房地產項目開發(fā)共22

房地產項目開發(fā)

房地產開發(fā)的基本理念房地產開發(fā)企業(yè)也是企業(yè)：所有企業(yè)都遵循的基本理念：生存——凈現金流>0；發(fā)展——利潤>0；效率和規(guī)模——資源利用率；核心競爭優(yōu)勢——資源配置方式；機會選擇——利潤率與風險；房地產開發(fā)基本理念——開發(fā)模式以建造——銷售為主的企業(yè)：（商品住宅、散售商業(yè)） 快速：爭取最短的資金占用時間； 重視銷售：加快回款； 規(guī)避風險：控制風險>利潤；以土地開發(fā)為主的企業(yè)：（一級開發(fā)） 重視規(guī)劃：土地經營和城市經營帶來增值； 重視政府：平衡利益，未來發(fā)展； 分散成本：多環(huán)節(jié)、多細節(jié)實現利潤以自持經營為主的企業(yè)：（商業(yè)、寫字樓等）

重視運營：終端客戶 重視資產價值增值：穩(wěn)定增長>快速回報房地產開發(fā)的基本理念——普遍規(guī)律資源整合：優(yōu)化、配置、管控 尋找、發(fā)展、調整合適的、優(yōu)質資源； 通過管理、支持、互助、互信，磨合最佳的合作方式； 共同發(fā)展、長期合作；合作：優(yōu)化、過程磨合 團隊合作：最少的人、最優(yōu)的組合——效率和風險； 合作伙伴：雙贏、多贏，絕非你死我活； 競爭對手：成長的動力、參照的標準核心競爭優(yōu)勢 發(fā)展趨勢：行業(yè)、產業(yè)的未來，前瞻性，順勢而為； 優(yōu)勢資源：人員、經驗、資源，充分挖掘； 差異化：揚長避短、強化壁壘；房地產開發(fā)的運行規(guī)則——基本理念對宏觀環(huán)境的研判，選擇投資時機和方向，決定了50%以上的收益和風險前期策劃（方案前）決定了80%以上的利潤施工圖（施工前）決定了80%以上的成本時間往往是最大的風險，代價遠遠不止財務成本對現金流的管理是項目總經理最核心的工作最重要的成本控制工作是確定標準，不是確定價格管控的目的是不違規(guī)和提高工作質量標準，不是替代一線工作專業(yè)管控提供的專業(yè)建議，無法承擔決策責任；決策者承擔全部風險和決策責任事前確定規(guī)則和標準，可以減少事后50%以上的協調工作每次強迫合作單位接受不合理的條件時，自己往往已經或即將付出數倍的代價對管理者而言，往往更希望工作順利推動，除非他承擔很大的成本責任 房地產開發(fā)運行規(guī)則——管理和合作溝通與協作 開發(fā)商的大部分工作是管理和溝通 專業(yè)性體現在提供標準和督促實現 房地產開發(fā)事事相關、環(huán)環(huán)相扣，不可能一個人包打天下 了解自身工作對團隊工作整體的影響也是本職工作的一部分 每個人都是項目信息的提供者和使用者，每個人都應主動提供信息 團隊內應有專人系統(tǒng)管理信息 不要以為別人都知道 不要舍不得提供信息和資源，信息在共享中會產生增值 每個人都希望在工作中成長，團隊成長也是工作的重要目的

