鄭州商業(yè)項目調(diào)研報告

20/20鄭州鄭東新區(qū)某商業(yè)項目調(diào)研報告一、鄭東樓市一枝獨秀全城關注縱觀鄭州東區(qū)、北區(qū)、核心區(qū)、西區(qū)和南區(qū)五大樓市板塊，鄭東新區(qū)可謂領跑中原，一枝獨秀。這與鄭州市政府的強力推進和打造不無關系。鄭東新區(qū)自獲準進展以來，一直是鄭州市政府窮盡全力打造的現(xiàn)代化新城，鄭東新區(qū)CBD完全獨享了所有鄭東新區(qū)衣帛，鄭東新區(qū)CBD起步區(qū)成長為鄭州都市進展與居住的代表，領跑中原。住宅、寫字樓、商業(yè)等明星樓盤在本區(qū)域紛起，一時烽火不斷，吸引關注許多，鄭東新區(qū)當之無愧成為中原房地產(chǎn)進展中最為搶眼的一片熱土，譜寫著都市化大進展的優(yōu)美篇章！二、鄭東樓市特點住宅項目霸占江山“都市東進”運動使本區(qū)域催生了一批大規(guī)模高層樓盤，使本區(qū)域持續(xù)炙手可熱，但細察其中發(fā)覺，要緊是一批以住宅為主的項目帶動所致，其中不乏國內(nèi)行業(yè)巨頭和本地老大，高手林立，支撐新區(qū)地產(chǎn)版圖。底商類商業(yè)物業(yè)眾多在當前的諸多住宅項目中，幾乎全部的項目都規(guī)劃有底商，鮮見純住宅項目出現(xiàn)，有的是臨界商鋪，有的是內(nèi)置商業(yè)街。純商業(yè)項目惟有一家在當前所有的新區(qū)項目中，屬于純商業(yè)的項目僅有一家，確實是寶龍都市廣場，鄭東建材家居城除外。商業(yè)物業(yè)推盤多慎重不管是住宅項目中的底商，或是純商業(yè)項目的代表――寶龍都市廣場，其推盤節(jié)奏和策略無不慎之又慎，許多底商物業(yè)當前甚至不敢推出，即使推出也是以小部分作試探?？梢姡诋斍靶聟^(qū)來講，商業(yè)項目運作頗具挑戰(zhàn)性。整體價格居高不下不管是底商或者純商業(yè)項目，其價格一直居高，這另一方面也印證了新區(qū)所蘊含的極高商業(yè)價值。運營成為攔路虎不管底商亦或純商業(yè)項目，所面臨的挑戰(zhàn)大概只有一個，那確實是如何招商和運營?；蛟S是鑒于無法回避的商業(yè)投資價值，許多商業(yè)項目都無法逾越運營這篇文章，而運營的首要關鍵確實是招商，而招商則一方面考驗著自身產(chǎn)品的規(guī)劃設計，另一方面對開發(fā)商來講也是一道難解的綜合命題。也許這恰是新區(qū)市場留給人們的考慮。商鋪購買以投資為主調(diào)查顯示，商鋪購買大多數(shù)為投資買商鋪的，而用于自己經(jīng)營的只是少數(shù)。多數(shù)是為了出租而購買商鋪的。三、要緊商業(yè)物業(yè)明細項目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價格（元/㎡）備注聯(lián)盟新城內(nèi)鋪、外鋪44578.2（三期）外鋪:1-2樓90003-4樓6000多內(nèi)鋪:7000-8000內(nèi)商已銷完.外鋪眾意路臨街的1和2層聯(lián)體，已售完.3和4層還有90%,東風路旁的還沒有開始銷售，有20多間，小訂5萬，層高3.6米，150-160平方米最小，內(nèi)鋪:三年返租(每年7%),四年回購(加10%)(已售完);外鋪沒有。劣勢：人氣不夠,戶型大，總價高，利用率底(1和2層聯(lián)體)、商鋪不多金成·東方國際底商1370011000左右（往常）13000左右（目前）一二層連體，60萬250萬左右，差不多售完，一次性優(yōu)惠2%，按揭無優(yōu)惠，層高5米，04年推出劣勢：東區(qū)形成氣候目前尚不是時候。金成·陽光世紀底商1360012000（均價）12000－13500（區(qū)間）3棟高層的群樓商業(yè)，面積一般為80—270，另有商場700平米左右，層高5米，最遲2007年2月交房，銷售率85%以上，推廣主題語：鄭東新區(qū)龍頭商業(yè)，遠見成就商業(yè)中凱·鉑宮底商不詳不詳07年底交房，商業(yè)面積不大主體接近封頂，有顧慮，目前沒有推出偉業(yè)·中央金庫底商3193不詳差不多售完，已交房，層高為5米（1F），4.2米（2F），3.3米（3F），兩棟寫字樓，80—270，另有商場700平米左右，層高5米，30—120平米劣勢：目前人氣不旺，現(xiàn)在的經(jīng)營依靠寫自樓內(nèi)的人員。