農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題課件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題10/17/20221中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題10/15/20221中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院一、農(nóng)村土地現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)1、農(nóng)村土地的構(gòu)成第一，集體所有的土地；第二，國(guó)有但由集體使用的農(nóng)地。2、三種基本的用益物權(quán)：“農(nóng)村三片地”第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之下的“農(nóng)地”，包括耕地、草原、林地等。第二，集體建設(shè)用地使用權(quán)，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)等。第三，宅基地使用權(quán)，用于保有農(nóng)戶(hù)住宅以及其他地上建筑物為主要目的。10/17/20222中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖一、農(nóng)村土地現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)1、農(nóng)村土地的構(gòu)成10/15/20二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本法律框架

圖表一法律名稱(chēng)發(fā)布單位憲法《憲法》全國(guó)人民代表大會(huì)法律《民法通則》全國(guó)人民代表大會(huì)《物權(quán)法》全國(guó)人民代表大會(huì)《農(nóng)業(yè)法》全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《村民委員會(huì)組織法》全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《森林法》全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《拍賣(mài)法》全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行政法規(guī)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》國(guó)務(wù)院司法解釋部門(mén)規(guī)章《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)司法解釋》《農(nóng)業(yè)承包合同糾紛司法解釋》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》最高人民法院最高人民法院農(nóng)業(yè)部政策《關(guān)于全面推進(jìn)集體林權(quán)制度改革的意見(jiàn)》中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見(jiàn)》中共中央、國(guó)務(wù)院10/17/20223中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本法律框架

圖表一法律名稱(chēng)發(fā)布單位憲法《三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀（一）流轉(zhuǎn)的主要形式1、“一級(jí)流轉(zhuǎn)”—“所有權(quán)流轉(zhuǎn)”第一，國(guó)家征用集體土地；第二，集體土地調(diào)整。2、用益物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)流轉(zhuǎn)第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)；第二，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)；第三，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（二）流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀1、流轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)大；2、流轉(zhuǎn)區(qū)域擴(kuò)展；3、流轉(zhuǎn)目的豐富；4、流轉(zhuǎn)方式多樣。10/17/20224中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀（一）流轉(zhuǎn)的主要形式10/15/202四、農(nóng)村集體土地的征收1、征收必須是為了公共利益的需要公共利益受眾范圍的廣泛性必要性長(zhǎng)期性2、主體的特殊性：只有公權(quán)力機(jī)關(guān)才能夠享有征收權(quán)：合法的權(quán)限3、程序性4、合理的補(bǔ)償土地補(bǔ)償費(fèi)歸屬于誰(shuí)？土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償歸屬于誰(shuí)？安置補(bǔ)助費(fèi)歸屬于誰(shuí)？地上附著物的補(bǔ)償歸屬于誰(shuí)？青苗費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)歸屬于誰(shuí)？10/17/20225中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖四、農(nóng)村集體土地的征收1、征收必須是為了公共利益的需要10五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）基本背景1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律性質(zhì)2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分類(lèi)第一，以承包主體劃分：家庭承包和其他主體承包；第二，以承包方式劃分：“平均分配”與“效率分配”3、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的基本要求（農(nóng)村土地承包法第33條）第一，不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；問(wèn)題：誰(shuí)是發(fā)包人？第二，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)承包期的剩余期限；問(wèn)題：承包人與發(fā)包人之間訂立的土地承包期限與法律規(guī)定不符，對(duì)受讓人有何影響？第三，受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力；第四，需要備案或者批準(zhǔn)。4、流轉(zhuǎn)的法律關(guān)系第一，流轉(zhuǎn)人是承包人；第二，受讓人包括本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員以及其他第三人；第三，有償流轉(zhuǎn)，訂立各種流轉(zhuǎn)合同；第四，流轉(zhuǎn)收益歸承包人。