曲阜調(diào)研報告解析課件

曲阜南泉地塊開發(fā)項目

市場調(diào)研報告第一部分：項目基本情況一、項目地理位置

本案位于曲阜市區(qū)的東南角的南泉區(qū)塊，春秋路從本案自西向東貫穿，東臨弘道路，北臨小沂河。距離明故城1.2公里，距離市政府1.1公里，距離孔廟2.2公里。二、項目地塊基本情況總用地面積：58.3506公頃，約合875.26畝。拆遷安置各類用房建筑面積約：25.3萬㎡?？鄢仓梅坑玫兀ò?.0容積率計）實際經(jīng)營性開發(fā)用地約：685.509畝地塊面積（公頃）位置一7.2120春秋路北，地塊二東；二6.2194春秋路北，地塊一西；三4.3620春秋路北，地塊二西；四21.8042春秋路南，地塊三南；五18.7530弘道路東，地塊四南。三、項目周邊環(huán)境1、到主要旅游景點的距離名稱方位距離（米）六藝城西北隔路相望孔子故里園西北隔路相望魯國古城正北500孔子文化園西北偏西1200孔子研究院西北偏西1300孔子博物館西北偏西1700名稱方位距離孔府西北2800魯國故城遺址正北2700孔林西北偏北4400孔子生跡園西北偏北4400顏廟西北2800孔廟西北2200名稱方位距離曲阜體育公園正北500米小沂河景觀帶內(nèi)部相鄰貢田正東相鄰孔子故里園正西相鄰孔子六藝城正西相鄰2、周邊主要景觀3、周邊配套學(xué)校小紅帽幼兒園：100米智星幼兒園：500米小燕子雙語幼兒園：500米田家炳小學(xué)：500米杏壇中學(xué)：200米舞雩壇中學(xué)：300米曲阜農(nóng)業(yè)機械化學(xué)校：隔路相望曲師大杏壇學(xué)院：醫(yī)院婦幼保健院：100米第二人民醫(yī)院：2公里曲阜中醫(yī)院：1.2公里菜場大濱河農(nóng)貿(mào)市場：800米超市百意超市：490米華聯(lián)商廈：600米政府機構(gòu)物價局:50米計生局：500米公安局：300米勞動局、新聞出版局：350米魯城街道：400米人事局：1000米體育局、煙草局：800米4、周邊商圈目前已有商圈——春秋中路至銀座商城商圈距離：400米至600米主要消費場所：銀座商城、華聯(lián)商廈、國貿(mào)商城等其他消費場所：餐飲：肯德基、歐爵比薩、德克士及其他小餐飲電器：蘇寧電器服飾：耐克、金利來賓館：名雅杏壇賓館、春秋大酒店等未來將形成的商圈——東南片住宅區(qū)商圈規(guī)模：約10萬住宅小區(qū)：龍虎小區(qū)、有朋花園、裕隆家苑、裕隆花園、馥森苑小區(qū)、會好小區(qū)、匯泉花園、錦華苑、富貴名苑等，以及未來將開發(fā)的南泉區(qū)塊，可容納2萬戶6萬人。大學(xué)：杏壇學(xué)院，共約6000人開發(fā)區(qū)：曲阜經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，180家企業(yè)，2.3萬員工其他：城中村超過1萬人。5、南泉及周邊區(qū)塊規(guī)劃規(guī)劃控制：向東到鐵路線為止，向南跨小沂河發(fā)展，貢田予以保護，不在開發(fā)為建設(shè)用地。規(guī)劃內(nèi)容：住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、文教區(qū)、風(fēng)景區(qū)已有道路：東西向的逵泉路、有朋路、春秋路；南北向的弘道路（老104國道）。規(guī)劃道路：三號地塊與小沂河之間、一號與二號地塊之間、一號地塊往東200米左右都規(guī)劃有南北向道路與跨河橋梁。附：項目附近的小沂河改造工程小沂河流經(jīng)地塊三、四、五，對本項目的環(huán)境有較大的影響。根據(jù)規(guī)劃，地塊三以北的河段要拓寬，建成一個湖心島公園——東湖公園；地塊一與地塊二以南、春秋路以南、小沂河以北將建成一條濱河景觀帶——森林公園；地塊一東南方向?qū)⒔ǔ梢粋€湖景公園——沂河濕地公園。四、項目周邊交通環(huán)境項目地處曲阜城區(qū)東南角，西臨弘道路，春秋路從地塊三與地塊四之間穿過，對外交通極為方便。其中弘道路是旅游大巴通往旅游集散中心的必經(jīng)之路；春秋路是曲阜城區(qū)的東西向交通主軸。項目距離日蘭高速高速5.5公里，下高速后可以經(jīng)弘道路直達；距離京臺高速6公里，下高速后經(jīng)靜軒東路轉(zhuǎn)弘道路直達；距離高鐵站約20公里，走104國道轉(zhuǎn)弘道路直達。項目通達旅游景區(qū)的路徑也十分多且十分便利?？梢宰吆氲缆忿D(zhuǎn)靜軒中路，再轉(zhuǎn)大同路到達孔府、孔廟景區(qū)；可以經(jīng)弘道路轉(zhuǎn)林門路到達孔林景區(qū)。第二部分曲阜市基本情況一、城市區(qū)位和發(fā)展規(guī)劃中文名稱：曲阜外文名稱：Qufu別名：孔孟之鄉(xiāng)行政區(qū)類別：縣級市所屬地區(qū)：山東濟寧下轄地區(qū)：魯城街道、書院街道、時莊街道政府駐地：魯城街道辦事處電話區(qū)號：0537郵政區(qū)碼：273100地理位置：山東省西南部面積：895.93平方公里人口：64萬（2007）方言：中原官話蔡魯片氣候條件：暖溫帶季風(fēng)氣候著名景點：孔府、孔林、孔廟（5A）、六藝城

