不動(dòng)產(chǎn)投資分析共29

不動(dòng)產(chǎn)投資分析第一章不動(dòng)產(chǎn)投資概論1.1不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)

1.2不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式

1.3不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架

1.1不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)1.1.1不動(dòng)產(chǎn)的概念與特征1.不動(dòng)產(chǎn)的概念是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來考察不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。2.不動(dòng)產(chǎn)的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性（4）使用功能的多樣性（5）投資消費(fèi)的雙重性（6）房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性（7）房地產(chǎn)投資的大量性（8）房地產(chǎn)的合并及可分性1.1.2不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn)1.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的涵義不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。2.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性（2）不動(dòng)產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性（3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險(xiǎn)高（4）易受政策法規(guī)的限制和影響（5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性1.2不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式

1.2.1不動(dòng)產(chǎn)投資的概念1.投資的一般含義投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。投資必須具備五個(gè)基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。（1）投資主體投資主體，是指從事投資活動(dòng)，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的法人和自然人。（2）投資目的投資目的也就是投資的動(dòng)機(jī)。一般認(rèn)為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。（3）投資資金投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。（4）投資客體投資客體即投資對象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項(xiàng)目以形成固定資本和流動(dòng)資本，也可以是購買有價(jià)證券及其他對象。（5）投資方式投資方式指資金運(yùn)用的形式與方法。投資可以運(yùn)用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。2.不動(dòng)產(chǎn)投資及及其特征不動(dòng)產(chǎn)投資是是指投資者為為了獲取預(yù)期期不確定的效效益而將現(xiàn)期期的一定收入入轉(zhuǎn)化為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行行為。不動(dòng)產(chǎn)投資具具有其自身的的特點(diǎn)。（1）不動(dòng)產(chǎn)投資資的巨額性（2）不動(dòng)產(chǎn)投資資建設(shè)與回收收的長期性（3）不動(dòng)產(chǎn)投資資的高度風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性（4）不動(dòng)產(chǎn)投資資具有較強(qiáng)的的盈利性與保保值增值性（5）不動(dòng)產(chǎn)投資資具有較強(qiáng)的的金融依賴性性（6）不動(dòng)產(chǎn)投資資具有較強(qiáng)專專業(yè)性1.2.2不動(dòng)產(chǎn)投資方方式按照投資主體體，可以分為為國家投資、、企業(yè)投資和和個(gè)人投資；；按照投資方方式，分為直直接投資和間間接投資；按按照投資的用用途，可分為為地產(chǎn)投資、、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)投資、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)投資資、工業(yè)房地地產(chǎn)投資等。。1．直接投資不動(dòng)產(chǎn)直接投投資是指投資資者直接參與與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)發(fā)或購買不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的過程并并參與有關(guān)的的經(jīng)營活動(dòng)，，包括從購地地開始的開發(fā)發(fā)投資和物業(yè)業(yè)建成后的置置業(yè)投資兩種種方式。（1）不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投投資是指投資資者從購買土土地使用權(quán)開開始，經(jīng)過項(xiàng)項(xiàng)目策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施施工建設(shè)等過過程獲得不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)商品，然然后將其推向向市場，轉(zhuǎn)讓讓給新的投資資者或使用者者，并通過轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程收回回投資、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商收益益目標(biāo)的投資資活動(dòng)。①按照投資對象象按照投資對象象，不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投資可分分為地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資和房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資。。地產(chǎn)開開發(fā)投投資是是以土土地開開發(fā)為為主，，利用用土地地的買買賣差差價(jià)和和進(jìn)行行土地地開發(fā)發(fā)后出出售或或出租租經(jīng)營營來獲獲取投投資收收益的的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)與與經(jīng)營營活動(dòng)動(dòng)。房產(chǎn)開開發(fā)投投資又又包括括住宅宅房地地產(chǎn)投投資、、商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投投資、、工業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)投投資等等。商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的對對象包包括寫寫字樓樓、商商場、、旅館館、酒酒店和和各種種娛樂樂設(shè)施施等，，這類類房地地產(chǎn)主主要以以出租租經(jīng)營營為主主，投投資回回報(bào)較較高，，通常常是不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資資的熱熱點(diǎn)。。②按照投投資收收益實(shí)實(shí)現(xiàn)方方式按照投投資收收益方方式，，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)投投資可可分為為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)出出售、、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)出出租（（租賃賃）、、不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)自自營和和混合合型經(jīng)經(jīng)營等等形式式。