置業(yè)公司精細(xì)化管理手冊

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改施工準(zhǔn)備階段審查承包人的安全資質(zhì)營業(yè)執(zhí)照安全資質(zhì)證書安全生產(chǎn)管理機構(gòu)的設(shè)置，安全專業(yè)人員的配備安全生產(chǎn)責(zé)任制，安全生產(chǎn)規(guī)章制度，安全生產(chǎn)操作特種作業(yè)人員的管理情況主要的施工機械、設(shè)備等的技術(shù)性能及安全條件建筑安全監(jiān)督機構(gòu)對企業(yè)的安全業(yè)績考評情況審查安全技術(shù)措施掌握新技術(shù)、新材料的工藝和標(biāo)準(zhǔn)對各工序制定安全監(jiān)理細(xì)則調(diào)查可能導(dǎo)致意外傷害的其它原因?qū)彶槌邪说陌踩詸z系統(tǒng)承包人的安全設(shè)施和設(shè)備進(jìn)場前的檢驗安全檢查程序．安全文明檢查流程施工準(zhǔn)備階段審查承包人的安全資質(zhì)營業(yè)執(zhí)照安全資質(zhì)證書安全生產(chǎn)管理機構(gòu)的設(shè)置，安全專業(yè)人員的配備安全生產(chǎn)責(zé)任制，安全生產(chǎn)規(guī)章制度，安全生產(chǎn)操作特種作業(yè)人員的管理情況主要的施工機械、設(shè)備等的技術(shù)性能及安全條件建筑安全監(jiān)督機構(gòu)對企業(yè)的安全業(yè)績考評情況審查安全技術(shù)措施掌握新技術(shù)、新材料的工藝和標(biāo)準(zhǔn)對各工序制定安全監(jiān)理細(xì)則調(diào)查可能導(dǎo)致意外傷害的其它原因?qū)彶槌邪说陌踩詸z系統(tǒng)承包人的安全設(shè)施和設(shè)備進(jìn)場前的檢驗安全檢查程序?qū)彶檫M(jìn)入施工現(xiàn)場的各分包人的安全資質(zhì)和證明文件審查承包人提交的關(guān)于工序交接檢查，分部分項工程審查新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù)施工現(xiàn)場的安全組織體系和安全人員的配備審查有關(guān)安全生產(chǎn)的文件審查承包人提交的施工方案和施工組織設(shè)計中的安全施工階段審查進(jìn)入施工現(xiàn)場的各分包人的安全資質(zhì)和證明文件審查承包人提交的關(guān)于工序交接檢查，分部分項工程審查新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù)施工現(xiàn)場的安全組織體系和安全人員的配備審查有關(guān)安全生產(chǎn)的文件審查承包人提交的施工方案和施工組織設(shè)計中的安全施工階段審查并簽署現(xiàn)場安全技術(shù)簽證文件審查并簽署現(xiàn)場安全技術(shù)簽證文件現(xiàn)場監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出整改指令現(xiàn)場監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出整改指令第三十七條工程驗收管理1．竣工驗收單位的劃分竣工驗收原則上以和我司簽訂的施工合同來劃分，每個施工合同均須進(jìn)行專項竣工驗收。2．各專項竣工驗收要求：詳見《工程管理手冊》3.16條。施工單位檢驗批報驗（1）檢驗批驗收流程施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格監(jiān)理工程師施工單位檢驗批報驗施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格監(jiān)理工程師檢驗批工程質(zhì)量自評合格，評定完成是合格與否不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書，重新報驗檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查檢驗批工程是否合格合格：簽認(rèn)檢驗批驗收認(rèn)可書交回施工單位可進(jìn)行下一工序工作否檢驗批工程質(zhì)量自評合格，評定完成是合格與否不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書，重新報驗檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查檢驗批工程是否合格合格：簽認(rèn)檢驗批驗收認(rèn)可書交回施工單位可進(jìn)行下一工序工作否流程要點：1、檢驗批驗收合格后，資料須在三天內(nèi)簽認(rèn)、存檔。2、重大問題及時向項目工程部部長匯報。監(jiān)理工程師、項目專業(yè)工程師施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部（2）分部分項工程驗收流程圖質(zhì)量保證資料齊全、合格隱蔽驗收記錄簽認(rèn)完成分部、分項工程質(zhì)量自評合格，評定完成施工單位報驗監(jiān)理工程師、項目專業(yè)工程師施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部質(zhì)量保證資料齊全、合格隱蔽驗收記錄簽認(rèn)完成分部、分項工程質(zhì)量自評合格，評定完成施工單位報驗樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，售樓部裝飾工程，工程技術(shù)部共同參加驗收否是項目工程部部長驗收后簽認(rèn)合格：簽認(rèn)分部分項工程檢驗認(rèn)可書不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書，重新報驗合格與否檢查分部、分項工程是否合格檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查隱蔽工程是否完成有關(guān)簽證手續(xù)流程要點：樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，售樓部裝飾工程，工程技術(shù)部共同參加驗收否是項目工程部部長驗收后簽認(rèn)合格：簽認(rèn)分部分項工程檢驗認(rèn)可書不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量/安全整改通知書，重新報驗合格與否檢查分部、分項工程是否合格檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求檢查隱蔽工程是否完成有關(guān)簽證手續(xù)1、驗收合格后，資料須在三天內(nèi)存檔。2、重大問題及時向工程部部長匯報。（3）工程竣工驗收流程圖是是施工單位施工單位項目公司會同監(jiān)理對工程實體及工程資料進(jìn)行預(yù)驗收否工程確實建成，檢驗合格現(xiàn)場清理完畢工程計量資料質(zhì)量簽證文件接受施工單位提交申請工程竣工資料（含竣工圖）施工單位整改項目公司會同監(jiān)理對工程實體及工程資料進(jìn)行預(yù)驗收否工程確實建成，檢驗合格現(xiàn)場清理完畢工程計量資料質(zhì)量簽證文件接受施工單位提交申請工程竣工資料（含竣工圖）施工單位整改合格與否工程技術(shù)部、產(chǎn)品設(shè)計部、造價合約部、分包單位、政府相關(guān)部門參加驗收驗收面積是否超過5萬方否會簽工程竣工驗收表是施工單位整改工程技術(shù)部、產(chǎn)品設(shè)計部、造價合約部、分包單位、政府相關(guān)部門參加驗收驗收面積是否超過5萬方否會簽工程竣工驗收表是施工單位整改合格與否是副總工程師參加驗收合格與否是副總工程師參加驗收是是第三十八條工程維修管理1.項目工程部必須在竣工前召集經(jīng)營部、物業(yè)公司及施工單位進(jìn)行分戶驗收并整改完畢。2.每期工程竣工前必須保證通水、電、煤氣、電視、電信、郵政、智能化和緊急備用電源，完成相關(guān)道路、環(huán)境配套工程，并取得電梯、消防、煤氣驗收合格證以及單位（子單位）工程質(zhì)量驗收記錄。3.項目工程部對參加交房的銷售及物業(yè)人員進(jìn)行后期裝修注意事項、不允許業(yè)主改動的受力結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備等技術(shù)交底。4．項目公司在交房前10天組織成立交房期間維修小組，項目工程部部長兼任小組組長，相關(guān)施工單位各派一名負(fù)責(zé)人參加。維修小組下設(shè)土建分隊、水電分隊、裝修分隊，按照已售戶數(shù)每50戶不少于1人的標(biāo)準(zhǔn)配備維修人員。5.交房后一個月內(nèi)，維修小組將相關(guān)資料向物業(yè)公司交接，交接后維修工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。在工程質(zhì)保期內(nèi)，具體維修工作由施工單位組織實施。第八章營銷管理第三十九條確定營銷模式和銷售團隊1.營銷模式項目營銷模式采取招標(biāo)比選營銷代理公司模式為主；若采取自主營銷模式，由公司總經(jīng)理辦公會研究決定組建營銷團隊自行銷售。2.銷售團隊組建若采取營銷代理模式，營銷策劃代理公司負(fù)責(zé)組建項目營銷團隊，項目公司審核后報經(jīng)營開發(fā)部備案。若采取自行銷售模式，項目公司制定銷售團隊組建和薪酬方案，報公司總經(jīng)理辦公會審批。第四十條項目總體營銷方案1．項目公司在開盤前6個月組織編寫《項目總體營銷方案》，上報經(jīng)營開發(fā)部審核，公司總經(jīng)理辦公會評審確定。2．總體營銷方案主要內(nèi)容包括以下部分：2.1市場分析宏觀市場、區(qū)域市場、競品分析。2.2產(chǎn)品分析規(guī)劃方案優(yōu)劣分析、戶型優(yōu)劣分析。2.3客戶分析客群來源、客群意向、客群職業(yè)、客群年齡層等數(shù)據(jù)分析。2.4項目分析項目價值剖析、競爭項目類比優(yōu)劣勢、項目SOWT。2.5營銷思路與策略營銷目標(biāo)、項目價值提煉、項目營銷發(fā)展思路、項目執(zhí)行策略。2.6營銷計劃與活動基于策略的執(zhí)行計劃與活動思路。2.7推廣計劃與費用實現(xiàn)營銷目標(biāo)的推廣計劃與費用預(yù)算。第四十一條營銷節(jié)點管理根據(jù)公司三次開發(fā)規(guī)定，公司對項目關(guān)鍵營銷節(jié)點進(jìn)行管控。包括項目營銷中心開放、樣板間開放、認(rèn)籌、開盤、加推、交房等。