房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的運用與金知名地產(chǎn)新講義403

房地產(chǎn)企業(yè)

融資渠道的運用與金融創(chuàng)新2011年3月25日主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境二、房地產(chǎn)金融市場三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道四、房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式五、房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資方式房地產(chǎn)信托的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家，投資規(guī)模在10000億元以上;在滬深兩市公司已超過800家其中：房地產(chǎn)公司上市公司首次公開發(fā)行股票并上市企業(yè)通過買殼上市的企業(yè)幾乎各占一半

1994年以前房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)是證券市場的一個亮點;從1994年下半年開始國家為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，出臺了一系列政策：1995年中國證監(jiān)會明令：對將募集資金用于別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標(biāo)準(zhǔn)在四星級以上的賓館飯店建設(shè)的配股申請不予審批;資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況1996年在新股發(fā)行方面,中國證監(jiān)會則于開始對金融、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理。1997年繼續(xù)沿用了這一規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)上市暫停了5年時間由于受到增發(fā)條件的限制，以及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債對業(yè)績的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)時實現(xiàn)股市融資還有一定的操作難度。2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有部分企業(yè)得以上市，其中很大部分都是國有股份控股。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇到境外上市借殼上市資本市場上房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢國務(wù)院辦公廳2008年12月8日頒布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》2008年12月20日又頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢2010年12月8日中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010~2011年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2010~2011）》房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢綠皮書指出：近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭：A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)已成成為A股市場分分布最廣廣泛的行行業(yè)：不僅房地地產(chǎn)類上上市公司司為數(shù)眾眾多涉足房地地產(chǎn)領(lǐng)域域的非地地產(chǎn)公司司也為數(shù)數(shù)眾多據(jù)統(tǒng)計，，按照深深、滬兩兩市分類類的20個行業(yè)中中除去房地地產(chǎn)、金金融保險險以外的的全部18個行業(yè)都都有行業(yè)業(yè)內(nèi)公司司涉及房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢其中：占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢收入中有有房地產(chǎn)產(chǎn)貢獻(xiàn)的的前三位位是：1、綜合類類公司19家中15家涉足房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，占占78.95%；2、35家建筑與與工程業(yè)業(yè)的公司司24家通過銷銷售房地地產(chǎn)取得得收入，，占總數(shù)數(shù)的68.57%；3、批發(fā)和和零售行行業(yè)73家占行業(yè)114家公司的的64.03%，排在第第3位房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢上市公司司參與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的另另一種方方式是持持有物業(yè)業(yè)：通過物業(yè)業(yè)出租收收入或物物業(yè)增值值后出售售獲取收收益截至2009年，上市市公司共共持有賬賬面價值值1597.7億元的物物業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)基本發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢綠皮書分分析認(rèn)為為：國內(nèi)眾多企企業(yè)集中投投資房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的原原因為：一是相對較較高的行業(yè)業(yè)毛利率2009年，我國房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的平均毛毛利潤率為為55.72%。僅萬科就實實現(xiàn)凈利潤潤53.3億元，同同比增長32.1%。二是預(yù)售制制降低資金金門檻，方方便風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁。三是民間投投資渠道窄窄，經(jīng)營環(huán)環(huán)境差。房地產(chǎn)業(yè)基基本發(fā)展態(tài)態(tài)勢2011年1月4日在136家房地產(chǎn)上市市公司中，有有133家收于紅盤。。申萬房地產(chǎn)指指數(shù)上漲5.09%，位列全部行行業(yè)之首1999~2006年我國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資金來來源比例年份預(yù)算內(nèi)資金比例銀行貸款比例債券比例外資比例自籌資金比例其他來源比例19990.2123.180.215.3528.0343.0220000.1623.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.0231.6128.0947.3820030.1223.780.0041.2928.5746.2720040.0718.400.0011.3330.3349.872005NA18.31NA1.2132.7247.762006NA19.74NA1.4831.6847.10數(shù)據(jù)來源:根據(jù)2007年《中國統(tǒng)計年鑒鑒》計算得到我國房地產(chǎn)企企業(yè)資金來源源從上表可以看看出：金融機(jī)構(gòu)貸款款所占比例增增大，特別是是銀行貸款在中國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資中中，占據(jù)了相相當(dāng)大的比重重。一直都保保持在除此以外，在其他資金來源中，約有50%以上來源于商業(yè)銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款的方式買房。自籌資金、銀行貸款和其他資金來源三者加起來約有50%~60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款我國房地產(chǎn)企企業(yè)資金來源源根據(jù)《2008年中國房地產(chǎn)產(chǎn)金融報告》:銀行貸款是最最主要的融資資渠道我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)構(gòu)中直接和間間接來自于銀銀行貸款的比比重大約占55%超過30~40%的國際水平這種以銀行貸貸款為主的融融資狀況對房房地產(chǎn)企業(yè)和和金融業(yè)都有有不利影響.我國房地產(chǎn)企企業(yè)資金來源源根據(jù)國際經(jīng)驗驗個人住房貸款款比重接近或或達(dá)到18~20%時，商業(yè)銀行行整體流動性性和中長期貸貸款比例的約約束就會成為為非常突出的的問題。房地產(chǎn)資金過過于依賴銀行行，一旦融資資渠道過于單單一，則房地產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險就會集中中在商業(yè)銀行行系統(tǒng)內(nèi)房產(chǎn)泡沫將演演化為金融泡泡沫，而金融融泡沫又迅速速躥升為經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫直至經(jīng)濟(jì)泡沫沫的“災(zāi)難式式”破滅。