長春房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報告

58/58目錄TOC\o"1-3"\h\z第一部分2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述 21.1 2005年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析 21.2存在的問題和建議 5第二部分2005年房地產(chǎn)市場總體運行情況 102.1房地產(chǎn)開發(fā)總體情況 102.2房地產(chǎn)市場總體情況 102.3近期出臺房地產(chǎn)政策分析 112.4土地供應(yīng)和規(guī)劃情況 132.5棚戶區(qū)改造情況 132.6房地產(chǎn)市場金融情況 142.7拆遷情況 152.8存量商品房市場情況 152.9阻礙房地產(chǎn)市場的其它因素 15第三部分商品房供給和銷售情況 183.1商品房供應(yīng)和銷售 183.2商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比 213.3經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況 233.4存量房市場運行特點分析 233.5房地產(chǎn)市場需求分析 253.6二三級市場聯(lián)動分析 27第四部分商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 274.1商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析 274.2商品住宅按成交價格的銷售分析 284.3商品住宅按房屋面積的銷售分析 294.4按建筑結(jié)構(gòu)分析 30第五部分商品房價格分析 315.1商品房銷售價格分析 315.2商品住宅銷售價格分析 325.3經(jīng)濟適用房價格分析 325.4非住宅銷售價格分析 325.5商品房價格波動因素及相關(guān)分析 335.6商品房價格指數(shù)分析 355.7典型樓盤銷售情況跟蹤 36第六部分風(fēng)險關(guān)注 406.1市場風(fēng)險 406.2金融風(fēng)險 426.3結(jié)束語 432005年長春市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報告長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會長春市都市建設(shè)開發(fā)治理辦公室（2006年1月8日）第一部分2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快進(jìn)展態(tài)勢。盡管國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的阻礙，但整體走勢依舊是穩(wěn)中有升，供需兩旺。從2005年長春房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)反映，在國家新政出臺后，市場盡管正面對其反映較為強烈，但隨著投資環(huán)境的不斷改善、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)被評為全國優(yōu)秀、東北地區(qū)棚戶區(qū)改造的步伐加快、房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的利潤空間、經(jīng)濟社會的進(jìn)展和人民生活水平的提高、城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)均有不同程度的增加。2005年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流2005年我市房地產(chǎn)完成投資額68.2億元，比2004年增加5.8億元，增幅9.3%。房地產(chǎn)施工面積698.6萬平方米，比去年增加39.6萬平方米，增幅6%。這要緊是因為近年來地點政府加大招商引資力度，不斷改善投資環(huán)境，政府加快棚戶區(qū)改造而相應(yīng)出臺系列優(yōu)惠政策吸引了外地有實力的開發(fā)商紛紛登陸我市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。政府的高起點規(guī)劃，也加速了都市進(jìn)展步伐，《長春市都市總體規(guī)劃（2004-2020）》提出“南拓北優(yōu)、西控東展”的以后都市進(jìn)展方向。加上龍嘉機場的投入使用，帶動長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。(2)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理2005年全市增量商品房銷售面積270萬平方米，比2004年增加34萬平方米，增幅14.4%。充分講明經(jīng)濟社會的進(jìn)展和人民生活水平的提高帶動城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求的增加。由“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的春秋兩次房交會總交易額達(dá)到近20億元，占全年成交量的20%。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“2005數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。(3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場的新生力量2005年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長，二手房成交180.80萬平方米，其中二手房住宅成交面積為132.2萬平方米。我市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，己經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進(jìn)，相互聯(lián)動的可喜局面，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展作出重要貢獻(xiàn)。(4)商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大2005年長春市商品房銷售均價為2577元／平方米，商品房銷售價格比2004年上漲每平方米17元，漲幅0.66%，講明2005年長春市商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大。（5）商品房空置總量差不多合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍專門嚴(yán)峻2005年長春市商品房空置面積為350.1萬平方米，其中商品住宅空置面積為229.1萬平方米。空置面積比2004底330萬平方米相比增加了20.1萬平方米，空置商品房總量差不多合理?？罩妹娣e中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置1-3年）162.1萬平方米，積壓（空置3年以上）68萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為19.4%。空置面積中一般住宅空置119.1萬平方米、高檔公寓空置5.5萬平方米、不墅空置29.1萬平方米、辦公寫字樓空置12.9萬平方米、其他商業(yè)營業(yè)用房空置76.9萬平方米、車庫空置31.2萬平方米、經(jīng)濟適用住房空置75.4萬平方米。(6)新的都市板塊差不多形成依照長春市以后都市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的進(jìn)展方向以及把長春市建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、科教進(jìn)步、生態(tài)良好的宜居都市的總體目標(biāo)，我市下大力氣解決都市交通問題，大規(guī)模開展都市建設(shè)，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點開發(fā)區(qū)的國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入開發(fā)。龍嘉國際機場的投入使用、長春市政府立即南遷、長春輕軌三期立即開通等，長春市東部和南部板塊差不多逐步成為新的都市板塊。目前在東南板塊差不多開發(fā)的項目有萬科都市花園、萬科上東區(qū)、中海水岸春城、中海萊茵都郡、武夷天琴灣、長電時代花園、萬達(dá)長春明珠等等。(7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進(jìn)一步完善長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)通過近兩年時刻的建設(shè),差不多形成一整套科學(xué)合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認(rèn)識并給予了積極的配合。2005年在全市全面實行《商品房買賣合同》網(wǎng)上聯(lián)機打印，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完整報送所開發(fā)的項目的詳細(xì)數(shù)據(jù)，房屋銷售的數(shù)據(jù)實時上傳到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，經(jīng)系統(tǒng)處理后及時在長春市房地產(chǎn)動態(tài)信息網(wǎng)（）上予以公布。2005年6月30日長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)通過了建設(shè)部專家、領(lǐng)導(dǎo)的驗收，成績優(yōu)秀。（8）大規(guī)模棚戶區(qū)改造開始啟動長春市已將以后3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅年，3年內(nèi)長春市將拆遷改造773萬平方米棚戶區(qū)。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。