（4A）、石門山國家森林公園機場：濟寧曲阜機場（車程2小時）火車站：曲阜東站（京滬高鐵）車牌代碼：魯H歷史名人：孔子、孟子、顏子、魯班、黃帝主要榮譽：首批二十四個歷史文化名城之一世界遺產(chǎn)：“三孔”文化節(jié)：中國曲阜國際孔子文化節(jié)1、曲阜市區(qū)位曲阜市位于山東省西南部，與河南、江蘇、河北相鄰，境內(nèi)鐵路和高速公路縱橫，京滬高鐵穿境而過，到達北京僅需2小時，到達上海僅需3小時，距離省會濟南僅135公里，地理位置極為優(yōu)越。2、曲阜市對外交通情況【公路】中國南北大動脈104國道（北京—福州）、京福（北京—福州）高速公路和東西大動脈327國道（山東菏澤—江蘇連云港）、日菏高速公路（日照—菏澤東明）在曲阜境內(nèi)縱橫交叉，連接成網(wǎng)。日荷高速西與連霍高速公路相接?！捐F路】西距中國經(jīng)濟大動脈京滬電氣化鐵路兗州站15公里；途經(jīng)曲阜火車站列車五條：北京—日照、濟南—日照、日照—新鄉(xiāng)、日照—鄭州、煙臺—菏澤?！靖咚俟贰空诮ㄔO(shè)的京滬高鐵在境內(nèi)穿過并設(shè)中心站。2010年高速鐵路建成通車后，從曲阜乘高速列車2小時可達北京，2.5小時達上海。高峰期每3分鐘一列，年輸送旅客單方向可達8000余萬人次，是目前京滬線年運力的兩倍以上，屆時曲阜必將成為高鐵沿線最具活力和開發(fā)潛力的城市之一。【輕軌】濟南—泰安—曲阜輕軌交通正在規(guī)劃建設(shè)。【航空】濟寧曲阜機場已于2008年底通航，目前開通航線三條：曲阜至北京、曲阜至上海、曲阜至廣州。曲阜到濟南遙墻國際機場1.5小時，到徐州觀音機場2小時?！靖劭凇壳肪嗳照崭?40公里，距青島港360公里，距京杭大運河濟寧港40公里。3、曲阜的地位曲阜地處中國華北、華東兩大最具活力經(jīng)濟區(qū)域的中心，是東西經(jīng)濟交流的橋梁，南連長江三角洲，北接京津塘經(jīng)濟區(qū)，與深受儒家文化思想影響的日韓等國一衣帶水。曲阜具有內(nèi)陸和沿海城市的雙重優(yōu)勢。曲阜位于山東省西南部，地處京滬經(jīng)濟帶和新亞歐大陸橋的交匯點上，位列山東省綜合實力30強。曲阜是山東省“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略之南翼—魯南經(jīng)濟帶的中心城市，國家宏大文化建設(shè)工程——中華文化標(biāo)志城所在地。曲阜是山東省重點規(guī)劃建設(shè)的三大都市圈之一濟寧都市圈的核心。曲阜魯西南最具發(fā)展優(yōu)勢的地區(qū)，連接華東與華北、沿海與內(nèi)陸的重要通道。曲阜周邊地區(qū)擁有國內(nèi)最廣闊的市場。以曲阜為半徑的500公里范圍內(nèi)包括了京津環(huán)渤海經(jīng)濟圈、山東半島經(jīng)濟區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)等中國經(jīng)濟最有潛力的區(qū)域。曲阜所在的山東省為國內(nèi)經(jīng)濟強省和人口大省，列國內(nèi)各省人口數(shù)第二和GDP第三位，周邊的江蘇省人口列第五位和GDP第二位，河南省列人口第一位和GDP第五位，消費市場巨大。在以后的城市建設(shè)中，曲阜的城區(qū)將著重往南沿著大同路跨河發(fā)展，東西向沿著迎賓路發(fā)展。往南主要發(fā)展住宅區(qū)、文教區(qū)、商業(yè)區(qū)和其他居住、旅游的配套區(qū)；往東主要規(guī)劃發(fā)展以制造業(yè)為主的工業(yè)區(qū)；往西主要發(fā)展以火力發(fā)電等重工業(yè)為主的工業(yè)區(qū)；往北是文物古跡保護區(qū)，不再規(guī)劃發(fā)展居住區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)。4、曲阜城市規(guī)劃附1：中華文化標(biāo)志城簡介所謂中華文化標(biāo)志城，是以曲阜、鄒城兩座國家歷史文化名城為依托，以壽丘少昊陵、“四孔”、“四孟”等古文物古遺址為載體，保護整合提升炎黃之丘、少昊之墟、商奄之都、鄒魯之地、孔孟之鄉(xiāng)綿延不絕密集層疊的文化遺存，使之更加具有中華文化標(biāo)志意義和德化、教育、紀(jì)念、展示功能的獨特的精神文化空間。“中華文化標(biāo)志城”的規(guī)劃區(qū)域，可以概括為“兩城、兩軸、三區(qū)”?！皟沙恰本褪乔泛袜u城，古稱“邾魯”或“鄒魯”，“擊柝之聲相聞”，為孔孟桑梓之地、國家文化名城，南北銜接，城區(qū)相距僅20公里，都有數(shù)千年歷史。“兩軸”是指華夏文化軸和孔孟文化軸。華夏文化軸是以九龍山與壽丘、少昊陵南北一線，有中華人文始祖的紀(jì)念意義。九龍山具有龍文化的象征意義；少昊帝作為黃帝之子、東夷部落的首領(lǐng)，其圖騰是鳳；龍鳳呈祥，具有中華文化的符號象征意義。孔孟文化軸以“三孔”、“兩孟”南北對稱，象征以儒家思想為主干的中華傳統(tǒng)文化?！叭齾^(qū)”是指曲阜歷史文化保護區(qū)、鄒城歷史文化保護區(qū)、九龍山生態(tài)文化保護區(qū)?！皟沙?、兩軸、三區(qū)”所統(tǒng)一起來的具有重要的文化象征意義或標(biāo)志意義的精神文化空間，姑稱之為“中華文化標(biāo)志城”。一是建成文化遺產(chǎn)保護園區(qū)。搞好世界文化遺產(chǎn)、國家歷史文化名城和各級各類重點文物的保護，以及非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護，做好古建筑、古遺址的文物本體維修、環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。探索歷史文化遺產(chǎn)的保護體制、機制和政策措施，按照大遺址保護的理念，推進魯故城、宋故城、明故城、壽丘少昊陵、邾國故城、鄒縣古城、孔子誕生地尼山、孟子誕生地九龍山等大遺址組團式保護。二是建成中華文化教育基地。海岱鄒魯和汶泗流域是中華文化的重要發(fā)祥地之一，歷史悠久、獨立起源、連續(xù)傳承、譜系完整、從未中斷。大汶口、龍山文化時期及夏商周三代，數(shù)次成為文化高地，漢代以降更成為中華文化的核心和主干。利用這些豐厚文化資源，向人們展示中華民族博大精深、源遠流長和多元一體的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化。三是建成世界文明對話平臺。以儒家思想為核心的中華文化是參與世界文明對話的重要力量。尼山文化論壇是以孔子的出生地曲阜尼山命名的論壇。首屆尼山文化論壇將于2009年9月孔子文化節(jié)期間在曲阜召開，主題是“儒家與基督教文明對話”，旨在增進不同文明的相互理解和相互尊重。四是建成儒家文化研究中心。孔孟鄒魯之地是儒家文化底蘊最為密集的區(qū)域之一。孔子“和為貴”、“和而不同”的哲學(xué)思想，“仁者愛人”的博愛思想，“己所不欲，勿施于人”的社會倫理思想等根植于鄒魯之地，已成為構(gòu)建社會主義核心價值體系的歷史文化基石，同時也是整個人類共有的思想財富。從構(gòu)建社會主義核心價值體系和世界文明融合發(fā)展的高度，深入研究中華民族的核心價值觀、核心精神理念、核心道德信仰，以儒家文化為核心和主干的中華民族優(yōu)秀文化傳統(tǒng)，以及與社會主義核心價值體系的一脈相承和血脈聯(lián)系，使孔孟之鄉(xiāng)成為匯聚儒家思想研究成果，培養(yǎng)中華傳統(tǒng)文化研究人才的一個基地。五是建成砥礪心性的精神家園。深入研究少昊之墟、鄒魯之地中華文化發(fā)展的考古學(xué)譜系、文獻典籍和文物遺址，清理北辛文化、大汶口文化、龍山文化、岳石文化，夏、商、周三代文化以及秦漢以降的文脈線索。繼承發(fā)揚中華民族最具崇高價值的精神財富，修養(yǎng)道德心性，砥礪人生志節(jié)，培育高尚情操，涵養(yǎng)浩然正氣，使孔孟之鄉(xiāng)成為砥礪心性、催人奮進的精神家園。中國文化標(biāo)志城規(guī)劃建設(shè)2007年：山東省中華文化標(biāo)志城規(guī)劃建設(shè)辦公室成立（準(zhǔn)正廳級）；2008年2月28日：季羨林將擔(dān)任中華文化標(biāo)志城建設(shè)文化顧問；2008年3月1日：官方網(wǎng)站開通，中華文化標(biāo)志城面向全球征集創(chuàng)意規(guī)劃；2008年3月4日：海內(nèi)外知名人士賀中華文化標(biāo)志城規(guī)劃創(chuàng)意征集啟動；2008年3月12日：中華文化標(biāo)志城創(chuàng)意規(guī)劃征集新聞發(fā)布會發(fā)布辭；2008年8月：中華文化標(biāo)志城創(chuàng)意規(guī)劃方案知識產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，濟寧統(tǒng)一編制曲阜鄒城歷史文化名城保護規(guī)劃；2008年8月3日：深入展開九龍山山體和生態(tài)恢復(fù)工作2008年8月9日：九龍山流域水利工作實施；2008年11月：編制《規(guī)劃區(qū)歷史文化遺產(chǎn)保護總體規(guī)劃》；2009年11月：公布中華文化標(biāo)志城創(chuàng)意規(guī)劃應(yīng)征方案評選結(jié)果，舉行《山東曲阜壽丘大遺址保護利用規(guī)劃》匯報會；2010年4月：《九龍山山體水系生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》通過專家評審；2011年6月10日：公布《中華文化標(biāo)志城總體規(guī)劃綱要編制要點》；2011年9月20日：全面提高中華文化城的級別，任命徐向紅（副省級）為山東省中華文化標(biāo)志城規(guī)劃建設(shè)辦公室主任；謝治秀（正廳級）、周曉波（副廳級）、孫世勤為（副廳級）、高述群（副廳級）、由少平（副廳級）為副主任。中華文化標(biāo)志城推進情況

