經(jīng)濟適用住房廉租房建設項目可行性研究報告（專業(yè)完整版）

經(jīng)濟適用住房廉租房建設項目可行性研究報告（此文檔為word格式，下載后您可任意修改編輯！）TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 5第一節(jié) 項目名稱及申報單位概況 5第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍 7第三節(jié)可行性研究的結(jié)論 8\o"CurrentDocument"第二章 項目提出的背景及建設必要性 12第一節(jié)某某市概況 12第二節(jié)項目提出的背景 13第三節(jié) 項目建設的必要性 16\o"CurrentDocument"第三章市場分析及建設規(guī)模 21第一節(jié)某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 21第二節(jié) 項冃目標群體定位及價格分析 30第三節(jié)建設規(guī)模 31\o"CurrentDocument"第四章建設地點和建設條件 33第一節(jié)建設地點 33第二節(jié)建設條件 33\o"CurrentDocument"第五章規(guī)劃設計方案 37第一節(jié)規(guī)劃設計依據(jù) 37第二節(jié)規(guī)劃設計方案 37第三節(jié)建筑設計方案 42第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案 44第五節(jié)給排水設計方案 45第六節(jié) 變配電及通訊設計方案 47第七節(jié)燃氣供應設計方案 48第八節(jié)供熱設計方案 49第九節(jié)管線綜合布置方案 50\o"CurrentDocument"第六章節(jié)能方案分析 51第一節(jié) 用能標準及規(guī)范 51第二節(jié) 能耗狀況和能耗分析 51第三節(jié)建筑節(jié)能設計 52第四節(jié)節(jié)能措施綜合分析 53第五節(jié)節(jié)能效果分析 58\o"CurrentDocument"第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 60第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 60第二節(jié)環(huán)境影響分析 60第三節(jié)環(huán)境保護措施 61第四節(jié) 地質(zhì)災害影響分析 63第五節(jié)特殊環(huán)境影響分析 63\o"CurrentDocument"第八章工程招標方案 64\o"CurrentDocument"第九章建設實施與工程進度安排 67\o"CurrentDocument"第十章投資估算及資金籌措 70第一節(jié)投資估算依據(jù)及說明 70第二節(jié)投資估算 70第三節(jié)資金籌措 71第四節(jié)銷售收入估算 71第五節(jié) 銷售稅金及附加估算 72第六節(jié)銷售利潤估算 73\o"CurrentDocument"第 章社會影響分析 74第一節(jié)社會影響效果分析 74第二節(jié) 社會適應性分析 76第三節(jié)社會風險及對策分析 77第一章總論第一節(jié)項目名稱及申報單位概況一、 項目名稱經(jīng)濟適用住房廉租房建設項目二、 建設地點泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村。三、 項目主管單位及開發(fā)單位概況1、項目主管單位概況：單位名稱：某某市住房保障中心單位簡介：2014年3月，根據(jù)某某市委、市政府的部署要求,經(jīng)市編辦批復，某某市房產(chǎn)管理局設置某某市住房保障中心，具體承擔住房保障建設。市住房保障中心在市房管局黨委的帶領下，不負市委、市政府的重托，盡職盡責，務實創(chuàng)新，科學設計，精心施工，團結(jié)協(xié)作，任勞任怨，無私奉獻，僅用一年半的時間就圓滿完成了市委、市政府交給的階段性任務，將這一惠及普通百姓的民生工程，建設成為傳遞黨和政府愛心的利民工程、溫暖工程和放心工程。在國家和省市組織的歷次檢查中，均對住房保障中心的工作給予了充分肯定，某某市紀檢監(jiān)察部門對住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評價，2016年3月，住房保障中心被某某團市委授予“某某市青年文明號”稱號。2、項目開發(fā)單位：（1） 單位名稱：某某市某某住房開發(fā)有限公司（2） 單位地址：某某市某某區(qū)徐家樓街道辦事處（3） 注冊資本：1000萬元（4） 法定代表人：林某某（5） 單位簡介：某某市某某住房開發(fā)有限公司成立于二00八年九月，該公司系由某某市住房保障中心出資1000萬元組建而成。該公司目前擁有職工10人，其中：高級工程師1人，高級經(jīng)濟師1人，工程師3人，經(jīng)濟師2人，會計師1人，助理工程師1人，初級會計師1人。某某市某某住房開發(fā)有限公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售等業(yè)務，目前正在具體實施某某市經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設項目的管理工作，包括項目的方案設計及施工招標、項冃全過程管理以及經(jīng)濟適用住房的銷售管理等工作。該公司正在實施的某某市經(jīng)濟適用住房、廉租房項目建設，是為了改善某某市城區(qū)低收入家庭住房困難的面貌，該項工程是某某市構(gòu)建和諧社會、維護社會穩(wěn)定的重要內(nèi)容，同時也是某某市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實事的重要職責，市委、市政府關注民生、維護社會公平的具體體現(xiàn)。本項工作己經(jīng)得到某某市政府的高度重視和社會各界的廣泛關注。四、項目可研報告編制單位1、單位名稱：某某市某某建設項目管理有限公司2、 單位地址：某某市岱宗大街317號3、 工程咨詢資格等級： 丙級4、 工程咨詢資格等級證書編號:110375、 發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍一、 可行性研究的依據(jù)1、 國家及省有關政策、法規(guī)和規(guī)定；2、 現(xiàn)行有關技術(shù)規(guī)范、規(guī)定；3、 國家發(fā)展和改革委員會關于項目可行研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；4、 某某市新一輪城市總體規(guī)劃；5、 某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要；6、 《某某市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》（泰政發(fā)［2015］89號）；7、 某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法（某某市政府令［第135號］）8、 項目承辦單位提供的有關基礎資料、數(shù)據(jù)；9、 項冃承辦單位委托編制本項冃可行研究報告的委托書。二、 可行性研究的范圍1、 項冃提岀的背景及建設的必要性2、 市場分析及建設規(guī)模3、 建設地點和建設條件4、 規(guī)劃設計方案5、 節(jié)能方案分析6、 環(huán)境和生態(tài)影響分析7、 工程招標方案8、 建設實施與工程進度安排9、 投資估算和資金籌措10、 社會影響分析第三節(jié)可行性研究的結(jié)論經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設是我國各級政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設對于促進社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有重要的作用和現(xiàn)實意義，其經(jīng)濟效益和社會效益顯著。某某市經(jīng)濟適用住房、廉租房建設項目是某某市委、市政府按照泰政發(fā)(2014)95號文《解決某某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》而建設的，是在已經(jīng)建設完成兩期的基礎上進一步切實解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護社會穩(wěn)定,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的又一重要舉措。一、項目建設規(guī)模本項冃規(guī)劃總用地11.26hm2(合16&9畝),居住區(qū)用地11.13hm2（合166.95畝），總建筑面積103207.5平方米，分為兩部分，其中：1、 住宅部分總建筑面積為96299.4平方米，總套數(shù)1775套，其中：經(jīng)濟適用住房45841.6平方米，總套數(shù)746套；廉租房50457.8平方米，總套數(shù)1029套。2、 公建部分總建筑面積為6908」平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務配套建筑。二、投資估算及資金來源本項冃總投資為17224.84萬元，其中：工程費用為11108.58萬元,其他費用4989.4萬元，預備費1126.86萬元。名稱工程費用其他費用預備費總投資經(jīng)濟適用住房5794.042414.86574.628783.52廉租房5314.542574.54552.248441.32合計1110&584989.41126.8617224.84所需資金廉租房投資全部由某某市政府財政投入；經(jīng)濟適用住房投資由項目承辦單位自有資金投入1800萬元，其余可滾動開發(fā)解決。三、項目建設期本項目建設期兩年，分三期實施如下：一期：2016年12月一2017年8月，完成項目的立項、征地及勘察設計等前期工作，建設經(jīng)濟適用住房建筑面積28027.8平方米。二期：2017年5月—2017年12月，完成經(jīng)濟適用房面積17813.8平方米，廉租住房面積13232.8平方米，公建4729.7平方米及相應的配套設施建設。三期：2017年12月一2018年8月，完成廉租住房37225平方米,公建2178.4平方米。完善相應的配套設施建設及綠化，并通過有關部門組織的驗收。四、項目效益分析該項目的建設符合某某市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項目建成后，可進一步緩解某某市低收入家庭住宅緊張的狀況,特別是滿足低收入家庭對住房的需求，對低收入家庭的生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。