我國房地產(chǎn)企企業(yè)資金來源源狀況2009年房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)本年資金金來源達(dá)到5.7萬億元，比上上年增長44.2%其中定金及預(yù)收款款15914億元，占整個個資金來源的的14.71%，個人按揭貸款款8403億元，占整個個資金來源的的27.86%兩項各計占42.57%，幾乎占了房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資金來源源的半壁江山山。2008~2009房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資金來源源及同比變化化年份項目2008年2009年同比增長額度比例額度比例資金來源總額381465712849.76%國內(nèi)貸款72570.1%1129319.7%55.62%企業(yè)自籌資金1508139.5%1790631.3%18.73%其它資金1508239.5%2745948%82.06%其中：個人按揭貸款357323.6%840330.6%135.18%定金及預(yù)收款975964.7%1591457.9%63.10%房地產(chǎn)融資渠道2009年前三季度我我國房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)資金金來源分布情情況資料來源：國國家統(tǒng)計局前前三季度全國國房地產(chǎn)市場場運行情況我國房地產(chǎn)企企業(yè)融資環(huán)境境按照新的房地地產(chǎn)市場調(diào)控控政策：住房貸款首付付比例提高、、貸款利率從從高執(zhí)行、多多套住宅停止止貸款等措施施都從根本上上限制了房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)可用的資金金來源。如果這些政策策有效地執(zhí)行行下去，那么么經(jīng)過不太長長的時間就會會對房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的融融資環(huán)境產(chǎn)生生致命的影響響，各上市公公司資金鏈壓壓力可能不斷斷上升。2010年中國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)再融資資擱淺2010年以來從招商地產(chǎn)50億元定向方案案撤銷，到萬萬科百億元增增發(fā)預(yù)案過期期失效，房地地產(chǎn)公司在資資本市場撤回回股權(quán)融資方方案可謂此起起彼伏公司債的前景景也是相同的的命運，國內(nèi)內(nèi)資本市場再再融資的大門門已向地產(chǎn)行行業(yè)徹底關(guān)閉閉2010年中國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)再融資資擱淺2010年10月證監(jiān)會又明明令嚴(yán)格審審核地產(chǎn)行行業(yè)的兼并并重組，借借殼標(biāo)準(zhǔn)趨趨同于IPO，這無疑是是對熱衷借借殼登陸資資本市場的的中小型房房地產(chǎn)公司司當(dāng)頭一棒棒。在房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控愈加密密集和嚴(yán)厲厲的時刻，，對于地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)而言言，國內(nèi)資資本市場融融資依然是是遙遙無期期。2010年中國房地地產(chǎn)企業(yè)再再融資擱淺淺資本市場一一直是房地地產(chǎn)公司寄寄予厚望的的一條融資資通道：但在國內(nèi)資資本市場發(fā)發(fā)展受非市市場因素影影響過多的的條件下，，這也是一一條充滿風(fēng)風(fēng)險的道路路。在證監(jiān)會的的這次再融融資關(guān)閘中中，各個地地產(chǎn)公司暴暴露出的囤囤地、拿地地不規(guī)范等等問題也值值得警惕。。在短短期期資資本本市市場場融融資資無無望望的的情情況況下下加快快資資金金回回籠再融資關(guān)閘近1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。房地地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)售售資資金金監(jiān)監(jiān)管管繼深深圳圳、、浙浙江江、、成成都都等等地地提提出出預(yù)預(yù)售售資資金金監(jiān)監(jiān)管管以以來來作為為本本輪輪調(diào)調(diào)控控令令““開開路路先先鋒鋒””的的北北京京市市于于2010年10月25日宣宣布布自2010年12月1日起起對對商商品品房房預(yù)預(yù)售售資資金金進(jìn)進(jìn)行行監(jiān)監(jiān)管管禁止止房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)直直接接收收存存商商品品房房預(yù)預(yù)售售資資金金房地地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)售售按照照北北京京市市的的要要求求房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司將將按按照照一一個個預(yù)預(yù)售售證證對對應(yīng)應(yīng)一一個個賬賬并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個節(jié)點專項用于工程建設(shè)房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售資金金監(jiān)管若預(yù)售資資金監(jiān)管管細(xì)則能能切實落落實則無疑是是繼收緊緊信貸、、關(guān)閉資資本市場場融資閘閘門之后后對房地產(chǎn)產(chǎn)商資金金命脈的的一次精精準(zhǔn)外科科手術(shù)刀刀式的調(diào)調(diào)控，許許多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的資資金鏈將將雪上加加霜。房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售資金金監(jiān)管管國家統(tǒng)統(tǒng)計局局的數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示2010年前三三季度度房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資金金來源源50504億元其中定金及及預(yù)售售款12185億元。。全國范范圍內(nèi)內(nèi)，預(yù)預(yù)售資資金占占行業(yè)業(yè)現(xiàn)金金流的的25%左右。。房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售資金金監(jiān)管管預(yù)售資資金被被挪用用在地地產(chǎn)界界是人人人皆皆知的的秘密密，基基本上上70%左右被被挪用用買地地、償償還銀銀行貸貸款等等用途途。預(yù)售資資金監(jiān)監(jiān)管加加強(qiáng)意意味著著盲目目追求求擴(kuò)張張、高高負(fù)債債的企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險正正在加加劇，，房地地產(chǎn)開開發(fā)商商資金金鏈斷斷裂的的風(fēng)險險明顯顯加大大。房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售資金金監(jiān)管管早在2003年央行行就曾曾提出出取消消房屋屋預(yù)售售制度度，但但后在在多方方勢力力的干干擾下下未能能成行行。房屋預(yù)預(yù)售制制度在房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展初初期的的確彌彌補(bǔ)了了房地地產(chǎn)開開發(fā)商商資金金短缺缺而市市場供供應(yīng)不不足的的問題題但隨著著市場場的發(fā)發(fā)展，，這一一制度度已經(jīng)經(jīng)被異異化成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)商無無本推推高地地價的的幫兇兇。房屋預(yù)售制制度和預(yù)售售資金監(jiān)管管政策已處處于不得不不改的境地地，但許多多地方的政政策執(zhí)行力力則無疑是是這項改革革成效的關(guān)關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)資資金狀況據(jù)東興證券券測算2010年前三季度度房地產(chǎn)上上市公司中中長期期借借款款為為2790.74億元元短期期借借款款為為836.72億元元，，此此次次加加息息全全年年增增加加利利息息約約為為9億元。房地產(chǎn)業(yè)資金金狀況上市房企貨幣幣資金為2184.13億元如果按一半資資金以短期存存貨款存在銀銀行估算，可可獲利息2.73億元?？紤]扣除部分分貨幣資金存存款所得利息息，央行加息息增加房地產(chǎn)產(chǎn)借款利息超超過6億元分別占房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司前前三季度凈利利潤的2.05%和借款利息的的14.52%。對房地產(chǎn)上市市公司業(yè)績影影響不大，但但財務(wù)費用增增加幅度較大大。房地產(chǎn)業(yè)融資資狀況目前，房地產(chǎn)產(chǎn)商的融資渠渠道少得可憐憐：首先，銀行收收緊銀根，對對房地產(chǎn)業(yè)公公司的貸款變變得更加謹(jǐn)慎慎；其次，上市房房企原本擁有有的股權(quán)再融融資的優(yōu)勢也也隨著A股市場連續(xù)數(shù)月的下下跌而幾乎全全部喪失；第三，以信托托理財?