房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略方案共146

西山匯的運(yùn)作目標(biāo)：

①成功運(yùn)作本案,并與政府建立良好的合作關(guān)系，為后期土地儲(chǔ)備打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；②符合市場(chǎng)需求的定位保證本案項(xiàng)目的成功銷售并樹立符合本區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的市場(chǎng)形象；③樹立本案在本區(qū)域的標(biāo)桿形象,并為公司發(fā)展奠定良好的品牌基礎(chǔ)；②最大化挖掘潛在客戶并提供合理有效的營(yíng)銷推廣方案③根據(jù)豐富的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)的把握，全程跟進(jìn)銷售工作，并提出合理化解決方案①本案整體產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略的把握我司能為本案提供的服務(wù):本案目標(biāo)的溝通④提供項(xiàng)目整體推廣包裝方案并針對(duì)項(xiàng)目分階段提供合理化媒體推廣計(jì)劃實(shí)施方案鳥瞰圖本案概況項(xiàng)目占地面積：135畝總建筑面積：26萬(wàn)平方米容積率：3.5綠化率：30%項(xiàng)目四至：北臨永引渠，南至雙元路東至首鋼NEC場(chǎng)區(qū)，西至實(shí)興大街項(xiàng)目布局及功能定位：項(xiàng)目共由北、中、南三部分構(gòu)成，分別為東西走向圍合式布局，功能上項(xiàng)目定位于城市綜合體，由辦公、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合相互依存構(gòu)建而成。項(xiàng)目首期開發(fā)中部院落?？偨ㄖ娣e約12萬(wàn)平方米項(xiàng)目由鼎軒公司斥資重金打造的西部拳頭項(xiàng)目。是石景山區(qū)重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，屬于北京市十一五城市總體規(guī)劃的一部分。承載著北京西部新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史重使。實(shí)興大街永引渠南路小博士雙語(yǔ)幼兒園本案石景山區(qū)工商局八大處路盧師山莊希望公園京西家美農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西井路工行蘋果園儲(chǔ)蓄所本案周邊現(xiàn)狀地段/環(huán)境交通/動(dòng)線周邊機(jī)能商務(wù)氛圍地塊5分鐘半徑內(nèi)公共交通相對(duì)較好，但離城鐵尚有一段距離；地塊不臨主交通干道，交通相對(duì)不暢有待于進(jìn)一步改善；1、處于中關(guān)村科技園---石景山園區(qū)內(nèi)。實(shí)興大街與永引渠南路交匯處，緊鄰永引渠，與西山近在咫尺。自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，人文底蘊(yùn)較為突出。2、地塊周邊較為荒涼，配套設(shè)施較不健全、落后有待完善；僅有部分研發(fā)企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)，園區(qū)內(nèi)寫字樓多為舊廠房改建，配套設(shè)施落后匱乏，商業(yè)氛圍薄弱，尚未形成規(guī)模。政務(wù)環(huán)境：石景山工商局、園區(qū)管委會(huì)餐飲娛樂/生活配套

KTV和部分底商，

此區(qū)域?qū)ψ≌J(rèn)同度相對(duì)較高，其它類地產(chǎn)物業(yè)，市場(chǎng)認(rèn)同度存在一定性。匯報(bào)思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價(jià)值判斷北京樓市總攬與區(qū)域市場(chǎng)分析本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立頂級(jí)寫字樓需求企業(yè)：上市企業(yè)、知名企業(yè)、外企駐京辦事處、外企國(guó)內(nèi)總部、熱門行業(yè)企企業(yè)……硬件基本要求：核心位置、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、冠名權(quán)、設(shè)備規(guī)格、外立面及大堂形象……軟件基本要求：貼心品牌物業(yè)服務(wù)普通寫字樓需求企業(yè)：發(fā)展中企業(yè)或普通中大型企業(yè)基本要求：IT、金融關(guān)注通訊設(shè)備及后備發(fā)電機(jī)服務(wù)業(yè)關(guān)注社圈及環(huán)境（周邊商務(wù)環(huán)境、樓宇配套、地理位置及交通）

制造業(yè)關(guān)注交通便捷性寫字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析北京寫字樓市場(chǎng)分布北京寫字樓市場(chǎng)分布情況分析中關(guān)村商務(wù)區(qū)建國(guó)門-CBD望京商務(wù)區(qū)燕莎商務(wù)區(qū)豐臺(tái)商務(wù)區(qū)CRD商務(wù)帶金融街商務(wù)區(qū)崇文商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)：燕莎、建國(guó)門-CBD、崇文區(qū)、金融街等區(qū)域均以便利的交通、依托金融機(jī)構(gòu)、政務(wù)部門形成，并發(fā)展成為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心；產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)：中關(guān)村商務(wù)區(qū)、望京、豐臺(tái)、石景山等商務(wù)區(qū)均依托中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，逐步發(fā)展起來(lái)，并日漸發(fā)揮出提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值的作用。亞北商務(wù)區(qū)2007年1月正式確定與之相比，北京西部屬于傳統(tǒng)的重工業(yè)及軍事保密重地，其商務(wù)發(fā)展較其他區(qū)域落后。商務(wù)辦公用房、設(shè)備設(shè)施極度落后匱乏。目前，區(qū)域政策指向性為大量縮減住宅用地的審批，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)建設(shè)，應(yīng)該說(shuō)CRD的確定為西區(qū)帶來(lái)新的機(jī)遇。成為平衡東西長(zhǎng)安街的另一個(gè)支點(diǎn)。北京寫字樓市場(chǎng)分布北京中關(guān)村產(chǎn)業(yè)區(qū)分布情況分析昌平園海淀園（上地信息產(chǎn)業(yè)基地、永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地）望京電子產(chǎn)業(yè)園豐臺(tái)園大興生物醫(yī)藥基地石景山園通州園位于市區(qū)東部酒仙橋，占地10.5平方公里，是國(guó)家“一五”期間重點(diǎn)投資、集中建設(shè)的電子工業(yè)基地?，F(xiàn)有電子骨干企業(yè)200家，三資企業(yè)29家，國(guó)家級(jí)電子科研所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級(jí)電子院校5所；已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的多功能、綜合性的電子高科技園區(qū)。光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展微電子、光電子、數(shù)控機(jī)床、智能儀器儀表、機(jī)器人等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金橋科技產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃面積15平方公里，地處“亦莊新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，以汽車零部件、環(huán)保、電子信息和都市工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，努力成為技術(shù)創(chuàng)新、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際合作的基地和示范園區(qū)?？臻g布局為“兩區(qū)一街”的豐臺(tái)園，規(guī)劃面積為8.18平方公里。1991年正式成立以來(lái)，豐臺(tái)園現(xiàn)有高新企業(yè)3000余家，涉及電子信息、生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造和新材料、新技術(shù)等八個(gè)領(lǐng)域，園區(qū)就業(yè)人口已超過(guò)7萬(wàn)人，加快了地區(qū)文化的轉(zhuǎn)型提升。北京中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”的中心區(qū)，擁有1.8平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和4平方公里的永豐新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前園區(qū)已擁有高科技企業(yè)6000多家，以聯(lián)想、方正、四通為代表的一批頗具實(shí)力的新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)已逐步形成。是1994年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，1999年成為中關(guān)村科技園區(qū)“七園”之一，政策區(qū)域面積40平方公里；園區(qū)整體面積近10平方公里，包括中心區(qū)和中關(guān)村生命科學(xué)園。

總體規(guī)劃面積28平方公里，2006年1月17日，納入中關(guān)村科技園區(qū)，吸引國(guó)內(nèi)外科研院所和高校入園建立研發(fā)機(jī)構(gòu)和科技型企業(yè)，建立一批關(guān)鍵技術(shù)的中試放大平臺(tái)，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開發(fā)條件的技術(shù)成果和高成長(zhǎng)性科技型企業(yè)；石景山園分為南北兩個(gè)區(qū)域，北1區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以數(shù)字娛樂為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。吸引龍頭創(chuàng)意企業(yè)入駐，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)集聚。