1.2存在的問題和建議通過近幾年房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，外埠品牌企業(yè)的進(jìn)駐帶動，宏觀政策的有效調(diào)控。目前，我市房地產(chǎn)市場整體上逐步向理性成熟的方向進(jìn)展，但不可忽視的是，進(jìn)展中仍然存在一些問題和現(xiàn)象，要緊表現(xiàn)在以下幾個方面：1、房價上漲幅度低于GDP增長幅度多數(shù)地區(qū)的房價上漲速度與GDP增長一致，地價上升幅度低于同期GDP增長率，有資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。而2005年商品房價格為2577元/平方米，與2004年底相比上漲17元每平方米，上漲幅度僅為漲幅0.66%。由此可見，房價上漲幅度遠(yuǎn)小于GDP增幅和固定資產(chǎn)投資增幅，與都市經(jīng)濟協(xié)調(diào)性進(jìn)展不太吻合。2、商品房空置量偏大，開發(fā)商惜售心理嚴(yán)峻2005年長春市商品房空置面積為350.1萬平方米，其中商品住宅空置面積為229.1萬平方米，商品房空置量偏大。部分的緣故是一些樓齡短、位置好的商品房開發(fā)商預(yù)期樓價還會接著上漲，因而存在惜售心理。另外空置面積中也包含部分差不多預(yù)定但尚未正式簽定《商品房買賣合同》的商品房。3、房地產(chǎn)商自有資金投入不足從2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2005年房地產(chǎn)資本到位305.6億元，其中銀行貸款27.8億元、企業(yè)自籌19.9億元，其他資金162.8億元（其中定金及預(yù)付款154億元）。從數(shù)據(jù)上看，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例專門小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。那么在企業(yè)自有資金不足、多年高負(fù)債率的情況，自籌資金要緊是依靠預(yù)售房款和銀行的流淌資金貸款．而消費者購房的預(yù)付款除一部分個人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。不管資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。因此，長春的房地產(chǎn)自有資金嚴(yán)峻不足，而要緊依舊利用銀行貸款，一旦商品房滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資不抵債境地，大量銀行貸款可能成為壞賬。4、二是拆遷難度大，拆遷周期長。自從2004年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于操縱城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷治理的通知》（國辦發(fā)[2004146號]以來，全國拆遷行為得到規(guī)范，拆遷規(guī)模得到了操縱。然而部分被拆遷人由于對政策理解上的偏差，誤認(rèn)為拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)確實是被拆遷人要多少拆遷人就應(yīng)補多少，出現(xiàn)了漫天要價的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。同時有關(guān)職能部門為了維護自身形象，不愿觸動“釘子戶”。從2005年8月11日起，全國各級法院也不再受理當(dāng)事人因不服拆遷補償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。導(dǎo)致拆遷難度加大，延長拆遷周期。針對以上問題，我們提出如下建議，旨在消除阻礙我市房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展的不和諧因素，為其可持續(xù)進(jìn)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。（1）加強宏觀總量調(diào)控，制定房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展打算，發(fā)揮房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的實效作用。依照我市國民經(jīng)濟和社會進(jìn)展情況，依照長春“南拓北優(yōu)、西控東展”戰(zhàn)略和都市化進(jìn)程，以規(guī)劃為條件、土地為基礎(chǔ)、市場為依據(jù)，科學(xué)制定我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展打算和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)，對開發(fā)總量（開發(fā)、規(guī)模、開發(fā)速度）實行科學(xué)的操縱，制止房地產(chǎn)開發(fā)不需政府調(diào)控、不需打算、隨意開發(fā)或過量開發(fā)的做法，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將房地產(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)住房消費者理性消費。防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱過冷，波動幅度大的現(xiàn)象。同時，要嚴(yán)格操縱建設(shè)規(guī)模和保證規(guī)劃嚴(yán)肅性，防止隨意擴大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設(shè)施的負(fù)荷和侵犯消費者的權(quán)益。（2）加強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓治理，合理操縱地價。通過合理調(diào)節(jié)供求促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康進(jìn)展；嚴(yán)格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強土地出讓金的催收，嚴(yán)禁惡性競爭；通過降低都市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價格，以市場手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價，從而帶動房價調(diào)整到合理價位。(3)有效拓寬企業(yè)融資渠道，同時還要適當(dāng)操縱房地產(chǎn)信貸總量。依照國務(wù)院2004年4月26日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》，對開發(fā)公司的自有資金作出嚴(yán)格限制，企業(yè)的自有資金不應(yīng)低于開發(fā)項目的35%,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、阻礙面較廣的特點，為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的持續(xù)進(jìn)展，應(yīng)當(dāng)拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會資金過度擴大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財務(wù)杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強化風(fēng)險防范措施，防止由于重復(fù)抵押和同業(yè)互保而形成信貸風(fēng)險；加強個人住房消費貸款治理，要對購房貸款者進(jìn)行有效的收入審核和資信評估，防止市場過度炒作，防范與期房伴生的流淌性風(fēng)險與利率風(fēng)險。