房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理邏輯、價(jià)值、體系概述

房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理邏輯、價(jià)值、體系概述大家房產(chǎn)-運(yùn)營(yíng)管理中心2020年5月行業(yè)趨勢(shì)2018年銷(xiāo)售目標(biāo)依然高企，越來(lái)越多追趕型企業(yè)明確展望千億目標(biāo)，地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?；栽诶^續(xù)2017年銷(xiāo)售額（億元）2018銷(xiāo)售目標(biāo)（億元）預(yù)估增速5500.1700027%5239.0620018%5131.655007%3620.0450024%3150.1400027%3042.1365020%1538.0250063%2013.7234216%1560.3190022%1403.2180028%1260.1180043%1126.3160042%1040.0140035%915.3120031%757.9120058%703.1120071%689.1120074%679.1100047%615.1100063%（億元）行業(yè)趨勢(shì)經(jīng)預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)更明顯TOP級(jí)房企銷(xiāo)售總金額占市場(chǎng)總銷(xiāo)售額比重趨勢(shì)預(yù)測(cè)注：資料來(lái)源中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心大魚(yú)吃小魚(yú)將成為常態(tài)，小魚(yú)的生存空間會(huì)更小為什么要追求規(guī)模銀行資信度高，貸款更容易品牌效應(yīng)更強(qiáng)規(guī)?，F(xiàn)金流利潤(rùn)貸款利率更低降低綜合成本如何使用有限的資源快速擴(kuò)大規(guī)模快速開(kāi)發(fā)、快速周轉(zhuǎn)有限的資源提高運(yùn)營(yíng)管理能力提高運(yùn)營(yíng)效率促進(jìn)運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)…….碧桂園“456”高周轉(zhuǎn)模式——1年內(nèi)假設(shè)：50%預(yù)售資金使用半年原始投入假設(shè)：50%預(yù)售資金使用半年1：7地貨比高去化、高回籠高去化、高回籠更大規(guī)模、更大的杠桿效應(yīng)1億2億1.4億14億4.9億49億7億17.5億175億25億只要能做到456高周轉(zhuǎn)及100塊優(yōu)質(zhì)土地排隊(duì)待投資，幾何增長(zhǎng)的規(guī)模杠桿效應(yīng)和利潤(rùn)倍增機(jī)制將不斷持續(xù)下去快周轉(zhuǎn)的價(jià)值2次周轉(zhuǎn)1：7地貨比10%凈利潤(rùn)率10%凈利潤(rùn)率1：7地貨比10%凈利潤(rùn)率4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，平均6個(gè)月資金再利用23.8億238億“456”高周轉(zhuǎn)模式——1年內(nèi)原始投入1億2億1.4億14億快周轉(zhuǎn)的價(jià)值2次周轉(zhuǎn)1：7地貨比10%凈利潤(rùn)率4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月現(xiàn)金流回正，平均6個(gè)月資金再利用“5912”開(kāi)發(fā)模式——5個(gè)月開(kāi)工，9個(gè)月開(kāi)盤(pán)，12個(gè)月現(xiàn)金流回正1年內(nèi)原始投入1億1億0.7億7億1次周轉(zhuǎn)1：7地貨比10%凈利潤(rùn)率2n1nVS“5912”開(kāi)發(fā)模式——地貨比為1:21年內(nèi)原始投入1億1億0.2億2億1次周轉(zhuǎn)1：2地貨比10%凈利潤(rùn)率

VS810.23CONTENT目錄01運(yùn)營(yíng)管理的邏輯02運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值03運(yùn)營(yíng)管理的體系建設(shè)04結(jié)論二、售樓處、精裝樣板房、示范區(qū)設(shè)計(jì)方案六、項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)核心目標(biāo)的確認(rèn)運(yùn)營(yíng)管理的邏輯011.1什么是運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)

管理1、管理是為了實(shí)現(xiàn)某種目的而進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、實(shí)施、控制

2、管理的目的是效率3、管理的對(duì)象是人1、運(yùn)營(yíng)是運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)；

是為了實(shí)現(xiàn)將一定資源從投入到產(chǎn)出產(chǎn)品或服務(wù)，而進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、實(shí)施、控制2、運(yùn)營(yíng)的目的是效益3、運(yùn)營(yíng)的對(duì)象是資源x1.2運(yùn)營(yíng)管管理的的邏輯輯產(chǎn)出投入決策、、計(jì)劃劃、組組織、、實(shí)施施、控控制以終為為始管過(guò)程程保目標(biāo)標(biāo)統(tǒng)資源源1.3房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理邏邏輯人規(guī)模+利潤(rùn)+現(xiàn)金流流產(chǎn)品、、服務(wù)務(wù)統(tǒng)資源源錢(qián)、土土地保目標(biāo)標(biāo)投前定位設(shè)計(jì)采購(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)竣工交付管過(guò)程程導(dǎo)向拿地運(yùn)營(yíng)管管理的的價(jià)