附2：曲阜“十二五”計劃簡介發(fā)展目標(biāo)：1、圍繞建設(shè)“著名東方圣城、文化旅游名城、現(xiàn)代科技新城、生態(tài)宜居水城”，集中打造園區(qū)經(jīng)濟、文化旅游、高鐵新城“三大亮點”，大力實施孔子品牌帶動、新型工業(yè)化、新型城市化、城鄉(xiāng)一體化“四大戰(zhàn)略”，突出抓好招商引資、工業(yè)振興、名城建設(shè)、文化旅游大項目、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)、保障和改善民生“六項重點”，努力實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財政收入、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民收入“五個翻番”，力爭跨入全國百強縣行列，為建設(shè)富裕文明開放和諧新曲阜、全面建成小康社會奠定堅實基礎(chǔ)。2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌加快推進。堅持文化引領(lǐng)城市建設(shè)理念，現(xiàn)代化城市格局初步形成，城市功能進一步完善，城市品位明顯提升，城區(qū)面積50平方公里，城鎮(zhèn)人口37萬人，城鎮(zhèn)化水平達到55%。鎮(zhèn)域經(jīng)濟實力明顯增強，城鄉(xiāng)一體化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)以及覆蓋城鄉(xiāng)的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)形成，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平明顯提高。重點發(fā)展計劃：1、承接沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)移2、調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)，優(yōu)先發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)3、利用高鐵開通的機遇，加強與發(fā)達地區(qū)之間的產(chǎn)業(yè)、人才、資金和信息交流4、大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)。已經(jīng)與無錫靈山、上海復(fù)星等知名企業(yè)開展合作二、曲阜市經(jīng)濟發(fā)展情況1、總體情況2010年實現(xiàn)生產(chǎn)總值235億元，地方財政收入10.77億元。2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值215.85億元，按可比價格計算，比上年增長12.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值19.30億元，增長5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值92.69億元，增長12.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值103.86億元，增長14.2%。三次產(chǎn)業(yè)比例為8.9：43.0：48.1。全社會完成固定資產(chǎn)投資94.14億元，同比增長31%。實現(xiàn)財政總收入14.90億元，同比增長5.8%，其中地方財政收入8.69億元，同比增長6.0%。稅收總收入11.32億元，增長8.8%。年末金融機構(gòu)本外幣各項存款余額124.68億元，比年初增加26.23億元。其中居民儲蓄存款余額76.39億元，比年初增加13.89億元。各項人民幣貸款余額51.46億元，比年初增加12.07億元,2010年實現(xiàn)生產(chǎn)總值235億。近年來，雖然曲阜的經(jīng)濟增長較快，每年的增幅都在12%以上，但是低于山東全省年均14%以上的增長速度，經(jīng)濟總量也低于旁邊的兗州等地。曲阜的國內(nèi)生產(chǎn)總值直到2009年才突破200億大關(guān)。經(jīng)濟的發(fā)展速度，將決定城市化建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展的規(guī)模和發(fā)展速度。雖然曲阜地理位置優(yōu)越，各種資源都極為豐富，也得到了中央的優(yōu)先照顧（如京滬高鐵走向），但是曲阜的經(jīng)濟發(fā)展速度遠低于周邊縣市?？梢娗犯黜椪吆凸芾聿⒉荒馨l(fā)掘曲阜的潛力，豐富的資源并沒有得到合理的利用。2、曲阜經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略曲阜市堅持“全黨抓經(jīng)濟、重點抓工業(yè)、突出抓招商”的工作思路，大力實施“工業(yè)興市、項目立市”戰(zhàn)略，以提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、培植新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，著力發(fā)展旅游經(jīng)濟、園區(qū)經(jīng)濟和外向型經(jīng)濟，深化企業(yè)改革，加大招商引資力度，改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)邁出了新的步伐。維持國民經(jīng)濟快速增長，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)。以“奮斗三五年跨入全國百強縣”為目標(biāo)，立足于打基礎(chǔ)、增后勁、上水平，千方百計擴大投資、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，以保證國民經(jīng)濟保持又快又好的發(fā)展。3、支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，曲阜市不僅僅旅游服務(wù)業(yè)得到迅速發(fā)展，機械電子、建筑建材、生物醫(yī)藥、紡織服裝、商貿(mào)物流都得到較快的發(fā)展，但是發(fā)展水平較低。2010年全年，曲阜市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)僅313家，完成產(chǎn)值240.47億元，實現(xiàn)工業(yè)增加值51.05億元。工業(yè)總產(chǎn)值中，國有企業(yè)6.42億元，占2.67%；集體企業(yè)7.37億元，占3.21%；股份合作制企業(yè)0.31億元，占0.13%；股份制企業(yè)173.56億元，占72.18；外商及港澳臺商投資企業(yè)6.92億元，占2.88%；其他經(jīng)濟類型企業(yè)45.89億元。輕工業(yè)產(chǎn)值82.20億元；重工業(yè)產(chǎn)值158.27億元。輕重工業(yè)產(chǎn)值比例為34:66。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升。年末高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到76家，實現(xiàn)產(chǎn)值69.85億元，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重29.4%。從以上圖表中可以看出，曲阜的個私經(jīng)濟發(fā)展十分緩慢，不僅個私經(jīng)濟總量低，而且水平低，吸納的勞動力水平十分有限，而且在近年來個私經(jīng)濟吸納勞動力的不增反降。從中可以看出，曲阜來自個私經(jīng)濟的投資能力十分有限。在勞動力缺乏必備的就業(yè)崗位的情況下，城市化缺乏動力，曲阜城市的擴張已經(jīng)缺乏必要的因素——人口。3、4、曲阜地方財政收入增長不穩(wěn)定，而且總量較小，難以保證本地的基本開支，很大部分資金需要依靠上級撥款，本級政府缺乏話語權(quán)。所以總的說來，曲阜的地方財政缺乏主動權(quán)與自主權(quán)，市政建設(shè)難以大規(guī)模推進，如果沒有上級的偏袒，許多規(guī)劃都將長期停留在紙上。三、曲阜城市居民與消費1、曲阜的城鄉(xiāng)居民收入水平曲阜地區(qū)城鄉(xiāng)居民收入增長較快，但是收入總體水平仍然偏低。城市收入水平?jīng)Q定城區(qū)的房價水平，農(nóng)村的居民收入水平?jīng)Q定農(nóng)村人進程購房的能力和數(shù)量。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，曲阜城鎮(zhèn)居民的住房按揭能力較差，農(nóng)村居民則缺乏進程購房的能力。曲阜市銀行存款總額增長較快，企業(yè)存款余額增幅快于居民存款余額；存款總額增幅快于貸款總額增幅。從中可以看出，曲阜企業(yè)實力較弱，但是企業(yè)的收入增幅快于居民收入增幅，貧富差距有不斷擴大的趨勢；曲阜的存款增幅快于貸款增幅，而且存貸款比例失調(diào)，說明曲阜人投資極為保守。收入的分化和投資的保守性，說明曲阜有能力投資的群體不斷萎縮。2、曲阜金融機構(gòu)存貸款情況從上圖可以看出，曲阜的城鎮(zhèn)居民收入水平雖然增長較快，但是增幅呈下降趨勢；消費支出的增幅與歷年CPI漲跌幅走勢基本一致，說明曲阜的居民收入和支出都處于較低的水平。雖然居民的儲蓄增幅較快，但是人均儲蓄余額嚴(yán)重偏低，不足1.5萬，普通城鎮(zhèn)居民嚴(yán)重缺乏投資能力。儲蓄的增幅與收入的增幅呈相反的走勢，當(dāng)收入增幅較大時，儲蓄的增幅反而較??；反之則較大，說明決定曲阜市民的儲蓄水平的因素為經(jīng)濟發(fā)展大勢，如果經(jīng)濟前景樂觀，曲阜老百姓就敢花錢；反之則不敢花錢。3、曲阜城鎮(zhèn)居民的儲蓄與消費習(xí)慣分析曲阜的居民主要特點為：保守、淳樸，但是已經(jīng)正在發(fā)生巨變。作為孔子故里的人民，基本保持了中華古老文明的基本特征。曲阜在抗日戰(zhàn)爭和文化大革命期間基本沒有受到大的沖擊和破壞，文化斷層現(xiàn)象不嚴(yán)重，受外來文化影響也不多，民風(fēng)非常淳樸。雖然曲阜市民的收入水平較高，而且游客數(shù)量十分龐大，但是曲阜市民并沒有像其他旅游景區(qū)一樣宰客，思想比較純潔和樸素。但是曲阜市民受“中庸”文化影響十分巨大，缺乏沖勁與闖勁，在投資理財與消費方面都十分保守，銀行存貸款比例高達2.28：1，遠高于其他地區(qū)。但是隨著市場經(jīng)濟的影響，曲阜市民的思想也隨著社會潮流產(chǎn)生巨大的變化，很多傳統(tǒng)文化的保守性越來越多的停留在表面，如曲阜曾經(jīng)發(fā)生的反對修建基督教堂事件，但是“崇洋媚外”的思想也在曲阜市民的思維中扎根，曲阜的中式住宅銷售情況遠不如歐式住宅。儒家文化也導(dǎo)致了曲阜市民盲目順從的心態(tài)，歷任領(lǐng)導(dǎo)利用曲阜人民的這一心態(tài)，好大喜功，建設(shè)很多形象工程，但是經(jīng)濟的發(fā)展速度遠低于周邊縣市。4、居民素質(zhì)四、曲阜商業(yè)發(fā)展情況由于曲阜是一個旅游城市，社會消費品零售總額增長較為迅速，年均增長在15%以上（如果考慮到貨幣購買力水平的變化，實際增長在10%左右）。不過，從曲阜的社會消費品零售總額絕對值來看，曲阜的商業(yè)水平已經(jīng)高于其他經(jīng)濟條件相仿的城市，說明旅游業(yè)對曲阜經(jīng)濟發(fā)展的貢獻很大。1.1、零售市場概況2010年度曲阜的零售市場中，家居年銷售額超過30億元；家具年銷售額超過8億元；住宿餐飲行業(yè)營業(yè)額超過15億元；汽車銷售額超過10億元，增幅超過900%。1.2、零售市場細(xì)分曲阜的居民消費中，食品支出比例仍占絕對優(yōu)勢地位，，城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)達34.7，教育文化娛樂支出偏低。衣著支出數(shù)額較大，衣著類市場十分巨大。1.3、曲阜市居民消費支出情況商圈位置距離主要商家明故城商圈西北2公里賓館酒店：闕里賓舍、影視賓館、韓室賓舍、金阜大酒店等。服裝：以純、紅蜻蜓、美特斯邦威、金利來、杉杉、鴻星爾克、康奈、森馬等。珠寶：老廟黃金、世紀(jì)緣鉆石等旅游購物：齊魯商廈、大世界購物中心、五馬祠街、鼓樓南街、鼓樓北街等明故城城門口商圈（靜軒中路、大同路、大成路）西北1.8公里賓館酒店：7天快捷賓館、小肥羊、大同賓舍、諸葛大酒店等。服裝：基本縣城該有的品牌都有。旅

