房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅政策解讀課件

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

企業(yè)所得稅政策解讀

1精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

企業(yè)所得稅政策解讀

1精培訓及解讀內(nèi)容一、政策依據(jù)二、房地產(chǎn)經(jīng)營范圍及開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件三、收入處理四、成本、費用的稅務處理五、計稅成本的核算六、特定事項的稅務處理七、新老政策的銜接2精選PPT培訓及解讀內(nèi)容一、政策依據(jù)2精選PPT新法實施前，內(nèi)外資分別規(guī)定內(nèi)資：國稅發(fā)【2006】31號外資：國稅發(fā)【2001】142號新稅法實施后，統(tǒng)一政策國稅發(fā)【2009】第031號

意義：提供了在新稅法框架下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。一、政策依據(jù)3精選PPT新法實施前，內(nèi)外資分別規(guī)定一、政策依據(jù)3精選PPT（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務范圍：

1、土地開發(fā)

2、開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品包括：

●住宅

●商業(yè)用房

●其他建筑物、附著物、

●配套設(shè)施二、業(yè)務范圍及完工確認條件4精選PPT（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務范圍：二、業(yè)務范圍及完工確認條件4精選（二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件（第3條）：

1、竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、已開始投入使用。3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。

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（國稅函【2009】342號）5精選PPT（二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件（第3條）：5精選PPT初始產(chǎn)權(quán)證明：通常是指大產(chǎn)權(quán)證，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。需要注意的是：成本對象的完工標準,而非整個項目的完工標準，也就是說只要項目中的某個成本對象符合完工標準，該成本對象就應該視作完工產(chǎn)品。例如：某棟樓的其中一套房子已經(jīng)開始投入使用,就應該將整棟樓視作完工產(chǎn)品。6精選PPT初始產(chǎn)權(quán)證明：通常是指大產(chǎn)權(quán)證，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房（一）收入范圍（二）代收基金、費用和附加處理

（三）收入確認的原則及形式☆

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求

三、收入的處理7精選PPT（一）收入范圍三、收入的處理7精選PPT開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的全部價款。

包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益（貨幣形式和非貨幣形式）。（一）收入范圍（第5條）8精選PPT開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的全部價款。（一）收入范圍（第5條）8代收代繳款項不確認銷售條件（同時符合）：

未納入價內(nèi)

由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票應計銷售收入：納入價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的；（二）代收基金、費用和附加處理（第5條）9精選PPT代收代繳款項不確認銷售條件（同時符合）：（二）代收基金、費用1、收入確認的原則2、銷售方式及其收入確認時點3、視同銷售處理4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理

（三）收入確認的原則及形式10精選PPT1、收入確認的原則（三）收入確認的原則及形式10精選PPT通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入。（第6條）

注意事項：稅收收入與會計收入存在區(qū)別；計算三項費用扣除限額的基數(shù)的變化；稅收待遇是不一樣的；定金、訂金等預收款的稅務處理。1、收入確認的原則11精選PPT通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20％），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。定金屬于一種法律上的擔保方式，主要是為了擔保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。定金和訂金稅收的處理：12精選PPT所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護。在審判實踐中一般被視為預付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質(zhì)。在稅收上，企業(yè)只有通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，才應確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，具有預收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠意金、內(nèi)部認購會員卡或會員費也同預收的定金一樣處理，暫時不用繳納企業(yè)所得稅，在簽訂銷售（預售）合同后才予以納稅。13精選PPT訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律銷售方式收入額確定收入實現(xiàn)時點一次性全額收款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日分期收款銷售合同約定價款合同約定付款日銀行按揭銷售合同約定價首付款：實際收到日；余款：銀行按揭貸款

辦理轉(zhuǎn)賬之日委托方式根據(jù)合同簽訂方式及約定價款收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日2、銷售方式及其收入確認時點（第6條）14精選PPT銷售方式收入額確定收入實現(xiàn)時點一次性全實際收訖價款或取得索取委托方式下收入的確認（第六條）委托銷售銷售額的確認銷售額確認條件合同（協(xié)議）簽訂情況定價情況支付手續(xù)費合同(協(xié)議)約定價

視同買斷合同(協(xié)議)約定價（1）委托方與購買方（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂合同（協(xié)議）約定價＞買斷價買斷價（1）委托方與購買方（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂（3）受托方與購買方合同（協(xié)議）約定價＜買斷價（適用1、2）

基價（保底價）并實行超基價分成合同(協(xié)議)約定價（1）委托方與購買方；（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂銷售合同（協(xié)議）約定價＞基價；支付的分成額，不得直接從銷售收入中減除基價銷售合同（協(xié)議）約定價＜基價按基價+分成額受托方與購買方

包銷包銷期內(nèi):參照上述1至3項規(guī)定確認收入包銷期滿:未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同（協(xié)議）約定價和付款方式15精選PPT委托方式下收入的確認（第六條）委托銷售銷售額的確認銷售額確認（1）視同銷售行為：用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)

與原規(guī)定差異：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售（所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上未發(fā)生改變）（2）確認收入時點：轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日（3）確定收入額的方法和順序：A.按本企業(yè)最近時同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價；

B.參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值；

C.按成本利潤率確定，不得低于15%。3、視同銷售處理（第7條）16精選PPT（1）視同銷售行為：3、視同銷售處理（第7條）16精選PPT（1）計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。公式：預計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入×預計計稅毛利率注意：納稅申報時，作為納稅調(diào)增項目。（2）完工后，及時結(jié)算計稅成本，同時計算實際毛利額與對應預計毛利額的差額，計入當年度應納稅所得額。注意：只要符合完工條件，即應結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，以前年度已經(jīng)征稅的預計毛利則應作為納稅調(diào)減項目。4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第8、9條）17精選PPT（1）計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。4、銷售未完工開（3）征管要求：年度申報時，出具報告→完工產(chǎn)品實際毛利與預計毛利差異調(diào)整情況；稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（4）計稅毛利率:

