上海某公寓項目分期綜合開發(fā)計劃工作指引

****(集團)有限公司集團綜合管理手冊文件編號版本/修訂A/0PAGE****（集團）有限公司管理體系文件 -PAGE28-項目分期綜合開發(fā)計劃工作指引**·**廣場項目（公寓部分）擬稿日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人目錄TOC\o"1-2"\h\z項目綜合開發(fā)計劃編制要求 3一.編制依據(jù) 4二．項目目標 4三.項目概況 4四.項目綜合開發(fā)計劃 91. 項目重大節(jié)點表 92. 產(chǎn)品概念設計進度計劃 113. 方案設計進度計劃 124. 初步設計及施工圖設計進度計劃 145. 報批報建計劃 166. 工程施工階段計劃 197. 成本計劃 228. 營銷計劃 239. 采購計劃 24

項目綜合開發(fā)計劃編制要求項目綜合開發(fā)計劃（以下簡稱“綜合計劃”）是對項目開發(fā)全程的總體計劃安排，按照集團項目驅(qū)動型管理模式，由項目公司牽頭編制，總部相關職能部門在此基礎上提出專項計劃意見，經(jīng)集團項目綜合計劃評審會審議通過后下發(fā)執(zhí)行。項目綜合開發(fā)計劃以項目投資可行性報告為基本依據(jù)，項目公司和相關職能部門對各自提出的綜合計劃和專項計劃需說明理由和來源，對與可行性報告不符的需說明理由和原因?？偛柯毮懿块T和項目公司可根據(jù)項目具體情況對綜合計劃的結構和一些關鍵內(nèi)容，如項目的重大節(jié)點提出建議或增加相關計劃內(nèi)容，但不能擅自刪除集團綜合計劃結構的有關內(nèi)容，對無法填寫或暫時無法填寫的請加注說明。在綜合計劃審議通過后項目公司和職能部門請及時對綜合計劃進行細化，以項目公司為主編制項目年度開發(fā)計劃，項目年度計劃中的一些關鍵內(nèi)容納入項目公司年度經(jīng)營計劃責任書和部門年度平衡計分卡計劃中，作為項目公司和相關職能部門年度考核的依據(jù)。集團企管部負責組織綜合計劃的評審，項目公司和相關職能部門須按時提交綜合計劃初稿，經(jīng)評審后由集團正式下達執(zhí)行；綜合計劃在執(zhí)行過程中如需調(diào)整，項目公司或職能部門需向企管部提出調(diào)整申請，企管部將計劃調(diào)整申請納入集團計劃協(xié)調(diào)會或項目專題會議題，審議通過后按調(diào)整后的計劃執(zhí)行，企管部對綜合計劃和年度計劃進行修訂。

一.編制依據(jù)填寫說明：項目公司和相關職能部門再編制項目綜合開發(fā)計劃的過程中，應注明該計劃以集團批準的項目投資可行性報告及審核意見為依據(jù)；同時根據(jù)可行性報告的相關描述說明關鍵節(jié)點和專項計劃出處；對于與投資可行性報告有差異的，請?zhí)貏e說明。二．項目目標項目總體目標投資目標投資回報率：財務目標凈利潤：，凈利潤率：成本目標銷售目標品牌目標項目工期目標（項目投資可研批準至竣工交房之日）設計周期：日建設周期：日（開工至竣工交房之日）工程建設目標質(zhì)量目標確?！疤┥奖?，力爭“魯班獎”安全目標無重大安全事故三.項目概況項目簡介：本項目位于青島市嶗山區(qū)西南端，南臨香港路，隔著該路南側有一小山丘與大海相望；西臨松嶺路，松嶺路西側為住宅小區(qū)，北側是城市規(guī)劃路，東側為已建“千禧龍苑”住宅小區(qū)?；爻手苯翘菪危瑬|西寬約220米，南北長約240米，東北與西南角的最大高差為8米，規(guī)劃用地面積65畝（43164平方米），容積率為2.5，開發(fā)總建筑面積107910平方米。該地塊在功能規(guī)劃上是一個集高檔公寓、超五星級酒店和商業(yè)于一體的綜合性開發(fā)項目，其中由五棟三十層左右的公寓樓，一棟酒店樓和商業(yè)裙房以及地下配套建筑組成。在產(chǎn)品定位、設計標準、設備和建材的選用等方面達到“住宅性能評定技術標準”3A級、“綠色建筑評價標準”3星級及美國“l(fā)eed”標準，充分體現(xiàn)高品質(zhì)、節(jié)能、環(huán)保和生態(tài)的開發(fā)理念。工程質(zhì)量確?！疤┥奖?，力爭“魯班獎”，施工中杜絕重大安全責任事故的發(fā)生。項目技術經(jīng)濟指標填寫說明：按照可行性報告和集團有關該項目決議及項目具體情況填寫。規(guī)劃用地面積43618M2建筑容積率2．5建筑密度38%綠化率31%車位比規(guī)劃總建筑面積142900M2地上建筑面積：107900平方米其中:公寓：61000平方米酒店：35000平方米會所：1000平方米公建配套實施面積：商業(yè)：10900平方米地下建筑面積：35000平方米其他：項目投資基本財務指標項目金額備注1銷售收入2銷售稅金按收入5.2%計算3投資總額4土地增值稅按1%預交5利潤總額6企業(yè)所得稅7凈利潤8稅后利潤率9總投資回報率10股東年投資回報率營銷費用按收入1.5%計算，管理費用每年萬，未包括上交公司管理費。項目開發(fā)組織管理計劃填寫說明：1.