綠地養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目借鑒

崇明綠地養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式建議書

名家綠域投資前言Introduction感謝綠地集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“貴公司”）對(duì)于名家綠域的信任和支持，我司對(duì)于此次能夠有機(jī)會(huì)參與貴司項(xiàng)目為提供養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)顧問服務(wù)感到榮幸。希望憑借貴公司雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力和名家綠域?qū)I(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)招募、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠成功為貴公司打造卓越的養(yǎng)老項(xiàng)目。通過之前的溝通，我們完成此次服務(wù)建議書方案，旨在加強(qiáng)貴公司對(duì)我們服務(wù)內(nèi)容及工作思路的更深入了解，也希望通過此方案，體現(xiàn)我們對(duì)貴公司項(xiàng)目的理解及未來發(fā)展方向的概念判斷。最后，期望通過本次合作，能達(dá)成雙方公司在未來全面的戰(zhàn)略合作。目錄content政策研究市場(chǎng)現(xiàn)狀運(yùn)營(yíng)模式參考案例名家綠域簡(jiǎn)介政策研究1996年8月，全國(guó)人大通過《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》。我國(guó)政府先后共制定了200多個(gè)老年政策法規(guī)，數(shù)量眾多，涉及面廣。2002年至今出臺(tái)的關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老的主要政策：HISTORY20022006200720102011?國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡辦公室和發(fā)改委《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》?中共中央、國(guó)務(wù)院《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》十七大《報(bào)告》全國(guó)老齡委《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》民政部《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》國(guó)務(wù)院新聞辦《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》優(yōu)先供地稅費(fèi)減免優(yōu)惠利率貸款貼息培訓(xùn)支持科技服務(wù)通過文件，政府制定了一系列引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策政府較為重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，并出臺(tái)多項(xiàng)扶持政策；但多屬宏觀層面規(guī)劃，操作層面措施仍未多見有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。目前涉老政策總體評(píng)價(jià)時(shí)間政策內(nèi)容主要目的2011年《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)體系。2013年09月13日《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運(yùn)營(yíng)難”等突出問題，提出了一系列扶持政策。計(jì)劃2014年3月出臺(tái)《養(yǎng)老改革方案》主要針對(duì)個(gè)人賬戶、雙軌制改革、投資運(yùn)營(yíng)、全國(guó)統(tǒng)籌等多方面，尤其是為解決養(yǎng)老金個(gè)人賬戶的空賬問題而改革。老齡事業(yè)十二五規(guī)劃等文件為已出臺(tái)政策中較具有綱領(lǐng)性、原則性意義的政策法案。已出臺(tái)主要政策評(píng)價(jià)主要任務(wù)具體任務(wù)具體措施老年家庭建設(shè)改善老年人居住條件引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅。鼓勵(lì)家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動(dòng)和扶持老年人家庭無障礙改造。大力發(fā)展社區(qū)照料服務(wù)把各種社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，納入小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃。開展全托、日托、臨托等多種形式的老年社區(qū)照料服務(wù)。老齡服務(wù)統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。進(jìn)一步完善和落實(shí)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理?！笆濉逼陂g，新增各類養(yǎng)老床位342萬張。優(yōu)先發(fā)展護(hù)理康復(fù)服務(wù)政府重點(diǎn)投資興建和鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。地(市)級(jí)以上城市至少要有一所專業(yè)性養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)。老年人生活環(huán)境加快老年活動(dòng)場(chǎng)所和便利化設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)街道、社區(qū)“老年人生活圈”配套設(shè)施建設(shè)。利用公園、綠地、廣場(chǎng)等公共空間，開辟老年人運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所。完善涉老工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系和實(shí)施監(jiān)督制度對(duì)現(xiàn)行老齡設(shè)施工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行全面梳理、審定、修訂和完善。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施與監(jiān)督。