北Ⅱ區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、節(jié)能環(huán)保、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。形成大小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的局面。南區(qū)規(guī)劃面積1.89平方公里，以新建為主，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和符合CRD定位的新興產(chǎn)業(yè)。吸引符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的龍頭企業(yè)入駐。石景山區(qū)，扼守北京的西大門。北枕小西山，西倚永定河，東與市區(qū)接壤，先后是薊國(guó)、燕國(guó)和幽州的屬地。歷來(lái)就是京畿西北要道和河防重地。至今已有2000多年歷史,獨(dú)特的地域環(huán)境，為人們?cè)炀褪吧秸巍⒔?jīng)濟(jì)和文化的豐富內(nèi)涵，提供了條件。由此,石景山的人文歷史,表明京西這片熱土自古以來(lái)就是文明薈萃之地

見證歷史文明.人文底蘊(yùn)濃厚

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首鋼搬遷.改寫西區(qū)工業(yè)史首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)的搬遷，還西部一片藍(lán)天。第二產(chǎn)業(yè)正沿著高科、環(huán)保、高附加值的方向業(yè)邁進(jìn)。完全城市化的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；新興的旅游服務(wù)業(yè)；蓬勃發(fā)展的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。是極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的新興城區(qū)，具備發(fā)展高新技術(shù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)、環(huán)境容量、創(chuàng)新氛圍和成長(zhǎng)條件。還是北京城區(qū)最綠的一隅，人文勝景眾多，旅游資源豐富，發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得天獨(dú)厚。石景山區(qū)充分體現(xiàn)了北京科技、智力密集和輻射功能強(qiáng)等特點(diǎn)、擁有較完善的城市化服務(wù)功能和豐富的文化，智力資源、是首都西部最理想的延伸區(qū)和發(fā)展腹地.區(qū)位優(yōu)勢(shì)日漸突出。

再看石景山………….CRD的誕生……新的北京城市發(fā)展戰(zhàn)略明確了石景山區(qū)“一區(qū)三中心”的功能定位，即“城市功能拓展區(qū)”和“城市職能中心”、“綜合服務(wù)中心”、“文化娛樂中心”。“首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD—CentralRecreationDistrict）”；CRD的基本內(nèi)涵是“以休閑、娛樂為發(fā)展主旋律，以營(yíng)造京西花園式的生態(tài)環(huán)境和時(shí)尚高雅的文化氛圍為基礎(chǔ)，打造集休閑、娛樂、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD）”。中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北區(qū)

北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)培育基地蘋果園交通樞紐TSM時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)區(qū)蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)銀河商務(wù)區(qū)小CBD京西會(huì)展商務(wù)區(qū)京燕商務(wù)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)石景山未來(lái)的經(jīng)濟(jì)\文化\政治中心西區(qū)小CDBTSM時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)區(qū)西部休閑旅游區(qū)

首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地雕塑公園地下商務(wù)石景山新格局規(guī)劃石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)和文化娛樂業(yè)，中部著力培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂區(qū)為主線，逐步形成“一個(gè)科技園區(qū)、兩個(gè)休閑旅游區(qū)、三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地、六個(gè)商務(wù)功能區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。統(tǒng)籌東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城市綜合服務(wù)功能，著力構(gòu)建和諧石景山，開創(chuàng)現(xiàn)代化首都新城區(qū)建設(shè)的新局面。