本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表:序號指標名稱單位數(shù)量備注1建設規(guī)模1.1規(guī)劃總用地平方米112600169.8畝1.2建筑面積平方米103207.51.2.1住宅建筑平方米96299.4其中：經(jīng)濟適用住房平方米45841.6746戶廉租住房平方米50457.810291.2.2公建平方米6908.11.3總居住戶數(shù)戶17751.4總居住人口人56802建筑容積率0.933建筑密度%16.84綠化覆蓋率%40.865機動車停車位輛3876建設總投資萬元17224.846」工程費用萬元11108.586.2其他費用萬元4989.46.3預備費萬元1126.867經(jīng)濟適用房投資利潤率%2.828經(jīng)濟適用房投資利稅率%11.25第二章項目提出的背景及建設必要性第一節(jié)某某市概況某某市地處山東省中部，北依省會濟南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。東西長約176.6公里，南北寬約102公里，總面積7762平方公里。某某因境內(nèi)的某某而得名，取某某安則四海皆安之意，象征國泰民安。某某市現(xiàn)轄某某、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣,有86個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3700多個行政村。2012年末總?cè)丝?50.8萬人，其中：男性279.6萬人,女性271.2萬人，男女性別比為50.8：49.2。年內(nèi)，全市岀生5.9萬人，人口出生率10.8%。；死亡3.5萬人，死亡率6.4%o；人口自然增加2.4萬人，自然增長率4.4%。。泰城是全市政治、經(jīng)濟、文化中心，北距省會濟南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗，是國務院公布的首批對外開放旅游城市，是首輪國家衛(wèi)生城市，首批全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是著名的歷史文化名城。某某市旅游資源得天獨厚。境內(nèi)某某融自然景觀與人文景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊含著奇險秀奧等美景，有“天然山岳公園"之美譽。人文景觀以神為尊，儒、釋、道三派文化相融發(fā)展，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和文人墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊，被稱為“東方歷史文化寶庫”。每年慕名來某某旅游考察的中外游客多達800萬人次。某某交通便利，科技文化發(fā)達。京滬鐵路，京滬、京福高速公路、104、105、205、220國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫南北。電話可直撥世界各個國家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位21所，大專院校5所，中等職業(yè)技術(shù)學校23所，是山東省第三大文化教育中心?！笆晃濉币詠恚薪?jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢，2015年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）突破1500億元，達到1513.3億元，按可比價格計算（下同），比上年增長13.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)161」億元，增長2.6%；第二產(chǎn)業(yè)839.3億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)512.9億元，增長18.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.8：56.2：33.0調(diào)整為10655.5：33.9。人均生產(chǎn)總值達到27794元,突破4000美元。第二節(jié)項目提出的背景一、是國家解決（中）低收入家庭的住房問題，促進社會穩(wěn)定的重要舉措，是宏觀調(diào)控住房市場的重要手段。低收入家庭的住房問題，是一個重大的民生問題。經(jīng)濟適用住房和廉租房建設是黨中央、國務院近年來推出的順乎百姓安居樂業(yè)的民心工程、康居工程、德政工程。據(jù)原建設部統(tǒng)計：近四年來，全國城鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過6億平方米。到2013年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到27平方米。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了現(xiàn)在這個水平，提高速度如此之快,這在世界過去200余年城市化歷史上是一個奇跡，這中間經(jīng)濟適用住房所起的作用是功不可沒的。我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國的基尼系數(shù)已達0.458,超過了0.4國際警戒標準。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗看，收入差距加大，易激化社會矛盾，社會動蕩的危險性也隨之增強。貧富差距是當今社會的三大問題中最大的問題。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會”思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟學的眼光去分析住房問題，它是關系到我國社會穩(wěn)定與和諧的大問題。黨的“三個代表”一再強調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的?！币簿褪钦f，民眾的利益就是黨的利益。二、某某市城市住房現(xiàn)狀某某市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。隨著泰城城市化進程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實施，到“十一五”末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的50平方公里擴大到達到100平方公里，其中建成區(qū)面積65平方公里，人口達到65萬；到2017年某某市將跨入大城市行列，城市人口達到100萬，城區(qū)面積突破100平方公里，城市化水平要從2000年的36%提升到2017年的50%。根據(jù)某某市房產(chǎn)管理局2012年某某市房屋普查的數(shù)據(jù)表明，某某市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于16平方米的共計7156套，小于8平民的還有120套。城區(qū)人均擁有居室0.79間，距離《全面建設小康社會的居住目標》中提出的“人均一間房”尚有一定差距。根據(jù)《某某市城市總體規(guī)劃(2004—2020)》中指出，2004年某某市中心城區(qū)人口數(shù)為72.5萬人，按冃前的人居居室為0.79間/人的比例推算，中心城區(qū)擁有居室約60萬間，到2020年，城市總?cè)丝趯⑦_到125萬人，按“人均一間房”總體目標測算，中心城居室總量要有目前的60萬間，增長為125萬間，任務非常艱巨。泰城目前住房閑置量較大，同時又擁有相當數(shù)量的住房困難戶和地域小康住房標準的住戶。為解決這一矛盾，今后要進一步完善住房供應體系，重點發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。實現(xiàn)高收入者購買商品房、低收入者購買經(jīng)濟適用住房、最低收入者申請廉租住房。城市化是標志一個區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標準，也是城市建設尤其是對房地產(chǎn)建設產(chǎn)生深遠影象的重要因素。某某市是一個老城區(qū)，資料表明，1970年建成的房屋現(xiàn)有108.4萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積(1036.91萬平方米)的10.45%,1970年一1980年建成的房屋現(xiàn)有283.32萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積的27.32%,這些房子由于建設較早，不僅建筑功能不能滿足人滿的日常需要，而且外部也年久失修，與現(xiàn)代化的旅游城市不相適應。舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場上商品住宅的供應并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配，本項目的建設可以有效地推進某某市城市化建設的進程。第三節(jié)項目建設的必要性一、符合國家、山東省、某某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出“要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，千方百計擴大就業(yè)，加快發(fā)展社會事業(yè)，促進人類的全面發(fā)展；更加注重社會公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果；更加注重民主法制建設，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關系，保持社會安定團結(jié)?！薄皩υ诔鞘屑河蟹€(wěn)定職業(yè)和住所的進城務工人員，要創(chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當?shù)鼐用駪械臋?quán)利，承擔應盡的義務；對因城市建設承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負責提供就業(yè)援助、技能培訓、失業(yè)保險和最低生活保障等。