(4)盤活存量房市場，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定房價，幸免房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫。如為幸免我市房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫，可對高檔住宅和不墅嚴(yán)格操縱；在加大經(jīng)濟適用房的同時，把建設(shè)安居工程和經(jīng)濟適用房與消化空置商品房結(jié)合起來，對部分符合條件的商品房給予安居工程和經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，最大限度地把空置房改為安居工程和經(jīng)濟適用房；把盤活空置用房與棚戶區(qū)改造拆遷安置結(jié)合起來，對部分成幢、配套齊全、質(zhì)量合格的一般商品房采取定量限價收購、定向銷售、合理補償?shù)姆椒ǎ瑢⒖罩蒙唐贩哭D(zhuǎn)化為拆遷安置房。適度操縱房地產(chǎn)開發(fā)總量、規(guī)模和速度，防止泡沫經(jīng)濟、防止房地產(chǎn)業(yè)盲目進(jìn)展對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能造成的破壞，合理地把部分的社會資金吸引到工業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)上去，達(dá)到社會資源的合理配置。（5）充分利用政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿作用，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。政府能夠通過土地出讓和規(guī)劃來操縱投資開發(fā)速度；采納科學(xué)的定價方法制定土地、建筑材料、社區(qū)配套服務(wù)等限價標(biāo)準(zhǔn)，使房價構(gòu)成更趨合理；通過制定不同的稅收等收費標(biāo)準(zhǔn)來操縱房價；通過政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、市場準(zhǔn)入量、銷售量、消費者的需求釋放和消費質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。（6）采取有效措施解決拆遷難問題。①堅持正確的輿論導(dǎo)向，加強拆遷政策的宣傳力度，通過拆遷案例解剖等形式引導(dǎo)拆遷人、被拆遷人正確理解拆遷政策，使拆遷人、被拆遷人的思想統(tǒng)一到法規(guī)上來，使有關(guān)部門做到依法行政。②整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊伍的整體素養(yǎng)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。③強化有關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)意識，杜絕回避責(zé)任的行為，采取積極措施解決拆遷過程中的各種問題。④協(xié)調(diào)法院解決執(zhí)行難的問題。（7）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組合，使房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；?。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司400多家，而大多數(shù)差不多上短期內(nèi)成長的規(guī)模小、治理松散、服務(wù)差的企業(yè)，因此對本地資本金過小的企業(yè)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格操縱，同時鼓舞本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進(jìn)企業(yè)做大做強。通過高效運作，有效地貫徹國家對住房建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策，實現(xiàn)開發(fā)規(guī)模化、集約化，提高建筑質(zhì)量，引導(dǎo)市場制定合理的房價，為市場提供更多的精品。為消費者提供有效的供給，帶動全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺階。第二部分2005年房地產(chǎn)市場總體運行情況2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快進(jìn)展態(tài)勢。盡管國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的阻礙，但整體走勢依舊是穩(wěn)中有升，供需兩旺。2.1房地產(chǎn)開發(fā)總體情況2005年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積698.6萬平方米（其中商品房施工面積575.5萬平方米，經(jīng)濟適用住房施工面積97萬平方米，拆遷安置房施工面積26.1萬平方米），房地產(chǎn)開發(fā)施工面積同比增加39.6萬平方米，增幅為6%。商品住宅施工面積397.9萬平方米，同比增加43.7萬平方米，增幅為12.3%。2005年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積313.8萬平方米（其中商品房竣工面積253.6萬平方米，經(jīng)濟適用住房竣工面積50.6萬平方米，拆遷安置房竣工面積9.6萬平方米）。竣工面積同比減少71萬平方米，減幅18.5%。2005年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.2億元（其中商品房投資57.4億元，經(jīng)濟適用住房投資8.7億元，拆遷安置房投資2.1億元），比2004年增加投資5.8億元，增幅9.3%。2.2房地產(chǎn)市場總體情況2005年全市商品房累計銷售270萬平方米，同比增加14.4%；其中商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售242萬平方米，同比增加15.8%。2005年長春市商品房平均銷售價格為2577元/平方米，同比上漲0.66%（2004年全市商品房銷售平均價格2560元/平方米），其中商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）平均銷售價格為2440元/平方米，同比上漲1.8%（2004年全市商品住宅銷售平均價格為2398元/平方米）。2.3近期出臺房地產(chǎn)政策分析1）、國家政策：2005年1月10日，建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金治理若干具體問題的指導(dǎo)意見（建金管[2005]5號）。2005年3月16日，中國人民銀行宣布調(diào)高個人房屋貸款利率，并實行下限治理；2005年4月27日，國務(wù)院提出了8項加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控措施；2005年5月9日，關(guān)于貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的通知建住房電[2005]33號。2005年5月27日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收治理的通知》。建住房電[2005]35號2005年10月7日2）吉林省政策2005年9月12日王珉省長在全省城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)治理現(xiàn)場會上講話強調(diào)要大力推進(jìn)都市棚戶區(qū)改造。3）、長春市政策：長春市人民政府關(guān)于印發(fā)《長春市人民政府進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造的實施意見》的通知［長府發(fā)（2005）16號］。2005年國家為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定進(jìn)展相繼出臺了直接規(guī)范房地產(chǎn)市場治理的政策規(guī)定6部，長春市出臺實施意見一部。這一系列措施的出臺對全國房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健進(jìn)展起了至關(guān)重要的作用。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、綜合司司長鄭京平在也在今年上半年中國經(jīng)濟運行情況的國新辦新聞公布會上會上強調(diào)指出，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，今年上半年的經(jīng)濟增長達(dá)到了23.5%因此下半年房地產(chǎn)投資仍然是固定資產(chǎn)重要的組成部分，它的增長仍會保持一個合理、較快的速度。這些政策的市場同意度隨時刻的推移，逐漸加大。從全國來看，這些政策的出臺，是繼2004年國家對固定資產(chǎn)投資過熱，部分都市房地產(chǎn)價格畸高進(jìn)展宏觀調(diào)控的連續(xù)。