房地產(chǎn)基金基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)基金基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)第一頁(yè)，共35頁(yè)。1、金融2、金融分支3、基金4、有限合伙5、房地產(chǎn)6、房地產(chǎn)私募基金7、房地產(chǎn)私募基金分類8、房地產(chǎn)私募基金投資目錄第二頁(yè)，共35頁(yè)。金融就是對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行重新整合之后，實(shí)現(xiàn)價(jià)值和利潤(rùn)的等效流通。

本質(zhì)為價(jià)值流通。金融第三頁(yè)，共35頁(yè)。1、銀行；2、證券；3、基金；4、保險(xiǎn)；5、信托等金融分支第四頁(yè)，共35頁(yè)?；穑‵und）有廣義和狹義之分，從廣義上說(shuō)，基金是指為了某種目的而設(shè)立的具有一定數(shù)量的資金。包括信托投資基金、公積金、保險(xiǎn)基金、退休基金，各種基金會(huì)的基金?；鸬谖屙?yè)，共35頁(yè)?；鸬哪技绞焦迹喝绻@種合伙投資的活動(dòng)經(jīng)過(guò)國(guó)家證券行業(yè)管理部門(mén)（中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)）的審批，允許這項(xiàng)活動(dòng)的牽頭操作人向社會(huì)公開(kāi)募集吸收投資者加入合伙出資。私募：這種民間私下合伙投資的活動(dòng)如果在出資人建立了完備的契約合同，就是私募基金第六頁(yè)，共35頁(yè)。有限合伙起源于10世紀(jì)前后意大利商港的康曼達(dá)契約（

Commenda）。在中世紀(jì)早期，統(tǒng)治著歐洲的教會(huì)法仇視商業(yè)投機(jī)和放貸生利。為了規(guī)避教會(huì)法和減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)雙方簽訂的康曼達(dá)契約，一方合伙人（stans）將商品、金錢、船舶等轉(zhuǎn)交于另一合伙人（tractor）經(jīng)營(yíng)，作為完成艱難而危險(xiǎn)航行的報(bào)酬，從事航行的人可以獲得1/4利潤(rùn)，并對(duì)外承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，提供資金的有限合伙人僅以其出資為限承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可分得3/4的利潤(rùn)。洛佩斯評(píng)論道，這種經(jīng)營(yíng)方式好像是不公平的，但在當(dāng)時(shí)，生命是廉價(jià)的，資金則非常短缺。有限合伙起源第七頁(yè)，共35頁(yè)。普通合伙人（GP）：承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，至少1人；有限合伙人（LP）：以出資額為限，不多于49人。有限合伙第八頁(yè)，共35頁(yè)?！吨腥A人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》已由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議于2006年8月27日修訂通過(guò)，現(xiàn)將修訂后的《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》公布，自2007年6月1日起施行。合伙企業(yè)法第九頁(yè)，共35頁(yè)。1、信托通道費(fèi)用高，一般要3~7%；2、信托兩年期較多，資金流動(dòng)性不如有限合伙；3、GP承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，主動(dòng)性更強(qiáng)；4、信托產(chǎn)品信息披露性不如有限合伙；有限合伙與信托的優(yōu)勢(shì)第十頁(yè)，共35頁(yè)。1、定增基金；2、并購(gòu)基金；3、票據(jù)基金；4、房地產(chǎn)基金等常見(jiàn)的基金第十一頁(yè)，共35頁(yè)。定增基金

定向增發(fā)是指上市公司向符合條件的少數(shù)特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股份的行為，規(guī)定要求發(fā)行對(duì)象不得超過(guò)10人，發(fā)行價(jià)不得低于公告前20個(gè)交易市價(jià)的90%，發(fā)行股份12個(gè)月內(nèi)(認(rèn)購(gòu)后變成控股股東或擁有實(shí)際控制權(quán)的36個(gè)月內(nèi))不得轉(zhuǎn)讓。強(qiáng)調(diào)績(jī)優(yōu)性、成長(zhǎng)性及流動(dòng)性。第十二頁(yè)，共35頁(yè)。并購(gòu)基金