10/17/20226中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）基本背景10/15/20226土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)圖示表一表二土地使用權(quán)市場(chǎng)土地類(lèi)型荒山、荒溝、荒丘、荒灘等不宜采取家庭承包方式的農(nóng)村土地一級(jí)土地市場(chǎng)（承包）通過(guò)家庭承包經(jīng)營(yíng)方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)二級(jí)土地市場(chǎng)（流轉(zhuǎn)）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地10/17/20227中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)圖示表一表二土地使用權(quán)市場(chǎng)荒山、荒溝、荒10/17/20228中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖10/15/20228中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（二）家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)1、轉(zhuǎn)包集體經(jīng)濟(jì)組織成員將承包地出租給本組織內(nèi)部的成員轉(zhuǎn)包非較低、時(shí)間較短轉(zhuǎn)包與代耕的區(qū)別：第一，代耕期限更短；第二，短于一年的，可以不簽訂書(shū)面合同；2、出租承包方將全部或者部分土地承保經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；租金較高、期限較長(zhǎng)。10/17/20229中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（二）家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)1、轉(zhuǎn)包10/15/20229中國(guó)轉(zhuǎn)包、出租流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題第一，轉(zhuǎn)包和出租雙方未在合同中明確約定期限，實(shí)際耕種和承租方種植了生長(zhǎng)周期較長(zhǎng)的農(nóng)作物和樹(shù)木，原承包方要求返還土地，而耕種方（承租方）投入較大，如何處理？第二，出租或者轉(zhuǎn)包未報(bào)發(fā)包方備案，如何判斷出租合同與轉(zhuǎn)包合同的效力？10/17/202210中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖轉(zhuǎn)包、出租流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題第一，轉(zhuǎn)包和出租雙方未在合同中明確約定3、互換集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間自愿調(diào)整承包地（包括耕地、草地和林地）不同于承包地的調(diào)整（土地承包法第27條、土地管理法第14條第2款、物權(quán)法第130條）第一，原則上禁止發(fā)包方在承保期限內(nèi)調(diào)整承包地，承包合同明確約定禁止調(diào)整的，排除任何調(diào)整可能；第二，在自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地特殊情況下可以調(diào)整；第三，僅限于耕地和草地；第四，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3村民代表同意；第五，并必須報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。10/17/202211中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖3、互換10/15/202211中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖4、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）性質(zhì)：承包方將全部或者部分承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，其與發(fā)包方的法律關(guān)系終止，是最徹底的流轉(zhuǎn)方式，不同于以上債的流轉(zhuǎn)方式，屬于物權(quán)流轉(zhuǎn)方式。轉(zhuǎn)讓不同于收回（2）要件（土地承包法第41條）：第一，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來(lái)源；第二，必須經(jīng)發(fā)包方同意；是否應(yīng)當(dāng)改成在發(fā)包方備案？第三，受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶(hù)。是否限制了流轉(zhuǎn)的范圍？10/17/202212中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖4、轉(zhuǎn)讓10/15/202212中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖5、入股（1）性質(zhì)：將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估后折價(jià)投資興辦企業(yè)或者合作生產(chǎn)。（2）模式：第一，承包戶(hù)之間直接成立合作設(shè)、股份制企業(yè)。（土地承包法第42條）；第二，農(nóng)戶(hù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股其他企業(yè)；第三，集體經(jīng)濟(jì)組織股份合作制企業(yè)。10/17/202213中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖5、入股10/15/202213中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖6、信托在承包期內(nèi)，承包人將所承包的全部或部分土地委托給土地信托服務(wù)組織（受托人）代為經(jīng)營(yíng)管理的行為。10/17/202214中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖6、信托10/15/202214中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖7、反租倒包：指集體經(jīng)濟(jì)組織將已經(jīng)發(fā)包給農(nóng)戶(hù)的土地租回，改善生產(chǎn)條件后，重新發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人的行為。具體涉及兩個(gè)合同：第一，集體與農(nóng)戶(hù)之間的反租合同；第二，集體與第三方的承包或出租合同。10/17/202215中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖7、反租倒包：指集體經(jīng)濟(jì)組織將已經(jīng)發(fā)包給農(nóng)戶(hù)的土地租回，改善8、繼承方式流轉(zhuǎn)（1）相關(guān)法律規(guī)定1985年施行的《繼承法》第4條規(guī)定:“個(gè)人承包應(yīng)得的個(gè)人收益,依照本法規(guī)定繼承。