A.一般商品房：不得低于10%、5%

B.經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，不得低于3%18精選PPT18精選PPT經(jīng)濟適用房1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。2、按3%的計稅毛利率申報納稅，需報送資料：（1）立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準文件；（2）土管部門劃撥土地的批準文件；（3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；（5）列明該項目的省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃；（6）經(jīng)濟適用住房銷售清冊（購房人姓名、身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（7）主管稅務機關(guān)要求提供的其他資料。19精選PPT經(jīng)濟適用房1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格

按3%的預計毛利率申報納稅，需報送資料：（1）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；（2）限價房和危改房銷售清冊（購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（3）主管稅務機關(guān)要求提供的其他資料。限價房和危改房20精選PPT按3%的預計毛利率申報納稅，需報送資料：限價房和危改房2經(jīng)濟適用房、限價房

和危改房收入核算要求一般商品房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，分別計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按3%計稅毛利率執(zhí)行。21精選PPT經(jīng)濟適用房、限價房

和危改房收入核算要求一般商品房小區(qū)配套建出租未完工產(chǎn)品（預租收入）：交付（承租人）使用之日。出租完工產(chǎn)品：合同約定的應付租金之日。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第9條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。（國稅函【2010】79號）租金收入的確定（第十條）22精選PPT出租未完工產(chǎn)品（預租收入）：租金收入的確定（第十條）22精選為便于計稅開發(fā)成本的結(jié)算，應分別計稅成本對象進行銷售收入的明細分類核算（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求23精選PPT為便于計稅開發(fā)成本的結(jié)算，應分別計稅成本對象進行銷售收入的明（一）成本、費用的核算與扣除要求（二）稅前扣除項目（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本的扣除☆

（四）維修費用的扣除

（五）維修基金的扣除

（六）配套實施的處理

☆（七）銀行按揭保證金的扣除

（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除

（九）利息支出的處理

☆（十）資產(chǎn)損失的扣除

（十一）折舊費用的扣除

（十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除

☆四、成本、費用的稅務處理24精選PPT（一）成本、費用的核算與扣除要求四、成本、費用的稅務處理24正確區(qū)分兩組概念（第11條）：

☆期間費用與開發(fā)產(chǎn)品計稅成本☆已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

（一）成本、費用核算與扣除要求25精選PPT正確區(qū)分兩組概念（第11條）：（一）成本、費用核算與扣除要（1）期間費用；（2）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；（3）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

營業(yè)稅金及附加、土地增值稅：銷售完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅均可在企業(yè)所得稅前扣除。（二）稅前扣除項目（第12條）26精選PPT（1）期間費用；（二）稅前扣除項目（第12條）26精選PPT

計算公式:

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的扣除27精選PPT計算公式:（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的扣除27精選PP維修對象：1、未售的完工開發(fā)產(chǎn)品；2、已售的開發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應承擔維修職責維而發(fā)生的修費用）維修形式：維護、保養(yǎng)、修理等扣除金額：實際發(fā)生部分，據(jù)實扣除。（四）維修費用的扣除28精選PPT維修對象：（四）維修費用的扣除28精選PPT對已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。

（五）維修基金的扣除29精選PPT對已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套設(shè)施、其他配套設(shè)施。（1）公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（國稅發(fā)[2009]31號第27條）稅收待遇：不單獨作為計稅成本對象。（六）配套設(shè)施的處理30精選PPT理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套設(shè)施、其他配套設(shè)施（2）一般配套設(shè)施如會所、物業(yè)管理場所、電站等配套設(shè)施（第十七條）

A.應單獨核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外）符合下列條件之一條件：

營利性

產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有

未明確產(chǎn)權(quán)歸屬

無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位→應視同銷售B.視為公共配套設(shè)施處理，符合下列條件之一：

非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位31精選PPT（2）一般配套設(shè)施31精選PPT（3）其他配套設(shè)施如郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施等（第18條）應作為計稅成本對象單獨核算成本。合資建設(shè)完工后有償移交的處理：經(jīng)濟補償-建造成本→調(diào)整當期應納稅所得額32精選PPT（3）其他配套設(shè)施32精選PPT

為購買方的按揭貸款提供擔保而支付的保證金，不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。理解：

1、或有事項，預計負債，不得扣除

2、相關(guān)性原則（七）銀行按揭保證金的扣除（第19條）33精選PPT為購買方的按揭貸款提供擔保而支付的保證金，不得從銷售收境外傭金支出：委托境外機構(gòu)銷售的傭金或手續(xù)費，在委托銷售收入10%內(nèi)據(jù)實扣除。境內(nèi)傭金支出：應符合財稅[2009]29號文件的規(guī)定：支付對象：合法經(jīng)營資格的中介機構(gòu)或個人扣除限額：所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%。（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第20條）34精選PPT境外傭金支出：（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第20條）34扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用核算要求：按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配→完工前計入開發(fā)成本；完工后計入期間費用；扣除標準：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理

金融企業(yè)借款

按借款合同規(guī)定的利息支出扣除；

由企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團內(nèi)部其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的利息支出準予扣除條件：能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件；無利率差。（九）利息支出的處理（第21條）35精選PPT扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部分：