加快推進(jìn)無障礙設(shè)施建設(shè)突出高齡和失能老年人居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、環(huán)境的無障礙改造，推行無障礙進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭；加快對(duì)居住小區(qū)、園林綠地、道路、建筑物等與老年人日常生活密切相關(guān)的設(shè)施無障礙改造；研究制定《無障礙環(huán)境建設(shè)條例》，繼續(xù)開展全國(guó)無障礙建設(shè)城市創(chuàng)建工作。推動(dòng)建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)研究編制建設(shè)老年友好型城市、老年宜居社區(qū)指南，發(fā)揮典型示范作用。為國(guó)家宏觀層面規(guī)劃，目的構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)體系，并在服務(wù)及設(shè)施建設(shè)方面提出規(guī)劃目標(biāo)?！丁笆濉币?guī)劃》評(píng)價(jià)在養(yǎng)老事業(yè)執(zhí)行層面針對(duì)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的融資、用地、用人和運(yùn)營(yíng)等突出問題，提出扶持政策。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》核心政策1完善投融資政策2完善土地供應(yīng)政策3完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策4完善補(bǔ)貼支持政策其它政策5完善人才培養(yǎng)和就業(yè)政策6鼓勵(lì)公益慈善組織支持養(yǎng)老服務(wù)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》評(píng)價(jià)但目前政府出于謹(jǐn)慎態(tài)度，文件中政策大多僅針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，涉及盈利性公司企業(yè)機(jī)構(gòu)極少。目前各地在投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)等亟待解決的核心政策方面，除北京的養(yǎng)老用地出讓外，未有實(shí)質(zhì)性突破。完善投融資政策各地落實(shí)情況各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。2013-10-16，中央財(cái)政下?lián)?2.2億元資金支持健康及養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)發(fā)展，同時(shí)另撥14.9億元支持中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展。（財(cái)政部）金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。持續(xù)經(jīng)營(yíng)2年以上、設(shè)置床位200張以上、且符合勞動(dòng)密集型小企業(yè)規(guī)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，可申請(qǐng)貸款擔(dān)保，每新吸納1名護(hù)理人員，給予2萬元的貸款擔(dān)保，但最高額度不超過50萬元，貸款擔(dān)保期限不超過2年。（海南）開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)?！白》糠聪虻盅嘿J款”計(jì)劃會(huì)于2014年一季度試行推廣，具體情況未定。完善土地供應(yīng)政策各地落實(shí)情況各地要將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，合理安排用地需求。2013年4月北京公布的的供地計(jì)劃中首次單列出養(yǎng)老設(shè)施用地的計(jì)劃指標(biāo)。（北京）民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國(guó)有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。暫無嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件。（北京）《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》落實(shí)情況評(píng)價(jià)2013年北京密云首宗養(yǎng)老用地出讓，標(biāo)志養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策開閘試水。事件背景：北京計(jì)劃2013年土地供應(yīng)計(jì)劃中單列養(yǎng)老設(shè)施用地供地計(jì)劃100公頃?？偣矔?huì)推出7塊養(yǎng)老設(shè)施用地，目前已經(jīng)出讓1塊，還余6塊。但京各區(qū)縣政府迫于財(cái)政壓力對(duì)此態(tài)度并不積極。地塊名稱北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊拿地公司中投發(fā)展有限責(zé)任公司（中投發(fā)展成立于2011年6月13日，注冊(cè)資本金20億元，由綠城地產(chǎn)、綠城陽光投資有限公司、中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司和黑石基金組建。其中，中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司(出資12億元，占60%股份；綠城地產(chǎn)出資4.8億元，占24%股份；黑石基金出資2億元，占10%股份；綠城陽光投資有限公司出資1.2億元，占6%股份。）土地四至東至規(guī)劃道路，西至京密引水渠調(diào)節(jié)池200米，南至西南環(huán)路，北至規(guī)劃道路土地地址密云縣溪翁莊鎮(zhèn)使用年限50年成交日期2013-2-06成交總價(jià)4.62億成交樓板價(jià)888.5元/平方米總用地519965平方米規(guī)劃建筑面積147127平方米目前出讓狀況：2013年上半年只出讓1宗。《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的突破性實(shí)踐完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策各地落實(shí)情況落實(shí)好現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。1、對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心，暫免征收企業(yè)所得稅。