配建比例核減土地貢獻(xiàn)率過高或所處地區(qū)城市規(guī)劃有特殊要求的，配建比例可予以適當(dāng)核減；建設(shè)方式保障性住房原則上由項(xiàng)目實(shí)施主體在城市更新項(xiàng)目中一并建設(shè)，應(yīng)配建的保障性住房建筑面積超過3萬平方米的，可視條件在城市更新項(xiàng)目用地中劃出一定比例用地單獨(dú)建設(shè)保障性住房，但安居商品房除外；布局和時序保障性住房應(yīng)集中布局。城市更新項(xiàng)目分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)布局在首期；地價及回購保障性住房免繳地價，并由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購價格按照保障性住房建造成本加百分之三利潤的價格執(zhí)行。保障性住房類型為安居商品房的，地價按該項(xiàng)目住宅部分應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過安居商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計收的地價，由項(xiàng)目實(shí)施主體按照與市住房建設(shè)主管部門事先約定的住房價格和對象進(jìn)行銷售。深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定三、政策研究與解讀深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行14深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃

全面實(shí)現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃計劃的常態(tài)申報，由各區(qū)政府（含新區(qū)管委會）受理申報，市規(guī)劃國土委統(tǒng)籌擬定計劃草案，分別在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批計劃報市政府審定。由市規(guī)劃國土委牽頭、各區(qū)政府配合；試行城市更新實(shí)施計劃的常態(tài)申報。明確具體的城市更新項(xiàng)目在符合一定條件下，可隨時申請列入實(shí)施計劃。規(guī)范舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作。由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集、可行性分析、計劃申報等前期工作，不再由市場主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計劃申報。積極探索在項(xiàng)目列入計劃后通過公開公平的方式選定項(xiàng)目實(shí)施主體。深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃.pdf三、政策研究與解讀深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃全15四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況1、業(yè)主對補(bǔ)償要求千差萬別；2、許多開發(fā)商進(jìn)駐更新小區(qū)，造成大批量的投訴。序號區(qū)位城市更新單元名稱申報拆除重建用地面積（公頃）申報單位進(jìn)展情況1福田區(qū)蓮花街道華泰小區(qū)更新單元5.31深圳華泰企業(yè)公司1、規(guī)劃編制基本完成；

2、在拆遷補(bǔ)償工作方面，工作開展艱難。（未完成）2福田區(qū)香蜜湖街道建業(yè)小區(qū)北區(qū)更新單元5.3深圳市建業(yè)建筑工程有限公司3福田區(qū)香蜜湖街道龍溪花園更新單元6.03深圳市中洲粵華投資有限公司4羅湖區(qū)翠竹街道太寧路金鉆豪園更新單元3.34深圳市翠芳園投資開發(fā)有限公司5羅湖區(qū)翠竹街道愛國路木頭龍更新單元7.7深圳市益田集團(tuán)股份有限公司6南山區(qū)南頭街道南苑新村更新單元8.25深圳市金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7南山區(qū)沙河街道鶴塘小區(qū)、沙河商城更新單元1.72深圳市沙河實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司8鹽田區(qū)海山街道海濤花園更新單元5.28深圳市盛世盈豐投資發(fā)展有限公司深圳市規(guī)劃國土委更新辦：由于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對深圳舊住宅區(qū)城市更新可能產(chǎn)生的影響以及舊住宅區(qū)城市更新出現(xiàn)的某些亂象，根據(jù)《深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃》，深圳對舊住宅區(qū)城市更新已經(jīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。