鼓勵農(nóng)村人口進入中小城市和小城鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟辦法等控制人口過快增長的機制。”因此，該項目的建設符合科學發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會的全面建設，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件?！渡綎|省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出“堅持從最廣大人民群眾的根本利益岀發(fā)謀發(fā)展、搞建設，著力促進充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實現(xiàn)社會公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會管理和協(xié)調(diào)機制，加快建設文明山東、平安山東，促進社會主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設與和諧社會建設全面發(fā)展。”該項目的建設有助于改善城市中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會的全面建設?！赌衬呈袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和嫌租住房供應。加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價關系，形成'梯級消費'的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革,提高物業(yè)管理服務水平。楓經(jīng)濟適用住房建設和完善廉租住房租金補貼制度工作是市委、市政府關注民生、改善民生、構(gòu)建和諧社會的重要舉措。”該項冃的實施對解決某某低收入家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。二、符合某某城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求一直以來，某某市委、市政府對經(jīng)濟適用住房建設和廉租住房制度建設工作高度重視，2013年和2014年連續(xù)兩年將此項工作列為為民要辦的實事之一。2015年，市政府以政府令的形式頒布了《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》，確定以貨幣補貼和實物配租相結(jié)合的方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。市房產(chǎn)管理部門作為主管部H,負責廉租住房保障管理工作。《辦法》出臺以來，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關部門認真組織落實廉租住房政策。為進一步健全和完善住房保障體系，某某市住房保障中心根據(jù)某某市低收入住房困難家庭情況，在2014年己經(jīng)建設6.8萬平方米經(jīng)濟適用住房、2015年建設1.5萬平方米經(jīng)濟適用住房及5.8萬平方米廉租房的基礎上，擬再建設9.6萬平方米的經(jīng)濟適用住房和廉租房。因此本項目建設符合某某市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。三、符合國家的相關政策《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2014]24號）中明確指出“黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的?！薄耙脏囆∑嚼碚摵腿齻€代表重要思想為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，按照全面建設小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的冃標要求，把解決城市（包括縣城）低收入住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容,作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市（包括縣城）低收入家庭住房困難的政策體系?！薄耙猿鞘械褪杖爰彝閷ο?，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善”。四、符合國家樹立和落實科學發(fā)展觀要求開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實發(fā)展觀,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問題，根據(jù)國發(fā)[2014]24號文《國務院關于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見》中明確列為各級政府下一步工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，符合國家相關政策的要求。冃前，某某市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了某某旅游城市的發(fā)展，不利于某某和諧社會的建設。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合某某市某某區(qū)的開發(fā)，依據(jù)某某市城市規(guī)劃要求,進行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動附近地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，符合國家相關產(chǎn)業(yè)政策。由以上分析可以看出，本項目建成后，可進一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足泰城低收入者對住房的需求，對提高泰城低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。同時，還將拉動與建筑業(yè)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進某某市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟增長起到良好的帶動作用。綜上所述，該項目的建設是可行的、必要的。第三章市場分析及建設規(guī)模第一節(jié)某某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題城市化進程加快、房改政策的實施以及人民生活水平的提高，促使某某市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關系著全面建設小康社會目標的實現(xiàn)。一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。某某市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了低迷、徘徊、成長期，近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。1992年至2004年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資43.27億元，年均增長45.7%O特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年內(nèi)房地產(chǎn)投資總額達35億元，是前10年投資總額的4.2倍，其中：2003年完成投資額15」億元，比上年增長1.4倍，2004年完成投資額19.9億元，增長31.9%。目前，房地產(chǎn)開發(fā)己成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力量。2、 房地產(chǎn)隊伍不斷壯大。1992年，全市有9家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2004年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至115家。3、 商品房需求旺盛,銷售價格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價更是一路攀升。2004年全市在建房屋規(guī)模達325.8萬平方米，增長24.8%；商品房銷售面積86.67萬平方米，增長39.2%,其中住宅銷售面積71.82萬平方米，增長22.3%；商品房屋空置面積14.65萬平方米，比上年下降34.6%o隨著銷量的增長，某某房價也持續(xù)增長，1992年全市商品房平均銷售價格只有460元血，1999年漲到930元血，2004年達到1608元/m2,目前全市最高房價己超過5000元/nV。4、 人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示:1990年，某某城區(qū)人均住房面積只有11.71平方米，2004年翻了一翻達25.48平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前某某市居民大多為公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為72%,2004年底自有住房率達到93%,六年間無房戶同比縮小了21個百分點。5、 個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨幣分房全面實施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人購房。1998?2004年五年全市銷售商品房總面積為352.95萬平方米，其中售給個人268.17萬平方米，個人購房比例占到76%,而2004年個人購房比例達到創(chuàng)紀錄的87」％。據(jù)調(diào)查，當前全市有90%的房改房己被居民擁有，某某市住房消費己由集團消費投資轉(zhuǎn)為完全個人消費、投資。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費逐年提高，1998年某某人均居住消費333元，2000年增加到512元,2004年達到551元。6、二手房市場成交活躍，價格逐年上漲。