石景山山科技技園規(guī)規(guī)劃石景山山園的的功能能定位位：以數(shù)字字娛樂樂為特特色的的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)核心心區(qū)以高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)為為主的的科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)；；以新材材料、、節(jié)能能環(huán)保保、光光機(jī)電電為主主的新新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域功功能的的明確確定位位,為西區(qū)區(qū)注入入了新新鮮的的血液液.是增強(qiáng)強(qiáng)自主主創(chuàng)新新能力力的重重要載載體，，是帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的動(dòng)動(dòng)力引引擎；；是西西區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的晴雨雨表.石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本案鼎城雍景四季茂華·璟都會(huì)西現(xiàn)代城曦景長(zhǎng)安西山贏府國(guó)際商務(wù)中心如圖，，區(qū)域域項(xiàng)目目主要要集中中在阜阜石路路以北北，首首鋼搬搬遷，，大量量閑置置的土土地、、舊廠廠房有有了““再利利用””的價(jià)價(jià)值。。同時(shí)時(shí)，緩緩解西西長(zhǎng)安安街沿沿長(zhǎng)線線一代代土地地緊缺缺的壓壓力，，更加加利于于阜石石路以以北區(qū)區(qū)域整整體規(guī)規(guī)劃的的實(shí)施施與建建設(shè)。。區(qū)域域增值值空間間越發(fā)發(fā)凸顯顯。本區(qū)域域重點(diǎn)點(diǎn)在售售項(xiàng)目目深度度分析析本區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的位位置分分析地理位位置：：石景景山路路魯谷谷大街街西側(cè)側(cè)物業(yè)類類型：：商業(yè)業(yè)、綜綜合總占地地面積積：7萬(wàn)㎡總建筑筑面積積：28萬(wàn)㎡容積率率:4工程情情況：：目前前工程程進(jìn)度度基本本竣工工，家家樂福福超市等部部分商商業(yè)即即將開開業(yè)項(xiàng)目概概況團(tuán)隊(duì)開發(fā)商商：北北京銀銀河萬(wàn)萬(wàn)達(dá)置置業(yè)有有限公公司規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：：美國(guó)國(guó)MUAC建筑公公司配套自身規(guī)規(guī)劃：：五星級(jí)級(jí)酒店店、國(guó)國(guó)際連連鎖超超市、、5A級(jí)寫字字樓、、多功功能影影院、、大型型娛樂樂城、、高檔百百貨、、步行行商業(yè)業(yè)街和和綜合合餐飲飲娛樂樂中心心地下車車庫(kù)周邊配配套：：高質(zhì)學(xué)學(xué)校,金融銀銀行,醫(yī)院、、四大大公園園時(shí)尚餐餐飲石景山山萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)本區(qū)域域重點(diǎn)點(diǎn)在售售項(xiàng)目目深度度分析析開發(fā)進(jìn)進(jìn)度開盤時(shí)時(shí)間：：2008年4月12日預(yù)售證證號(hào)：（2008）59一期推推出E\F兩座商商住酒酒店酒店總總套數(shù)數(shù)：611套放盤套套數(shù)：：1406套（含含寫字字樓））入住時(shí)時(shí)間：：2009年9月工程進(jìn)進(jìn)度：：一期外外立面面已經(jīng)經(jīng)完成成，二二期即即將封封頂產(chǎn)權(quán)年年限：：辦公公50商業(yè)40年產(chǎn)品產(chǎn)品種種類：：A\B\C\D寫字樓樓總套數(shù)數(shù)：795套E\F公寓酒酒店總套數(shù)數(shù)：611套寫字樓樓面積積區(qū)間間：51.78-175.81主力面面積：：116.44酒店面面積區(qū)區(qū)間：：41-106主力面面積區(qū)區(qū)間：：47-55裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：精裝裝修開盤均均價(jià)：：14000-15000元/平米目前成成交均均價(jià)：：12985元/平米目前銷銷售套套數(shù)：：283套首期銷銷售率率：46.3%銷售速速度：：月均均141套存量：：共計(jì)計(jì)套328套寫字樓樓存量量795套付款方方式：：按揭揭、一一次性性優(yōu)惠幅幅度：：一次次性92折銷售分分析客群商住酒酒店投資型型客戶戶為主主占60%，自用用型客客戶占占40%來(lái)源：：北京京西部部、西西南部部。以以公主主墳為為核心心輻射，，西至至蘋果果園，，南道道六里里橋，，北至至航天天橋的大大致范范圍，，占占到70%左右。?？腿郝毬殬I(yè)：：較為為混雜雜，主主要看看中區(qū)區(qū)域未未來(lái)的的發(fā)展?jié)摑摿εc與增值值空間間。年齡：：35--50歲左右右，有有較為為穩(wěn)定定收入入或閑閑置的余錢錢。寫字樓樓自用型型與投投資型型各占占50%自用目目的改改善目目前的的辦公公條件件，購(gòu)購(gòu)買價(jià)價(jià)格相相對(duì)其他成成熟的的商務(wù)務(wù)區(qū)域域較為為便宜宜。區(qū)區(qū)域新新功能能的定位有有長(zhǎng)足足的發(fā)發(fā)展。。石景山山萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷推推廣核心賣賣點(diǎn)：：城市市綜合合體。。城城市繁繁華的的衍進(jìn)進(jìn)引擎擎廣告訴訴求：：北京京石景景山萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)。。啟動(dòng)動(dòng)北京京新中中心分訴訴求求：：5A級(jí)寫寫字字樓樓接接軌軌國(guó)國(guó)際際化化商商務(wù)務(wù)高檔檔國(guó)國(guó)際際酒酒店店同同步步奢奢華華服服務(wù)務(wù)推廣廣通通路路：：報(bào)廣廣：：北北京京青青年年報(bào)報(bào)、、新新京京報(bào)報(bào)、、京京華華時(shí)時(shí)報(bào)報(bào)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：：焦焦點(diǎn)點(diǎn)、、搜搜狐狐、、新新浪浪戶外外：：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)圍圍擋擋主力力通通路路：：焦點(diǎn)點(diǎn)、、搜搜狐狐、、新新浪浪輔助助通通路路：：報(bào)報(bào)廣廣、、戶戶外外、、短短信信商業(yè)石景景山山萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)核心心商商業(yè)業(yè)：：家樂樂福福---20500平米米\萬(wàn)千千百百貨貨----28520平米米\運(yùn)動(dòng)動(dòng)一一百百----3300平米米\一兆兆韋韋德德----2720平米米主題題餐餐廳廳----3350平米米\神采采飛飛揚(yáng)揚(yáng)----3630平米米\大哥哥星星KTV----3950平米米\萬(wàn)達(dá)達(dá)影影城城----7060平米米商業(yè)業(yè)步步行行街街-----20170平米米石景景山山萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，恢恢弘弘手手筆筆，，開開創(chuàng)創(chuàng)西西區(qū)區(qū)耀耀世世盛盛景景；；復(fù)復(fù)合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，確確立立西西區(qū)區(qū)潮潮流流高高度度；；超超凡凡品品質(zhì)質(zhì)，，提提速速西區(qū)區(qū)國(guó)國(guó)際際化化進(jìn)進(jìn)程程給本本案案的啟啟示借鑒鑒1、作作為為“訂單單地地產(chǎn)產(chǎn)”的首首創(chuàng)創(chuàng)者者，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)集集團(tuán)團(tuán)與與眾眾多多知知名名品品牌牌簽簽署署了了戰(zhàn)戰(zhàn)略略合合作作協(xié)協(xié)議議、、使使得得萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)具具有有不不可可復(fù)復(fù)制制性性。。2、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，中中國(guó)國(guó)第第一一綜綜合合品品牌牌。。城城市市綜綜合合體體所所創(chuàng)創(chuàng)造造的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)價(jià)值值和和萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)品品牌牌無(wú)無(wú)與與倫倫比比的品品牌牌價(jià)價(jià)值值，，使使萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)所所到到區(qū)區(qū)域域不不僅僅引引發(fā)發(fā)了了眾眾多多投投資資者者的的搶搶購(gòu)購(gòu)，，而而且且還還為為城城市市創(chuàng)創(chuàng)造造了了一個(gè)個(gè)有有一一個(gè)個(gè)繁繁華華的的城城市市中中心心。。3、城城市市綜綜合合體體，，通通過(guò)過(guò)豪豪華華酒酒店店、、高高檔檔寫寫字字樓樓、、商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施、、商商務(wù)務(wù)公公寓寓等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的有有機(jī)機(jī)組合合實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)內(nèi)內(nèi)部部各各種種功功能能的的綜綜合合互互補(bǔ)補(bǔ)，，并并相相互互依依存存，，相相互互提提升升的的價(jià)價(jià)值值關(guān)關(guān)系系。。從從而而形形成成很強(qiáng)強(qiáng)的的自自我我成成長(zhǎng)長(zhǎng)、、自自我我更更新新、、自自我我繁繁榮榮、、持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的價(jià)價(jià)值值潛潛力力，，在在提提升升自自身身價(jià)價(jià)值值的的同時(shí)時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造造高高額額的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)價(jià)值值。。警示示1、石石景景山山地地域域狹狹小小，，且且區(qū)區(qū)政政府府在在石石景景山山區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃中中已已明明確確提提出出了了控控制制建建設(shè)商商品品住住宅宅和和常常住住人人口口的的目目標(biāo)標(biāo)，，而而大大力力扶扶持持的的公公建建設(shè)設(shè)施施又又因因投投資資金金額額數(shù)數(shù)目目龐龐大大，，資金金成成本本會(huì)會(huì)較較高高，，投投資資回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，不不確確定定因因素素增增加加，，可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致預(yù)預(yù)期期收收益益降降低低。。2、石石景景山山區(qū)區(qū)自自身身的的消消費(fèi)費(fèi)能能力力較較京京城城其其他他地地區(qū)區(qū)為為低低，，如如不不能能有有效效吸吸引引周周邊邊城城區(qū)區(qū)（如如海海淀淀））的的消消費(fèi)費(fèi)人人群群，，會(huì)會(huì)直直接接增增加加經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成本本，，導(dǎo)導(dǎo)致致預(yù)預(yù)期期收收益益降降低低。。