值值022.1運(yùn)營(yíng)管管理的的職能能定位位總參謀參與如何運(yùn)運(yùn)作面對(duì)對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域----協(xié)調(diào)調(diào)作作戰(zhàn)戰(zhàn)總部部----整體體調(diào)調(diào)度度如何何協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)面對(duì)對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)管過(guò)過(guò)程程→→決決策策、、計(jì)計(jì)劃劃、、組組織織、、實(shí)實(shí)施施、、控控制制2.2運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理的的價(jià)價(jià)值值幫助助戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1.明確確年年度度目目標(biāo)標(biāo)“55818”戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)三年年行行動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃年度度經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目目標(biāo)標(biāo)2.制定定詳詳細(xì)細(xì)計(jì)計(jì)劃劃3.防風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)排定定公公司司及及項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃劃，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目目標(biāo)標(biāo)4.助決決策策5.促協(xié)協(xié)同同通過(guò)過(guò)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)指指標(biāo)標(biāo)分分析析、、節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警警，，及及時(shí)時(shí)了了解解項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)及及可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，并并及及時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)警警加加以以防防范范通過(guò)過(guò)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)分分析析和和指指標(biāo)標(biāo)呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，為為公公司司提提供供經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策牽頭頭使使各各個(gè)個(gè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)條條線線以以經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)為為主主線線開(kāi)開(kāi)展展工工作作，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)協(xié)協(xié)同同2.3運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理的的價(jià)價(jià)值值觀觀99%=0%1.018≈1+8%9.99%≠≠10%客觀觀導(dǎo)導(dǎo)向向經(jīng)營(yíng)營(yíng)導(dǎo)導(dǎo)向向結(jié)果果導(dǎo)導(dǎo)向向2.3運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理的的價(jià)價(jià)值值觀觀從經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)指指標(biāo)標(biāo)看看經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與與業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的關(guān)關(guān)系系變動(dòng)變動(dòng)場(chǎng)景凈利潤(rùn)率現(xiàn)金流回正全投資IRRROE標(biāo)準(zhǔn)無(wú)變動(dòng)10.0%1527.1%42.5%投資地價(jià)下降10%12.9%1436.2%60.7%一般地價(jià)款第7個(gè)月支付10.4%1535.5%57.2%計(jì)劃5個(gè)月開(kāi)工，9個(gè)月開(kāi)盤(pán)10.5%1237.9%58.8%1年開(kāi)工，1年半開(kāi)盤(pán)9.2%2117.8%27.2%銷(xiāo)售漲價(jià)5%12.4%1533.2%55.8%降價(jià)5%7.4%1520.6%29.5%首開(kāi)去化率70%10.1%1330.8%43.9%首開(kāi)去化率30%9.8%1722.9%38.1%設(shè)計(jì)精裝修交付9.8%1434.2%45.2%成本費(fèi)用工程成本減少3%10.7%1528.3%45.4%工程成本增加3%9.4%1525.8%39.7%費(fèi)用總比例減少1%10.8%1528.6%46.0%費(fèi)用總比例增加1%9.3%1525.5%39.1%支付開(kāi)盤(pán)前工程款墊資10.1%1430.4%45.2%融資外部融資占70%9.3%1527.1%65.5%綜合融資成本5%10.7%1527.1%45.3%稅金土增稅退稅10.6%1527.8%44.9%經(jīng)營(yíng)營(yíng)導(dǎo)導(dǎo)向向假設(shè)設(shè)：：項(xiàng)項(xiàng)目目10萬(wàn)平平方方米米，，地地價(jià)價(