精選房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場調(diào)研

世聯(lián)地產(chǎn)版權(quán)所有2022/11/28房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場調(diào)研課程內(nèi)容市場調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容2一、市場調(diào)研的正確出發(fā)點(diǎn)3

我們常常在一個城市展開大范圍的市場調(diào)研，結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒有價值的。

如果我們想從詳盡的市場調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個極其復(fù)雜的過程。這是為什么？市場調(diào)研的困局

4其根源在于我們分析問題的邏輯分析問題的標(biāo)準(zhǔn)程序：收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案這是20世紀(jì)50年代咨詢業(yè)的普遍做法，由于沒有大量積累起有關(guān)各個企業(yè)和行業(yè)的知識，因此，無論客戶遇上什么問題，都從全公司或全行業(yè)分析入手：1、確定該行業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素；2、根據(jù)銷售與市場地位、技術(shù)地位等評估客戶的優(yōu)勢與劣勢；3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對比；4、提出抓住機(jī)遇和解決問題的具體建議。5收集數(shù)據(jù)之前對問題進(jìn)行結(jié)構(gòu)性分析，建立以假設(shè)為導(dǎo)向的診斷框架，讓市場調(diào)研具有目的性如果我們一開始就從項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)、功能及客戶目標(biāo)與限制條件方面考慮，借助相關(guān)的成功案例的啟發(fā)，進(jìn)而作出幾種假設(shè)，抽出假設(shè)成立的條件，再對這些假設(shè)條件進(jìn)行市場求證，則這個過程將變得非常簡化了。事實(shí)上，以假設(shè)為前提的市場調(diào)研是在畫好的路線圖上求證的過程。6案例一：呼和浩特金橋項(xiàng)目客戶目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售價格3000元/平方米開發(fā)商遠(yuǎn)程征戰(zhàn)，需快速銷售限制條件啟動資金2000萬中小項(xiàng)目區(qū)位特征認(rèn)知高未開發(fā)方法：以解決問題的假設(shè)為導(dǎo)向直接尋找市場上均價在3000元/平方米以上、并能實(shí)現(xiàn)快速銷售的項(xiàng)目特點(diǎn)。市場調(diào)研以此展開。7二、市場調(diào)研在項(xiàng)目定位中的角色8市場調(diào)研需要解決的核心問題基于初步假設(shè)：界定競爭框架界定區(qū)域價值定義項(xiàng)目核心價值9案例二：大連億達(dá)項(xiàng)目定位背景與目標(biāo)：城市非核心區(qū)，地塊狹小，功能規(guī)劃為住宅及配套商業(yè)，要求銷售價格為6500元/平方米?，F(xiàn)狀：周邊的大規(guī)模住宅小區(qū)的價格為5000元/平方米。差距R1R2規(guī)模大

地塊狹小

p<5000P=6500解決問題的假設(shè)MECE：1、是否可以自己建立新價格標(biāo)桿（創(chuàng)新產(chǎn)品）？（鋒尚）2、是否可以增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價？（烏魯木齊南門國際）3、區(qū)位的價值是否可以打破現(xiàn)有的價值參照體系？（萬達(dá)景藏、東海花園）4、是否能脫離區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi)群體，重新定義新的細(xì)分客戶？（月亮河）10初步假設(shè)下的市場調(diào)研任務(wù)1、界定競爭框架（房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、均價在5000元至6500元/平方米，周邊的的競爭對手現(xiàn)在是誰？它們的賣點(diǎn)是什么？缺點(diǎn)是什么？我們的超越機(jī)會在哪里？B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上的項(xiàng)目關(guān)鍵的價值是什么？是否存在不依賴地段價值（交通與配套）的感性因素？C、市域內(nèi)具有投資性的物業(yè)特性（如功能彈性、高性價比）是什么？本項(xiàng)目資源是否有相似之處？D、市域內(nèi)脫離區(qū)域原有價格體系的項(xiàng)目關(guān)鍵舉措是什么？E、商業(yè)價值在類似項(xiàng)目中如何被運(yùn)用的？112、定義項(xiàng)目區(qū)位價值