項目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價格（元/㎡）備注龍騰盛世底商20000未確定商鋪尚未開盤，臨街商鋪，周圍無大型商場，大約1000米有建材，家電+家紡專業(yè)市場，07年底或2008年初交房，層高為3.9。中義·阿卡迪亞底商3萬9000(一期均價)12000(二期最低)07年12月（住宅），商業(yè)未定，3.9米交房，總價約50萬——150萬,價格區(qū)間10000——15000，面積一般為40—90，可能年底推出，具體時刻未定劣勢：規(guī)劃中小區(qū)旁邊將會有立交橋建立，對商業(yè)進展來講專門難聚攏起專門大的人流。鑫苑·中央花園底商不詳10000（均價)8000（特價鋪)08年9月交房，層高為6.5米，面積一般為50—90，銷售率約70%左右，總價約42萬以上，價格區(qū)間7000——11000，劣勢：商鋪不處有綠化帶阻隔，而且某些鋪位臨立交橋。不能專門好的聚攏人流。鄭東建材家居城專業(yè)市場60萬一期5000（均價)300—6000（區(qū)間)已交房，層高為5.3米，總價約19萬——45萬，銷售率約30%面積一般為：63—71（一樓）、100左右（二、三樓）租金：二、三樓15—30元/平方米/月；劣勢：缺乏人氣中南·海知音底商不詳12000（均價)推出時刻12月9日，還沒有推出項目名稱物業(yè)類型面積（㎡）價格（元/㎡）備注盛世年華底商3萬未確定還沒建，面積一般為100－200推出時刻為今年年底或明年年初，現(xiàn)在正在排號，針對本社區(qū)業(yè)主，不能形成氣候。大地?東方名都底商2萬未確定還沒建，層高為3.9，交房時刻08.2.28，面積一般為50－200，以100左右為主，針對本社區(qū)業(yè)主。立體世界底商2萬多不詳還沒有推出，大約在下個月推出，面積一般為80－300，100以下的所占比例較少。順馳·中央特區(qū)2期底商不詳8000（一期）10000（二期）07.5月推出，劣勢：入主率底，人氣不旺,商業(yè)氛圍匱乏。中凱·華府底商2萬不詳未售，要緊針對社區(qū)內(nèi)業(yè)主，由一棟2層的商業(yè)和臨街底商組成，面積一般為30－220，60－80的為主。樓盤名稱寶龍都市廣場物業(yè)類型商業(yè)加一棟公寓開盤時刻一期06年6月、二期9月、三期可能12月地理位置農(nóng)業(yè)東路與九如路交匯處開發(fā)商鄭州寶龍置業(yè)進展有限公司行銷代理百潤顧問公司建筑規(guī)劃科學分布主力店，建筑景觀藝術化：充分考慮各種商業(yè)功能的合理布局，真正實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，人流互動，財源共享，將大型時尚百貨，大型超市，大型餐飲，大型夜總會，Dicso，兒童主題樂園，酒店式公寓，科學的分布在不同樓層，不同位置，依靠這些主力店帶來的巨大人流和商業(yè)氣氛，來帶動項目中的獨立店面的經(jīng)營，提高獨立店面的投資價值。在建筑外觀設計上，以高貴典雅的歐式建筑風格，結合龐大的景觀設置和夜景工程。物業(yè)治理開發(fā)商自己的公司，費用沒有定建筑面積25萬多平方米占地面積280畝商業(yè)面積90%住宅面積不到10%交房時刻08年年初業(yè)態(tài)劃分旅游、游樂、運動、休閑、美食、文化、購物、娛樂、酒店式公寓等的“一站式消費體驗”商業(yè)營銷/推廣特色寶龍確實是中心寶龍確實是財寶的中心寶龍確實是世界500強的中心寶龍確實是鄭東新區(qū)的中心商業(yè)運營治理商鄭州寶龍集團進展有限公司招商方式免月租拿營利額提成等靈活自由，能夠和開發(fā)商商量定等商鋪面積17平方到上千平方所占比例戶型多而全，大小都有租金水平一樓約100-120二樓約90元/平方米三樓約65元/平方米具他們公司介紹差不多是如此，然而可能達不到回報方式能夠和公司簽代租合同，公司以最底回報點6%（第一年）7%（第二年）8%（第三年）對外出租，但不保證出租時刻的確定。