游購物：幾乎沒有。2.1、曲阜的主要商圈商圈方位距離主要商家銀座商圈正西600米華聯(lián)商廈、銀座商城、國貿(mào)購物廣場、肯德基、歐爵比薩、耐克、金利來。商城商圈正西6公里天樂王朝KTV、金馬地娛樂城、安溪鐵觀音、家居建材街等等。濟寧學(xué)院與杏壇學(xué)院距濟寧學(xué)院7公里；杏壇學(xué)院3公里少量服裝、餐飲、理發(fā)等配套，學(xué)生習(xí)慣性到中心城區(qū)購物消費與逛街。西關(guān)商圈正西4公里新華書店、雙龍購物中心、其他師大配套商業(yè)集中：主要的商業(yè)街集中于明故城內(nèi)部及城門口附近缺乏大型商業(yè)：雖然曲阜的商業(yè)十分繁華，但是目前為止，曲阜還沒有一個真正運營起來的大型商業(yè)。全面：衣食住行、高中低檔兼有，一個縣城該有的商業(yè)和品牌，這里都有了。老城區(qū)外難以產(chǎn)生大型商業(yè)中心：除了老城區(qū)外，曲阜沒有形成一個新的商業(yè)中心。如銀座商圈，雖然引進來銀座和肯德基、蘇寧電器，再加上旁邊的華聯(lián)，事實上一個小型商業(yè)中心已初具規(guī)模，但是曲阜市民還是習(xí)慣于去老城區(qū)消費，所以這個商圈缺乏人氣，銀座的經(jīng)營不夠理想。娛樂服務(wù)業(yè)弱?。呵返膴蕵贩?wù)行業(yè)不僅少，而且普遍規(guī)模小，且基本不會分布在市中心。高校貢獻大：曲阜境內(nèi)擁有曲阜師范大學(xué)和濟寧學(xué)院兩所高校，學(xué)生消費對曲阜商業(yè)發(fā)展的貢獻十分巨大。特別是曲阜師范學(xué)院緊，靠老城區(qū)，學(xué)生們的衣食住行帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。2.2、曲阜商圈的主要特點華聯(lián)依靠超市帶來人氣，主要針對社區(qū)居民消費。銀座雖然帶來了肯德基和蘇寧電器，但是還是人氣不足，難以建立新的商業(yè)中心老城區(qū)雖然沒有大型商業(yè)，但是在旅游業(yè)帶動下，從來不缺人氣。許多市民的消費水平還很低。曲阜商圈的主要特點3、曲阜居民消費習(xí)慣逛街購物：鼓樓南街、五馬祠街。吃飯：靜軒中路、大同路、大成路。娛樂：靜軒中路、東門大街。生活購物：就近消費。家居產(chǎn)品：弘道路、春秋路、裕隆路等。五、旅游業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、曲阜的主要已有及可開發(fā)的旅游景點國家級省級魯國故城西夏侯遺址孟母林墓群洙泗書院孔林少昊陵遺址防山墓群周公廟漢魯王墓群仙源縣故城姜村古墓石門寺建筑群孔廟少昊陵韋家墓群