具體調(diào)整主要在兩方面：1、舊住宅區(qū)的城市更新將以綜合整治為主；2、將由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集、可行性分析、計劃申報等前期工作，不再由市場主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計劃申報。四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況1、業(yè)主對補(bǔ)償要求千差萬別；序號16四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況城市更新項(xiàng)目工作可分為三大階段：計劃申報階段土地取得階段拆遷補(bǔ)償階段1、征集更新意愿；2、市區(qū)兩級更新辦申報；3、開發(fā)商更新主體的取得計劃申報階段1、補(bǔ)償談判協(xié)議；2、疑難戶（釘子戶）處理；3、更新規(guī)劃要點(diǎn)的取得。拆遷補(bǔ)償階段四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況城市更新項(xiàng)目工作可分為三大階段：17五、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況如何有效推進(jìn)舊住宅區(qū)的更新工作需協(xié)調(diào)各利益相關(guān)方的關(guān)系對內(nèi)對外1、完善組織架構(gòu)，分階段配備相應(yīng)的人力資源；2、爭取公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)部門的支持；3、在激勵方面的傾斜；4、提供更多的資源保障，如在項(xiàng)目安排上，可將在建項(xiàng)目和更新項(xiàng)目搭配安排；5、不斷完善內(nèi)部制度管理，加強(qiáng)員工的心理、技能的培訓(xùn)；6、形成應(yīng)對預(yù)案；7、通過各種方式，使員工保持工作激情。1、協(xié)調(diào)政府各部門的關(guān)系，如、規(guī)土委市更新辦、區(qū)政府、區(qū)舊改辦、街道辦、城管等部門，形成穩(wěn)固而密切的關(guān)系；2、采取各種辦法贏得小業(yè)主的理解和支持，在政策的框架下，盡量信息公開，和諧開展工作。五、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況如何有效推進(jìn)舊住宅區(qū)的更新工作需18第一階段：項(xiàng)目申報、納入計劃業(yè)主改造意向征集申報更新單元規(guī)劃制定計劃納入更新單元規(guī)劃制定計劃第二階段：規(guī)劃設(shè)計、拆遷補(bǔ)償更新單元規(guī)劃編制更新單元規(guī)劃申報更新單元規(guī)劃批復(fù)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議落實(shí)補(bǔ)償安置第三階段：土地取得、開發(fā)建設(shè)申報更新項(xiàng)目實(shí)施計劃產(chǎn)權(quán)注銷、建設(shè)用地報備辦理建設(shè)用地方案圖辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地使用權(quán)出讓合同開發(fā)建設(shè)五、舊改流程第一階段：項(xiàng)目申報、納入計劃業(yè)主改造意向征集申報更新單元規(guī)劃19

謝謝！城市更新項(xiàng)目(舊城改造)的工作思考課件202011年7月2011城市更新項(xiàng)目的工作思考激情與突破2011年7月2011城市更新項(xiàng)目的21一、深圳城市更新現(xiàn)狀二、城市更新研究思路三、政策研究與解讀四、深圳舊住宅區(qū)更新情況五、城市更新流程目錄一、深圳城市更新現(xiàn)狀目錄22一、深圳城市更新現(xiàn)狀未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為占到深圳陸地總面積目前深圳未利用土地面積深圳城市更新總用地面積是未利用地面積的5.5倍2.4萬公頃12.3%4360公頃5.5倍深圳市的城市更新包括拆除重建綜合治理功能改變要進(jìn)行拆除重建的大概達(dá)到30%深圳可以新增7200公頃的土地供應(yīng)量70%數(shù)據(jù)來源:深圳商報網(wǎng)按照計劃，深圳政府在2020年前將完成其中1.76萬公頃的城市更新30年來，深圳城市發(fā)展的主題詞是建設(shè)；而未來10年內(nèi)，深圳城市發(fā)展的主題詞將是拆遷后再建設(shè)，舊改工作可能持續(xù)30年。