3、首首鋼鋼的的污污染染問(wèn)問(wèn)題題如如不不能能與與其其企企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型同同步步完完成成，，再再加加上上北北京京軍軍區(qū)區(qū)等等駐駐區(qū)區(qū)的的保保密密機(jī)關(guān)關(guān)性性質(zhì)質(zhì)，，以以及及八八寶寶山山革革命命公公墓墓的的的的隱隱諱諱性性，，都都可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致投投資資者者的的顧顧慮慮重重重重。。石景景山山萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)本區(qū)區(qū)域域重重點(diǎn)點(diǎn)在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目深深度度分分析析鼎城城項(xiàng)目目概概況況團(tuán)隊(duì)隊(duì)配套套地理理位位置置：：石石景景山山區(qū)區(qū)阜阜石石路路與與楊楊莊莊東東路路交交叉叉口口物物業(yè)業(yè)類類型型：：商商業(yè)業(yè)、、綜綜合合總占占地地面面積積：：6.5432萬(wàn)㎡總建筑面面積：22.2萬(wàn)㎡容積率：：3綠化率:30%開發(fā)商：：北京實(shí)實(shí)興騰飛飛置業(yè)發(fā)發(fā)展公司司規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：自身規(guī)劃劃：大型商業(yè)業(yè)、特色色商鋪、、高檔公公寓、精裝小戶戶型、高高中檔寫寫字樓、、步行商商業(yè)街地下車庫(kù)庫(kù)周邊配套套：大學(xué)：北北方工業(yè)業(yè)大學(xué)、、首鋼職職工大學(xué)學(xué)綜合商場(chǎng)場(chǎng)：沃爾爾瑪山姆姆會(huì)員店店銀行：工工行、建建行、中中行、農(nóng)農(nóng)行、商商業(yè)銀行行、光大大銀行鼎城開發(fā)進(jìn)度度產(chǎn)品銷售分析析客群開盤時(shí)間間：2008年4月16日預(yù)售證號(hào)號(hào)：（2008）101（2008）64一期推出出2、3樓及部分分商業(yè)住宅總套套數(shù)171套，2號(hào)樓88套、3號(hào)樓83套放盤套數(shù)數(shù)：171套住宅入住時(shí)間間：2009年10月30日工程進(jìn)度度：A\C地塊結(jié)構(gòu)構(gòu)基本封封頂產(chǎn)權(quán)年限限：辦公公50商業(yè)40年住宅70年產(chǎn)品種類類：A地塊：7萬(wàn)平米精精裝修大大宅，輔輔以臨街街商業(yè)。。其中1棟20層2棟17層，總套數(shù)：：270套面積區(qū)間間：114-220平米復(fù)式式C地塊：約約15萬(wàn)平米，，規(guī)劃5A生態(tài)寫字字樓、精精裝小戶戶型公寓寓、大型型購(gòu)物中中心、商商業(yè)街總套數(shù)：：寫字樓面面積區(qū)間間：40-80平米裝修小戶戶型面積積區(qū)間：：38-72平米一期開盤盤均價(jià)：：15000元/平米（2008）101目前成交交均價(jià)：：14876元/平米目前銷售售套數(shù)：：16套首期銷售售率：18.2%銷售速度度：月均均8套存量：共共計(jì)72套（2008）64目前成交交均價(jià)14747元/平米目前銷售售套數(shù)：：62套銷售率：：77%月均銷售售套數(shù)：：32存量：共共計(jì)21套付款方式式：按揭揭、一次次性優(yōu)惠幅度度：一次次性98折一期開盤盤客戶主主要為原原住居民民（含外地地來(lái)京經(jīng)經(jīng)商人員員），考考慮住宅宅升級(jí)、或離離工作地地較近，，地緣性性較強(qiáng)。。年齡區(qū)間間：40左右職業(yè)：以以經(jīng)商人人員為主主。鼎城營(yíng)銷推廣廣商業(yè)核心賣點(diǎn)點(diǎn)：創(chuàng)新新嶄新生生活時(shí)空空，打造造石景山山地標(biāo)性性經(jīng)典建建筑群廣告訴求求：以國(guó)國(guó)際化智智能生活活禮獻(xiàn)您您的未來(lái)來(lái)分訴訴求求：鼎城。世世家智能能大宅，，禮遇遇國(guó)際生生活鼎城。E托邦，，我的原原創(chuàng)生活活鼎城。時(shí)時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)，5A生態(tài)辦公公\重組商務(wù)務(wù)版塊鼎城。商商業(yè)中心心鼎鼎城時(shí)刻刻，忘情情巴黎推廣通路路：報(bào)廣：北北京青年年報(bào)、新新京報(bào)、、精華時(shí)時(shí)報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪雜志：安安家、新新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圍擋擋主力通路路：焦點(diǎn)、搜搜狐、新新浪輔助通路路：報(bào)廣廣、戶外外、、北京樓樓市圖石景山區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)旗艦，，總建筑筑面積約約6萬(wàn)平米，，云集大大型品牌牌百貨、、特色餐餐飲、休休閑商街街、個(gè)性性臨街商商鋪，業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，商業(yè)業(yè)街鋪30-1000平米不等等層高4.8-5.4。對(duì)外：旗旗艦商區(qū)區(qū)，成就就商業(yè)制制高點(diǎn)璀璨商街街，點(diǎn)亮亮CRD多業(yè)態(tài)組組合。CRD核心商業(yè)業(yè)給本案的啟示鼎城借鑒企業(yè)因素素：企業(yè)規(guī)規(guī)模、品品牌、實(shí)實(shí)力在石石景山區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)明明顯，成成功開發(fā)發(fā)了近十十個(gè)石景景山房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，資金金雄厚、、整合運(yùn)運(yùn)營(yíng)能力力強(qiáng)，有有益于企企業(yè)打造造頂級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)區(qū)環(huán)境。。項(xiàng)目因素素：項(xiàng)目屬屬京西大大型綜合合體，在在區(qū)域市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)突出，，項(xiàng)目園園林景觀觀優(yōu)越、、智能化化水平高高，大躍躍層戶型型較多；；區(qū)域因素素：項(xiàng)目周邊邊多風(fēng)景景區(qū)，且且地處CRD核心區(qū)域域，區(qū)域域具有一一定發(fā)展展?jié)摿臼袌?chǎng)和企企業(yè)因素素，宏觀市市場(chǎng)流動(dòng)動(dòng)性過(guò)剩剩，同時(shí)時(shí)存在從從緊的貨貨幣政策策預(yù)期，，且企業(yè)業(yè)行業(yè)地地位、品品牌有待待進(jìn)一步步提升；；項(xiàng)目和區(qū)區(qū)域因素素，項(xiàng)目定價(jià)價(jià)略高于于區(qū)域平平均水平平，周邊邊樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，生活活配套設(shè)設(shè)施有待待完善，，區(qū)域房房?jī)r(jià)租金金比例略略高，投投機(jī)性需需求可能能受到限限制。本區(qū)域在在售重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目深深度分析析茂華璟都都會(huì)項(xiàng)目概況團(tuán)隊(duì)配套地理位置置：阜石石路和楊楊莊東路路交叉口口的東南南角，石石景山游游樂園西西北角物業(yè)類型型：住宅宅、寫字字樓、商商業(yè)總占地面面積：18萬(wàn)㎡總建筑面面積：25萬(wàn)㎡其其中18萬(wàn)住宅7萬(wàn)商服配配套容積率：：1.3-2.2綠化率:30%開發(fā)商：茂華控股股集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)：貝爾爾高林（（BeitCollins）自身規(guī)劃劃：高檔檔公寓、、都會(huì)商商街、公公寓式酒酒店、高高檔寫字字樓、商商務(wù)酒店店周邊配套套：大學(xué)：北北方工業(yè)業(yè)大學(xué)綜合商場(chǎng)場(chǎng)：沃爾爾瑪山姆姆會(huì)員店店銀行：工工行、建建行、中中行、農(nóng)農(nóng)行、商商業(yè)銀行行、光大大銀行休閑：四四大主題題公園開發(fā)進(jìn)度度產(chǎn)品銷售分析析客群茂華璟都都會(huì)開盤時(shí)間間：2007.7.17（2007）251、（住宅宅）放盤套數(shù)數(shù)：445套入住時(shí)間間：璟公館2008年10月25日交房,精裝修交交房璟璟公公閣2008年10月25日交房璟公院2009年5月30日開盤時(shí)間間：2008.4.16（2008）81放盤套數(shù)數(shù)：143開盤時(shí)間間：2008.3.21放盤套數(shù)數(shù)：143產(chǎn)權(quán)年限限：辦公公50商業(yè)40年住宅70年產(chǎn)品種類類：璟公館：：29棟，5、7.9層小高層層，一梯梯一戶或或兩戶三三-四面采光光360度觀景窗窗面積區(qū)間間：160-260璟公閣：：9棟酒店、商商業(yè)未售售戶型優(yōu)勢(shì)勢(shì)：180-360度觀景窗窗一梯一戶戶或兩梯梯一戶，，一梯一一戶電梯梯入戶（2007）25114800元/平米目前成交交均價(jià)：：15500元/平米目前銷售售套數(shù)：：423套首期銷售售率：95%銷售速度度：月均均38套存量：共共計(jì)22套（2008）81開發(fā)商自自報(bào)價(jià)：：17650元/平米目前銷售售套數(shù)：：0套銷售率：：0%月均銷售售套數(shù)：：0存量：143套（2008）147開放商自自報(bào)價(jià)：：17650目前成交交均價(jià)：：17650目前成交交套數(shù)：：0銷售率：：0%月均銷售售套數(shù)：：0存量：143套付款方式式：按揭揭、一次次性優(yōu)惠幅度度：一次次性99折城市白領(lǐng)領(lǐng)、中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)片片上，職職業(yè)生涯涯處于上上升階段段。屬于城城市的的中堅(jiān)堅(jiān)力量量年齡：：35-45之間營(yíng)銷推推廣商業(yè)茂華璟璟都會(huì)會(huì)核心賣賣點(diǎn)：：西長(zhǎng)長(zhǎng)安街街大都都會(huì)考考究中中心廣告訴訴求：：長(zhǎng)安安街北北。國(guó)國(guó)際西西區(qū)考考究之之作25萬(wàn)平米米復(fù)合合式國(guó)國(guó)際都都會(huì)街街區(qū)分訴求求：一一梯兩兩戶270度景觀觀考究究大宅宅18000平米尊尊甄庭庭院高端全全精裝裝華邸邸推廣通通路：：報(bào)廣：：北京京青年年報(bào)、、新京京報(bào)網(wǎng)絡(luò)：：焦點(diǎn)點(diǎn)、搜搜狐、、新浪浪雜志：：安家家、新新地產(chǎn)產(chǎn)戶外：：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)圍擋擋主力通通路：：焦點(diǎn)、、搜狐狐、新新浪輔助通通路：：報(bào)廣廣、戶戶外、、北京京樓市市圖都會(huì)商商街，，貫穿穿東西西。集集文化化產(chǎn)品品展售售、娛娛樂消消費(fèi)、、汽車車展售售、銀銀行及及餐飲飲為一一體的的全長(zhǎng)長(zhǎng)500米的社社區(qū)配配套商商業(yè)街街。西西側(cè)大大型商商業(yè)以以引進(jìn)進(jìn)大眾眾4S點(diǎn)及亞亞洲最最大的的保時(shí)時(shí)捷旗旗艦店店茂華璟璟都會(huì)會(huì)給本案案的啟示示借鑒1、在在尊尊重京京西地地緣歷歷史及及文脈脈價(jià)值值的基基礎(chǔ)上上，將將中西西方建建筑風(fēng)風(fēng)格融融為一一體打打造出出融住住宅、、酒店店、商商街為為一體體的復(fù)復(fù)合式式國(guó)際際都會(huì)會(huì)街區(qū)區(qū)，成成為北北京西西區(qū)國(guó)國(guó)際化化進(jìn)程程的代代表。。戶型型設(shè)計(jì)計(jì)上體體現(xiàn)人人性關(guān)關(guān)懷。。2、在在開發(fā)發(fā)前期期準(zhǔn)確確的風(fēng)風(fēng)格定定位，，國(guó)際際大師師親自自擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)計(jì)彰顯顯出項(xiàng)項(xiàng)目所所反映映出來(lái)來(lái)的形形象3、1.8萬(wàn)平米米的中中心花花園及及花園園式風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街，富富有創(chuàng)創(chuàng)新，，其他他項(xiàng)目目均不不能及及。