住房私有率的提高,帶動二手房市場日漸活躍,近年來成交額和成交價格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查，2002年，全市二手房成交額為6.68億元，平均銷售價格為1049元/nf,2004年成交額增到11.26億元，增長了近一倍，平均價格漲到1272元血,上漲21.3%。7、 住房消費信貸逐步擴大。銀行按揭服務的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費。當前各商業(yè)銀行都加大了消費信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善，某某個人住房消費貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當前購房者有60%-80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。8、 居住環(huán)境不斷改善。隨著“藍天、青山、碧水、綠色家園”生態(tài)化城市建設的實施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場所，居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進駐，提升了某某房產(chǎn)的開發(fā)理念,如新建的龍澤花苑己成為泰城對外宣傳的標志性建筑，此外，近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧某某莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設計新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民的青睞。二、某某市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢目前某某房地產(chǎn)業(yè)己進入上升時期，突出表現(xiàn)為需求增長加快,供求基本平衡，房價升勢確立。隨著住房供應的進一步改善、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年某某市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。1、 某某市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個國家和地方的經(jīng)濟處于起飛階段時，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時期。某某2004年底人均住房建筑面積25.49平方米，人均GDP為1615美元,還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段,而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達到中等發(fā)達國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展速度，還將有一段較長的時間，因此，某某市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈敶蟆?、 房地產(chǎn)消費市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設小康社會的目標，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示，2004年某某城區(qū)有43%的城市家庭有3間或3間以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。國際經(jīng)驗表明，城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。2004年某某市的城市化水平為44%,按照市委、市政府提出的“加速推進某某市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果2015年某某城市化水平達到48%,那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口22萬人，按屆時人均建筑面積30平方米計算，需要新增住房面積660萬平方米，相當于2004年竣工住宅面積的3倍，某某市房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時尚。我們對1992年到2004年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運行行情進行了統(tǒng)計，10年來我國的股票指數(shù)由700點增長到1200點，增長不到1倍，居民儲蓄利率不斷降低，而某某市商品房價格則由1992年的460元/冊增長到1478元血，上漲2.2倍，其投資價值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著某某市城市建設步伐的不斷加快,一些投資購房者對某某市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。3、 房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，房價將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，某某房地產(chǎn)市場未受到大的影響，經(jīng)過短期觀望之后，己步入正常的發(fā)展軌道。當前某某市房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費水平，正常的市場消費多，投資性、投機性購房比重很小，未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計資料顯示，今年1?9月份，全國商品房銷售平均單價到了4239元/耐,與某某市相鄰的濟南商品房平均銷售價格為3456元/nf,全省青島最高達到5487元/nV,某某市銷售價格為1724元/irf,在全國仍處于較低水平。預計隨著國家各項政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn),在市場需求增加和成本上漲因素的影響下，某某市房價將呈穩(wěn)步上升的趨勢。4、 房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學管理、建設高品質(zhì)服務體系等手段提高自身競爭力，并成為市場強者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關鍵。三、某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題近幾年，某某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時解決，將嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面：1、 高檔商品房比例過大、低價住房有效供給不足，市場供求失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個痼疾，目前，某某市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費者購買力之間出現(xiàn)錯位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導致高檔商品房樓盤供應過多、房價虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟承受能力，也造成房價過高的假象；與此同時，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實不夠到位，導致經(jīng)濟適用房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價格過高、要么標準偏高、要么購房資格審查不嚴，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。2、 房價有虛高成分、上漲過快，超過消費者的承受能力。近兩年，一方面居民消費價格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價節(jié)節(jié)攀升。兩年之前某某最高房價超過3000元時，好多人感覺己是天價，而短短兩年之后，最高房價己超過5000元，房價的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負擔。這種脫離市場規(guī)律的房價上漲，造成房屋定位脫離實際，高價房過多，形成了有價無市的局面。當前的市場，一方面高檔住房相對較多，經(jīng)濟實用的微利房偏少并存在社區(qū)服務不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價被各種力量支撐著不愿降價岀售。3、 存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導致外來資本“逐利而來”，大量涌入。在房地產(chǎn)市場火熱的同時，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價格不斷上揚，商品房供應結(jié)構(gòu)不盡合理。突出表現(xiàn)在近年來實施的土地使用公開投標拍賣中，競爭愈演愈烈，價格一再被追高，土地中標價明顯高于底價，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。4、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營理念低。當前某某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖己達115家，但是擁有國家資質(zhì)的只有62家，其中擁有一級資質(zhì)的只有2家，二級的有6家，三級、四級分別是21家和33家。某某市房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)模化和集團化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺，開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色，使得一方面大量擁有購買能力的消費者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。