并購(gòu)基金，是專注于對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購(gòu)的基金，其投資手法是，通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)股權(quán)，獲得對(duì)目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)，然后對(duì)其進(jìn)行一定的重組改造，持有一定時(shí)期后再出售。并購(gòu)基金與其他類型投資的不同表現(xiàn)在，風(fēng)險(xiǎn)投資主要投資于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，并購(gòu)基金選擇的對(duì)象是成熟企業(yè)；其他私募股權(quán)投資對(duì)企業(yè)控制權(quán)無(wú)興趣，而并購(gòu)基金意在獲得目標(biāo)企業(yè)的控制權(quán)。并購(gòu)經(jīng)常出現(xiàn)在MBO和MBI中。第十三頁(yè)，共35頁(yè)。票據(jù)基金在我國(guó)，票據(jù)即匯票（銀行匯票和商業(yè)匯票）、

票及本票（銀行本票）的統(tǒng)稱。票據(jù)一般是指商業(yè)上由出票人簽發(fā)，無(wú)條件約定自己或委托他人無(wú)條件支付一定金額，可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券，持有人具有一定權(quán)力的憑證。屬于票據(jù)的有：匯票、本票、支票、提單、存單、股票、債券等等通過(guò)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)及再貼現(xiàn)等方式獲得收益。票據(jù)基金是通過(guò)票據(jù)貼現(xiàn)實(shí)現(xiàn)盈利的一種基金形式。第十四頁(yè)，共35頁(yè)。主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效投資的一種基金形式。房地產(chǎn)基金第十五頁(yè)，共35頁(yè)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。第十六頁(yè)，共35頁(yè)。傳統(tǒng)方式：1、儲(chǔ)蓄到貸款，收益為3%；2、購(gòu)買房產(chǎn)，稅費(fèi)較高，交易時(shí)間不定。投資者投資房地產(chǎn)基金模式：1、穩(wěn)定收益，年劃10%以上；2，交易簡(jiǎn)單，損耗最少。第十七頁(yè)，共35頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需“五證二書(shū)”《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》第十八頁(yè)，共35頁(yè)。房地產(chǎn)私募基金私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)基金）一般指專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，是一種面向私有房地產(chǎn)資金進(jìn)行并購(gòu)或開(kāi)發(fā)的投資模式。20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國(guó)出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資基金。第十九頁(yè)，共35頁(yè)?；鸬姆诸?、公司型房地產(chǎn)基金公司型房地產(chǎn)基金是以《公司法》為基礎(chǔ)設(shè)立、通過(guò)發(fā)行基金單位籌集資產(chǎn)并投資于房地產(chǎn)的基金。其認(rèn)購(gòu)人和持有人是基金的股東，享有股東所應(yīng)享有的一切利益，同時(shí)也是基金公司虧損的最終承擔(dān)者；其發(fā)起人可以自己管理基金，也可以從組織之外聘請(qǐng)基金管理公司進(jìn)行基金的投資管理。第二十頁(yè)，共35頁(yè)。基金的分類2、契約型房地產(chǎn)基金契約型房地產(chǎn)投資基金又被稱作信托型基金，是指以信托法為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開(kāi)發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。其最大特點(diǎn)是基金本身不是一個(gè)有法人地位的公司。契約型房地產(chǎn)投資基金三方當(dāng)事人分別為：基金受益人、基金管理人和基金信托人。第二十一頁(yè)，共35頁(yè)。基金的分類3、有限合伙型房地產(chǎn)基金一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有限責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任;而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。第二十二頁(yè)，共35頁(yè)。基金的優(yōu)勢(shì)以獲得投資收益為目的的房地產(chǎn)投資基金的提供者之所以不采用“單個(gè)投資制度”直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是通過(guò)“集合投資制度”間接從事房地產(chǎn)投資，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性高、變現(xiàn)能力強(qiáng)、集合投資、專家管理、分散風(fēng)險(xiǎn)、降低交易成本、運(yùn)作規(guī)范的特點(diǎn)，具有“單個(gè)投資制度”所無(wú)與倫比的制度優(yōu)勢(shì)。第二十三頁(yè)，共35頁(yè)。I.房地產(chǎn)業(yè)：旺盛的需求長(zhǎng)期持續(xù)存在9.29.37.77.7100000200000300000400000600000500000051015202530350國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)億元%10.43409034015134731045195705688452009-2013年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度20092010201120122013我國(guó)城鎮(zhèn)化率由2005年的43%，提高到2014年56％，到2020年計(jì)劃吸引逾1.5億農(nóng)民到城市就業(yè)。第二十四頁(yè)，共35頁(yè)。房地產(chǎn)業(yè)：旺盛的需求長(zhǎng)期持續(xù)存在持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程龐大的人口規(guī)模每年10%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率水平遠(yuǎn)高于社會(huì)平均利潤(rùn)率中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將長(zhǎng)期地持續(xù)發(fā)展第二十五頁(yè)，共35頁(yè)。