警示市場(chǎng)和和企業(yè)業(yè)因素素，宏觀觀市場(chǎng)場(chǎng)流動(dòng)動(dòng)性過(guò)過(guò)剩，，同時(shí)時(shí)存在在從緊緊的貨貨幣政政策預(yù)預(yù)期，，且企企業(yè)行行業(yè)地地位、、品牌牌有待待進(jìn)一一步提提升；；項(xiàng)目和和區(qū)域域因素素，項(xiàng)目定定價(jià)略略高于于區(qū)域域平均均水平平，周周邊樓樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，生活活配套套設(shè)施施有待待完善善，區(qū)區(qū)域房房?jī)r(jià)租租金比比例略略高，，投機(jī)機(jī)性需需求可可能受受到限限制。。產(chǎn)品因因素項(xiàng)目戶戶型面面積偏偏大，，總價(jià)價(jià)較高高。對(duì)對(duì)于后后期的的銷售售產(chǎn)生生一定定的抗抗性。。目前前較為為尷尬尬。本區(qū)域域在售售重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目深度度分析析大成時(shí)時(shí)代中中心項(xiàng)目概概況團(tuán)隊(duì)配套地理位位置：：西四環(huán)環(huán)五棵棵松橋橋南鄭鄭常莊莊出口口，西西四環(huán)環(huán)與大大成路路交匯匯處物業(yè)類類型：：商業(yè)業(yè)、公公寓總占地地面積積：7362萬(wàn)㎡總建筑筑面積積：12.9萬(wàn)㎡容積率率：6.2綠化率率:30開發(fā)商商：北京大大成開開發(fā)集集團(tuán)有有限公公司規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：：自身規(guī)規(guī)劃：生活配配套TESCO大型購(gòu)購(gòu)物中中心、、餐飲飲娛樂樂、會(huì)會(huì)所和和空中中花園園教教育配配套：：幼兒兒園、、小學(xué)學(xué)、中中學(xué)醫(yī)醫(yī)療療配套套：項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)有社社區(qū)診診所體體育育配套套：體體育館館、籃籃球館館、網(wǎng)網(wǎng)球館館周邊配配套：：生活活配套套：餐餐飲、、酒店店、銀銀行、、超市市、零零售業(yè)業(yè)等一一應(yīng)俱俱全教教育育配套套：五五一小小學(xué)、、十一一小學(xué)學(xué)等名名校醫(yī)醫(yī)療療配套套：301、302、307、武警警總醫(yī)醫(yī)院等等國(guó)際際知名名醫(yī)療療機(jī)構(gòu)構(gòu)體體育配配套：：五棵棵松奧奧運(yùn)場(chǎng)場(chǎng)館、、豐臺(tái)臺(tái)體育育中心心等開發(fā)進(jìn)進(jìn)度產(chǎn)品品銷售分分析客群群大成時(shí)時(shí)代中中心開盤時(shí)時(shí)間：：大成時(shí)時(shí)代中中心行行政公公館2008年5月14放盤套套數(shù)：：393套入住時(shí)時(shí)間：：2010年9月裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：精裝裝產(chǎn)權(quán)年年限：：50年開盤時(shí)時(shí)間：：大成成服務(wù)務(wù)式公公寓2008.3.8放盤套套數(shù)：：391套入住時(shí)時(shí)間：：2010年9月裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：精裝裝修產(chǎn)權(quán)年年限：：70年產(chǎn)品種種類：：行政公公館：：1座面積區(qū)區(qū)間：：60-90平米服務(wù)公公寓：：1座面積區(qū)區(qū)間：：76-190平米（2008）145行政公公館目前成成交均均價(jià)：：12464元/平米批準(zhǔn)銷銷售套套數(shù)：：393套目前累累計(jì)銷銷售：：38套銷售率率：不不足10%銷售速度：：月均8套存量：共計(jì)計(jì)355套付款方式及及優(yōu)惠幅度度：一次性付款款：9.2折按揭付款：：60%以上9.5折（2008）52酒店式公寓寓目前成交均均價(jià)：13646元/平米批準(zhǔn)銷售套套數(shù)：391套目前累計(jì)銷銷售：257套銷售率：65%月均銷售套套數(shù)：36套存量：134套月入6000以上存款款20萬(wàn)以上城市市白領(lǐng)中中產(chǎn)階級(jí)有車族族、公車車族、二二人世界、、三口之之家營(yíng)銷推廣商業(yè)大城時(shí)代中中心核心賣點(diǎn)：：形象導(dǎo)入入階段：長(zhǎng)長(zhǎng)安西區(qū)，，稀缺地段珍珍惜面市廣告訴求：：時(shí)代左右右世界分訴求：城城市綜合體體，大成時(shí)時(shí)代中心的屬性標(biāo)簽簽推廣通路：：報(bào)廣：北京京青年報(bào)、、新京報(bào)網(wǎng)絡(luò)：焦點(diǎn)點(diǎn)、搜狐、、新浪雜志：安家家、新地產(chǎn)產(chǎn)戶外：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)圍擋主力通路：：焦點(diǎn)、搜狐狐、新浪輔助通路：：報(bào)廣、戶戶外、、展會(huì)、北北京樓市圖圖大成時(shí)代中中心商業(yè)面面積約43000平方米，地地下一層至至五層為商商業(yè)用途，，各層商業(yè)業(yè)面積約7000平方米左右右。根據(jù)目目前的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，首首層的部分分面積、2層、3層面積現(xiàn)已已引進(jìn)“樂樂購(gòu)”為主主力店，4層、5層面積暫定定為餐飲、、娛樂，具具體平面布布局形式現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃為（（取消LOFT）庭院式商商業(yè)街，其其具體內(nèi)容容和平面布布局的設(shè)計(jì)計(jì)以滿足設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范為為前提，同同時(shí)留有餐餐飲、娛樂樂經(jīng)營(yíng)的可可能性。大城時(shí)代中中心給本案的啟示借鑒1、設(shè)計(jì)理念中中——空氣質(zhì)量學(xué)學(xué)：人是空空間的主角角，空間是是建筑的主主角，空間間中溫度與與濕度的適適宜程度是是貫穿其間間的靈魂。。15.5度角窗的設(shè)設(shè)計(jì)，不僅僅從氣溫適適宜、空氣氣清新等方方面構(gòu)建了了建筑物理理上的健康康舒適，更更給人們?cè)谠诰幼≈袆?chuàng)創(chuàng)造出非常常輕松，隨隨意自由的的享受空間間，給人以以接近自然然的感覺2、北京知名名的地產(chǎn)上上市公司，，品牌知名名度較高，，社會(huì)地位位較高；3、百米高的的建筑，西西區(qū)新地標(biāo)標(biāo)。警示市場(chǎng)和企業(yè)業(yè)因素：目前市場(chǎng)狀狀況明了，，成交低迷迷，西區(qū)尤尤為突出，，多種因素素導(dǎo)致對(duì)企企業(yè)的資金金鏈要求較較高能否安安全“過(guò)冬冬”，是當(dāng)當(dāng)前項(xiàng)目較較為明感的的話題。項(xiàng)目和區(qū)域域因素：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，，項(xiàng)目可以以說(shuō)是近50萬(wàn)平米的大大盤，開發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)長(zhǎng)生活配套套設(shè)施有待待完善，需需一定的市市場(chǎng)培育。。受市場(chǎng)影影響在一定定時(shí)間內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目銷售價(jià)價(jià)格及速度度會(huì)受到制制約。總結(jié)通過(guò)上述競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的深度分析析。不難看看出，CRD區(qū)域功能明明確定位及及受石景山山區(qū)停掉”商品房發(fā)展展寫字樓利好消息的的影響，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜綜合指標(biāo)相相似度極為為接近，區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈烈。。。。。。。1、受區(qū)域幅幅員及人口口的限制，，各項(xiàng)目距距離不超過(guò)過(guò)3公里，而競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總總體量卻達(dá)達(dá)到75萬(wàn)平米之之多，購(gòu)買買客群較為為單??；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目均為綜合合物業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)，產(chǎn)品類類型、配比比較為接近近；3、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)規(guī)模體量雷雷同，集聚聚情況嚴(yán)重重，不利于于銷售及招招商；4、小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售速速度度較較快快，，投投資資性性產(chǎn)產(chǎn)品品成成為為主主流流，，跟跟風(fēng)風(fēng)現(xiàn)現(xiàn)象象嚴(yán)嚴(yán)重重；；5、銷銷售售價(jià)價(jià)格格普普遍遍偏偏高高，，有有待待市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)一一步步認(rèn)認(rèn)可可；；6、宣宣傳傳調(diào)調(diào)性性基基本本一一至至———借勢(shì)勢(shì)樹樹立立地地標(biāo)標(biāo)形形象象；；7、品品牌牌實(shí)實(shí)力力較較強(qiáng)強(qiáng)，，除除萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)外外，，基基本本相相當(dāng)當(dāng)；；給本本案案的的提提示示：：推推盤盤時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)/推售售產(chǎn)產(chǎn)品品/銷售售策策略略/推廣廣策策略略匯報(bào)報(bào)思思路路本案案戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位的的選選擇擇各類類物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值判判斷斷寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析及及區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析本案案核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的挖挖掘掘及及營(yíng)營(yíng)銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的制制定定本案案推推廣廣戰(zhàn)戰(zhàn)略略及及形形象象的的建建立立鳥瞰圖本案案的的物物業(yè)業(yè)分分類類物業(yè)業(yè)分分析析：：本案案實(shí)實(shí)際際是是以以研研發(fā)發(fā)立立項(xiàng)項(xiàng)的的物物業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，為為了了符符合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，在在規(guī)規(guī)劃劃中中我我們們添添加加了了為為寫寫字字樓樓辦辦公公人人群群量量身身定定做做的的公寓寓及配套套商商業(yè)業(yè)………寫字樓硬性指標(biāo)投資價(jià)值項(xiàng)目自身硬件條件要求地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少商圈內(nèi)的政務(wù)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間物業(yè)管理的專業(yè)性及服務(wù)水平有無(wú)大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號(hào)召力外立面、大堂、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、硬件設(shè)備及智能化水平本案案位位于于中中關(guān)關(guān)村村科科技技園園石石景景山山園園內(nèi)內(nèi)，，入入住住企企業(yè)業(yè)受受政政府府扶扶持持可可享享受受多多重重政政策策優(yōu)優(yōu)惠惠，，但但商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍較較薄薄弱弱；；交交通通、、金金融融、、市市政政配配套套相相對(duì)對(duì)缺缺乏乏；；因因此此，，寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品如如遵遵循循市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位將將舉舉步步維維艱艱。。寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值評(píng)評(píng)判判西山山匯匯寫寫字字樓樓———隨著著““首首都都休休閑閑娛娛樂樂中中心心區(qū)區(qū)””規(guī)規(guī)劃劃定定位位的的逐逐步步實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，未未來(lái)來(lái)休休閑閑商商務(wù)務(wù)將將逐逐步步發(fā)發(fā)展展，，寫寫字字樓樓的的發(fā)發(fā)展展將將迎迎來(lái)來(lái)較較大大發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇；；目前前本本地地塊塊商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍單單薄薄，，寫寫字字樓樓需需求求極極其其有有限限。。本案案寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值分分析析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園京漢大廈北京高等秘書研修學(xué)院崇新大廈S：（優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)））1、項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于中中關(guān)關(guān)村村科科技技園園石石景景山山園園內(nèi)內(nèi)，，廬廬師師山山腳腳下下，，商商務(wù)務(wù)政政策策環(huán)環(huán)境境和和自自然然資資源源兼兼顧顧；；2、大大型型商商業(yè)業(yè)建建筑筑集集群群，，擁?yè)碛杏幸灰欢ǘ▍^(qū)區(qū)域域影影響響力力；；3、入入住住大大型型企企業(yè)業(yè)可可享享有有大大廈廈冠冠名名權(quán)權(quán)；；4、作作為為政政府府重重點(diǎn)點(diǎn)扶扶持持項(xiàng)項(xiàng)目目，，后后期期入入駐駐企企業(yè)業(yè)也也將將受受益益W（劣劣勢(shì)勢(shì)））：：目前前商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍較較淡淡薄薄，，市市場(chǎng)場(chǎng)需需要要長(zhǎng)長(zhǎng)期期培培養(yǎng)養(yǎng)；；公共共交交通通不不便便且且不不臨臨交交通通主主干干道道;寫字字樓樓與與其其他他產(chǎn)產(chǎn)品品共共存存，，但但整整體體規(guī)規(guī)模模無(wú)無(wú)法法樹樹立立區(qū)區(qū)域域標(biāo)標(biāo)桿桿形形象象;發(fā)展展商商品品牌牌號(hào)號(hào)召召力力相相對(duì)對(duì)不不夠夠;享有有園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)相相關(guān)關(guān)招招商商引引資資優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策；園區(qū)內(nèi)唯一寫寫字樓產(chǎn)品，，較具稀缺性性；T（威脅）：石景山區(qū)內(nèi)寫寫字樓及商住住型產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量巨大；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推推廣力度和聲聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)機(jī)；建議控制總量量，通過(guò)豐富寫字樓的增增值服務(wù)功能增強(qiáng)產(chǎn)品核核心競(jìng)爭(zhēng)力；；通過(guò)吸引大客客戶的進(jìn)駐，，形成市場(chǎng)號(hào)召召力和品牌影影響力，提升項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)綜合合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。本案寫字樓SWOT分析O（機(jī)會(huì)）商業(yè)硬性指標(biāo)投資價(jià)值商業(yè)自身硬件措施周邊常住人口密度，日常人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設(shè)施是否到位；是否有足夠的消費(fèi)人口支撐；消費(fèi)人群是否有一定的消費(fèi)力支撐其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進(jìn)駐以此保證后期人流及宣傳力度本案周邊短期期內(nèi)不具備發(fā)發(fā)展傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)底商、傳統(tǒng)統(tǒng)大型商業(yè)物物業(yè)的客觀條條件，因此本本案商業(yè)產(chǎn)品品的規(guī)劃定位位必須打破傳傳統(tǒng)商業(yè)的固固化模式，走走個(gè)性化營(yíng)銷銷的路子，精精準(zhǔn)客群定位位。商業(yè)物業(yè)價(jià)值值評(píng)判西山匯商業(yè)——周邊現(xiàn)階段消消費(fèi)人群不夠夠明確；周邊配套較為為落后，未形形成較強(qiáng)的商商業(yè)氛圍；本案商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值分析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園工行蘋果園儲(chǔ)蓄所石景山京西家具建材城賽德麗公司雙鷺?biāo)帢I(yè)S（優(yōu)勢(shì)）：園區(qū)內(nèi)較具規(guī)規(guī)模寫字樓及及商住，確保保商業(yè)后期客客群；經(jīng)營(yíng)種類限制制性小，業(yè)態(tài)態(tài)多樣;輔助商業(yè)體量量小，后期銷銷售壓力不大大；W（劣勢(shì)）：目前基本無(wú)商商業(yè)氛圍不成成熟，交通條件相對(duì)對(duì)落后；人口密度不高高，短期內(nèi)消消費(fèi)能力有限限；O（機(jī)會(huì)）：商業(yè)規(guī)劃將填填補(bǔ)園區(qū)內(nèi)商商業(yè)業(yè)態(tài)空白白，完善園區(qū)區(qū)整體配套；；T（威脅）：石景山區(qū)未來(lái)來(lái)商業(yè)放量較較大，競(jìng)爭(zhēng)激激烈；通過(guò)明確的客客群定位，形形成差異化；；通過(guò)定制商業(yè)業(yè)及明確的商商業(yè)定位在硬硬件上滿足多多種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)需要；本案商業(yè)SWOT分析商住物業(yè)投資價(jià)值市場(chǎng)關(guān)注度住宅投資環(huán)境境生活配套的完完善程度交通便捷性短期租金收益益、長(zhǎng)期增值值收益并存房屋總價(jià)及月月供；空間實(shí)實(shí)用性、裝修修標(biāo)準(zhǔn)等產(chǎn)品品的附加值地段稀缺性、、產(chǎn)品的增值值潛力等商住物業(yè)主要要以投資自用用兼顧作為購(gòu)購(gòu)買目的，對(duì)對(duì)產(chǎn)品附加值值要求較高；；低總價(jià)，投投資門檻低，，客群廣闊，，因而在銷售售上易于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速回款，，加速資金回回籠。商住物業(yè)價(jià)值值評(píng)判西山匯商住公公寓——位于石景山區(qū)區(qū)較具發(fā)展?jié)摑摿Φ目萍紙@園區(qū)內(nèi)，依托大型商務(wù)務(wù)集群體，寫寫字樓、商業(yè)業(yè)共存，提供供了潛在客群群；廬師山下，高高端住宅產(chǎn)品品的棲息地；；本案商住物業(yè)業(yè)價(jià)值分析實(shí)興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)廬師山莊國(guó)家檢察官學(xué)院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園星座人和超市豐碩樓龍澤建材城建行蘋果園儲(chǔ)蓄所石景山區(qū)地稅大廳S（優(yōu)勢(shì)）：石景山科技園園內(nèi)唯一商住住公寓；地塊人文底蘊(yùn)蘊(yùn)較深厚,居住環(huán)境優(yōu)越越;3.高品質(zhì)社區(qū)配配套完善；W（劣勢(shì)）：商務(wù)氛圍尚未未形成，投資資市場(chǎng)有待培培育；綜合體帶來(lái)的的相互干擾；；非純粹性住宅宅項(xiàng)目；O（機(jī)會(huì)）：體量不大，后后期推出前期期積累周期長(zhǎng)長(zhǎng)；面向園區(qū)內(nèi)高高素質(zhì)人群，，客群質(zhì)量較較高；T（威脅）：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的商商住產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)獲得市場(chǎng)占占有率，造成成客戶分流；；且推廣力度度和聲勢(shì)占據(jù)據(jù)先機(jī)；產(chǎn)品實(shí)用性及及附加值是商商住產(chǎn)品最有有說(shuō)服力的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；注意控制總價(jià)價(jià)，減少月供供成本將成為為本類產(chǎn)品熱熱銷的關(guān)鍵；；本案商住SWOT分析戰(zhàn)略模型選擇擇應(yīng)該與周邊其其他房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目形成鮮明明的區(qū)隔如何選擇？本項(xiàng)目符合發(fā)發(fā)展中企業(yè)對(duì)對(duì)使用性價(jià)比比及追求高品品質(zhì)辦公居住住環(huán)境的客戶戶需求，加之之賦予特殊的的人文氣質(zhì)環(huán)環(huán)境，必將成成為區(qū)別于傳傳統(tǒng)寫字樓市市場(chǎng)的另類競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)品匯報(bào)思路本案戰(zhàn)略定位位的選擇各類物業(yè)價(jià)值值判斷寫字樓市場(chǎng)需需求特點(diǎn)分析析及區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析本案核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的挖掘及及營(yíng)銷戰(zhàn)略的的制定本案推廣戰(zhàn)略略及形象的建建立地產(chǎn)項(xiàng)目的““核心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣”『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)品力）（企業(yè)的品牌牌力）石景山萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)：“2+3”——作為非住宅類類產(chǎn)品，品牌牌及地段的先先天優(yōu)勢(shì)是其其它項(xiàng)目無(wú)法法短期內(nèi)比擬擬與超越的。。故萬(wàn)達(dá)在此此區(qū)域已經(jīng)奠奠定了其標(biāo)桿桿形象。