個(gè)人承包,依照法律允許由繼承人繼續(xù)承包的,按照承包合同辦理。”1993年施行的《農(nóng)業(yè)法》第13條第4款:“承包方在承包期內(nèi)死亡的,該承包方的繼承人可以繼續(xù)承包?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第31條規(guī)定“林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包”。第50條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的,該承包人死亡,其應(yīng)得的承包收益,依照繼承法的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi),其繼承人可以繼續(xù)承包?！保?）繼承的方式土地承包經(jīng)營(yíng)以“戶(hù)”為單位，如果農(nóng)戶(hù)的家庭成員為多人，其中一人死亡，由于作為承包經(jīng)營(yíng)的“戶(hù)”依然存在，不發(fā)生繼承問(wèn)題。只有該農(nóng)戶(hù)中的最后一名成員死亡時(shí)，才發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的繼承。第一，法定繼承：區(qū)分人是否是本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員第二，遺囑繼承10/17/202216中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖8、繼承方式流轉(zhuǎn)10/15/202216中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院（三）家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的突出問(wèn)題1、是否可以抵押：現(xiàn)行法：擔(dān)保法第37條第二項(xiàng)明確規(guī)定禁止抵押家庭承包土地使用權(quán)；現(xiàn)實(shí)狀況：農(nóng)戶(hù)需要擴(kuò)大融資途徑和權(quán)利變現(xiàn)抵押之后可能存在的弊端：第一，承包地對(duì)于農(nóng)民的社會(huì)保障功能受到威脅；第二，銀行或者其他擔(dān)保權(quán)人無(wú)法抵押實(shí)現(xiàn)。10/17/202217中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（三）家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中的突出問(wèn)題10/15/20222、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記問(wèn)題（1）登記的意義第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的初始創(chuàng)設(shè)采用意思主義；物權(quán)法第127條、農(nóng)村土地承包法第22條第二，針對(duì)物權(quán)性質(zhì)的流轉(zhuǎn)（互換和轉(zhuǎn)讓?zhuān)┎扇〉怯泴?duì)抗主義；物權(quán)法第129條、農(nóng)村土地承包法第38條第三，針對(duì)“四荒土地”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，以取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證為流轉(zhuǎn)前提。農(nóng)村土地承包法第49條（2）實(shí)務(wù)中存在的問(wèn)題第一，未辦理登記，發(fā)生事實(shí)上的流轉(zhuǎn)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓等效力？第二，一塊承包地多個(gè)權(quán)證：一宗承包土地辦理兩個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)證。兩證書(shū)雖不是同一級(jí)別政府頒發(fā)，但兩證書(shū)均是由政府頒發(fā)，根據(jù)《土地管理法》第16條的規(guī)定，此爭(zhēng)議應(yīng)由人民政府先作出處理決定，當(dāng)事人不服決定再向人民法院提起行政訴訟。10/17/202218中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記問(wèn)題10/15/202218中國(guó)人民3、未簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的書(shū)面合同，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系？實(shí)踐中，大量的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)沒(méi)有書(shū)面合同。4、因“農(nóng)轉(zhuǎn)非”收回承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之前的發(fā)生各種流轉(zhuǎn)的效力？問(wèn)題：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市，應(yīng)當(dāng)將耕地和草地交回，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人在未遷入設(shè)區(qū)的市之前，已將經(jīng)營(yíng)權(quán)合法流轉(zhuǎn)，如何保護(hù)善意受讓人的利益？10/17/202219中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖3、未簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的書(shū)面合同，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系？5、拋荒、撂荒進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民回流農(nóng)村，向?qū)嶋H耕種土地的人討要自己的承包地，如何處理？6、流轉(zhuǎn)之后反悔情況：“零流轉(zhuǎn)費(fèi)、負(fù)流轉(zhuǎn)費(fèi)”方式流轉(zhuǎn)爭(zhēng)議（司法解釋第16條）（能否適用情事變更原則）；當(dāng)事人自愿轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后又反悔的。這種案件主要是農(nóng)戶(hù)外出打工、超生或躲避計(jì)生處罰等，土地?zé)o人耕種而轉(zhuǎn)讓給別人，現(xiàn)在看到種地有利可圖而將土地使用權(quán)要回。10/17/202220中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖5、拋荒、撂荒進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民回流農(nóng)村，向?qū)嶋H耕種土地的人討要7、發(fā)包方侵害土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生的流轉(zhuǎn)：第一，“責(zé)任田”形式發(fā)生的流轉(zhuǎn)：主要是村委會(huì)將農(nóng)民的部分責(zé)任田以集體的名義承包給他人，現(xiàn)在農(nóng)戶(hù)又想要回而將土地?fù)尫N掉的，而現(xiàn)耕作人已經(jīng)在土地上投入。