區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析-115

【區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析區(qū)域開發(fā)PPP項(xiàng)目參于方關(guān)心的問題問題1：區(qū)域開發(fā)有哪幾種模式，具體表現(xiàn)形式是如何?問題2：什么樣的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目適宜采用PPP模式?問題3：如何理解區(qū)域開發(fā)采用PPP模式的必要性與合理性?問題4：采用PPP模式進(jìn)行區(qū)域開發(fā)有什么優(yōu)劣勢?問題5：PPP區(qū)域開發(fā)會涉及哪些主體?各主體的角色如何?問題6：區(qū)域開發(fā)大體上可分為幾個階段，社會資本在各階段的利益點(diǎn)在哪里?問題7：在公私合營的方式下，土地市場一級開發(fā)的分工是怎樣的?問題8：區(qū)域開發(fā)PPP項(xiàng)目如何對接投資基金?33課件目錄一、區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）的PPP理解及操作實(shí)務(wù)二、區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的融資模式和要求三、基金融資方式在PPP項(xiàng)目融資中的應(yīng)用四、區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP操作實(shí)務(wù)方面的答疑交流4一、區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP理解及操作實(shí)務(wù)【區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】51.我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的幾種模式2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式下的創(chuàng)新融資4.園區(qū)PPP的整體運(yùn)作模式和成功條件5.園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)和收益率分析6.園區(qū)PPP的投融資操作要領(lǐng)7.案例分析華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP模式建設(shè)融資方案8.案例分析上海重固鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化“1+3+X”模式回報(bào)機(jī)制【區(qū)域開發(fā)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）PPP操作實(shí)務(wù)及投融資案例解析】中國迎來PPP時(shí)代：中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的又一個風(fēng)口和新藍(lán)海

PPP的優(yōu)勢在于能整合更多的社會資源（資本資源，技術(shù)、專業(yè)、管理和人力資源等），實(shí)現(xiàn)多元主體合作供給公共服務(wù)的新格局，通過這種合作供給帶來的競爭，改進(jìn)公共服務(wù)的供給質(zhì)量和效率（更多體現(xiàn)在土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施的BOT模式---建設(shè)+運(yùn)營+移交）。

PPP模式無疑會帶來新的動力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP尚缺乏真正精準(zhǔn)的對標(biāo)案例，河北、湖南等地的很多園區(qū)PPP也還是停留在基建BT層面。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP，需要精密的策劃和組合，復(fù)雜、綜合、系統(tǒng)、專業(yè)的一體化服務(wù)對園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商的資源整合能力、資本運(yùn)作能力、綜合運(yùn)營管理能力提出了極高的要求。

中國政府正在大規(guī)模的推進(jìn)PPP模式的發(fā)展，預(yù)計(jì)未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的市場規(guī)模將以萬億計(jì)，占到片區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目總數(shù)的50%以上。1.我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的幾種模式

1.我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的幾種模式

中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式傳統(tǒng)模式創(chuàng)新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP過渡模式二級開發(fā)運(yùn)營模式新加坡裕廊模式政企一體，一個班子兩塊牌子，管委會直屬管理運(yùn)營蘇州高新區(qū)北京經(jīng)開區(qū)完全市場化操作，土地招拍掛，企業(yè)完全控制政企分開，國有平臺公司運(yùn)營管理，相對市場化運(yùn)作蛇口工業(yè)區(qū)蘇州工業(yè)園張江高科技園區(qū)天津開發(fā)區(qū)聯(lián)東集團(tuán)天安數(shù)碼城億達(dá)集團(tuán)光谷聯(lián)合華夏幸福固安產(chǎn)業(yè)新城成都置信青羊工業(yè)園萬科前海企業(yè)公館重慶盈田宏泰發(fā)展廊坊龍河高新區(qū)中信汕頭濱海新區(qū)政企合作，民營企業(yè)主導(dǎo)，類似特許經(jīng)營權(quán)，更加市場化操作政企契約式合作，捆綁運(yùn)營，收益共享案

例我國的園區(qū)開發(fā)PPP特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)與運(yùn)營是核心

增量類PPP：社會資本依托土地與政府合作，把土地一二級聯(lián)動開發(fā)、基建項(xiàng)目、招商引資等進(jìn)行集成。產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)等多屬此類項(xiàng)目。

存量類PPP：一線城市、省會城市等的舊城開發(fā)改造、園區(qū)與城市更新等項(xiàng)目。此類項(xiàng)目更看重創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，以及對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型。（混雜了一些：原BT項(xiàng)目的包裝版）

園區(qū)PPP是運(yùn)營加建設(shè)，在運(yùn)營的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)，不是先建設(shè)后再來考慮怎么運(yùn)營。首先要確定社會資本對園區(qū)公共服務(wù)的提升和運(yùn)營的實(shí)效怎么體現(xiàn)，再來談在這個目標(biāo)之下，如何推進(jìn)建設(shè)和投資。園區(qū)PPP的兩種理解：一、整個園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營（產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、土地一級開發(fā)、配套設(shè)施建設(shè)運(yùn)營等），類似華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合開發(fā)的固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目；二、采用PPP模式整體打造基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，提升園區(qū)的配套功能，一般理解為僅指土地一級開發(fā)及園區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施“建設(shè)+運(yùn)營+移交”。2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來運(yùn)作主要原因產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長，總體利潤水平不高過往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進(jìn)入為什么說PPP模式的出現(xiàn)對于中國式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個巨大的福音？2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視為什么產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要PPP模式？產(chǎn)業(yè)園區(qū)最適合以PPP模式來運(yùn)作的三大原因：為何PPP模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府和企業(yè)往往是一種囚徒博弈的關(guān)系？2.園區(qū)開發(fā)模式在PPP框架下的審視

產(chǎn)業(yè)園區(qū)以PPP模式運(yùn)作的主要原因和限制：(1)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的社會公益和公共產(chǎn)品與服務(wù)屬性；(2)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投資規(guī)模大，運(yùn)作周期長，總體利潤水平不高；(3)、過往政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營效果逐漸進(jìn)入瓶頸期，亟需市場化、高效率的社會資本力量的進(jìn)入。