jià)6億，，6個(gè)月月開(kāi)開(kāi)工工，，12個(gè)月月開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)，，售售價(jià)價(jià)1.5萬(wàn)，，首首開(kāi)開(kāi)去去化化50%，凈凈利利潤(rùn)潤(rùn)率率10%+10.8%+16.3%+1.5%+3.5%+0.5%+0.8%1.018=1+8%2.4什么么是是最最佳佳經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)最小小的的本本金金，，最最短短的的時(shí)時(shí)間間，，賺賺取取最最高高的的利利潤(rùn)潤(rùn)ROE————凈資資產(chǎn)產(chǎn)收益益率RateofReturnonCommonStockholders’’Equity凈資資產(chǎn)產(chǎn)ROE=銷(xiāo)售售收收入入ROE=凈資資產(chǎn)產(chǎn)XX總資資產(chǎn)產(chǎn)XX凈利利潤(rùn)潤(rùn)率率周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率率權(quán)益益乘乘數(shù)數(shù)321凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)銷(xiāo)售收入入總資產(chǎn)盈利能力運(yùn)營(yíng)能力力融資能力力ROE=2.4什么是最最佳經(jīng)營(yíng)營(yíng)ROE=銷(xiāo)售凈利利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)數(shù)收入提升升產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)品牌營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)成本適配配集中采購(gòu)購(gòu)管理費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用稅務(wù)籌劃劃快速開(kāi)盤(pán)盤(pán)快速開(kāi)工工快速去化化產(chǎn)銷(xiāo)匹配配合作借力力多類(lèi)融資資收支管理理成本管理理費(fèi)用管理理稅務(wù)計(jì)劃管理理貨值管理理資金管理理開(kāi)源節(jié)流盤(pán)活資產(chǎn)產(chǎn)，快速速周轉(zhuǎn)融資、合合作盈利能力力運(yùn)營(yíng)能力力融資能力力拿地至首次開(kāi)盤(pán)用時(shí)20個(gè)月9個(gè)月5個(gè)月拿地至現(xiàn)金流歸正用時(shí)23個(gè)月12個(gè)月10個(gè)月財(cái)務(wù)成本5800萬(wàn)減少6500萬(wàn)再減少2300萬(wàn)凈利潤(rùn)3800萬(wàn)9000萬(wàn)10500萬(wàn)實(shí)際情況況“5912”“25710”增加5200萬(wàn)增加6700萬(wàn)2.4什么是最最佳經(jīng)營(yíng)營(yíng)二、售樓樓處、精精裝樣板板房、示示范區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)方案案六、項(xiàng)目目總經(jīng)理理對(duì)核心心目標(biāo)的的確認(rèn)運(yùn)營(yíng)管理理的體系系建設(shè)033.1運(yùn)營(yíng)管理理的體系系框架戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)1定方向2展計(jì)劃5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系戰(zhàn)略目標(biāo)分解公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定公司司及項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃，匹匹配公司司發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)計(jì)劃管理理（T）貨值管理理（V）利潤(rùn)監(jiān)控控（P）現(xiàn)金流監(jiān)監(jiān)控（C）兩管兩控控四位一一體組織管理理充分授權(quán)權(quán)充分激勵(lì)勵(lì)信息化平平臺(tái)計(jì)劃工期期標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系4建標(biāo)準(zhǔn)職能目標(biāo)標(biāo)考核經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)考核3明指標(biāo)規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系1.定方向：：確定集集團(tuán)戰(zhàn)略略目標(biāo)天時(shí)市場(chǎng)環(huán)境境+行業(yè)周期期人和地利投資布局局+資源儲(chǔ)備備合作戰(zhàn)略略+人才儲(chǔ)備備“三大戰(zhàn)戰(zhàn)役”“55818”三年行行動(dòng)計(jì)劃劃2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)1定方向5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制“五大板板塊”規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系1定方向2.展計(jì)劃：：年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃制定2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制?進(jìn)行3年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃推演演，落實(shí)實(shí)戰(zhàn)略制定1年的經(jīng)??盤(pán)點(diǎn)2年經(jīng)營(yíng)資資源缺口，，確定投投資、融融資節(jié)奏?