第二，收回承包地再流轉(zhuǎn)：例如：1998年8月，原告陳道堂通過(guò)二輪承包取得本村學(xué)校后和中路北6條兩處土地（共0.8畝）的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。原告陳道堂經(jīng)營(yíng)至2001年，因“兩上繳”問(wèn)題與生產(chǎn)組發(fā)生矛盾，村組未經(jīng)原告陳道堂同意，將原告陳道堂經(jīng)營(yíng)的0.8畝土地交由被告唐建洋種植。從2001年起，該0.8畝土地一直由被告唐建洋種植，應(yīng)上繳的稅費(fèi)，也是由被告唐建洋負(fù)擔(dān)的。2005年，由于國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)稅收政策的調(diào)整，原告陳道堂要求收回土地自己種植，經(jīng)多次與被告協(xié)商未果，遂訴至法院，要求收回土地，由自己承包經(jīng)營(yíng)。10/17/202221中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖7、發(fā)包方侵害土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生的流轉(zhuǎn)：10/15/2022村委會(huì)“違規(guī)流轉(zhuǎn)”案件：北京市海淀區(qū)周家巷村108戶(hù)村民稱(chēng)，2005年前，他們平均每人本應(yīng)承包到1.3畝土地，但是由于村委會(huì)的私自占用、出租以及部分被國(guó)家征用修路，村民并沒(méi)有實(shí)際獲得土地，也沒(méi)有獲得國(guó)家給予的耕地補(bǔ)償和安置補(bǔ)償費(fèi)。2008年11月11日至18日間，村委會(huì)工作人員制作了108份流轉(zhuǎn)合同，合同約定將108戶(hù)村民承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)給周家巷村委會(huì)經(jīng)營(yíng)，流轉(zhuǎn)期限為十年，村民每人每年能得到幾百元的收益金額。村民們認(rèn)為，村委會(huì)的做法違背了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的平等、自愿的原則，侵犯了村民的經(jīng)濟(jì)利益，以其名義簽訂的流轉(zhuǎn)合同系偽造，故請(qǐng)求法院確認(rèn)流轉(zhuǎn)合同無(wú)效，并判令周家巷村村委會(huì)將2004年起依法發(fā)包給村民的畝土地交由村民實(shí)際承包經(jīng)營(yíng)。村委會(huì)辯稱(chēng)：村民已經(jīng)簽訂了流轉(zhuǎn)合同，將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給村委會(huì)集體經(jīng)營(yíng)是合法有效的，在土地承包過(guò)程中關(guān)于土地承包的面積及承包方式等內(nèi)容屬于承包方案不屬于人民法院的受理案件范圍，請(qǐng)求法院依法駁回李先生等人的訴訟請(qǐng)求。問(wèn)題：第一，人民法院是否應(yīng)當(dāng)受理？第二，在發(fā)包之后，村委會(huì)是否可以要求村民向其流轉(zhuǎn)？第三，如果認(rèn)定村委會(huì)侵權(quán)，如何賠償？10/17/202222中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖村委會(huì)“違規(guī)流轉(zhuǎn)”案件：北京市海淀區(qū)周家巷村108戶(hù)村民稱(chēng)，五、“四荒土地”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)1、“四荒土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”取得的特殊性第一，承包人不限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員；第二，取得方式采取公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式。第三，事先取得村民委員會(huì)或者村民代表2/3以上同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。2、“四荒地”流轉(zhuǎn)的要件：第一，取得各種權(quán)證；第二，流轉(zhuǎn)不受限制（包括抵押和繼承）；第三，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。10/17/202223中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖五、“四荒土地”承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)1、“四荒土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”取六、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征所謂集體建設(shè)用地使用權(quán)是指在集體所有的土地之上基于建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)以及特殊情況下農(nóng)民住宅建設(shè)而形成的一種特殊的建設(shè)用地使用權(quán)。集體建設(shè)用地使用權(quán)具有如下特征：第一，不同于建立在國(guó)有土地之上的建設(shè)用地使用權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)建立在集體土地所有權(quán)基礎(chǔ)之上，因此產(chǎn)生基礎(chǔ)為集體土地所有權(quán)。第二，集體建設(shè)用地使用權(quán)具有嚴(yán)格的設(shè)立原因，通常只能夠用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)以及農(nóng)民住宅建設(shè)目的。第三，集體建設(shè)用地使用權(quán)不能夠進(jìn)入到流通市場(chǎng)中，依據(jù)土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)民集體還不能直接出讓自己的集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)過(guò)征收才能變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。10/17/202224中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖六、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)的概念（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（1）法律法規(guī)對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的限制《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！