（北京）2、經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的符合條件的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)取得的收入不征稅；暫免征收自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅、自用土地的城鎮(zhèn)土地使用稅；養(yǎng)老服務(wù)收入免征營(yíng)業(yè)稅。（海南）非營(yíng)利性民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在稅費(fèi)優(yōu)惠上，與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同等待遇。非營(yíng)利性民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在稅費(fèi)優(yōu)惠上，與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同等待遇；盈利性民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)參照社會(huì)辦醫(yī)、民辦教育政策享受稅費(fèi)優(yōu)惠。（溫州）各地對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。（廈門）完善補(bǔ)貼支持政策各地落實(shí)情況可根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)際需要，推進(jìn)民辦公助，選擇通過補(bǔ)助投資、貸款貼息、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等方式，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，開展養(yǎng)老服務(wù)。1、社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補(bǔ)貼5萬元；每實(shí)際入住一位老人，按床位每月補(bǔ)貼100元。（北京）2、每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。（上海）3、廈門民辦養(yǎng)老院獲財(cái)政扶持自建養(yǎng)老院每床補(bǔ)1萬。（廈門）其他：稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持政策方面各地目前落實(shí)情況《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分布于上海各區(qū)，其市場(chǎng)發(fā)展快，老人養(yǎng)老意識(shí)及支付能力高，有大量的客戶積淀，是項(xiàng)目要爭(zhēng)取的核心客群上海571蘇州82無錫83常州61湖州16杭州71嘉興39長(zhǎng)三角城市機(jī)構(gòu)數(shù)量核心區(qū)域機(jī)構(gòu)數(shù)量上海571昆山8蘇州82均是政府創(chuàng)辦敬老院，收費(fèi)低，面向低收入老人，完全公益性質(zhì)嘉興39湖州16青浦16杭州71公辦敬老院以及低端民辦養(yǎng)老院，整體檔次不高無錫83常州61上海的養(yǎng)老市場(chǎng)相對(duì)于其他長(zhǎng)三角城市最為發(fā)達(dá)，同時(shí)需求也最大，是本項(xiàng)目未來的核心客戶來源；項(xiàng)目核心輻射區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少，檔次低，市場(chǎng)尚未形成，競(jìng)爭(zhēng)主要來上海各區(qū)長(zhǎng)三角城市：上海市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)571家，占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，表明上海老齡人口的養(yǎng)老需求旺盛。淀山湖區(qū)域：項(xiàng)目的核心輻射區(qū)域——昆山及青浦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少，檔次低從規(guī)模來看，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均床位150張，限于規(guī)模限制，基本無醫(yī)療功能上海各區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模及性質(zhì)上海各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)功能設(shè)置養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的功能主要集中在住養(yǎng)、護(hù)理及康復(fù)，配備醫(yī)療功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅占3%，因此醫(yī)療配套是養(yǎng)老社區(qū)型項(xiàng)目關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模：上海各區(qū)縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均床位在150張左右，但具有代表性的典型機(jī)構(gòu)基本在200-300張床位性質(zhì)：50%左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有公辦性質(zhì)，基本屬于中低端機(jī)構(gòu)規(guī)模：平均床位200-300張功能：住養(yǎng)、護(hù)理是80%以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的必備功能；同時(shí)具68%的機(jī)構(gòu)有康復(fù)功能不足：由于規(guī)模限制，較少有內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，基本是與社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作的形式功能：住養(yǎng)+護(hù)理+康復(fù)上海區(qū)域部分養(yǎng)老院區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)收費(fèi)狀況上海市區(qū)頤康家園公辦11000元?jiǎng)P健國(guó)際·徐匯苑外資15400元?jiǎng)P健國(guó)際浦東苑外資上海楊浦日月星護(hù)理院民辦4000-5000元上海浦東日月星民辦徐匯日月星民辦寶山愛以德護(hù)理院（同屬日月星系統(tǒng)）民辦上海工匯老年公寓民辦-眾仁花苑公辦3000元金色港灣老年公寓民辦-蘭公館（奉賢）民辦3000-3500元蘭公館（長(zhǎng)寧）民辦蘭公館（徐匯）民辦青浦及淀山湖區(qū)域養(yǎng)老院青浦及淀山湖區(qū)域上海盈康護(hù)理醫(yī)院民辦-淀山湖敬老院公辦1200元淀山湖鎮(zhèn)居家養(yǎng)老服務(wù)中心公辦-10000元以上