(4)、園區(qū)PPP動輒上億乃至百億的規(guī)模，所需財(cái)政支出很容易突破財(cái)政部“每一年度本地全部PPP項(xiàng)目從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過10%”的規(guī)定，從而限制PPP模式在園區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目上運(yùn)用。PPP模式式解解決決了了以以往往部部分分質(zhì)質(zhì)疑疑：：中國國產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)是是一一種種畸畸形形的的產(chǎn)產(chǎn)物物，，是是中中國國國國有有土土地地制制度度、、財(cái)財(cái)政政制制度度和和政政績績思思想想下下的的一一種種怪怪胎胎。。園區(qū)區(qū)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚本本應(yīng)應(yīng)該該是是政政府府的的分分內(nèi)內(nèi)之之事事，具具有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的公公共共產(chǎn)產(chǎn)品品和和公公共共服服務(wù)務(wù)屬屬性性，，但政政府府缺缺乏乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、、能能力力、實(shí)力力及及資資金金，，只只好好讓讓渡渡給給市市場場來來解解決決。。在這這種種怪怪異異的的框框架架下下，，政政府府和和企企業(yè)業(yè)往往往往會會存存在在一一種種囚囚徒徒博博弈弈的的關(guān)關(guān)系系。。政府合作政府短視企業(yè)合作政府可以最大化地解決GDP、稅收、就業(yè)等問題，見效快，持續(xù)性；企業(yè)也可以最大化地盈利，成本低，循環(huán)度高政府短期獲得一定的政績利益；企業(yè)則完全處于劣勢，出現(xiàn)盈虧不平衡的狀態(tài)企業(yè)短視企業(yè)追求短期利益，出現(xiàn)騙取土地指標(biāo)、財(cái)政收益等一系列問題；政府因信息不對稱處于被動地位政府急于求成，見好就收；企業(yè)短視逐利，舍本逐末，園區(qū)運(yùn)營成為雙方逐利的犧牲品，出現(xiàn)爛尾甚至荒置現(xiàn)象2.園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)模模式式在在PPP框框架架下下的的審審視視2.園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)模模式式在在PPP框框架架下下的的審審視視為何何PPP模模式式的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，政政府府和和企企業(yè)業(yè)是是一一種種囚囚徒徒博博弈弈的的關(guān)關(guān)系系？？政府府希望望最最大大化化地地解解決決GDP、、稅稅收收、、就就業(yè)業(yè)等等問問題題，，見見效效越越快快越越好好，，持持續(xù)續(xù)越越長長越越好好，，企業(yè)業(yè)則希希望望最最大大化化地地盈盈利利，，賺賺錢錢越越快快越越好好，，持持續(xù)續(xù)越越長長越越好好。。在合合適適的的時(shí)時(shí)間間段段與與激激勵勵機(jī)機(jī)制制下下，，雙雙方方的的利利益益訴訴求求是是可可以以一一致致的的，，但因因政政府府急急于于求求成成，，求求全全責(zé)責(zé)備備，，企企業(yè)業(yè)短短視視逐逐利利，，舍舍本本逐逐末末，，導(dǎo)導(dǎo)致致了了博博弈弈關(guān)關(guān)系系中中最最壞壞的的結(jié)結(jié)果果————園區(qū)區(qū)運(yùn)運(yùn)營營遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)達(dá)不不到到理理想想狀狀態(tài)態(tài)，，甚甚至至爛爛尾尾荒荒置置，，形形成成巨巨大大的的資資源源浪浪費(fèi)費(fèi)和和負(fù)負(fù)面面效效應(yīng)應(yīng)。。中國國的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)存存在在這這樣樣一一個個棘棘手手的的問問題題，，就就是是園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)熱熱火火朝朝天天，，但但真正正到到園園區(qū)區(qū)的的具具體體運(yùn)運(yùn)營營時(shí)時(shí)就就無無人人問問津津。。PPP框架架建建立立了了一一種種長長效效均均衡衡機(jī)機(jī)制制：：主要問題題在短期期回報(bào)：：園區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)看看視熱火火朝天，，但真正正到具體體的運(yùn)營營時(shí)，就就無人問問津。短期開發(fā)發(fā)有利可可圖，長長期運(yùn)營營缺乏資資金支撐撐，成為為一個難難以解開開的死結(jié)結(jié)。原因：缺乏一個個政企合合作的長長效法律律保障的的均衡機(jī)機(jī)制，社社會資本本運(yùn)營方方既缺乏乏束縛，，也缺乏乏激勵??！存疑分析析：產(chǎn)業(yè)應(yīng)該該放在城城市化的的大背景景下，特特色小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、特色色鄉(xiāng)村等等都可以以看做產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。打打破以前前的同質(zhì)質(zhì)化，因地制宜宜--切實(shí)根據(jù)據(jù)每個地地方的優(yōu)優(yōu)勢資源源、稟賦賦、特色色、發(fā)展展定位來來制定園園區(qū)規(guī)劃劃，導(dǎo)入入相應(yīng)的的產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)行培育育。園區(qū)PPP做的的是產(chǎn)業(yè)業(yè)服務(wù)和和產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)營，對運(yùn)營能能力的要要求會越越來越高高，建設(shè)設(shè)和投資資能力反反而次要要一些。。2.園區(qū)開開發(fā)模式式在PPP框架架下的審審視問題如何何解決：：園區(qū)前期期規(guī)劃必必須要讓讓社會資資本介入入！1.園區(qū)項(xiàng)目目具有更更強(qiáng)的綜綜合性、、系統(tǒng)性性，合理的規(guī)規(guī)劃是園園區(qū)未來來良性運(yùn)運(yùn)作、吸吸引企業(yè)業(yè)落戶的的根基，，唯有社會會資本真真正參與與到策劃劃和規(guī)劃劃環(huán)節(jié)，，才能發(fā)發(fā)揮其主主觀能動動性，充充分利用用其專業(yè)業(yè)能力和和前瞻眼眼光，優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃與與定位，為促進(jìn)進(jìn)園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集效應(yīng)、、長期可可持續(xù)發(fā)發(fā)展奠定定基礎(chǔ)。。2.PPP項(xiàng)項(xiàng)目的回回報(bào)：三種回報(bào)報(bào)方式均均包括其其中，其其中規(guī)劃咨詢詢、基建建及運(yùn)營營、土地地整理等等多為政政府付費(fèi)費(fèi)，經(jīng)營性性項(xiàng)目則則多采用用使用者者付費(fèi)。。最為特特殊的是是產(chǎn)業(yè)招招商和企企業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展服服務(wù)：未來回報(bào)報(bào)中最大大一部分分是產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)入、、對園區(qū)區(qū)的提提升產(chǎn)產(chǎn)生的的服務(wù)等等帶來來的收收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于土地地開發(fā)發(fā)整理理、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)帶帶來的的收入入（在園區(qū)區(qū)PPP全全生命命周期期，土土地開開發(fā)整整理的的回報(bào)報(bào)只占占到非非常小小的一一部分分，決決非主主要收收入來來源）。2.園區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)模式式在PPP框架架下的的審視視問題如如何解解決：：“華夏幸幸福模模式”的利弊弊1.華夏幸幸福在在固安安產(chǎn)業(yè)業(yè)新城城項(xiàng)目目的回回報(bào)中中，規(guī)劃咨咨詢、、土地地整理理、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和公共共設(shè)施施建設(shè)設(shè)運(yùn)營營四項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)務(wù)一般般為經(jīng)經(jīng)審計(jì)計(jì)的成成本上上浮一一定比比例（一一般為為10%-15%）；；2.產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展服服務(wù)費(fèi)費(fèi)為當(dāng)當(dāng)年落落地投投資額額的一一定比比例（一般般為45%）。。除了了在常常規(guī)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施或公公共運(yùn)運(yùn)營服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目中中是使使用者者付費(fèi)費(fèi)外，，主要要是政政府通通過增增量財(cái)財(cái)政收收入付付費(fèi)。。3.