痹摲ǖ?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這一條規(guī)定對(duì)集體土地使用權(quán)（含建設(shè)用地使用權(quán)）流轉(zhuǎn)采取了禁止和限制的態(tài)度?！段餀?quán)法》第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”總體上來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)行的土地管理法律體系中，法律對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)基本上持嚴(yán)格限制的態(tài)度，并且對(duì)該問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于零散和籠統(tǒng)。（2）最新政策城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同價(jià)、同權(quán)”流轉(zhuǎn)，但集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配政府參與”的原則，建設(shè)部即將出臺(tái)和試行集體建設(shè)用地有償使用收益分配辦法。10/17/202225中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（1）法律法規(guī)對(duì)集體建設(shè)用地《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地可以上市流轉(zhuǎn)，如出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。但集體建設(shè)用地不得建商品房；村民出賣(mài)和出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地。2.農(nóng)村集體建設(shè)土地將與國(guó)有建設(shè)用地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，嘗試建立一個(gè)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)。3.出讓、出租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2／3以上成員或者2／3以上村民代表同意；4.集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所取得的收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，收益的50％以上應(yīng)用于農(nóng)村社會(huì)保障安排。5.集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租的最高年限，不得超過(guò)同類(lèi)用途國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。10/17/202226中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》1.農(nóng)村集體建設(shè)用七、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）宅基地的基本特征第一，宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，建立在集體所有的土地權(quán)能基礎(chǔ)之上。第二，宅基地使用權(quán)是專(zhuān)門(mén)用于農(nóng)戶(hù)建造房屋和其他建筑物以用于生活目的的用益物權(quán)。與建設(shè)用地不同，宅基地不能夠用于工商業(yè)活動(dòng)或者旅游開(kāi)發(fā)等，其根本目的就是為了滿足農(nóng)村居民居住用房。第三，宅基地使用權(quán)是一種特殊的無(wú)償用益物權(quán)。第四，宅基地使用權(quán)是一種無(wú)期限的用益物權(quán)。第五，宅基地使用權(quán)的主體是一個(gè)集合的，即以農(nóng)村人口戶(hù)籍管理中的基本單位“戶(hù)”作為單元。10/17/202227中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖七、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）宅基地的基本特征10/15/20（二）當(dāng)前禁止宅基地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定1.明確禁止宅基地流轉(zhuǎn)1988年《土地管理法》第41條和1991年制定的《土地管理法實(shí)施條例》第26條和第27條承認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民和回原籍鄉(xiāng)村落戶(hù)的職工、退伍軍人和離退休干部以及回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞享有使用集體所有的宅基地的權(quán)利。1998年修訂的《土地管理法》廢除了城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民享有宅基地使用權(quán)的規(guī)定。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”2.例外情況下的合法流轉(zhuǎn)：第一，繼承；第二，同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的買(mǎi)賣(mài)。10/17/202228中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（二）當(dāng)前禁止宅基地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定1.明確禁止宅基地流轉(zhuǎn)10（三）宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式《物權(quán)法》第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記第一，在登記對(duì)抗主義模式下，宅基地使用權(quán)人通過(guò)申請(qǐng)取得宅基地之后，并不需要登記即可以獲得作為用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)，權(quán)利產(chǎn)生時(shí)間為申請(qǐng)人所遞交的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)并且本人實(shí)際已經(jīng)占有該宅基地，即作為所有權(quán)人的集體經(jīng)濟(jì)組織將特定的地塊轉(zhuǎn)交由農(nóng)戶(hù)占有。第二，物權(quán)法禁止宅基地通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、抵押或者其他流轉(zhuǎn)方式進(jìn)入市場(chǎng)，所以，原則上宅基地使用權(quán)自身不會(huì)主動(dòng)發(fā)生流轉(zhuǎn)。但是，由于宅基地使用權(quán)人同時(shí)作為宅基地之上的房屋的所有權(quán)人，通過(guò)繼承或者其他方式可能發(fā)生因“地隨房走”的法律后果，即因房屋所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)隨之變動(dòng)。