監(jiān)控分析析1年的執(zhí)行情況況，糾偏偏、完善營(yíng)目標(biāo)、計(jì)劃、55818三年行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃預(yù)算做一想三管一看二規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系2.展計(jì)劃：：三年目目標(biāo)分解解800億=150億+250億+400億1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制25%67%60%規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系2.展計(jì)劃：：盤(pán)點(diǎn)兩兩年的資資源缺口口、制定定一年的的計(jì)劃---完善經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃模模型1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制土地儲(chǔ)備備開(kāi)發(fā)面積積運(yùn)營(yíng)分期期開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃回款計(jì)劃劃銷(xiāo)售面積積均價(jià)銷(xiāo)售收入入測(cè)算土增稅增值稅所得稅土地成本本建安成本本期間費(fèi)用用融資計(jì)劃劃資金分配配計(jì)劃銷(xiāo)售回款款稅金支出出計(jì)劃土地付款款計(jì)劃成本支出出計(jì)劃費(fèi)用支付付計(jì)劃現(xiàn)金流量量表核心經(jīng)營(yíng)營(yíng)指標(biāo)①貨值②開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃③算收入入③算成本本費(fèi)用④算資金金規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系1定方向2.展計(jì)劃：：盤(pán)點(diǎn)兩兩年的資資源缺口口、制定定一年的的計(jì)劃2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制STEP01STEP02STEP03盤(pán)家底、排運(yùn)營(yíng)盤(pán)點(diǎn)集團(tuán)可供貨值（含已竣工未售、在建、已獲取未建）共計(jì)220億元今年可售120億-140億元算缺口計(jì)算現(xiàn)有家底與集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的缺口、明確投資規(guī)模、投資區(qū)域、拿地策略；缺口10-30億元，一季度需要獲取120億元貨值定目標(biāo)18年度銷(xiāo)售額150億元19年度銷(xiāo)售額250億元STEP04制定集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃包含銷(xiāo)售、回籠、新項(xiàng)目獲取、融資等規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系1定方向3.明指標(biāo)：：實(shí)現(xiàn)從從職能目目標(biāo)向經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)的轉(zhuǎn)變變2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制職能目標(biāo)標(biāo)考核簽約回款款設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)成本本工程質(zhì)量量計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)土地儲(chǔ)備備銷(xiāo)售設(shè)計(jì)成本工程項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)考核銷(xiāo)售設(shè)計(jì)成本工程項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)簽約庫(kù)存收入成本費(fèi)用IRR/ROE現(xiàn)金流回回正計(jì)劃（T）貨值（V）利潤(rùn)（P）現(xiàn)金流（（C）節(jié)點(diǎn)完成成率規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系3.明指標(biāo)：：核心經(jīng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)標(biāo)分解1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制凈利潤(rùn)（（V）銷(xiāo)售收入入支出可售面積積售價(jià)開(kāi)發(fā)成本本費(fèi)用稅金土地成本本配套面積偏差自持面積偏差可售比設(shè)計(jì)增值稅率綜合稅率稅金將核心指指標(biāo)進(jìn)行行分解，，直至于于各業(yè)務(wù)務(wù)條線相相關(guān)聯(lián)的的量化指指標(biāo)進(jìn)行行管控銷(xiāo)售周期、去化率簽約回款均價(jià)偏差率營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)成本偏差率成本費(fèi)用三費(fèi)使用用率規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系3.明指標(biāo)：：指標(biāo)的的應(yīng)用1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1在進(jìn)行月度或季度分析時(shí)，應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控并分析，通過(guò)指標(biāo)結(jié)果來(lái)看集團(tuán)及各區(qū)域公司的經(jīng)營(yíng)狀況，做好重點(diǎn)監(jiān)控反應(yīng)經(jīng)營(yíng)狀況2通過(guò)對(duì)指標(biāo)完成情況的分析，可以判別問(wèn)題的癥結(jié)所在，可為領(lǐng)導(dǎo)層做決策提供依據(jù)提供決策依據(jù)3在制定年度目標(biāo)考核責(zé)任書(shū)時(shí)，可根據(jù)年度管控重點(diǎn)選擇經(jīng)營(yíng)指標(biāo)作為KPI指標(biāo)工作效果考核規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系4.