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主主要是用于公公用設(shè)施等行行業(yè)，而對房房地產(chǎn)則“SAYNO”。房地產(chǎn)業(yè)融資資狀況于是，發(fā)行債券融資成為房地地產(chǎn)商不約而而同的最后一一招。但是，發(fā)行債債券也要過幾幾關(guān)：發(fā)行公司債要要獲得證監(jiān)會會批準(zhǔn)企業(yè)債要獲得得發(fā)改委核準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)行短期融資資券也需央行行批準(zhǔn)。當(dāng)然，無論發(fā)發(fā)行何種債券券，房地產(chǎn)商商都需要先過過信用評級關(guān)關(guān)，最終還要要看市場（投投資者）買不不買賬。政府對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管管政策2001年商品房銷售管管理辦法2002年土地開始招拍拍掛2003年土地轉(zhuǎn)讓制度度的壽終正寢寢2004年提高拿地門檻檻從2004年開始政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實施了調(diào)調(diào)控：2004年銀行“四證證齊全”才能辦理抵押押；2005年國八八條；；2006年國六六條、、九部部委的的十五五條；；2007年提高第第二套套首付付、利利率5月23日《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)、規(guī)規(guī)范外外商直直接投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)審審批和和監(jiān)管管的通通知》8月7日《國務(wù)務(wù)院院關(guān)關(guān)于于解解決決城城市市低低收收入入家家庭庭住住房房困困難難的的若若干干意意見見》2010年國國家家先先后后出出臺臺了了““新新國國十十條條””和和““新新五五條條””政府府對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)的的監(jiān)監(jiān)管管政政策策我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融政政策策和和市市場場回回顧顧1980年6月中共共中中央央、、國國務(wù)務(wù)院院在在批批轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)《全國國基基本本建建設(shè)設(shè)工工作作會會議議匯匯報報提提綱綱》中正正式式提提出出實實行行住住房房商商品品化化政政策策。。1984年開始始四四大大國國有有銀銀行行陸陸續(xù)續(xù)開開始始經(jīng)經(jīng)營營部部分分商商業(yè)業(yè)性性金金融融業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)接下來幾幾年廣東一些些沿海發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)嘗試借借鑒香港港地區(qū)的的貸款買買樓做法法，這可可以作為為我國房房地產(chǎn)金金融業(yè)務(wù)務(wù)之一。。我國房地地產(chǎn)金融融政策和和市場回回顧1987年底為配合國國家住房房制度改改革，圍圍繞房改改領(lǐng)域開開展業(yè)務(wù)務(wù)我國分別在煙煙臺和蚌埠成成立住房儲蓄蓄銀行專門辦理與房房改配套的住住房基金籌集集、信貸、結(jié)結(jié)算等政策性性金融業(yè)務(wù)。。1991年2月國務(wù)院辦公廳廳對上海市人人民政府上報報的房改方案案作了批復(fù)，，原則同意1991年5月上海住房公積積金制度實施施，并在接下下來的幾年全全國推廣我國房地產(chǎn)金金融政策和市市場回顧1996年7月1日中國人民銀行行《貸款通則》發(fā)布和實行1997年5月9日建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)抵抵押管理辦法法》它們?yōu)榻酉聛韥韺嵭械你y行行個人住房貸貸款業(yè)務(wù)確立立的方向。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步深化城城鎮(zhèn)住房制度度改革加快住住房建設(shè)的通通知》決定停止住房房實物分配，，逐步實行住住房分配貨幣幣化;建立了職工住住房補(bǔ)貼和住住房公積金制制度，為推進(jìn)進(jìn)住房商品化化創(chuàng)造了條件件。我國房地產(chǎn)金金融政策和市市場回顧2003年6月13日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加加強(qiáng)房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)管理理的通知》它對房地產(chǎn)開開發(fā)的四個主主要環(huán)節(jié)均進(jìn)進(jìn)行了嚴(yán)格的的限制。2003年8月31日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市市場持續(xù)健康康發(fā)展的通知知》;2004年9月2日銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款風(fēng)險險管理指引》;我國房地產(chǎn)金金融政策和市市場回顧2005年9月銀監(jiān)會發(fā)布《加強(qiáng)信托投資資公司部分業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險提示示的通知》;2006年5月29日9部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住房價格格的意見》這些政策對我我國房地產(chǎn)市市場和產(chǎn)生了了重大作用。。我國房地產(chǎn)金金融政策和市市場回顧2009年8月5日中國人民銀行行發(fā)布的《中國貨幣政策策執(zhí)行報告（（2009年第二季度））》指出：截至2009年６月末全國商業(yè)性房房地產(chǎn)貸款余余額為6.21萬億元其中房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款余額為2.35萬億元，是1998年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款余額2680億元的近9倍購房貸款余額額為3.86萬億元，是2000年末3377億元的11倍和占當(dāng)年GDP的近10%。我國房地產(chǎn)金金融政策和市市場回顧從2000年到2004年，購房貸款款余額占當(dāng)年年GDP從3.77%增加到近10%這一比例從2004年到2008保持基本穩(wěn)定定房地產(chǎn)稅費房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費項目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費、產(chǎn)權(quán)登記費、交易手續(xù)費房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費，權(quán)證費、產(chǎn)權(quán)登記費個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅制的基本情情況現(xiàn)行房地產(chǎn)稅稅收制度主要要涉及14個稅種：目前實際征收收的有12種按照征稅發(fā)生生的環(huán)節(jié)可以以分為房地產(chǎn)的取取得、保有有和流轉(zhuǎn)三三個環(huán)節(jié)的的稅收。發(fā)生在房地地產(chǎn)取得環(huán)環(huán)節(jié)的稅收收有兩種即：耕地占用稅稅固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅（已已暫停征收收）現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的基基本情況針對房地產(chǎn)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)節(jié)的稅收有有三種城鎮(zhèn)土地使使用稅房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)產(chǎn)稅（僅針針對外商企企業(yè)和外籍籍人員）現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)稅制的基基本情況在房地產(chǎn)流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)目前設(shè)置的的稅種主要要有營業(yè)稅、企企業(yè)所得稅稅、外商投投資企業(yè)和和外國企業(yè)業(yè)所得稅個人所得稅稅、房產(chǎn)稅稅和城市房房地產(chǎn)稅土地增值稅稅、印花稅稅、契稅、、城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅2009年3月6日國家家稅稅務(wù)務(wù)總總局局發(fā)發(fā)布布《房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅處處理理辦辦法法》（國國稅稅發(fā)發(fā)（（2009）31號））（（簡簡稱稱新新31號文文））自2008年1月1日起起執(zhí)執(zhí)行行房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅收收政政策策二、、關(guān)關(guān)于于房房分類標(biāo)準(zhǔn)分類按金融市場層次劃分房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分房產(chǎn)金融市場地產(chǎn)金融市場按金融交易工具的期限分房地產(chǎn)抵押貸款市場房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場房地產(chǎn)信托市場房地產(chǎn)保險市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場房地產(chǎn)租賃市場房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場基基本本類類型型房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場類類型型按金金融融市市場場層層次次劃劃分分可分分為為一一級級市市場場和和二二級級市市場場。