表5重大營銷節(jié)點工作計劃執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)表營銷節(jié)點序號工作計劃內(nèi)容完成時間標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門協(xié)助（監(jiān)督）部門售樓部開放1售樓部選址建議報告規(guī)劃方案確定后15日內(nèi)項目公司經(jīng)營開發(fā)部2項目開盤前營銷策略報告售樓部開放前3個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部3營銷推廣計劃與費用預(yù)算報告售樓部開放前3個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部4售樓部功能布局方案售樓部開放前4個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部5售樓部裝修設(shè)計方案售樓部開放前4個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部6售樓部開放活動方案售樓部開放前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部售樓部開放樣板間開放7樣板間選擇與裝修建議方案售樓部開放前4個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部8樣板間開放活動方案售樓部開放前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部樣板間開放認(rèn)籌9項目認(rèn)籌方案認(rèn)籌前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部認(rèn)籌開盤10認(rèn)籌活動總結(jié)報告認(rèn)籌活動后3日內(nèi)項目公司經(jīng)營開發(fā)部11認(rèn)籌客戶分析報告開盤前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部12開盤活動方案開盤前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部開盤持續(xù)銷售13下階段營銷策略報告每季度末月5號前項目公司經(jīng)營開發(fā)部14下階段推廣計劃與媒體排期每季度末月5號前項目公司經(jīng)營開發(fā)部15銷售策略和銷售目標(biāo)調(diào)整開盤后10日內(nèi)項目公司經(jīng)營開發(fā)部加推（再開盤）16營銷策略與推廣計劃報告加推前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部17加推活動方案加推前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部加推（再開盤）交房18交房活動方案當(dāng)期交房前1個月項目公司經(jīng)營開發(fā)部尾盤銷售19尾盤銷售策略與執(zhí)行方案去化達(dá)90%項目公司經(jīng)營開發(fā)部后評估20項目終結(jié)評估報告項目售罄經(jīng)營開發(fā)部—第四十二條營銷費用預(yù)算管理1．營銷費用整體控制標(biāo)準(zhǔn)公司各項目整盤營銷費用標(biāo)準(zhǔn)不超過當(dāng)期銷售額的3%，新開盤項目首次營銷費用標(biāo)準(zhǔn)不超過當(dāng)期當(dāng)期銷售額的4%，續(xù)銷盤項目營銷費用標(biāo)準(zhǔn)不超過當(dāng)期銷售額的2.5%。2．營銷費用預(yù)算項目公司根據(jù)項目年度開發(fā)計劃和總體營銷方案，編制年度營銷費用預(yù)算報公司審批后執(zhí)行。3．營銷費用審批按照公司“三次開發(fā)”規(guī)定，以下營銷費用需報公司審批：3.1營銷中心包裝方案及費用預(yù)算；3.2關(guān)鍵營銷節(jié)點（如產(chǎn)品發(fā)布會、新聞發(fā)布會等）或者費用超過10萬的營銷活動3.3單項費用超過20萬元的廣告發(fā)布。第四十三條項目重大營銷活動公司對項目重大營銷活動進(jìn)行管控。包括項目營銷中心開放、認(rèn)籌、開盤、加推、新聞發(fā)布會等重大營銷或社會活動。1．各項目重大營銷活動要求堅持“針對性、實效性、性價比”等原則。2．項目公司根據(jù)《項目總體營銷策劃報告》或《階段性營銷策略報告》中制定的活動節(jié)點，于相關(guān)節(jié)點前一個月編寫具體的活動執(zhí)行方案，上報公司經(jīng)營開發(fā)部審核，報總經(jīng)理辦公會評審確定。3．項目公司按照公司決策意見，精心組織，保證營銷活動效果?；顒咏Y(jié)束后及時進(jìn)行活動總結(jié)和效果評估，上報經(jīng)營開發(fā)部。第四十四條價格策略及銷售價格1．公司對項目價格策略及銷售價格全面管控。2．項目公司根據(jù)市場調(diào)查情況，依據(jù)產(chǎn)品價值和開發(fā)成本以及客戶積累和意向情況，制定項目當(dāng)期產(chǎn)品價格策略、銷售價格和優(yōu)惠方式等方案。于產(chǎn)品入市前一個月上報公司經(jīng)營開發(fā)部。3．公司經(jīng)營開發(fā)部審核后，上報總經(jīng)理辦公會評審確定價格策略和定價原則。4．項目公司根據(jù)公司評審意見，制定詳細(xì)的產(chǎn)品價格表報公司審批。第四十五條案場監(jiān)督與考核管理1．公司經(jīng)營開發(fā)部制定銷售案場管理標(biāo)準(zhǔn)，對項目公司案場營銷工作進(jìn)行監(jiān)督并定期考核，考核結(jié)果納入項目公司及各基層員工績效考核范疇。2．項目公司每月5日前編寫項目所在城市或區(qū)域《項目月度市場調(diào)查報告》，公司經(jīng)營開發(fā)部對各項目市場報告收集、匯總、管理，報公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。3．項目公司按照《公司銷售系統(tǒng)管理辦法》規(guī)定，每日完成銷售系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入工作，確保信息錄入及時性和準(zhǔn)確性，加強數(shù)據(jù)分析和流程管理，提高銷售系統(tǒng)應(yīng)用水平。公司經(jīng)營開發(fā)部不定期監(jiān)督、檢查，并作為考核依據(jù)。第九章成本管理第四十六條成本管理要素項目的成本要素主要包括：項目投資的土地成本、產(chǎn)品的建造成本、財務(wù)成本、期間費用、以及政府收費和稅費。項目成本管控的重點：土地成本、項目銷售及開發(fā)周期、定位設(shè)計（限額設(shè)計）、招投標(biāo)管理、合同管理、工程建設(shè)管理、銷售回款速度以及管理費用、營銷費用的控制。第四十七條成本管理體系分工造價合約部是成本管理的主責(zé)部門，負(fù)責(zé)研究制定公司成本管理制度，構(gòu)建成本管理體系，建設(shè)成本管理信息平臺，建立公司產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)體系和市場價格體系，對項目目標(biāo)成本實行動態(tài)管理，指導(dǎo)、監(jiān)督、考核項目公司成本管理工作。項目公司是成本管理的執(zhí)行層，負(fù)責(zé)責(zé)任成本的執(zhí)行。第四十八條建立公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系1．公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系用于：項目前期可行性研究階段的投資估算；項目建設(shè)過程的施工圖設(shè)計指標(biāo)的控制、項目目標(biāo)成本的制定、建安合同招標(biāo)標(biāo)底的編制核對等。2．造價合約部建立公司產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)庫。項目公司提供成本數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，造價合約部負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)的收集、整理、錄入、分析、更新，報公司評審后發(fā)布。3．造價合約部根據(jù)各項目的實際情況，按物業(yè)形態(tài)分類，建立單位工程指標(biāo)（主要含量指標(biāo)、單方指標(biāo)、材料價格庫）、分部分項工程指標(biāo)、園林景觀指標(biāo)、裝飾裝修指標(biāo)等，按區(qū)域形成公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系，并定期更新。第四十九條項目可行性研究階段的投資估算投資估算編制依據(jù)為：項目主要設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、公司成本標(biāo)準(zhǔn)體系、現(xiàn)行定額、當(dāng)前市場的材料價格水平。造價合約部本著慎重的原則，在估算的總成本基礎(chǔ)上，預(yù)留5%的不可預(yù)見費。第五十條項目實施過程中目標(biāo)成本管理責(zé)任分工造價合約部制定項目目標(biāo)成本，經(jīng)公司評審后進(jìn)行分解。根據(jù)各單位工程（單項）簽定合同，編制項目工程責(zé)任成本，上報公司審批。負(fù)責(zé)對項目工程責(zé)任成本進(jìn)行動態(tài)管控，并參加項目責(zé)任成本管理情況的考核工作。項目公司是項目責(zé)任成本的執(zhí)行主體，嚴(yán)格按公司下達(dá)的項目責(zé)任成本控制工程造價的變更，及時上報設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證等。第五十一條項目目標(biāo)成本編制1．項目可研階段1.1編制原則：根據(jù)概念設(shè)計多方案組合進(jìn)行目標(biāo)成本匡算，通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟性測算和比選，找出盈得最大化的產(chǎn)品組合，形成目標(biāo)成本啟動版。1.2編制依據(jù)：①項目地塊紅線內(nèi)外情況、政府規(guī)劃要點等信息；②產(chǎn)品定位、營銷建議、區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價格水平；③成本數(shù)據(jù)庫類似項目的含量及造價數(shù)據(jù)；④市場生產(chǎn)要素價格水平。2．規(guī)劃方案及擴初設(shè)計階段2.1編制原則：依據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)及建筑設(shè)計方案對目標(biāo)成本啟動版進(jìn)行優(yōu)化，形成目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版。2.2編制依據(jù)：①目標(biāo)成本啟動版；②經(jīng)政府審批的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)及方案；③以往類似項目造價指標(biāo)及項目所在地的市場價格信息。3．施工圖階段3.1施工圖完成后，在不突破目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版總金額原則下，根據(jù)施工圖預(yù)算對目標(biāo)成本進(jìn)行分解以及科目之間的調(diào)劑，形成目標(biāo)成本完整版。第五十二條項目目標(biāo)成本動態(tài)管控1．項目實施進(jìn)程中，用“實際+預(yù)測”的方法，對成本管理要素進(jìn)行日常動態(tài)核算，對目標(biāo)成本實施動態(tài)監(jiān)控。2．各成本管理要素動態(tài)核算的內(nèi)容包括（但不限于）：合同的招標(biāo)簽署金額、合同暫定金額的確認(rèn)、合同變更簽證、階段結(jié)算、決算等數(shù)據(jù)；已發(fā)生的費用；銷售回款或開發(fā)周期調(diào)整引起的資本化利息、管理費用的變動；政府收費或稅費標(biāo)準(zhǔn)的變動等。3．項目公司必須按月對已發(fā)生的成本數(shù)據(jù)如實填報《項目月成本動態(tài)控制報表》，上報公司造價合約部。4．項目公司對未發(fā)生的合同、費用，每季度進(jìn)行合理預(yù)測，上報公司造價合約部。5．為了給營銷定價提供參考，并即時反映產(chǎn)品的盈利情況，項目的動態(tài)成本要按成本的分?jǐn)傄?guī)則，核算到各業(yè)態(tài)的可售單方成本。第五十三條項目責(zé)任成本管控及預(yù)警1.項目責(zé)任成本管理科目表序號項目成本費用管理科目成本管理內(nèi)容1前期三通一平方案評審、優(yōu)化；招標(biāo)確定單位；變更簽證管理2前期報建3建安成本主體建安、園林景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、公建、配套工程4資本化利息融資成本、資金計劃5前期物業(yè)管理費6營銷費銷售代理、推廣費7管理費各層級年度費用8政府收費及稅費2．