房地產開發(fā)運行規(guī)則——管理和合作平衡與取舍 每件事都是風險和效率的平衡，是成本、進度和質量的平衡 沒有絕對正確的事，也沒有完美無瑕的事 不同崗位、不同階段有不同的標準 重要的是理解不同崗位、不同標準的原因，不是爭吵什么標準正確 目標的變化必然帶來標準的變化 團隊工作時需要討論和明確項目的目標和取舍標準 每個崗位面對的壓力應該分擔到所有團隊成員 提供專業(yè)建議和決策建議是每個團隊成員的責任 取舍是決策人的核心工作，需要明確的授權級別 執(zhí)行是確保決策有效的關鍵房地產開發(fā)運行規(guī)則——管理和合作計劃協調 團隊協作必須有計劃 計劃不是給領導看的，也不是領導制定的 對計劃達成共識是實施的前提 計劃協調不涉及行政級別，決策和風險承擔才需要分級授權 計劃應該分級、分階段、滾動更新 比單項工作完成時間更重要的是各事項之間的邏輯關系 工作計劃應該與資源計劃（資金、人員、材料等）同步匹配 計劃是回溯既往、總結經驗、管理績效的基本工具 計劃及協調是全員工作，應該占10%的工作量房地產開發(fā)運行規(guī)則——管理和合作風險與責任 所有事情都有風險，風險與收益同在 所有崗位都面臨責任和風險，這就是各個崗位存在的理由 所有風險都可以制定對策，實施與否取決于概率和成本 所有可預見的風險都需要面對，應該也必須制定對策 應對風險需要團隊的合作，不能只靠某個崗位 風險需要進行揭示和管理，不良溝通往往掩飾風險 對風險有預見、有對策建議、有措施、有執(zhí)行的可以減少責任 不要指望領導承擔全部責任戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略規(guī)劃：(兩點一線)戰(zhàn)略規(guī)劃解決企業(yè)發(fā)展中兩點一線的問題:企業(yè)目前在哪里？將來往哪里？路徑是什么？房地產企業(yè)的戰(zhàn)略診斷行業(yè)發(fā)展前景行業(yè)市場分析行業(yè)機遇與風險房地產企業(yè)自我分析企業(yè)定位：我是誰企業(yè)SWOT分析行業(yè)中（區(qū)域中）企業(yè)的位置自我核心競爭力提煉房地產企業(yè)競爭能力系列分析企業(yè)核心競爭力的提煉發(fā)展、維護核心競爭力戰(zhàn)略管理標桿企業(yè)與競競爭對手的模模式研究標桿企業(yè)1標桿企業(yè)2競爭企業(yè)3房地產市場細細分住宅寫字樓商業(yè)地產工業(yè)地產旅游地產專業(yè)地產房地產企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展方向向與目標戰(zhàn)略方向（定定性：什么樣樣的開發(fā)商？？）戰(zhàn)略目標（定定量：中長期期的企業(yè)愿景景？）戰(zhàn)略管理商業(yè)模式定位位客戶定位產品定位業(yè)務定位區(qū)域定位服務定位發(fā)展模式定位位精品模式規(guī)模模式高周轉模式服務模式均好模式合作開發(fā)模式式專業(yè)化模式多元化模式組織管控戰(zhàn)略資源管理理：組織管控控鏈的管理企業(yè)組織管理理四個基本點點：開風商企業(yè)的的資源配置（（管好人）架構管理系統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)商企業(yè)的的系統(tǒng)運營（（管好事）計劃管理系統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)商企業(yè)的的投入控制（（管好投入））成本管理系統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)商企業(yè)的的產出控制（（管好產出））績效管理系統(tǒng)統(tǒng)組織管控架構管理系統(tǒng)統(tǒng)問題：開發(fā)商商架構管理中中普遍存在資資源配置不合合理，職責不不清，扯皮推推諉，效率低下，管管成本高高企等問題。。怎么解決這些些問題？要點:專業(yè)優(yōu)化組合合專業(yè)設置及組組合簡約管理架構構設計職能工作細分分部門職能的工工作清單操作部門的接接口崗位責任系統(tǒng)統(tǒng)定崗定編職務說明書運作權限系統(tǒng)統(tǒng)部門職責權限限各種審批流程程組織管控創(chuàng)新計劃管理理問題：開發(fā)商商運營中普遍遍存在工作銜銜接不暢，人人員忙于奔命命，效率低下下，成本高企企等怎么解決問題題？要點：計劃體系的內內容：一級計劃：戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃及五五年發(fā)展計劃劃二級計劃：經經營計劃指標標、七大計劃劃系統(tǒng)（項目目開發(fā)計劃、、設計計劃、、總體工程計計劃、成本計計劃、銷售計計劃、資金計計劃和管理計計劃模板）三級計劃：部部門月度計劃劃模板四級計劃:崗位個人周計計劃計劃的編制：：計劃主要節(jié)點點的分層管理理主要節(jié)點之間間標準工作周周期計劃的分解與與運行計劃的監(jiān)控與與考核組織管控創(chuàng)新成本管理理問題：開發(fā)商商普遍缺失成成本管理系統(tǒng)統(tǒng)，各種浪費費，極大地吞吞噬了項目的的利潤怎么解決問題題？要點：建設前期成本本控制目標成本與責責任成本成本控制指導導書建設過程成本本控制動態(tài)成本控制制建設后期的成成本控制結算、決算與與成本考核組織管控創(chuàng)新績效管理理問題：團隊管管理中普遍存存在能力與動動力不足，團團隊執(zhí)行力低低下，項目目不能取得預預期利潤等問問題。怎么解決問題題？要點：項目績效考核核項目績效考核核中的二次分分配項目績效考核核指標骨干人員的長長期激勵機制制月度目標管理理考核流程：：計劃考核指標標的量化績效工資體系系的建立多元考核主體體的考核辦法法價值鏈管理戰(zhàn)略運營管理理:項目價值鏈管管理問題：傳統(tǒng)拿拿地的風險在在于,項目能否賺錢錢基本取決于于房價上漲。。怎么解決問題題？要點：房地產項目開開發(fā)的六大價價值增值點構構成項目的價價值鏈，以下每個價值值點都要為項項目增值。1、項目論證管管理----怎樣拿到一個個好項目項目初步設計計分析項目成本估算算方法土地的投資價價值2、項目策劃管管理----怎樣策劃一個個好產品客戶定位(客戶是誰,需要什么)造價定位(客戶支付能力力,造價標準)產品定位(項目核心問題題,做什么產品)運營定位(項目開發(fā)節(jié)奏奏,經營目標3、設計委托管理理流程----怎樣得到一張張好圖紙設計任務書設計評審及優(yōu)優(yōu)化設計跟蹤服務務設計變更價值鏈管理4、甲方工程管管理----怎樣蓋出一座座好房子甲方工程部的的角色與作用用工程管理指導導書及工程管管理標準甲方現場管理理十大關鍵點點客戶敏感質量量問題的防治治物業(yè)移交管理理保修期內的維維修管理5、創(chuàng)新營銷管管理-----怎樣賣出一個個好價錢營銷策劃管理理案場內部管理理銷售服務管理理銷售價格管理理銷售費用管理理客戶事務管理理6、客戶管理-----怎樣運作客戶戶資源,繼續(xù)賺錢客戶滿意度提提升計劃產品服務銷售服務物業(yè)服務客戶俱樂部運運作供應鏈管理戰(zhàn)略外包管理理：開發(fā)商的的供應鏈管理理1、外包策略選選擇2、招投標管理