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融一一級級市市場場又叫叫初初級級市市場場是房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資活活動動的的初初始始市市場場包括括首首發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸、、新新房房地地產(chǎn)產(chǎn)證證券券上上市市交交易易（（IPO）等。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場二二級級市市場場指指房地地產(chǎn)產(chǎn)融房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場類類型型按房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融服服務(wù)務(wù)對對象象分分可可分分為為房產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場和和地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場。。房產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場是是指指銀行行及及其其他他非非銀銀行行金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)為為房房屋屋再再生生產(chǎn)產(chǎn)所所進(jìn)進(jìn)行行資資金金融融通通的的市市場場。。地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場是是指指以土土地地作作抵抵押押向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)融融通通資資金金的的活活動動的的總總稱稱。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場類類型型按金金融融交交易易工工具具的的期期限限可可分分為為貨幣幣市市場場和和資資本本市市場場貨幣市場是融通短期資金的市場包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場等。資本市場是融通長期資金的市場包括中長期信貸市場和證券市場房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場類類型型中長長期期信信貸貸市市場場是是金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)之之間間的的貸貸款款市市場場。。證券市市場是是通過證證券的的發(fā)行行與交交易進(jìn)進(jìn)行融融資的的市場場包括債債券市市場、、股票票市場場、基基金市市場、、保險險市場場、融融資租租賃市市場等等。資本市市場是是房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的主主要市市場其金融融產(chǎn)品品有住住房儲儲蓄存存款、、住房房按揭揭貸款款、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款、房房地產(chǎn)產(chǎn)信托托、資資產(chǎn)證證券化化、房房地產(chǎn)產(chǎn)保險險等。。銀行信信貸是是房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的主主要渠渠道銀行信信貸貫貫穿于于土地地儲備備、交交易、、房地地產(chǎn)開開發(fā)和和房產(chǎn)產(chǎn)銷售售的整整個過過程房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運作作及其其資金金流程程土地儲儲備中心房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商房地產(chǎn)開開發(fā)商、、建筑商房屋購買者土地儲備房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與建設(shè)土地開發(fā)與轉(zhuǎn)讓商業(yè)銀行房地產(chǎn)資金流向按揭貸款按揭貸款定金、預(yù)付金業(yè)務(wù)承包與轉(zhuǎn)讓資金土地出讓金房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)貸款款土地轉(zhuǎn)讓與開發(fā)貸款土地出讓金土地儲備貸款定金、預(yù)付金房地產(chǎn)市場場運作資金金類型A：土地儲備備貸款B：土土地地出出讓讓金金C：土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓與與開開發(fā)發(fā)貸貸款款D：業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)承承包包與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包包資資金金E：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與建建設(shè)設(shè)貸貸款款F：法法人人按按揭揭貸貸款款G：定定金金、、預(yù)預(yù)付付金金H：法法人人或或個個人人按按揭揭貸貸款款房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場成成熟熟的的標(biāo)標(biāo)志志1、住住房房貸貸款款以以抵抵押押貸貸款款為為主主位置置固固定定、、價價值值穩(wěn)穩(wěn)定定。。2、籌籌資資和和貸貸款款的的方方式式多多樣樣。。（1）籌籌資資方方式式政策策資資金金、、儲儲蓄蓄基金金、、股股票票、、證證券券；；（2）貸貸款款方方式式固定定利利率率、、變變率率；；固定定期期限限、、可可展展期期；；不同同還還款款方方式式房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場成成熟熟的的標(biāo)標(biāo)志志3、法法律律體體系系完完善善資金金的的安安全全性性、、流流動動性性、、盈盈利利性性4、房房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)完完整整。。市場場的的完完整整：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)一一級級市市場場和和二二級級市市場場金融融市市場場的的完完整整：：抵抵押押、、保保險險、、擔(dān)擔(dān)保保、、服服務(wù)務(wù)中中介介。。房地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融市市場場成成熟熟的的標(biāo)標(biāo)志志5、市市場場經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運運行行機(jī)機(jī)制制。。（1）預(yù)預(yù)先先介介入入機(jī)機(jī)制制借貸貸從從房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目的的可可行行性性論論證證階階段段介介入入。。（2）全程管理機(jī)機(jī)制貸款的發(fā)放、、使用、收回回；借款人的收入入變動；房屋使用、維維修、翻新改改造等。房地產(chǎn)金融市市場成熟的標(biāo)標(biāo)志5、市場經(jīng)濟(jì)運運行機(jī)制。（3）科學(xué)決策機(jī)機(jī)制。信用評估方法法確定安全貸款款額貸款比例調(diào)整整利率標(biāo)準(zhǔn)確定定等。（4）呆壞賬預(yù)警警處理機(jī)制呆賬壞賬的評評估、揭露、、示警。我國房地產(chǎn)金金融市場的主主要問題1、房地產(chǎn)融資資方式和金融融產(chǎn)品少，資資金來源單一一政策性資金（（公積金）：：歸集率不高，，常被政府挪挪用?！胺抗軙Q策策，中心運作作，銀行專專戶，財政監(jiān)監(jiān)督”責(zé)任不明金融儲蓄資金金：儲蓄與與貸款款結(jié)構(gòu)構(gòu)不對對稱。。我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場的主主要問問題2、貸款款的過過渡性性。貸款停停留在在擔(dān)保保階段段，有有保證證、質(zhì)質(zhì)押、、抵押押貸款款（1）保證證貸款款：要要求第第三方方有相相同數(shù)數(shù)量、、相當(dāng)當(dāng)期限限的存存款，，利率率按活活期計計息。。