上海住宅樓建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告含成本

XX城項(xiàng)目XX二期后評(píng)估編制單位：XX置業(yè)有限公司編制時(shí)間：2013年9月日XX城項(xiàng)目南區(qū)二期后評(píng)估1項(xiàng)目概況XX項(xiàng)目位于XX路。項(xiàng)目占地面積655畝，中間由枊青路分隔為南區(qū)、北區(qū)，總建筑面積40.66萬平米。XX別墅項(xiàng)目，占地350畝，容積率1.0。業(yè)態(tài)分為獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、商業(yè)、會(huì)所，建筑面積約9.78萬平方米；北區(qū)XX住宅項(xiàng)目，占地300畝，容積率1.5。業(yè)態(tài)分為多層、小高層（10層）、高層住宅（18層）、商業(yè)、幼兒園、地下車庫，建筑面積30.66萬平米。南區(qū)二期位于XX路南側(cè)，獨(dú)棟別墅50棟，建筑面積18292.87m2，雙拼別墅13棟，建筑面積9437.53m2，總建筑面積27711.4m2。2項(xiàng)目合約后評(píng)估2.1項(xiàng)目成本構(gòu)成、比例及目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本對(duì)比表項(xiàng)目指標(biāo)南區(qū)二期南區(qū)二期南區(qū)二期南區(qū)二期南區(qū)二期南區(qū)二期南區(qū)二期建筑面積(㎡)27711.4027711.40戶數(shù)（戶）84.00出房率（%）可售建筑面積(㎡)21660.1421660.14科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）比例控制指標(biāo)

(元/建面㎡)目標(biāo)成本（萬元）比例差額（萬元）1土地費(fèi)用1490.794131.2028.61%1490.804131.2026.41%0.002前期工程費(fèi)68.14188.821.31%75.12208.181.33%-19.363建安工程費(fèi)2163.815996.2241.53%2523.956994.2144.70%-997.994基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)804.042228.1115.43%1087.963014.9019.27%-786.795公共配套費(fèi)0.000.000.00%0.000.00%0.006間接費(fèi)用24.0974.490.52%52.10144.370.92%-69.887直接費(fèi)用4550.8812618.8487.39%5229.9314492.8692.63%-1874.028財(cái)務(wù)費(fèi)用226.42627.434.35%155.97432.212.76%195.229銷售費(fèi)用173.53480.893.33%155.97432.212.76%48.6810管理費(fèi)用257.06712.354.93%103.98288.141.84%424.215207.8914439.51100%5645.8415645.42100%-1205.912.2項(xiàng)目目標(biāo)成本15645.42萬元，動(dòng)態(tài)成本14439.51萬元。共計(jì)減少成本1205.91萬元，降幅7.71%。2.3土地費(fèi)用實(shí)際成本與目標(biāo)本一致，均為4131.20萬元。因本項(xiàng)目為整體收購，收購成本作為合約目標(biāo)成本，未考慮其它因素。但在工程實(shí)施過程中發(fā)生地下光纜遷移費(fèi)用，為與目標(biāo)成本保持一致，未將此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入土地費(fèi)用。建議拿項(xiàng)目在做目標(biāo)成本是應(yīng)考慮一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用。因?qū)嶋H成本比目標(biāo)成本下降7.76%，土地費(fèi)用所占比例也由26.41%調(diào)整為28.61%。2.4前期費(fèi)用目標(biāo)成本208.18萬，實(shí)際成本188.82萬元，降低19.36萬元。各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)如下：科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）比例控制指標(biāo)