2004年，全市竣工房屋面積為143.44萬平方米,實際銷售面積86.67,產(chǎn)銷比只有1.7：lo統(tǒng)計資料表明，某某2002年至2004年空置商品住宅面積為12萬平方米、22萬平方米、15萬平方米，“有房無人住,有人無房住”的現(xiàn)象并非少數(shù)。5、 房地產(chǎn)市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。二是消費者購房時的信息不對稱問題。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個人經(jīng)驗對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設施等進行客觀準確的判斷。特別是購買期房時，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況,加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。6、 物業(yè)管理不配套、服務質(zhì)量差、收費難。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個項目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上,有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務不如人意。某某市物管行業(yè)起步晚，服務管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。當前，一方面是物業(yè)管理的服務質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面,由于宣傳不到位，居民的物管意識不強，許多業(yè)主仍然把物管作為一個政府福利，或者是開發(fā)商應該提供的服務，不愿交納物業(yè)管理費,從而引起糾紛。7、居民消費觀念滯后，銀行個人貸款力度欠佳。住房作為大宗消費品，其價格動則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講,購買一套住房需要傾其一生積蓄，關系到一個家庭的生計問題，國家雖幾次降息，刺激消費需求，但貸款時限短、額度低，條款限制多，加之國家連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房，保障等改革措施，使個人支岀預期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費的信心。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費習慣，接受不了“超前、負債消費觀念”，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。四、某某市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測1、某某市房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿δ壳疤┏浅菂^(qū)人均住宅建筑面積為25.29平方米，人均擁有居室0.79間，成套住宅平均建筑面積為82.23平方米/套。2013年某某市人均GDP突破兩千美元。根據(jù)建設部政策研究中心課題組《全面小康社會的居住目標》中的研究分析「'從住宅水平和住宅需求的關系看，世界各國的經(jīng)驗表明，在人均GDP超過一千美元、住房面積達到30至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求”，同時考慮到建設部《全面小康社會的居住冃標》中提出的“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全”的總體目標，以及“城鎮(zhèn)人均住房建筑面積35平方米，每套住宅平均面積120平方米左右”的標準，可以預測某某市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆?、中高收入者的住房消費重點將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境從國際上來看，當人均住房面積大于25-30平方米時，住房建設就從高速增長期進入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據(jù)某某市城區(qū)人均住宅建筑面積已達25.29平方米，近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費重點將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向享受型，從過去的“居者憂其屋匕進到“居者有其屋"，再進到“居者優(yōu)其屋"。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設施條件等，住房開始變成實現(xiàn)自我價值、豐富居住生活和進行社交活動的場所，并構(gòu)成家庭財富的重要組成部分。第二節(jié)項目目標群體定位及價格分析一、項目目標群體根據(jù)《某某市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》（泰政發(fā)［2014］89號）和《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）的規(guī)定，項冃是解決某某區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和某某景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難戶的住房需求，經(jīng)濟適用住房以售為主、廉租住房以租為主。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房和廉租房適用目標群體為:1、在某某區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和某某景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的復員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人）；2、 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于10平方米（包括10平方米）的家庭；3、 家庭人均年實際收入低于5000元（包括5000元，按計算人均住房面積的人口計算家庭收入）；具體分配方案可由某某市住房保障中心制定具體實施方案，報市政府批準后組織實施。二、價格分析根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項冃的建設成本中扣除免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，綜合核算經(jīng)濟適用住房的成本以及開發(fā)商不高于3%的利潤，確定銷售價格為1900元/平方米。廉租房的價格根據(jù)《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）規(guī)定，由某某市物價局根據(jù)國家和省有關文件規(guī)定及成本調(diào)查隊審核的建安造價成本，并參照外地市價格水平進行制定，冃前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標準，為每建筑平方米每月1.2元，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭2人以下（含2人）家庭的保障面積標準為建筑面積30平方米,3人以上（含3人）家庭的保障面積標準為建筑面積50平方米。第三節(jié)建設規(guī)模根據(jù)某某市新一輪城市總體規(guī)劃，根據(jù)泰政發(fā)（2014）95號文《解決某某市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃》，并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設規(guī)模為：本項目總占地面積居住區(qū)用地11.07hm2（合166.05畝），總建筑面積102783」平方米，分為兩部分，其中：1、 住宅部分總建筑面積為95567.1平方米，總套數(shù)1760套，其中：經(jīng)濟適用住房45841.6平方米，總套數(shù)746套；廉租房49725.5平方米，總套數(shù)1014套。2、 公建部分總建筑面積為7216.0平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務配套建筑?？偩幼魯?shù)為1760戶，總居住人口為5632人。第四章建設地點和建設條件第一節(jié)建設地點擬建的“某某市經(jīng)濟適用住房、廉租房建設項目”位于泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路,北臨大白峪新村，總占地面積113200平方米（合169.8畝）。由于本項目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點確定，建設用地由某某市土地收購儲備中心儲備，因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設地點具有如下特點：1、 場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內(nèi)無影響建設障礙物，待資金及配套條件落實后，可立即著手進行開發(fā)建設，政策上也沒有明顯的障礙。2、 水、電、氣、暖、通訊設施等供應便利且有保障，交通基礎設施條件良好。3、 屬城市規(guī)劃的居住用地，龍?zhí)堵费鼐€市政、商業(yè)、金融、文化等公共設施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進一步得到改善。4、 同上原因，項目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會岀現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進一步得到改善。第二節(jié)建設條件一、氣象某某市地處東經(jīng)116°20r?117。5丁，寸喲35。38?36。