根據(jù)項目投資規(guī)模、項目特點填寫項目公司部門設置和崗位設置及編制，組織結構定崗定編最終按企管部和人力資源部審核通過的方案執(zhí)行;2.根據(jù)工作內(nèi)容項目公司和責任部門按照各自工作安排填寫計劃開始時間和完成時間，時間可以不一致；確認時間為綜合計劃評審會上最終確定的時間。1)項目公司組織架構組織結構圖后附附件一崗位設置圖后附附件二部門主要職責說明部門設置和各部門定崗定編說明2)組織和人力資源計劃序號工作內(nèi)容項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間開始時間完成時間開始時間完成時間1項目公司組織架構2內(nèi)部關鍵制度制定2崗位名稱確定3崗位編制確定4到崗時間確定序號工作內(nèi)容項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間開始時間完成時間開始時間完成時間5集團外派崗位招聘6項目公司招聘崗位7其它需說明事項注：1.項目公司組織結構和制度審定的責任部門為企管部，其他為人力資源部;項目投資計劃表貨幣單位:人民幣萬元年項目200720082009合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年(1)土地支出24004004004004004004400(2)工程建設支出455060001200012000100001000054550(3)利息支出1203006909708608603800(4)營業(yè)費用及管理費用300500209039003900266013350(5)其他支出（固定資產(chǎn)）505050505050300合計742072501523017320152101397076400土地費用按地上面積分攤30000*60%=18000萬元財務工作計劃序號工作內(nèi)容項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1完成2007年財務預算編制06、11、1506、12、152完成項目稅收籌劃方案，完成項目初步現(xiàn)金流量平衡計劃表及項目投資價值分析與贏利預測07、1、1007、1、303完成2008年度財務預算編制07、11、1507、12、154完成調(diào)查后的項目現(xiàn)金流量平衡計劃表及項目投資價值分析與盈利預測07、5、1007、6、305完成2009年度財務預算編制08、11、1508、12、156完成項目預決算報告工程竣工決算后一個月內(nèi)

四.項目綜合開發(fā)計劃填寫說明：按照集團以項目為驅(qū)動的矩陣式項目管理模式，綜合計劃以項目公司為主，由項目公司和責任部門共同完成，所以項目進度計劃分別由項目公司和責任部門提出建議完成時間，最終以集團計劃評審會通過時間為準。綜合計劃按職能分為8個專項計劃，每個專項計劃按集團確定的重大節(jié)點時間分解，專項計劃不能與重大節(jié)點沖突。重大節(jié)點和工作分解內(nèi)容由項目公司和相應的責任部門提出，工作分解內(nèi)容可根據(jù)項目實際進行增加、調(diào)整，并由集團計劃評審會確認。對計劃完成的前提條件、資源需求或可能存在的風險和問題，請在各專項計劃后加注說明。在計劃編制過程中項目公司和責任部門加強溝通，若存在不同意見，以評審會最終確認的意見為準。項目重大節(jié)點表重大節(jié)點名稱項目公司預設時間責任部門預設時間評審會確認時間對應責任部門產(chǎn)品概念設計評審已完成策劃部建筑方案設計報批2006．12．102006．12．10規(guī)劃設計部擴初施工圖內(nèi)部評審2007．2．52007．2．5工程部施工圖設計審圖報建2007．5．202007．5．20工程部項目開工（基坑開挖）2007．1．212007．1．21項目公司項目施工（±0．00）2007．8．202007．8．20項目公司結構施工到20層（2/3）2008．2．102008．2．10項目公司樣板房、售樓處完成2008．1．302008．1．30項目公司項目開盤2008．3．102008．3．10營銷部結構封頂2008．4．302008．4．30項目公司精裝修完成2009．6．102009．6．10項目公司小區(qū)綜合配套2009．5．30項目公司總體、景觀、綠化2009．6．302009．6．30項目公司施工綜合驗收、備案2009．7．302009．7．30項目公司項目交房2009．8．202009．8．20營銷部產(chǎn)品概念設計進度計劃填表說明：本表由策劃部負責填報；工作分解內(nèi)容應標示關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的“產(chǎn)品概念設計評審”的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明。