項(xiàng)目少，入住率低，運(yùn)營(yíng)難度大高端中高端中低端5000-10000元

有較高需求，但項(xiàng)目少3000-5000元

主流項(xiàng)目，基本滿住，盈利壓力大低端3000元以內(nèi)

項(xiàng)目少，主要以郊區(qū)公辦項(xiàng)目為主

月收費(fèi)5000元以內(nèi)的中低端和低端需求基本有公辦或民非機(jī)構(gòu)來滿足；而10000元以上的高端需求較少；因此中高端需求是民辦養(yǎng)老項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)覬健國(guó)際頤養(yǎng)院—高端愛華養(yǎng)老院—低端按月收費(fèi)水平劃分，5000元以內(nèi)的中低端是主流，10000元以上的高端機(jī)構(gòu)少且入住率低；中高端需求存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的對(duì)象以非自理型老人為主，核心需求護(hù)理及醫(yī)療功能，大量的中高端健康老人的養(yǎng)老需求得不到滿足機(jī)構(gòu)檔次收費(fèi)水平（元/月）客戶來源機(jī)構(gòu)功能客戶特征客戶需求客戶觀念入住條件高端>10000上海市及周邊盈利為主高齡、半自理/非自理型護(hù)理/康復(fù)/醫(yī)療健康老人對(duì)養(yǎng)老院有抗性，非自理型老人需要專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)提供護(hù)理、醫(yī)療服務(wù)無傳染病等中高端5000-10000上海各區(qū)盈利/非盈利本區(qū)戶籍、無傳染病等中低端3000-5000各區(qū)地緣客戶非盈利本區(qū)戶籍、無傳染病等低端<3000各區(qū)地緣客戶社會(huì)保障五保戶、孤寡老人--本區(qū)戶籍當(dāng)前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老客戶特征高齡化（80歲以上）健康老人少非自理型老人為主護(hù)理+醫(yī)療需求為核心從現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)狀況分析，中低端機(jī)構(gòu)較容易實(shí)現(xiàn)滿住，但也僅能實(shí)現(xiàn)基本持平，高端機(jī)構(gòu)入住率偏低，盈利壓力大典型機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型機(jī)構(gòu)規(guī)模入住率滿員時(shí)間每年增加老人速度（人/年）運(yùn)營(yíng)狀況靜安區(qū)孫克仁養(yǎng)老院公建公營(yíng)125張床位100%————略有盈余靜安區(qū)愛華養(yǎng)老院民政系統(tǒng)的民營(yíng)養(yǎng)老院120張床位100%1年120目前基本持平，略有盈余嘉定區(qū)禮愛頤養(yǎng)院民政系統(tǒng)的合資養(yǎng)老院238張床位21%預(yù)計(jì)2年約120盈虧平衡點(diǎn)為60-70%浦東凱健國(guó)際外資高端養(yǎng)老院78張床位12%4-5年-開業(yè)半年多一般都是生活自理有困難的才會(huì)住進(jìn)來，費(fèi)用一般都是老人自己的退休工資，加上子女貼一點(diǎn)，現(xiàn)在全都住滿了，但盈利非常少，只能說略有盈余，賺大錢是不可能——上海靜安區(qū)愛華養(yǎng)老院院長(zhǎng)中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于收費(fèi)限制的原因，基本很難做到盈利；高端機(jī)構(gòu)由于人群少，入住率偏低是短期難以解決的問題。因此在當(dāng)前市場(chǎng)下，機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老很難實(shí)現(xiàn)盈利?，F(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)匹配的主要是中低端、高齡及護(hù)理型老人，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈利能力較低機(jī)構(gòu)養(yǎng)老判斷主要覆蓋中低端需求，客戶以高齡老人、非自理型老人為主較少有內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，功能以住養(yǎng)、護(hù)理為主單純養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅能做到基本持平或略有盈余，整體經(jīng)營(yíng)壓力大結(jié)論：游離于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老之外的中高端中低齡健康老人，有一定的支付能力，但對(duì)機(jī)