2&之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下：1、 氣溫極端最高氣溫 41.5°C極端最低氣溫?21.6°C年平均氣溫 13.6°C2、 降水年最大降水量1368.8mm年最小降水量632.8mm年平均降水量693.8mm3、 年日照時間2272.7小時4、 風向及風速夏季主導風向：南風冬季主導風向：東北風平均風速： 3.7m/s5、 凍深最大凍土深度420mm二、配套條件1、給排水項冃區(qū)位于某某市自來水供水服務范圍內(nèi)，萬官路中心線下設有城市供水主干管，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；萬官路人行道和非機動車道下均有雨、污干管，可就近排入。2、 供電項目最大用電負荷3669.76KW,某某市電力供應充足，用電有保證。電源線引自龍?zhí)堵返叵码娎|，沿項目區(qū)路段已預留岀線。3、 燃氣和供熱龍?zhí)堵芬粋?cè)人行道下均敷設有燃氣和熱力管道，項目用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。4、 通訊某某市通迅網(wǎng)絡已經(jīng)健全，電信部門可保證項目通迅需要。5、 交通某某市的交通在省內(nèi)綜合運輸網(wǎng)絡中占有重要地位，京滬鐵路縱貫南北，市域內(nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。項目區(qū)北側(cè)為萬官路，與某某市城市主干道龍?zhí)堵废噙B，出入交通十分便捷。三、工程地質(zhì)條件1、 地形、地貌某某市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現(xiàn)為北高、南低。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大的建（構(gòu)）筑物等障礙，項目所選場地地形高差不大，地形平坦。2、 工程地質(zhì)該項目未做地質(zhì)勘察，項目承辦單位未提供詳細的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項目單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為工程設計提供依據(jù)。第五章規(guī)劃設計方案第一節(jié)規(guī)劃設計依據(jù)1、 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》；2、 《民用建筑設計通則》；3、 《住宅建筑設計規(guī)范》；4、 《民用建筑照明設計標準》；5、 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》；6、 《某某市城市總體規(guī)劃》；7、 《某某市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》；8、 《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》9、 某某市規(guī)劃局出具的本項目規(guī)劃設計條件；10、 規(guī)劃用地紅線圖；11、 目標客戶需求特點。第二節(jié)規(guī)劃設計方案一、設計理念在規(guī)劃設計中，本項目將采用“新城新生活”的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個居住區(qū)，將公益設施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，最大限度地滿足人們的各種需求?！靶鲁切律睢彼珜У摹吧鐓^(qū)型”開發(fā)模式，超越了小區(qū)“配套”的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍,使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。力求在規(guī)劃中將本項目設計成標準化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。設計中應注意以下理念：1、 城市公共綠地的延續(xù)建筑作為場所與空間的載體，是一個與基地環(huán)境相互認可、吸收并整合的結(jié)果。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介入使自身增色。2、 強烈的文化氛圍和生活氣氛某某是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個城市的發(fā)展線。她面前的建筑應該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時代發(fā)展所必需的某種超逸情懷，切忌跟風和浮躁。3、 新建筑應體現(xiàn)理性和浪漫的交織全面提升整個區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學的基本態(tài)度，浪漫表達某某市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的21世紀，其建筑空間和環(huán)境應具有更大的包容性、開放性和時代性。4、 設計堅持“以人為本”以居住者為中心，體現(xiàn)高效、開放、靈活的特點，并且在建筑尺度上體現(xiàn)人性化。建筑的風格之間要巧妙聯(lián)系，風格統(tǒng)一，和室外的環(huán)境有機結(jié)合，做到城市設計、建筑設計、景觀設計三位一體的整合。二、設計原則針對本項目的發(fā)展定位，設計中應遵循以下原則：1、 地形原則充分分析現(xiàn)有地形、地勢、及周邊道路關系，確定主要出入口的合理位置。2、 人本原則貫徹“以人為本”的思想，以建設高品質(zhì)環(huán)境的居住小區(qū)、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。3、 特色原則在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與群體，空間與實體的整合性。4、 市場原則以滿足開發(fā)建設的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設計便于分期實施和房地產(chǎn)項冃的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。6、科技原則努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)濟、科學的現(xiàn)代居住空間。發(fā)展新型節(jié)能型住宅。三、 總體布局綜合考慮本項目的地勢特點，整個小區(qū)規(guī)劃力求整體性及規(guī)劃概念的統(tǒng)一性，總體布局可概括為“一軸、兩區(qū)。”1、 一軸整個項目沿中軸線設置一條東西貫通的景觀帶，以解決觀景交通以及建筑與周圍景觀協(xié)調(diào)的問題。2、 兩區(qū)自北向南分為兩個區(qū)域，北區(qū)為廉租房區(qū)域，南區(qū)主要為經(jīng)濟適用住房區(qū)，北面臨街設置公建及商業(yè)用房，中間用綠化帶分割。3、 三點住宅區(qū)主要設置有三個景點，分別為主入口廣場、公建、景觀軸交叉點。在居住區(qū)大片層面上，采取以組團為分布模式，提高社區(qū)凝聚氛圍。在用地拐角處綠化隔離帶中設置兒童及老人的活動健身場地。各組團以綠化布局作為交接面，既可以突出各自組團的性質(zhì)，又為小區(qū)整體提供最長的景觀界面，又能起到分割各組團，將綠化景點系統(tǒng)化的作用。小區(qū)內(nèi)共布設有一類建筑，均為6層建筑。四、 綠化景觀小區(qū)內(nèi)景觀結(jié)合萬官路大景觀，形成大景觀內(nèi)套小景觀，達到內(nèi)秀與外剛的完美結(jié)合。景觀構(gòu)成要素由草坡、小徑、攀藤花架等構(gòu)成,沿小區(qū)主軸線設置一條南北貫通的某某文化景觀長廊帶，即可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。五、 道路交通道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道，基地北側(cè)與萬官路；小區(qū)級道路指小區(qū)內(nèi)主要的對外聯(lián)系道路，車行道寬度為7米，兩側(cè)設1.5-2米人行道;小區(qū)內(nèi)盡端路是組團內(nèi)部聯(lián)系道路，路寬為3.5米，盡端設置12x12米的回車場；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機動車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團分隔綠帶、綠化隔離帶等構(gòu)成，將各部分室外空間、景觀空間、綠地、配套空間聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的住區(qū)戶外空間。場區(qū)內(nèi)停車分為臨時停車。多層住宅區(qū)結(jié)合樓間道路設置一定數(shù)量的臨時停車位；訪客臨時停車位設置于入口廣場和小區(qū)入口處周邊。六、 豎向設計1、 地面和道路坡度項冃區(qū)場地現(xiàn)高差不大，基地平整時可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑格局進行分布平整。地面坡度和車行道縱坡不小于0.3%,人行道根據(jù)需要考慮設踏步和防滑措施。2、 地面排水采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡等在設計段確定。3、室內(nèi)外建筑物底層地面高出室外地面0.30-0.45米。用地平衡表序號用地構(gòu)成面積（公頃）百分比（％）規(guī)劃總用地11.321居住區(qū)用地11.07100(1)住宅用地6.7661.0⑵公建用地1.3212.0(3)道路廣場用地1.6314.7⑷公共綠地1.3612.32其他用地0.25第三節(jié)建筑設計方案一、設計依據(jù)1、 《民用建筑設計通則》；2、 《住宅建筑設計規(guī)范》；3、 《民用建筑照明設計標準》；4、 《建筑設計防火規(guī)范》；5、 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》；6、 《某某市城市規(guī)劃控制條件》;7、 承辦單位推薦意見。二、建筑設計場區(qū)地處城市西南部，北面為萬官路，西臨某某市亞細亞食品有限公司，為某某市西南部新城區(qū)的中檔地段。