（城市規(guī)劃調(diào)研、消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)知價值調(diào)研）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、在城市規(guī)劃中，這個區(qū)域的未來是什么？它將帶來怎樣的居住或商業(yè)投資價值？

B、就區(qū)域而言，與現(xiàn)在的競爭區(qū)域有什么優(yōu)勢？

C、什么樣的客戶群對以上方面具有正向性？

D、項(xiàng)目區(qū)位價值是依托于原有的消費(fèi)者認(rèn)知價值還是重新定義價值？（例：西山庭院VS城市第三地或新城）

123、項(xiàng)目的核心競爭價值方向的初步確定

（對于類同的總價或單價項(xiàng)目）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、區(qū)位價值與核心客戶群的確定；

B、規(guī)劃功能調(diào)整的方向；

C、價格標(biāo)桿的參照系或自身定義；

D、主要競爭差異的方向選擇；

（麗陽天下）

關(guān)鍵：從本地案例和其他城市相似屬性案例中得到啟發(fā)

13關(guān)于市場調(diào)研的幾個基本觀點(diǎn)以事實(shí)為基礎(chǔ)，“事實(shí)是友善的”（麥肯錫）海量的信息VS有限的市調(diào)時間以假設(shè)為導(dǎo)向定性與定量的結(jié)合不同工作模塊有不同的市調(diào)內(nèi)容客戶的疑問：市調(diào)時間這么短，市調(diào)質(zhì)量有保證么？14市場調(diào)研計劃制定1、客戶目標(biāo)與現(xiàn)狀的差距或問題點(diǎn)2、假設(shè)解決差距的可能方案3、可選方案在市場中的論證4、通常的調(diào)研方面房地產(chǎn)市場產(chǎn)品調(diào)研消費(fèi)者訪談區(qū)域規(guī)劃調(diào)研城市調(diào)研地塊查勘客戶的思考

