深圳城市更新調(diào)研

深圳城市更新——房地產(chǎn)金融新機遇一、深圳城市更新概況深圳是全國最早提出城市更新概念的城市。2009年，在廣東省提出大力推動“三舊”改造的背景下，深圳市政府出臺《深圳市城市更新辦法》，實現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越，城市更新隨之全面啟動。幾年來，隨著深圳陸續(xù)出臺城市更新系列政策法規(guī)，城市更新的政策體系不斷完善，城市更新的步伐得以不斷加快，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、改善人居環(huán)境、推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用（一）深圳城市更新情況1、城市更新概念城市更新是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃按相關程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。具有以下情形之一包括；（1）城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善;（2）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（3）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會；經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施;（4）依法或者經(jīng)市政府批準應當進行城市更新的其他情形。2、深圳城市更新方式縱觀世界各國（地區(qū)）的城市更新大致都經(jīng)歷了三個階段：“清除貧民窟”、“改善居住環(huán)境”和“社區(qū)綜合復興”。深圳在推動城市更新過程中，走出一條“多措并舉，因地制宜地推動改造”的路徑。在政策保障和市場化運作基礎上，深圳城市更新通過綜合整治、功能改變和拆除重建“三駕馬車”的拉動，適應不同的舊改需求，效果明顯。綜合整治類城市更新:包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結構和使用功能。功能改變類城市更新:改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。拆除重建類城市更新:通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。3、深圳城市更新現(xiàn)狀深圳城市更新隨著深圳經(jīng)濟、人口增長及城市發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：第一階段：城市更新的前奏（80年代初?90年代初）從1980年深圳經(jīng)濟特區(qū)成立，依靠鄰近香港，為口岸過往提供服務型商業(yè)和“外引內(nèi)聯(lián)”等形式建立“三來一補”工業(yè)，憑借港澳海外投資，交通運輸、商業(yè)和房地產(chǎn)迅速崛起，大大加速了羅湖口岸和南山蛇口地區(qū)建設。政府主要投資道路和大型基礎設施建設，更多的是新地開發(fā)，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自發(fā)性的小規(guī)模改善居住環(huán)境的舊改更新。第二階段：城市更新的初期（90年代初?本世經(jīng)初）進入90年代以后，深圳經(jīng)濟保持高速度增長，城市格局初現(xiàn)規(guī)模，土地價值不斷攀升。由于大量外來務工人員進入，使廉價的房屋租賃市場旺盛，舊村股份公司及村民紛紛自建住宅出租，獲取租金收益，“城中村”現(xiàn)象出現(xiàn)。同時，隨著城市建設空間布局日益完善，以市場為動力主導的企業(yè)自發(fā)式更新悄然發(fā)展，八卦嶺工業(yè)區(qū)、上步工業(yè)區(qū)一批地處城市邊緣的工業(yè)區(qū)，憑借城市空間拓展的區(qū)位變化，依托原有工業(yè)發(fā)展起來的服裝、電子為特色的商貿(mào)區(qū)，呈現(xiàn)一片繁榮景象。當時，政府也償試引導局部地區(qū)的更新改造，但由缺乏系統(tǒng)性統(tǒng)籌規(guī)劃，改造并示取得預想效果。第三階段：城市更新進入發(fā)展期（2004到今）進入21世紀后深圳城市發(fā)展進入穩(wěn)定增長期，隨著特區(qū)政策優(yōu)勢的消退，由于自身資源有限，產(chǎn)業(yè)結構不完善，以及不繼增加的人口壓力，深圳市政府提出“二次創(chuàng)業(yè)”的口號，提出轉變土地供需結構，開始著手進行以城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升級改造為重點的城市更新。2004年10月，深圳市政府召開全市查處違法建筑暨城中村改造工作動員大會，拉開了新時期深圳城市更新工作的大幕。并隨著一系列相關政策法規(guī)的出臺、完善，設立市、區(qū)兩級專職機色指導城市更新，使城市更新的相關工作在全市全面穩(wěn)步推進。城市更新也由早期的個體自發(fā)式改造向科學規(guī)劃合理布局式轉變，由追求個人利益向實現(xiàn)城市整體效益轉變。截止2016年6月30日，深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規(guī)劃項目327項，已實施項目154項。從2012至2016年第一季度，全市城市更新供獻的居住用地的累計規(guī)劃建筑面積達到4087.35萬平方米。（二）深圳城市更新的必然性1、深圳市土地供應結構分析2005年至2011年,深圳市以4%的建設用地增量，推動GDP的增長達133%。現(xiàn)在深圳全市土地面積僅為1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生態(tài)保護線范圍用地974平方公里。到2020年，可供新增建設用地只有不到59平方公里，因此面對經(jīng)濟要發(fā)展，土地資源越來越少，出現(xiàn)難以為繼的情況，只能通過盤活存量用地來實現(xiàn)GDP。其中盤活存量的方式有兩種，一是土地整備，二是城市更新。作為一線城市中面積最小的城市，深圳土地供應緊缺，“十三五”時期計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，因為城市更新釋放土地就占了近76%。假設容積率為4，未來五年將會有2360萬平方米的住宅供應量，可提供約30萬套商品住房。

