房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)開發(fā)

第四章房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點第三節(jié)城市規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響第四節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)1第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的含義（1）指以土地和與之緊密相關(guān)的房屋建筑為勞動對象，進行勞動加工，以滿足人類某種使用目的的生產(chǎn)活動。（2）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。房地產(chǎn)開發(fā)一般分為：單項開發(fā)：指以用途單一的單項房地產(chǎn)為開發(fā)對象。綜合開發(fā)則強調(diào)開發(fā)對象的綜合性、配套性和統(tǒng)一性。2二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序開發(fā)程序包括八個步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。3（一）投資機會選擇與決策分析1．投資機會選擇包括投資機會尋找和篩選。2．投資決策分析包括市場分析和項目的財務(wù)評估。（二）前期工作分析擬開發(fā)項目用地的特性與四至范圍、用途及獲益能力的大小。獲取土地的使用權(quán)。征地、拆遷、安置、補償。規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定。與城市規(guī)劃部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可。施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整。（三通一平）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議。安排短期和長期信貸。對擬建中的項目尋找預(yù)租售的客戶。進一步的分析，初步確定租金或售價水平。對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算。對開發(fā)商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。開發(fā)項目保險事宜洽談。

4（三）建設(shè)階段項目建設(shè)階段一開始，就意味作在選定的開發(fā)地點，以在一個特定的時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處理就不象前兩個階段具有彈性。此階段的主要任務(wù)是控制建筑成本。（四）租售階段該階段一般在項目建設(shè)完成之后，但在很多情況下，開發(fā)商為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)中就通過預(yù)售或預(yù)租的形式落實買家或賣家

5三、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要參與者（一）土地所有者或當前的使用者（二）開發(fā)商（三）政府及辦公機構(gòu)作用：既有監(jiān)督、管理的職能，又提供有關(guān)服務(wù)。（四）金融機構(gòu)兩類資金：開發(fā)融資（支付開發(fā)費用的短期資金）抵押貸款（使用者購買房地產(chǎn)的長期資金）（五）建筑承包商6（六）專業(yè)顧問1．建筑師作用：承擔開發(fā)用地的規(guī)劃方案的設(shè)計、建筑設(shè)計、建筑施工合同管理等項工作。2．工程師一般有：結(jié)構(gòu)工程師、建筑設(shè)備工程師、電氣工程師等作用：除進行結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明或高級電氣設(shè)施的設(shè)計外，還負責(zé)合同的簽訂、建筑材料的購買、施工監(jiān)督等。3．會計師4．經(jīng)濟師及成本控制人員5．估價師及市場營銷人員6．律師與代理人

（七）消費者或買家7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的特點一、舊城區(qū)的開發(fā)（一）開發(fā)前景舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。舊城區(qū)人口密集，人流量大等。舊城區(qū)位優(yōu)越，適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地。項目建成后出售或出租的價格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商。舊城區(qū)不斷上漲的地價正顯示著這一點。8二、舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價值。舊城區(qū)由于歷史原因，道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂、容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。在舊城區(qū)，這種規(guī)劃條件顯得更為苛刻。9二、新區(qū)開發(fā)（一）新城區(qū)的開發(fā)前景新城區(qū)一般處于城市的外圍，和舊城區(qū)相比，其在城市中所處的位置并不優(yōu)越。