（獨(dú)特的價(jià)值值主張）（自然、社會(huì)會(huì)資源）地產(chǎn)項(xiàng)目的““核心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣”『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段（產(chǎn)品力）（企業(yè)的品牌牌力）茂華璟都會(huì)：：“1+3”——最務(wù)實(shí)的選擇擇方式，既有有先天所成的的地段優(yōu)勢(shì)，，加之后天產(chǎn)產(chǎn)品上的硬件件補(bǔ)充，奠定定其不敗地位位。（獨(dú)特的價(jià)值值主張）（自然、社會(huì)會(huì)資源）地產(chǎn)項(xiàng)目的““核心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣”『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)品力）（企業(yè)的品牌牌力）鼎城“1+2+3””—區(qū)域老牌開發(fā)發(fā)企業(yè)，具備備較強(qiáng)的區(qū)域域影響力，地地處CRD-TSM時(shí)代購(gòu)物花園園商務(wù)區(qū)核心位置。雙雙重本土化優(yōu)優(yōu)勢(shì)（獨(dú)特的價(jià)值值主張）（自然、社會(huì)會(huì)資源）品牌地產(chǎn)項(xiàng)目的““核心競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣”『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段（產(chǎn)品力）（企業(yè)的品牌牌力）大成國(guó)際中心心“1+3”——最務(wù)實(shí)的選擇擇方式，既有有先天所成的的地段優(yōu)勢(shì)，，加之后天產(chǎn)產(chǎn)品上的硬件件補(bǔ)充，奠定定其不敗地位位。（獨(dú)特的價(jià)值值主張）（自然、社會(huì)會(huì)資源）品牌領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)勢(shì)—以小博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特特色和價(jià)值行業(yè)領(lǐng)袖非行業(yè)領(lǐng)袖，，中大規(guī)模市市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主主義者回顧——本案的營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』H3142本項(xiàng)目的“核核心競(jìng)爭(zhēng)力””選擇產(chǎn)品文化地段環(huán)境需要先天天存在,后期營(yíng)造成本本巨大品牌影響力需需要通過(guò)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)一步提提升本項(xiàng)目的第一一選擇：“1+4”———體現(xiàn)“人性化化+人文精神”“4”—“文化”需要有有特點(diǎn)的背景景（西山概念念的提取）而而存在,文化需要前期期客觀提煉其其價(jià)值點(diǎn)“1”—“產(chǎn)品”以獨(dú)特特性和創(chuàng)新性性成為市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)（獨(dú)特的價(jià)值值主張）（自然、社會(huì)會(huì)資源）品牌（產(chǎn)品力）（企業(yè)的品牌牌力）戰(zhàn)略選擇：補(bǔ)補(bǔ)缺者核心競(jìng)爭(zhēng)力：：人文精神＋＋產(chǎn)品人性化化、實(shí)用性性怎樣實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略略意圖與核心心競(jìng)爭(zhēng)力？匯報(bào)思路本案戰(zhàn)略定位位的選擇各類物業(yè)價(jià)值值判斷寫字樓市場(chǎng)需需求特點(diǎn)分析析及區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析本案核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的挖掘及及營(yíng)銷戰(zhàn)略的的制定本案推廣戰(zhàn)略略及形象的建建立通過(guò),上述對(duì)北京寫寫字樓市場(chǎng)及及本區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的調(diào)研及全全面剖析，同同時(shí)基于對(duì)“西山匯”開發(fā)背景及理理念的融入，，對(duì)區(qū)域定位位的認(rèn)知.對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)進(jìn)行了深度挖挖掘，在此對(duì)對(duì)本案的營(yíng)銷銷推廣提出一一些想法。目標(biāo)以形象為基礎(chǔ)礎(chǔ)項(xiàng)目形象和品品牌價(jià)值跳躍躍式增長(zhǎng)追求品牌價(jià)值值品牌價(jià)值創(chuàng)造造更好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)價(jià)值追求城市影響響力把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)：市場(chǎng)尚未出現(xiàn)現(xiàn)此類定位的的城市綜合體體項(xiàng)目,且創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)必必將成為未來(lái)來(lái)的發(fā)展的主主流.把握區(qū)域機(jī)會(huì)會(huì)：區(qū)域價(jià)值在大大環(huán)境影響下下有上升的空空間，占據(jù)區(qū)域主導(dǎo)導(dǎo)權(quán)把握品牌機(jī)會(huì)會(huì)：激烈的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致優(yōu)優(yōu)勝劣汰，品品牌的價(jià)值更更加重要把握產(chǎn)品機(jī)會(huì)會(huì)：增強(qiáng)產(chǎn)品張力力將在市場(chǎng)中中更有競(jìng)爭(zhēng)力力把握項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)：原生態(tài)自然環(huán)環(huán)境,獨(dú)有的創(chuàng)意空空間,唯一的契合元元素,能夠創(chuàng)造的不不僅僅是項(xiàng)目目的本身.“西山匯”首度度亮相承載夢(mèng)夢(mèng)想西山印象——人文藝藝術(shù)自然資源賦予予我們的先天天優(yōu)勢(shì)石景山科技園園規(guī)劃回顧石景山園的功功能定位：以數(shù)字娛樂為為特色的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)區(qū)；以高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和總部部經(jīng)濟(jì)為主的的科技產(chǎn)業(yè)先先導(dǎo)區(qū)；以新新材料、節(jié)能能環(huán)保、光機(jī)機(jī)電為主的新新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展展區(qū)。成為增增強(qiáng)自主創(chuàng)新新能力的重要要載體，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)動(dòng)力引擎；成成為特色鮮明明、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)、配套完備備、服務(wù)優(yōu)良良、生態(tài)環(huán)保保的石景山CRD科技園。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域定位賦予予我們的有利利支撐……北京鼎軒房地地產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)的“西山匯”項(xiàng)目正式啟動(dòng)動(dòng)，將面向北京市文文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)的需要，致致力于建設(shè)數(shù)數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)化基地……——摘自北京搜房房網(wǎng)《首鋼搬遷石景景山變臉打打造首都文化化娛樂休閑區(qū)區(qū)CRD》鼎軒亮相西區(qū)區(qū)，改變西區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)史………“西山匯””--締造北京創(chuàng)創(chuàng)意文娛產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新品牌牌CRD一個(gè)創(chuàng)世紀(jì)紀(jì)的地域定定位，它承承載著京西西太多未來(lái)來(lái)，昭示著著區(qū)域質(zhì)的的轉(zhuǎn)變——機(jī)會(huì)、挑戰(zhàn)戰(zhàn)、競(jìng)爭(zhēng)，，充實(shí)著整整個(gè)市場(chǎng)。。繼而造就就了“石景景山萬(wàn)達(dá)國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)””“鼎城””“璟都都會(huì)”“雍雍景四季””等品牌實(shí)實(shí)力復(fù)合地地產(chǎn)項(xiàng)目的的云集。西山匯如何全面打打開市場(chǎng)的的關(guān)鍵：西山匯跳出市場(chǎng)看看市場(chǎng)核心構(gòu)思從項(xiàng)目本身身看跳出市市場(chǎng)看市場(chǎng)場(chǎng)的原因1、案名的詮釋釋‘匯’——匯集萬(wàn)物、、海納百川川，具有較高的的包容性2、項(xiàng)目處于““中關(guān)村科科技園石景景山園”——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，與本本案推廣方方向吻合,但,目前區(qū)域處處于前期發(fā)發(fā)展階段，，尚需時(shí)間間培育，各各方面機(jī)制制及配套有有待于完善善。3、項(xiàng)目寫字字樓\綜合立項(xiàng)——就項(xiàng)目位置置、交通便便捷性、周周邊商務(wù)氛氛圍對(duì)項(xiàng)目目立項(xiàng)較為為不利。突破傳統(tǒng)、、打破常常規(guī)的營(yíng)銷推廣廣成為必然然.4、依托園區(qū)優(yōu)優(yōu)惠政策——政府扶持，，前景廣闊闊5、西山腳下下、永引渠渠旁——項(xiàng)目自然景景觀優(yōu)勢(shì)明明顯龍脈傳承，，,遠(yuǎn)離鬧市符符合創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群基基本特征文文化底蘊(yùn)濃濃厚6、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目云集集______目前區(qū)域同同類\同質(zhì)的產(chǎn)品品較多,位置\商務(wù)環(huán)境\交通環(huán)境\品牌\實(shí)力均優(yōu)于于本案,如不調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策略,項(xiàng)目實(shí)施將將舉步維艱艱.7、西山匯若要要立足于區(qū)區(qū)域板塊之之巔，城市市標(biāo)桿的典典范,應(yīng)站得更高高，看得更更遠(yuǎn)。從項(xiàng)目品牌價(jià)值思想出發(fā)從產(chǎn)業(yè)交叉的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)出發(fā)從引入人文價(jià)值、、科技價(jià)值值出發(fā)從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客客群共性思想出發(fā)從建立符合合西山匯營(yíng)銷銷推廣戰(zhàn)略略模式出發(fā)本案的營(yíng)銷銷推廣思路路之發(fā)力點(diǎn)點(diǎn)“西山匯”CRD城市創(chuàng)意綜綜合體,撬動(dòng)西區(qū)新新經(jīng)濟(jì)故，本案核核心利益點(diǎn)點(diǎn)挖掘從品牌價(jià)值值角度出發(fā)發(fā)3TSStiability合適0riginality獨(dú)創(chuàng)Idevtity同一性SOI—CKT西山匯品牌核心價(jià)價(jià)值的概念念體現(xiàn)Creativiey創(chuàng)造力Kineticvlue能動(dòng)價(jià)值Tempo發(fā)展力核心價(jià)值與與目標(biāo)客群群