構(gòu)有抗性，這是大型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在運(yùn)營(yíng)模式盈利模式：一次性收入與長(zhǎng)期性收入相結(jié)合，收入來源包括地產(chǎn)租售收入、物業(yè)管理和養(yǎng)老服務(wù)收入以及衍生品開發(fā)收入醫(yī)療護(hù)理收費(fèi)類產(chǎn)權(quán)銷售月租賃配套設(shè)施收費(fèi)健康衍生品開發(fā)尊老公寓產(chǎn)品：與周邊的高校合作，為社區(qū)的退休知識(shí)分子提供重返講臺(tái)、傳道授業(yè)的機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮余熱物業(yè)管理服務(wù)：考慮老年人心理特征，可以實(shí)現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)高收費(fèi)日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??；配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或者使用次數(shù)收取衍生品開發(fā)：專業(yè)健康課程、營(yíng)業(yè)保健品、老齡專業(yè)護(hù)理用品展銷盈利構(gòu)成一次性收入來源養(yǎng)老公寓的類產(chǎn)權(quán)銷售收益租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益長(zhǎng)期性收入來源盈利模式：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要有六種無產(chǎn)權(quán)型盈利模式2、會(huì)員制6、押金+租金5、投資返本4、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)3、互換使用權(quán)盈利模式1、倒按揭對(duì)于這種沒有分割產(chǎn)權(quán)的老年性公寓，在中國(guó)現(xiàn)行的情況模式之下，經(jīng)濟(jì)條件尚未成熟，市場(chǎng)環(huán)境尚在培養(yǎng)，市場(chǎng)認(rèn)可度尚不可看好，我們必須在盈利模式上有所創(chuàng)新才能尋找到出路，具體來講，就是要注意到：首先如何變相的將使用權(quán)無限期的銷售下去，其次是如何在價(jià)格定位上讓老百姓認(rèn)同建議項(xiàng)目分別制定養(yǎng)老會(huì)籍與健康養(yǎng)生度假會(huì)籍兩種模式養(yǎng)老會(huì)籍分為永久卡與終身卡兩種類型，其中永久卡為不記名卡，可轉(zhuǎn)讓；終身卡為3－10年的年限卡養(yǎng)生度假卡為儲(chǔ)值卡，采用積分制方式實(shí)現(xiàn)全國(guó)度假區(qū)連鎖互換會(huì)籍類型特性收費(fèi)方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)益綁定自費(fèi)項(xiàng)目作用永久卡永久，不記名，可轉(zhuǎn)讓會(huì)費(fèi)+年費(fèi)高額會(huì)費(fèi)；年費(fèi)按照居住面積的不同分別制定，采用浮動(dòng)制全國(guó)連鎖養(yǎng)老度假社區(qū)連鎖互換；健康咨詢服務(wù)；每周固定次數(shù)的康體養(yǎng)生服務(wù)度假社區(qū)內(nèi)自費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目；餐費(fèi)；護(hù)理費(fèi)提高項(xiàng)目前期資金回現(xiàn)終身卡記名，設(shè)定3－10年使用期會(huì)費(fèi)+月費(fèi)會(huì)費(fèi)可以采用單價(jià)×平米×使用年限的標(biāo)準(zhǔn)制定；月費(fèi)為管理費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用指定養(yǎng)老度假社區(qū)連鎖互換；健康咨詢服務(wù)；到期續(xù)卡按照當(dāng)年費(fèi)用續(xù)費(fèi)度假社區(qū)內(nèi)自費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目；餐費(fèi)；康體養(yǎng)生費(fèi)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，分享項(xiàng)目增值紅利養(yǎng)生卡儲(chǔ)值卡儲(chǔ)值卡+折扣采用積分制，根據(jù)儲(chǔ)值數(shù)額決定卡的種類，根據(jù)卡的種類享受不同折扣全國(guó)健康度假區(qū)連鎖互換；健康咨詢服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目積分消費(fèi)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與影響力參考案例美國(guó)：案例亞利桑那太陽城運(yùn)作方式：從60年代初開始建設(shè)，占地14.5平方英里。