中原地產(chǎn)容積率與規(guī)劃形式

容積率與建筑形式容積率，是指總建筑面積與總用地面積的比率。這是我們最常用的一個(gè)地產(chǎn)名詞，很多做策劃的同事，每天都會(huì)聊到容積率的問(wèn)題。那么首先，我么要明白的是：?jiǎn)我蝗莘e率下，什么產(chǎn)品符合什么樣的容積率……建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)棟、雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2單一物業(yè)類(lèi)型的各種容積率指標(biāo)尼瑪，容積率一定要做滿?。?！傷不起的容積率?。。。?！名叫尼瑪?shù)哪銈黄鸢∽霾邉澋耐銈兌加龅竭^(guò)這種情況吧，有木有！有木有?。?！5誰(shuí)動(dòng)了我的面積——對(duì)容積率的誤解源自于粗獷式的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤(rùn)越高，于是開(kāi)發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關(guān)；你要是降低了他的容積率，他感覺(jué)就是讓他少賺錢(qián)；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰(shuí)動(dòng)了我的面積——開(kāi)發(fā)商揮之不去的心理底限實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？哈爾濱南郡新城為了滿足開(kāi)發(fā)商“將容積率做滿”的需求和指示，我們很多時(shí)候要出一些我們不喜歡或者不好去化的產(chǎn)品：比如廂房、比如塔樓、比如高層…………7先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響因素和機(jī)理?，F(xiàn)象一：我的疊加怎么沒(méi)有了？當(dāng)容積率從1.6到2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類(lèi)型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場(chǎng)上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？開(kāi)發(fā)商想做、市場(chǎng)認(rèn)可度高的疊加別墅沒(méi)有了？增加出來(lái)的面積所銷(xiāo)售的金額反而沒(méi)有增加出來(lái)的成本大？面積越多，利潤(rùn)越低，開(kāi)發(fā)商問(wèn)問(wèn)什么？現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一梯四戶？（北方某城市）當(dāng)容積率從2.8到3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷(xiāo)售受阻，開(kāi)發(fā)商反思：市場(chǎng)難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商想要的一梯兩戶沒(méi)做出來(lái)？面積上去了，開(kāi)發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒(méi)有做出想要的產(chǎn)品？8看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的影響因素和機(jī)理現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì)市場(chǎng)非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開(kāi)發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？別人做品質(zhì)是為了后期開(kāi)發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒(méi)有土地了？高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競(jìng)爭(zhēng)有什么不好呢？現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做140（北方某省會(huì)）某中檔次的花園洋房社區(qū)，開(kāi)發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：為何三房?jī)蓮d不給我做120-125，都超過(guò)140？銷(xiāo)售均價(jià)比鄰近樓盤(pán)低200元/平方米，銷(xiāo)售速度還沒(méi)別人快，人家還沒(méi)做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？9容積率問(wèn)題——開(kāi)發(fā)決策過(guò)程中的最核心問(wèn)題之一，他反映的問(wèn)題不僅僅是數(shù)字那樣簡(jiǎn)單容積率決定了什么？決定不同的產(chǎn)品類(lèi)型之間的配比；決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)；決定了不同的面積區(qū)間；決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能；決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)；決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問(wèn)題。因?yàn)槿莘e率對(duì)應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項(xiàng)目不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競(jìng)爭(zhēng)格局10我們需要理解容積率的那些問(wèn)題？當(dāng)容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類(lèi)型如何變化？容積率變化時(shí)，對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？如何從開(kāi)發(fā)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?對(duì)比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)關(guān)系。11先來(lái)看幾種種不同的狀狀況下的容容積率的關(guān)關(guān)系，應(yīng)該該如何確定定容積率的的問(wèn)題。