1、借貸業(yè)務應真實、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為；

2、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；

3、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財稅【2008】121號文件確定利息扣除金額；

4、非關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分；

5、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：參照本企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定；如本企業(yè)年度內(nèi)沒有可參照的貸款利率，按當年人民銀行同期同類貸款的基準利率確定。36精選PPT非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部利息扣除憑證：金融企業(yè)借款：金融企業(yè)結(jié)息憑證；適用集團統(tǒng)一銀行借款的:從金融機構(gòu)取得借款的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；非金融企業(yè)（含自然人）借款：地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）借款合同資金入帳證明國稅函[2009]777號文明確了向自然人借款的稅務處理37精選PPT利息扣除憑證：37精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目：（1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失（2）開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損的凈損失“整體”：以成本對象為計量單位管理上應履行審批手續(xù)

依據(jù)：國稅發(fā)【2009】88號

扣除項目：作為非貨幣性資產(chǎn)損失

審批機關(guān)：有權(quán)稅務機關(guān)（按金額大小確定）（十）資產(chǎn)損失的扣除（第22、23條）38精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目：（十）資產(chǎn)損失的扣除（第2可扣除折舊→實際使用累計超過12個月不得扣除折舊→實際使用累計未超過12個月又銷售（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第24條）39精選PPT可扣除折舊→實際使用累計超過12個月（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工，會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。（十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除40精選PPT2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為（一）計稅成本的含義（二）計稅成本對象的確定（三）計稅成本項目

（四）計稅成本核算的一般程序（五）計稅成本核算要求

（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定

（七）預提費用的處理

（八）停車場所的處理

（九）結(jié)算計稅成本的憑證問題

（十）計稅成本的結(jié)算期限

五、計稅成本的核算41精選PPT（一）計稅成本的含義五、計稅成本的核算41精選PPT計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。與開發(fā)成本的區(qū)別：

歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會計制度與準則從金額上講，一般說來后者大于前者。

從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調(diào)整（一）計稅成本的含義（第25條）42精選PPT計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進1、含義：指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

計稅成本對象與成本核算對象的定義是不同的，兩者的確認原則是有差異的

（二）計稅成本對象的確定43精選PPT1、含義：（二）計稅成本對象的確定43精選PPT

A.可否銷售原則☆B.分類歸集原則C.功能區(qū)分原則D.定價差異原則E.成本差異原則F.權(quán)益區(qū)分原則特別注意：（1）開工之前合理確定，并備案。（2）用6種方法來劃分不同的成本對象，企業(yè)需要注意區(qū)分。

2、計稅成本對象確定原則（第26條）44精選PPTA.可否銷售原則☆2、計稅成本對象確定原則（第26條）4（1）土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括：土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

關(guān)注甲供材料問題，防止重復扣除3、計稅成本內(nèi)容（第27條）45精選PPT（1）土地征用費及拆遷補償費3、計稅成本內(nèi)容（第27條）45（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。46精選PPT（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費46精選PPT1、合理確定計稅成本對象2、嚴格按照計稅成本的內(nèi)容核算3、正確歸集計稅成本4、預提計稅成本5、分配共同成本、開發(fā)間接費用6、分配已完工成本對象的計稅成本7、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（四）計稅成本核算的一般程序（第28條）47精選PPT1、合理確定計稅成本對象（四）計稅成本核算的一般程序（第28項目開工之前，遵循六大原則，確定計稅成本對象履行報備手續(xù)，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》報主管稅務機關(guān)成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意1、合理確定計稅成本對象48精選PPT項目開工之前，遵循六大原則，確定計稅成本對象1、合理確定計稅企業(yè)必須嚴格按照６個計稅成本項目的具體核算內(nèi)容進行核算

（1）土地征用費及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）公共配套設(shè)施費（6）開發(fā)間接費用

2、嚴格按照計稅成本項目的內(nèi)容核算49精選PPT企業(yè)必須嚴格按照６個計稅成本項目的具體核算內(nèi)容進行核算2、對當期實際發(fā)生的各項支出：（1）按性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理歸類（2）正確區(qū)分應計入成本對象的成本和期間費用3、正確歸集計稅成本50精選PPT對當期實際發(fā)生的各項支出：3、正確歸集計稅成本50精選PPT按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預提未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報批報建費用、物業(yè)完善費用，并計入相關(guān)計稅成本對象。依據(jù)：權(quán)責發(fā)生制原則4、預提計稅成本51精選PPT按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預提未結(jié)算的工程款、未完成的公共分配對象：共同成本、不能分清受益對象的開發(fā)間接費用選擇“占地面積法”、“建筑面積法”、“直接成本法”、“預算造價法”等分配方法，分配歸集至相關(guān)計稅成本對象。5、分配共同成本、開發(fā)間接費用52精選PPT分配對象：共同成本、不能分清受益對象的開發(fā)間接費用5、分配共通過上述（３）～（５）的步驟，已經(jīng)將開發(fā)成本按照計稅成本對象進行了歸集。對已經(jīng)歸集的已完工成本對象應負擔的成本費用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進行分配，其中：應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。依據(jù)：面積、單位面積計稅成本6、分配已完工成本對象的計稅成本53精選PPT通過上述（３）～（５）的步驟，已經(jīng)將開發(fā)成本按照計稅成本對象本期已完工成本對象（1）區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。（2）屬于開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的，尚有以下步驟：A.計算確定可售單位面積計稅成本B.計算已銷、未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本C.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，在當期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。7、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本54精選PPT本期已完工成本對象7、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本54精例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年完工一幢商品房住宅樓（作為計稅成本對象），可售面積8000㎡，結(jié)算單位面積計稅成本3000元，2008年當年實現(xiàn)銷售2000㎡；2009年發(fā)生應由該住宅樓承擔的計稅成本160萬元，實現(xiàn)銷售5000㎡。問題：計算2009年度可稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。55精選PPT例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年完工一幢商品房住宅樓（作為計稅解題過程：（1）2009年發(fā)生成本應調(diào)整單位面積計稅成本＝1600000÷8000＝200元/㎡（2）調(diào)整后單位面積計稅成本＝3000＋200＝3200元/㎡（3）2009年銷售的開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本＝3200×5000=16000000元。（4）2008年銷售的開發(fā)產(chǎn)品可在2009年稅前扣除的計稅成本＝200×2000=400000元。（5）2009年可稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=16000000+400000=16400000元。（6）未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本＝3200×1000＝3200000→今后實際銷售時扣56精選PPT解題過程：56精選PPT通過分配對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。未完工和尚未建造的成本對象57精選PPT通過分配未完工和尚未建造的成本對象57精選PPT1、核算方法：制造成本法2、核算要求：

屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本→直接計入成本對象

共同成本和不能分清負擔對象的間接成本→按受益、配比原則分配（五）計稅成本核算要求（第29條）58精選PPT1、核算方法：（五）計稅成本核算要求（第29條）58精選PP3、共同（間接）成本分配（第二十九條）A.占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。按開發(fā)方式分別計算：

1.一次性開發(fā)某一成本對象應分攤土地成本=（某一成本對象占地面積÷全部成本對象占地總面積）×土地總成本

2.分期開發(fā)的，應兩次分配本期內(nèi)全部成本對象應分攤土地成本=（本期全部成本對象占地面積÷開發(fā)用地總面積）×土地總成本某一成本對象應分攤土地成本=（某一成本對象占地面積÷本期全部成本對象占地面積）×本期內(nèi)全部成本對象應分攤土地成本成本

注意：本期全部成本對象占地面積：不含應由各期成本對象共同負擔的占地面積（單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。）59精選PPT3、共同（間接）成本分配（第二十九條）59精選PPT例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)立項開發(fā)一住宅小區(qū)，占地60000㎡，計劃分三期開發(fā)，分別20000㎡，30000㎡，10000㎡，支付土地出讓金50000萬元，一期計劃開發(fā)小高層住宅3幢和一個會所，分別占地面積6000㎡，6000㎡，6000㎡，2000㎡。計算：

一期內(nèi)全部成本對象應分攤土地成本=20000÷60000）×50000＝16667萬元

3幢小高層住宅應分別分攤土地成本＝（6000÷20000）×16667＝5000.1萬元

會所應分攤土地成本＝（2000÷20000）×16667＝1666.7萬元60精選PPT例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)立項開發(fā)一住宅小區(qū)，占地60000㎡，B.建筑面積法。

定義：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

適用成本項目：單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施成本

計算公式：一次性開發(fā)：某一成本對象應分攤的公共配套設(shè)施成本=（某一成本對象建筑面積÷全部成本對象建筑面積）×公共配套設(shè)施成本

分期開發(fā)的，應兩次分配：

●本期內(nèi)全部成本對象應分攤的公共配套設(shè)施成本＝（本期內(nèi)成本對象建筑面積÷開發(fā)用地計劃建筑面積）×公共配套設(shè)施成本

●某一成本對象應分攤的公共配套設(shè)施成本=（某一成本對象建筑面積÷本期內(nèi)成本對象總建筑面積）×本期內(nèi)全部成本對象應分攤的公共配套設(shè)施成本

61精選PPTB.建筑面積法。

定義：指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開C.直接成本法。

定義：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

適用成本項目：借款費用

計算公式：某一成本對象應分攤的借款費用=（期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本÷期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本）×本期借款總費用62精選PPTC.直接成本法。62精選PPTD.預算造價法。

定義：

指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。

適用成本項目：借款費用

計算公式：某一成本對象應分攤的借款費用=（某一成本對象預算造價÷期內(nèi)全部成本對象預算造價）×本期借款總費用63精選PPTD.預算造價法。63精選PPT特別說明：土地成本、公共配套設(shè)施成本以及借款費用的分配必須按照確定的方法處理。其他其他成本項目的分配，可由企業(yè)自行確定→企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務機關(guān)的同意。

64精選PPT特別說明：64精選PPT1、以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)2、以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定（第31條）65精選PPT1、以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)（六）以非貨幣投資目的換取的開發(fā)產(chǎn)品地點接受土地使用權(quán)成本確定時點接受土地使用權(quán)成本確定以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的該項土地開發(fā)、建造首次分出開發(fā)產(chǎn)品時應分（付）出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費±支付的補價款（應收到的補價款）其他土地開發(fā)、建造投資交易發(fā)生時

股權(quán)形式投資交易發(fā)生時該項土地使用權(quán)的市場公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關(guān)稅費±支付的補價款（應收到的補價款）66精選PPT投資目的換取的開發(fā)接受土地使用權(quán)接受土地使用權(quán)成本確定以換取1、出包工程結(jié)算款2、公共配套設(shè)施成本3、報批報建費、物業(yè)完善費首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破原規(guī)定：內(nèi)資不得預提，外資可預提綠化、道路等配套設(shè)施費（七）預提費用的處理（第32條）67精選PPT1、出包工程結(jié)算款（七）預提費用的處理（第32條）67精選（1）預提條件（同時符合）A.出包工程已經(jīng)全部完成；B.出包工程結(jié)算正在辦理；C.可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；D.未全額取得發(fā)票。（2）預提金額確定：未開票金額，最高不得超過合同總金額的10%。（3）跟蹤結(jié)算管理：預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付（未取得發(fā)票）的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。1、出包工程結(jié)算款的預提68精選PPT（1）預提條件（同時符合）1、出包工程結(jié)算款的預提68精選P（1）預提條件（同時符合）：