各管理科目的細(xì)項動態(tài)成本，超出其責(zé)任成本時，在本科目動態(tài)總成本未超責(zé)任成本的情況下，由項目公司報公司審批后可以調(diào)整該細(xì)項責(zé)任成本。3．各管理科目主要成本細(xì)項的動態(tài)成本數(shù)據(jù)與責(zé)任成本發(fā)生較大差異時（超出本科目總責(zé)任成本1%及以上），項目公司應(yīng)及時分析原因，及時糾偏，并查找管理薄弱環(huán)節(jié)，制定防控措施。4．各管理科目動態(tài)總成本超出責(zé)任成本3%及以上時，項目公司須及時上報超出原因分析報告，并申請調(diào)整本科目責(zé)任成本。在項目總成本未超目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)版成本的情況下，由公司領(lǐng)導(dǎo)審批調(diào)整科目成本，確保項目總目標(biāo)成本不被突破。5．對于項目實施組織不力、管理不善等原因造成項目動態(tài)總成本超出目標(biāo)成本，公司造價合約部將對項目公司發(fā)出預(yù)警通告，并督促項目查找原因，提交分析報告及整改措施，必要時可提請專題會議來審批、評估、審計。造成資產(chǎn)損失的，按照《中鐵大橋局集團有限公司資產(chǎn)損失責(zé)任追究暫行辦法》追究相關(guān)責(zé)任。第五十四條簽證管理1．為加強現(xiàn)場簽證管理，規(guī)范工作流程，明確審批權(quán)限，確保有效地控制成本和規(guī)避風(fēng)險。簽證管理由項目公司組織實施，由公司造價合約部抽檢與復(fù)核的工作。2．項目公司負(fù)責(zé)工程造價≤5萬元簽證的工程量以及工程計價的確認(rèn)；負(fù)責(zé)工程造價＞5萬元簽證的工程量實際測量；負(fù)責(zé)簽證造價預(yù)計超過5萬元的項目按照統(tǒng)一表格向公司申報；負(fù)責(zé)簽證單編號下發(fā)、登記臺帳。3．公司造價合約部參與預(yù)計金額超過5萬元的技術(shù)方案變更及設(shè)計變更論證；負(fù)責(zé)工程造價≤5萬元簽證的抽檢與復(fù)核；負(fù)責(zé)指導(dǎo)工程造價＞5萬元簽證工程量的復(fù)核，變更價款的審核；負(fù)責(zé)受理項目公司簽證造價超5萬元的申報，并書面告知項目公司此簽證的解決辦法；負(fù)責(zé)各項目簽證臺帳的統(tǒng)計工作。4．簽證管理報表的具體格式要求按公司下發(fā)的《項目三次開發(fā)中工程管理有關(guān)規(guī)定》中的《現(xiàn)場簽證申請單》、《現(xiàn)場簽證登記臺帳》、《變更簽證確認(rèn)單》、《項目年月現(xiàn)場簽證匯總表》等相關(guān)表格辦理。5．簽證管理中公司造價合約部與項目公司銜接關(guān)系詳見《工程管理手冊》第3.21節(jié)《現(xiàn)場工程簽證管理程序》。第五十五條驗工計價1．驗工計價嚴(yán)格執(zhí)行合同的規(guī)定，包括合同單價、付款節(jié)點等。2．驗工計價的審批程序：由項目公司工程部對施工單位提出計價的工程量完成情況進(jìn)行核實，再根據(jù)合同單價及付款節(jié)點填寫工程付款申請單，根據(jù)《置業(yè)公司項目公司資金管理辦法》規(guī)定辦理付款審批手續(xù)。3．對于分部分項工程完工后，在驗工計價時，可將該分部分項工程的工程量由甲方、乙方和監(jiān)理（如有）共同實測或計算簽定，便于后期結(jié)算辦理。第五十六條結(jié)算辦理1．項目結(jié)算的具體規(guī)定見《項目三次開發(fā)工程管理有關(guān)規(guī)定》中工程結(jié)算章節(jié)。由公司造價合約部負(fù)責(zé)審核的結(jié)算，項目公司需提供完整有效的結(jié)算資料并協(xié)助審核。2．項目公司在對公司造價合約部提交結(jié)算資料之前應(yīng)對提供的結(jié)算資料完整性、真實性進(jìn)行審核；對固定綜合單價的合同結(jié)算，項目公司需協(xié)助公司造價合約部對工程量進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)核。3．對于結(jié)算過程中出現(xiàn)的爭議性問題，造價合約部與項目公司研究建議方案，上報公司專題會確定解決原則，造價合約部再根據(jù)會議確定的原則進(jìn)行結(jié)算。4．由公司本部審核的結(jié)算，結(jié)算審核完畢后，由公司造價合約部組織召開公司結(jié)算小組成員結(jié)算評審會。如需項目公司參加的，項目公司需派相關(guān)人員參加，并接受評審答疑。由項目公司審核的結(jié)算，項目公司組織召開結(jié)算評審會。5．造價合約部與項目公司關(guān)于結(jié)算管理的工作銜接詳見《預(yù)決算編制及審核管理程序》。第十章設(shè)計管理第五十七條按照設(shè)計內(nèi)容的不同，公司設(shè)計管理主要包括規(guī)劃建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、精裝修設(shè)計等。設(shè)計管理重點是設(shè)計任務(wù)書的編制和設(shè)計成果的審核。公司設(shè)計管理的主責(zé)部門是產(chǎn)品設(shè)計部。第五十八條設(shè)計管理流程1．前期可行性研究依據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)部提供的初步的項目定位、地塊規(guī)劃出讓條件，由產(chǎn)品設(shè)計部完成地塊的強排方案，提供可研階段的相關(guān)設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)。2．概念規(guī)劃設(shè)計依據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)部提供的項目可研報告及營銷定位等，由產(chǎn)品設(shè)計部編制《概念規(guī)劃設(shè)計方案征集文件》，組織開展項目概念規(guī)劃設(shè)計方案征集工作。方案征集完成，由產(chǎn)品設(shè)計部和經(jīng)營開發(fā)部進(jìn)行初審后，上報公司設(shè)計評審會，確定概念規(guī)劃設(shè)計方案及設(shè)計單位。3．規(guī)劃方案設(shè)計依據(jù)深化定位報告、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)劃條件、地方規(guī)劃設(shè)計相關(guān)規(guī)定、初步成本建議、初步勘察報告等，由產(chǎn)品設(shè)計部編制設(shè)計任務(wù)書，提交設(shè)計單位。規(guī)劃方案設(shè)計成果經(jīng)公司相關(guān)部門初審后，上報公司方案設(shè)計評審會，確定項目規(guī)劃方案設(shè)計，并同步準(zhǔn)備規(guī)劃報建工作。若項目分期開發(fā)，后期需進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整，由項目公司結(jié)合市場與地方行業(yè)政策提交產(chǎn)品配置建議，由產(chǎn)品設(shè)計部和經(jīng)營開發(fā)部初審后，上報公司審核。經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部工程技術(shù)部深化定位報告產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)初步成本建議初步勘察報告用地規(guī)劃條件方案設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計完成方案初審方案初審方案初審方案初審召開公司方案評審會4．施工圖設(shè)計依據(jù)前階段設(shè)計成果、報建過程中政府職能部門的反饋意見、細(xì)化成本要求等，由產(chǎn)品設(shè)計部編制《施工圖設(shè)計作業(yè)指導(dǎo)書》，提交設(shè)計單位。施工圖設(shè)計完成，在正式報審和招投標(biāo)前，由項目公司配合產(chǎn)品設(shè)計部針對施工圖產(chǎn)品功能、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、硬性指標(biāo)等方面進(jìn)行審核，避免審查通過或投標(biāo)完成后，施工圖再出現(xiàn)較大的修改。施工單位確定后，由項目公司組織施工單位、監(jiān)理進(jìn)一步深化看圖，將問題匯總后發(fā)給產(chǎn)品設(shè)計部初步確認(rèn)后，由設(shè)計單位進(jìn)行修改。正式施工前，由項目公司組織正式的圖紙會審和技術(shù)交底，形成會簽資料留底。產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部工程技術(shù)部項目公司前階段設(shè)計成果報建工作反饋意見施工圖設(shè)計作業(yè)指導(dǎo)書咨詢施工圖設(shè)計完成初審咨詢初審，反饋產(chǎn)品設(shè)計部提交設(shè)計單位修改，正式出圖招投標(biāo)工作施工圖審查，其它專項審查報建存檔修改意見確定施工單位提交設(shè)計單位修改深化看圖組織施工單位、監(jiān)理深化看圖，匯總問題，反饋產(chǎn)品設(shè)計部組織五大責(zé)任主體圖紙會審和技術(shù)交底，形成資料5．景觀和精裝修設(shè)計依據(jù)項目定位、營銷建議、土建施工圖等，由景觀裝飾部編制設(shè)計任務(wù)書，委托專業(yè)單位進(jìn)行方案設(shè)計。如需進(jìn)行方案征集，相關(guān)事項參見本條第2款。方案設(shè)計結(jié)果由景觀裝飾部、產(chǎn)品設(shè)計部、項目公司進(jìn)行初審后，上報公司設(shè)計評審會。方案確定后，進(jìn)行施工圖設(shè)計。6．公司的設(shè)計工作由各部門與項目公司共同配合完成，為明確分工，設(shè)計工作應(yīng)有明確的責(zé)任主體，由主責(zé)部門組織相關(guān)部門開展工作，詳見下表《設(shè)計相關(guān)工作責(zé)任矩陣》。設(shè)計相關(guān)工作責(zé)任矩陣編號階段工作內(nèi)容經(jīng)營開發(fā)部工程技術(shù)部造價合約部產(chǎn)品設(shè)計部景觀裝飾部項目公司1前期可研取得用地規(guī)劃條件★2項目規(guī)劃初步定位★☆3完成地塊強排方案☆★4概念設(shè)計完成概念規(guī)劃設(shè)計方案征集工作☆☆★5概念規(guī)劃設(shè)計方案初審☆☆★☆6方案設(shè)計方案設(shè)計完成★7方案設(shè)計初審☆☆☆★☆8施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計完成☆★☆9施工圖初審查完成☆★☆10各分項報建工作☆☆☆★11圖紙會審和技術(shù)交底☆☆★12景觀圖紙設(shè)計☆☆★☆13精裝修圖紙設(shè)計☆☆★☆14施工階段房產(chǎn)面積預(yù)測☆☆★15施工圖深化設(shè)計（門窗、幕墻、二裝、給水、強電、燃?xì)?、邊坡等）☆☆☆?6重大設(shè)計變更☆☆☆☆★第五十九條設(shè)計過程控制設(shè)計過程控制的主要目的是確保設(shè)計意圖得以圖紙化，同時更好的督促設(shè)計單位在限定時間完成設(shè)計工作。設(shè)計過程控制應(yīng)做好以下4點：1．加強日常管理，強化設(shè)計跟蹤和檢查，定期掌握設(shè)計工作的進(jìn)展情況；2．加強關(guān)鍵節(jié)點控制，要依據(jù)公司要求的設(shè)計進(jìn)度安排，結(jié)合設(shè)計任務(wù)書中關(guān)于階段成果的深度要求，落實設(shè)計工作完成情況；3．抽查設(shè)計中間結(jié)果，結(jié)合設(shè)計任務(wù)書，檢查設(shè)計意圖落實情況；4．