新城區(qū)往往不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲及娛樂用房。新城區(qū)位置遠離鬧市區(qū)，環(huán)境幽靜舒適，空氣清新潔凈，四周寬敞空曠而適合建造高級住宅和公寓。10（二二））新新城城區(qū)區(qū)狀狀況況與與開開發(fā)發(fā)條條件件與舊舊城城區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)相相比比，，新新城城區(qū)區(qū)的的拆拆遷遷安安置置比比較較容容易易，，拆拆遷遷安安置置補補償償費費要要比比舊舊城城區(qū)區(qū)低低。。新城區(qū)開開發(fā)受周周圍環(huán)境境制約少少，城市市規(guī)劃條條件限制制也少。。但是新城城區(qū)開發(fā)發(fā)也存在在不利條條件。征用農(nóng)地地所必須須支付的的費用也也不斷提提高。新城區(qū)開開發(fā)用地地是不具具備開發(fā)發(fā)建設(shè)條條件的生生地，常常常缺乏乏必需的的上水、、下水、、煤氣、、電力、、電訊、、供熱等等配套市市政管線線，這些些配套設(shè)設(shè)施均需需開發(fā)商商自己建建設(shè)，部部分設(shè)施施在建設(shè)設(shè)項目開開工前就就需完成成，以滿滿足項目目施工的的需要。。新城區(qū)沒沒有現(xiàn)成成的道路路系統(tǒng)，，規(guī)劃條條件中對對新城區(qū)區(qū)的道路路要求高高，道路路寬度大大，建設(shè)設(shè)費用需需由開發(fā)發(fā)商承擔擔；新區(qū)內(nèi)還還要求有有足夠的的綠地面面積，與與舊城區(qū)區(qū)相比，，新城區(qū)區(qū)綠地面面積所占占比例更更高，開開發(fā)商需需為此支支付綠化化費用。。11三、土地地一級開開發(fā)及其其模式土地一級級開發(fā)，，是指由由政府或或其授權(quán)權(quán)委托的的企業(yè)，，對一定定區(qū)域范范圍內(nèi)的的城市國國有土地地(毛地)或鄉(xiāng)村集集體土地地(生地)進行統(tǒng)一一的征地地、拆遷遷、安置置、補償償，并進進行適當當?shù)氖姓涮自O(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，使該該區(qū)域范范圍內(nèi)的的土地達達到“三三通一平平”、““五通一一平”或或“七通通一平””的建設(shè)設(shè)條件(熟地)，再對熟熟地進行行有償出出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的過過程。土地一級級開發(fā)的的模式，，對房地地產(chǎn)投資資者獲取取土地使使用權(quán)的的途徑和和價格有有重大影影響。12（一）以以政府為為主的模模式1．將開發(fā)的的熟地以以成本價價(含管理費費用)交土地管管理部門門。其優(yōu)點是是政府容容易控制制土地價價格，有有利于實實現(xiàn)政府府通過地地價調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的目標。。2．政府或或人大授授權(quán)，由由土地發(fā)發(fā)展公司司代行政政府職能能，將開開發(fā)成的的熟地直直接出讓讓。這種模式較適適合高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)或或工業(yè)園園區(qū)的土土地開發(fā)發(fā)。3．城市土土地管理理部門直直接以熟熟地價格格向投資資者出讓讓國有土土地使用用權(quán)13（二）以以民間為為主，政政府輔助助支持的的模式組建土地地發(fā)展股股份有限限責(zé)任公公司，該該公司的的啟動資資金由各各級政府府投資、、開發(fā)區(qū)區(qū)域所在在單位投投資、發(fā)發(fā)行土地地債券吸吸收社會會投資等等方式籌籌集。政府可將將一定范范圍內(nèi)的的待開發(fā)發(fā)土地一一次出讓讓給該公公司，土土地出讓讓金可作作為政府府投資，，在該公公司中持持有股份份。該公公司將待待開發(fā)土土地開發(fā)發(fā)成熟地地后，再再向其他他投資者者轉(zhuǎn)讓，，獲取土土地開發(fā)發(fā)收益。。但此模式式下土地地開發(fā)者者出于利利益的驅(qū)驅(qū)使，可可能會盡盡量抬高高土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格格，使政政府不易易控制地地價。