坐落在美國(guó)亞利桑那州，距離鳳凰城23.4公里，距離圖森市（Tuson）209公里。由建筑商DelWebb和這片土地的擁有者J.GBosell共同開發(fā)。只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。產(chǎn)品及配套：現(xiàn)有超過350家俱樂部，7個(gè)娛樂中心。現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000是美國(guó)最大的老年社區(qū)之一。北歐：案例VINDEREN老年公寓運(yùn)作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理均由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計(jì)了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個(gè)服務(wù)核心區(qū)。底層設(shè)有老人白天活動(dòng)中心等公共設(shè)施。在訪客接待室設(shè)計(jì)了一個(gè)巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當(dāng)中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。德國(guó)：案例慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓運(yùn)作方式慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會(huì)和服務(wù)公司運(yùn)作,已經(jīng)有40多年的歷史。產(chǎn)品及配套設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。日本：案例港北新城運(yùn)作方式開發(fā)商建設(shè)，政府征用，專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)品及配套提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。新加坡：案例樂齡公寓運(yùn)作方式：政府投資建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)品及配套“樂齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個(gè)臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動(dòng)隔墻分隔，節(jié)假日時(shí)提供子女探訪活動(dòng)。內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內(nèi)和公共走廊）、熱水器、更大的開關(guān)鈕等。名家綠域簡(jiǎn)介一個(gè)宗旨：

一切為了長(zhǎng)者一個(gè)愿景：

愿天下長(zhǎng)者都有一個(gè)幸福的晚年三大使命：

代忙碌兒女盡孝

替孤獨(dú)父母解愁

為黨和政府分憂品牌特色:

名家綠域借鑒國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立遠(yuǎn)高于國(guó)標(biāo)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)生養(yǎng)老文化，建設(shè)集護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂、修行為一體的賓館化、智能化、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。1、全天候高干病房級(jí)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)2、24小時(shí)親生兒女般的貼身護(hù)理照料服務(wù)3、專業(yè)科學(xué)的康復(fù)訓(xùn)練服務(wù)4、極具特色的個(gè)性化營(yíng)養(yǎng)配餐服務(wù)5、包容的宗教、文化、信仰同修服務(wù)本項(xiàng)目具體實(shí)施方案設(shè)想：一、根據(jù)31號(hào)地塊項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀，擬分三期實(shí)施。二、一期擬用面積為5萬平米，建立約1500張床位規(guī)模的養(yǎng)老中心，其中公共面積約4000平米，包括：1、中餐廳500平米；2、西餐廳（咖啡廳）400平米；3、健康理療中心1000平米；4、多