華夏幸福在在固安的操操作模式，，是從規(guī)劃劃、建設(shè)到到招商、運(yùn)運(yùn)營全過程程深度介入入，相當(dāng)于“二二政府”(謀長遠(yuǎn)--像政府府制定中長長期規(guī)劃一一樣制定PPP協(xié)議議；講大局--多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，減少少項(xiàng)目實(shí)施施阻力)。整體授權(quán)？？還是通過具具體項(xiàng)目授授權(quán)?因地制宜，，因城綜合合施策!2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享“產(chǎn)城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項(xiàng)項(xiàng)目的主心心骨，引來來哪些產(chǎn)業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強(qiáng)，這是是項(xiàng)目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。一一、如何結(jié)緣？？做實(shí)項(xiàng)目目規(guī)劃，企企業(yè)要有““市長思維維”（像政府制定定中長期規(guī)規(guī)劃一樣制制定PPP協(xié)議。））和許多PPP項(xiàng)目目匆匆上馬馬不同，固固安新城的的項(xiàng)目論證證了一年多多，完善具具體規(guī)劃的的時(shí)間更是是長達(dá)三四四年之久。。僅2002年，華華夏幸福就就邀請了9個國家的的40多位位規(guī)劃、城城建、環(huán)境境、產(chǎn)業(yè)等等不同領(lǐng)域域的頂尖專專家來出謀劃策策，最終確確立了“產(chǎn)產(chǎn)城融合””整體開發(fā)發(fā)機(jī)制，固固安縣政府府采購華夏夏幸福在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城提提供的設(shè)計(jì)計(jì)、投資、、建設(shè)、運(yùn)運(yùn)營一體化化服務(wù)。一張科學(xué)規(guī)規(guī)劃管到底底，面對任任何外部挑挑戰(zhàn)都按規(guī)規(guī)劃辦事，，政企雙方方都足夠硬硬氣?！吧鐓^(qū)意識識”，多照照顧到政企企雙方外的的利益群體體，就能減減少項(xiàng)目實(shí)實(shí)施阻力。。（多照顧到政政企雙方外外的利益群群體，如公公園及道路路）華夏幸幸?！盃奚绷?3萬平方米米居住用地地建成的湖湖景公園，，不知讓多多少開發(fā)商商瞠目結(jié)舌舌，卻為百百姓津津樂樂道。截截至至2015年底，華華夏幸福在在固安建成成8個公園園，新建170公里里的柏油路路，為固安安工業(yè)園項(xiàng)項(xiàng)目贏得了了更多公眾眾支持：盡盡管作為基基建項(xiàng)目，，涉及大量量的土地征征收與村民民搬遷，但但固安工業(yè)業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目至至今沒有發(fā)發(fā)生過一起起上訪事件件。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享“產(chǎn)城融合合”是固安安工業(yè)園區(qū)區(qū)PPP項(xiàng)項(xiàng)目的主心心骨，引來來哪些產(chǎn)業(yè)業(yè)？如何讓讓其做大做做強(qiáng)，這是是項(xiàng)目可持持續(xù)盈利的的重中之重重。二、怎么賺賺錢？不要要指望撿一一枚金蛋，，而應(yīng)該借借力養(yǎng)一窩窩金雞（養(yǎng)雞需要能能力，專業(yè)化招商商并提供全全產(chǎn)業(yè)鏈服服務(wù)就是其其核心競爭爭力。）1.處理好好“髓”和和“形”的的關(guān)系。(華夏幸福平臺公司--三浦威特扮扮演了提供供產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)的投資人人角色，提提供從規(guī)劃劃、咨詢到到輔助融資資、審批在在內(nèi)的全產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源源整合服務(wù)務(wù)，旗下有有80多個個產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)公司提供供“管家””兼“導(dǎo)師師”式服務(wù)務(wù)，)2.處理好好“點(diǎn)”和和“面”的的關(guān)系。（主動培育育農(nóng)產(chǎn)品加加工龍頭企企業(yè)，盤活活農(nóng)業(yè)資源源，也增加加稅收，解解決農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城后的就就業(yè)，“一一子落，滿滿盤皆活””。）案例：---“小參花面粉粉廠”追加了1.5億元投投資，成為為京津冀食食品業(yè)的龍龍頭企業(yè)北京太東生生物科技有有限公司：：2012年入駐固安安產(chǎn)業(yè)新城城，2014已拿到A輪輪融資1.5億元。。公共平臺免免費(fèi)使用，，GMP標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的車間間三年免租租金，除了了注冊、財(cái)財(cái)稅、政府府優(yōu)惠項(xiàng)目目申報(bào)等普普遍服務(wù)，，華夏幸福幫幫助企業(yè)對對接各融資資機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)服服務(wù)契合了了初創(chuàng)企業(yè)業(yè)的需求!2014-2015年，固安肽谷生生物醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園已吸納了20多個生生物醫(yī)藥項(xiàng)項(xiàng)目簽約。。2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：“華夏幸福模模式”的經(jīng)驗(yàn)分享享3.拿捏好好“取”與與“舍”的的關(guān)系。（三顧茅廬請請來的“航天振邦邦”，每年保持著著約2億元元的新增投投資，解決決了上千人人的就業(yè)。。工業(yè)園引引得眾多““金字塔尖尖”項(xiàng)目紛紛紛入駐）三、如何化解風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)?讓社會資本本追加投資資時(shí)“不紅紅臉”，讓讓政府在看看到民企賺賺錢時(shí)“不不紅眼”（固安工業(yè)園園項(xiàng)目歷經(jīng)經(jīng)了4任縣縣委書記、、5位縣長長，換了10任經(jīng)理理，卻依然然順利推進(jìn)進(jìn)至今。）A.明確的的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)擔(dān)機(jī)制;B.常態(tài)態(tài)化的政企企溝通機(jī)制制，第三方方機(jī)構(gòu)的定定期監(jiān)管，，讓外部挑挑戰(zhàn)降到最最小。C.做PPP項(xiàng)目的的企業(yè)家還還要有點(diǎn)干干事業(yè)的情情懷。長周期的PPP項(xiàng)目目要盈利，，但不能以以利潤為中中心，而要要以客戶為為中心。（PPP項(xiàng)目目的價(jià)值曲曲線是由低低轉(zhuǎn)高，政政府和社區(qū)區(qū)企業(yè)、居居民的滿意意度是驗(yàn)證證PPP項(xiàng)項(xiàng)目成功最最重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。）2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視2.園區(qū)開發(fā)發(fā)模式在PPP框架架下的審視視問題如何解解決：土土地問題與與授權(quán)爭議議1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)需需要3-5年及更長時(shí)時(shí)間產(chǎn)生收收益。單靠產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營收入分分成，短期期內(nèi)社會資資本無法實(shí)實(shí)現(xiàn)投資收收益平衡，，需要有其其他收入來來源:含土地開發(fā)發(fā)整理、基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)運(yùn)營以以及產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)等所帶帶來收入。。很多園區(qū)PPP項(xiàng)目目圍繞土地地做文章。。當(dāng)前土地地出讓實(shí)行行嚴(yán)格的收收支兩條線線管理，必必然會對項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作造造成一定的的影響。2.社會資本本要取得得項(xiàng)目土土地使用用權(quán)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)不不同土地地性質(zhì)通通過“招招拍掛””、協(xié)議議出讓、、劃撥、、租賃或或作價(jià)入入股等方方式操作作(社會資資本配置置商業(yè)經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目進(jìn)行捆捆綁式開開發(fā)的，，需要另外外取得所所配置的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目目的土地地使用權(quán)權(quán))3.配套套商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目土地地使用權(quán)權(quán)獲取的的風(fēng)險(xiǎn)由由社會資資本方承承擔(dān)(社會資資本方應(yīng)應(yīng)當(dāng)對經(jīng)經(jīng)營性用用地的取取得成本本進(jìn)行充充分的測測算，將將其納入到項(xiàng)項(xiàng)目總體體的現(xiàn)金金流平衡衡中，確保整個個片區(qū)綜綜合開發(fā)發(fā)項(xiàng)目具具備經(jīng)濟(jì)濟(jì)可行性性,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目投投資與收收益的平平衡。)3.產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)需需要PPP模式式下的創(chuàng)創(chuàng)新融資資問題如何何解決：：長效均均衡機(jī)制制1.