九仙山建筑群孔府梁公林安丘王墓群四基山觀音廟顏廟東顏林九龍山摩崖造像石刻曲師禮堂及教學(xué)樓尼山孔廟

林放墓曲阜明故城城樓朱總司令召開軍事會議會址2、目前的旅游發(fā)展概況曲阜境內(nèi)文物古跡眾多，集兩千多年來的儒家文化積淀，又是儒家文化的發(fā)祥地，有“圣城”之稱。每年游客數(shù)量眾多，根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年來曲阜旅游的游客數(shù)量超過800萬人次。曲阜的旅游景點級別高、價值大、項目多，多數(shù)景點為收費項目。目前已開發(fā)的旅游景點主要集中于明故城之內(nèi)，主要以“三孔”聞名。由于宣傳程度不夠，許多著名景點的知名度不夠。所以曲阜的旅游以“孔子”聞名，而不是以儒家文化文明；來曲阜的游客主要是奔著“三孔”而來。所以大多數(shù)在游覽完“三孔”之外，就不再繼續(xù)參觀其他景點，如顏廟，雖然文化價值極高，而且與孔廟孔府近在咫尺，但是人氣遠不如“三孔”景區(qū)，其他旅游景區(qū)也遇到同類的問題。多數(shù)的旅游景區(qū)在缺乏人氣的情況下，旅游資源得到浪費，而且導(dǎo)致游客的駐留時間過短。為此，曲阜推出了一些大型演出項目和文化節(jié)等吸引人氣，但是由于節(jié)目內(nèi)容過少，持續(xù)時間過短，內(nèi)容古板單調(diào)，且多為收費項目，對游客的吸引力非常有限。2.1、游客人數(shù)與旅游收入情況根據(jù)門票收入統(tǒng)計，近年來游客的增幅呈不斷下降的趨勢，2010年游客人數(shù)第一次下降，降幅為1.19%，旅游收入也減少了0.79%，說明曲阜的旅游收入對游客的數(shù)量仍然具有較大的依賴性。單位游客對旅游總收入的貢獻呈緩慢上升的趨勢，但是5年內(nèi)這條線過于平直，說明這些年來，曲阜在開發(fā)游客價值方面的水平非常低而且?guī)缀鯖]有進步，同樣也說明了只要有一個合理的旅游經(jīng)濟模式，曲阜的旅游市場還有很大的價值可以挖取。2.2、旅游收入與門票收入的關(guān)系從五年的走勢可以看出曲阜的旅游門票收入占旅游收入的比重較低，而且呈不斷下降的趨勢，從06年的接近8%到目前的不足5%，而且除了“三孔”景點，其他著名景點對游客的吸引力十分有限，如顏廟，雖然與孔府近在咫尺，但是去參觀的人卻十分有限。在這種情況下，降低或者取消“三孔”之外的其他景點的門票對延長游客在曲阜的駐留時間、挖掘旅游經(jīng)濟潛力有著十分巨大的意義。2.3、旅游人數(shù)與餐飲住宿行業(yè)收入曲阜的餐飲行業(yè)發(fā)展嚴(yán)重依賴旅游人數(shù)的增加。當(dāng)2010年游客數(shù)量首次減少以后，曲阜的餐飲行業(yè)收入首次出現(xiàn)負(fù)增長。5年來單位游客數(shù)量在曲阜的餐飲消費并沒有得到提高，說明曲阜的餐飲行業(yè)并沒有形成特色，從另外一個側(cè)面也說明了曲阜留不住游客、游客駐留時間過短，而且一直沒有得到改觀。2.4、曲阜主要賓館酒店現(xiàn)有主要賓館名稱星級闕里賓舍☆☆☆☆名雅杏壇賓館☆☆☆曲阜國際飯店☆☆☆名雅儒家大飯店☆☆☆春秋大酒店☆☆☆曲阜國賓館☆☆☆曲阜迎賓館☆☆☆規(guī)劃酒店香格里拉酒店總投資6.8億元，建筑面積8.2㎡星級：☆☆☆☆☆客房：592間開天國際大酒店（濟寧學(xué)院西側(cè)）建設(shè)單位：上海開天建設(shè)集團總投資2.5億元建筑面積4.75萬㎡星級：☆☆☆☆☆客房：248間3、曲阜規(guī)劃發(fā)展的旅游項目文化遺址保護項目。明故城保護二期工程，項目總投資17.67億元；明清皇家建筑維修保護工程，項目總投資5億元；尼山孔廟文化遺產(chǎn)保護工程，項目總投資4億元；孔孟文化遺產(chǎn)地保護工程，項目總投資1億元。魯國故城考古遺址公園項目。項目總投資4億元，包括編制考古遺址公園規(guī)劃，前期考古勘探和試掘，對部分遺址本體進行展示、修復(fù)、綠化等。尼山文化旅游開發(fā)項目。規(guī)劃用地57.76平方公里，建設(shè)用地規(guī)模48.23平方公里，項目先期投資10億元，形成“一園、三軸、六區(qū)”的總體布局?？鬃硬┪镳^項目。項目總投資5.7億元，規(guī)劃用地130畝，建筑面積3.9萬平方米，主要建設(shè)主展館、專題展館、書畫長廊等展覽場館及文物鑒定研究、學(xué)術(shù)會議中心等配套用房?？鬃觿勇黝}公園項目。項目總投資12億元，首期征地2000畝，由天津華漫互動娛樂有限公司投資建設(shè)，重點建設(shè)以儒家思想為主題的互動式體驗公園。新西蘭莊園項目。項目總投資10億元，占地1500畝，主要建設(shè)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)、新西蘭奶牛場、葡萄酒廠、毛利村特色文化園、群眾體育休閑中心。4、曲阜旅游商業(yè)發(fā)展概況主要旅游商業(yè)街：曲阜的旅游商業(yè)主要圍繞游客的旅游線路發(fā)展。主要旅游商業(yè)聚集區(qū)為孔廟周邊的闕里街（出售旅游紀(jì)念品為主）、五馬祠街（生活配套+小吃）、神道路（咖啡廳、賓館、飯店）、靜軒中路（賓館、飯店）；由孔府通往孔林的北關(guān)大街（藝術(shù)品、旅游紀(jì)念品、餐館）、林道路（藝術(shù)品、旅游紀(jì)念品、餐館）。曲阜旅游商業(yè)主要特點：1、層次低，缺乏特色：出售旅游紀(jì)念品非常低端，大多數(shù)旅游紀(jì)念品粗制濫造，與其他景區(qū)的紀(jì)念品并無多大區(qū)別；此外，旅游商業(yè)缺乏體驗消費的模式，游客很難參與，因此也缺乏吸引力。2、規(guī)模小而散：旅游商業(yè)除了在闕里街集中分布外，在其他街區(qū)只是有少量旅游商業(yè)零星散布，如五馬祠街等街區(qū)，主要集中了為本地人服務(wù)的生活配套商業(yè)。3、商品價格便宜，租金低：曲阜旅游商業(yè)街上出售的紀(jì)念品非常便宜，比全國大多數(shù)旅游經(jīng)典都低很多；旅游商業(yè)街上的租金也非常低，露天攤位年租金僅六七百，固定攤位年租金僅六千多。闕里街不缺人氣，以攤位的形式存在孔廟西半部并沒有形成旅游商業(yè)闕里街的旅游商業(yè)缺乏特色，難以吸引游客，看的人多買的人少。高端的旅游商業(yè)規(guī)模小，沒有形成氣候。5、曲阜的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況近幾年，曲阜的文化產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，5年間，文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值從2006年的6.2億元增長到2010年的9.65億元，增幅達55.65%；文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員從1.79萬人增加到2.45萬人，增幅達36.87%。預(yù)計未來五年，曲阜的文化產(chǎn)業(yè)必將引來新一輪的大發(fā)展。