設(shè)計過程中遇到不確定性問題，應(yīng)及時征詢相關(guān)部門意見，提前解決問題，明確調(diào)整意見。第六十條設(shè)計成果評審設(shè)計評審要合理組織、充分論證，遇重大設(shè)計可邀請第三方評審機構(gòu)，形成詳細(xì)的評審意見，由設(shè)計單位負(fù)責(zé)修改落實。1、設(shè)計評審的程序各階段設(shè)計評審的程序參照下表進(jìn)行：設(shè)計評審程序?qū)φ毡沓绦蚝陀涗浽O(shè)計階段設(shè)計評審程序結(jié)論資料概念方案部門初審分管副總審核公司評審會會議紀(jì)要總體規(guī)劃部門初審分管副總審核公司評審會設(shè)計評審表戶型方案部門初審分管副總審核公司評審會設(shè)計評審表立面（效果）方案部門初審分管副總審核公司評審會設(shè)計評審表報建方案部門初審分管副總審核公司評審會外部審核相關(guān)政府文件初步設(shè)計部門初審分管副總審核外部審核相關(guān)政府文件施工圖部門初審?fù)獠繉徍嗽O(shè)計評審表圖紙會審記錄相關(guān)政府文件2、設(shè)計評審的標(biāo)準(zhǔn)各階段的設(shè)計成果，由主責(zé)部門組織進(jìn)行初審，詳見《設(shè)計相關(guān)工作責(zé)任矩陣》。設(shè)計審查人員應(yīng)對照設(shè)計任務(wù)書，審查設(shè)計意圖落實情況。針對不同的設(shè)計階段、不同的專業(yè)，設(shè)計審查應(yīng)具有針對性，審查要點詳見公司《設(shè)計審核作業(yè)指導(dǎo)書》。3、設(shè)計評審結(jié)論的落實設(shè)計管理人員將設(shè)計評審形成的結(jié)論填寫到《設(shè)計評審表》，要求設(shè)計單位在限定時間完成修改，并書面回復(fù)。設(shè)計管理人員負(fù)責(zé)對照《設(shè)計評審表》逐條落實修改完成情況，在《設(shè)計評審表》后備注。第六十一條設(shè)計變更控制施工圖正式審核通過或投標(biāo)完成后，應(yīng)盡量避免再進(jìn)行大型的或方案性的圖紙調(diào)整。施工過程中如需設(shè)計變更，由項目公司進(jìn)行初步審核，當(dāng)遇到重大設(shè)計變更時，項目公司需上報公司審核后，方可實施。重大設(shè)計變更：指涉及到結(jié)構(gòu)安全、防水、效果及造價大于5萬元的變更。1、針對基礎(chǔ)施工過程中遇到的問題，需要進(jìn)行設(shè)計變更，可由項目公司組織工程建設(shè)五大責(zé)任主體結(jié)合現(xiàn)場實際情況，形成處理方案，報公司審核后實施。必要時項目公司可組織相關(guān)專家、政府職能部門、產(chǎn)品設(shè)計部共同會審。2、銷售過程中，由購房客戶提出的設(shè)計變更申請（如商業(yè)分隔），項目公司應(yīng)嚴(yán)格審查其合理性。如遇重大設(shè)計變更，需報公司審核后方可實施。第六十二條施工圖深化（落地）設(shè)計經(jīng)公司批準(zhǔn)，項目需要進(jìn)行深化設(shè)計的部分專項工程例如：門窗、幕墻、二裝、給水、強電、燃?xì)狻⑦吰碌?，可由項目公司委托專業(yè)單位或指定單位進(jìn)行深化設(shè)計，設(shè)計圖紙經(jīng)公司審核后，方可實施。第六十三條設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化管理建立完善的公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，推廣戶型庫、立面風(fēng)格、設(shè)計任務(wù)書等標(biāo)準(zhǔn)化成果文件；執(zhí)行以設(shè)計評審會為主線的標(biāo)準(zhǔn)化管理程序；加強項目標(biāo)準(zhǔn)化成果應(yīng)用與落地。第十一章招標(biāo)管理第六十四條招標(biāo)七大原則全面招標(biāo)原則。凡是符合招標(biāo)條件的工程項目都要以招標(biāo)方式確定承包單位；整體招標(biāo)原則。禁止將項目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)。事前預(yù)算原則。施工類工程在招標(biāo)前，大額項目應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在無標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費率招標(biāo)。資質(zhì)審查原則。原則上所有項目招標(biāo)都須從合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位，并且所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合項目要求的投標(biāo)單位才有資格參加項目投標(biāo)。合理低價中標(biāo)原則。選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報價較低且合理。透明公正原則。整個招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝通、信息共享、杜絕暗箱操作。保密原則。要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招標(biāo)的公正與效果。第六十五條招標(biāo)范圍招標(biāo)管理辦法適用于公司所有工程項目的勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備（甲供部分）、營銷類的招標(biāo)。第六十六條招標(biāo)要求工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論采取何種方式，都須有三家以上（含三家）投標(biāo)單位參與競標(biāo)。但下列情況可采取詢價方式，報公司招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后確定合作單位：1.金額在10萬元以下的工程；2.公司已確定戰(zhàn)略合作單位的工程；3.部分政府或行業(yè)壟斷的工程。第六十七條分工與責(zé)任1．公司招標(biāo)類別分為工程類（含設(shè)計、建安工程、景觀裝飾、設(shè)備及甲供部分）、營銷類兩大類別。造價合約部為工程類招標(biāo)工作的主責(zé)部門，產(chǎn)品設(shè)計部、工程技術(shù)部、景觀裝飾部為相關(guān)工程招標(biāo)的配合部門；經(jīng)營開發(fā)部為營銷類招標(biāo)工作的主責(zé)部門。2．招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門對相應(yīng)工程的投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審、編制招標(biāo)文件、編制標(biāo)底；招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)開標(biāo)，組織評標(biāo)、合同談判和招投標(biāo)資料的管理。3．項目公司主要負(fù)責(zé)⑴對公司本部負(fù)責(zé)招標(biāo)的工程，提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（技術(shù)要求、工期要求、安全文明生產(chǎn)要求等），參與招標(biāo)工作及合同談判。⑵對項目公司負(fù)責(zé)招標(biāo)的工程，進(jìn)行投標(biāo)單位資格預(yù)審，編制招標(biāo)文件，組織編制標(biāo)底，開標(biāo)、評標(biāo)，參與合同談判，并負(fù)責(zé)招投標(biāo)資料的管理。招標(biāo)管理責(zé)任矩陣序號招標(biāo)類別招標(biāo)工作內(nèi)容經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部景觀裝飾部工程技術(shù)部計劃財務(wù)部法律事務(wù)室項目公司1設(shè)計類建筑方案設(shè)計☆☆★☆☆☆☆園林景觀設(shè)計★☆☆☆☆裝飾裝修設(shè)計★☆☆☆☆2建安類建筑主體及工程監(jiān)理★☆☆☆☆與主體有關(guān)的工程門窗、電梯、外墻磚（石材）、合同金額超過30萬元以上的欄桿工程★☆☆☆☆預(yù)計合同金額未超過30萬的分部分項工程★配套工程園林景觀、預(yù)計合同金額超過50萬元的排水工程、預(yù)計合同金額超過30萬元的安防工程★☆☆☆☆☆受地域限制或影響較大，報公司批準(zhǔn)的供電、供水、供氣、消防等工程★精裝飾工程★☆☆☆☆3設(shè)備設(shè)備及甲供材料部分★☆☆☆☆☆4營銷類銷售代理、廣告合同★☆☆☆☆第六十八條招標(biāo)工作程序部門程序招標(biāo)主責(zé)部門備注1、制定招標(biāo)計劃根據(jù)項目情況制定招標(biāo)詳細(xì)計劃2、編制招標(biāo)文件編制標(biāo)底、編制招標(biāo)文件等工作3、發(fā)布招標(biāo)信息或投標(biāo)邀請函主持信息發(fā)布及選擇投標(biāo)單位4、發(fā)標(biāo)、答疑主持發(fā)標(biāo)、答疑會議，審查投標(biāo)單位資質(zhì)5、開標(biāo)主持接標(biāo)工作，主持開標(biāo)會議6、評標(biāo)主持評標(biāo)會議、負(fù)責(zé)評標(biāo)并與投標(biāo)單位談判7、定標(biāo)、發(fā)中標(biāo)通知招標(biāo)工作小組組長或副組長主持，集體表決定標(biāo)。8、資料管理造價合約部主持招標(biāo)資料的收集、整理、歸檔工作（應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)資料管理）；并進(jìn)一步完善合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫招標(biāo)工作具體流程見《置業(yè)公司工程招投標(biāo)管理辦法》。第十二章合格供應(yīng)商管理第六十九條合格供應(yīng)商選擇1．合格供應(yīng)商是經(jīng)各項目公司和公司各職能部門推薦并通過公司招標(biāo)工作小組的資格審查及考察合格的工程施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察、材料設(shè)備供應(yīng)商、工程咨詢商、營銷策劃公司等。由公司相關(guān)招標(biāo)主責(zé)部門對合格供應(yīng)商的相關(guān)資料進(jìn)行收集、整理、定期更新，報造價合約部匯總，形成合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫。2．合格供應(yīng)商預(yù)審應(yīng)符合以下要求：2.1證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；2.2技術(shù)力量和資金實力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；2.3重合同、守信用，信譽良好；2.4近三年無重大質(zhì)量、安全事故；2.5近三年與我公司無訴訟。3．對預(yù)選單位的考察篩選：3.1通過預(yù)審的供應(yīng)商將被列為預(yù)選單位進(jìn)行考察；3.2由工程招標(biāo)主責(zé)部門組織對預(yù)選單位進(jìn)行考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察應(yīng)做到：事前有計劃，事中有小結(jié)有完善，考察結(jié)束應(yīng)編寫《考察報告》，并報公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。