將園區(qū)運(yùn)運(yùn)營納入入20年以上PPP框架，建建立一種種長效均均衡機(jī)制制，有效效解決這這種囚徒徒博弈的的困境，，讓短期期一口氣氣賺到的的錢攤到到幾十年年的時(shí)間間里，讓讓政府和和社會資資本都不不再將目目光局限限在短期期利益上上，企業(yè)很難難短期逐逐利，政政府也很很難要求求短期的的速效政政績。2.雙方的利利益訴求求捆綁，，能夠各各顯其能能，勠力力同心于于產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的生生命周期期之中，，著眼于于長遠(yuǎn)的的規(guī)劃和和穩(wěn)定的的運(yùn)營，，從開發(fā)到到招商到到城市與與產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)營，制制造多個個發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)。3.建立長期期均衡發(fā)發(fā)展機(jī)制制，使得多方（區(qū)區(qū)域、政政府、企企業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）共共贏獲益，也能夠夠看到更更多良性性運(yùn)行的的新型園園區(qū)，真真正符合合新型城城鎮(zhèn)化和和產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)的本本質(zhì)。高效持續(xù)續(xù)地提升升園區(qū)盈盈利能力力才是關(guān)關(guān)鍵園區(qū)PPP，就是政政府與社社會資本本進(jìn)行高高度合作作，以更更具活力力的完全全市場化化的手段段提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的運(yùn)營營效率，，以平臺臺整合的的思維與與路徑去去進(jìn)行軟軟硬件的的搭建，，以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集集聚與服服務(wù)，并并從園區(qū)區(qū)的長期期運(yùn)營之之中獲取取合理收收益的模模式。傳統(tǒng)招商商是物理理空間的的搬遷，，“華夏幸福福模式”則是通過優(yōu)化化營商環(huán)環(huán)境和提提供專業(yè)業(yè)服務(wù)變變‘搬商商’為‘‘養(yǎng)商’’，讓入駐駐企業(yè)離離不開“華夏的服服務(wù)”真正讓工工業(yè)園活活起來、、火起來來，城市市價(jià)值才才能提升升，這個PPP項(xiàng)目目才有盈盈利點(diǎn)。。！3.產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)需需要PPP模式式下的創(chuàng)創(chuàng)新融資資新型的園園區(qū)PPP運(yùn)營營者所需需要具有有的能力力：新型的園園區(qū)PPP運(yùn)營者所所需要要具備的的能力3、園區(qū)區(qū)運(yùn)營框框架的分分解、組組織、整整合、掌掌控能力力5、對接資本本市場與與金融資資源的能能力4、園區(qū)區(qū)整體的的運(yùn)營、、管理和和服務(wù)能能力1、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的研研判能力力2、城市市、區(qū)域域、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢的研研判與規(guī)規(guī)劃能力力3.產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)需需要PPP模式式下的創(chuàng)創(chuàng)新融資資4.園區(qū)區(qū)PPP的整體體運(yùn)作模模式和成成功條件件園區(qū)PPP的整整體運(yùn)作作模式可可以歸納納為：1.投資人或或投資人人組建的的聯(lián)合體，參與政政府組織織的投資資人（合合作伙伴伴）招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)，，中標(biāo)后后與政府府共同組建建項(xiàng)目公公司；2.項(xiàng)目公司司取得政政府授予予的特許許經(jīng)營權(quán)權(quán)后，根根據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)定位，，對區(qū)域域?qū)嵤┱w策劃劃、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)，并成成立相應(yīng)應(yīng)的開發(fā)發(fā)分公司司或部門門，針對對各項(xiàng)具具體的開開發(fā)內(nèi)容容實(shí)施投資資開發(fā)、、招商、、運(yùn)營；；3.打造一個個區(qū)域內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，使區(qū)域內(nèi)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從無無到有、、從零散散到聚集集，從初初級到成成熟，實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體體價(jià)值的的提升、、區(qū)域地地塊及物物業(yè)的升升值，區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)的集聚聚與提升升，而投資資人則從從各級開開發(fā)運(yùn)營營中獲得得相應(yīng)的的利潤。。4.園區(qū)PPP整整體運(yùn)作模模式---標(biāo)準(zhǔn)式流流程政府依法招投標(biāo)投資人/聯(lián)合體政府/授權(quán)單位整體策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、招商SPV特許權(quán)授予一級開發(fā)公司/部門二級開發(fā)公司/部門三級開發(fā)公司/部門

土地一級開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政工程、協(xié)助政府出讓土地并收回資金二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)公共服務(wù)設(shè)施

園區(qū)整體經(jīng)營、管理公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)后續(xù)招商投標(biāo)比組建按需成立/整合分公司/部門政府特許權(quán)授予運(yùn)營商/SPV服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，目的性持續(xù)招商園區(qū)物業(yè)管理園區(qū)及企業(yè)安保、綠化、食堂、宿舍等生活設(shè)施的經(jīng)營管理，社會活動組織......配套設(shè)施開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)管理酒店等公共服務(wù)設(shè)施經(jīng)營管理園區(qū)資產(chǎn)、資本運(yùn)營......規(guī)制、監(jiān)督入園企業(yè)這種標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式的流流程其中中的部分分細(xì)節(jié)，，可以根根據(jù)實(shí)際際情況有有所變化化，比如如宏泰發(fā)發(fā)展運(yùn)營營龍河高高新區(qū)的的項(xiàng)目公公司——廊坊市盛盛世建設(shè)設(shè)投資有有限公司司，這家家公司完完全由宏宏泰自己己設(shè)立并并100%控股，安安次區(qū)政政府和龍龍河高新新區(qū)是以以購買宏宏泰的服服務(wù)形式式進(jìn)行合合作的，，屬于特特許經(jīng)營營權(quán)的范范疇，這這并不妨妨礙其符符合PPP模式的本本質(zhì)要求求。4.園區(qū)PPP整整體運(yùn)作模模式---標(biāo)準(zhǔn)式流流程放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城城來說，為了補(bǔ)足缺口口，可以將一一些與PPP項(xiàng)目相關(guān)的公公用物業(yè)（如如人才公寓、、酒店、保障障性住房、科科教文衛(wèi)物業(yè)業(yè)和經(jīng)營性物物業(yè)等）的開開發(fā)經(jīng)營權(quán)益益補(bǔ)充進(jìn)去，，可能會以特許許經(jīng)營權(quán)讓渡渡的形式進(jìn)行行，但這并不不意味著可以以讓社會資本本方進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)來補(bǔ)補(bǔ)足收益財(cái)政部的《政府和社會資本合作法（征求意見稿）》中明確闡述：社會資本參與PPP項(xiàng)目時(shí)獲得收益的三種方式途徑一是由政府付費(fèi)二是向使用公共產(chǎn)品或服務(wù)的用戶收費(fèi)，也就是“使用者付費(fèi)”三是可行性缺口補(bǔ)助，包括與合作項(xiàng)目相關(guān)的其他配套開發(fā)經(jīng)營權(quán)益等！4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目的基本類類型PPP政府壟斷型（特許經(jīng)營））競爭型（經(jīng)營權(quán)）類型適用領(lǐng)域能源、交通運(yùn)運(yùn)輸、水利、、環(huán)境保護(hù)、、農(nóng)業(yè)、林業(yè)業(yè)、科技、保保障性安居工工程、醫(yī)療、、衛(wèi)生、養(yǎng)老老、教育、文文化等公共服服務(wù)領(lǐng)域(特許)經(jīng)營+VGF能源、交通運(yùn)運(yùn)輸、水利、、環(huán)境保護(hù)、、市政工程等等特定領(lǐng)域付費(fèi)主體使用者政府采購（經(jīng)營權(quán)）使用者+政府采購方式原則上招標(biāo)投投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)、競競爭性談判、、競爭性磋商商等原則上招標(biāo)投投標(biāo)，可以靈靈活處理項(xiàng)目類型4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP的回報(bào)方式使用者付費(fèi)方方式社會資本提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方（經(jīng)營性項(xiàng)目目）社會資本提供服務(wù)付費(fèi)政府或政府部部門社會資本可行性缺口補(bǔ)補(bǔ)貼政府或政府部部門提供服務(wù)付費(fèi)最終使用方可行性缺口補(bǔ)補(bǔ)助（VGF）方式可用性付費(fèi)使用量付費(fèi)績效付費(fèi)政府采購方式式（非經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目）（準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目）利益實(shí)現(xiàn)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程第二十三條政府購買服務(wù)務(wù)所需資金，，應(yīng)當(dāng)在既有有財(cái)政預(yù)算中中統(tǒng)籌安排。。