這些政策的出臺也客觀上有力地操縱了全國房地產(chǎn)業(yè)整體投資增長過快現(xiàn)象，降低了金融風(fēng)險，遏制了投機性炒地、炒房，投資性購房，遏制了部分都市房地產(chǎn)價格的畸高進(jìn)展，降低了房價增長的速度，促進(jìn)了房地產(chǎn)價格向?qū)嶋H價值的回歸。但因房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特征明顯，長春市的房地產(chǎn)市場起步較晚，投資規(guī)模及增速相對較小，市場進(jìn)展尚不充分，市場進(jìn)展緩慢而平穩(wěn)，尚不存在投資過熱，價格過高等問題。同時進(jìn)展的滯后，也導(dǎo)致對政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟進(jìn)展水平相對落后于經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接阻礙不大。但這些政策客觀上也對進(jìn)展落后長春市房地產(chǎn)的市場產(chǎn)生了一定抑制作用（土地供應(yīng)趨緊，融資渠道變窄，投資規(guī)?？s小，價格上升空間受抑），延緩了長春市房地產(chǎn)市場正常進(jìn)展的步伐。能夠講，短期來看，國家一刀切的政策一方面確實達(dá)到了抑制經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)及部分經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形進(jìn)展，但對長春市房地產(chǎn)市場的進(jìn)展只能是“預(yù)防針”，長春市的房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)的進(jìn)展，就要跳出自我設(shè)限，在國家政策的框架內(nèi)實事求是的結(jié)合自己的實際情況，有針對性的制定一些合理的引導(dǎo)政策。2.4土地供應(yīng)和規(guī)劃情況2005年長春市土地出讓面積662.5萬平方米，其中商業(yè)用地149.88萬平方米，住宅用地295.1萬平方米，其它用地217.52萬平方米。土地出讓總價格21.48億元。土地出讓面積中一級土地13.9萬平方米，二級土地32萬平方米，三級土地100.9萬平方米，四級土地165.2萬平方米，五級土地174.7萬平方米，六級土地71.8萬平方米，七級土地50萬平方米，八級土地54萬平方米。2005年全市各類商品房規(guī)劃用地面積1813萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積629萬平方米。其中一般住宅規(guī)劃建設(shè)面積355.2萬平方米，辦公寫字樓及商業(yè)營業(yè)用房規(guī)劃建設(shè)面積240.6萬平方米，工業(yè)廠房規(guī)劃建設(shè)面積32.8萬平方米，其它用房規(guī)劃建設(shè)面積0.8萬平方米。2.5棚戶區(qū)改造情況依照國家建設(shè)部2005年10月7日《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的精神，長春市現(xiàn)有未改造的棚戶區(qū)108塊。其中：2003年確認(rèn)的72塊棚戶區(qū)，2004、2005年依照各區(qū)申報，通過相關(guān)部門的實地踏察，又確認(rèn)36塊可做棚戶區(qū)改造項目。108塊棚戶區(qū)，拆除房屋面積773萬平方米，拆遷居民112220戶、工企單位988家，居住人口51萬人。其中建筑面積3萬平方米以上的有69塊，拆遷居民103136戶、工企單位914家；建筑面積3萬平方米以下39塊，拆遷居民9084戶、工企單位74家。截止2005年底，長春市通過招投標(biāo)等方式已確定建設(shè)單位的棚戶區(qū)改造地塊有39塊，占地面積630萬平方米，規(guī)劃總建筑面積696萬平方米。確定建設(shè)單位開工建設(shè)的有16塊，占地面積265萬平方米，規(guī)劃總建筑面積407萬平方米。截止到2005年棚戶區(qū)改造竣工面積40萬平方米。表1：棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況地塊(塊)占地面積(萬平方米)規(guī)劃總建筑面積(萬平方米)已確定建設(shè)單位的改造地塊39630696其中：開工建設(shè)16265407實施拆遷990117已確定建設(shè)單位未拆遷142751722.6房地產(chǎn)市場金融情況2005年1-11月銀行房地產(chǎn)貸款余額1097423萬元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款887416萬元，政策性住房貸款210007萬元。住房公積金貸款余額64993萬元。2.7拆遷情況2005年全市新批拆遷項目74個，拆除總面積86.25萬平方米，同比增加33.55萬平方米。其中拆除居民9475戶，拆除面積41.87萬平方米；拆除工企單位366個，拆除工企單位面積44.38萬平方米。2.8存量商品房市場情況2005年全市二手房成交180.8萬平方米，成交面積比2004年有所下降，降幅為11.7%。二手住宅成交132.2萬平方米,同比下降7.6%。二手房平均銷售價格為1659.3元/平方米，同比上漲13.4%。其中二手住宅平均銷售價格1354元/平方米，同比上漲5.6%。2.9阻礙房地產(chǎn)市場的其它因素1）、政策因素為了操縱房貸增速過快，銀行對二手房貸款發(fā)放從嚴(yán)成為二手房政策趨緊的重要標(biāo)志，2005年1月1日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》更加重了銀行對房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險成為銀行的首要目標(biāo)。銀監(jiān)會公布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險治理指引》重點在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，要求商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目資本金比例不得低于35%,《指引》對個人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對自身進(jìn)行客觀的風(fēng)險評估，量力而行。《指引》要求借款人“月供不超過月收入50％，所有債務(wù)支出與收入比操縱在55％以下，所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。為防止房地產(chǎn)過熱風(fēng)險，央行于今年3月17日調(diào)整了銀行自營性個人住房貸款利率政策，這對抑制房地產(chǎn)進(jìn)展過熱勢頭有一定作用，但對制止房地產(chǎn)投機泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施：政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強，對房地產(chǎn)投機必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項措施”，堅決打擊炒賣地皮的投機商，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；對有些地點政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。嚴(yán)格操縱每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的有效措施。住房信貸有經(jīng)濟周期風(fēng)險，國外民用住房建筑業(yè)周期性的不穩(wěn)定，導(dǎo)因是住房抵押信貸供給的波動，因此，自上世紀(jì)六十年代中期以來，穩(wěn)定住房市場上抵押信貸資金的流量，成為有些國家住房政策的一個重要目標(biāo)。我國2000年以來每年住房貸款增幅高達(dá)40-60%,顯然增幅偏高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展速度過快，有些都市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長應(yīng)嚴(yán)格操縱在20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。要解決住房空置率過高和操縱房價上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮不墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價位的一般房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。金融部門可依據(jù)都市住房建設(shè)的高、中、低檔次的合理規(guī)劃，合理配置住房貸款的結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展過熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平過高緊密有關(guān)。