14（三）土土地一級級開發(fā)的的操作程程序①作出開開發(fā)區(qū)域域的近期期、中期期和長期期發(fā)展計計劃；②對開發(fā)發(fā)區(qū)域范范圍內(nèi)的的土地利利用狀況況進行詳詳細調(diào)查查，掌握握可開發(fā)發(fā)土地資資源現(xiàn)狀狀的數(shù)量量、質(zhì)量量和分布布；③制定開開發(fā)區(qū)域域發(fā)展的的控制性性規(guī)劃和和詳細規(guī)規(guī)劃；④按確定定的優(yōu)先先順序選選擇啟動動開發(fā)地地塊或區(qū)區(qū)域；⑤由土地地管理部部門協(xié)助助辦理土土地出讓讓(或劃撥)手續(xù)；⑥制定拆拆遷安置置補償方方案，并并獲得政政府主管管部門批批準；⑦進行現(xiàn)現(xiàn)場土地地開發(fā)工工作，達達到相應(yīng)應(yīng)的建設(shè)設(shè)條件；；⑧核算土土地開發(fā)發(fā)成本、、確定土土地價格格，進行行熟地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓(或出讓)15（四）土土地一級級開發(fā)的的對策1．政府充充分授權(quán)權(quán)。2．充分利利用多種種合作方方式籌措措土地開開發(fā)資金金。3．土地發(fā)發(fā)展公司司不能受受讓其所所開發(fā)的的熟地進進行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。4．為降低低土地開開發(fā)成本本，由土土地發(fā)展展公司享享受開發(fā)發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地開開發(fā)帶來來的土地地增值利利益，對對于開發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)的土土地實行行土地預(yù)預(yù)征。5．開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)大大市政的的開發(fā)建建設(shè)，應(yīng)應(yīng)與土地地開發(fā)工工作協(xié)調(diào)調(diào)進行。。16第三節(jié)城城市市規(guī)劃及及其對房房地產(chǎn)開開發(fā)的影影響一、城市市規(guī)劃的的作用和和任務(wù)（一）作作用城市規(guī)劃劃所確定定的城市市規(guī)模和和發(fā)展方方向，可可以保障障城市經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展目標的的實現(xiàn)；；是合理進進行城市市建設(shè)與與管理的的藍圖和和依據(jù)；；是協(xié)調(diào)各各項建設(shè)設(shè)和許多多經(jīng)濟關(guān)關(guān)系的綱綱領(lǐng)性文文件。隨著人類類的進步步和社會會經(jīng)濟的的發(fā)展，，城市規(guī)規(guī)劃的著著眼點已已經(jīng)從““使城市市居民的的居住、、生活、、游憩和和交通得得以正常常運行””轉(zhuǎn)變到到“保護護城市生生態(tài)環(huán)境境、實現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展””上來。。17（二）任任務(wù)根據(jù)國家家城市發(fā)發(fā)展和建建設(shè)的方方針、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)政策、、國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展長遠規(guī)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃，以及及城市所所在地區(qū)區(qū)的自然然條件、、歷史情情況、現(xiàn)現(xiàn)狀特點點和建設(shè)設(shè)條件，，布置城城鎮(zhèn)體系系，合理理確定城城市在規(guī)規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展的目目標，確確定城市市的性質(zhì)質(zhì)、規(guī)模模和布局局，統(tǒng)一一規(guī)劃，，合理利利用城市市土地，，綜合部部署城市市經(jīng)濟、、文化、、公用事事業(yè)及戰(zhàn)戰(zhàn)備等各各項建設(shè)設(shè)，保證證城市有有秩序地地、協(xié)調(diào)調(diào)地發(fā)展展。18二、城市市規(guī)劃及及其與其其他規(guī)劃劃的關(guān)系系（一）城城市規(guī)劃劃的層次次按照《中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法》的規(guī)定，，城市規(guī)規(guī)劃一般般分為總總體規(guī)劃劃和詳細細規(guī)劃兩兩個階段段。大中城市市為了進進一步控控制和確確定不同同地段的的土地用用途、范范圍和容容量，協(xié)協(xié)調(diào)各項項基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公公共設(shè)施施建設(shè)，，在總體體規(guī)劃基基礎(chǔ)上，，可以編編制分區(qū)區(qū)規(guī)劃。。隨著城市市建設(shè)的的發(fā)展和和對城市市規(guī)劃要要求的提提高，部部分城市市已經(jīng)開開始在市市中心地地區(qū)、舊舊城改造造地區(qū)、、近期發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)及其他他經(jīng)確定定的重點點發(fā)展地地區(qū)全面面開展法法定圖則則的編制制工作，，以彌補補原有各各規(guī)劃階階段之間間的銜接接不足，，促進城城市規(guī)劃劃由定性性向定量量發(fā)展，，加強規(guī)規(guī)劃的科科學(xué)性、、規(guī)范性性和法制制性。