一、深圳城市更新現(xiàn)狀未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積23一、深圳城市更新現(xiàn)狀2010年已審批拆除重建類城市更新單元計劃94項(xiàng)居住用地約商服用地約產(chǎn)業(yè)用地約保障性住房用地約其他用地約1296851785福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)光明新區(qū)坪山新區(qū)58173410681331010全市城市更新年度實(shí)施計劃總拆遷用地面積為３４０公頃其中：各區(qū)目標(biāo)為：單位：公頃2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批公告77公頃，擬拆除重建用地面積公告142公頃，擬拆除重建用地面積附件3：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表附件4：《2011年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第二批計劃》一覽表合計公告：219公頃附件1：《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》一覽表2011年數(shù)據(jù)來源:深圳市規(guī)劃和國土局網(wǎng)站已審批拆除重建類城市更新單元計劃31項(xiàng)一、深圳城市更新現(xiàn)狀2010年已審批拆除重建類城市更新單元計24萬科南苑新村大新卓越華潤大沖金地崗廈京基蔡屋圍中信園嶺新村綠景下梅林深業(yè)鵬基八卦嶺7#上步1#深業(yè)鵬基佳兆業(yè)華為科技城一、深圳城市更新現(xiàn)狀重點(diǎn)開發(fā)商典型更新項(xiàng)目萬科南苑新村大新卓越華潤大沖金地崗廈京基蔡屋圍中信園嶺新村綠25一、深圳城市更新現(xiàn)狀發(fā)展商管控模式更新項(xiàng)目數(shù)量典型項(xiàng)目招商公司發(fā)展部獲取更新資源，各項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極跟進(jìn)6西沖項(xiàng)目四海項(xiàng)目萬科公司發(fā)展部獲取更新資源，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)4南苑新村中信成立更新中心，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)1園嶺新村華潤由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)跟進(jìn)2大沖卓越成立更新中心，完成資源獲取、前期工作的跟進(jìn)3大新金地由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)跟進(jìn)1崗廈一、深圳城市更新現(xiàn)狀發(fā)展商管控模式更新項(xiàng)目數(shù)量典型項(xiàng)目招商公26二、城市更新研究思路城市發(fā)展角度（必要性）城市未來十年發(fā)展大戰(zhàn)略、大方針與周邊大區(qū)域未業(yè)發(fā)展找到關(guān)聯(lián)改造對未來城市發(fā)展能夠起到的作用城市未來發(fā)展的瓶頸城市更新建立指標(biāo)體系對未來的預(yù)見力成為城市發(fā)展的利器?活力?競爭力?土地利用?稅收?城市管理舊城改造帶來的機(jī)遇及對城市未來發(fā)展的影響判斷舊改造對城市未來的意義為城市貢獻(xiàn)什么？定位實(shí)施支撐容積率規(guī)劃成果技術(shù)上需解決的一些主要問題1.發(fā)展戰(zhàn)略：立意、目標(biāo)取向，決定戰(zhàn)略高度；2.整體定位：決定價值實(shí)現(xiàn)。1.功能布局2.技術(shù)成果1.經(jīng)濟(jì)測算:制定容積率依據(jù)；2.容積率確定：與現(xiàn)狀規(guī)劃的對比和調(diào)整。1.實(shí)施策略——改造目標(biāo)、改造政策、拆賠比、資金平衡、安置政策、實(shí)施階段、合作形式、土地出讓、開發(fā)方案、居民參與、風(fēng)險控制2.政府審批－審批支撐二、城市更新研究思路城市發(fā)展角度（必要性）城市未來十年發(fā)展大27容積率建筑質(zhì)量配套承載力水電交通建筑風(fēng)格負(fù)面影響（消防、治安）資源占用……政策拆遷補(bǔ)償代價房地產(chǎn)市場環(huán)境談判的難易程度開發(fā)模式啟動策略資金運(yùn)作問題開發(fā)商意愿各方主體利益平衡等……產(chǎn)業(yè)環(huán)境空間布局原住民的利益風(fēng)險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續(xù)發(fā)展外部環(huán)境未來機(jī)遇……三、城市更新研究思路舊城改造不同于單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它同時兼具了城市更新和區(qū)域發(fā)展的特性。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術(shù)角度市場角度城市發(fā)展角度微觀層面中觀層面宏觀層面（做什么）容積率政策28二、城市更新研究思路改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）我們的定位