建標(biāo)準(zhǔn)：：建立運(yùn)運(yùn)營(yíng)數(shù)字字密碼2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向591225710513625V5852155818三年行動(dòng)動(dòng)計(jì)劃5比5好的產(chǎn)品品哲學(xué)5個(gè)一級(jí)里里程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)13個(gè)一級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)62個(gè)二級(jí)節(jié)節(jié)點(diǎn)8個(gè)集團(tuán)高高管會(huì)5個(gè)經(jīng)營(yíng)分分析會(huì)21個(gè)專(zhuān)項(xiàng)決決策會(huì)2個(gè)月開(kāi)工工5個(gè)月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，首開(kāi)開(kāi)去化70%10個(gè)月現(xiàn)金金流回正正5個(gè)月開(kāi)工工9個(gè)月開(kāi)盤(pán)盤(pán)12個(gè)月現(xiàn)金金流回正正規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系4.建標(biāo)準(zhǔn)：：計(jì)劃管理理2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向節(jié)點(diǎn)類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)分值考核管控層級(jí)一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)（5個(gè)）7

集團(tuán)主導(dǎo)考核一級(jí)節(jié)點(diǎn)（13個(gè)）2-5

二級(jí)節(jié)點(diǎn)（62個(gè)）1

三級(jí)節(jié)點(diǎn)-

區(qū)域主導(dǎo)考核03標(biāo)準(zhǔn)工期制定標(biāo)準(zhǔn)工期，加強(qiáng)全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃制定的合理性和一致性不僅僅是工程的標(biāo)準(zhǔn)工期，還有設(shè)計(jì)、招采、成本等條線的各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)工作周期025912和25710的開(kāi)發(fā)節(jié)奏管控5912——5個(gè)月領(lǐng)取施工許可證、9個(gè)月開(kāi)盤(pán)、12個(gè)月現(xiàn)金流回正25710——2個(gè)月開(kāi)工、5個(gè)月開(kāi)盤(pán)、首次開(kāi)盤(pán)去化70%，10個(gè)月現(xiàn)金流回正01《計(jì)劃管理制度》《全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》51362的節(jié)點(diǎn)管控節(jié)點(diǎn)權(quán)重、加減分規(guī)則.規(guī)劃3.2“六步法法”建立立運(yùn)營(yíng)管管理體系系4.建標(biāo)準(zhǔn)：5-9個(gè)月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目從土地摘牌牌到首期開(kāi)盤(pán)盤(pán)2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向拿地前完成定位、概念設(shè)計(jì)，可以縮短拿地后設(shè)計(jì)周期15-30天；總包提前進(jìn)場(chǎng)，總包入圍單位的考察以及發(fā)標(biāo)準(zhǔn)備工作前置到拿地前，采用費(fèi)率或模擬清單方式招標(biāo)；展示區(qū)設(shè)計(jì)單獨(dú)立項(xiàng)，在概念設(shè)計(jì)方案完成后（展示區(qū)選址及定位確定）獨(dú)立開(kāi)展，可加速展示區(qū)設(shè)計(jì)進(jìn)度；展示區(qū)開(kāi)放至少在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月，有效保證蓄客期，可加速項(xiàng)目去化速度設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)并行設(shè)計(jì)（方案階段即確定施工圖單位，取得方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)后并行進(jìn)行樁基施工圖設(shè)計(jì)）工程節(jié)點(diǎn)并行（土方施工、展示區(qū)施工穿插進(jìn)行）嚴(yán)控土方、樁基施工周期，展示區(qū)施工工期，主體結(jié)構(gòu)施工工期規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系規(guī)劃4.