城市規(guī)劃劃開始向向3個階段和和5個層次的的規(guī)劃體體系轉(zhuǎn)變變，即城城市總體體規(guī)劃和和次區(qū)域域規(guī)劃；；分區(qū)規(guī)規(guī)劃、法法定圖則則和詳細細藍圖。。19（二）城城市規(guī)劃劃的內(nèi)容容城市總體體規(guī)劃的內(nèi)容包包括：城城市的性性質(zhì)、發(fā)發(fā)展目標標和發(fā)展展規(guī)模，，城市主主要建設(shè)設(shè)標準和和定額指指標，城城市建設(shè)設(shè)用地布布局、功功能分區(qū)區(qū)和各項項建設(shè)的的總部署署，城市市綜合交交通體系系和河湖湖、綠地地系統(tǒng)，，各項專專業(yè)規(guī)劃劃和近期期建設(shè)規(guī)規(guī)劃。城市詳細細規(guī)劃應(yīng)當在城城市總體體規(guī)劃或或者分區(qū)區(qū)規(guī)劃的的基礎(chǔ)上上，對城城市近期期建設(shè)區(qū)區(qū)域內(nèi)各各項建設(shè)設(shè)作出具具體規(guī)劃劃。其內(nèi)內(nèi)容包括括：規(guī)劃劃地段各各項建設(shè)設(shè)的具體體用地范范圍、建建筑密度度和高度度等控制制指標，，總平面面布置、、工程管管線綜合合規(guī)劃和和豎向規(guī)規(guī)劃。20（三）城城市規(guī)劃劃的動態(tài)態(tài)變化城市總體體規(guī)劃和和詳細規(guī)規(guī)劃在實實施過程程中會有有所變化化，有時時甚至有有很大變變化。開開發(fā)商要要密切注注意這種種變化及及可能的的趨向，，并作為為自己開開發(fā)決策策的重要要依據(jù)。。由于開發(fā)發(fā)過程本本身也是是動態(tài)的的，即某某項目開開發(fā)可能能會導(dǎo)致致相鄰地地段的開開發(fā)。21（四）城城市規(guī)劃劃和其他他規(guī)劃的的關(guān)系城市總體體規(guī)劃應(yīng)應(yīng)當和國國土規(guī)劃劃、區(qū)域域規(guī)劃、、江河流流域規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃相協(xié)調(diào)調(diào)。22三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中的規(guī)劃劃管理（一）土土地出讓讓過程中中的規(guī)劃劃管理出讓城市市國有土土地使用用權(quán)，在在出讓前前應(yīng)當制制定控制制性詳細細規(guī)劃。。出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門提出出的規(guī)劃劃設(shè)計條條件及附附圖?！兑?guī)劃設(shè)計計條件通通知書》及其附圖圖或《審定設(shè)計計方案通通知書》及其附圖圖，是城城市國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的重要要附件，，不得隨隨意變更更。確需變更更的，必必須經(jīng)城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門批準。。土地使使用權(quán)受受讓方在在辦理(建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證)時，必須須持有城城市規(guī)劃劃行政主主管部門門提供的的具有規(guī)規(guī)劃設(shè)計計條件及及附圖的的土地出出讓合同同。取得《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》后，方可可辦理土土地使用用權(quán)權(quán)屬屬證明。。23（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的規(guī)規(guī)劃管理理房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的規(guī)規(guī)劃管理理主要體體現(xiàn)在：：開發(fā)項項目的選選址、定定點審批批，核發(fā)發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》及規(guī)劃劃設(shè)計計條件件，規(guī)規(guī)劃方方案及及初步步設(shè)計計審批批以及及核發(fā)發(fā)《建筑工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》等。在不同同階段段，規(guī)規(guī)劃管管理有有其不不同的的具體體內(nèi)容容。1．開發(fā)發(fā)項目目選址址、定定點審審批階階段。。開發(fā)商商首先先必須須持計計委批批準立立項文文件、、開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)單位位或其其主管管部門門申請請用地地的函函件、、工程程情祝祝簡要要說明明和選選址要要求、、擬建建方案案、開開發(fā)項項目意意向位位置的的1/2000或1/500地形圖圖及其其他相相關(guān)材材料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出開開發(fā)項項目選選址、、定點點申請請，由由城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核后向向城市市土地地管理理部門門等發(fā)發(fā)征詢詢意見見表。。