15課程內(nèi)容市場調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容16市場調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容一、市場調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容二、市調(diào)方法及相關(guān)工具表格等三、市場調(diào)研的資料整理、分析四、市調(diào)可能遇到的問題17市場調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容市調(diào)前項(xiàng)目小組交底會制訂市調(diào)計劃（重點(diǎn)）出差前的準(zhǔn)備市調(diào)中市調(diào)計劃的執(zhí)行根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整計劃市調(diào)后資料整理18市調(diào)前的工作內(nèi)容項(xiàng)目小組交底會項(xiàng)目討論制定市調(diào)計劃收集相關(guān)資料總體時間安排、市調(diào)時間安排確定需要調(diào)查的樓盤確定訪談資源（同事、開發(fā)商、老客戶）編制訪談提綱、問卷準(zhǔn)備首次溝通ppt（加入一些對項(xiàng)目的思考）出差前的準(zhǔn)備19市調(diào)工作內(nèi)容及方法地塊查勘城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)背景城市（區(qū)域）規(guī)劃房地產(chǎn)市場消費(fèi)者20地塊查勘項(xiàng)目位置——城市位置圖、區(qū)域位置圖調(diào)研方法：開發(fā)商介紹、現(xiàn)有地塊資料項(xiàng)目四至調(diào)研方法：紅線圖、現(xiàn)場查勘項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境——建筑物、地形、水體、植物、空氣質(zhì)量、噪音、其它（如文物古跡等）調(diào)研方法：文字資料、現(xiàn)場查勘、訪談（開發(fā)商或政府部門）項(xiàng)目周邊環(huán)境——建筑物、道路交通、景觀資源、公共設(shè)施（廣場、公園、商場、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、變電站、垃圾站等）、企業(yè)、人口等調(diào)研方法：文字資料、現(xiàn)場查勘、訪談（開發(fā)商或政府部門）21呼和浩特市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，總面積17224平方公里，城區(qū)面積81.4、調(diào)研結(jié)束后基本形成大思路距離北京669公里，飛行時間45分鐘。直接尋找市場上均價在3000元/平方米以上、并能實(shí)現(xiàn)快速銷售的項(xiàng)目特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場調(diào)研C類客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，重視居住品質(zhì)3、補(bǔ)充調(diào)研，根據(jù)新假設(shè)調(diào)整調(diào)研內(nèi)容D區(qū)：沿城市道路區(qū)域，居住價值相對低但可能會有一定潛在商業(yè)價值。為更準(zhǔn)確的認(rèn)識呼和浩特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀水平，我們根據(jù)以下原則選取了太原、石家莊、濟(jì)南、鄭州、沈陽五個城市與呼和浩特進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的對比：十月225:36下午10月-2217:36October30,2022收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對比；如果我們想從詳盡的市場調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個極其復(fù)雜的過程。購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動因素3、可選方案在市場中的論證城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度——?dú)v年GDP、人均GDP經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資外商投資情況居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平——人均可支配收入、人均消費(fèi)支出及其構(gòu)成、主流消費(fèi)群體城市中心化程度——與周邊城市的相對關(guān)系調(diào)研方法：查閱統(tǒng)計年鑒、訪談（統(tǒng)計局及相關(guān)部門）22城市（區(qū)域）規(guī)劃城市總體規(guī)劃——了解城市格局、發(fā)展方向，重點(diǎn)了解項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中所承擔(dān)的功能、相對地位、發(fā)展前景、與其它區(qū)域的競爭關(guān)系。區(qū)域規(guī)劃——政府對本區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想及建設(shè)計劃，重點(diǎn)了解項(xiàng)目周邊的規(guī)劃情況，主要包括：道路交通、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局等。重大建設(shè)項(xiàng)目——對區(qū)域的發(fā)展有重要影響（事實(shí)上的、心理上的）調(diào)研方法：收集規(guī)劃文本、圖集，訪談規(guī)劃局23民間指數(shù)車輛登記數(shù)量，登記牛肉面指數(shù)小區(qū)老人指數(shù)“牛皮癬”指數(shù)．．．．．．24房地產(chǎn)市場市場三要素：供給、需求、價格房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)：（分區(qū)數(shù)據(jù)；分物業(yè)類型；分價格區(qū)間）施工面積新開工面積竣工面積銷售面積空置面積二手房交易數(shù)據(jù)市調(diào)方法：查閱（房地產(chǎn)）統(tǒng)計年鑒、房管局（房地產(chǎn)交易中心）網(wǎng)站、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)期刊雜志、訪談房管局或房地產(chǎn)協(xié)會等部門25房地產(chǎn)市場問題：是否要把整個城市的樓盤都調(diào)研完？房地產(chǎn)總體格局（片區(qū)劃分）各片區(qū)典型樓盤項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤競爭樓盤市調(diào)方法：實(shí)地調(diào)查、收集網(wǎng)上資料、訪談專業(yè)人士26樓盤調(diào)查內(nèi)容基本信息——占地面積、建筑面積、容積率、配套設(shè)施（商業(yè)、會所、幼兒園、學(xué)校）、開發(fā)分期等。規(guī)劃設(shè)計——總體布局、物業(yè)類型、戶型配比、總戶數(shù)、車位數(shù)、景觀、創(chuàng)新點(diǎn)等。銷售情況——認(rèn)籌時間、開盤時間、銷售價格（對應(yīng)交樓標(biāo)準(zhǔn)）、銷售速度、銷售率、客戶群、主要賣點(diǎn)、劣勢。營銷推廣——售樓處、樣板房、現(xiàn)場展示、營銷渠道、促銷措施。市調(diào)方法：實(shí)地調(diào)研、收集樓書（報紙廣告）、訪談銷售代表27消費(fèi)者調(diào)研－目的了解消費(fèi)者的需求特征（購房目的，關(guān)注因素如地段、物業(yè)類型、戶型、面積、配套設(shè)施、園林景觀、價格等，生活方式AIO等）了解消費(fèi)行為（購買行為、消費(fèi)觀念、習(xí)慣、態(tài)度等）了解消費(fèi)者對本項(xiàng)目（區(qū)域）的看法28消費(fèi)者調(diào)研－方法問卷調(diào)查設(shè)定調(diào)查計劃（調(diào)查目的、問卷數(shù)量、發(fā)放時間、地點(diǎn)、途徑、目標(biāo)人群等）問卷設(shè)計問卷發(fā)放、回收（渠道：開發(fā)商協(xié)助、臨時雇傭?qū)W生、當(dāng)?shù)厥姓{(diào)公司）數(shù)據(jù)錄入與分析（spss軟件）29不同工作模塊有不同的市調(diào)內(nèi)容B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上的項(xiàng)目關(guān)鍵的價值是什么？是否存在不依賴地段價值（交通與配套）的感性因素？16、少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。調(diào)研方法：開發(fā)商介紹、現(xiàn)有地塊資料北部：濱河北路——小橋——進(jìn)入呼和浩特已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段新興服務(wù)行業(yè)如科學(xué)研究技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)等以高于40%速度增長。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對比；經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度——?dú)v年GDP、人均GDP部分滿足獨(dú)占需求，但需要一定的鄰里關(guān)系；客戶的疑問：市調(diào)時間這么短，市調(diào)質(zhì)量有保證么？我們訪談了秦皇島當(dāng)?shù)?0多位高端客戶和專業(yè)人士，試圖找到本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅的潛在客戶。訪談人群——政府官員普通公務(wù)員企業(yè)管理者企業(yè)技術(shù)人員私營企業(yè)主個體工商戶律師、醫(yī)生、教師房地產(chǎn)專業(yè)人士（開發(fā)商、銷售經(jīng)理、中介公司）媒體記者（房地產(chǎn)版）直郵雜志主編訪談提綱討論：如何聯(lián)系訪談對象？深度訪談30市調(diào)相關(guān)工具表格（見顧問平臺）31市調(diào)資料整理、分析項(xiàng)目地塊分析城市經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場分析競爭分析目標(biāo)客戶分析訪談資料整理（提煉觀點(diǎn)，融合在以上各個方面）32對調(diào)研工作的要求1、每天調(diào)研后作小結(jié)、討論，遵循：假設(shè)、論證、再假設(shè)、再論證2、及時整理、錄入資料3、補(bǔ)充調(diào)研，根據(jù)新假設(shè)調(diào)整調(diào)研內(nèi)容4、調(diào)研結(jié)束后基本形成大思路33市調(diào)可能遇到的問題政府部門不合作怎么辦？開發(fā)商缺乏當(dāng)?shù)刭Y源怎么辦？已入伙樓盤如何調(diào)研？銷售代表的話是否可信？……34謝謝