容積率的確確定不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的以容容積率高或或者低來(lái)定定，眾多實(shí)實(shí)際案例也也表明，容容積率對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)的的影響不能能完全成正正比，我們們總結(jié)了容容積率與項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)之之間的關(guān)系系如下：不過(guò)分追求求容積率品質(zhì)及銷(xiāo)售售價(jià)格土地價(jià)格容積率最大大化單方利潤(rùn)空空間大，向向容積率偏偏重單方利潤(rùn)空空間小，向向品質(zhì)偏重重單方利潤(rùn)空空間大，向向容積率偏偏重單方利潤(rùn)空空間小，向向品質(zhì)偏重重最終目的都都是為了在在可以籌備備的資源條條件下，可可實(shí)現(xiàn)的市市場(chǎng)環(huán)境下下，保證利利潤(rùn)最大化化實(shí)現(xiàn)。4312高容積率低密密度低容積率高高密度為什么中心心紅樹(shù)灣采采用了“v”型的樓體設(shè)設(shè)計(jì)和布局局？萬(wàn)科17英里的規(guī)劃劃有什么特特別之處？？從容積率角角度考慮，，中信紅樹(shù)樹(shù)灣沿街toho有何意義？為何北方的開(kāi)發(fā)發(fā)商在開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)不停的的加大進(jìn)深深，甚至是是不惜導(dǎo)致致面積龐大大、戶型設(shè)設(shè)計(jì)不合理理？為何開(kāi)發(fā)商商聽(tīng)到退紅紅線很大就就頭疼?上述的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題其實(shí)實(shí)是從不同同的角度說(shuō)說(shuō)明了容積積率的技術(shù)術(shù)影響層面面，我們分分別在下邊邊的沙龍中中，結(jié)合案案例來(lái)說(shuō)明明，以期能能找到相對(duì)對(duì)合理的規(guī)規(guī)律和答案案。項(xiàng)目規(guī)劃的的兩個(gè)方向向13案例一：星星海華庭——將容積率做做到最大，，賣(mài)得比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低低，迅速盈盈利高容積率低密密度案例二：中中心紅樹(shù)灣灣——滿足3.18的情況下，，如何更多多盈利，改改變產(chǎn)品功功能組合高容積率低密密度即增加面積積，又增加加價(jià)值：高高容積率下下的“均好好”，增加加建筑面積積，同時(shí)保保證居住舒舒適度。保保證采光和和景觀的均均好性。北方也有類(lèi)類(lèi)似項(xiàng)目，，只是做的的不如此徹徹底…………整體規(guī)劃特特點(diǎn)1、沒(méi)有遵循循兵營(yíng)式排排列的規(guī)則則形狀，沒(méi)沒(méi)有設(shè)立中中軸線；2、最大限度度的利用渾渾河景觀，，利用品字字結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)渾河景景觀的均好好性。3、以內(nèi)外景景觀來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙層的規(guī)規(guī)劃布局，，河景部分分，為第一一組團(tuán)；呈呈弧線排布布利用中央央景觀帶的的為第二組組團(tuán)；4、中央景觀觀帶的第二二組團(tuán)奢華華的樓間距距，營(yíng)造豪豪宅效果。。5、豪華會(huì)所所沒(méi)有設(shè)立立于園區(qū)中中央，而是是將中央?yún)^(qū)區(qū)域讓位于于綠化和景景觀，在功功能性和便便捷性上退退居其次。。17案例三：楊楊柳國(guó)際新新城——地價(jià)不高、、規(guī)模超大大、市場(chǎng)快快速發(fā)展、、品質(zhì)領(lǐng)先先，放長(zhǎng)線線釣大魚(yú)低容積率高密度低容積率高密度技術(shù)層面，，誰(shuí)在影響響容積率？？項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和和規(guī)劃的布布局形式？？項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型的組合合？項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域的緯度度？日照間間距的情況況？戶型的設(shè)計(jì)計(jì)和組合問(wèn)問(wèn)題？容積率在一一定程度上上反映了社社區(qū)的舒適適度指標(biāo)和和地塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，，但是容積積率的高低低與社區(qū)舒舒適度并不不是簡(jiǎn)單的的線性比例例關(guān)系，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)開(kāi)發(fā)水平、、策劃人員員的決策判判斷、設(shè)計(jì)計(jì)師對(duì)地塊塊的把握和和理解程度度都影響容容積率的指指標(biāo)。增大梯戶比比降低舒適度度，不能做豪豪宅增大戶型進(jìn)進(jìn)深失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，降低低舒適度增大戶均面面積不能偏離定定位過(guò)多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由由于較高的的容積率壓壓力，使得得要么梯戶戶比偏高，，要么進(jìn)深深開(kāi)間比過(guò)過(guò)大，極大大影響戶型型舒適度，，故對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目堅(jiān)守戶戶型舒適度度底線至關(guān)關(guān)重要。有有其他的途途徑化解容容積率的情情況下，盡盡量不要采采用增加進(jìn)進(jìn)深及梯戶戶比這兩種種方式；增大戶均面面積是比較較有效的提提升容積率率手段，可可根據(jù)實(shí)際際情況有適適度放大，，但不能偏偏離定位過(guò)過(guò)多。補(bǔ)全容積率率的辦法21戶型組合形形式問(wèn)題——一梯多戶設(shè)設(shè)計(jì)提升面面積的根源源是為了提提高平均進(jìn)進(jìn)深，進(jìn)而而提高容積積率平均進(jìn)深不不到12米的花園洋洋房，如果果進(jìn)深增加加到14米，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目容積率率便可以增增加10%—15%之間，只是是我們的120多平方米的的面積還有有嗎？