開發(fā)商商請有有關(guān)部部門填填好征征詢意意見表表后，，持該該征詢詢意見見表、、征地地和安安置補補償方方案及及經(jīng)城城市土土地管管理部部門蓋蓋章的的征地地協(xié)議議、項項目初初步設(shè)設(shè)計方方案、、批準準的總總平面面布置置圖或或建設(shè)設(shè)用地地圖，，報城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門審審核后后，由由城市市規(guī)劃劃管理理部門門下發(fā)發(fā)《選址規(guī)規(guī)劃意意見通通知書書》。242．申請請《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。開發(fā)商商持城城市計計劃管管理部部門批批準征征用土土地的的計劃劃任務(wù)務(wù)書、、市政政府批批準征征用農(nóng)農(nóng)田的的文件件(使用城城市國國有土土地時時，需需持城城市土土地管管理部部門的的拆遷遷安置置意見見)、1/2000或1/500的地形形圖、、《選址規(guī)規(guī)劃意意見通通知書書》、要求求取得得的有有關(guān)協(xié)協(xié)議與與函件件及其其他相相關(guān)資資料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出申申請。。經(jīng)城市市規(guī)劃劃管理理部門門審核核后頒頒發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》?！督ㄔO(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》主要規(guī)規(guī)定了了用地地性質(zhì)質(zhì)、位位置和和界限限。253．規(guī)劃劃設(shè)計計條件件審批批階段段。開發(fā)商商需持持城市市計劃劃管理理部門門批準準的計計劃任任務(wù)書書、開開發(fā)商商對擬擬建項項目的的說明明、擬擬建方方案示示意圖圖、地地形圖圖(單位建建筑1/500，居住住區(qū)1/2000，其中中一份份畫出出用地地范圍圍)和設(shè)計計單位位提供供的控控制性性規(guī)劃劃方案案及其其他相相關(guān)資資料，，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出申申請，，經(jīng)城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門審審核后后，下下達《規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件通通知書書》及用地地紅線線圖。?！兑?guī)劃設(shè)設(shè)計條條件通通知書書》主要規(guī)規(guī)定了了征地地面積積、規(guī)規(guī)劃建建設(shè)用用地面面積、、總建建筑面面積、、容積積率、、建筑筑密度度、綠綠化率率、建建筑后后退紅紅線距距離、、建筑筑控制制高度度和停停車位位個數(shù)數(shù)等。。264．設(shè)計計方案案審批批階段段。開發(fā)商商應(yīng)首首先委委托有有規(guī)劃劃設(shè)計計資格格的設(shè)設(shè)計機機構(gòu)完完成不不少于于兩個個方案案的設(shè)設(shè)計，，然后后持設(shè)設(shè)計方方案報報審表表、項項目各各設(shè)計計方案案的總總平面面圖(單位建建筑1/500、居住住區(qū)1/2000，其中中一份份畫出出用地地范圍圍)、各層層平立立剖面面圖、、街景景立面面圖等等(1/100或1/200)、方案案說明明書及及其他他相關(guān)關(guān)資料料，向向城市市規(guī)劃劃管理理部門門提出出設(shè)計計方案案審批批申請請；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門接接此申申請后后協(xié)同同其他他有關(guān)關(guān)單位位審查查該詳詳細規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案并并提出出修改改或調(diào)調(diào)整意意見。。開發(fā)商商根據(jù)據(jù)審查查意見見對設(shè)設(shè)計方方案進進行調(diào)調(diào)整修修改，，再報報城市市規(guī)劃劃管理理部門門審批批。審審批通通過后后由城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門簽簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案審審批通通知書書》。275．申請請《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》階段。。