周邊狀況及交通條件周邊狀況：南部：內(nèi)蒙日報社大樓及其員工住宅區(qū)東部：擬建住宅用地西北部：毗鄰濱河南路及小黑河通達(dá)性：南部：昭烏達(dá)大街——大橋——世紀(jì)大道——南側(cè)規(guī)劃路——進(jìn)入北部：濱河北路——小橋——進(jìn)入36基地資源評價資源評價：小黑河：遠(yuǎn)期景觀資源。目前在市民心目中不具備資源認(rèn)知；預(yù)計2007年完成河道蓄水和整治。原生樹：現(xiàn)有景觀資源。原有的行道樹具備較好的密度和形態(tài)，有進(jìn)一步挖掘形成本案亮點(diǎn)的可能。集中園林景觀：潛在景觀資源。呼市尚缺少規(guī)模化、高品質(zhì)的住區(qū)園林景觀，有可能形成產(chǎn)品特色。37基地原生樹的兩種規(guī)劃意向I生活感：“回家的路”配以尺度親切的植栽、鋪裝、設(shè)施和小品，突出溫馨近人的生活化氛圍。強(qiáng)調(diào)可進(jìn)入性。II身份感：私家景觀大道與小橋、入口廣場整體設(shè)計，強(qiáng)調(diào)進(jìn)入社區(qū)的儀式感、軸線感，配合造型相對夸張的植栽、鋪裝、設(shè)施和雕塑等，形成獨(dú)享、專有的“領(lǐng)屬”認(rèn)知。強(qiáng)調(diào)景觀性。38價值判斷與啟動區(qū)確定價值判斷：B區(qū)：沿河區(qū)域可同時享有小黑河與中心綠地的景觀資源，臨近主入口，居住價值最高。C區(qū)：臨近中心景觀區(qū)，受城市交通、噪聲干擾少，居住價值次之。D區(qū)：沿城市道路區(qū)域，居住價值相對低但可能會有一定潛在商業(yè)價值。A區(qū)：由基地原生樹自然分隔成為相對獨(dú)立區(qū)域，交通便利性好，具有一定的資源條件，適宜作為項(xiàng)目啟動區(qū)。A