3.3經(jīng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的合格供應(yīng)商由造價合約部列入《合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫》；第七十條合格供應(yīng)商評審1．每年年底對合格供應(yīng)商資格進(jìn)行重新評審。2．對于簽署承包合同的供應(yīng)商，由招標(biāo)主責(zé)部門組織各相關(guān)部門及項目公司對其履約情況進(jìn)行評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評審結(jié)果作為該承包商綜合記錄3．對于未簽署承包合同的供應(yīng)商，由工程招標(biāo)主責(zé)部門對其進(jìn)行定期的年度評審，評審結(jié)果作為該供應(yīng)商綜合記錄。4．公司主要領(lǐng)導(dǎo)和招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫中保留。第七十一條供應(yīng)商退出機制1．供應(yīng)商發(fā)生以下不良行為必須清退：序號不良行為禁入年限備注1連續(xù)兩次未能實現(xiàn)合同約定預(yù)售節(jié)點工期、質(zhì)量、安全文明施工創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)；將工程轉(zhuǎn)包（掛靠）、違法分包致使工程質(zhì)量問題嚴(yán)重。二年2承包施工的工程工期滯后嚴(yán)重，影響了公司按期交房，引起業(yè)主投訴索賠；工程管理松散，發(fā)生重大質(zhì)量事故（事故等級詳《置業(yè)公司工程質(zhì)量管理及責(zé)任追究（暫行）辦法》）或一般安全責(zé)任事故三年3發(fā)生合同糾紛時，不通過正當(dāng)途徑協(xié)商解決，而是使用惡意方法威逼、脅迫公司滿足其不合理要求無限期2．被清退的供應(yīng)商禁入年限期滿后，需重新通過公司招投標(biāo)小組考察評審合格后，方可納入合格供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫。具體參見《置業(yè)公司合格供應(yīng)商管理辦法》第十三章合同管理第七十二條合同管理三大原則1．分級管控原則。按照“三次開發(fā)”規(guī)定，合同管理實行公司本部和項目公司兩級管理。2．分類管理原則。公司合同分為投資類、銷售類、其他咨詢類；投資類分為土地合同、設(shè)計合同、建安合同、物資設(shè)備供應(yīng)合同、營銷推廣合同、融資合同等。3．統(tǒng)一管理原則。公司對各類主要合同制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文本、授權(quán)書文本，以統(tǒng)一各業(yè)務(wù)口的管理行為。按照“三次開發(fā)”規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行合同評審程序。第七十三條合同管理職責(zé)分工公司各職能部合同管理職責(zé)為：編制本部門主責(zé)合同的管理制度及流程上報公司審批后，監(jiān)督執(zhí)行，制定標(biāo)準(zhǔn)合同文本，按權(quán)限審核合同的簽訂、變更、付款、結(jié)算等。詳見下表：公司職能部門合同管理責(zé)任矩陣序號合同類別合同管理工作內(nèi)容法律事務(wù)室經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部工程技術(shù)部景觀裝飾部計劃財務(wù)部1銷售類合同商品房銷售合同、自持物業(yè)租賃合同、自持物業(yè)運營管理合同☆★☆2土地合同土地合同、合作開發(fā)合同、公司收購或產(chǎn)權(quán)交易合同☆★☆☆☆3設(shè)計合同概念性方案、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計合同☆★☆☆☆☆4建安合同主體建安、監(jiān)理、主體配套、室外配套等施工合同☆☆★☆☆☆5園林景觀合同園林景觀工程設(shè)計、施工合同☆☆★☆6裝飾、裝修合同裝飾、裝修工程設(shè)計、施工合同☆☆★☆7材料、設(shè)備采購供應(yīng)合同材料采購合同、設(shè)備采購合同☆☆★☆☆☆8營銷推廣合同銷售代理、廣告合同☆★☆☆9融資合同貸款合同、信托融資合同☆☆★10咨詢合同投資、市場、設(shè)計、成本、工程、融資、法律等各項業(yè)務(wù)咨詢合同☆★☆第七十四條合同談判公司本部負(fù)責(zé)的各類合同談判，必須2人以上，其中招標(biāo)主責(zé)部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人必須參加。第七十五條合同評審和簽訂1．訂立合同前，主責(zé)部門應(yīng)當(dāng)詳細(xì)掌握合作方的下列情況：對方資格是否真實、合法，資信情況是否全面、可靠，是否有履約能力，應(yīng)要求對方提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《組織機構(gòu)代碼證》、《資質(zhì)證書》、《安全生產(chǎn)許可證》、《法定代表人身份證明書》、業(yè)績證明材料、《法定代表人授權(quán)委托書》或《代理協(xié)議》等。2．公司主責(zé)的合同，由合同主責(zé)部門在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上傳合同文本及相關(guān)附件，合同主責(zé)部門負(fù)責(zé)人、計劃財務(wù)部、法律事務(wù)室等職能部門負(fù)責(zé)人、公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評審，分析評估合同的可行性、經(jīng)濟性、適宜性、合法性，掌握合同風(fēng)險，制定風(fēng)險防范措施，并在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上形成審批記錄。3．項目公司主責(zé)的合同，由項目公司主責(zé)部門在公司公文流轉(zhuǎn)系統(tǒng)上傳合同文本及相關(guān)附件，經(jīng)項目公司評審后報公司評審。4．簽訂合同時原則上應(yīng)當(dāng)讓簽約對方先行簽字蓋章，或者雙方同時簽字蓋章。加蓋騎縫章，由法定代表人或授權(quán)委托人在每頁上簽字。嚴(yán)禁將僅有我方已簽字、蓋章、無合同條款具體內(nèi)容的合同末頁，交、寄給對方簽字蓋章。嚴(yán)禁向?qū)Ψ匠鼍呱w有我方印章的空白合同書。5．未經(jīng)公司批準(zhǔn)，不得為另一方提供任何形式的擔(dān)保。第七十六條合同交底招標(biāo)主責(zé)部門向項目公司進(jìn)行合同交底，讓項目公司了解合同的主要內(nèi)容和關(guān)鍵控制點，以提升合同履約質(zhì)量。合同交底的主要內(nèi)容包括（但不限于）：合同背景、合同范圍、合同目標(biāo)、合同執(zhí)行要點及特殊情況處理，建設(shè)工程中需重點管控的質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)，招標(biāo)時對設(shè)計文件的修改（如裝飾裝修做法）、分供方投標(biāo)時錯報、漏報的內(nèi)容（防止其在施工過程中通過設(shè)計變更或索賠重新要回）等。第七十七條合同履行1．項目公司督促合同方嚴(yán)格履行合同。重點管控驗工計價、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、暫定價款確認(rèn)、涉及價款調(diào)整的洽商、決算等關(guān)鍵要素，并按“三次開發(fā)”規(guī)定上報公司及時決策。2．合同變更、轉(zhuǎn)讓、解除：合同履行期間發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓、解除的，應(yīng)及時簽訂補充合同或完善相關(guān)手續(xù)，并按要求及時進(jìn)行評審和上報。3．合同糾紛：合同發(fā)生糾紛時，應(yīng)及時報告公司法律事務(wù)室，不得隱瞞和私自處理。公司在收到司法部門或行政執(zhí)法機關(guān)送達(dá)的法律文書（包括但不限于傳票、應(yīng)訴通知書、起訴狀副本、裁定書、判決書、處罰決定書等法律文書）時，應(yīng)當(dāng)由公司法律事務(wù)室統(tǒng)一簽收，不得滯留。4．分類管理合同基礎(chǔ)資料：各部門應(yīng)負(fù)責(zé)搜集整理所主責(zé)合同的各類基礎(chǔ)資料，并及時將資料原件歸檔。各項目公司應(yīng)設(shè)專職或兼職的檔案管理員，管理項目的合同文件及其它重要資料。例如建安合同的基礎(chǔ)資料包括(但不限于)下列文件：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、各類合同、補充合同（協(xié)議）；標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；圖紙、工程量清單；各種批示批復(fù)、開工指令、工程簽證、變更指令、檢查驗收文件、質(zhì)量評比通報、信函等；會議紀(jì)要、備忘錄；測量記錄、試驗檢驗報告、施工質(zhì)量記錄、隱蔽工程記錄、施工日志、各類報告、申請、報表、驗工計價、氣象記錄及圖表等；反映工程實施情況的照片、錄像資料；在工程實施過程中形成的各種記錄文件等。第七十八條合同歸檔1．公司主責(zé)的合同簽訂后，合同主責(zé)部門將合同歸檔至公司法律事務(wù)室及相關(guān)職責(zé)部門，法律事務(wù)室每年9月1日之前向公司辦公室檔案室移交當(dāng)年合同。2．項目公司主責(zé)的合同簽訂后，由項目公司合同主責(zé)部門將合同歸檔至項目公司綜合部及相關(guān)職責(zé)部門，項目公司綜合部每年9月1日之前向公司辦公室檔案室移交當(dāng)年合同。第七十九條合同借閱1．在建項目的合同借閱，直接向合同主責(zé)部門申請借閱。2．已完項目的合同借閱，向公司辦公室檔案室申請借閱。第八十條例外管理項目公司在項目實施過程中，發(fā)生偏離制度、程序、計劃和預(yù)算的事件，需將偏離事件以“例外事件”報告給公司審批，實行例外管理。第八十一條合同信息化管理1．除人力資源類合同、銷售收入類合同以外，其余所有需要支付的合同，均須納入公司成本管理信息化系統(tǒng)管理。2．合同管理是公司成本管理信息化系統(tǒng)的主要功能之一，該系統(tǒng)將以支付為主要控制手段，實現(xiàn)合同的全周期履行、封閉管理。包括：合同規(guī)劃管理；合同的簽署、驗工計價、變更簽證、竣工決算等審批流程管理；合同所有款項的支付審批流程管理；合同電子檔案管理等。公司將加快推進(jìn)該系統(tǒng)與財務(wù)管理系統(tǒng)、全面預(yù)算管理系統(tǒng)的整合，早日實現(xiàn)系統(tǒng)集成。第十四章財務(wù)管理第八十二條財務(wù)機構(gòu)與人員管理公司計劃財務(wù)部作為公司財務(wù)管理機構(gòu)，對項目公司的財務(wù)管理工作負(fù)責(zé)。項目公司財務(wù)部財務(wù)主管按照《置業(yè)公司委派財務(wù)主管實施辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行任免；出納人員按照《置業(yè)公司財務(wù)人員輪崗實施辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行崗位輪換。項目公司財務(wù)人員的任用應(yīng)當(dāng)實行回避制度，公司本部及項目公司領(lǐng)導(dǎo)的直系親屬不得擔(dān)任項目公司財務(wù)主管，財務(wù)主管的直系親屬不得在項目公司財務(wù)部擔(dān)任出納工作。未取得會計從業(yè)資格證書的人員，不得從事財務(wù)工作。