開發(fā)商商需持持由城城市建建設(shè)主主管部部門下下發(fā)的的年度度施工工任務(wù)務(wù)批準準文件件、工工程施施工圖圖紙、、工程程檔案案保證證金證證明、、其他他行政政主管管部門門審查查意見見和要要求取取得的的有關(guān)關(guān)協(xié)議議(如使用用水、、電、、煤氣氣、熱熱力等等的協(xié)協(xié)議)，向城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門提提出申申請；；城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門接接此申申請后后，將將負責(zé)責(zé)主持持召開開市政政配合合會，，組織織有關(guān)關(guān)單位位進行行綜合合圖會會簽等等工作作，最最后簽簽發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》。286．竣工工驗收收階段段。開發(fā)項項目竣竣工后后，城城市規(guī)規(guī)劃管管理部部門將將參與與項目目的竣竣工驗驗收工工作，，以檢檢查項項目開開發(fā)建建設(shè)過過程中中有關(guān)關(guān)規(guī)劃劃要求求是否否得到到遵守守，配配套建建設(shè)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施和公公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施是是否已已同期期建設(shè)設(shè)完畢畢等。。29第四節(jié)節(jié)政政府府對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的干干預(yù)一、政政府制制定干干預(yù)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場政策策的原原則政府政政策應(yīng)應(yīng)具有有的共共同特特征是是：公公平、、效率率、連連續(xù)、、系統(tǒng)統(tǒng)、協(xié)協(xié)調(diào)、、前瞻瞻性和和引導(dǎo)導(dǎo)性。。由于房房地產(chǎn)產(chǎn)特殊殊的空空間固固定性性、價價值昂昂貴性性和使使用耐耐久性性，對對干預(yù)預(yù)其發(fā)發(fā)展的的政策策也具具有相相應(yīng)的的特殊殊原則則。30（一））目標標的確確定性性1．使存存量房房地產(chǎn)產(chǎn)資源源得到到最有有效的的使用用。2．保證證為各各類生生產(chǎn)生生活需需要提提供適適當?shù)牡娜胱∽】臻g間。3．引導(dǎo)導(dǎo)新建建項目目的位位置選選擇。。4．滿足足特殊殊群體體的需需要。。（二））政策策的連連續(xù)性性與協(xié)協(xié)調(diào)性性1．要體體現(xiàn)新新舊政政策的的銜接接。2．要體體現(xiàn)與與相關(guān)關(guān)政策策的銜銜接配配套。。3．應(yīng)體體現(xiàn)多多元性性與系系統(tǒng)性性的統(tǒng)統(tǒng)一。。31（三））政策策的針針對性性和導(dǎo)導(dǎo)向性性政府除除了制制定宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策外外，還還必須須針對對不同同類型型物業(yè)業(yè)的供供給、、分配配和消消費途途徑，，制定定具有有針對對性的的具體體政策策。同時，，這種種政策策還要要有明明確的的導(dǎo)向向性，，以幫幫助市市場的的參與與者準準確把把握自自己的的行為為取向向。（四））政策策的公公平性性和效效率政府制制定政政策的的原則則是：：既要要通過過資源源和利利益的的公平平分配配來維維持社社會的的穩(wěn)定定，又又要通通過資資源的的優(yōu)化化配置置來推推動社社會的的進步步和發(fā)發(fā)展。。32二、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的宏宏觀調(diào)調(diào)控(一)土地供供應(yīng)計計劃的的調(diào)控控政府作作為國國有土土地所所有者者，對對土地地一級級市場場實行行壟斷斷經(jīng)營營，應(yīng)應(yīng)通過過制定定和調(diào)調(diào)整年年度土土地開開發(fā)供供應(yīng)計計劃來來調(diào)控控整個個房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展。房地產(chǎn)開開發(fā)商對對土地的的需求往往往有一一定的盲盲目性，，在產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和市場需需求等方方面需要要政府來來引導(dǎo)。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展需要要建立一一個有序序的競爭爭和產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)向，，而年度度土地開開發(fā)供應(yīng)應(yīng)計劃正正是體現(xiàn)現(xiàn)了這一一管理意意圖?？茖W(xué)的土土地供應(yīng)應(yīng)計劃應(yīng)應(yīng)與總體體規(guī)劃相相協(xié)調(diào)，，有足夠夠的彈性性，能夠夠?qū)κ袌鰣鲂盘栕髯鞒鲮`敏敏的反應(yīng)應(yīng)。土地地供應(yīng)計計劃應(yīng)是是公開