因此，建議國家財稅部門應(yīng)通過運用稅收杠桿，把過高的房地產(chǎn)利潤水平降下來。政府應(yīng)公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進(jìn)行監(jiān)督制造有利條件，最終形成一個有效的商品房價格監(jiān)督機制。房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)中占比專門大的一項差不多業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)業(yè)又是收益與高風(fēng)險并存的專門產(chǎn)業(yè)，為確保銀行住房信貸業(yè)務(wù)有序規(guī)范，在防范風(fēng)險中穩(wěn)健進(jìn)展，必須要建立相應(yīng)的嚴(yán)密治理、調(diào)控有序的治理系統(tǒng)。在國有商業(yè)銀行中，中國工商銀行己于2002年領(lǐng)先建立了房地產(chǎn)信貸治理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化的業(yè)務(wù)平臺上）、風(fēng)險操縱系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預(yù)警、整改、停牌制度，住房貸款風(fēng)險撥備制度等）?？磥?，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對違規(guī)者予以嚴(yán)懲。為了切實防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，必須要加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。2002年11月，央行在全國范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)信貸大檢查，檢查結(jié)果發(fā)覺商業(yè)銀行2001年6月至2002年9月房地產(chǎn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分不占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。按那個比例計算，在當(dāng)時房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款4500億元左右。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)貸款的治理。通過開展保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動，完全清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)鈔票交易的腐敗案件，也是降低房價的一個途徑。2）、宏觀經(jīng)濟因素資料顯示我市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長13%以上。評點2005年長春市經(jīng)濟形勢，同固定資產(chǎn)投資一樣，招商引資成為一個值得關(guān)注的亮點。我市是一個投資拉動型都市，引資的快速增長直接帶來投資的增長，不僅會擴容當(dāng)期經(jīng)濟的“大盤子”，對我市以后進(jìn)展在“后勁”上意義更大。3）、人口因素2004年末，全市戶籍總?cè)丝跒?24萬人。其中，市區(qū)人口315萬人，四縣（市）人口為409萬人。全市人口出生率為8.94‰，死亡率為4.76‰，自然增長率為4.17‰。長春市人口密度為每平方公里368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高，每平方公里2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為206人。第三部分商品房供給和銷售情況3.1商品房供應(yīng)和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬平方米（其中經(jīng)濟適用住房空置79萬平方米）。2004年商品房空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū)63.4萬平方米，寬城區(qū)22.4萬平方米，朝陽區(qū)68.5萬平方米，二道區(qū)19.6萬平方米，綠園區(qū)49.3萬平方米，凈月區(qū)44.1萬平方米，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)10.6萬平方米，汽貿(mào)區(qū)7.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)48.2萬平方米。2）、2005年新增商品房供應(yīng)2005年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積313.8萬平方米（其中商品房竣工面積253.6萬平方米，經(jīng)濟適用住房竣工面積50.6萬平方米，拆遷安置房竣工面積9.6萬平方米）?？⒐っ娣e同比減少71萬平方米，減幅18.5%。竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)40.3萬平方米，寬城區(qū)27.1萬平方米，朝陽區(qū)49.3萬平方米，二道區(qū)39.7萬平方米，綠園區(qū)48.6萬平方米，凈月區(qū)78萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)23.5萬平方米，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)7.3萬平方米。圖1：各城區(qū)商品房竣工面積`3）、2005年商品房銷售情況2005年全市商品房累計銷售270萬平方米，同比增加34萬平方米，增幅14.4%。商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，增幅15.8%。銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)32.8萬平方米，寬城區(qū)21.6萬平方米，朝陽區(qū)44.9萬平方米，二道區(qū)35.5萬平方米，綠園區(qū)53.9萬平方米，凈月區(qū)65.3萬平方米，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)4.2萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)11.7萬平方米,汽貿(mào)區(qū)0.1萬平方米。4）、截止到2005年商品房空置情況2005年商品房空置面積350.1萬平方米（各類商品房空置274.7萬平方米，經(jīng)濟適用住房空置75.4萬平方米）。空置面積比2004年增加20.1萬平方米。空置面積按區(qū)域劃分：南關(guān)區(qū)68.9萬平方米，寬城區(qū)16.9萬平方米，朝陽區(qū)48.7萬平方米，二道區(qū)36.7萬平方米，綠園區(qū)59.8萬平方米，凈月區(qū)51.3萬平方米，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)18.4萬平方米，汽貿(mào)區(qū)3.7萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)45.7萬平方米圖2：各城區(qū)商品房空置面積空置面積中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置1-3年）162.1萬平方米，積壓（空置3年以上）68萬平方米。積壓部分占總空置面積比例為19.4%。空置面積中一般住宅空置119.6萬平方米、高檔公寓空置5.5萬平方米、不墅空置29.1萬平方米、辦公寫字樓空置12.9萬平方米、其他商業(yè)營業(yè)用房空置76.9萬平方米、車庫空置31.2萬平方米、經(jīng)濟適用住房空置75.4萬平方米。應(yīng)該適當(dāng)操縱開發(fā)規(guī)模，逐漸消化空置，達(dá)到供銷大體平衡的狀態(tài)。3.2商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比1）、2004年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置情況2004年商品住宅空置面積242.9萬平方米。商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)46.7萬平方米，寬城區(qū)16.5萬平方米，朝陽區(qū)50.4萬平方米，二道區(qū)14.4萬平方米，綠園區(qū)36.3萬平方米，凈月區(qū)32.5萬平方米，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)7.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)35.5萬平方米，汽貿(mào)區(qū)5.7萬平方米。