（2）質(zhì)押押貸款款：貸貸款人人等額額的存存單、、物品品。（3）抵押押貸款款：方方式比比較單單一。。我國房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場場的主主要問問題3、房地地產(chǎn)金金融市市場不不完善善。單單一、、中介介少。。4、房地地產(chǎn)金金融市市場法法律體體系不不健全全。抵抵押貸貸款的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定不具具體，，5、商業(yè)銀行行經(jīng)營機(jī)制制有待轉(zhuǎn)變變。6、立法、監(jiān)監(jiān)管和信用用體系的建建立7、培養(yǎng)房地地產(chǎn)金融的的專業(yè)人才才關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)是專門開辦或或兼營房地地產(chǎn)金融業(yè)業(yè)務(wù)組織機(jī)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金金融活動的的主體。房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)體系系房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)體系系是指在一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件下下，為房地地產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營和消消費過程籌籌集、融通通、清算我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系房地產(chǎn)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)主要由由三類機(jī)機(jī)構(gòu)組成成：即1、專業(yè)性性房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)2、非專業(yè)業(yè)性房地地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)3、向房地地產(chǎn)融資資提供擔(dān)擔(dān)保和保保險的機(jī)機(jī)構(gòu)組成成。我國房地地產(chǎn)金融融體系構(gòu)構(gòu)成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（一）我我國的專專業(yè)性房房地產(chǎn)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)——住房儲蓄蓄銀行20世紀(jì)80年代中期期我國分別別在煙臺臺和蚌埠埠成立了了住房儲儲蓄銀行行專門辦理理與房改改配套的的住房基基金籌集集、信貸貸、結(jié)算算等政策策性金融融。20世紀(jì)90年代公積金制制度的建建立住房儲蓄蓄銀行的的職能逐逐漸被住住房公積積金管理理中心所所取代。。住房儲蓄蓄銀行曾曾一度消消失2004年2月15日中國建設(shè)設(shè)銀行與與德國施施威比豪豪爾住房房儲蓄銀銀行在天天津合資資成立了了中德住住房儲蓄蓄銀行成為目前前我國唯唯一的一一家住房房儲蓄銀銀行。（二）住住房公積積金管理理中心1991年上海首推推住房公公積金制制度20年的歷程程住房公積積金為居居民住房房條件的的改善發(fā)發(fā)揮了舉舉足輕重重的作用用住房公積積金是到2007年3月底上海已成為全國第一個公積金個貸累計發(fā)放規(guī)模超過1000億元的城市。（二）住住房公積積金管理理中心基基本功用用1、編制、、執(zhí)行住住房公積積金的歸歸集、使使用計劃劃；2、負(fù)責(zé)記記載職工工住房公公積金的的繳存、、提取、、使用等等情況；；3、負(fù)責(zé)住房公公積金的核算算；4、審批住房公公積金的提取取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公公積金的保值值和歸還；6、編制住房公公積金歸集、、使用計劃執(zhí)執(zhí)行情況的報報告；7、行使國務(wù)院院《住房公積金管管理條例》（三）我國非非專業(yè)性房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系我國房地產(chǎn)金金融機(jī)構(gòu)主要要由非專業(yè)性性房地產(chǎn)金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：：包括1、銀行型房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)2、非銀行型房房地產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)信托投資公司司、信用合作作社住宅合作社、、基金組織等等組成。其中主要以商商業(yè)銀行和信信托公司為主主。（三）我國非非專業(yè)性房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系銀行型房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：：可以創(chuàng)造貨幣幣專營或兼營，，業(yè)務(wù)范圍廣廣泛非銀行型房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)：不能創(chuàng)造貨幣幣專業(yè)化程度高高，業(yè)務(wù)范圍圍狹小信用中介職能（三）我國非非專業(yè)性房地地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系四大國有商業(yè)業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公公司房地產(chǎn)保險公公司住房置業(yè)擔(dān)擔(dān)保有限公公司（四）我國國銀行房地地產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)體系最早從事房房地產(chǎn)金融融業(yè)務(wù)的銀銀行是中國國建設(shè)銀行行——1979年1998年我國住房房制度改革革后更多的銀行行介入房地地產(chǎn)金融領(lǐng)領(lǐng)域，房地地產(chǎn)金融機(jī)機(jī)構(gòu)迅速增增加初步形成了了以四大國有有商業(yè)銀行行為主體12家全國性股股份制商業(yè)業(yè)銀行112家城市商業(yè)業(yè)銀行為補(bǔ)補(bǔ)充的組織織機(jī)構(gòu)體系系。我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系架構(gòu)構(gòu)圖我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系的擴(kuò)擴(kuò)張與發(fā)展展一是圍繞房房地產(chǎn)融資資而構(gòu)建的的具有不同同市場功能能的金融機(jī)機(jī)構(gòu)體系：：除了原有的的商業(yè)銀行行、信托公公司以及保保險公司之之外還將出現(xiàn)專專業(yè)化的房地產(chǎn)投資資基金抵押資產(chǎn)管管理公司互助儲蓄銀銀行儲蓄貸款協(xié)協(xié)會等金融融機(jī)構(gòu)我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)體系的擴(kuò)擴(kuò)張與發(fā)展展二、建立政政策性住房房銀行如：美國擁有龐龐大的聯(lián)邦邦住房貸款款銀行系統(tǒng)統(tǒng)它由聯(lián)邦住房貸貸款銀行委委員會12個聯(lián)邦住房房貸款銀行行及其會員員即儲蓄貸貸款協(xié)會等等組成該系統(tǒng)由政政府充當(dāng)保保證人吸收私人資資金為建房和購購置融通資資金發(fā)揮房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)儲備中心心作用。日本設(shè)有住宅金金融公庫辦理住宅用用地購置資資金貸款從貸款余額額看，它是是日本最大大的政策性性金融機(jī)構(gòu)構(gòu)。三、關(guān)于房房地產(chǎn)融資資渠道房地產(chǎn)融資資兩條腿走路路從銀行取得得貸款即間接貸款款從資本市場場直接融資資房地產(chǎn)金融融：貸款和債券券房地產(chǎn)投資資基金信托計劃REITs房地產(chǎn)融資渠道清科科研研究究中中心心分分析析認(rèn)認(rèn)為為：：作為為典典型型的的資資金金密密集集型型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)在在快快速速發(fā)發(fā)展展的的同同時時，，也也對對資資金金需需求求提提出出了了較較高高的的要要求求。。目前前中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的融融資資渠渠道道依依然然較較窄窄，，以以銀銀行行信信貸貸為為主主的的情情形形并并沒沒有有發(fā)發(fā)生生很很大大變變化化。。