購買主體應(yīng)當(dāng)當(dāng)在現(xiàn)有財(cái)政政資金安排的的基礎(chǔ)上，按按規(guī)定逐步增增加政府購買買服務(wù)資金比比例。對預(yù)算算已安排資金金且明確通過過購買方式提提供的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，按相關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行；；對預(yù)算已安安排資金但尚尚未明確通過過購買方式提提供的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，可以根根據(jù)實(shí)際情況況轉(zhuǎn)為通過政政府購買服務(wù)務(wù)方式實(shí)施。。第二十五條財(cái)財(cái)政部門門在布置年度度預(yù)算編制工工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)對購買服務(wù)務(wù)相關(guān)預(yù)算安安排提出明確確要求，在預(yù)預(yù)算報(bào)表中制制定專門的購購買服務(wù)項(xiàng)目目表。購買主體應(yīng)當(dāng)當(dāng)按要求填報(bào)報(bào)購買服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目表，并將將列入集中采采購目錄或采采購限額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以上的政府府購買服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)反映映在政府采購購預(yù)算中，與與部門預(yù)算一一并報(bào)送財(cái)政政部門審核。?！墩徺I服務(wù)務(wù)管理辦法（（暫行）》（財(cái)綜【2014】】96號）政府購買服務(wù)務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程（五）資金管管理。政府向社會力力量購買服務(wù)務(wù)所需資金在在既有財(cái)政預(yù)預(yù)算安排中統(tǒng)統(tǒng)籌考慮。隨著政府提供供公共服務(wù)的的發(fā)展所需增增加的資金，，應(yīng)按照預(yù)算算管理要求列列入財(cái)政預(yù)算算。要嚴(yán)格資資金管理，確確保公開、透透明、規(guī)范、、有效。（六）績效管管理。加強(qiáng)政府向社社會力量購買買服務(wù)的績效效管理，嚴(yán)格格績效評價(jià)機(jī)機(jī)制。建立健全由購購買主體、服服務(wù)對象及第第三方組成的的綜合性評審審機(jī)制，對購購買服務(wù)項(xiàng)目目數(shù)量、質(zhì)量量和資金使用用績效等進(jìn)行行考核評價(jià)。。評價(jià)結(jié)果向向社會公布，，并作為以后后年度編制政政府向社會力力量購買服務(wù)務(wù)預(yù)算和選擇擇政府購買服服務(wù)承接主體體的重要參考考依據(jù)?！秶鴦?wù)務(wù)院院辦辦公公廳廳關(guān)關(guān)于于政政府府向向社社會會力力量量購購買買服服務(wù)務(wù)的的指指導(dǎo)導(dǎo)意意見見》（國國辦辦發(fā)發(fā)〔2013〕〕96號））4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程第十十八八條條行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)根根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)算算管管理理要要求求，，將將PPP項(xiàng)目目合合同同中中約約定定的的政政府府跨跨年年度度財(cái)財(cái)政政支支出出責(zé)責(zé)任任納納入入中中期期財(cái)財(cái)政政規(guī)規(guī)劃劃，，經(jīng)經(jīng)財(cái)財(cái)政政部部門門審審核核匯匯總總后后，，報(bào)報(bào)本本級級人人民民政政府府審審核核，，保保障障政政府府在在項(xiàng)項(xiàng)目目全全生生命命周周期期內(nèi)內(nèi)的的履履約約能能力力。第十十九九條條本本級級人人民民政政府府同同意意納納入入中中期期財(cái)財(cái)政政規(guī)規(guī)劃劃的的PPP項(xiàng)目目，，由由行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門按按照照預(yù)預(yù)算算編編制制程程序序和和要要求求，，將將合合同同中中符符合合預(yù)預(yù)算算管管理理要要求求的的下下一一年年度度財(cái)財(cái)政政資資金金收收支支納納入入預(yù)預(yù)算算管管理理，，報(bào)請請財(cái)財(cái)政政部部門門審審核核后后納納入入預(yù)預(yù)算算草草案案，，經(jīng)經(jīng)本本級級政政府府同同意意后后報(bào)報(bào)本本級級人人民民代代表表大大會會審審議議。政府府采采購購《政府府和和社社會會資資本本合合作作項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)政政管管理理暫暫行行辦辦法法》（財(cái)金金【2016】】92號）4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程第二二十十條條行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)按按照照預(yù)預(yù)算算編編制制要要求求，，編編報(bào)報(bào)PPP項(xiàng)目目收收支支預(yù)預(yù)算算：：（一一））收收支支測測算算。。每年年7月底底之之前前，，行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)按按照照當(dāng)當(dāng)年年P(guān)PP項(xiàng)目目合合同同約約定定，，結(jié)結(jié)合合本本年年度度預(yù)預(yù)算算執(zhí)執(zhí)行行情情況況、、支支出出績績效效評評價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果等等，，測測算算下下一一年年度度應(yīng)應(yīng)納納入入預(yù)預(yù)算算的的PPP項(xiàng)目目收收支支數(shù)數(shù)額額。。（二二））支支出出編編制制。。行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)將將需需要要從從預(yù)預(yù)算算中中安安排排的的PPP項(xiàng)目目支支出出責(zé)責(zé)任任，，按按照照相相關(guān)關(guān)政政府府收收支支分分類類科科目目、、預(yù)預(yù)算算支支出出標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和要要求求，，列列入入支支出出預(yù)預(yù)算算。。（三三））收收入入編編制制。。行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)將將政政府府在在PPP項(xiàng)目目中中獲獲得得的的收收入入列列入入預(yù)預(yù)算算。。（四四））報(bào)報(bào)送送要要求求。。行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門應(yīng)應(yīng)將將包包括括所所有有PPP項(xiàng)目目全全部部收收支支在在內(nèi)內(nèi)的的預(yù)預(yù)算算，，按按照照統(tǒng)統(tǒng)一一的的時(shí)時(shí)間間要要求求報(bào)報(bào)同同級級財(cái)財(cái)政政部部門門。。第二二十十一一條條財(cái)財(cái)政政部部門門應(yīng)應(yīng)對對行行業(yè)業(yè)主主管管部部門門報(bào)報(bào)送送的的PPP項(xiàng)目目財(cái)財(cái)政政收收支支預(yù)預(yù)算算申申請請進(jìn)進(jìn)行行認(rèn)認(rèn)真真審審核核，，充充分分考考慮慮績績效效評評價(jià)價(jià)、、價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整等等因因素素，，合合理理確確定定預(yù)預(yù)算算金金額額。。政府府采采購購《政府府和和社社會會資資本本合合作作項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)政政管管理理暫暫行行辦辦法法》（財(cái)金金【2016】】92號）4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程PPP項(xiàng)目目主主體體或或其其他他社社會會資資本本，，除通通過過規(guī)規(guī)范范的的土土地地市市場場取取得得合合法法土土地地權(quán)權(quán)益益外外，，不不得得違違規(guī)規(guī)取取得得未未供供應(yīng)應(yīng)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)或或變變相相取取得得土土地地收收益益，，不不得得作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目主主體體參參與與土土地地收收儲儲和和前前期期開開發(fā)發(fā)等等工工作作，，不不得得借借未未供供應(yīng)應(yīng)的的土土地地進(jìn)進(jìn)行行融融資資；；PPP項(xiàng)目的資金來來源與未來收收益及清償責(zé)責(zé)任，不得與與土地出讓收收入掛鉤。