2）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）新增供應(yīng)2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）竣工面積236.6萬平方米。商品住宅竣工面積同比減少64.3萬平方米，減幅21.4%。商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)22萬平方米，寬城區(qū)18.1萬平方米，朝陽區(qū)47.1萬平方米，二道區(qū)40.4萬平方米，綠園35.9萬平方米，凈月區(qū)69.1萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2.4萬平方米，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1.6萬平方米。圖3：各城區(qū)商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）累計銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，增幅15.8%。商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)30萬平方米，寬城區(qū)13.3萬平方米，朝陽區(qū)53.8萬平方米，二道區(qū)28.8萬平方米，綠園區(qū)52.2萬平方米，凈月區(qū)52.4萬平方米，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)4.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)6.7萬平方米,汽貿(mào)區(qū)0.1萬平方米。4）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置情況2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置面積229.1萬平方米，空置面積比2004年減少13.8萬平方米。商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)48.7萬平方米，寬城區(qū)14.1萬平方米，朝陽區(qū)27.8萬平方米，二道區(qū)21.8萬平方米，綠園28.3萬平方米，凈月區(qū)42.4萬平方米，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)12.8萬平方米，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)32.8萬平方米，汽貿(mào)區(qū)0.4萬平方米。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330242.9313.8236.6270242350.1229.1南關(guān)63.446.640.32232.83068.948.7寬城22.416.513.316.914.1朝陽68.550.449.347.144.953.848.727.8二道19.614.439.740.435.528.836.721.8綠園49.336.348.635.953.952.259.828.3凈月44.132.57869.165.352.451.342.4經(jīng)開18.412.8高新48.235,523.52.411.76.745.732.8汽貿(mào)區(qū)7.85.7000.43.3經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況2005年全市經(jīng)濟適用住房施工面積97萬平方米，竣工面積50.6萬平方米，銷售面積54.6萬平方米，銷售均價為1788元/平方米。2005年全市經(jīng)濟適用住房空置面積75.4萬平方米。表3：2005年經(jīng)濟適用住房開發(fā)銷售情況類型2005年同比（%）開發(fā)情況施工面積（萬平方米）97-15.8竣工面積（萬平方米）50.6-41.6銷售情況銷售套數(shù)（套）5954-13.4銷售面積（萬平方米）54.6-13.7金額（萬元）97625-9.8均價（元/平方米）17884.6空置情況空置面積75.4-53.4存量房市場運行特點分析（一）二手房交易量在連續(xù)攀升后，今年有所回落1998年前長春市二手房交易要緊以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。到2000年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍，交易量達(dá)47.7萬平方米，交易額達(dá)5.5億元。2001年交易量達(dá)64.7萬平方米，比上年增長35.6%，交易額達(dá)7億元，比上年增長27.3%。2002年交易量上升至90.2萬平方米，比上年增長39.4%,交易額上升為10.6億元，比上年增長51.4%。2003年交易量增至167.2萬平方米，比上年增長85.4％，交易額也激增至24.2億元，比上年增長1.3倍。2004年交易量達(dá)204.8萬平方米，交易額30億元。2005年交易量為180.8萬平方米，比去年下降11.7%，交易額30億元，與去年差不多持平，講明今年二手房價格有較大上漲。（二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。2005年長春市增量房成交面積為270萬平方米，比上年增長14.4%，2003-2005三年平均遞增幅2.58%。而存量房2005年成交面積為180.8萬平方米，雖比上年下降11.7%，但從2003-2005三年平均增幅達(dá)32.1%。與此同時存量房與增量房比例連續(xù)提高至0.868：1后有所回落。2000年長春市存量房成交面積47.7萬平方米，增量房成交面積為258萬平方米，存量房與增量房之比為0.185:1；2001年長春市存量房交易面積為64.7萬平方米，增量房交易面積為260萬平方米，存量房與增量房之比為0.249:1；2002年長春市存量房成交面積達(dá)90.2萬平方米，增量房成交面積為253萬平方米，存量房與增量房之比為0.357:1；2003年長春市二手房成交面積達(dá)167.2萬平方米，增量房成交面積為234萬平方米，存量房與增量房之比提升為0.715:1;2004長春市二手房成交面積為204.8萬平方米，增量房成交面積為236萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的0.868:1;2005長春市二手房成交面積為180.8萬平方米，增量房成交面積為270萬平方米，存量房與增量房之比達(dá)到歷史最高的0.669:1。由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產(chǎn)市場的新生力量。（三）從市場交易稅、費看，二手房稅費收入總額逐年增長在二手房交易不斷增長的同時，長春市二手房的各項稅、費總額也不斷增長。1998年長春市二手房稅、費收繳金額分不為695.8萬元，和184.3萬元，2000年長春市二手房稅、費收繳金額分不為2530.8萬元和1295萬元，比1998年增長2.6倍和6倍；到2001年稅、費收繳金額分不達(dá)3800萬元和1409萬元，比上年增長50.2%和8.8%；到2002年稅、費收繳金額升至6366.9萬元和2231.7萬元，比上年增長67.6%和58.4；到2003年稅、費收繳金額分不達(dá)到11409.4萬元和2826.2萬元，比上年增長79.2和26.6。2003年的繳稅額是1998年的16.4倍，五年平均增速達(dá)750l0；手續(xù)費收入是1998年的15.3倍，五年平均增速達(dá)72.6%03.5房地產(chǎn)市場需求分析2005年長春市商品房需求實現(xiàn)總量270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場需求242萬平方米（經(jīng)濟適用房實現(xiàn)需求54.6萬平方米）。二手房實現(xiàn)需求180.8萬平方米。另外還有專門大一部分持幣待購的潛在需求未能入市購買。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步落實。在宏觀調(diào)控政策的積極阻礙下，長春市房產(chǎn)市場也表現(xiàn)出了與其他地點所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發(fā)生較大的不同。一是購房者年輕化。通過我們的問卷調(diào)查結(jié)果顯示，27-35歲之間的購房所占的比例較高，占總數(shù)的30.5%0；36-45歲次之，為26%。二者合計，27-45歲之間購房者約占被調(diào)查對象的56.6%；這講明45歲以下的中青年人士逐漸已成為以后長春市樓市消費的主體。二是中低檔住宅需求仍為消費的主體。調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查區(qū)域的居民中，以私營業(yè)主及個體戶、國營單位職員所占比重較大，其中私營業(yè)主及個體戶有197人，占總數(shù)的25.8%，國營企業(yè)職員191人，占總數(shù)的25.0%，這兩類職業(yè)的人群由于經(jīng)營方式、工齡長短的差異，收入反差也較大，但需求量較大，是以后樓市的住宅項目的要緊目標(biāo)客戶群體。此外還有商服137人，公務(wù)員133人，分不占總數(shù)的18%,17.6%。