回報點以出租后時刻為準，經(jīng)公司出租后收取中介費，是第一個月租金的20%銷售均價一樓2萬每平方米二樓1萬2每平方米三樓8千每平方米推廣主題語寶龍確實是中心推出時刻06年6月份付款方式及優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠三個點，其他沒有均價區(qū)間4000至40000每平方米物業(yè)治理費未定銷售率60%左右(開發(fā)商只銷售30%.70%對外出租)商業(yè)環(huán)境南CBD中心.北順馳第一大街東綠地老街，東是實驗中學（貴族私立學校，占地800畝）公交路線48路.65路優(yōu)勢已引進家樂福.肯德基.國美.麥當勞.龍之杰.避風塘.迪信通.豪享來老百姓大藥房、屈臣氏、海讕之家、星美傳媒五星級電影城等.前景看好，因本集團實力雄厚，且70%商鋪是自營（對外招租）因此后期市場推廣和治理有保證。劣勢目前人氣不夠旺.公交車不多電話6810777768108888接待人四、競爭項目寶龍都市廣場項目分析：作為鄭東新區(qū)目前唯一純商業(yè)物業(yè)，寶龍都市廣場憑借著他們雄厚的資金實力和多年的全國開發(fā)經(jīng)驗，借鄭東新區(qū)強勁的進展勢頭和政府優(yōu)惠的政策，以及其自己強大的招商措施和運營模式，吸引了大量投資者，其規(guī)?；拈_發(fā)、品牌化的經(jīng)營使其在鄭東新區(qū)商業(yè)領域中獨占市場鰲頭。（一）優(yōu)勢（STRENGTH）借鄭州整個房地產(chǎn)市場進展的良好態(tài)勢，登陸中原，接著推進其全國擴張戰(zhàn)略。鄭州市政府對東區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，那個全面的定位打算將把東區(qū)在鄭州的地位提升到一個新的高度，吸引了大批有實力的外地房產(chǎn)商挺進鄭東，推進了東區(qū)快速進展。項目位于鄭東CBD核心區(qū)位，獨有的地理位置將輻射整個東區(qū)，那個地點充滿著無限商機，那個地點將成為以后進展的焦點。距鄭州老城區(qū)也比較便利，這也是商業(yè)進展的先決條件。產(chǎn)品具有綜合型的規(guī)劃優(yōu)勢，在進行商業(yè)主題定位之時，同時還包括星級酒店和公寓等多業(yè)態(tài)的綜合投資商業(yè)產(chǎn)品，在完善項目配套的同時增加了該項目的投資區(qū)域熱點。招商力度比較大，引進多家“世界500強”企業(yè)合作經(jīng)營，這些差不多上吸引投資者最有效的武器。雄厚的經(jīng)濟實力支撐著其商場運營模式，70％以上商鋪全部由自己運營，能在短時刻內(nèi)把市場熱度烘托起來，縮短了新生市場漫長的培育期，幸免了分散經(jīng)營的一些弊端合風險。（二）劣勢（ WEAKNESS）盡管以后前景看好，但就目前而言，東區(qū)地理位置在鄭州市民眼中略顯偏僻，周邊配套、交通依舊不完善，尤其通往市區(qū)的公交特不不方便，地段上的抗性可能是寶龍最大的銷售阻力。因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，因此市場啟動難度較大，風險也相對增加。項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及治理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境不太成熟，可能阻礙該項目銷售。該項目價格整體而言比較偏高，就東區(qū)目前消費潛力，乃至鄭州的經(jīng)濟實力，專門難支撐，因此投資者比較慎重。鄭東新區(qū)巨大的商業(yè)進展?jié)摿θ找鎰≡觯壳皩汖堖€未提供特不中意、完善的商業(yè)運營模式來滿足客戶的愿望和需求，二者之間的矛盾也導致寶龍目前銷售面臨困境。（三）威脅（THREATEN）客戶資源是商業(yè)最大的威脅，如何擴大項目阻礙、挖掘客戶人群，如何保持在市場擴容的情況下客戶資源等比例增長，是寶龍都市廣場面臨的嚴峻問題。伴隨著鄭州目前其他幾個大的專業(yè)市場的相繼登場，商鋪供應激增，市場競爭進一步加劇，投資者選擇面更為寬泛，客