創(chuàng)意社群

CreativeC0mmunities

文化創(chuàng)意階層工業(yè)創(chuàng)意階層一切與創(chuàng)業(yè)有關(guān)的階層“人”與“城市/社會(huì)”的結(jié)合“原真性”屬性核心客群基基本特征描描述……團(tuán)體特特征個(gè)人意見的的表達(dá)以及及不斷創(chuàng)新新的需求具有創(chuàng)新精精神，注重重工作獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)性對(duì)文化藝術(shù)術(shù)、科技、、經(jīng)濟(jì)各方方面的事物有不可分分割的關(guān)系系。有穩(wěn)定的群群體結(jié)構(gòu)和和一定的行行為規(guī)范成員間相互互依賴頻繁繁互動(dòng)有一定的目目標(biāo)和成員員的的協(xié)作作分工群體成員有有歸屬感和和認(rèn)同感個(gè)人特特征1、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)業(yè)范圍設(shè)定定組合：文文化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主、、工業(yè)創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)填補(bǔ)補(bǔ)2、產(chǎn)業(yè)范圍圍：研發(fā)設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)意：建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)意：文化傳媒設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意：：咨詢策劃創(chuàng)創(chuàng)意：時(shí)尚消費(fèi)創(chuàng)創(chuàng)意：核心客群行行業(yè)描述……“西山匯”創(chuàng)創(chuàng)意社群.專署領(lǐng)地故，本案客客群定位除了文化，，產(chǎn)品核核心競(jìng)爭(zhēng)力力更是項(xiàng)目目熱銷的根根本……規(guī)劃建議景觀建議立面建議戶型建議西山匯品質(zhì)的提升本案硬性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目規(guī)劃建建議北部院落功功能規(guī)劃建建議：個(gè)性創(chuàng)意工工坊集群：：有一定的伸伸展性、可可塑性，規(guī)規(guī)模行]、帶動(dòng)性、、可作為項(xiàng)項(xiàng)目后期亮亮點(diǎn)推出。。中部院落功功能規(guī)劃建建意：多元化創(chuàng)藝藝產(chǎn)業(yè)生活活工作區(qū)總總匯藍(lán)色部分：：旗艦型創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)總部部，帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目影響力力，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目品牌知知名度。粉色部分：：LOFT-BEHIND中小型創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)集群群（主力））黃色部分：：E—SOLO商居公舍，，自由創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)主的的理想“希希地”南部院落功功能規(guī)劃建建學(xué)院派創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)鏈整整合區(qū):符合\滿足科技園園政策性、指指向性要求求，樹立項(xiàng)目目政治地位位，是項(xiàng)目目成功銷售及及招商引資資的重要契契基。712022/11/26建議園區(qū)設(shè)