融資模式：房地產(chǎn)融資渠道的多樣化我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將由過(guò)度依賴銀行貸款轉(zhuǎn)為融資渠道的多樣化，其中地產(chǎn)基金將成為主要資金來(lái)源。銀行貸款為主導(dǎo)地產(chǎn)基金為主導(dǎo)第二十六頁(yè)，共35頁(yè)。

投資渠道：龐大的社會(huì)民間資本缺乏投資渠道截止2013年9月，儲(chǔ)蓄存款447321.94億元。（中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）隔離龐大的儲(chǔ)蓄（44萬(wàn)億元）及地下資本現(xiàn)有的投資渠道（缺乏較高收益且風(fēng)險(xiǎn)較小的投資渠道）第二十七頁(yè)，共35頁(yè)。資金的出路在哪里？Where第二十八頁(yè)，共35頁(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨的九大難題A、銀行貸不到款、信托不給力、民間資金成本高B、按揭貸款發(fā)放難：銀行額度嚴(yán)重不足C、限購(gòu)又限價(jià)，樓難賣且賣不起價(jià)D、工程款不能及時(shí)支付，耽誤工期，延遲交樓，導(dǎo)致民怨，影響品牌形象E、儲(chǔ)備大量土地，缺后續(xù)開(kāi)發(fā)資金F、拿了一個(gè)大地塊，不夠繳納足額土地出讓金G、商業(yè)項(xiàng)目需要運(yùn)營(yíng)成熟后再銷售，缺流動(dòng)資金H、借的資金馬上到期了，需要趕緊還I、融不到資金買不著地，往后幾年只能歇菜了房地產(chǎn)基金投資的契機(jī)

?第二十九頁(yè)，共35頁(yè)。2011年為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金元年

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭不減，在政府調(diào)控、房企融資渠道收窄的情況下，房地產(chǎn)基金迎來(lái)迅猛發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，在大資管時(shí)代多元競(jìng)爭(zhēng)格局和資本市場(chǎng)再融資將放開(kāi)的背景下，作為房企補(bǔ)充融資渠道之一的房地產(chǎn)基金，將向?qū)I(yè)基金管理人轉(zhuǎn)型，成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)大版圖上的有力競(jìng)爭(zhēng)角色。房地產(chǎn)基金發(fā)展第三十頁(yè)，共35頁(yè)。房地產(chǎn)基金：將成為社會(huì)民間資本最重要的投資渠道蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)公募限定范圍的投資者--法人--非法人私募民眾的儲(chǔ)蓄（數(shù)以萬(wàn)億計(jì)）房地產(chǎn)基金（今年國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款緊縮政策正是針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴銀行的現(xiàn)狀，而地產(chǎn)基金是補(bǔ)充房地產(chǎn)資本的最佳渠道。）第三十一頁(yè)，共35頁(yè)。1.運(yùn)作期穩(wěn)定，無(wú)資金贖回的壓力。2.隱私性、專業(yè)性，收益回報(bào)較高。3.基金管理人有極強(qiáng)的敬業(yè)心，獨(dú)特有效的操作理念；4.投資目標(biāo)更具針對(duì)性，滿足客戶特殊的投資要求。5.組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，經(jīng)營(yíng)機(jī)制靈活，日常管理和投資決策嚴(yán)謹(jǐn)。

收益共享，風(fēng)