(元/建面㎡)目標(biāo)成本（萬元）比例2.1勘察丈量費(fèi)13.1636.4819.32%25.1569.6933.48%2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)36.30100.6053.27%36.50101.1548.59%2.3報(bào)批報(bào)建費(fèi)3.7510.405.51%5.3014.697.06%2.4招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)0.752.091.11%1.022.831.36%2.5三通一平費(fèi)8.1522.6011.97%6.1316.998.16%2.6建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)6.0116.668.82%1.022.831.36%68.14188.82100.00%75.12208.18100.00%2.4.1勘察丈量費(fèi)目標(biāo)成本69.69萬，實(shí)際成本36.48萬元，降低33.21萬元。偏差的原因是本項(xiàng)目為收購項(xiàng)目，部分費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生減少。2.4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本101.15萬，實(shí)際成本100.60萬元，降低0.55萬元。2.4.3報(bào)批報(bào)建費(fèi)目標(biāo)成本14.69萬，實(shí)際成本10.40萬元，降低4.29萬元。2.4.4招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)目標(biāo)成本2.83萬，實(shí)際成本2.09萬元，降低0.74萬元。2.4.5三通一平費(fèi)目標(biāo)成本16.99萬，實(shí)際成本22.60萬元，增加5.61萬元。其中南二配電工程為電力公司施工，費(fèi)用較高；會(huì)所投用時(shí)正式電沒有投用，增加臨時(shí)電纜造成費(fèi)用增加。合同費(fèi)用明細(xì)如下：目錄合同名稱合作單位合同金額XXDY-HT-760南區(qū)二期公用電纜溝修建收費(fèi)新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)城市管理局0.2000XXDY-HT-135南區(qū)一期會(huì)所臨時(shí)電纜購銷合同新鄉(xiāng)市衛(wèi)濱區(qū)翔宇電線電纜經(jīng)銷部0.4000XXDY-GC-016河南新鄉(xiāng)上海新城10kv南區(qū)一期、二期臨電配電工程新鄉(xiāng)華源電力集團(tuán)有限公司配電工程一分公司22.00002.4.6建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)目標(biāo)成本2.83萬，實(shí)際成本16.66萬元，增加13.83萬元。增加原因?yàn)槟繕?biāo)成本費(fèi)用較低。合同費(fèi)用明細(xì)如下：目錄合同名稱合作單位金額（萬元）XXDY-HT-208南區(qū)工地臨時(shí)磚圍墻合同江蘇三興建工集團(tuán)有限公司13.86XXDY-HT-162南區(qū)二期工程彩鋼板工地圍檔河南省蘇新鋼結(jié)構(gòu)有限公司2.802.5建安費(fèi)用目標(biāo)成本6994.21萬元，實(shí)際成本5996.22萬元，降低997.99萬元。2.5.1土建工程費(fèi)目標(biāo)成本6031.77萬元，實(shí)際成本5618.87萬元，降低412.90萬元。安裝工程費(fèi)目標(biāo)成本962.44萬元，實(shí)際成本377.35萬元，降低585.09萬元。成本對(duì)比如下：科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）比例控制指標(biāo)