房地地產(chǎn)產(chǎn)融資資渠渠道道國際際通通行行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)對對比比差距距：：國際際通通行行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)銀行行貸貸款款最最多多不不超超過過房房地地產(chǎn)產(chǎn)總總投投資資40.0%國房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)對對銀銀行行依依賴賴度度明明顯顯過過高高經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)生生波波動動，，房房產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營風(fēng)風(fēng)險險將將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉殂y銀行行的的金金融融風(fēng)風(fēng)險險，，進(jìn)進(jìn)而而影影響響金金融融安安全全。。房地地產(chǎn)產(chǎn)融資資渠渠道道融資資渠渠道道較較窄窄，，主要要以以銀行行信信貸貸為為主主銀行行貸貸款款是支撐撐開開發(fā)發(fā)商商經(jīng)經(jīng)營營周周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)資資金金鏈鏈。。銀行貸款款、定金金及預(yù)付付款、個個人按揭揭貸款占占到了房房地產(chǎn)行行業(yè)融資資總量的的60.0%~70.0%左右右房地產(chǎn)金金融中的的資本流流隨著社會會經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，，房地產(chǎn)產(chǎn)交易也也由簡單單變得比比較復(fù)雜雜：形成了有有多種主體體參與的交交易體系系和過程程特別是形形成了復(fù)雜的資資本流：現(xiàn)金與信信貸的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移過程程房地產(chǎn)金金融中的的資本流流在現(xiàn)代房房地產(chǎn)交交易中，，資本流流通包括括了3個方面的的參與者者：1、資本的使使用者：：開發(fā)商商、房屋屋預(yù)購者者2、資本的的供應(yīng)者者：家庭庭、銀行行、保險險公司、、政府3、服務(wù)務(wù)中介組組織：銀銀行、經(jīng)經(jīng)紀(jì)、信信托公司司土地獲取取土地市場場（招拍拍掛）資本市場場（收購購）一二級聯(lián)聯(lián)動二級市場場直接進(jìn)行行項目轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)收購購部分收購購全部收購購（收購項項目公司司）商品房包包銷承包經(jīng)營營房地產(chǎn)企企業(yè)六種種拿地方方式房地產(chǎn)金金融中的的資本流流商業(yè)銀行行保險公司司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投投資信托托政府家庭外國投資資者投資銀行行抵押貸款款銀行房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本本家土地所有有者資本供應(yīng)應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)資本使用用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)資資金來源源渠道房地產(chǎn)資資金來源源渠道的的多樣化化是建立立完善和和穩(wěn)定的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融市市場的關(guān)關(guān)鍵目前世界界各國房房地產(chǎn)金金融市場場的資金金來源有有各自不不同的特特點，一一般主要要有如下下來源：：保險公公司商業(yè)銀銀行儲蓄貸貸款銀銀行互助儲儲蓄銀銀行抵押銀銀行房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托公司司我國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金來源源及其其運作作目前，，我國國金融融業(yè)管管制比比較嚴(yán)嚴(yán)格，，籌資資、融融資都都有相相應(yīng)的的法規(guī)規(guī)規(guī)管管，但但渠道道在不不斷變變化和和擴(kuò)大大。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的來來源和和運作作的基基本模模式可可以用用下圖圖來作作簡單單描述述我國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金的來來源和和運作作的基基本模模式資金來來源政府撥撥款銀行貸貸款抵押貸貸款金融市市場企業(yè)自自籌（（資本本金））集體集集資用戶定定金、、預(yù)收收款國營公公司各類公公司證券股票股份公公司各類公公司各類公公司用戶住房公公積金金住宅合合作社社特定城城市政政府與與居民民廣義房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融和狹狹義房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融房地產(chǎn)產(chǎn)金融融有廣廣義和和狹義義之分分：廣義的的房地地產(chǎn)金金融是與房房地產(chǎn)產(chǎn)活動動有關(guān)關(guān)的一一切金金融活活動狹義的的房地地產(chǎn)金金融表現(xiàn)為為一些些具體體的金金融形形式如：對房地地產(chǎn)銀銀行發(fā)發(fā)行代代券、、成立立住房房儲蓄蓄機(jī)構(gòu)構(gòu)；安排房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)和基基金上上市、、成立立按揭揭類的的證券券公司司；抵押貸貸款證證券化化等等等。房地產(chǎn)產(chǎn)金融融也可可以進(jìn)進(jìn)一步步分為為房產(chǎn)產(chǎn)金融融和地地產(chǎn)金金融。。房產(chǎn)金金融房產(chǎn)金金融指指房屋或或建筑筑物在在生產(chǎn)產(chǎn)、流流通、、消費費過程程中的的各種種資金金融通通活動動。房產(chǎn)金金融包包括住住房金金融與與房地地產(chǎn)開開發(fā)與與經(jīng)營營住房金金融是是以住房房作為為信用用的保保證，，獲取取資金金的融融通，，如通通過住住房券券、住住房抵抵押貸貸款、、按揭揭貸款款等。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營是是指房產(chǎn)商商在投投資、、生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營與與流通通過程程中的的資金金融通通。地產(chǎn)金金融地產(chǎn)金金融又稱土土地金金融指圍繞繞土地地的有有償使使用而而產(chǎn)生生的融融資活活動。。具體又又可分分為市市地金金融、、農(nóng)地地金融融市地金金融是是指圍繞城城市土土地的的開發(fā)發(fā)、建建設(shè)、、經(jīng)營營所展展開的的資金金融通通活動動包括市市地獲獲得金金融、、市地地改良良金融融、市市地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓與與經(jīng)營營金融融農(nóng)地金金融是是指圍繞農(nóng)農(nóng)地的的開發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)、、經(jīng)營營而展展開的的資金金融通通活動動主要包包括農(nóng)農(nóng)地獲獲得金金融、、農(nóng)地地改良良金融融、農(nóng)農(nóng)地經(jīng)經(jīng)營金金融房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)收益益率確確認(rèn)資產(chǎn)收收益率率是任何何經(jīng)濟(jì)濟(jì)實體體進(jìn)行行經(jīng)營營過程程中必必須十十分注注重的的財務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)之一一，以以房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營為為最。?？紤]到某項資資產(chǎn)中經(jīng)營者者自身所占權(quán)權(quán)益比重的差差異，在會計計報表中，資資產(chǎn)收益率有有不同的概念念和計算方法法。房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是是指該項資產(chǎn)所有有凈營業(yè)收益益總額與該項項資產(chǎn)價值總總額的比值說明整個資產(chǎn)產(chǎn)的收益水平平其計算公式為為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益—經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格格房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)權(quán)益收益率是股東所占權(quán)權(quán)益對應(yīng)的收收益水平在房地產(chǎn)中是是專指按揭貸貸款借款人所所擁有的權(quán)益益（自有資金金）的收益水水平其數(shù)值為稅前前收益與自有有資金的比值值即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入入—年還款額）/自有資金房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)這里必須注意的是：權(quán)益收益率是是逐年變化的的主要原因：：不是稅前收入入的變化，而而是按揭購房房者在所購房房屋中占有的的權(quán)益是逐年年變化的。當(dāng)他還清了貸貸款，房屋的的全部權(quán)益就就屬于購房者者了，這時，，房屋的權(quán)益益收益率與資資產(chǎn)收益率就就相同了。