舊城改造發(fā)展綱領(lǐng)與策略

對城市舊城改造剖析

對城市未來發(fā)展預(yù)見站在“城市”的視角而非“項(xiàng)目”?項(xiàng)目配套優(yōu)化?項(xiàng)目所在城市競爭力?項(xiàng)目管理?對未來準(zhǔn)確的預(yù)見是領(lǐng)導(dǎo)決策的基礎(chǔ)?剖析舊城?舊城改造對城市未來的影響?實(shí)施應(yīng)具備的條件?實(shí)現(xiàn)條件的策略改造規(guī)劃需研究解決的關(guān)鍵點(diǎn)1.改造目標(biāo)體系建立2.改造政策問題研究3.資金平衡問題研究4.開發(fā)控制問題研究社會效益目標(biāo)市場價值實(shí)現(xiàn)改造進(jìn)程目標(biāo)對開發(fā)主體的政策：容積率、地價減免等對拆遷補(bǔ)償?shù)恼邔Α霸用瘛卑仓玫恼咄顿Y收益細(xì)目的分類列舉及平衡計算新增土地價值清算政府在開發(fā)過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益開發(fā)商在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益社會及國家在過程中的權(quán)利、責(zé)任及收益風(fēng)險控制5.功能布局與規(guī)劃指標(biāo)問題研究6.建筑風(fēng)格問題研究7.開發(fā)模式問題研究8.拆賠方案研究核心功能區(qū)規(guī)劃如何為土地增值指標(biāo)如何使利潤平衡指標(biāo)如何使土地增值改造前后規(guī)劃建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性問題新建建筑與整體風(fēng)格相容性問題改建建筑與整體風(fēng)格相容性問題街區(qū)改造與整體風(fēng)格相容性問題改造中利潤實(shí)現(xiàn)主體與風(fēng)險控制主體考慮整體改造與局部改造整體開發(fā)與分期開發(fā)拆賠模式拆賠比經(jīng)濟(jì)測算補(bǔ)償方式二、城市更新研究思路改造規(guī)劃“定位”的方向（怎么做）我們的定29三、政策研究與解讀國家城市更新重點(diǎn)政策解讀2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院第590號令，公布并施行。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。三、政策研究與解讀國家城市更新重點(diǎn)政策解讀2011年1月2130深圳城市更新政策歷程從1994年至2009年深圳市共出臺四次政策1994年2009年2008年2004年

當(dāng)時深圳還正處于青春期，特區(qū)建立不過14年的時間，在“三天一層樓”的深圳速度下，關(guān)內(nèi)可開發(fā)土地很快所剩無幾。同時，一些前期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)以及城中村與日益現(xiàn)代化的城市格格不入。在這樣的情況下，政府不得不通過推動舊改來增加土地供應(yīng)，更新城市面貌。深圳的舊改進(jìn)程，最早開始于1994年以協(xié)議出讓的方式大大提高了開發(fā)商舊改積極性統(tǒng)一招拍掛取締協(xié)議出讓方式國家對廣東省的一個試點(diǎn)，對三舊改造不用招拍掛。深圳發(fā)布《城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，政府鼓勵國內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過競標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造項(xiàng)目，正式全面啟動城市更新工程?！兑?guī)定》出臺后，默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓，土地不必招拍掛，開發(fā)商參與舊改積極性大大提高。為了與國土資源部政策保持一致，深圳國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一招拍掛出讓，深圳之前的舊改政策被徹底拋棄。隨后，相應(yīng)的城市更新工作也基本停止。深圳通過《深圳城市更新辦法》，提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式；其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造；最后，《更新辦法》可覆蓋全市范圍各類更新改造類型。三、政策研究與解讀深圳城市更新政策歷程從1994年至2009年深圳市共出臺四次31城市更新（四舊改造）解讀深圳市城市更新深圳城市更新中的“四舊”1、城中村（舊村）2、舊工業(yè)區(qū)3、舊工商住混合區(qū)4、舊住宅區(qū)1、四種類型各有特點(diǎn)，業(yè)主不同；2、土地性質(zhì)存在差異；3、更新工作重點(diǎn)不一樣。