第三，在宅基地使用權(quán)人已經(jīng)辦理了登記，因?yàn)榉课輾p、脫離原集體經(jīng)濟(jì)組織而喪失宅基地使用權(quán)時(shí)，如果集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地，并且沒(méi)有再次分配給其他村民，原宅基地使用權(quán)人必須辦理注銷(xiāo)登記。10/17/202229中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖（三）宅基地使用權(quán)的物權(quán)變動(dòng)模式《物權(quán)法》第155條規(guī)定：““宅基地流轉(zhuǎn)”案件-“北京畫(huà)家村案件”2002年李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下馬海濤宋莊鎮(zhèn)辛店村391.28平方米的小院。2007年，在房?jī)r(jià)高漲和高額拆遷補(bǔ)償款傳聞下，馬海濤將李玉蘭告上法庭，請(qǐng)求判決合同無(wú)效，歸還房產(chǎn)。北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為，李玉蘭系城市居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決雙方簽訂的合同無(wú)效，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤，原房主按照評(píng)估價(jià)給李玉蘭9.3萬(wàn)元補(bǔ)償款。李玉蘭不服，上訴至北京市二中院。10/17/202230中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖“宅基地流轉(zhuǎn)”案件-“北京畫(huà)家村案件”2002年李玉蘭以4.北京市二中院經(jīng)審理后認(rèn)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽的《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)》的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民，且訴爭(zhēng)院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機(jī)關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下。因此，法院同時(shí)指出，出賣(mài)人在出賣(mài)時(shí)即明知其所出賣(mài)的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣(mài)多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣(mài)人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買(mǎi)受人信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。

審理法官說(shuō)，鑒于李玉蘭在一審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在本次審理程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，馬海濤賠償李玉蘭房屋補(bǔ)償款93808元。李玉蘭反訴馬海濤，要求得到升值土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。按法庭判決，加上第一次訴訟房屋及添附部分應(yīng)賠償?shù)?3808元，李玉蘭最終應(yīng)得到的房屋賠償價(jià)格為279098元。10/17/202231中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖北京市二中院經(jīng)審理后認(rèn)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員案件中的疑難問(wèn)題：1、買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的是房屋還是宅基地，還是包括二者在內(nèi)？《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?、“房地一并”原則下能否間接導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)？10/17/202232中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖案件中的疑難問(wèn)題：1、買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的是房屋還是宅基地，還是包討論：“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題”10/17/202233中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖討論：“小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題”10/15/202233中國(guó)人民大學(xué)法小產(chǎn)權(quán)房占地類(lèi)型及合法性存在瑕疵的原因小產(chǎn)權(quán)房占用土地的類(lèi)型合法性存在瑕疵的原因（a）占用集體建設(shè)用地并且對(duì)外銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，不符合法律規(guī)定。①占用村民原有宅基地并且對(duì)外銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，不符合法律規(guī)定。主體受到限制，城市居民無(wú)法取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。流轉(zhuǎn)受到限制，不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。②占用其他集體建設(shè)用地并且對(duì)外銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，不符合法律規(guī)定。流轉(zhuǎn)受到限制，不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。（b）占用農(nóng)用地（特別是耕地）并且對(duì)外銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房，不符合法律規(guī)定。嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地。10/17/202234中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院朱巖小產(chǎn)權(quán)房占地類(lèi)型及合法性存在瑕疵的原因合法性存在瑕疵的原因（國(guó)務(wù)院及國(guó)土資源部相關(guān)政策法規(guī)制定時(shí)間法規(guī)名稱(chēng)主要內(nèi)容制定背景1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土使用證和房