B

D

C

39呼和浩特地處內(nèi)蒙古自治區(qū)城市經(jīng)濟(jì)帶的核心北京包頭鄂爾多斯呼和浩特烏蘭察布盟呼和浩特城市地位與經(jīng)濟(jì)狀況呼和浩特市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，總面積17224平方公里，城區(qū)面積81.1平方公里；總?cè)丝?40萬，城區(qū)人口140余萬。距離北京669公里，飛行時間45分鐘。呼和浩特是自治區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)中心。呼和浩特、包頭、鄂爾多斯線是呼和浩特核心經(jīng)濟(jì)帶。包括了鄂爾多斯，包頭，烏蘭察布盟的中部地區(qū)是內(nèi)蒙古主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圈，人口總量僅占自治區(qū)35%，GDP約占區(qū)總量的60%。40呼和浩特東部和南部是城市發(fā)展重心回民區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)賽罕區(qū)呼和浩特國航大廈周邊狀況呼和浩特市區(qū)共分為四個行政區(qū)：新城區(qū)和塞罕區(qū)發(fā)展較晚，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，城市面貌較新；回民區(qū)和玉泉區(qū)則屬于相對落后、發(fā)展緩慢的老城區(qū)。41呼和浩特東部和南部是城市發(fā)展重心中心城市優(yōu)化環(huán)境提高城市品位改善人居環(huán)境大青山保護(hù)區(qū)嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)控制北面發(fā)展城市向南拓展建立南新市區(qū)黨政中心所在東部發(fā)展受機(jī)場制約金川金山合并建設(shè)新型大園區(qū)東部定位于政務(wù)功能，著力打造政務(wù)集中區(qū)。城市發(fā)展將基于以機(jī)場路為中心，以市、自治區(qū)兩級政府為基本點(diǎn)的一個中心兩個基本點(diǎn)發(fā)展模式進(jìn)行。南部依靠金橋開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，南部成為未來城市發(fā)展的主要方向。北部由于地形限制發(fā)展受到制約。西部是傳統(tǒng)老城區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后。42通過對比認(rèn)識呼市為更準(zhǔn)確的認(rèn)識呼和浩特經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀水平，我們根據(jù)以下原則選取了太原、石家莊、濟(jì)南、鄭州、沈陽五個城市與呼和浩特進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的對比：屬于北京1小時飛行圈省會城市（除濟(jì)南、沈陽外其余均為內(nèi)陸省份的省會）43現(xiàn)階段呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相對較高與其他幾個城市相比，呼市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并不落后，人均GDP在六個對比城市中次于濟(jì)南和沈陽，在幾個內(nèi)陸省份省會中排名第一；人均可支配收入僅次于濟(jì)南，排名第二。44呼和浩特已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段呼市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，傳統(tǒng)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，如交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)等增長相對穩(wěn)定。新興服務(wù)行業(yè)如科學(xué)研究技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)等以高于40%速度增長。呼市GDP連續(xù)高速增長，2002年、2003年增長率已超過20%，遠(yuǎn)高于9%的全國水平。2004年人均GDP已超過20000元，增長率連續(xù)四年保持在25%以上（04年全國人均GDP增長率為16%）。45呼和浩特五大支柱產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了條件乳業(yè)集群蒙牛，伊利兩大著名品牌，很強(qiáng)的市場競爭力強(qiáng)，區(qū)域資源優(yōu)勢明顯；預(yù)計2007年乳業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)400億，成為國內(nèi)最大乳業(yè)基地電力集群呼和浩特2007年電力總裝機(jī)容量將達(dá)1000萬千瓦；知名的有：北方電力和林電廠、華潤清河水電廠、賽罕區(qū)白塔電廠生物制藥國家大力扶持的高科技產(chǎn)業(yè)，呼市制藥原材料豐富，相當(dāng)多企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，比如大唐藥業(yè)、石藥集團(tuán)、華蒙金河、元和制藥等電子信息產(chǎn)業(yè)與北京的交通優(yōu)勢，是電子信息產(chǎn)業(yè)向呼和浩特轉(zhuǎn)移提供了條件。著名企業(yè)如TCL集團(tuán)。冶金化工業(yè)充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，如唐山勇峰集團(tuán)，中鋁集團(tuán)、三聯(lián)化工等。46秦皇島高端客戶分析——尋找本地的獨(dú)棟別墅客戶我們訪談了秦皇島當(dāng)?shù)?0多位高端客戶和專業(yè)人士，試圖找到本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅的潛在客戶。我們以經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活狀態(tài)對高端客戶進(jìn)行分類，分析他們的置業(yè)特點(diǎn)。這些高端客戶以民營企業(yè)主或者股份公司老總為主，資金保值以及居住安全是他們置業(yè)的共同需求。少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時間稍弱