第八十三條財務(wù)政策項目公司財務(wù)部按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《中國中鐵會計核算手冊》的相關(guān)規(guī)定辦理會計業(yè)務(wù)，核算項目的收入、成本、費用，并按照《置業(yè)公司財務(wù)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行財務(wù)管理。第八十四條財務(wù)基礎(chǔ)管理項目公司成立后，項目公司財務(wù)部及時通過公司計劃財務(wù)部向集團公司財務(wù)部申請建立會計帳套，使用中國中鐵財務(wù)信息平臺生成會計憑證、會計賬簿和會計報表等資料。會計科目設(shè)置和運用符合《中國中鐵會計核算手冊》和集團公司相關(guān)規(guī)定，及時提供真實、合法、準(zhǔn)確、完整的會計信息。項目公司應(yīng)使用集團公司財務(wù)部規(guī)范的會計表格，建立各類管理臺賬；加強備用金管理，嚴(yán)格開支范圍；完善內(nèi)部控制及會計監(jiān)督；規(guī)范會計檔案管理。第八十五條全面預(yù)算管理項目公司按照集團公司全面預(yù)算管理要求，實施全面預(yù)算管理，全面預(yù)算的編制、實施應(yīng)當(dāng)遵循效益優(yōu)先、全面預(yù)算和積極穩(wěn)健的基本原則。以成本管理為基礎(chǔ)，采用科學(xué)的預(yù)測方法，實事求是地組織編制和實施年度、季度現(xiàn)金流預(yù)算，利用現(xiàn)金流預(yù)算控制成本費用支出。公司于每年四季度啟動下一年度的全面預(yù)算編制工作，項目公司應(yīng)分別編制業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算并進(jìn)行詳細(xì)說明，按規(guī)定時間節(jié)點提交公司計劃財務(wù)部。公司計劃財務(wù)部負(fù)責(zé)組織全公司的預(yù)算編制審核上報工作，并對集團公司批復(fù)下達(dá)的預(yù)算進(jìn)行科學(xué)分解，下達(dá)至各項目公司的預(yù)算作為各項目公司生產(chǎn)經(jīng)營年度目標(biāo)的依據(jù)。全面預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)，一般不得調(diào)整。項目公司在預(yù)算執(zhí)行過程中，確因國家政策、市場環(huán)境等發(fā)生重大變化導(dǎo)致預(yù)算編制基礎(chǔ)和假設(shè)產(chǎn)生重要變化，或發(fā)生重大臨時預(yù)算項目，或出現(xiàn)重大不可控因素等，可以申請調(diào)整預(yù)算，預(yù)算調(diào)整申請一般在年度中期提出，但必須履行相關(guān)的預(yù)算審批程序。第八十六條資金管理1．賬戶結(jié)算管理項目公司必須在集團資金管理中心開設(shè)內(nèi)部結(jié)算賬戶。在開設(shè)銀行賬戶前，應(yīng)及時通過公司計劃財務(wù)部向集團資金管理中心上報，經(jīng)審批同意后，方可辦理銀行開戶手續(xù)。按照集團資金管理中心的要求，不能辦理資金上收歸集的銀行原則上不能開戶。項目公司按照集團公司規(guī)定，使用中國中鐵統(tǒng)一制作的電子鑰匙在中國中鐵資金管理平臺辦理網(wǎng)上結(jié)算業(yè)務(wù)。2．資金預(yù)算管理每月末25日前，項目公司財務(wù)部向公司計劃財務(wù)部上報下月資金預(yù)算，公司計劃財務(wù)部審核匯總后編制全公司的資金預(yù)算，經(jīng)公司董事長、總經(jīng)理、總會計師批準(zhǔn)后上報集團公司財務(wù)部。項目公司按照批準(zhǔn)后的資金預(yù)算安排相應(yīng)資金支出，其支出總額不得超出批準(zhǔn)限額。公司計劃財務(wù)部對項目公司資金存款余額進(jìn)行實時監(jiān)控。3．銀行按揭管理項目公司財務(wù)部在項目開盤預(yù)售前應(yīng)充分了解項目所在地各大商業(yè)銀行開展按揭業(yè)務(wù)的優(yōu)劣勢，結(jié)合集團資金管理中心對資金歸集的要求，反復(fù)比較后擇優(yōu)選定多家進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的合作，合作銀行的相關(guān)情況應(yīng)上報公司計劃財務(wù)部。4．資金支付管理項目公司財務(wù)部必須嚴(yán)守財經(jīng)法紀(jì)，嚴(yán)格按照《置業(yè)公司項目公司資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定和合同約定辦理款項支付，對一切不符合相關(guān)規(guī)定的事項予以拒付。5．資金上繳管理項目公司在不影響項目開發(fā)進(jìn)度的前提下，根據(jù)項目預(yù)售回款情況分年度向公司本部上繳資金，上繳款范圍包括：上年度利潤、公司墊付的土地款及項目前期投入費用等。第八十七條債權(quán)債務(wù)管理項目公司應(yīng)對本單位的債權(quán)債務(wù)按時進(jìn)行核對簽認(rèn)，原則上應(yīng)按季度對賬簽認(rèn)。對重要債權(quán)建立責(zé)任追究制度。對金額重大或風(fēng)險較大的應(yīng)收款項應(yīng)按時對賬，并注意收集和保留相關(guān)證據(jù)，必要時應(yīng)與法律部門溝通，依法追回，防范風(fēng)險發(fā)生。重要債權(quán)應(yīng)采用責(zé)任人終生負(fù)責(zé)清收制，并與項目考核相結(jié)合，對長期不回款或?qū)驹斐蓳p失的應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定予以追究。第八十八條收入成本費用管理項目公司必須嚴(yán)格執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《中國中鐵會計核算手冊》的相關(guān)規(guī)定，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則完整歸集當(dāng)期各項收入和成本費用，準(zhǔn)確反映本單位盈虧情況。第八十九條財務(wù)報告項目公司必須按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《中國中鐵會計核算手冊》的相關(guān)規(guī)定，采用中國中鐵財務(wù)信息平臺-報表管理模塊定期編制財務(wù)報告。財務(wù)報告包括會計報表及其說明。會計報表包括會計報表主表、會計報表附表、會計報表附注。項目公司對外報送的財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和中國中鐵統(tǒng)一會計制度規(guī)定的格式和要求編制。會計報表應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記完整、核對無誤的會計賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。

任何人不得篡改或者授意、指使、強令他人篡改會計報表的有關(guān)數(shù)字。第九十條稅務(wù)管理1．項目公司應(yīng)以整體稅負(fù)最小化和效益價值最大化為目標(biāo)，通過稅務(wù)籌劃體現(xiàn)和提升財務(wù)價值。項目公司要深入分析研究國家與地方稅收政策、所在地的各項稅費政策，對項目涉稅事項進(jìn)行梳理、分析、匯總，在項目初期階段形成稅收策劃方案上報公司計劃財務(wù)部審核批準(zhǔn)后予以執(zhí)行。2．稅務(wù)籌劃方案重點關(guān)注本單位的涉稅事項、主要稅種。涉稅事項貫穿土地取得、立項、建設(shè)、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)中，主要稅種包括營業(yè)稅（營改增后變成增值稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等，主要稅種要綜合整體籌劃。3．項目公司接受所在地稅務(wù)機關(guān)檢查時應(yīng)及時向公司計劃財務(wù)部匯報相關(guān)情況，公司計劃財務(wù)部指導(dǎo)各項目公司做好相關(guān)迎檢工作。4．項目公司各項成本費用應(yīng)取得合法有效憑據(jù)，發(fā)票管理應(yīng)符合《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的規(guī)定，嚴(yán)禁假發(fā)票報銷入賬，對單筆金額5000元（含）以上的發(fā)票，必須履行鑒別真?zhèn)纬绦虿⒆飨鄳?yīng)臺賬記錄。營改增后必須取得增值稅專用發(fā)票，利于公司抵扣，降低應(yīng)納稅額。第九十一條經(jīng)濟活動分析根據(jù)《中國中鐵經(jīng)濟活動分析工作指引》規(guī)定，項目公司應(yīng)定期實施經(jīng)濟活動分析工作；經(jīng)濟活動分析的開展每半年一次。項目公司實施經(jīng)濟活動分析時，應(yīng)認(rèn)真總結(jié)經(jīng)營管理中存在的突出問題，問題歸納應(yīng)具體、完整、明確。項目公司應(yīng)就存在的突出問題，制定相應(yīng)的整改措施，明確整改時間要求，將整改責(zé)任進(jìn)行分解落實。項目公司應(yīng)將半年及年度經(jīng)濟活動分析報告及整改情況上報公司本部。第九十二條會計檔案管理會計檔案主要分為以下幾類：會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告、其他會計資料。項目公司每年形成的會計檔案，應(yīng)指定專人按照歸檔要求，負(fù)責(zé)整理立卷、裝訂成冊，編制會計檔案保管清冊。項目公司當(dāng)年形成的會計檔案，在會計年度終了后，可暫由項目公司財務(wù)部保管三年。期滿后，由公司計劃財務(wù)部編造清冊向檔案管理部門移交。若三年后仍有延續(xù)清算項目，待項目清算完成后三個月內(nèi)向檔案管理部門移交。未經(jīng)檔案管理部門同意，計劃財務(wù)部不得自行封包保存。檔案管理部門必須按期接收，不得推諉、拒絕。第九十三條財務(wù)監(jiān)察項目公司應(yīng)按照《置業(yè)公司財務(wù)管理辦法》結(jié)合各單位實際情況建立健全內(nèi)部監(jiān)督檢查制度，定期或不定期對本單位的財務(wù)管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將相關(guān)情況向本單位負(fù)責(zé)人和公司計劃財務(wù)部報告。第十五章客戶關(guān)系管理第九十四條客服管理公司致力于建設(shè)“以客戶為導(dǎo)向”的中鐵金橋客戶管理管理體系。公司客戶服務(wù)部是公司客戶關(guān)系建立、服務(wù)與維護(hù)的主責(zé)部門；項目在建期間，項目公司根據(jù)項目實際情況成立客服工作小組，認(rèn)真處理客戶投訴等有關(guān)問題。1．管理目的：加強客戶聯(lián)系，收集客戶信息，了解客戶需求，提供解決方案，滿足客戶需求，維護(hù)企業(yè)品牌形象。2．工作目標(biāo)：完善客戶關(guān)系管理，提高客戶服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)管理水平，指導(dǎo)項目開發(fā)建設(shè)中客戶服務(wù)工作。3．服務(wù)宗旨：以客戶為中心，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)。4．工作內(nèi)容4.1．前期工作客戶服務(wù)部配合公司經(jīng)營開發(fā)部對客戶關(guān)系的建立、服務(wù)、維護(hù)、回訪等工作，向公司提供整合優(yōu)化后的客戶信息。4.2．中期工作交房工作要做到合法合規(guī)、平穩(wěn)有序、方便快捷、業(yè)主滿意。