A.已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；

B.尚未建造或尚未完工的；

C.公共配套設(shè)施預算造價的依據(jù)充分，最好是有工程造價中介機構(gòu)的鑒證報告。（2）預提金額確定：公共配套設(shè)施預提成本＝預算造價－已實際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本（3）預提金額的跟蹤結(jié)算管理：A.明確建造期限而逾期未建造的，已預提金額在規(guī)定建造期滿之日起計入當期應納稅所得額；B.未明確建造期限的，在最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。C.以后實際發(fā)生時，再按照《辦法》第二十八條第三款規(guī)定扣除（已銷、未銷、固定資產(chǎn)間分配）。

2、公共配套設(shè)施成本的預提69精選PPT（1）預提條件（同時符合）：2、公共配套設(shè)施成本的預提69精

物業(yè)完善費用：應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（1）預提條件：

A.開發(fā)產(chǎn)品已完工（未完工產(chǎn)品不得預提）

B.應向政府上交而未交（2）預提金額確定：依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費通知書”確定

（3）跟蹤結(jié)算管理：

A.政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預提期限依規(guī)定的期限確定；

B.政府相關(guān)文件未規(guī)定上交期限的，預提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。3、報批報建費、物業(yè)完善費的預提70精選PPT物業(yè)完善費用：應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計稅成本）新辦法對停車場所的處理采取了簡化方法對第二種情形將停車場所作為公共配套設(shè)施的簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。（八）停車場所的處理（第33條）71精選PPT企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。（八）停車場實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。新辦法對結(jié)算計稅成本的票據(jù)合法性強調(diào)了要求，由此可知，稅前扣除的重要條件之一是應該取得合法憑據(jù)，但是按照該辦法第三十條、三十二條規(guī)定預提的費用是可以除外的。（九）結(jié)算計稅成本的憑證要求（第34條）72精選PPT實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。法律責任：對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。（十）計稅成本的結(jié)算期限（第35條）73精選PPT（十）計稅成本的結(jié)算期限（第35條）73精選PPT計稅成本核算流程圖：當期各項支出成本預提、待攤費用期間費用直接成本間接成本共同成本完工成本對象在建成本對象未建成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)開發(fā)成本（6項費用）主營業(yè)務成本74精選PPT2022/12/1計稅成本核算流程圖：當期各項支出成本預提、待攤費用期間費用直（一）聯(lián)合開發(fā)項目且未成立獨立法人公司

（二）以土地使用權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品的處理

六、特定事項的稅務處理75精選PPT（一）聯(lián)合開發(fā)項目且未成立獨立法人公司六、特定事項的稅務處（1）約定分配開發(fā)產(chǎn)品

A.稅務處理時點：首次分配開發(fā)產(chǎn)品

B.應納稅所得額的確定：

已經(jīng)結(jié)算計稅成本，當期應納稅所得額＝應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本－投資額；

未結(jié)算計稅成本，當期應納稅所得額＝投資額×預計計稅毛利率（2）約定分配項目利潤A.項目利潤并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報納稅，不得在稅前分配利潤。對投資額相關(guān)的利息支出不得扣除。B.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務處理。（一）聯(lián)合開發(fā)且未成立獨立法人公司（第37條）76精選PPT（1）約定分配開發(fā)產(chǎn)品（一）聯(lián)合開發(fā)且未成立獨立法人公司（第（第37條，對外投資）所得稅處理時點：首次取得開發(fā)產(chǎn)品計算：應分解為兩項經(jīng)濟業(yè)務

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得＝取得的開發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應取得的）的市場公允價值－土地使用權(quán)計稅基礎(chǔ)

2、購入開發(fā)產(chǎn)品，成本＝取得的開發(fā)產(chǎn)品（首次和以后應取得的）的市場公允價值

第三十一條第一款對應（接受投資）（二）以土地使用權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品的處理77精選PPT（第37條，對外投資）（二）以土地使用權(quán)投資換取開發(fā)產(chǎn)品的處例：某企業(yè)將本企業(yè)持有的土地使用權(quán)投資一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計稅基礎(chǔ)為12000萬元，該項目開發(fā)完成后，按照雙方約定，房開企業(yè)返還該企業(yè)一幢10000㎡的寫字樓，市場價為15000萬元。該企業(yè)在取得寫字樓時，分別兩項業(yè)務處理：

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得＝15000-12000＝3000萬元→申報應納稅所得額

寫字樓的計稅基礎(chǔ)＝15000萬元78精選PPT例：某企業(yè)將本企業(yè)持有的土地使用權(quán)投資一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，計外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日前預繳所得稅的預售收入的處理（第三十八條）將該預售收入按原預計利潤率還原未預計毛利額，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，結(jié)算實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。七、新老政策的銜接79精選PPT外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日前預繳所得稅的預售收例：某外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年底預售開發(fā)產(chǎn)品收入10000萬元，按預計利潤率10％預繳所得稅330萬元。2009年，該開發(fā)項目完工，結(jié)算計稅成本8000萬元。所得稅處理：

計算預計計稅毛利＝10000×10％＝1000

該開發(fā)項目實際毛利10000-8000＝2000

實際毛利與預計計稅毛利差額＝2000－1000＝1000→計入當年度應納稅所得額80精選PPT例：某外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年底預售開發(fā)產(chǎn)品收入1000