序號分解工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門備注開始時間完成時間開始時間完成時間1市場調(diào)查研究已完成2策劃機構選擇已完成3編制產(chǎn)品策劃報告已完成4產(chǎn)品策劃定位報告評審已完成5設計任務書中概念設計內(nèi)容的編制已完成計劃完成前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險和問題及建議：方案設計進度計劃填表說明：本表由規(guī)劃設計部負責填報；工作分解內(nèi)容應標示關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的“建筑方案設計內(nèi)部評審”的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明。序號分解工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門備注開始時間完成時間開始時間完成時間1設計任務書編制已完成2規(guī)劃方案設計已完成3規(guī)劃方案調(diào)整及內(nèi)部評審已完成4建筑方案設計已完成5建筑方案設計評審已開始06．12．10計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：景觀方案設計進度計劃序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1景觀設計方案402008．12．112007．1．202景觀設計方案內(nèi)部評審202007．1．212007．2．1034計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：樣板房及售樓處設計進度計劃序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1樣板房方案設計602007．3．212007．5．202樣板房方案設計內(nèi)部評審202007．5．212007．6．103售樓處方案設計302007．5．112007．6．104售樓方案設計內(nèi)部評審202007．6．112007．6．30計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：初步設計及施工圖設計進度計劃填表說明：本表由過程管理部負責填報；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的“施工圖設計內(nèi)部評審”的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明。序號工作分解內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1初步設計任務書編制已完成2設計策劃302006．11．102006．12．83初步設計452006．12．92007．1．224初步設計內(nèi)部審核102007．1．232007．2．15施工圖設計752007．2．22007．4．176施工圖專業(yè)專項審核202007．4．182007．5．77施工圖設計內(nèi)部評審102007．4．182007．4．27計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：景觀施工圖設計計劃序號工作分解內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1景觀施工圖設計602007．5．112007．7．92景觀施工圖設計內(nèi)部評審252007．7．102007．8．4計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：樣板房、售樓處施工圖設計計劃序號工作分解內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1售樓處施工圖設計602007．7．12007．8．292售樓處施工圖設計內(nèi)部評審202007．8．302007．9．193樣板房施工圖設計902007．6．112007．9．84樣板房施工圖設計內(nèi)部評審352007．9．92007．10．13計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：報批報建計劃填表說明：本表由項目公司負責填報；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明；可根據(jù)各地政府的要求調(diào)整報批報建內(nèi)容。序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間配合部門備注開始時間完成時間開始時間完成時間1用地計劃已完成2土地出讓合同已完成3可研報告批復已完成4建設用地選址意見書已完成需規(guī)劃設計部確認5詳規(guī)批復已完成需規(guī)劃設計部確認6建設用地規(guī)劃許可證已完成需規(guī)劃設計部確認7方案征詢及批復已完成需工程管理部確認8建筑方案報批批復06.12.109土方工程提前開工申請3006.12.1107.1.108擴初征詢及批復本項目不需擴初報批需工程管理部確認10施工圖報建（審圖辦審圖）3007.4.2107.5.2011建設工程規(guī)劃許可證507.5.2107.5.2512施工中標通知書1507.5.2607.6。