CADB支付高價物業(yè)的實(shí)力追求高品質(zhì)居住的意愿47A類客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，注重享受生活少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬級事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)已取得較大成功，愿意在休閑上花時間，追求生活品質(zhì)，感性對北戴河的認(rèn)知距離適中，不覺得遠(yuǎn)；環(huán)境好，宜居；地位高尚；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價值對別墅/類別墅的認(rèn)知能感知獨(dú)棟別墅的真正價值，及其與類別墅的本質(zhì)差別購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動因素獨(dú)占資源（大環(huán)境、小環(huán)境）身份標(biāo)簽（產(chǎn)品形式、形象）居住舒適（尺度、功能空間）交通通達(dá)性好支付力/支付意愿大于300萬/大于300萬典型客戶：興龍最大的業(yè)主李先生：距離近，風(fēng)水好，住獨(dú)棟別墅是一種生活狀態(tài)和身份體現(xiàn)……清馨家園聯(lián)排業(yè)主楊先生：獨(dú)棟才是真正的別墅，北戴河能體現(xiàn)身價……本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅雙拼別墅的潛在客戶。48B類客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，專注于事業(yè)發(fā)展少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬級事業(yè)、生活狀態(tài)工作重心在城市；事業(yè)處于快速發(fā)展期，主要精力投入在工作中，無暇顧及生活享受；傾向于將資金用于公司而不是純粹個人享受對北戴河的認(rèn)知距離遠(yuǎn)，不方便；環(huán)境好，宜居；認(rèn)為海港區(qū)的房子比北戴河有價值對別墅/類別墅的認(rèn)知獨(dú)棟性價比低，認(rèn)為獨(dú)棟與類別墅的差別只是大房子，房子只為滿足居住舒適性，實(shí)用主義有商務(wù)接待的需求購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動因素居?。号c城市便捷的溝通（交通、配套等）、產(chǎn)品的居住舒適性、身份體現(xiàn)商務(wù)接待：高檔尊貴形象、私密性、獨(dú)享性支付力/支付意愿居?。捍笥?00萬/200萬左右商務(wù)接待：大于300萬/大于300萬典型客戶：家惠超市李總：住獨(dú)棟太大，不實(shí)用；北戴河遠(yuǎn)，不方便……清馨家園聯(lián)排業(yè)主劉先生：獨(dú)棟自住使用率太低，為公司購買獨(dú)棟用于暑期接待非常合適……重點(diǎn)引導(dǎo)商務(wù)接待需求，本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅潛在客戶。49C類客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，重視居住品質(zhì)少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時間稍弱