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！81精選PPT81精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

企業(yè)所得稅政策解讀

82精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)

企業(yè)所得稅政策解讀

1精培訓及解讀內(nèi)容一、政策依據(jù)二、房地產(chǎn)經(jīng)營范圍及開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件三、收入處理四、成本、費用的稅務處理五、計稅成本的核算六、特定事項的稅務處理七、新老政策的銜接83精選PPT培訓及解讀內(nèi)容一、政策依據(jù)2精選PPT新法實施前，內(nèi)外資分別規(guī)定內(nèi)資：國稅發(fā)【2006】31號外資：國稅發(fā)【2001】142號新稅法實施后，統(tǒng)一政策國稅發(fā)【2009】第031號

意義：提供了在新稅法框架下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。一、政策依據(jù)84精選PPT新法實施前，內(nèi)外資分別規(guī)定一、政策依據(jù)3精選PPT（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務范圍：

1、土地開發(fā)

2、開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品包括：

●住宅

●商業(yè)用房

●其他建筑物、附著物、

●配套設(shè)施二、業(yè)務范圍及完工確認條件85精選PPT（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務范圍：二、業(yè)務范圍及完工確認條件4精選（二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件（第3條）：

1、竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2、已開始投入使用。3、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（含入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應視為已經(jīng)完工。

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（國稅函【2009】342號）86精選PPT（二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認條件（第3條）：5精選PPT初始產(chǎn)權(quán)證明：通常是指大產(chǎn)權(quán)證，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)權(quán)證的前提。需要注意的是：成本對象的完工標準,而非整個項目的完工標準，也就是說只要項目中的某個成本對象符合完工標準，該成本對象就應該視作完工產(chǎn)品。例如：某棟樓的其中一套房子已經(jīng)開始投入使用,就應該將整棟樓視作完工產(chǎn)品。87精選PPT初始產(chǎn)權(quán)證明：通常是指大產(chǎn)權(quán)證，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房（一）收入范圍（二）代收基金、費用和附加處理

（三）收入確認的原則及形式☆

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求

三、收入的處理88精選PPT（一）收入范圍三、收入的處理7精選PPT開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的全部價款。

包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益（貨幣形式和非貨幣形式）。（一）收入范圍（第5條）89精選PPT開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的全部價款。（一）收入范圍（第5條）8代收代繳款項不確認銷售條件（同時符合）：

未納入價內(nèi)

由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票應計銷售收入：納入價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的；（二）代收基金、費用和附加處理（第5條）90精選PPT代收代繳款項不確認銷售條件（同時符合）：（二）代收基金、費用1、收入確認的原則2、銷售方式及其收入確認時點3、視同銷售處理4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理

（三）收入確認的原則及形式91精選PPT1、收入確認的原則（三）收入確認的原則及形式10精選PPT通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入。（第6條）

注意事項：稅收收入與會計收入存在區(qū)別；計算三項費用扣除限額的基數(shù)的變化；稅收待遇是不一樣的；定金、訂金等預收款的稅務處理。1、收入確認的原則92精選PPT通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20％），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。定金屬于一種法律上的擔保方式，主要是為了擔保主合同的成立和生效，根據(jù)《擔保法》規(guī)定，給付定金的一方不履行債務的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。債務人履行債務后，依照約定，定金應抵作價款或者收回。定金和訂金稅收的處理：93精選PPT所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律保護。在審判實踐中一般被視為預付款，訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質(zhì)。在稅收上，企業(yè)只有通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，才應確認為銷售收入的實現(xiàn)。因此，具有預收款性質(zhì)的訂金、保證金、誠意金、內(nèi)部認購會員卡或會員費也同預收的定金一樣處理，暫時不用繳納企業(yè)所得稅，在簽訂銷售（預售）合同后才予以納稅。94精選PPT訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的（未簽訂合同），不受法律銷售方式收入額確定收入實現(xiàn)時點一次性全額收款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日分期收款銷售合同約定價款合同約定付款日銀行按揭銷售合同約定價首付款：實際收到日；余款：銀行按揭貸款

辦理轉(zhuǎn)賬之日委托方式根據(jù)合同簽訂方式及約定價款收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日2、銷售方式及其收入確認時點（第6條）95精選PPT銷售方式收入額確定收入實現(xiàn)時點一次性全實際收訖價款或取得索取委托方式下收入的確認（第六條）委托銷售銷售額的確認銷售額確認條件合同（協(xié)議）簽訂情況定價情況支付手續(xù)費合同(協(xié)議)約定價

視同買斷合同(協(xié)議)約定價（1）委托方與購買方（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂合同（協(xié)議）約定價＞買斷價買斷價（1）委托方與購買方（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂（3）受托方與購買方合同（協(xié)議）約定價＜買斷價（適用1、2）

基價（保底價）并實行超基價分成合同(協(xié)議)約定價（1）委托方與購買方；（2）委托方、受托方、購買方共同簽訂銷售合同（協(xié)議）約定價＞基價；支付的分成額，不得直接從銷售收入中減除基價銷售合同（協(xié)議）約定價＜基價按基價+分成額受托方與購買方

包銷包銷期內(nèi):參照上述1至3項規(guī)定確認收入包銷期滿:未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同（協(xié)議）約定價和付款方式96精選PPT委托方式下收入的確認（第六條）委托銷售銷售額的確認銷售額確認（1）視同銷售行為：用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)

與原規(guī)定差異：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售（所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上未發(fā)生改變）（2）確認收入時點：轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日（3）確定收入額的方法和順序：A.按本企業(yè)最近時同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價；