（一） 住宅選型根據(jù)《某某市經(jīng)濟適用住房管理暫行辦法》的通知（泰政發(fā)［2014J89號）小區(qū)住宅選型為經(jīng)濟適用住房面積為61-89平方米不等，《某某市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》（某某市政府令［第135號］）廉租房面積為49平方米左右標準戶型，戶型中全部為北入口。經(jīng)濟適用住房和廉租房均低于90平方米。1、 保證朝向和良好通風，窗戶及入口設計與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。2、 住宅套型設計注重實用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點，設計具有時代感的平面戶型，如玄關及儲物間的配置使住戶的居住生活更加方便。3、 結(jié)合不同的面積標準設置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設計簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。4、 充分利用屋頂平臺設置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境,同時也豐富了建筑的外觀。（二） 造型特點1、 考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào)。2、 立面采取三段式手法，下部采用紅色霹靂磚，中部采用淺灰色霹靂磚，頂部為白色高級外墻涂料；力求在對比中不失和諧與統(tǒng)一。3、 運用簡潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。4、 建筑外立面設計色彩純樸，性格穩(wěn)定，新穎獨特，虛實對比強烈，突岀了建筑的挺拔感和立體效果，簡潔而明快。5、 平面設計中充分考慮了動靜分區(qū)，陽臺處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風的需要，同時在設計中也應滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個舒適、怡人的居住空間。（三）室內(nèi)外裝飾1、 內(nèi)裝飾：各廳室均為普通水泥地面、乳膠漆內(nèi)墻，既為進住用戶裝修提供條件，又可降低造價。廚房、衛(wèi)生間地面鋪設防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設備由入住戶自行選裝。2、 門窗、外窗采用鋁合金或中檔塑鋼材料，門及內(nèi)窗為中檔木質(zhì)材料。3、 外墻面：合理選擇不同色彩的高檔霹靂磚和外墻防水涂料，以強化視覺變化。三、規(guī)劃住宅指標本項目戶型指標詳見下表：（具體戶型以規(guī)劃批準設計圖紙為準）戶型平均面積戶數(shù)人數(shù)（3.2人/戶）總面積（n?）備注A61.45m2746238845841.6經(jīng)濟適用房B49m21014324449725.5廉租房合計563295567.1第四節(jié)結(jié)構(gòu)設計方案一、 地上結(jié)構(gòu)根據(jù)本項目的使用功能要求，多層住宅和配套設施全部采用磚混結(jié)構(gòu)。二、 基礎結(jié)構(gòu)場區(qū)地基土主要由粘性土和砂組成，屬中軟場地土，建筑場地類別為II類。釆用淺基礎時，可釆用鋼筋混凝土條形基礎，開挖深度1.50米為宜。三、 結(jié)構(gòu)設計參數(shù)1、 抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度為0.05g,設計地震分組第二組；2、 基本風壓：0.85kN/n?；3、 基本雪壓：0.55kN/m2。第五節(jié)給排水設計方案一、供水1、用水量測算生活用水量根據(jù)《居住小區(qū)給排水設計規(guī)范》，本項目住宅及部分公共建筑有給排水衛(wèi)生器具和淋浴設備，無集中熱水供應，生活用水量為35升/人?日，利用系數(shù)為1.8,項冃1760套住宅全部入住后，按平均每戶3.2人計，日用水量為110立方米。公建用水公建用水暫按生活用的5%估計，用水量為5.57立方米。綠化及道路用水量綠化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量為11.0立方米。未預見水量及管網(wǎng)漏失量按(1)、(2)項之和的5%計，日用水量為5.78立方米/日。消防用水量本項目是住宅小區(qū)建設，總?cè)丝诓蛔闳f人，按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)為1,一次滅火用水量10L/S,火災延續(xù)時間2小時計算，消防用水量72立方米。綜上，本項目最高日用水量約132.35立方米。2、 水源、水壓、水質(zhì)主水源由市供水干管引自來水，水源來自市水廠，不需加壓及二次凈化。3、 消防在主要交叉路口內(nèi)設置地上消火栓，布置間距不大于120米，數(shù)量及位置與消防管理部門協(xié)定，消防用道路通暢，樓間距布置符合消防要求。二、排水方案排水系統(tǒng)采用雨水、污水分流體制，管道均采取埋設。1、雨水場區(qū)內(nèi)雨水管道沿規(guī)劃道路埋設，就近排入迎勝路的雨水系統(tǒng)。2、生活污水管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當位置設化糞池,化糞池與建筑物的距離不小于5.0米，污水經(jīng)過化糞池處理后，排至萬官路市政污水干管，進市第一污水處理廠。第六節(jié)變配電及通訊設計方案一、變配電(一)用電負荷估算1、 住宅：平均5KW/戶每戶負荷同時利用系數(shù)：0.5小區(qū)負荷同時利用系數(shù)：0.7則負荷為：5xl760x0.5x0.7=3080(KW)2、 公建：30W/m2負荷同時利用系數(shù)：0.7則負荷為:30x7216x0.7=151.54(KW)3、 路燈、草坪燈及景觀燈等：按10KW負荷同時利用系數(shù)：0.8則負荷為：10x0.8=8(KW)4、 總負荷功率因數(shù)按0.9估算，則本期工程用電負荷為：(3080+151.54+8)一0.9=3599.49(kVa)(二)、變壓器安裝容量經(jīng)測算，項目設計供電負荷約為3599.49KVA,考慮住戶家用電器逐步增多的因素，適當留有余數(shù)，擬在小區(qū)安裝2500KVA箱式變壓器2臺。電源由市政高壓線引入了小區(qū)配電室，380/220伏低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設，沿場區(qū)主要道路敷設蓋板式電纜溝,電纜溝至建筑物路段釆用地下直埋，電纜穿越道路及有可能受到機械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護。二、通訊系統(tǒng)住宅及公建等建筑物內(nèi)各用戶電話及寬帶等普及率規(guī)劃為100%,中請安裝時按1.05系數(shù)考慮。第七節(jié)燃氣供應設計方案一、供氣方式規(guī)劃引用管道天然氣作為氣源，由某某市煤氣公司通過低壓燃氣管網(wǎng)提供，居民氣化率為100%,按戶均用氣1.4Nm3/日計算，用氣平衡表如下：用氣平衡表用戶類型用戶定額(Nn?/戶?日)用氣戶數(shù)用氣量(Nm3)住宅1.417602464公用設施000合計2464住宅戶為一戶一表制，爐具選用熱效率高的節(jié)能產(chǎn)品。二、管網(wǎng)1、 以低壓管道煤氣直供用戶；2、 管道一律采用鋼管，埋地鋪設；3、 管道應當與其他市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線；4、管道應作防腐處理。第八節(jié)供熱設計方案一、供暖負荷估算小區(qū)采暖分為居民住宅采暖和公建采暖，規(guī)劃采用平均熱指標法進行計算，小區(qū)冬季采暖負荷見下表：釆暖計算表采暖用戶采暖熱指標(W/m2)采暖面積(平方米)采暖負荷(KW)住宅7095567」6689.7公建857216613.36合計102783.17303.06二、供暖方案1、 熱用戶釆用一戶一表制，分戶計量。2、 熱源來自開發(fā)區(qū)熱電廠。3、小區(qū)主管網(wǎng)引萬官路集中供熱主干管，區(qū)內(nèi)管網(wǎng)采用管溝敷設方式，需加保溫層。第九節(jié)管線綜合布置方案本小區(qū)工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃氣管等七種，除電力電纜、通訊電纜和采暖管網(wǎng)采用管溝鋪設外，其余管線一律釆用直埋鋪設。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應遵循如下原則：1、 壓力流管讓重力流管；2、 小管徑讓大管徑；3、 給水管盡量在污水管上面；4、 易彎曲管讓不易彎曲管；5、 臨時性管線讓永久性管線；6、 工程量小的管線讓工程量大的管線。第六章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標準及規(guī)范項目能耗設計標準及規(guī)范如下：1、 《中華人民共和國建筑法》2、 《中華人民共和國節(jié)約能源法》3、 國家發(fā)改委計交能[1997]2542號《關于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》4、 《建筑工程質(zhì)量管理條理》（國務院令第279號）5、 《實施工程建設強制性標準監(jiān)督規(guī)定》（建設部令第81號）6、 公共建筑節(jié)能設計標準 GB50189—20127、 建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程GB50242—20028、外墻保溫工程技術(shù)規(guī)程 JGJ144—20049、 建筑外窗保溫性能分級及檢測方法 GB/T8484—200210、 民用建筑設計節(jié)能標準（采暖居住建筑部分）JGJ26—95第二節(jié)能耗狀況和能耗分析一、能耗狀況1、綜合水耗最高水耗 132.35立方米/天2、 電耗綜合最大電耗3611.42KW/小時（最大負荷）3、 氣耗綜合最大氣耗 2464Nm3/天4、 熱耗最大熱耗 7303.06KW第三節(jié)建筑節(jié)能設計一、 設計依據(jù)1、 山東省工程建設標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ14-037-20132、 山東省工程建設標準《公共建筑節(jié)能設計標準WBJ14-036-20133、 中華人民共和國國家標準《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB50019-20034、 中華人民共和國國家標準《建筑照明設計標準》GB50034-20045、 國家和山東省現(xiàn)行的有關標準、規(guī)范和政策法規(guī)。