CADB資產(chǎn)百萬級事業(yè)、生活狀態(tài)高端客戶中的“小富即安”型，事業(yè)小有所成，看重居住環(huán)境對北戴河的認(rèn)知適于養(yǎng)生、養(yǎng)老，環(huán)境好，宜居；距離可以接受；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價值對別墅/類別墅的認(rèn)知居住舒適，尺度恰當(dāng)；部分滿足獨(dú)占需求，但需要一定的鄰里關(guān)系；喜歡低密度的房子，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力不允許其關(guān)注獨(dú)棟購買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動因素環(huán)境宜居低密度物業(yè)形式、產(chǎn)品品質(zhì)身份體現(xiàn)配套、交通支付力/支付意愿200萬以內(nèi)/200萬以內(nèi)典型客戶：清馨家園雙拼業(yè)主牛女士：北戴河是最理想的居住養(yǎng)老地，買不起獨(dú)棟，雙拼很合適，有天有地，三面獨(dú)占……清馨家園聯(lián)排業(yè)主李女士：一直想在北戴河海邊有套房子，喜歡有院子和鄰居的感覺……本項(xiàng)目類別墅產(chǎn)品的潛在客戶。50D類客戶：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，忙于工作不是本項(xiàng)目別墅/類別墅客戶，公寓的潛在客戶。資產(chǎn)百萬或者小于百萬事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)起步期，比較年輕投資愛好者，事業(yè)小有所成，為閑置資金尋找保值與增值渠道對北戴河的認(rèn)知適合周末度假和招待朋友；對海和海邊物業(yè)有向往，看好海邊物業(yè)的升值潛力，自用和投資相結(jié)合，第二居所對本項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)知目前沒有購買別墅的實(shí)力或需求，海邊的公寓很有吸引力購買本項(xiàng)目產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動因素總價合適有升值潛力離海近交通方便支付力/支付意愿20萬左右/20萬左右典型客戶：清馨家園聯(lián)排業(yè)主的兒子：常去北戴河度假，經(jīng)常招待外地朋友去北戴河……清馨家園聯(lián)排業(yè)主竇先生：清馨家園第一批業(yè)主，對投資有獨(dú)到的眼光……少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時間稍弱

CADB519、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Monday,November28,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。20:20:5520:20:5520:2011/28/20228:20:55PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。11月-2220:20:5520:20Nov-2228-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。20:20:5520:20:5520:20Monday,November28,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。11月-2211月-2220:20:5520:20:55November28,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。28十一月20228:20:55下午20:20:5511月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月228:20下午11月-2220:20November28,202216、行動出成果，工作出財富。。2022/11/2820:20:5520:20:5528November202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。8:20:55下午8:20下午20:20:5511月-229、沒有失敗，只有暫時停止成功！。11月-2211月-22Monday,November28,202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。。20:20:5520:20:5520:2011/28/20228:20:55PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。11月-2220:20:5520:20Nov-2228-Nov-2212、世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。。20:20:5520:20:5520:20Mon