B.參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值；

C.按成本利潤率確定，不得低于15%。3、視同銷售處理（第7條）97精選PPT（1）視同銷售行為：3、視同銷售處理（第7條）16精選PPT（1）計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。公式：預計毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入×預計計稅毛利率注意：納稅申報時，作為納稅調(diào)增項目。（2）完工后，及時結(jié)算計稅成本，同時計算實際毛利額與對應預計毛利額的差額，計入當年度應納稅所得額。注意：只要符合完工條件，即應結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，以前年度已經(jīng)征稅的預計毛利則應作為納稅調(diào)減項目。4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第8、9條）98精選PPT（1）計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。4、銷售未完工開（3）征管要求：年度申報時，出具報告→完工產(chǎn)品實際毛利與預計毛利差異調(diào)整情況；稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。（4）計稅毛利率:

A.一般商品房：不得低于10%、5%

B.經(jīng)濟適用房、限價房和危改房，不得低于3%99精選PPT18精選PPT經(jīng)濟適用房1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。2、按3%的計稅毛利率申報納稅，需報送資料：（1）立項批準機關(guān)對經(jīng)濟適用住房立項的批準文件；（2）土管部門劃撥土地的批準文件；（3）物價部門核定的有關(guān)經(jīng)濟適用住房銷售價格的批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；（5）列明該項目的省、市、縣級人民政府關(guān)于經(jīng)濟適用住房建設(shè)投資計劃；（6）經(jīng)濟適用住房銷售清冊（購房人姓名、身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（7）主管稅務機關(guān)要求提供的其他資料。100精選PPT經(jīng)濟適用房1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格

按3%的預計毛利率申報納稅，需報送資料：（1）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件；（2）限價房和危改房銷售清冊（購房人姓名和身份證號碼、準購面積、合同號、訂立合同日期、樓棟號、實際購買面積、單價、銷售金額）；（3）主管稅務機關(guān)要求提供的其他資料。限價房和危改房101精選PPT按3%的預計毛利率申報納稅，需報送資料：限價房和危改房2經(jīng)濟適用房、限價房

和危改房收入核算要求一般商品房小區(qū)配套建設(shè)經(jīng)濟適用住房、限價房和危改房的，應分別核算銷售收入，分別計算預計利潤；不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。對經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按3%計稅毛利率執(zhí)行。102精選PPT經(jīng)濟適用房、限價房

和危改房收入核算要求一般商品房小區(qū)配套建出租未完工產(chǎn)品（預租收入）：交付（承租人）使用之日。出租完工產(chǎn)品：合同約定的應付租金之日。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第9條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。（國稅函【2010】79號）租金收入的確定（第十條）103精選PPT出租未完工產(chǎn)品（預租收入）：租金收入的確定（第十條）22精選為便于計稅開發(fā)成本的結(jié)算，應分別計稅成本對象進行銷售收入的明細分類核算（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求104精選PPT為便于計稅開發(fā)成本的結(jié)算，應分別計稅成本對象進行銷售收入的明（一）成本、費用的核算與扣除要求（二）稅前扣除項目（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本的扣除☆

（四）維修費用的扣除

（五）維修基金的扣除

（六）配套實施的處理

☆（七）銀行按揭保證金的扣除

（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除

（九）利息支出的處理

☆（十）資產(chǎn)損失的扣除

（十一）折舊費用的扣除

（十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除

☆四、成本、費用的稅務處理105精選PPT（一）成本、費用的核算與扣除要求四、成本、費用的稅務處理24正確區(qū)分兩組概念（第11條）：

☆期間費用與開發(fā)產(chǎn)品計稅成本☆已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本

（一）成本、費用核算與扣除要求106精選PPT正確區(qū)分兩組概念（第11條）：（一）成本、費用核算與扣除要（1）期間費用；（2）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本；（3）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。

營業(yè)稅金及附加、土地增值稅：銷售完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅均可在企業(yè)所得稅前扣除。（二）稅前扣除項目（第12條）107精選PPT（1）期間費用；（二）稅前扣除項目（第12條）26精選PPT

計算公式:

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的扣除108精選PPT計算公式:（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的扣除27精選PP維修對象：1、未售的完工開發(fā)產(chǎn)品；2、已售的開發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應承擔維修職責維而發(fā)生的修費用）維修形式：維護、保養(yǎng)、修理等扣除金額：實際發(fā)生部分，據(jù)實扣除。（四）維修費用的扣除109精選PPT維修對象：（四）維修費用的扣除28精選PPT對已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應于移交時扣除。

（五）維修基金的扣除110精選PPT對已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套設(shè)施、其他配套設(shè)施。（1）公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（國稅發(fā)[2009]31號第27條）稅收待遇：不單獨作為計稅成本對象。（六）配套設(shè)施的處理111精選PPT理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套設(shè)施、其他配套設(shè)施（2）一般配套設(shè)施如會所、物業(yè)管理場所、電站等配套設(shè)施（第十七條）

A.應單獨核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外）符合下列條件之一條件：

營利性

產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有

未明確產(chǎn)權(quán)歸屬

無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位→應視同銷售B.視為公共配套設(shè)施處理，符合下列條件之一：

非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主

無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位112精選PPT（2）一般配套設(shè)施31精選PPT（3）其他配套設(shè)施如郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施等（第18條）應作為計稅成本對象單獨核算成本。合資建設(shè)完工后有償移交的處理：經(jīng)濟補償-建造成本→調(diào)整當期應納稅所得額113精選PPT（3）其他配套設(shè)施32精選PPT