房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)簡單結(jié)論：資產(chǎn)收益率的的變化主要取取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)產(chǎn)）的收益水水平變化；權(quán)益收益率的的變化既取決于資產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)））的收益水平平也取決于資產(chǎn)產(chǎn)（房地產(chǎn)））中按揭購房房者的權(quán)益比比例：首次付付款比重與已已償還貸款比比重之和。房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)有效收益率是指能使房屋的未未來收益與其其終值（即房房屋的處置價價）之和的貼貼現(xiàn)值等于現(xiàn)現(xiàn)值的貼現(xiàn)率率。有效收益率是購房者實際際能取得的收收益率，所有有又稱為內(nèi)部收益率當(dāng)公式的年收收益為稅后收收益時，則內(nèi)內(nèi)部收益率就就是稅后內(nèi)部收益益率。房地產(chǎn)資產(chǎn)收收益率確認(rèn)其嚴(yán)格的定義義如下：若房屋未來價值值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購購買價相等，，則稱IRR為有效收益率率。其中IN為房屋第N年的收益IN‘為房屋的終值值。經(jīng)營性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)基本融融資方式1、銀行貸款：：信用貸款、保保證貸款房地產(chǎn)抵押貸貸款2、證券融資：：房地產(chǎn)股票、、房地產(chǎn)債券券房地產(chǎn)投資信信托（REIT’s）3、房地產(chǎn)信托：：房地產(chǎn)信托存存款、房地產(chǎn)產(chǎn)信托貸款、、房地產(chǎn)信托托投資4、租賃融資（（出售回租））；5、項目融資；；世界房地產(chǎn)金金融制度的模模式1、以證券融資資為主導(dǎo)（美美國式）；2、以社會福利利基金融資為為主導(dǎo)，如新新加坡的公積積金制度；3、以儲蓄融資資為主導(dǎo)（歐歐洲大陸國家家）；4、以財政融資資為主導(dǎo)，以以日本為代表表；四、房地產(chǎn)傳傳統(tǒng)的融資方方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的的融資方式1、銀行信貸2、房地產(chǎn)債券券3、房地產(chǎn)股票票（一）房地產(chǎn)產(chǎn)銀行信貸房地產(chǎn)企業(yè)傳傳統(tǒng)的間接融融資銀行貸款長期以來，銀銀行一直限制制對房地產(chǎn)企企業(yè)的開發(fā)貸貸款2008年12月20日國務(wù)院辦公廳廳《關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展的若干干意見》出臺其第三條第七七款要求支持房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)合理理融資需求加大對中低價價位，中小套套型普通商品品房建設(shè)特別別是在建項目目的信貸支持持力度。房地產(chǎn)企業(yè)傳傳統(tǒng)的間接融融資銀行行貸貸款款要要求求：：借款款人人有有信信用用擔(dān)擔(dān)保保，，或或請請第第三三人人信信用用擔(dān)擔(dān)保保。。借款款人人提提供供合合法法有有效效的的不不動動產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押擔(dān)擔(dān)保?；蚧蚬晒蓹?quán)權(quán)質(zhì)質(zhì)押押及及其其他他證證券券或或權(quán)權(quán)利利質(zhì)質(zhì)押押擔(dān)擔(dān)保保，，或或第第三三人人提提供供動動產(chǎn)產(chǎn)或或不不動動產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押擔(dān)擔(dān)保?；蚧驒?quán)權(quán)利利質(zhì)質(zhì)押押等等擔(dān)擔(dān)保保條條件件。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的間間接接融融資資政政策策障障礙礙當(dāng)前前的的政政策策障障礙礙：：1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司上上市市困困難難重重重重2、商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目貸貸款款仍仍然然受受到到限限制制3、一一般般房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司發(fā)發(fā)債債困困難難也也較較大大4、僅僅兩兩限限房房、、經(jīng)經(jīng)適適房房等等政政策策性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目貸貸款款較較為為寬寬松松（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)債債券券房地地產(chǎn)產(chǎn)債債券券企業(yè)業(yè)債債券券是是企業(yè)業(yè)依依據(jù)據(jù)國國家家法法律律，，按按照照國國務(wù)務(wù)院院及及央央行行的的法法規(guī)規(guī)及及規(guī)規(guī)定定在獲獲得得政政府府有有關(guān)關(guān)部部門門的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)后后依依照照法法定定程程序序發(fā)發(fā)行行的的債債券券，，約約定定在在一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)還還本本付付息息的的債債券券。。企業(yè)業(yè)債債券券代表表著著發(fā)發(fā)債債企企業(yè)業(yè)和和投投資資者者之之間間的的一一種種債債權(quán)權(quán)債債務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系債券券持持有有人人是是企企業(yè)業(yè)的的債債權(quán)權(quán)人人與股股票票一一樣樣，，同同屬屬有有價價證證券券，，可可以以自自由由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。企業(yè)業(yè)債債券券種種類類企業(yè)業(yè)債債券券分分類類如如下下：：1）短短期期（（1年））、、中中期期（（1-5年））、、長長期期債債券券（（5年以以上上））2）記記名名與與不不記記名名債債券券3）信信用用債債券券和和擔(dān)擔(dān)保保債債券券4）提提前前贖贖回回債債券券和和不不可可提提前前贖贖回回債債券券5）固定定利率率債券券，浮浮動利利率債債券和和累進(jìn)進(jìn)利率率債券券6）附有有選擇擇權(quán)的的企業(yè)業(yè)債券券和無無選擇擇權(quán)的的債券券。（可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換公公司債債券，，有認(rèn)認(rèn)股權(quán)權(quán)證的的債券券）7）公募募債券券和私私募債債券。。房地產(chǎn)產(chǎn)債券券房地產(chǎn)產(chǎn)債券券的意意義在在于：：房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的開開發(fā)周周期一一般在在2~4或以上上房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司往往往存在在短貸貸較多多，長長貸缺缺乏，，融資資結(jié)構(gòu)構(gòu)非常常不合合理;房地產(chǎn)產(chǎn)公司司債融融資的的出現(xiàn)現(xiàn)可以以說填填補(bǔ)了了一項項空白白，可可以滿滿足相相當(dāng)部部分公公司的的需求求。企業(yè)債債券管管理我國早早在1987年就頒頒布了了《企業(yè)債債券管管理暫暫行條條例》但企業(yè)債市市場一直停停滯不前長期以來中國企業(yè)債債余額占年年債券市場場余額的比比例低于6%房地產(chǎn)債券券作為企業(yè)業(yè)債券中的的一個組成成部分近二十年來來，發(fā)行債債券的房地地產(chǎn)企業(yè)也也是屈指可可數(shù)企業(yè)債券管管理我國房地產(chǎn)產(chǎn)債券最先先出現(xiàn)在1992年1993~1998年上半年政府禁止房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過股票票和債券融融資受政策限制制，其間房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)沒有公開開發(fā)行房地地產(chǎn)債券。。到1999年債券在房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的資金金來源的占占比達(dá)到0.21%。企業(yè)債券管管理2005年5月23日國務(wù)院、央央行于頒布布《短期融資券券管理辦法法》：企業(yè)可發(fā)行行一年期短短期融資券券，用于企企業(yè)正常經(jīng)經(jīng)營在整個短期期融資券發(fā)發(fā)行過程中中，需要律律師及其他他中介機(jī)構(gòu)構(gòu)出具有關(guān)關(guān)文件。企業(yè)債券管管理根據(jù)中國央央行的數(shù)據(jù)據(jù)2006年股票和債券融資已占非金融融企業(yè)融額的12%。