而相對收入較高的IT,證券、三資等行業(yè)的人員比例相對較小，因此從整體上來看，開發(fā)商依舊應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔住宅需求市場。三是市區(qū)仍是購房者的首選。調(diào)查顯示朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)仍然是消費者買房較為集中的兩個最佳意向地段，共有550人，占總問卷比重高達(dá)54.3%。這要緊是因為這兩個區(qū)域是長春市政治、經(jīng)濟、交通、文化的集散地。四是客觀因素重視度增大?，F(xiàn)在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關(guān)注的價格、地段、戶型等因素外，還增加了物業(yè)治理、房屋質(zhì)量、公共配套、小區(qū)綠化、周邊教育環(huán)境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。3.6二三級市場聯(lián)動分析從2005年累計成交量看，增量商品房與存量商品房市場結(jié)構(gòu)差不多平穩(wěn)，二者的成交比例為0.67：1，差不多保持平穩(wěn)增長。第四部分商品房銷售結(jié)構(gòu)分析4.1商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結(jié)構(gòu)分，一室住房銷售2629套，面積13.8萬平方米，成交金額36553萬元。二室銷售10754套，面積99.9萬平方米，成交金額204895萬元。三室銷售7676套，面積104萬平方米，成交金額259282萬元。四室及四室以上銷售1250套，面積24.3萬平方米，成交金額78419萬元。見下表：表4：商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售套數(shù)一室二室三室四室及以上成交套數(shù)（套）26291075476761250成交面積（萬平方米）13.899.910424.3成交金額（萬元）3655320489525928278419圖4：按照戶型結(jié)構(gòu)劃分的銷售套數(shù)依照以上的統(tǒng)計能夠看出，長春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。4.2商品住宅按成交價格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價格分：1000以下成交400套，面積3.6萬平方米，金額3055萬元。1001-1500成交3422套，面積38.3萬平方米，金額51054萬元。1501-2000成交7369套，面積69.4萬平方米，金額125475萬元。2001-2500成交3993套，面積42.6萬平方米，金額96063萬元。2501-3000成交2855套，面積33.6萬平方米，金額92837萬元。3001-4000成交3065套，面積37.1萬平方米，金額127476萬元。4001-5000成交927套，面積12.6萬平方米，金額55931萬元。5000以上成交278套，面積4.8萬平方米，金額27379萬元。圖5：按價位劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上分析能夠看出1500-2000元/平方米的商品住宅為購房者最能同意的價位，價位在2500-3000元/平方米的商品房也有一定的消費群體。表5：商品住宅按照銷售價格劃分的銷售情況價格1000以下1000-15001501-20002001-25002501-30003001-40004001-50005000以上銷售套數(shù)（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬平方米）3.638.369.442.633.6成交金額（萬元）305551054125475960639283712747655931273794.3商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，面積11.1萬平方米，金額28161萬元。60-80平方米成交3626套，面積25.7萬平方米，金額52993萬元。80-100平方米成交4963套，面積45.4萬平方米，金額93388萬元。100-120平方米成交3592套，面積39.3萬平方米，金額85242萬元。120-150平方米成交4438套，面積58.8萬平方米，金額136475萬元。150-180平方米成交2242套，面積36.1萬平方米，金額93066萬元。180平方米以上成交1066套，面積25.7萬平方米，金額90104萬元。見下表：表6：商品住宅按照房屋面積劃分的銷售情況60以下61-8081-100101-120121-150151-180180以上銷售套數(shù)（套）2382362649633592443822421066銷售面積（萬平方米）11.125.745.439.358.836.125.7金額（萬元）281615299393388852421364759306690104圖6：按照面積劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上統(tǒng)計能夠看出面積在60-150平方米的商品住宅為主力戶型，體現(xiàn)一般商品房特不受購房者歡迎。4.4按建筑結(jié)構(gòu)分析2005年長春市房地產(chǎn)施工面積698.6萬平方米，其中：磚木結(jié)構(gòu)房屋施工面積0.6萬平方米，磚混結(jié)構(gòu)房屋施工面積232.9萬平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋施工面積423.9萬平方米，鋼結(jié)構(gòu)房屋施工面積41.2萬平方米?？梢婇L春市都市建筑要緊以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)建筑為主，要緊的建筑材料為鋼筋和水泥。圖7：各建筑物結(jié)構(gòu)類型房屋施工面積第五部分商品房價格分析5.1商品房銷售價格分析2005年長春市商品房平均銷售價格為2577元/平方米，同比長漲0.66%（2004年全市商品房銷售平均價格2560元/平方米），其中商品住宅平均銷售價格為2440元/平方米，同比長漲1.8%（2004年全市商品住宅銷售平均價格為2398元/平方米）。表7：2005年1-12月各類商品房平均銷售價格（元/平方米）05年1-1月05年1-2月05年1-3月05年1-4月05年1-5月05年1-6月05年1-7月05年1-8月05年1-9月05年1-10月05年1-11月05年1-12月249224522581259127622712259025372578259626062577212920862218226523702401234323982441248724662440160916631664184418411838181918021796177618051788--42794279427942793145315430864360429043063889684143204324380938153960427348394772418847494791244926652853277338533895377337163660359234693410講明：商品住宅含不墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用住房、一般住宅圖8：2005年1-12月各類商品房平均銷售價格從圖中能夠看出，長春市2005年商品房價格差不多平穩(wěn)。5.2商品住宅銷售價格分析2005年全市含政策性的商品住宅成交均價為2440元/平方米，同比上漲1.8%。5.3經(jīng)濟適用房價格分析2005年全市經(jīng)濟適用住房成交均價為1788元/平方米，同比上漲4.6％。5.4非住宅銷售價格分析2005年全市辦公寫字樓成交均價為3889元/平方米，同比下降13.6％；商業(yè)營業(yè)用房成交均價為4791元/平方米，同比下降9.1％；車庫成交均價為3410元/平方米，同比上漲27.1％。5.5商品房價格波動因素及相關(guān)分析2005年，通過宏觀調(diào)控，順利實現(xiàn)房價“軟著陸”，成效較為明顯，房價經(jīng)歷1-3月的平穩(wěn)，4-5月房價持續(xù)上漲，6-8月價格穩(wěn)中有降，9月份開始房價趨于穩(wěn)定。具體分析，要緊有以下幾方面緣故：1、供求比例相對穩(wěn)定2002年以來由于我市經(jīng)濟快速增長，居民可支配收入增加，都市建設(shè)和舊城改造加速，住房消費信貸支持力度的加大等因素，增加了居民的購房能力，居民對住房的需求增長較快，全市商品房供求比例差不多穩(wěn)定，房價穩(wěn)中有漲。2,房地產(chǎn)建設(shè)成本增加表現(xiàn)在：（1）土地成本的增加。由于土地資源的稀缺性，土地在商品房價格構(gòu)成中比例不斷提高，有的達(dá)到40％以上。按照經(jīng)驗數(shù)據(jù)，地價每上漲價一個百分點，房價相應(yīng)上漲0.5個百分點，因此，土地價格的上漲一定程度上推動了房價的上漲；(2)建材價格上長。由于房地產(chǎn)業(yè)高利潤、快速進(jìn)展，客觀上拉動建材價格上漲。（3）住宅品質(zhì)提高，配套成本增加。小高層、高層成為市場主流，對抗震、保溫隔熱等技術(shù)要求越來越高，住宅區(qū)公建配套、景觀環(huán)境等要求提高。3,投資和投機行為增加。