為購買方的按揭貸款提供擔保而支付的保證金，不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。理解：

1、或有事項，預計負債，不得扣除

2、相關(guān)性原則（七）銀行按揭保證金的扣除（第19條）114精選PPT為購買方的按揭貸款提供擔保而支付的保證金，不得從銷售收境外傭金支出：委托境外機構(gòu)銷售的傭金或手續(xù)費，在委托銷售收入10%內(nèi)據(jù)實扣除。境內(nèi)傭金支出：應符合財稅[2009]29號文件的規(guī)定：支付對象：合法經(jīng)營資格的中介機構(gòu)或個人扣除限額：所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%。（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第20條）115精選PPT境外傭金支出：（八）銷售傭金（手續(xù)費）的扣除（第20條）34扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用核算要求：按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配→完工前計入開發(fā)成本；完工后計入期間費用；扣除標準：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理

金融企業(yè)借款

按借款合同規(guī)定的利息支出扣除；

由企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團內(nèi)部其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的利息支出準予扣除條件：能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件；無利率差。（九）利息支出的處理（第21條）116精選PPT扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部分：

1、借貸業(yè)務應真實、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為；

2、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；

3、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財稅【2008】121號文件確定利息扣除金額；

4、非關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分；

5、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：參照本企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定；如本企業(yè)年度內(nèi)沒有可參照的貸款利率，按當年人民銀行同期同類貸款的基準利率確定。117精選PPT非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計算部利息扣除憑證：金融企業(yè)借款：金融企業(yè)結(jié)息憑證；適用集團統(tǒng)一銀行借款的:從金融機構(gòu)取得借款的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；非金融企業(yè)（含自然人）借款：地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）借款合同資金入帳證明國稅函[2009]777號文明確了向自然人借款的稅務處理118精選PPT利息扣除憑證：37精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目：（1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失（2）開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損的凈損失“整體”：以成本對象為計量單位管理上應履行審批手續(xù)

依據(jù)：國稅發(fā)【2009】88號

扣除項目：作為非貨幣性資產(chǎn)損失

審批機關(guān)：有權(quán)稅務機關(guān)（按金額大小確定）（十）資產(chǎn)損失的扣除（第22、23條）119精選PPT房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財產(chǎn)損失項目：（十）資產(chǎn)損失的扣除（第2可扣除折舊→實際使用累計超過12個月不得扣除折舊→實際使用累計未超過12個月又銷售（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第24條）120精選PPT可扣除折舊→實際使用累計超過12個月（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工，會計核算轉(zhuǎn)銷售收入時，已作為計提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。（十二）業(yè)務招待費、廣告費、業(yè)務宣傳費的扣除121精選PPT2008年1月1日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為（一）計稅成本的含義（二）計稅成本對象的確定（三）計稅成本項目

（四）計稅成本核算的一般程序（五）計稅成本核算要求

（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定

（七）預提費用的處理

（八）停車場所的處理

（九）結(jié)算計稅成本的憑證問題

（十）計稅成本的結(jié)算期限

五、計稅成本的核算122精選PPT（一）計稅成本的含義五、計稅成本的核算41精選PPT計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。與開發(fā)成本的區(qū)別：

歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會計制度與準則從金額上講，一般說來后者大于前者。

從所得稅匯算清繳角度看，計稅成本是唯一的，會計處理與稅收政策不一致，應該作相應調(diào)整（一）計稅成本的含義（第25條）123精選PPT計稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進1、含義：指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。

計稅成本對象與成本核算對象的定義是不同的，兩者的確認原則是有差異的

（二）計稅成本對象的確定124精選PPT1、含義：（二）計稅成本對象的確定43精選PPT

A.可否銷售原則☆B.分類歸集原則C.功能區(qū)分原則D.定價差異原則E.成本差異原則F.權(quán)益區(qū)分原則特別注意：（1）開工之前合理確定，并備案。（2）用6種方法來劃分不同的成本對象，企業(yè)需要注意區(qū)分。

2、計稅成本對象確定原則（第26條）125精選PPTA.可否銷售原則☆2、計稅成本對象確定原則（第26條）4（1）土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括：土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費指開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

關(guān)注甲供材料問題，防止重復扣除3、計稅成本內(nèi)容（第27條）126精選PPT（1）土地征用費及拆遷補償費3、計稅成本內(nèi)容（第27條）45（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設(shè)施費指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。127精選PPT（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費46精選PPT1、合理確定計稅成本對象2、嚴格按照計稅成本的內(nèi)容核算3、正確歸集計稅成本4、預提計稅成本5、分配共同成本、開發(fā)間接費用6、分配已完工成本對象的計稅成本7、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本（四）計稅成本核算的一般程序（第28條）128精選PPT1、合理確定計稅成本對象（四）計稅成本核算的一般程序（第28項目開工之前，遵循六大原則，確定計稅成本對象履行報備手續(xù)，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象備案報告表》報主管稅務機關(guān)成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關(guān)同意1、合理確定計稅成本對象129精選PPT項目開工之前，遵循六大原則，確定計稅成本對象1、合理確定計稅企業(yè)必須嚴格按照６個計稅成本項目的具體核算內(nèi)容進行核算

（1）土地征用費及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）公共配套設(shè)施費（6）開發(fā)間接費用

2、嚴格按照計稅成本項目的內(nèi)容核算130精選PPT企業(yè)必須嚴格按照６個計稅成本項目的具體核算內(nèi)容進行核算2、對當期實際發(fā)生的各項支出：（1）按性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理歸類（2）正確區(qū)分應計入成本對象的成本和期間費用3、