建標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)議議體系（8521）2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向股東會(huì)董事會(huì)集團(tuán)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)薪酬管理會(huì)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)班子會(huì)黨委會(huì)黨政聯(lián)席會(huì)支部書(shū)記例會(huì)集團(tuán)高管會(huì)（8）集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)集團(tuán)安全生產(chǎn)會(huì)集團(tuán)季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)集團(tuán)各職能條線季度例會(huì)區(qū)域公司月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)經(jīng)營(yíng)分析會(huì)（5）項(xiàng)目投資決策會(huì)重大采購(gòu)定標(biāo)會(huì)項(xiàng)目職能部門(mén)周例會(huì)（協(xié)調(diào)會(huì)）項(xiàng)目周例會(huì)項(xiàng)目定位決策會(huì)項(xiàng)目報(bào)建策劃會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)預(yù)備會(huì)設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)景觀方案評(píng)審會(huì)精裝修方案評(píng)審展示區(qū)方案評(píng)審會(huì)項(xiàng)目合約規(guī)劃評(píng)審會(huì)項(xiàng)目工程策劃會(huì)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)全盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策劃評(píng)審會(huì)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)方案會(huì)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)會(huì)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)籌備會(huì)展示區(qū)開(kāi)放評(píng)審會(huì)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)后評(píng)估會(huì)項(xiàng)目集中交房準(zhǔn)備會(huì)客戶(hù)視角一戶(hù)一驗(yàn)評(píng)估會(huì)項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)專(zhuān)項(xiàng)決策會(huì)（21）規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系規(guī)劃4.建標(biāo)準(zhǔn)：會(huì)議議體系2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向會(huì)議名稱(chēng)集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)會(huì)議時(shí)間每年1月初/7月初會(huì)議目的1.對(duì)集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、業(yè)績(jī)指標(biāo)等達(dá)成情況進(jìn)行全面總結(jié)和回顧；

2.討論并決定集團(tuán)本年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；

3.研討上年度/半年度經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，決定本年度/半年度管理建設(shè)提升目標(biāo)及主題。參加范圍召集人集團(tuán)辦公室主持人集團(tuán)副董事長(zhǎng)決策人集團(tuán)董事長(zhǎng)匯報(bào)人集團(tuán)各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人會(huì)議紀(jì)要集團(tuán)辦公室參會(huì)人員（視實(shí)際情況邀請(qǐng)）集團(tuán)：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人；區(qū)域：區(qū)域公司負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員。會(huì)前準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備1.集團(tuán)上年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成情況綜述及集團(tuán)本年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案（集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)人）2.各區(qū)域公司上年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成情況匯報(bào)（各區(qū)域公司負(fù)責(zé)人）3.集團(tuán)各職能部門(mén)上年度/半年度工作完成情況匯報(bào)（集團(tuán)各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人）會(huì)議通知會(huì)議召開(kāi)前15天由會(huì)議召集人發(fā)出正式的書(shū)面會(huì)議通知，明確會(huì)議日程，由集團(tuán)辦公室發(fā)通知明確資料準(zhǔn)備要求。會(huì)議議程1.運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé)人對(duì)集團(tuán)半年度/年度運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行匯報(bào)；2.各中心負(fù)責(zé)人、區(qū)域負(fù)責(zé)人進(jìn)行匯報(bào)；3.集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行工作布置。會(huì)議成果《會(huì)議紀(jì)要》紀(jì)要存檔集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部會(huì)議跟蹤及反饋集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系4.