交房準(zhǔn)備階段，項目公司要組建交房工作小組，項目公司總經(jīng)理任組長，公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)人任副組長并全程參與和指導(dǎo)項目交房工作。項目公司將相關(guān)部門（經(jīng)營部、財務(wù)部、工程部）和物業(yè)公司共同完成的交房預(yù)案提交公司客戶服務(wù)部審核優(yōu)化后，再上報公司審批后實施。交房方案詳見《交房實施細(xì)則》，交房環(huán)節(jié)重要節(jié)點及交房流程見下表：交房前準(zhǔn)備工作責(zé)任矩陣序號交房前準(zhǔn)備工作內(nèi)容項目公司客戶服務(wù)部物業(yè)公司工程部經(jīng)營部綜合部財務(wù)部1完成各樓棟綜合竣工驗收備案工作★☆☆☆2完成各樓棟開荒工作（衛(wèi)生打掃）☆☆★☆☆3完成《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》及《交房通知書》的編制、印刷工作☆★☆☆☆4完成《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊》、《裝修管理規(guī)定》等交房資料的編制及印刷工作☆★☆☆☆☆5通知業(yè)主交房工作★☆☆☆6房款多退少補，準(zhǔn)備機打發(fā)票、現(xiàn)場POSS機等☆☆★☆7清理各樓棟房屋鑰匙并編號工作☆★☆☆8保潔、保安、維修工作人員、管理人員到崗、到位、著裝掛牌★☆☆9交房現(xiàn)場布置工作☆★☆☆☆☆4.3．后期工作(1)售后服務(wù)階段，項目公司在撤場前一個月內(nèi)，將售后服務(wù)工作移交公司客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)管理?？蛻舴?wù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)公司同公司工程技術(shù)部、施工單位對交房后的物業(yè)維護(hù)維修工作。(2)客戶投訴管理：投訴的問題涉及原施工單位在質(zhì)保期內(nèi)的維修問題時，客戶服務(wù)部根據(jù)維保合同約定內(nèi)容聯(lián)系原施工單位及時維修，并同物業(yè)公司共同參與物業(yè)維修后的驗收；投訴涉及物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的，客戶服務(wù)部應(yīng)根據(jù)《前期物業(yè)管理協(xié)議》督促物業(yè)公司及時處理各項投訴，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?？蛻敉对V處理按照《客戶投訴處理流程》執(zhí)行。(3)回訪客戶。須做到及時回訪、準(zhǔn)確記錄，耐心聽取客戶的意見，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)工作。5．客戶滿意度調(diào)查：客戶服務(wù)部每年應(yīng)安排1-2次客戶滿意度調(diào)查工作，通過《客戶滿意度調(diào)查表》等方式了解客戶對產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)的評價和需求，不斷提高客戶滿意程度。第九十五條物業(yè)管理1．物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定：客戶服務(wù)部根據(jù)項目定位，統(tǒng)一公司物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，督促各項目物業(yè)公司執(zhí)行。2．前期物業(yè)公司選聘：在完成項目定位、營銷策劃方案以后，項目公司須向公司客戶服務(wù)部提交項目物業(yè)服務(wù)公司選聘方案，物業(yè)選聘工作按照項目定位確定相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)公司，確定自營還是委托經(jīng)營管理，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后組織物業(yè)公司招標(biāo)考察，物業(yè)公司選聘工作完成后及時簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。具體詳見《前期物業(yè)選聘管理辦法》流程。3．物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查：客戶服務(wù)部制定《物業(yè)服務(wù)監(jiān)督檢查考核辦法》，不定期對各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況監(jiān)督檢查，不斷提升公司物業(yè)服務(wù)水平。第九十六條“金橋會”管理“金橋會”是面向公司開發(fā)項目的業(yè)主和其他高端人群的生活服務(wù)組織，目的是維系客戶關(guān)系，收集客戶資源。公司經(jīng)營開發(fā)部制定統(tǒng)一的“金橋會”管理細(xì)則，各項目公司認(rèn)真執(zhí)行各項細(xì)則?！敖饦驎睍T專享權(quán)益、入會方式、入會流程、會員管理守則詳見《“金橋會”會員章程》?！敖饦驎惫ぷ鲀?nèi)容：1．讓會員充分了解業(yè)主的權(quán)利與待遇，以便更好的享受與利用；2．通過“金橋會”直接的雙向溝通，為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；3．了解會員對產(chǎn)品的需求和建議，在后期開發(fā)的產(chǎn)品中吸取好的意見和建議，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品供客戶選擇；4．隨時通過客戶通訊或企業(yè)雜志等形式給會員報道公司發(fā)展步伐，讓會員更好的了解公司發(fā)展；5．及時提供新推產(chǎn)品介紹資料，以便會員更好了解公司所開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)；6．建立與會員溝通交流的平臺，加強有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的交流；7．誠懇接受會員意見反饋和有關(guān)問題的投訴，以便高效順暢的解決；8．加強并促進(jìn)公司與社會各界的密切聯(lián)系，提高企業(yè)公信力。第十六章考核與激勵管理第九十七條考核與激勵管理原則1．考核要素設(shè)置科學(xué)化。對項目公司的考核要素設(shè)置突出經(jīng)濟指標(biāo)和工程管理；對公司各部門的考核要素設(shè)置突出管理責(zé)任；對員工的考核要素設(shè)置突出崗位績效。2．考核程序?qū)嵤┫到y(tǒng)化。形成考核全覆蓋，按系統(tǒng)、按程序?qū)嵤?。對項目公司和項目班子通過簽訂責(zé)任書和下達(dá)年度目標(biāo)計劃實行季度、年度考核；對公司職能部門依據(jù)其管理責(zé)任實行季、年定期考核；對員工依據(jù)其業(yè)務(wù)分工實行季、年定期考核，考核程序簡單易行。3．考核結(jié)果應(yīng)用合理化。對項目公司、部門、員工的各項考核結(jié)果進(jìn)行有機結(jié)合、合理應(yīng)用，與收入、評先、職務(wù)晉升等掛鉤，切實做到獎勤罰懶，有獎有罰。4．責(zé)任追究制度化。建立責(zé)任追究制度，對于虛報、瞞報利潤、業(yè)績失真的，由審計部門進(jìn)行審計，根據(jù)審計結(jié)果和責(zé)任追究有關(guān)規(guī)定扣除有關(guān)人員薪酬，同時追究行政責(zé)任，直至給予撤銷職務(wù)等處分。第九十八條考核與激勵管理實施1．對項目公司和班子成員的考核與激勵對項目公司實行季度考核、年度考核，在考核期內(nèi)，重點考核經(jīng)濟指標(biāo)和工程管理完成情況，依據(jù)考核結(jié)果對項目班子實施獎懲兌現(xiàn)。具體參見《中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司項目經(jīng)營季度考核暫行辦法》、《置業(yè)公司項目年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書》。2．對項目公司一般員工的考核與激勵對項目公司一般員工實行崗位績效考核，按其工作分工明確量化的季度、年度考核指標(biāo)，確保人人有責(zé)任、人人有指標(biāo)，依據(jù)考核結(jié)果對員工實施獎懲。每年度對有特殊貢獻(xiàn)的員工給予特殊貢獻(xiàn)獎勵。3．對公司各部門的考核與激勵對公司各部門實行管理責(zé)任考核，按公司工作目標(biāo)（含公司下達(dá)的目標(biāo)和部門日常重要工作）、部門協(xié)助其他部門和項目公司的工作確定節(jié)點目標(biāo)，進(jìn)行季度、年度考核，確保每個部門責(zé)任明確、目標(biāo)清晰，依據(jù)考核結(jié)果對部門員工實施獎懲。參見置業(yè)公司《本部員工績效考核辦法》。第十七章審計監(jiān)督與檢查管理第九十九條監(jiān)督與檢查1．檢查目的。公司項目精細(xì)化管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組對各項目公司執(zhí)行項目精細(xì)化管理辦法的情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，定期組織專項檢查，通報檢查結(jié)果，不斷提升開發(fā)項目精細(xì)化管理水平。2．責(zé)任追究。各項目公司要將項目精細(xì)化管理落實到項目管理目標(biāo)和責(zé)任人。項目在經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)重大問題，按照《中鐵大橋局集團有限公司資產(chǎn)損失責(zé)任追究暫行辦法》、《中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司督察督辦工作考核實施細(xì)則》、《置業(yè)公司安全責(zé)任事故追究（暫行）辦法》、《置業(yè)公司工程質(zhì)量管理及責(zé)任追究（暫行）辦法》等有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。第一百條內(nèi)部審計1．審計目的。公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都必須接受公司內(nèi)部審計監(jiān)督，公司內(nèi)控審計部對開發(fā)項目實施直接審計，確保開發(fā)項目經(jīng)營管理規(guī)范可控。2．審計對象。公司將經(jīng)營管理問題突出的項目、虧損的項目和未完成經(jīng)營指標(biāo)的項目及公司領(lǐng)導(dǎo)重點關(guān)注的項目作為重點審計對象。3．審計類型。項目內(nèi)部審計主要類型有財務(wù)收支審計、經(jīng)濟效益審計、內(nèi)部控制審計、經(jīng)營管理審計、經(jīng)濟責(zé)任審計以及各種專項審計調(diào)查。4．審計方式。項目審計方式包括事中審計和事后審計，在項目開發(fā)過程中，公司每年度安排一次審計檢查，檢查項目經(jīng)營管理過程中存在的問題；在項目終結(jié)時，對項目實行終結(jié)審計，對項目經(jīng)營管理進(jìn)行綜合評價。5．審計配合。各開發(fā)項目應(yīng)積極配合公司內(nèi)部審計工作。配合公司審計人員就涉及項目審計事項中的問題向相關(guān)部門和個人進(jìn)行調(diào)查，并取得有關(guān)證明材料，對審計報告提出的建議和意見及時整改落實，并將整改落實進(jìn)展情況于規(guī)定時間上報內(nèi)控審計部，直到完全整改落實到位。6．責(zé)任追究。