“十二五”期間曲阜文化旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1、做大做強以文化旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭的優(yōu)勢服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻率，確保服務(wù)業(yè)增加值增速高于生產(chǎn)總值增速，服務(wù)業(yè)投資增幅高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅，實現(xiàn)超常規(guī)跨越式發(fā)展。2、豐富旅游產(chǎn)品，打破單純依靠“三孔”旅游的局面，推動單一觀光游向復(fù)合型旅游的轉(zhuǎn)變。3、培育新的消費熱點，加快景區(qū)開發(fā)建設(shè)進度，著力實施明故城改造復(fù)興工程，保護性恢復(fù)顏府，改善旅游環(huán)境，增加景區(qū)文化氛圍，把明故城打造成為“文化之城、旅游之城、生活之城”。4、建設(shè)尼山省級文化旅游度假區(qū)，推進尼山圣境創(chuàng)意策劃，啟動尼山高端旅游項目建設(shè)，努力將尼山景區(qū)打造成孔子及儒家文化的集中展示區(qū)。5、加快石門山新西蘭莊園項目建設(shè)，打造既適合長線游客的觀光旅游，又滿足周邊游客的休閑娛樂新增長點。6、“十二五”期間，新創(chuàng)建3A級景區(qū)3個、4A級景區(qū)2個。7、加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，建立電子門票系統(tǒng)，完善游客服務(wù)中心功能，逐步建成集旅游交通、咨詢、售票、商品銷售、旅游辦公等于一體，輻射魯西南地區(qū)的重要地接中心。8、改造提升現(xiàn)有酒店設(shè)施，吸引高端品牌酒店、快捷連鎖酒店落戶曲阜，標(biāo)準(zhǔn)化改造家庭旅館，提升旅游接待能力。新上一批高檔次、高品位的影城游藝娛樂場所等休閑娛樂設(shè)施，豐富繁榮夜間文化生活。加強旅游形象塑造，大力開拓國內(nèi)市場。9、依托孔子學(xué)院，建設(shè)青少年研修基地。10、圍繞文化旅游產(chǎn)業(yè)爭做山東排頭兵、全國創(chuàng)一流的目標(biāo)，以世界文化遺產(chǎn)“三孔”為基礎(chǔ)，以已經(jīng)形成的文化旅游項目、文化產(chǎn)業(yè)形態(tài)為平臺，以文化旅游創(chuàng)意項目為補充，整合發(fā)揮儒家文化資源優(yōu)勢，大力開展文化產(chǎn)業(yè)招商，結(jié)合高鐵新城建設(shè)，努力把文化產(chǎn)業(yè)園打造成為濟寧文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、魯文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中國東部文化產(chǎn)業(yè)特色示范區(qū)。11、突出產(chǎn)業(yè)招商，制定出臺優(yōu)惠政策，重點培育和推動一批成長性好、競爭力強的新型文化企業(yè)進入園區(qū)、快速發(fā)展。到“十二五”末，文化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)成為百億文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)，園區(qū)內(nèi)營業(yè)收入過10億元的大型文化企業(yè)集團2—3家，全市文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重提高到15%。12、發(fā)揮儒家文化底蘊深厚優(yōu)勢，實施品牌帶動戰(zhàn)略，打造高品質(zhì)旅游演藝產(chǎn)品，鞏固提升原創(chuàng)舞劇《孔子》等劇目演出水平，做強祭孔樂舞、公祭孔子儀式等文化演藝品牌。13、整合利用現(xiàn)有演藝資源，鼓勵社會資本以參股、控股、并購等投資方式進入旅游演出市場。區(qū)位：南起杏壇路，北到大沂河，東到蓼河，西至規(guī)劃路，占地16.1平方公里。其中：教育科研用地：346.5公頃文化教育產(chǎn)業(yè)用地：405.9公頃居住用地：286.7公頃商業(yè)用地：34.6公頃體育、醫(yī)院公共設(shè)施：60.8公頃附：曲阜國家級文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)規(guī)劃六、曲阜房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況1.1、曲阜房地產(chǎn)投資與銷售情況曲阜市房地產(chǎn)銷售量在2008年達到頂峰，之后每年呈下降趨勢，在2010年普通商品房銷量僅20.47萬㎡，其中普通商鋪住宅銷量跌破20萬㎡大關(guān)。房地產(chǎn)投資在2007年到達峰值，之后呈下降趨勢，在2009年到達谷底，但是在2010年增長40%，創(chuàng)歷史新高，但是同期商品房銷售卻同比大跌40%，供需矛盾進一步加大。1.2、曲阜商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況曲阜的商品房市場在2008年達到頂峰后，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷量都迅速下滑。曲阜的商品住宅銷量增幅雖然一直呈下降趨勢，但是比商業(yè)地產(chǎn)的銷量更加穩(wěn)定。曲阜的商業(yè)地產(chǎn)由于供給的不確定性，在2006年由于孔子商貿(mào)城的銷售而飆升，之后由于沒有其他商業(yè)項目的出售而迅速降低。1.3、2010年曲阜商品房供銷情況2010年中，曲阜商品房的新增供應(yīng)量遠超銷售量，供銷比達到2.76：1，其中普通商品住宅的供銷比例達到2.62：1。在所有戶型中，90㎡以下的小戶型去化率最高，達到57%，90~140㎡的中等戶型去化率最低，僅32%。商業(yè)項目雖然供應(yīng)量較小，但是去化率僅有34%。1.4、2010年曲阜商品住宅各種戶型銷售情況2010年曲阜銷售的住宅類項目中，90~140㎡的三室房源比較受歡迎。90㎡以下的戶型雖然較為暢銷，但是占總需求的比例較小。140㎡以上的大戶型還是有一定的銷量，銷售比例高于小戶型，說明曲阜市場偏好大戶型。1.5、各戶型現(xiàn)房與期房銷售量比較1、曲阜的現(xiàn)房銷售比例很高，銷售壓力很大。2、90㎡以下的小戶型基本是期房銷售，說明以前曲阜市場上很少有小戶型產(chǎn)品供應(yīng)；3、140㎡以上的大戶型大多數(shù)是現(xiàn)房銷售，說明曲阜市場上大戶型的去化速度十分緩慢；1.6、2010年曲阜各類商品房銷售均價1、中小戶型住宅的現(xiàn)房售價略低于期房，大戶型的現(xiàn)房售價略高于期房；2、90~140㎡的戶型售價高于其他戶型；3、商業(yè)地產(chǎn)售價過低，目前在售的孔子商貿(mào)城的均價僅2000元左右。2.1、部分在售的樓盤情況樓盤在售均價類型銷售情況富貴名苑4200歐式多層較好，僅剩尾盤錦華苑多層4200高層3700高層、多層期房，多層相對較好，高層很差。裕隆家苑一梯兩戶3800一梯四戶的3500高層、小高層、多層現(xiàn)房銷售，銷售情況較差。錦繡莊園3500中式多層現(xiàn)房銷售，銷售情況較差。水岸上院多層4300排屋5000小高層、多層、排屋現(xiàn)房銷售，多層較好，排屋較差棲庭水岸高層4000高層、小高層現(xiàn)房銷售，銷售情況較差九如華府未知小躍層、板樓、高層即將開盤2.2、曲阜房地產(chǎn)政策