建標(biāo)準(zhǔn)：成果果體系2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制1定方向項(xiàng)目成果體系項(xiàng)目信息及證照投前階段成果概念方案階段成果預(yù)備會(huì)/啟動(dòng)會(huì)階段成果施工準(zhǔn)備階段成果開(kāi)盤(pán)階段施工階段施工交付階段成果交付后項(xiàng)目動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)圖財(cái)務(wù)、法務(wù)、市政配套盡職調(diào)查報(bào)告土地出讓合同/合作開(kāi)發(fā)協(xié)議/土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)目預(yù)備會(huì)匯報(bào)PPT及會(huì)議紀(jì)要完整的報(bào)建方案文本房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告項(xiàng)目工程外部專(zhuān)家論證方案規(guī)劃/環(huán)保/消防/質(zhì)監(jiān)等驗(yàn)收合格證明項(xiàng)目后評(píng)估會(huì)復(fù)盤(pán)成果項(xiàng)目主數(shù)據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)建議書(shū)投后目標(biāo)契約書(shū)審批表項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)匯報(bào)PPT及會(huì)議紀(jì)要樁基礎(chǔ)工程檢測(cè)報(bào)告物價(jià)備案報(bào)告項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)竣工備案證明竣工結(jié)算完成成果文件董事會(huì)會(huì)議紀(jì)要項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概念方案成果預(yù)備會(huì)版目標(biāo)契約書(shū)審批表項(xiàng)目土方平衡方案前期物業(yè)招標(biāo)備案報(bào)告景觀類(lèi)、精裝類(lèi)、門(mén)窗幕墻類(lèi)、消防類(lèi)、電梯類(lèi)、涂料類(lèi)、市政類(lèi)招標(biāo)采購(gòu)方案成果（含招標(biāo)文件）交付證明資料結(jié)算版目標(biāo)成本成果營(yíng)業(yè)執(zhí)照市場(chǎng)定位報(bào)告售樓處、示范區(qū)概念策劃方案綜合評(píng)審報(bào)告（全專(zhuān)業(yè)）啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)契約書(shū)審批表項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)大綱項(xiàng)目全盤(pán)價(jià)格規(guī)劃及開(kāi)盤(pán)一房一價(jià)景觀類(lèi)、精裝類(lèi)、門(mén)窗幕墻類(lèi)、消防類(lèi)、電梯類(lèi)、涂料類(lèi)、市政類(lèi)招標(biāo)定標(biāo)成果動(dòng)態(tài)成本第三方滿(mǎn)意度調(diào)查報(bào)告資質(zhì)證書(shū)項(xiàng)目招拍掛文件項(xiàng)目全景計(jì)劃（投后版）預(yù)備會(huì)/啟動(dòng)會(huì)版目標(biāo)成本成果項(xiàng)目蓄客計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)方案報(bào)告二改范圍及施工方案房地產(chǎn)權(quán)證

規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系5.管動(dòng)態(tài)：建立立“兩管兩控控”經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)控體系1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制管計(jì)劃Task管貨值Value控現(xiàn)金流CashFlow《計(jì)劃管理制度》《運(yùn)營(yíng)月報(bào)表》《全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警雙周報(bào)》經(jīng)營(yíng)計(jì)劃集團(tuán)季度經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析會(huì)集團(tuán)月度運(yùn)營(yíng)營(yíng)評(píng)價(jià)報(bào)告區(qū)域月度經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析會(huì)控利潤(rùn)Profit規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系1定方向5.管動(dòng)態(tài)：計(jì)劃劃管理2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制對(duì)節(jié)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析、預(yù)警，并制定預(yù)防措施②《風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警雙周報(bào)》運(yùn)營(yíng)對(duì)接人、項(xiàng)目、職能條線的各級(jí)管理人員對(duì)《全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》的節(jié)點(diǎn)完成情況跟蹤①《全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》跟蹤③經(jīng)營(yíng)分析會(huì)對(duì)于不可抗力及國(guó)家政策影響的一級(jí)節(jié)點(diǎn)，經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理審批確認(rèn)后可以調(diào)整⑤節(jié)點(diǎn)調(diào)整對(duì)節(jié)點(diǎn)完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)階段性節(jié)點(diǎn)完成率進(jìn)行強(qiáng)制排名④月度排名集團(tuán)季度、區(qū)區(qū)域月度經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析會(huì)；對(duì)節(jié)點(diǎn)完成情情況進(jìn)行匯報(bào)報(bào)、分析、提提出措施規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系5.