《財(cái)政部等關(guān)于于聯(lián)合公布第第三批政府和和社會資本合合作示范項(xiàng)目目加快推動示示范項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的通知》（財(cái)金【2016】】91號）資金來源4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP項(xiàng)目支出納入入預(yù)算的條件件納入預(yù)算財(cái)政可承受能力論證通過財(cái)政可承受能力論證且經(jīng)同級人民政府審核同意實(shí)施列入各地PPP項(xiàng)目目錄地方各級財(cái)政部門會同相關(guān)部門評估、篩選的潛在PPP項(xiàng)目基本信息，錄入綜合信息平臺納入PPP綜合信息平臺未納入綜合信息平臺項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，原則上不得通過財(cái)政預(yù)算安排支出責(zé)任。4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的的保障（一））《政府和社會資資本合作項(xiàng)目目財(cái)政承受能能力論證指引引》（財(cái)金〔2015〕〕21號）第五條財(cái)財(cái)政承受能能力論證的結(jié)結(jié)論分為“通通過論證”和和“未通過論論證”?！巴ㄟ^論證””的項(xiàng)目，各各級財(cái)政部門門應(yīng)當(dāng)在編制制年度預(yù)算和和中期財(cái)政規(guī)規(guī)劃時(shí)，將項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)政支出出責(zé)任納入預(yù)預(yù)算統(tǒng)籌安排排?！拔赐ㄟ^論證證”的項(xiàng)目，，則不宜采用用PPP模式。第二十五條每一年度全部部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)預(yù)算中安排的的支出責(zé)任，，占一般公共共預(yù)算支出比比例應(yīng)當(dāng)不超超過10%。省級財(cái)政部門門可根據(jù)本地地實(shí)際情況，，因地制宜確確定具體比例例，并報(bào)財(cái)政政部備案，同同時(shí)對外公布布。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP中政府付費(fèi)的的保障（二））《財(cái)政部關(guān)于規(guī)規(guī)范政府和社社會資本合作作（PPP）綜合信息平平臺運(yùn)行的通通知》（財(cái)金〔2015〕〕166號）地方各級財(cái)政政部門要按照照PPP項(xiàng)目操作流程程，做好本地地區(qū)PPP項(xiàng)目各階段信信息填報(bào)、資資料上傳與管管理工作。原原則上，經(jīng)地地方各級財(cái)政政部門會同相相關(guān)部門評估估、篩選的潛潛在PPP項(xiàng)目基本信息息，均應(yīng)錄入入綜合信息平平臺。中央部部門擬作為實(shí)實(shí)施機(jī)構(gòu)的PPP項(xiàng)目，由財(cái)政政部統(tǒng)一評審審錄入項(xiàng)目信信息。經(jīng)省級級財(cái)政部門審審核滿足上報(bào)報(bào)要求的，由由省級財(cái)政部部門提交，列列為儲備項(xiàng)目目；編制項(xiàng)目目實(shí)施方案，，通過物有所所值評價(jià)、財(cái)財(cái)政承受能力力論證，并經(jīng)經(jīng)本級政府審審核同意的，，列為執(zhí)行項(xiàng)項(xiàng)目；通過中中央或省級財(cái)財(cái)政部門評審審并列為中央央或省級示范范的項(xiàng)目，列列為示范項(xiàng)目目。未納入綜合信信息平臺項(xiàng)目目庫的項(xiàng)目，，不得列入各各地PPP項(xiàng)目目錄，原原則上不得通通過財(cái)政預(yù)算算安排支出責(zé)責(zé)任。納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程PPP綜合信息平臺臺項(xiàng)目庫項(xiàng)目庫4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入預(yù)算PPP是一場婚姻？？那么，是否需需要一個婚前前保證書？……4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程納入財(cái)政預(yù)算算的（決議））文件由有權(quán)機(jī)構(gòu)出出具人大、人大常常委會、政府府、財(cái)政局適當(dāng)描述背景景確認(rèn)納入財(cái)政政預(yù)算和財(cái)政政規(guī)劃納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市外環(huán)北北路工程PPP項(xiàng)目納入預(yù)算案例例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程安慶市外環(huán)北北路工程PPP項(xiàng)目政府項(xiàng)目公司可用性服務(wù)費(fèi)費(fèi)運(yùn)維績效服務(wù)務(wù)費(fèi)安慶市人大常常委會在PPP項(xiàng)目協(xié)議簽署署前通過決議議，將該等可可用性服務(wù)費(fèi)費(fèi)和運(yùn)營績效效服務(wù)費(fèi)納入入跨年度的財(cái)財(cái)政預(yù)算，并要求市政政府加強(qiáng)項(xiàng)目目建設(shè)與資金金管理，定期期向市人大常常委會報(bào)告工工程進(jìn)展、資資金使用情況況。注重政府方履履約保障，給社會資本本和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)等主要利益益相關(guān)方吃了了定心丸，這這是本項(xiàng)目成成功實(shí)施的關(guān)關(guān)鍵因素之一一。政府購買服務(wù)務(wù)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程納入預(yù)算案案例安慶市人大大常委會關(guān)關(guān)于《安慶慶市人民政政府關(guān)于安安慶市外環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有有關(guān)問題的的議案》的的決議（2015年3月12日安慶市第第十六屆人人民代表大大會常務(wù)委委員會第十十六次會議議通過）安慶市第十十六屆人民民代表大會會常務(wù)委員員會第十六六次會議聽聽取和審議議了《安慶慶市人民政政府關(guān)于安安慶市外環(huán)環(huán)北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有有關(guān)問題的的議案》。。會議同意《《安慶市人人民政府關(guān)關(guān)于安慶市市外環(huán)路北北路PPP項(xiàng)目建設(shè)有有關(guān)問題的的議案》。。會議同意市市財(cái)政局提提出的將可可用性服務(wù)務(wù)費(fèi)和運(yùn)維維績效服務(wù)務(wù)費(fèi)納入市市本級跨年年度財(cái)政預(yù)預(yù)算建議。。市人民政府府必須加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)與資金監(jiān)監(jiān)管，確保保?？顚Ｓ糜茫ㄆ谙蛳蚴腥舜蟪３Ｎ瘯?bào)告告工程進(jìn)展展、資金使使用情況。。納入預(yù)算案案例4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程預(yù)算編制預(yù)算初步審查預(yù)算批準(zhǔn)預(yù)算執(zhí)行政府（具體體由財(cái)政部部門承擔(dān)））編制預(yù)算算草案政府審定預(yù)預(yù)算草案地方政府財(cái)財(cái)政支出列列入預(yù)算的的流程人大專門委委員會或者者人大常委委會初步審審查預(yù)算人大批準(zhǔn)預(yù)預(yù)算本級政府組組織執(zhí)行預(yù)預(yù)算，具體體由財(cái)政部部門負(fù)責(zé)納入預(yù)算4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程啟動調(diào)整編制調(diào)整方案方案初步審查方案批準(zhǔn)發(fā)生需要調(diào)調(diào)減預(yù)算安安排的重點(diǎn)點(diǎn)支出數(shù)額額、需要增增加或者減減少預(yù)算總總支出等情情形的，啟啟動預(yù)算調(diào)調(diào)整地方政府預(yù)預(yù)算調(diào)整流流程各級政府（（具體由財(cái)財(cái)政部門承承擔(dān)）編制制預(yù)算調(diào)整整方案人大專門委委員會或者者有關(guān)工作作機(jī)構(gòu)初步步審查調(diào)整整方案人大常委會會審查與批批準(zhǔn)預(yù)算調(diào)調(diào)整方案4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程納入預(yù)算納入預(yù)算文文件的效力力法律效力是否構(gòu)成擔(dān)擔(dān)保？人大（或者者人大常委委會政府財(cái)政局是否可以強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行？？僅有編制權(quán)權(quán),無決定權(quán)僅有編制權(quán)權(quán)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程納入預(yù)算遼寧省政府府向原新華華銀行香港港分行出具具一份《承諾函》，內(nèi)容為：：“我省人人民政府知知悉貴行同同意向我駐駐港附屬機(jī)機(jī)構(gòu)中遼有有限公司提提供及/或繼續(xù)提供供銀行便利利/貸款，我省省人民政府府在此承諾諾以下事項(xiàng)項(xiàng)：……如借款人不不能按貴行行要求償還還就上述銀銀行便利／／貸款下產(chǎn)產(chǎn)生的任何何債務(wù)時(shí)，，我省人民政政府將協(xié)助助解決借款款人拖欠貴貴行的債務(wù)務(wù)，不讓貴貴行在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上蒙受任任何損失。”