1013建筑工程施工許可證1007.6.1107.6.2014土地證已完成15預售許可證08.3.10需工程管理部確認16交付使用許可證09.8.109.8.20需工程管理部確認17房地產(chǎn)權證09.8.2110.2.21需工程管理部確認計劃完成的前提條件：建筑方案按照要求報批完成計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：規(guī)劃設計部審核意見：工程管理部審核意見：營銷部審核意見：

工程施工階段計劃填表說明：本表由項目公司負責填報；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明；多層/高層/商業(yè)等混合體要單列標示工程進度；分解工作內(nèi)容可根據(jù)項目實際進行增加、調(diào)整；與采購計劃、成本計劃有關的工作內(nèi)容為必填項；本計劃應及時細化，作為《項目工程實施計劃》的基礎。序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間配合部門開始時間完成時間開始時間完成時間1現(xiàn)場施工準備06.12.202地質(zhì)勘探3006.11.1506.12.143基坑支護設計3006.12.1507.1.144住宅部分本土方工程15007.1.2107.6.205基礎、地下結構施工6007.6.2107.8.206地上結構到20層17007.8.2108.2.107售樓處施工9007.10.107.12.308樣板房施工9007.11.108.1.309地上結構施工（封頂）25007.8.2108.4.3010土建砌筑11008．3．108．6．1611初裝飾及安裝12008．6．108．9．2812外墻、屋面保溫及防水9308．7．3008．10．3013外立面裝飾工程30508．8．109．5．3014電梯安裝15008．6．108．9．2815消防工程15008．11．309．4．116空調(diào)系統(tǒng)15008．11．309．4．117地暖系統(tǒng)12008．12．309．3．3018精裝修工程施工28008.9.109.6.1019小區(qū)綜合配套施工9009.3.109.5.3020道路、景觀、綠化工程施工9009.4.109.6.3021竣工綜合驗收、備案3009.7.109.7.3022辦理入住許可手續(xù)2009.8.109.8.20計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：工程管理部審核意見：關鍵路徑是否正確，有無缺漏項：前后工序是否正確，有無缺漏項：施工計劃是否滿足項目重大節(jié)點要求：

成本計劃填表說明：本表由成本管理部負責填報；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明；請在備注欄標示所需前提條件，并評價相關進度計劃是否滿足要求。序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間配合部門備注開始時間完成時間開始時間完成時間1完成初步成本規(guī)劃3006．9．2006．10．20項目公司項目立項后2完成目標成本3006．12．106．12．30項目公司設計方案通過審批3完成目標成本責任書3007．1．407．2．3項目公司目標成本確認通過4成本目標細分4007．2．607．3．15成本部5完成初步概算審核3007．3．1607．4．15項目公司6完成施工圖預算審核6007．5．107．6．30項目公司計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：營銷計劃填表說明：本表由營銷部負責填報；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明；與工程施工計劃、成本計劃、財務計劃有關的工作內(nèi)容為必填項。序號工作內(nèi)容工期（天）項目公司預設時間責任部門預設時間確認時間配合部門備注開始時間完成時間開始時間完成時間1產(chǎn)品定位建議2項目營銷推廣方案營銷部3營銷費用計劃必填項4銷售進度計劃必填項5銷售中心及示范單位驗收營銷部必填項6銷售條件聽證會營銷部7銷售物料及合同協(xié)議審核8開盤銷售營銷部9交房營銷部計劃完成的前提條件：計劃執(zhí)行中可能存在的風險、問題及建議：采購計劃填表說明：本表由項目公司負責填報；請重點注明對工程關鍵路徑有影響的采購項目；應注明與采購項目對應的工程施工內(nèi)容；工作分解內(nèi)容應符合關鍵路徑和前后工序關系；計劃進度應滿足項目重大節(jié)點表中規(guī)定的時間要求；計劃進度應與項目重大節(jié)點表中規(guī)定的完成時間一致，如不符請加注說明；采購計劃不得缺漏項，采