(元/建面㎡)目標(biāo)成本（萬元）比例差額（萬元）1土建工程費(fèi)2027.645618.8793.71%2176.646031.7786.24%-412.902安裝工程費(fèi)136.17377.356.29%347.31962.4413.76%-585.092163.815996.22100.00%2523.956994.21100.00%-997.99實(shí)際成本明細(xì)如下：科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）1土建工程費(fèi)2027.645618.871.1基礎(chǔ)工程34.6496.001.2地下室工程0.000.001.3主體工程1951.955409.121.4門工程16.0044.341.5窗工程90.12249.731.6幕墻工程0.000.001.7戶內(nèi)精裝修0.000.001.8公共部位精裝修0.000.001.9鋼結(jié)構(gòu)工程0.000.002安裝工程費(fèi)136.17377.35建安工程結(jié)算合同明細(xì)如下：目錄合同名稱合作單位金額XXDY-HT-1325上海新城項(xiàng)目南區(qū)零星工程合同江蘇興廈建筑安裝工程有限公司9.4149XXDY-HT-1315南二期199-2地下室衛(wèi)生間管道改造費(fèi)用焦利娟0.5000XXDY-HT-1204新鄉(xiāng)上海新城南區(qū)二期鋼木花架工程施工合同上海銀龍建筑裝飾綠化有限公司30.8282XXDY-HT-692南區(qū)二期二標(biāo)段防水工程施工合同書北京智達(dá)世通裝飾工程有限公司64.1615XXDY-HT-677南區(qū)二期入戶門及自動(dòng)車庫門購銷合同步陽集團(tuán)有限公司44.3380XXDY-HT-667南區(qū)二期文化石勾縫劑，粘結(jié)劑購銷合同北京瀛海遠(yuǎn)東粘合劑廠25.9350XXDY-HT-649南區(qū)二期一標(biāo)段防水工程施工合同北京智達(dá)世通裝飾工程有限公司40.7480XXDY-HT-600南區(qū)二期欄桿、鐵藝、百葉窗工程施工合同上海臻華建筑材料有限公司78.5994XXDY-HT-599南區(qū)二期外墻保溫施工合同河南龍禧實(shí)業(yè)有限公司65.9532XXDY-HT-598南區(qū)二期外墻涂料施工合同上海瑞成建設(shè)工程有限公司32.0112XXDY-HT-584南區(qū)二期屋面排水系統(tǒng)供貨合同蘇州匯淵貿(mào)易有限公司36.2560XXDY-HT-568南區(qū)二期屋面西班牙瓦購銷合同上海琨琰商貿(mào)有限公司130.9688XXDY-HT-567南區(qū)二期文化石購銷合同上海琨琰商貿(mào)有限公司134.9702XXDY-HT-566南區(qū)二期外墻涂料購銷合同樂意涂料(上海)有限公司129.4225XXDY-HT-565南區(qū)二期外墻保溫購銷合同樂意涂料(上海)有限公司279.9290XXDY-HT-498南區(qū)二期配電箱購銷合同洛陽新思路電氣股份有限公司44.3531XXDY-HT-239南區(qū)二期社保費(fèi)新鄉(xiāng)市財(cái)政局14.6880XXDY-HT-113-b1南區(qū)二期土方開挖合同補(bǔ)充協(xié)議江蘇三興建工集團(tuán)有限公司49.0000XXDY-HT-113南區(qū)二期土方開挖合同河南和諧建筑安裝工程有限公司47.0000XXDY-GC-090南區(qū)二期塑鋼門窗合同上海遼申幕墻工程有限公司249.7312XXDY-GC-041南區(qū)二期總包施工合同東亞聯(lián)合控股(集團(tuán))有限公司4,439.1901XXDY-GC-041-b南區(qū)二期總包施工合同水電費(fèi)東亞聯(lián)合控股(集團(tuán))有限公司43.7205XXDY-GC-027材料供應(yīng)合同鄭州弘特建筑技術(shù)工程有限公司4.50002.6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)目標(biāo)成本3014.90萬元，實(shí)際成本2228.11萬元，降低786.79萬元?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用指標(biāo)明細(xì)如下：科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）比例控制指標(biāo)