《承諾函》是否構(gòu)成保保證擔(dān)保應(yīng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)其其名稱和內(nèi)內(nèi)容確定。。從本案《承諾函》的名稱與內(nèi)內(nèi)容看，遼遼寧省政府府僅承諾““協(xié)助解決決”，沒有有對中遼公公司的債務(wù)務(wù)作出代為為清償責(zé)任任的意思表表示，《承諾函》不符合《中華人民共共和國擔(dān)保保法》第六條有關(guān)關(guān)“保證””的規(guī)定，，不能構(gòu)成成法律意義義上的保證證。承諾效力政府《承諾函》不構(gòu)成法律律保證貴州版信托托“承諾函函”調(diào)查一般而言，，地方政府府債務(wù)率的的警戒線為為100%，而貴州因因債務(wù)率高高達(dá)190%，地方政府府信用風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高。然然而，激進(jìn)進(jìn)的金融機(jī)機(jī)構(gòu)仍會做做貴州平臺臺項(xiàng)目，部部分信托便便是其中之之一，但需需要財(cái)政予予以擔(dān)保。?！俺兄Z函””、“擔(dān)保保函”、““安慰函””、“說明明函”、““安排函””名稱如何何，是否合合規(guī)，是否否有問題，，關(guān)鍵看兩兩點(diǎn)：一是看函的的內(nèi)容的合合規(guī)性；二是看函所所支持的事事情（融資資行為）的的合規(guī)性舉債只能省省級政府層層面，PPP項(xiàng)目可以納納入同級政政府財(cái)政預(yù)預(yù)算并出具具人大決議議。如果是是舉債違反反國家新預(yù)預(yù)算法，如如果是PPP項(xiàng)目則不納納入《地方政府存存量債務(wù)納納入預(yù)算管管理清理甄甄別辦法》范疇中，政政府無需要要回。這件事情有有兩個后果果：一是很多地地方政府通通過這種““出函”的的方式變相相融資，事事件會導(dǎo)致致很多金融融機(jī)構(gòu)“風(fēng)風(fēng)聲鶴唳””，排查這這種風(fēng)險(xiǎn)，，也使得金金融機(jī)構(gòu)對對政府出函函提供支持持直接融資資的方式可可能要重新新審視了；；二是對地方方政府的信信用是一個個極大的損損傷，個別別地方政府府的法律意意識、責(zé)任任意識較弱弱，從表述述上看出““權(quán)力思想想”的余威威，隨意性性較強(qiáng)。關(guān)于使用者者付費(fèi)項(xiàng)目目使用者付費(fèi)費(fèi)：由最終終消費(fèi)者直直接付費(fèi)購購買公共產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)常見類型：：傳統(tǒng)領(lǐng)域：：污水處理理、供水、、供熱、供供氣、高速速公路、地地鐵新興領(lǐng)域：：文化、旅旅游、醫(yī)療療養(yǎng)老、教教育、場館館使用者付費(fèi)費(fèi)4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程50根據(jù)項(xiàng)目的的市場經(jīng)營營情況，可可以分為壟壟斷性項(xiàng)目目和競爭性性項(xiàng)目競爭性項(xiàng)目目項(xiàng)目的供應(yīng)應(yīng)具有壟斷斷性。使用用者通常只只能依賴項(xiàng)項(xiàng)目消費(fèi)，，不能放棄棄或者使用用其他項(xiàng)目目。例如：：供水、供供熱、供電電、高速公公路、污水水處理、地地下綜合管管廊等。項(xiàng)目存在充充分競爭，，使用者可可以自由選選擇是否在在該項(xiàng)目中中消費(fèi)。例例如：醫(yī)療療、養(yǎng)老、、教育、旅旅游、產(chǎn)業(yè)業(yè)園等。壟斷斷性性項(xiàng)項(xiàng)目目使用用者者付付費(fèi)費(fèi)4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程項(xiàng)目目沒沒有有收收益益來來源源，，屬屬于于公公益益性性。。例如如：：道道路路、、橋橋梁梁、、水水庫庫、、環(huán)環(huán)境境治治理理、、園園林林綠綠化化、、文文化化場場館館等等。。關(guān)于于政政府府付付費(fèi)費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目目政府府付付費(fèi)費(fèi)：：是指指政政府府直直接接付付費(fèi)費(fèi)購購買買公公共共產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)，，主主要要包包括括可可用用性性付付費(fèi)費(fèi)、、使使用用量量付付費(fèi)費(fèi)和和績績效效付付費(fèi)費(fèi)。。項(xiàng)目目類類型型:政府府付付費(fèi)費(fèi)4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程政府府采采購購PPP的基基本本特特征征授予予經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)合作作期期限限原原則則上上不低低于于10年，，費(fèi)費(fèi)用用逐逐步步支支付付（（支支付付比比例例可可以以前前高高后后低低））有考考核核機(jī)機(jī)制制，，考考核核機(jī)機(jī)制制對對費(fèi)費(fèi)用用支支付付產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響（（可可以以合合理理確確定定考考核核指指標(biāo)標(biāo)，，加加強(qiáng)強(qiáng)可可用用性性考考核核指指標(biāo)標(biāo)的的權(quán)權(quán)重重））拉長長版版的的BT？政府府付付費(fèi)費(fèi)4.園區(qū)區(qū)PPP整整體運(yùn)運(yùn)作作模模式---標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)式式流流程程PPP項(xiàng)目目主主體體或或其其他他社社會會資資本本，，除除通通過過規(guī)規(guī)范范的的土土地地市市場場取取得得合合法法土土地地權(quán)權(quán)益益外外，，不不得得違違規(guī)規(guī)取取得得未未供供應(yīng)應(yīng)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)或或變變相相取取得得土土地地收收益益，，不得得作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目主主體體參參與與土土地地收收儲儲和和前前期期開開發(fā)發(fā)等等工工作作，，不得得借借未未供供應(yīng)應(yīng)的的土土地地進(jìn)進(jìn)行行融融資資；；PPP項(xiàng)目目的的資資金金來來源源與與未未來來收收益益及及清清償償責(zé)責(zé)任任，，不不得得與與土土地地出出讓讓收收入入掛掛鉤鉤。?！敦?cái)政部部等關(guān)關(guān)于聯(lián)聯(lián)合公公布第第三批批政府府和社社會資資本合合作示示范項(xiàng)項(xiàng)目加加快推推動示示范項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的通知知》（財(cái)金【2016】91號）政府采采購4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作作模式---標(biāo)準(zhǔn)式式流程程“通過過論證證”的的項(xiàng)目目，各各級財(cái)財(cái)政部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在編制制年度度預(yù)算算和中中期財(cái)財(cái)政規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)，將將項(xiàng)目目財(cái)政政支出出責(zé)任任納入入預(yù)算算統(tǒng)籌籌安排排?！拔赐ㄍㄟ^論論證””的項(xiàng)項(xiàng)目，，則不宜采采用PPP模式。每一年年度全全部PPP項(xiàng)目需需要從從預(yù)算算中安安排的的支出出責(zé)任任，占占一般般公共共預(yù)算算支出出比例例應(yīng)當(dāng)當(dāng)不超超過10%?？尚行孕匀笨诳谘a(bǔ)助助項(xiàng)目目與政政府付付費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目爭爭搶政政府支支出的的額度度。額額度緊緊張，，政府府的各各實(shí)施施機(jī)構(gòu)構(gòu)之間間存在在矛盾盾與沖沖突。。關(guān)于PPP項(xiàng)目中中土地地征地地和拆拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用，，可以以不占占用一一般公公共預(yù)預(yù)算支支出的的額度度，計(jì)計(jì)入政政府性性基金金預(yù)算算。在在PPP結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)方方面留留出了了更大大的空空間——如何運(yùn)運(yùn)用4號文。。《政府和和社會會資本本合作作項(xiàng)目目財(cái)政政承受受能力力論證證指引引》（財(cái)金金〔2015〕21號）與與《財(cái)政部部國國土資資源部部中中國人人民銀銀行銀銀監(jiān)監(jiān)會關(guān)關(guān)于規(guī)規(guī)范土土地儲儲備和和資金金管理理等相相關(guān)問問題的的通知知》（財(cái)綜綜〔2016〕4號）支出責(zé)責(zé)任4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作作模式---標(biāo)準(zhǔn)式式流程程PPP中政府府付費(fèi)費(fèi)的保保障《政府和和社會會資本本合作作項(xiàng)目目財(cái)政政承受受能力力論證證指引引》（財(cái)金金〔2015〕21號）第五條條財(cái)財(cái)政承承受能能力論論證的的結(jié)論論分為為“通通過論論證””和““未通通過論論證””。“通過過論證證”的的項(xiàng)目目，各各級財(cái)財(cái)政部部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)在在編制制年度度預(yù)算算和中中期財(cái)財(cái)政規(guī)規(guī)劃時(shí)時(shí)，將將項(xiàng)目目財(cái)政政支出出責(zé)任任納入入預(yù)算算統(tǒng)籌籌安排排。