前兩年，適逢銀行存款利率不斷下調(diào)，股市不景氣，居民投資渠道稀缺，而不斷活躍的房地產(chǎn)市場和上漲的房價自然成為居民優(yōu)先選擇的一個投資和投機渠道。投資性需求的不斷加大導(dǎo)致房價攀升。4,都市價值的提升長春是一個自然環(huán)境、歷史文化、科教等非經(jīng)濟價值比較大的都市，2000年以來，隨著建設(shè)新長春，迎接亞冬會、建設(shè)全國文明城為目標(biāo)的新一輪都市建設(shè)加速和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，引起長春都市價值“跳躍式增長”，極大地增加了居民投資和消費的信心，成為房價持續(xù)走高的另一個要緊緣故。5,政策因素的阻礙。前幾年我市為了推動房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍采取了專門多政策措施，如操縱土地供應(yīng)量、財政補貼稅率、完善住房消費貸款、提高拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)等等，這些政策有效地增加了住房的有效需求，拉動了房價上揚。6、居民消費觀念的轉(zhuǎn)變花改日的鈔票，辦今天的事之一消費觀念差不多被寬敞市民所同意，銀行貸款購房己經(jīng)成為主流。7,都市化進(jìn)程的加速國家打算每年都市化率至少要增加1％，如此，每年遷入市區(qū)的外地人口要逐年增加，拉動房地產(chǎn)的需求。8,外埠投資的阻礙隨著長春市經(jīng)濟的高速進(jìn)展，許多跨國公司、省外大企業(yè)紛紛到長投資，拉動了對本市房地產(chǎn)的需求。另外，我市部分小戶型、精裝修房出現(xiàn)抬高了市場均價，特不是城中部分4000元／平方米以上的住宅，精裝修使其成本增長400一600元／平方米。假如住宅價格適度上漲，操縱在居民的實際可承受范圍之內(nèi)，則有利于改善居民居住條件、加快都市建設(shè)步伐、活躍房地產(chǎn)業(yè)、帶動經(jīng)濟進(jìn)展。但假如價格上漲過快，將會產(chǎn)生一系列負(fù)面阻礙，如部分改善居住條件的愿望難以實現(xiàn)；居民收入分配差距加劇，社會反響強烈；社會資金紛紛進(jìn)入，阻礙其他行業(yè)進(jìn)展；開發(fā)商技術(shù)進(jìn)步創(chuàng)新動力缺乏，阻礙產(chǎn)業(yè)升級；導(dǎo)致房屋土地囤積增加，可能造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)經(jīng)濟和金融危機等。5.6商品房價格指數(shù)分析以2004年長春市商品房平均價格2560元/平方米為基數(shù)，基數(shù)的價格指數(shù)為1000點，2005年商品房平均價格與該指數(shù)進(jìn)行比較,得出長春市2005年價格指數(shù)走勢。依照基數(shù)算出2005年長春市商品房價格和價格指數(shù)如下表：表8：2005年1-12月各類商品房價格及價格指數(shù)（單位：元/平方米、點）1-1月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月均價249224522581259127622712259025372578259626062577指數(shù)973958100810121079105910129911007101410181007圖9：2005年1-12月商品房價格指數(shù)從圖中能夠看出，商品房價格指數(shù)1-3月平穩(wěn)，4-5月指數(shù)持續(xù)上漲，6-8月指數(shù)穩(wěn)中有降，9月份開始指數(shù)趨于穩(wěn)定。5.7典型樓盤銷售情況跟蹤統(tǒng)計長春萬科上東區(qū)三期等十大典型樓盤2005年銷售套數(shù)、面積、平均價格、價格指數(shù)如下：表9：典型樓盤跟蹤比較開發(fā)企業(yè)開工日期建筑面積可售單元數(shù)可售面積萬科上東區(qū)三期長春萬科2005-4-205201839951811長春明珠二期大連萬達(dá)長春2003-10-20110832892110832亞泰杏花苑吉林亞泰2000-3-14065423751326709長春上海城上海綠地長春2004-4-12009011678199822長影世紀(jì)村長春科信2004-7-81945591471161827南郡水云天長春南方2005-4-87512757075127中海水岸春城長春中海2005-3-1158182937158182陽光城長春筑業(yè)2000-6-12626301489238147富苑華城長春天正2000-10-1128297936128297南湖家園長春全達(dá)2004-9-222057122420571表10：萬科上東區(qū)三期項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)2819757664333298套數(shù)占比(%)74.818.819168.30.874.7面積32682271888291148369432139636621面積占比(%)6.34.417.117.570.6均價33353584328731723302333635223307指數(shù)13031400138412391290130313761292表11：長春明珠二期項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)2565320311460241723164293套數(shù)占比(%)2.61.80.432.2面積323990369062966449019476697280623943456236755538726面積占比(%)4.11.8均價3281337833633308349836123670340730873377319136023442指數(shù)1282132013141292136614111434133112061319124614071345表12：亞泰杏花苑項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)13--28353816--31181435201套數(shù)占比(%)4.4面積1386--3583452146411966--34862387175039766224779面積占比(%)0.3--6.2均價2601--2541250925102531--255228302624278128052587指數(shù)101699398098098999711051025108610961011表13：綠地長春上海城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)179134363429241套數(shù)占比(%)15.414.4面積165810080392239703189310425923面積占比(%)0.15221.61.612.3均價2687265526862754304831722771指數(shù)1050103710491076119112391082表14：長影世紀(jì)村項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)3427675054501759455602919714套數(shù)占比(%)4.121.348.6面積299519205809486645553971119846581404158842547154756700面積占比(%)1.5132.52.33.61.6130.2均價3428344239353610354535723877397540414035375338703819指數(shù)1339134515371410138513951514155315791576146615121492表15：南郡水云天項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)1383123136211套數(shù)占比(%)24.25.442.31.137面積2350151424515211994136218面積占比（%）31.36.862.81.348.2均價430042384645424841304332指數(shù)168016551814165916131692表16：陽光城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)3101825514174321611164套數(shù)占比（%）10.97面積522109922053157512136602205961392717881146921498面積占比（%）9.25均價2117267225362316262125842062247918272345229426012259指數(shù)8271044991905102410098059687149168961016882表17：中海水岸春城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)199795077811139638733套數(shù)占比（%）8.28.678.2面積2057184805775854494021339610282361680066面積占比（%）0.242.8均價297330342979294328863086305230743229指數(shù)116111851161115011271205119212011261表18：富苑華城項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7