被審計項目拒絕提供與審計事項有關(guān)資料和阻礙審計工作開展的，公司內(nèi)控審計部責(zé)令改正，拒不改正的，內(nèi)控審計部報請公司主要領(lǐng)導(dǎo)，按照公司相關(guān)規(guī)定追究當(dāng)事人的行政責(zé)任。第一百零一條效能監(jiān)察1．監(jiān)察目的。建立完善企業(yè)長效管理機制和激勵約束機制，促進(jìn)開發(fā)項目提高運行質(zhì)量，實現(xiàn)開發(fā)項目管理的科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。2．監(jiān)察立項。公司紀(jì)委、黨群工作部為公司效能監(jiān)察機構(gòu)，按照開發(fā)項目管理的主要管理內(nèi)容，針對項目營銷、招評標(biāo)、物資采購、財務(wù)管理、合同管理、工程結(jié)算管理等啟動立項程序。3．監(jiān)察目標(biāo)。監(jiān)督檢查開發(fā)項目管理人員履行管理職責(zé)，執(zhí)行國家法律法規(guī)、上級單位和公司各項管理制度，完成經(jīng)營管理目標(biāo)任務(wù)的情況。督促開發(fā)項目依法合規(guī)經(jīng)營，針對行為偏差和管理缺陷，分析存在問題的原因，提出監(jiān)察建議或決定。4．監(jiān)察配合。被檢查項目在接到公司下發(fā)的《效能監(jiān)察通知書》后，應(yīng)按通知要求做好檢查資料的準(zhǔn)備工作，及時報送效能監(jiān)察要求的相關(guān)文件、資料，并對效能監(jiān)察的相關(guān)情況作出解釋和說明。5．監(jiān)察建議和決定。公司效能監(jiān)察機構(gòu)對尚不夠做出紀(jì)律處分的行為和偏差事實下達(dá)監(jiān)察建議，對查明的尚未涉嫌犯罪的違規(guī)違紀(jì)事實，按照人事管理權(quán)限，作出監(jiān)察處分決定。被檢查項目應(yīng)當(dāng)在收到監(jiān)察建議或決定之日起15日內(nèi)，提出采納或執(zhí)行意見書，并書面報告公司黨群工作部。6．異議和執(zhí)行。對監(jiān)察建議或決定有異議的，被檢查的項目可以在收到監(jiān)察建議或決定之日起15日內(nèi)，向公司黨群工作部申請復(fù)審。復(fù)審工作將在收到復(fù)審申請之日起30個工作日內(nèi)完成；復(fù)審期間，不停止原決定的執(zhí)行。第十八章項目收尾和后評價管理第一百零二條收尾項目確認(rèn)開展收尾管理工作的項目必須同時具備以下兩個條件：1.開發(fā)項目已經(jīng)全部竣工備案，達(dá)到交房條件；2.產(chǎn)品銷售比例達(dá)到95%以上；3．竣工圖等工程檔案資料已移交公司檔案室；結(jié)算資料已移交公司造價合約部；銷售資料已移交公司經(jīng)營開發(fā)部；4.工程保修工作已移交公司客戶服務(wù)部。第一百零三條收尾項目人員管理公司人力資源部根據(jù)項目收尾進(jìn)展情況，及時做好人員分流工作。項目公司總經(jīng)理應(yīng)始終負(fù)責(zé)項目收尾工作，已調(diào)出收尾項目的各相關(guān)人員，當(dāng)收尾項目需要時，必須協(xié)助處理相關(guān)業(yè)務(wù)。第一百零四條收尾項目費用管理收尾項目進(jìn)行收尾管理期間所發(fā)生的費用，由所在項目公司承擔(dān)。第一百零五條收尾項目總包竣工結(jié)算項目公司總經(jīng)理安排人員協(xié)助公司造價合約部完成收尾項目總包竣工結(jié)算。第一百零六條項目后評價和終結(jié)預(yù)評估項目公司完成竣工結(jié)算后，由公司內(nèi)控審計部牽頭，負(fù)責(zé)對項目進(jìn)行投資后評價，對項目整體投資、損益情況進(jìn)行評價，編寫《項目后評價報告》上報公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。項目后評價工作按照《中國中鐵股份有限公司投資項目后評價管理辦法》執(zhí)行。項目終結(jié)預(yù)評估工作由公司經(jīng)營開發(fā)部組織進(jìn)行，按照中國中鐵格式指引要求編制《項目終結(jié)評估報告》，上報公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。第一百零七條產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理項目初始產(chǎn)權(quán)登記由項目公司經(jīng)營部負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)后續(xù)業(yè)主個人產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理工作。第一百零八條資產(chǎn)、股權(quán)處置項目公司未售資產(chǎn)和股權(quán)處置由公司計劃財務(wù)部牽頭，法律事務(wù)室配合，資產(chǎn)或股權(quán)經(jīng)相關(guān)中介機構(gòu)評估后，按照法定程序辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。第一百零九條項目公司注銷未進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項目公司，其相關(guān)資產(chǎn)處置完畢后，由公司法律事務(wù)室牽頭，項目公司綜合部負(fù)責(zé)項目公司具體注銷事宜。第十九章黨群工作和文化建設(shè)第一百一十條廉政建設(shè)責(zé)任書和安全責(zé)任書1.每年初公司黨委與項目公司黨支部簽訂黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任書。項目黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任書主要落實“一崗雙責(zé)”，堅持集體領(lǐng)導(dǎo)與個人分工負(fù)責(zé)相結(jié)合；項目公司與各供應(yīng)商簽訂業(yè)務(wù)合同時，也應(yīng)簽訂廉政協(xié)議或在合同中明確廉政內(nèi)容條款。2.每年初公司黨政與項目公司黨政簽訂安全責(zé)任書，落實項目安全生產(chǎn)黨政同責(zé)。第一百一十一條黨支部工作1．項目公司黨支部認(rèn)真履行公司黨委下達(dá)的廉政建設(shè)工作目標(biāo)，加強領(lǐng)導(dǎo)班子思想、作風(fēng)和反腐倡廉建設(shè)；組織項目黨支部學(xué)習(xí)，提高班子履職能力；組織開展加強黨風(fēng)廉政宣傳教育活動，增強廉潔從業(yè)意識，開展項目廉潔文化塑形。2．參與項目重大問題決策，履行民主管理和監(jiān)督職責(zé)。項目公司黨支部通過黨政交叉任職和參加相關(guān)會議參與項目重大問題決策，履行黨風(fēng)廉政建設(shè)主體責(zé)任；落實項目公司黨務(wù)公開、廠務(wù)公開，促進(jìn)項目規(guī)范管理和健康發(fā)展。3．組織項目公司黨員教育和管理，發(fā)揮黨員先鋒模范作用，促進(jìn)項目目標(biāo)實現(xiàn)。4．開展項目公司職工思想政治教育、企業(yè)形勢任務(wù)和品牌形象宣傳、項目安全管理等教育工作，培育、推薦、宣傳先進(jìn)人物典型，做好突發(fā)事件輿論應(yīng)對，掌握職工思想動態(tài),加強人才培養(yǎng)特別是青年人才的培養(yǎng)和使用，提高廣大職工的工作積極性，維護(hù)職工隊伍穩(wěn)定。5．根據(jù)公司黨委要求，圍繞項目生產(chǎn)經(jīng)營，結(jié)合項目實際，開展創(chuàng)建“共產(chǎn)黨員先鋒工程”、“示范黨支部”等黨建主題活動。第一百一十二條工會和共青團工作1．在公司工會的組織指導(dǎo)下，項目公司工會支會組織開展項目“三工”建設(shè)活動，建立職工書屋，開展有益于職工身心健康的文化體育活動，為職工營造良好的工作環(huán)境和衛(wèi)生舒適的生活環(huán)境；組織開展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，爭當(dāng)知識型職工”、“金點子”合理化建議等活動。2．項目公司共青團組織開展“雙導(dǎo)師帶徒活動”和“青年崗位練兵活動”、“青年志愿者活動”等工作，做好項目年輕員工的思想工作。第一百一十三條項目文化建設(shè)1．企業(yè)文化宣傳項目公司應(yīng)大力宣傳以“企業(yè)精神、企業(yè)宗旨”等為主要內(nèi)容的企業(yè)價值體系。將企業(yè)價值體系與項目管理的實踐有機結(jié)合。公司企業(yè)文化內(nèi)容如下：中國中鐵企業(yè)精神：勇于跨越追求卓越中鐵大橋局企業(yè)精神：跨越天塹超越自我公司企業(yè)精神:誠為上人為本學(xué)為基創(chuàng)為恒企業(yè)宗旨和理想：共創(chuàng)美好生活企業(yè)愿景：建設(shè)一流房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)理念：以建橋的心志建造住宅中鐵金橋品牌：金質(zhì)樓盤誠信橋梁品牌內(nèi)涵：人性化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化制造個性化風(fēng)格生態(tài)化環(huán)境經(jīng)營管理模式：一個品牌兩級管理三次開發(fā)四大體系企業(yè)理想:企業(yè)興旺職工幸福企業(yè)作風(fēng):務(wù)實創(chuàng)新嚴(yán)謹(jǐn)高效人才理念:人人都是人材人人都可以成才尊重愛護(hù)使用好人才廉潔理念：遵紀(jì)守法廉潔敬業(yè)建橋育人和諧發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化“13化”管理（內(nèi)容詳見總則）集約化的“12大集中”管控（內(nèi)容詳見總則）榮辱觀：盈利光榮虧損可恥價值觀：共創(chuàng)價值共享成果2．員工行為管理項目公司所有員工應(yīng)保持良好的精神面貌和職業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格遵守公司生產(chǎn)經(jīng)營、保密制度和勞動紀(jì)律等各項規(guī)定。維護(hù)企業(yè)良好形象。第一百一十四條“中鐵金橋“品牌管理1．項目公司應(yīng)積極宣傳“中鐵金橋”品牌。在項目售樓中心、項目車輛出入口、工地圍墻等處，展示“中鐵金橋”LOGO，全面展示”中鐵金橋”品牌內(nèi)容。2．項目公司人員接待客戶要統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一佩戴“中鐵金橋”標(biāo)識的工作牌。3．項目公司應(yīng)做好物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理，維護(hù)“中鐵金橋”品牌形象。4．項目公司應(yīng)積極防控品牌危機。及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對品牌危機，減少品牌危機導(dǎo)致的負(fù)面影響，維護(hù)“中鐵金橋”良好品牌。第二十章綜合管理第一百一十五條層級管理和請示報告1．公司按照分級管理原則，按照職能分工和管理權(quán)限履行工作職責(zé)，并按照下管一級的原則，明確公司機關(guān)、單位（子公司、項目公司）等各管理層級間的請示和報告、同層級之間的溝通協(xié)商程序，嚴(yán)格按程序?qū)嵤┓旨壒芾怼?．公司機關(guān)按照分層管理的原則，分為公司主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、工作人員四個管理層級，各層次按照有關(guān)規(guī)章制度、職能范圍和崗位職責(zé)履行工作職責(zé)，并按照下管一級的原則，明確上下層級間的請示和報告、同層級之間的溝通協(xié)商程序，嚴(yán)格按程序?qū)嵤┓旨壒芾怼?．項目公司、子公司應(yīng)