“未通通過論論證””的項(xiàng)項(xiàng)目，，則不不宜采采用PPP模式。。第二十十五條條每一年年度全全部PPP項(xiàng)目需需要從從預(yù)算算中安安排的的支出出責(zé)任任，占占一般般公共共預(yù)算算支出出比例例應(yīng)當(dāng)當(dāng)不超超過10%。省級財(cái)財(cái)政部部門可可根據(jù)據(jù)本地地實(shí)際際情況況，因因地制制宜確確定具具體比比例，，并報(bào)報(bào)財(cái)政政部備備案，，同時(shí)時(shí)對外外公布布。支出責(zé)責(zé)任4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作作模式---標(biāo)準(zhǔn)式式流程程政府預(yù)預(yù)算政府預(yù)預(yù)算的的構(gòu)成成（政政府的的四本本賬））一般公共預(yù)算收入：稅收、轉(zhuǎn)移支付等支出：政府一般性支出、轉(zhuǎn)移支付政府性基金預(yù)算收入：依法在一定期限內(nèi)向特定對象征收、收取或者以其他方式籌集的資金支出：特定公共事業(yè)發(fā)展國有資本經(jīng)營預(yù)算收入：國有資本收益支出：依法確定社會保險(xiǎn)基金預(yù)算收入：社會保險(xiǎn)繳款、一般公共預(yù)算安排和其他方式籌集的資金支出：社會保險(xiǎn)支出4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作作模式---標(biāo)準(zhǔn)式式流程程利益實(shí)實(shí)現(xiàn)案例：：固安安工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)新型型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化項(xiàng)項(xiàng)目政府府社會投投資人人項(xiàng)目公公司土地整整理PPP合作協(xié)協(xié)議（委托托開發(fā)發(fā)協(xié)議議）政府采采購服服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展服服務(wù)運(yùn)營維維護(hù)服服務(wù)產(chǎn)業(yè)新新城建建設(shè)運(yùn)運(yùn)營一一體化化方案案基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)公共設(shè)設(shè)施建建設(shè)固安縣縣政府府采購購華夏夏幸福福在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新新城內(nèi)內(nèi)提供供設(shè)計(jì)計(jì)、投投資、、建設(shè)設(shè)、運(yùn)運(yùn)營一一體化化服務(wù)務(wù)收益回回報(bào)模模式：：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)、、土地地開發(fā)發(fā)按成成本加加成給給予110%補(bǔ)償招商引資等等服務(wù)按約約定比例支支付相應(yīng)費(fèi)費(fèi)用兩項(xiàng)費(fèi)用上上限不高于于園區(qū)財(cái)政政收入增量量的企業(yè)分分享部分4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程利益實(shí)現(xiàn)土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)銷售政府獲得土地出讓收入和稅收政府返還基礎(chǔ)建設(shè)投資額（110%）招商引資（按落地投資額一定比例返還）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)維護(hù)實(shí)現(xiàn)將“短期一次性”房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L期、可持續(xù)園區(qū)經(jīng)營”投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售并獲取現(xiàn)金回流企業(yè)墊資發(fā)展階段；初始投資期1-2年，成本約4-5億/平方公里4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程利益實(shí)現(xiàn)行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)9.53--38.3%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務(wù)0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務(wù)0.250.40-62.1%37%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開發(fā)4.162.9828.2%-70.6%其他0.300.2612.8%-47.9%合計(jì)77.59--76.3%來源：華夏夏幸?；鶚I(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)表4.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程利益實(shí)現(xiàn)“園區(qū)運(yùn)營營+地產(chǎn)開發(fā)””模式“園區(qū)運(yùn)營營+地產(chǎn)開發(fā)””，雙核驅(qū)驅(qū)動模式是是公司商業(yè)業(yè)模式的亮亮點(diǎn)和特色色。該模式中，，政府將園園區(qū)作為工工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，由華華夏幸福進(jìn)進(jìn)行園區(qū)規(guī)規(guī)劃、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)、招商引引資等工作作，然后再再轉(zhuǎn)由政府府相關(guān)部門門經(jīng)營和管管理，華夏夏幸福在這這個過程中中利用園區(qū)區(qū)規(guī)劃的話話語權(quán)優(yōu)勢勢在園區(qū)及及其周邊進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模模的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。與當(dāng)?shù)卣炗喤潘詤f(xié)議，拿地地成本極低低。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周周邊的土地地儲備在公公司所有土土地儲備中中占比大約約為80%，而在園區(qū)區(qū)周邊拿地地也是公司司地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)未來擴(kuò)張張的一條主主線。公司45%的收入來來自園區(qū)運(yùn)運(yùn)營，50%的收入入來自園區(qū)區(qū)住宅開發(fā)發(fā)。2022/11/254.園區(qū)PPP整體運(yùn)作模式---標(biāo)準(zhǔn)式流程程5.園區(qū)PPP的贏利利點(diǎn)和收益益率分析1、園區(qū)PPP是一個個長周期的的運(yùn)作過程程，不同的的開發(fā)運(yùn)營營階段有不不同的盈利利點(diǎn)，是一一個短、中、長長期結(jié)合的的投資組合合，上述各階階段的利潤潤來源能為為項(xiàng)目帶來來持續(xù)穩(wěn)定定的現(xiàn)金流流。2、這些贏利利點(diǎn)，是影影響PPP簽訂時(shí)物物有所值評評價(jià)的定量量評估時(shí)的的關(guān)鍵因素素。不過，，由于園區(qū)區(qū)并非高速速公路、污污水廠這樣樣傳統(tǒng)可憑憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M擬估算的基基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目，在土土地、產(chǎn)業(yè)業(yè)、資本、、人流等眾眾多不確定定函數(shù)的綜綜合作用下下，準(zhǔn)確的的定量評估估幾乎很難難做到，因因此短期來來看，定性的物有有所值評價(jià)價(jià)更適合于于園區(qū)PPP的情況況。3、對于PPP收益達(dá)達(dá)成的共識識是“確保保盈利，嚴(yán)嚴(yán)禁暴利””，一般對對于PPP項(xiàng)目內(nèi)部收收益率的提提法在8%---10%這個個區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域，，這個收益益率對于基基建、一級級開發(fā)屬于于可接受范范圍，但對對于整體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的PPP收收益率是否否能夠匹配配契合尚無無定論，需需要在一些些項(xiàng)目的實(shí)實(shí)踐中歸納納總結(jié)。園區(qū)PPP是一個長長周期的運(yùn)運(yùn)作過程，，不同的開開發(fā)運(yùn)營階階段有不同同的盈利點(diǎn)點(diǎn)，是一個個短、中、、長期結(jié)合合的投資組組合，上述述各階段的的利潤來源源能為項(xiàng)目目帶來持續(xù)續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)現(xiàn)金流，這這些贏利點(diǎn)點(diǎn)也可能是是影響PPP項(xiàng)目簽簽訂時(shí)物有有所值評價(jià)價(jià)的定量評評估時(shí)的關(guān)關(guān)鍵因素園區(qū)PPP并非高速公公路、污水水廠這樣傳傳統(tǒng)可憑經(jīng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)M估估算的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目目，在土地地、產(chǎn)業(yè)、、資本、人人流等眾多多不確定因因素的綜合合作用下，，準(zhǔn)確的定定量評估很很難做到，，短期來看看，定性的的物有所值值評價(jià)更適適合于園區(qū)區(qū)PPP的的評估。園區(qū)PPP可能的主要要贏利點(diǎn)土地一