設(shè)計(jì)上對(duì)開(kāi)開(kāi)間一般都都是比較謹(jǐn)謹(jǐn)慎，除非非高檔產(chǎn)品品，否則開(kāi)開(kāi)間盡量做做小，增大大進(jìn)深面來(lái)來(lái)增加容積積率。開(kāi)發(fā)商常做的事情情——進(jìn)深大了，，容積率提提高了，房房型變差了了，150的房子如此此尷尬。23南方常見(jiàn)的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)，一梯多多戶的設(shè)計(jì)計(jì)根本上也也是提高覆蓋率，增增加容積率。24比較失敗的的設(shè)計(jì)方案案，沒(méi)有增增加容積率率，卻把本本來(lái)可以舒舒適的房型型設(shè)計(jì)的不不夠通透容積率在2.5以下的時(shí)候候，我們不不恐慌，可可是隨著政政府批地的的同時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)容積率超超過(guò)3的產(chǎn)品的同同時(shí)，我們們不會(huì)了…………高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)（（按構(gòu)成元元素）純塔萬(wàn)科星園（2.7）棕櫚泉國(guó)際公寓（3.4）1高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純塔塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純塔塔+少量板塔+板

陽(yáng)光上東(2.48)純塔塔+少量板塔+板板+少量點(diǎn)樂(lè)府江南(2.07)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)誠(chéng)品建筑（2.4）高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純塔塔+少量板塔+板板+少量點(diǎn)純板慧谷陽(yáng)光(2.15)華紡易城(2.46)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國(guó)際(3.5)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板高層高層+小高層高層+多層+低層高層+低層上元(3.18)高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)分類(lèi)（（按圍合方方式）強(qiáng)圍合半圍合弱圍合開(kāi)敞式超高層的梯梯戶組織形形式——三梯二戶板板式（兩個(gè)個(gè)單元連接接）或三梯梯三戶、點(diǎn)點(diǎn)式（一個(gè)個(gè)單元）根據(jù)本項(xiàng)目目地塊情況況，建議：：1、首選兩個(gè)個(gè)單元連接接的三梯二二戶，但戶戶型在250平米以上；；2、根據(jù)地塊塊實(shí)際排布布情況和項(xiàng)項(xiàng)目自身戶戶型定位，，如果地塊塊面寬不夠夠，建議少少量排布三三梯三戶點(diǎn)點(diǎn)式；3、超高層盡盡量集中排排布，待項(xiàng)項(xiàng)目后期成成熟后推出出，減少市市場(chǎng)抗性。。關(guān)于梯戶比比：超高層標(biāo)準(zhǔn)層面積積超過(guò)500平米時(shí)才達(dá)到較較好使用率率要求；三梯二戶250平米以上，，或三梯三三戶150平米以上；；關(guān)于單元連連接數(shù)：由于本項(xiàng)目目地塊東西西較窄，超超高層多單單元連接將將影響社區(qū)區(qū)空間形態(tài)態(tài)，但點(diǎn)式式一個(gè)單元元對(duì)容積率率貢獻(xiàn)有限限；根據(jù)地塊排排布實(shí)際，，首選兩個(gè)個(gè)單元連接接。戶型參考：：利用大面面寬的三梯梯三戶布局局，保證純純正的南北北通透舒適適度。點(diǎn)式一梯四戶設(shè)設(shè)計(jì)三房二廳二二衛(wèi)面積控控制在105㎡左右三房二廳一一衛(wèi)面積控控制在90㎡左右二房二廳一一衛(wèi)面積控控制在75㎡左右通過(guò)入戶陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)功能置置換，形成成室內(nèi)面積積有效放大大，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面面積的壓縮縮高容積率下下的規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分分類(lèi)表序號(hào)構(gòu)成元素高低組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性城市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)體現(xiàn)點(diǎn)1純塔高低開(kāi)敞圍合形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成相對(duì)強(qiáng)的流動(dòng)感1、流動(dòng)性和連續(xù)性2、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情——開(kāi)放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開(kāi)敞對(duì)局部小氣候的影響1、單體的品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適的小氣候和活動(dòng)空間2塔+少量板形態(tài)有變化，彌補(bǔ)弱圍合感3塔+板形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感4板+少量塔形態(tài)有變化，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成圍合感規(guī)劃的形式式感1、為什么有有些規(guī)劃講講求“形式式”？·更容易體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的差差異性，引引起市場(chǎng)關(guān)關(guān)注·契合了人們們對(duì)于“形形式”的需需求，強(qiáng)化化某種空間間氛圍·設(shè)計(jì)師的““自發(fā)”需需求，追求求構(gòu)圖上的的秩序和美美感市場(chǎng)角度客戶角度設(shè)計(jì)角度高容積率下下樓間距與與中庭院之之間的矛盾盾100m的高層平行行布置時(shí)南南北向間距距最小為35m。角對(duì)角布置置時(shí)板式山山墻最小距距離為20m,塔式山墻最最小距離為為25m。相對(duì)于面對(duì)對(duì)面的布置置，角對(duì)角角的布置的的利用率更更高，同時(shí)時(shí)也更有利利于減弱戶戶與戶之間間的視線干