二、 設計執(zhí)行寒冷地區(qū)住宅建筑節(jié)能設計有關參數(shù)1、 某某市采暖期天數(shù):112天2、 某某市采暖期室外平均溫度：0°C3、 某某市采暖期度日數(shù)：20164、 某某市釆暖耗熱量指標qH（W/M）2：14.145、 某某市釆暖耗煤量指標qa（Kg/M）2:9.806、 某某市釆暖期房間平均室內(nèi)設計溫度:16°C7、 某某市釆暖期最冷月平均溫度：0°C三：設計方案1、 外墻：為240厚新型混凝土空心砌塊，外掛擠塑聚苯保溫板（50mm）,內(nèi)外兩側(cè)分別為聚苯顆粒保溫漿料（15mm）,最外側(cè)水泥砂漿抹面。2、 窗戶：釆用斷橋中空塑鋼窗（厚度5mm+12mm+5mm）透明玻璃充惰性氣體玻璃鍍膜。3、 屋面：新型復合材料保溫屋面板+聚苯乙烯泡沫板保溫層。4、 飄窗接觸室外空氣的樓板：貼60厚擠塑聚苯板保溫層。四、效果1該工程米暖耗熱量指標qH（w/M2）：采暖耗熱量指標=11.02<14.14,符合標準要求。2、可以實現(xiàn)建筑節(jié)能65%的目標。第四節(jié)節(jié)能措施綜合分析一、節(jié)能措施綜述1、節(jié)能措施綜述本項目在方案設計中，要充分考慮利用既有資源，提高設備的運行效率和優(yōu)化設備的技術(shù)參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1） 建筑本體圍護采用保溫隔熱設計；（2） 結(jié)構(gòu)設計適當考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3） 空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4） 送風采用變風量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5） 控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢；（6） 加強節(jié)能管理。2、相關專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設施等方面考慮。A、 本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設計中，科學合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設計將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、 建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、 門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此,本項目在進行初步設計時，在保證日照、采光、通風、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。本項目的窗墻比為0.4o提高門窗的氣密性：初步設計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗(斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗)。D、 屋頂初步設計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔離太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏，使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、 合理設置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。B、 用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?，提高功率因?shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上，降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器，選擇合理的變壓器容量，使其達到經(jīng)濟運行（負荷率65%-80%）,減少電能損耗和圍護工作量。D、 合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗，配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。E、 用高效電動機，大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓壓電動機。F、 用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。G、 對照明器具均進行補償,使其功率因數(shù)＞0.9oH、 照明釆用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值，充分利用天然光。I、 用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RTO系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。J、 設置合理的計量和檢測設備：進線設電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設計首先在設備選型時盡量選用低能耗設備，如采用了變頻調(diào)速給水設備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、 給水管材采用壓力水頭損失小，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對動力機電設備的選擇盡可能釆用國家批準的機電節(jié)能產(chǎn)品。供水釆用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、 綠化用水利用中水，在灌溉方式上，釆用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設施，提高水的有效利用率。C、 衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大于6L。公共衛(wèi)生間采用紅外感應水嘴、感應式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、 計量設施：在各建筑物的引入管、住戶的入戶管均安裝水表，商業(yè)部分按用水部門分別安裝水表;每一住戶設戶用IC卡式水表一只。按計劃用水，節(jié)約用水。同時為運行管理、節(jié)能管理提供基礎數(shù)據(jù)。暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、 為提高供熱設備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟厚度計算法確定。絕熱厚度大于100mm時，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應彼此錯開。B、 住宅采用分戶熱計量，配套商業(yè)熱力入口處做熱機量。C、 合理設計供熱管路，減散熱面積，供熱管道進行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、 在設備及系統(tǒng)運營的過程中，定期進行檢測和維修，避免由于設備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、 設計中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、 對于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。動力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風機以提高運行效率。其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道路沿線種植某某市當?shù)靥厣珮浞N，起擋風降噪作用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能滿足規(guī)范日照要求。第五節(jié)節(jié)能效果分析本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設計、釆暖與通風的節(jié)能設計方面嚴格執(zhí)行國家及北京相關方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設備、材料和技術(shù)方案，從根本上實行了國家相關的節(jié)能要求。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達到建筑節(jié)能65%的目標節(jié)能效果。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀一、 項目及周邊環(huán)境現(xiàn)狀本項目建設地點位于某某市西南部，周圍環(huán)境狀況良好，附近無污染工業(yè)，場邊綠地較多，綠化水平尚可。該項目建成后對進一步改善當?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。二、 水土保持項目區(qū)內(nèi)土地主要為居住土地，主要地質(zhì)構(gòu)造為多年陳土，場區(qū)內(nèi)無水土流失。由于項目位于城市區(qū)，為防止施工造成對城區(qū)的居民生產(chǎn)、生活的影響，應該編寫專門的施工組織設計，經(jīng)過審批，嚴格按照施工組織設計來組織施工。第二節(jié)環(huán)境影響分析本項冃主要通過兩條途徑影響生態(tài)環(huán)境，一是施工對自然環(huán)境造成的污染破壞，使環(huán)境發(fā)生物理變化而對生物產(chǎn)生影響；二是項目運營后對環(huán)境的影響，例如項冃區(qū)的汽車尾氣排放、居民所帶來的垃圾及廢棄物以及運營期間產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水。施工期應編寫詳細的施工組織設計，充分考慮項目施工對周邊居民生產(chǎn)、生活的影響，采取充分的施工措施，把施工期的影響降低到最低限度。項目建成后對生