項目政策住宅商業(yè)限購政策不限購不限購繳納社保1年以下的外地人禁止按揭不限貸，首付50%。繳納社保1年以上的外地人可按揭本地人執(zhí)行全國統(tǒng)一金融標(biāo)準(zhǔn)2.3、曲阜商鋪銷售價格地段面積（㎡）售價（萬元）均價（元/㎡）詳情曲阜商貿(mào)城9624.52552.08全新，兩證齊全。商貿(mào)城西部曲阜商貿(mào)城128453515.63商貿(mào)城東南角，朝陽曲阜商貿(mào)城129352713.18福源東11街商鋪曲阜商貿(mào)城128322500

曲阜商貿(mào)城264105.64000共3層，位于商貿(mào)城東南角，斜對過就是曲阜汽車站曲阜商貿(mào)城3583208938.55提雅大道358M2大底商,臨主街-芭提雅大道，靠近入城大牌坊銀座商城一樓345014705.88東西中軸線春秋路和南北中軸大同路交接點銀座商城三樓40379250曲阜北城100363600社區(qū)商業(yè)靜軒西路沿街4473006711.41土地形式為出讓，商鋪共三層。每層147平方米。價格可面談。富邦財富港31165161.29沿街一樓，雙扇玻璃門水泥地面；緊鄰學(xué)生及教職工宿舍樓富邦財富港1741056034.48

2.4、曲阜商鋪租金價格地段面積（㎡）月租金（元）日租金（元）曲阜商貿(mào)城12812000.31曲阜商貿(mào)城19617000.29曲師大東門405000.42有朋路中段路北20060001濟寧學(xué)院西門對面底層4間1005000.17魯城商場1000300001327國道路北,外貿(mào)局紅綠燈路口9937501.26鼓樓街付近4012001五馬祠街中段18054001逵泉路400120001鼓樓街格子鋪654032.4、潛在競爭對手（一）

——游客中心南片區(qū)改造項目（濱水休閑度假區(qū)）項目位置：位于小沂河以北、游客服務(wù)中心以南、東104國道兩側(cè)，共分成3個地塊。土地性質(zhì)：商業(yè)用地指標(biāo)：291畝容積率：≤1.5建筑密度：≤40%區(qū)位優(yōu)勢：背靠游客服務(wù)中心，南臨小沂河，東依體育場路，環(huán)境宜人，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，靠近市區(qū)繁華地段，商業(yè)氣氛十分濃郁，具有廣闊開發(fā)前景。2.5、潛在競爭對手（二）—北京開發(fā)商商業(yè)項目（明故城入口）3、租賃政策：商業(yè)只租不售，租金3-5元/平米天，物業(yè)管理費另定。1、建筑面積：75000㎡2、規(guī)劃商業(yè)形態(tài)（1）萬達影院（2）物美超市（3）溫州人頂級桑拿（4）上海美林閣餐飲（5）全聚德烤鴨（6）文化旅游小商品城（地下）（7）產(chǎn)權(quán)式酒店（單身公寓）（8）沿街商業(yè)（9）五星級酒店（10）快捷酒店南臨繁華的靜軒中路沿鼓樓街商鋪都已經(jīng)開設(shè)了品牌專賣店除了內(nèi)鋪，其他基本處于閑置狀態(tài)地理位置佳且環(huán)境宜人2.6、潛在競爭對手（三）——球霸片區(qū)超市設(shè)計規(guī)模：3.7888萬㎡位置：靜軒路南，五德路西2.7、潛在競爭對手（四）——中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃內(nèi)容：行政辦公、居住、商業(yè)用地、酒店式公寓、文化娛樂等。規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)用地：27.9公頃居住用地：179.8公頃文化娛樂：20.9公頃行政辦公用地：17.8公頃項目推進：裕隆集團下屬山東圣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)在此拿地近19公頃，項目已經(jīng)開工。曲阜中央商務(wù)區(qū)中軸線城市設(shè)計鳥瞰圖2.8、潛在競爭對手（五）——少昊陵片區(qū)開發(fā)區(qū)位：327國道以北，京福高速以西，少昊陵周邊用地。規(guī)劃指標(biāo)：恢復(fù)宋城，東部以旅游廣場為主，西側(cè)為商住，用地面積約為110公頃，容積率≦1.5，宋城及周邊一定范圍內(nèi)的建筑不超過三層，其余不超過五層，商業(yè)建筑密度≦40%，住宅建筑密度≦30%。2.9、潛在競爭對手（六）——西關(guān)片區(qū)改造地塊位置：明故城以西，327國道以北。規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃建設(shè)用地約11公頃，總建筑面積約14萬㎡，回遷建筑面積約4萬㎡，容積率≦1.5，建筑密度≦22.6%項目優(yōu)勢：緊靠明故城，位于城市繁華地帶，交通便利，文化氣氛濃。3.1、曲阜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例（一）項目名稱：阜順鑫孔子國際商品交易城定位：首席中華文化藝術(shù)品進出口基地開發(fā)商：北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目體量：項目總占地1084畝。一期建筑面積為34萬平米，商鋪總套數(shù)2194套。區(qū)位：位于曲阜城區(qū)西南方向，南臨裕隆路，西依104國道。項目定位：中華藝術(shù)文化國際會展中心經(jīng)營規(guī)劃：針對全球旅游市場，集旅游、藝術(shù)品（包括旅游產(chǎn)品）交易、展覽、餐飲、酒店于一體的超大型綜合性商業(yè)中心3.2、曲阜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例（二）項目名稱：富邦財富港商業(yè)街開發(fā)商：山東富邦盛世房地產(chǎn)開有限公司項目類型:商鋪,花園洋房項目位置：曲阜新區(qū)濟寧師專生活區(qū)與教學(xué)區(qū)之間物業(yè)類型：富邦財富港商業(yè)街現(xiàn)有商鋪30-300平方米面積不等，商業(yè)街三層以上還有500-1000平方米敞開式大廳，建筑形式為單層和上下聯(lián)體兩種。定位：魯西南首座以大學(xué)經(jīng)濟、時尚文化主題的商業(yè)公園，曲阜首家現(xiàn)代化商業(yè)步行街。規(guī)劃：商業(yè)步行街、綜合購物中心、休閑餐飲風(fēng)情街、名品專賣街、商務(wù)辦公等售價：最低單價:2760元/㎡，均價:4500元/㎡入住時間:2007-5-314.1、2010年度開發(fā)商資金流情況2010年全年曲阜房地產(chǎn)行業(yè)銷售總額不足6億元，全年支付工程款8.15億元，新開工面積56.54萬㎡。開發(fā)商購地支出18.4478億元，其中普通商品住宅用地8.4403億元，商業(yè)地產(chǎn)投資10.0076億元（商業(yè)地產(chǎn)類基本為曲阜政府所屬的開發(fā)商開發(fā)，不含孔子商貿(mào)城項目）。4.2、曲阜2年內(nèi)住宅類土地供應(yīng)情況一（商品住宅用地）區(qū)域面積（公頃）均價（萬/畝）容積率建筑面積（萬㎡）樓面（元/㎡）競得單位成交日期北依千禧苑小區(qū)，西到偉業(yè)路，南臨沂河路，東靠規(guī)劃路5.131975.01210.26562.56山東君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曲阜分公司2011-6-23大沂河南，東104國道西，工業(yè)北路北1.9998116.012.24.40790.99曲阜市恒基置業(yè)有限公司2011-4-21北依文化街，西到圣華路，南臨延恩路，東靠北關(guān)居民區(qū)1.803470.021.52.71700.16曲阜市環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-28北到校場路，西臨教授花園，南臨曲師大北公寓，東臨曲阜魯糧置業(yè)有限公司1.824575.0235.47375.08曲阜孔圣置業(yè)有限公司2011-2-20北依耕地，西到苑莊村路，南臨生產(chǎn)路，東靠興隆莊煤礦東風(fēng)井礦區(qū)2.956736.0825.91270.57兗州煤業(yè)股份有限公司興隆莊煤礦2010-12-30區(qū)域面積（公頃）均價（萬/畝）容積率建筑面積（萬㎡）樓面價（元/㎡）競得單位成交日期北依千禧苑小區(qū)，西到偉業(yè)路，南臨沂河路，東靠規(guī)劃路5.131975.01210.2638562.56山東君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曲阜分公司2011-6-23大沂河南，東104國道西，工業(yè)北路北1.9998116.012.24.39956790.99曲阜市恒基置業(yè)有限公司2011-4-21北依文化街，西到圣華路，南臨延恩路，東靠北關(guān)居民區(qū)1.803470.021.52.7051700.16曲阜市環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2-28北到校場路，西臨教授花園，南臨曲師大北公寓，東臨曲阜魯糧置業(yè)有限公司1.824575.0235.4735375.08曲阜孔圣置業(yè)有限公司2011-2-20北依耕地，西到苑莊村路，南臨生產(chǎn)路，東靠興隆莊煤礦東風(fēng)井礦區(qū)2.956736.0825.9134270.57兗州煤業(yè)股份有限公司興隆莊煤礦2010-12-30北依春秋路,西到時莊鎮(zhèn)用地,南臨浴沂路,東靠規(guī)劃路中心線。10.76371002.627.98562576.94曲阜天安置業(yè)有限公司2010-12-23北依舞雲(yún)壇中學(xué)，西到杏壇賓館宿舍樓，南臨審計局、法院，東靠國老街1.312393.982.33.01829612.93山東省橋潤置業(yè)有限公司2010-11-1北依犁鏵店、供水設(shè)備廠，西到規(guī)劃路，南臨逵泉路，東靠廉租房用地4.111170.0128.2222525.04曲阜市聚鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-9-26北依富貴名苑小區(qū)，西到濱湖路，南臨春秋東路，東到南泉居委土地1.5307752.13.21447535.7曲阜市新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-9-26北依春秋路，西到李官莊居民區(qū)，南臨李官莊耕地，東靠規(guī)劃路3.264875.0426.5296562.82山東君泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曲阜分公司2010-9-25區(qū)域面積（公頃）均價（萬/畝）容積率建筑面積（萬㎡）樓面價（元/㎡）競得單位成交日期北依327國道、西到魯故城河?xùn)|岸、南臨規(guī)劃路、東靠電纜廠5.651565.001.810.1727541.65曲阜市魯建房地產(chǎn)開發(fā)總公司2010-7-13北依逵泉路,西到康居路,南臨南泉用地,東靠規(guī)劃路。10.131375.001.818.23634625.02曲阜市康達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-6-28北依濱河路，西到政府儲備用地，南臨圣水源小區(qū)，東靠東104國道。7.2314106.002.215.90908722.73曲阜市恒基置業(yè)有限公司2010-4-30北依春秋路,西至規(guī)劃路中心線，南臨浴沂路,東靠西外環(huán)。15.925790.00231.8514674.98曲阜裕隆實業(yè)有限公司2010-4-8北依魯南地質(zhì)勘探設(shè)計院,西到西外環(huán),南臨327國道,東靠農(nóng)機公司銷售中心。3.920888.21311.7624441.07阜圣地置業(yè)集團有限公司2010-1-72010年出讓宅地66.8公頃，可建面積142.8155萬㎡，土地平均價格為84.2萬/畝，樓面地價為591元/㎡。2011年出讓宅地10.7596公頃，可建面積22.84196萬㎡，土地平均價格為81.8萬/畝，樓面地價為578元/㎡。4.3、曲阜2年內(nèi)住宅類土地供應(yīng)情況二