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)出售售是不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)（（目前前，對對土地地僅為為使用用權(quán)））的一一次性性出售售，這這類房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目以預(yù)預(yù)售或或開發(fā)發(fā)完成成后出出售的的方式式得到到收入入、回回收開開發(fā)資資金、、獲取取開發(fā)發(fā)收益益，以以達(dá)到到盈利利的目目的；；不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)出出租租僅僅是是不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)使使用用權(quán)權(quán)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，它它以以預(yù)預(yù)租租或或開開發(fā)發(fā)完完成成后后出出租租的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達(dá)達(dá)到到盈盈利利的的目目的的；；不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)自自營營是是指指以以開開發(fā)發(fā)完完成成后后自自行行經(jīng)經(jīng)營營的的方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達(dá)達(dá)到到盈盈利利的的目目的的；；不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)混混合合型型經(jīng)經(jīng)營營是是指指以以預(yù)預(yù)售售、、預(yù)預(yù)租租或或開開發(fā)發(fā)完完成成后后出出售售、、出出租租、、自自營營的的各各種種組組合合方方式式得得到到收收入入、、回回收收開開發(fā)發(fā)資資金金、、獲獲取取開開發(fā)發(fā)收收益益，，以以達(dá)達(dá)到到盈盈利利的的目目的的。。（2）不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)投投資資房地地產(chǎn)產(chǎn)置置業(yè)業(yè)投投資資是是指指投投資資者者購購買買開開發(fā)發(fā)商商新新建建成成的的增增量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)或或者者在在市市場場上上購購買買存存量量房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，以以滿滿足足自自身身生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營的的需需要要，，或或者者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售給給其其他他置置業(yè)業(yè)投投資資者者以以獲獲得得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售售收收益益，，以以及及租租賃賃給給他他人人以以獲獲得得租租賃賃收收益益的的行行為為。。這類類投投資資的的目目的的一一般般有有兩兩個(gè)個(gè)：：一一是是滿滿足足自自身身生生活活居居住住或或生生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營的的需需要要，，即即自自用用；；二二是是投投資資者者將將購購入入的的物物業(yè)業(yè)出出租租給給最最終終的的使使用用者者，，以以獲獲取取較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的經(jīng)經(jīng)常常性性收收入入。。2.間接接投投資資不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)間間接接投投資資主主要要是是指指將將資資金金投投入入與與不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)的的金金融融市市場場的的行行為為。。不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的的間間接接投投資資者者不不需需直直接接參參與與有有關(guān)關(guān)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的管管理理活活動(dòng)動(dòng)。。其具具體體投投資資方方式式包包括括發(fā)發(fā)放放不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款，，購購買買不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資企企業(yè)業(yè)的的債債券券、、股股票票，，購購買買不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資信信托托基基金金和和不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押貸貸款款證證券券等等。。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動(dòng)產(chǎn)直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動(dòng)產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程1.3不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析的的研研究究內(nèi)內(nèi)容容和和框框架架1.3.1不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)過過程程所謂謂不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投投資資運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)過過程程，，是是指指投投資資者者將將籌籌措措的的資資金金從從貨貨幣幣狀狀態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為不不同同類類型型的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，形形成成資資本本，，又又回回到到貨貨幣幣狀狀態(tài)態(tài)的的不不斷斷循循環(huán)環(huán)的的過過程程。。動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)地地看看，，無無論論是是直直接接投投資資，，還還是是間間接接投投資資，，無無論論是是不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資，，還還是是置置業(yè)業(yè)投投資資，，都都是是一一個(gè)個(gè)周周而而復(fù)復(fù)始始的的運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)過過程程。。1.資金金籌籌集集2.投資資分分配配3.投資實(shí)施施4.投資回收收與增殖殖進(jìn)行自我積累投資收益貨幣資金在建不動(dòng)產(chǎn)貨幣資金獲得目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補(bǔ)償生產(chǎn)消耗不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實(shí)施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動(dòng)產(chǎn)圖1-2不動(dòng)產(chǎn)投投資運(yùn)動(dòng)動(dòng)過程1.3.2不動(dòng)產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)程序一般而言言，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資資開發(fā)可可分為三三個(gè)階段段：計(jì)劃劃階段、、開發(fā)階階段、銷銷售與自自營階段段。1.計(jì)劃階段段計(jì)劃階段段指從投投資意向向到項(xiàng)目目投資決決策這一一時(shí)期。。這一時(shí)時(shí)期的中中心任務(wù)務(wù)是對擬擬建項(xiàng)目目進(jìn)行科科學(xué)論證證。計(jì)劃階段段的主要要工作是是進(jìn)行市市場分析析、法規(guī)規(guī)可行性性分析及及財(cái)務(wù)分分析等活活動(dòng)。2.開發(fā)階段段開發(fā)階段段即項(xiàng)目目決策后后從項(xiàng)目目設(shè)計(jì)到到竣工驗(yàn)驗(yàn)收、交交付使用用這一時(shí)時(shí)期。（1）土地取取得（2）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件與方案案報(bào)批（3）項(xiàng)目施施工與竣竣工驗(yàn)收收3.銷售與經(jīng)經(jīng)營階段段銷售與經(jīng)經(jīng)營階段段的主要要任務(wù)是是通過銷銷