管動(dòng)態(tài)：貨值值管理（儲(chǔ)、、供、存、銷(xiāo)銷(xiāo)）1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制供貨存貨銷(xiāo)售去化銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成情況項(xiàng)目供貨節(jié)奏調(diào)整分析監(jiān)控應(yīng)對(duì)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成控制產(chǎn)銷(xiāo)平衡，強(qiáng)調(diào)以銷(xiāo)定產(chǎn)，通過(guò)銷(xiāo)售情況引導(dǎo)供貨端控制存貨保持低位，實(shí)現(xiàn)彈性運(yùn)營(yíng)，有質(zhì)量增長(zhǎng)控制去化率，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售分析年度目標(biāo)達(dá)成情況預(yù)測(cè)評(píng)估年度目標(biāo)偏差情況構(gòu)建儲(chǔ)、供、存、銷(xiāo)管理體系，根據(jù)去化情況，調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃調(diào)整運(yùn)營(yíng)計(jì)劃土地儲(chǔ)備銷(xiāo)售目標(biāo)偏差情況規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系5.管動(dòng)態(tài)：《運(yùn)營(yíng)月報(bào)表》1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系5.管動(dòng)態(tài)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況（利潤(rùn)潤(rùn)）、貨值、、現(xiàn)金流02030104060507簽約回款偏差差分析開(kāi)發(fā)貸前端融融資偏差分析析三費(fèi)偏差分析析稅金偏差分析析貨值情況分析析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析析現(xiàn)金流分析動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況況貨值分析現(xiàn)金流分析1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制《運(yùn)營(yíng)月報(bào)表》（利潤(rùn)控制））規(guī)劃3.2“六步法”建建立運(yùn)營(yíng)管理理體系5.管動(dòng)態(tài)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)分析會(huì)1定方向2展計(jì)劃3明指標(biāo)4建標(biāo)準(zhǔn)5管動(dòng)態(tài)6配機(jī)制會(huì)議名稱(chēng)集團(tuán)年度/半年度/季度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)區(qū)域公司月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì)會(huì)議時(shí)間每年1月初/7月初每月月初（會(huì)議具體時(shí)間以會(huì)議通知為準(zhǔn)）會(huì)議目的1.對(duì)集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、業(yè)績(jī)指標(biāo)等達(dá)成情況進(jìn)行全面總結(jié)和回顧；2.討論并決定集團(tuán)本年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；3.研討上年度/半年度經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，決定本年度/半年度管理建設(shè)提升目標(biāo)及主題。為確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃達(dá)成，每月對(duì)區(qū)域公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及工作計(jì)劃完成情況進(jìn)行總結(jié)匯報(bào)，打通區(qū)域公司層面的內(nèi)部溝通問(wèn)題。參加范圍召集人集團(tuán)辦公室召集人區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)品質(zhì)部（人力行政部）主持人集團(tuán)副董事長(zhǎng)主持人區(qū)域公司負(fù)責(zé)人決策人集團(tuán)董事長(zhǎng)決策人區(qū)域公司負(fù)責(zé)人匯報(bào)人集團(tuán)各職能中心負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司負(fù)責(zé)人匯報(bào)人區(qū)域公司各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人、區(qū)域公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人會(huì)議紀(jì)要集團(tuán)辦公室會(huì)議紀(jì)要區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)品質(zhì)部（人