（商業(yè)用地出讓情況用地之對民間企業(yè)供地）

2009年與2010年兩年間，民間開發(fā)商拿地成本為：裕隆所屬的圣源地產(chǎn)的孔子文化會展中心東中央商務(wù)區(qū)地塊83.9萬/畝，樓面地價為440元/㎡；順鑫房產(chǎn)的孔子商貿(mào)城地塊32.267萬/畝，樓面地價259元/㎡。區(qū)域面積公頃均價（萬/畝）容積率建筑面積（萬㎡）樓面價（元/㎡）競得單位成交日期北靠規(guī)劃路，西臨政府儲備[2010]-2號宗地，南臨孔子商貿(mào)城南區(qū)，東到西外環(huán)4.434937.542.611.53216.55曲阜順鑫鑫澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4-29北靠規(guī)劃路、東顏村用地，西臨政府儲備[2010]-1號宗地，南臨孔子商貿(mào)城南區(qū)，東臨政府儲備[2010]-3號宗地12.429436.00224.86270.00北臨東顏村用地，西到工一路，南臨孔子商貿(mào)城南區(qū)，東臨政府儲備[2010]-2號宗地9.833836.03219.67270.24北臨濱河路綠線、西至大成路綠線、南臨財稅大樓、東至圣水苑小區(qū)5.401780.013.217.29375.06山東圣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-8-16北臨大沂河南綠化帶、西至大成路、南臨濱河路、東至大沂河南綠化帶1.478480.0411.481200.624.4、曲阜2年內(nèi)住宅類土地供應(yīng)情況二

（商業(yè)用地出讓情況用地之對國有企業(yè)供地）2009年度，曲阜政府所屬企業(yè)（曲阜文化旅游發(fā)展投資（集團）有限公司、曲阜市方興城市建設(shè)經(jīng)營有限公司）獲得商業(yè)用地37.6764公頃，均價為162.4660萬元/畝，單價最高的為神道路與鼓樓南街之間、背靠護城河地塊，單價為227.81萬/畝，以下為具體出讓地塊與價格。區(qū)域面積（公頃）均價（萬元/畝）容積率建筑面積（萬㎡）樓面價（元/㎡）競得單位成交日期北臨藥材公司，西臨倉巷居民區(qū)，南靠皮防站，東臨倉庚路。2.0738157.5236.2214787.60曲阜文化旅游發(fā)展投資（集團）有限公司2010年6月份北臨大莊社區(qū)，西臨大莊社區(qū)，南靠實驗中學(xué)路，東臨大莊社區(qū)。1.5568111.3434.6704556.70北臨城墻，西臨醫(yī)院家屬院，南靠天官地街，東臨社會福利院3.5349120.320.82.827922256.08區(qū)域面積（公頃）均價（萬/畝）容積率建筑面積樓面價（元/㎡）競得單位成交日期北臨靜軒西路，西臨興華路，南靠職業(yè)中專宿舍，東臨生活路。7.1909160.02321.5727800.09曲阜市方興城市建設(shè)經(jīng)營有限公司2010年3月份北臨春秋路，西臨國老街，南靠公安局宿舍，東臨弘道路市政工程有限公司。4.5804159.96313.7412799.78北臨農(nóng)委辦宿舍，西臨魯建開發(fā)公司，南靠浴沂路，東臨檢察院宿舍。0.404159.9020.8081199.26北臨岐黃街，西臨禮士街，南靠消毒殺蟲中心監(jiān)測站宿舍，東臨市醫(yī)院宿舍。0.92918.6621.858139.94北臨池涯居委、體育局宿舍，西臨弘道路，南靠逵泉路，東臨跑泉路。12.528199.983