(元/建面㎡)目標(biāo)成本（萬元）比例差額1市政配套費(fèi)283.89393.3517.65%156.61433.9914.39%-40.642給水系統(tǒng)費(fèi)19.7054.602.45%17.9949.851.65%4.753雨污水系統(tǒng)費(fèi)41.64115.385.18%81.06224.637.45%-109.254供電系統(tǒng)費(fèi)114.35316.8714.22%126.75351.2411.65%-34.375燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)0.000.000.00%74.73207.096.87%-207.096有線電視工程費(fèi)2.186.050.27%0.671.860.06%4.197電話通訊工程費(fèi)0.000.000.00%0.000.000.00%0.008寬帶工程費(fèi)4.7713.220.59%1.022.830.09%10.399智能化系統(tǒng)費(fèi)27.5176.243.42%56.15155.605.16%-79.3610供暖系統(tǒng)費(fèi)81.15224.8710.09%86.23238.967.93%-14.0911園林環(huán)境工程費(fèi)370.801027.5346.12%486.751348.8544.74%-321.32945.992228.11100.00%1087.963014.90100.00%-786.792.6.1市政配套費(fèi)目標(biāo)成本433.99萬元，實(shí)際成本393.35萬元，降低40.64萬元。2.6.2給水系統(tǒng)費(fèi)目標(biāo)成本49.85萬元，實(shí)際成本54.6萬元，增加4.75萬元。給水系統(tǒng)費(fèi)用為自來水公司指定發(fā)包，造成費(fèi)用增加。2.6.3雨污水系統(tǒng)費(fèi)目標(biāo)成本224.63萬元，實(shí)際成本115.38萬元，降低109.25萬元。2.6.4供電系統(tǒng)費(fèi)目標(biāo)成本351.24萬元，實(shí)際成本316.87萬元，降低34.37萬元。2.6.5燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)目標(biāo)成本207.09萬元，實(shí)際費(fèi)用由用戶承擔(dān)。2.6.6有線電視工程費(fèi)目標(biāo)成本1.86萬元，實(shí)際成本6.05萬元，增加4.19萬元。目錄合同名稱合作單位金額(萬元）XXDY-HT-583南區(qū)二期有線電視施工安裝協(xié)議書河南有線電視網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司新鄉(xiāng)分公司6.04802.6.7電話通訊工程費(fèi)由用戶承擔(dān)，目標(biāo)成本中未計(jì)取。2.6.8寬帶工程費(fèi)目標(biāo)成本2.83萬元，實(shí)際成本13.22萬元，增加10.39萬元。該費(fèi)用為原小區(qū)內(nèi)地下光纖遷改發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)為不可預(yù)知費(fèi)用。目錄合同名稱合作單位金額（萬元）XXDY-HT-421小區(qū)內(nèi)通信光纜遷改合同河南省新鄉(xiāng)通信傳輸局11.31XXDY-HT-412通信光纜遷改新建管道工程施工合同新鄉(xiāng)市通信開發(fā)有限公司1.922.6.9智能化系統(tǒng)費(fèi)目標(biāo)成本155.60萬元，實(shí)際成本76.24萬元，降低79.36萬元。2.6.10園林環(huán)境工程費(fèi)目標(biāo)成本1348.85萬元，實(shí)際成本1027.53萬元。降低321.32萬元。2.7公共配套費(fèi)用目標(biāo)成本及實(shí)際費(fèi)用劃分均未計(jì)取。2.8間接費(fèi)用目標(biāo)成本114.37萬元，實(shí)際成本74.49萬元，降低69.88萬元。費(fèi)用明細(xì)對(duì)比如下：科目

編號(hào)科目動(dòng)態(tài)單方（元/m2)動(dòng)態(tài)金額(萬元）比例控制指標(biāo)

(元/建面㎡)目標(biāo)成本（萬元）比例差額（萬元）1監(jiān)理費(fèi)6.5718.2024.43%15.0041.5728.79%-23.372預(yù)結(jié)算編審費(fèi)16.3045.1660.63%0.000.00%45.163工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.000.000.00%2.005.543.84%-5.544安全監(jiān)督費(fèi)0.000.000.00%0.000.00%0.005工程保險(xiǎn)費(fèi)0.000.000.00%0.000.00%0.006其它工程管理費(fèi)0.000.000.00%2.607.204.99%-7.207物業(yè)管理完善費(fèi)4.0211.1314.94%32.5090.0662.38%-78.9326.8874.49100.00%52.10144.37100.00%-69.882.8.1監(jiān)理費(fèi)用目標(biāo)成本41.57萬元，實(shí)際費(fèi)用18.2萬元，