三、政策研究與解讀城市更新（四舊改造）解讀深圳市城市更新深圳城市更新中的“四舊32城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)力主體單一的，該主體同意進(jìn)行城市更新；建筑物為多個權(quán)力主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)力主體同意進(jìn)行城市更新。實(shí)施主體確認(rèn)申請：城市更新單元拆除范圍內(nèi)的單一主體，應(yīng)當(dāng)向區(qū)城市更新職能部門申請進(jìn)行實(shí)施主體資格確認(rèn)。城市更新單元應(yīng)當(dāng)提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面積15%的獨(dú)立用地，無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目。深圳最新政策重點(diǎn)解讀四、政策研究與解讀深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則深圳市城市更新實(shí)施細(xì)則.pdf城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)力主體單一的33深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定基準(zhǔn)配建比例保障性住房配建比例為實(shí)際建設(shè)的保障性住房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例。二類地區(qū)配建比例不低于8%，保障性住房類型為安居商品房的，配建比例為20%；修正比例位于規(guī)劃2015年前建設(shè)的軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的，配建比例增加3%；特殊項(xiàng)目的配建比例核減土地貢獻(xiàn)率過高或所處地區(qū)城市規(guī)劃有特殊要求的，配建比例可予以適當(dāng)核減；建設(shè)方式保障性住房原則上由項(xiàng)目實(shí)施主體在城市更新項(xiàng)目中一并建設(shè)，應(yīng)配建的保障性住房建筑面積超過3萬平方米的，可視條件在城市更新項(xiàng)目用地中劃出一定比例用地單獨(dú)建設(shè)保障性住房，但安居商品房除外；布局和時序保障性住房應(yīng)集中布局。城市更新項(xiàng)目分期建設(shè)的，保障性住房原則上應(yīng)布局在首期；地價及回購保障性住房免繳地價，并由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購價格按照保障性住房建造成本加百分之三利潤的價格執(zhí)行。保障性住房類型為安居商品房的，地價按該項(xiàng)目住宅部分應(yīng)繳地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過安居商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計收的地價，由項(xiàng)目實(shí)施主體按照與市住房建設(shè)主管部門事先約定的住房價格和對象進(jìn)行銷售。深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定三、政策研究與解讀深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行34深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃

全面實(shí)現(xiàn)城市更新單元規(guī)劃計劃的常態(tài)申報，由各區(qū)政府（含新區(qū)管委會）受理申報，市規(guī)劃國土委統(tǒng)籌擬定計劃草案，分別在3月底、6月底和9月底之前形成全年共三批計劃報市政府審定。由市規(guī)劃國土委牽頭、各區(qū)政府配合；試行城市更新實(shí)施計劃的常態(tài)申報。明確具體的城市更新項(xiàng)目在符合一定條件下，可隨時申請列入實(shí)施計劃。規(guī)范舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作。由各區(qū)政府組織開展舊住宅區(qū)城市更新的現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集、可行性分析、計劃申報等前期工作，不再由市場主體自發(fā)進(jìn)行意愿征集和計劃申報。積極探索在項(xiàng)目列入計劃后通過公開公平的方式選定項(xiàng)目實(shí)施主體。深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃.pdf三、政策研究與解讀深圳最新政策重點(diǎn)解讀深圳市城市更新提速專項(xiàng)行動計劃全35四、深圳舊住宅區(qū)更新推進(jìn)情況1、業(yè)主對補(bǔ)償要求千差萬別；2、許多開發(fā)商進(jìn)駐更新小區(qū)，造成大批量的投訴。序號區(qū)位城市更新單元名稱申報拆除重建用地面積（公頃）申