到2007年8月14日正式頒布布實施《公司債券發(fā)發(fā)行試點辦辦法》之前：國內(nèi)市場并并無真正意意義的公司司債券債券發(fā)行采采用審批制制，由國家家發(fā)改委確確定，要求求銀行擔(dān)保保，主要為為大型國企企融資使用用。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)行企業(yè)業(yè)債國務(wù)院辦公公廳《促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場健康康發(fā)展的若若干意見》強(qiáng)調(diào)要支持持資信條件件較好的企企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)業(yè)債券：（1）由證監(jiān)會會批準(zhǔn)的上上市公司企企業(yè)債券，，在證券市市場發(fā)行（2）由發(fā)改委委批準(zhǔn)的企企業(yè)債券，，在銀行間間債券市場場發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)行企業(yè)業(yè)債2007年8月以來一些公司等等陸續(xù)發(fā)行行了公司債債券，房地地產(chǎn)公司債債融資有望望改善其融融資結(jié)構(gòu)。。國內(nèi)地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)行企企業(yè)債情況況：萬科企業(yè)（（000002）于2007年~2008年發(fā)行59億公司債券券；保利房地產(chǎn)產(chǎn)（集團(tuán)））股份有限限公司43億元公司債債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)發(fā)債融資80億我國房地產(chǎn)產(chǎn)債券現(xiàn)存存基本問題題我國房地產(chǎn)產(chǎn)債券現(xiàn)存存基本問題題1、房地產(chǎn)債債券融資規(guī)規(guī)模小、所所占份額也也很小2、缺失企業(yè)業(yè)在境外發(fā)發(fā)行債券是是一種非常常重要的融融資方式我國內(nèi)地房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券融資資方式非常常少發(fā)債融資對對籌資企業(yè)業(yè)的條件要要求較高3、房地產(chǎn)債債券設(shè)計品品種單一近幾年發(fā)行行的房地產(chǎn)產(chǎn)債券都是是三年期，，固定利率率，到期一一次還本付付息。（三）房地地產(chǎn)股票權(quán)益性金融融資產(chǎn)權(quán)益益性性金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)是是指指企業(yè)業(yè)對對股股票票及及其其他他權(quán)權(quán)益益性性金金融融工工具具投投資資而而形形成成的的金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)在資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表中中歸歸在在““交交易易性性金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)””和和““可可供供出出售售金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)””兩兩個個項項下下。。交易易性性金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)是是指指以以公公允允價價值值計計量量且且變變動動計計入入當(dāng)當(dāng)期期損損益益的的金金融融資資產(chǎn)產(chǎn)。。債權(quán)權(quán)性性投投資資和和權(quán)權(quán)益益性性投投資資投資資按按照照其其目目的的不不同同可可分分為為債債權(quán)權(quán)性性投投資資和和權(quán)權(quán)益益性性投投資資：：債權(quán)性投投資是指指為取得債債權(quán)而進(jìn)進(jìn)行的投投資，如如購買國國債、企企業(yè)債券券等。債券屬于于風(fēng)險和和收益相相對較小小的投資資方式。。債權(quán)性性投資資和權(quán)權(quán)益性性投資資權(quán)益性性投資資是指指為取得得對另另一企企業(yè)凈凈資產(chǎn)產(chǎn)的所所有權(quán)權(quán)而進(jìn)進(jìn)行的的投資資其主要要是股股權(quán)投投資，，其收收益與與企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營效效益掛掛鉤以投資資額為為限分分享企企業(yè)的的盈利利并承承擔(dān)企企業(yè)的的損失失。權(quán)益性性投資資一般無無還本本日期期企業(yè)如如果想想結(jié)束束權(quán)益益性投投資并并收回回本金金，只只能依依法將將所持持股份份轉(zhuǎn)讓讓投資銀銀行投資銀銀行是是主要從從事證證券發(fā)發(fā)行、、承銷銷、交交易、、企業(yè)業(yè)重組組、兼兼并與與收購購、投投資分分析、、風(fēng)險險投資資、項項目融融資等等業(yè)務(wù)務(wù)的非非銀行行金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)是資本本市場場上的的主要要金融融中介介投資銀銀行投資銀銀行是是證券和和股份份公司司制度度發(fā)展展到特特定階階段的的產(chǎn)物物是發(fā)達(dá)達(dá)證券券市場場和成成熟金金融體體系的的重要要主體體投資銀銀行在在現(xiàn)代代社會會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展中發(fā)發(fā)揮著著溝通資資金供供求、、構(gòu)造造證券券市場場推動企企業(yè)并并購、、促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集中中和規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)形形成優(yōu)化資資源配配置等等重要要作用用。房地產(chǎn)產(chǎn)股權(quán)權(quán)融資資股權(quán)融融資在在我國國房地地產(chǎn)金金融市市場中中比重重比較較?。海簱?jù)2006年中國國行業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)信息息發(fā)布布中心心的調(diào)調(diào)查：：全國現(xiàn)有房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)58710家，但只有有100家左右主營營業(yè)務(wù)為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的A股上市公司司此外還有眾眾多在主業(yè)業(yè)之外投資資參股房地地產(chǎn)項目的的上市公司司。股權(quán)權(quán)融融資資占占全全部部房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的資資金金來來源源不不足足0.5%。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)IPO房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司可可以以利利用用資資本本市市場場融融資資：：境內(nèi)內(nèi)資資本本市市場場融融資資境外外資資本本市市場場融融資資企業(yè)業(yè)在在境境內(nèi)內(nèi)外外資資本本市市場場IPO股權(quán)權(quán)融融資資要經(jīng)經(jīng)過過復(fù)復(fù)雜雜的的審審批批并有數(shù)量的限制嚴(yán)格的信息披露要求相關(guān)資本市場的法律監(jiān)管，尤其對房地產(chǎn)企業(yè)困難較大進(jìn)入國外資本市場難度更大有不同的法律問題，程序問題和市場準(zhǔn)入問題。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)買買殼殼賣賣殼殼上上市市收購上市公司司股權(quán)（買殼殼公司再進(jìn)行行增發(fā)）通過收購ST或SP上市公司的股股權(quán)，從而達(dá)達(dá)到房地產(chǎn)公公司上市融資資的目的。企業(yè)IPO程序復(fù)雜，已已排隊申請IPO的企業(yè)有幾百百家，通過購購買上市殼公公司，也是可可以達(dá)到上市市融資的目的的。房地產(chǎn)企業(yè)并并購與重組上上市2008年11月信達(dá)投資公司司成功用其旗旗下11家房地產(chǎn)公司司的股權(quán)置換換了青鳥天橋橋公司的百分分之五十八的的股權(quán)，達(dá)到到了房地產(chǎn)公公司上市的目目的。2008年12月6日中國銀監(jiān)會發(fā)發(fā)布《商業(yè)銀行并購購貸款風(fēng)險管管理指引》鼓勵銀行支持持企業(yè)并購貸貸款業(yè)務(wù)國務(wù)院辦公廳廳《關(guān)于促進(jìn)房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展的若干干意見》中強(qiáng)調(diào)：對有實力有信信譽(yù)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼兼并重組有關(guān)關(guān)企業(yè)或項目目，提供金融融支持和相關(guān)關(guān)金融服務(wù)。。五、房地產(chǎn)融融資創(chuàng)新我國房地產(chǎn)金金融創(chuàng)新及其其前景目前，我國政政府已經(jīng)意識識到發(fā)展確實實需要多元化化和多層次的的資本市場的的融資渠