深圳市居住用地供應結構表單位：公頃規(guī)劃期商品住房用地保障性住房和人才住房用地總計新供應用地城市更新用地征地返還用地新供應用地城市更新用地拆遷安置與產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍等用地2016852122525151372017795222525151892018795224251016320197942225101582020794222010153合計3643010054120608002、深圳市人口結構分析深圳2016年末常住人口1190.84萬人，較上一年增加53.0萬人，管理人口2000萬。其中，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人，這與去年深圳大幅放寬落戶條件緊密相關。作為一個人口過千萬的超大城市，深圳的戶籍人口僅300多萬，人口結構出現(xiàn)嚴重倒掛。去年8月，深圳市政府出臺了一系列相關文件，繼續(xù)深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結構優(yōu)化。其中，新的人才引進政策將純學歷型人才入戶條件放寬至大專。根據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年深圳市常住人口發(fā)展目標將達到1480萬人。擴大戶籍人口規(guī)模，優(yōu)化人口結構和素質。

2015年北上廣深戶籍人口比重情況1。口.明-90.0%-80.睽-70.0%-60.0%-50.0K-40.0K-30.0%-20.0%-10.0%-0.0%-深劃北京上海廣州數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院3、深圳經(jīng)濟轉型、擴容及產(chǎn)業(yè)升級需要經(jīng)濟發(fā)展與住房發(fā)展聯(lián)動并相互作用，住房消費與房地產(chǎn)投資的增長和房地產(chǎn)的關聯(lián)帶動對經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要貢獻，近10年來，深圳市產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)調(diào)整升級，已成為經(jīng)濟增長的重要動力，“十三五”期間，在“高質量、穩(wěn)增長和可持續(xù)全面發(fā)展”的戰(zhàn)略目標下，產(chǎn)業(yè)結構將進一步優(yōu)化。，經(jīng)濟增長對住房市場的發(fā)展亦有著明顯地促進作用。近10年來，深圳市產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)調(diào)整升級，已成為經(jīng)濟增長的重要動力，“十三五”期間，在“高質量、穩(wěn)增長和可持續(xù)全面發(fā)展”的戰(zhàn)略目標下，產(chǎn)業(yè)結構將進一步優(yōu)化。同時，面對全球新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革的重大機遇與挑戰(zhàn)，戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)引擎作用更加凸顯，吸引人才持續(xù)流入，促進我市人口結構進一步調(diào)整優(yōu)化，并對我市住房發(fā)展和人才安居提出更高的要求。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨和深入發(fā)展，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)將進入轉型發(fā)展時期，互聯(lián)網(wǎng)技術的應用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)信息資源共享、網(wǎng)絡化營銷、智能化管理，新技術、新經(jīng)營模式的出現(xiàn)，將促進房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟社會發(fā)展提供更加優(yōu)質的基礎性服務。4、特區(qū)經(jīng)濟建設歷史遺留問題特區(qū)內(nèi)外兩次整體性的土地轉性（1992年、2004年農(nóng)村城市化改造），在短時間內(nèi)實現(xiàn)了土地國有化，但同時也遺留了大量土地性質不定，權屬不明的問題，造成了土地權益不清，責權不公等現(xiàn)象。土地的征轉，并沒有實現(xiàn)農(nóng)民的城市化，反而留下了大量的土地灰色空間，隨著城市不繼地擴張發(fā)展，原有的土地地價值不斷增值，原村民在巨大的利益驅動下，引發(fā)了大規(guī)模群體性的違建搶建現(xiàn)象。此外，由于城市規(guī)劃管理不到位，政策法規(guī)不完善，執(zhí)法力度不夠，也使違建行為有機可乘，不但沒有遏制反倒有多次違建大爆發(fā)的監(jiān)管空倉期，造成違法建筑泛濫。截至2013年底，深圳歷史遺留違法建筑有38萬棟，建筑面積約4億平方米，約占深圳市總建筑面積50%，通過城市更新部分可以理清產(chǎn)權。5、深圳房地產(chǎn)業(yè)高溫不退作為本輪最早開始嚴厲調(diào)控的一線城市，2016年9月30日起，深圳出臺最嚴調(diào)控新政，很快便量價齊跌。今年以來，由于樓市的平穩(wěn)表現(xiàn)，深圳并未加入3月中旬至今的新一輪調(diào)控行列。但是，剛剛公布的2017年4月深圳樓市數(shù)據(jù)，隱含著變化。深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅均價已連續(xù)7個月下跌，但在4月份，深圳新房均價下跌幅度減小，僅為0.2%，同時成交環(huán)比上漲146%，市場溫度隱隱回升。從區(qū)域來看，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價分別為38639元/平方米、78583元/平方米、46312元/平方米，環(huán)比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價呈不同幅度的上漲，分別為113191元/平方米、48478元/平方米，環(huán)比漲幅為13.8%、5.9%。深房中協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，一手住宅成交均價整體維持在5.5萬元/平左右。6、深圳城市更新項目對深圳住宅用地供應的影響源源不斷的新房供應仰仗的應是充足的土地存量。然而從2005年以來，深圳出讓的住宅用地僅有102宗，規(guī)劃建筑面積1756.71萬平方米，然而同時段內(nèi)，深圳的新房供應面積為6752.97萬平方米，成交面積5987.52萬平方米，缺口如此之大，難不成深圳的新房都蓋在天上？其實不然，有相當一部分來源于城市更新（舊改）。截止2016年6月30日，深圳的城市更新計劃項目累計列入551項，其中，已批復規(guī)劃項目327項，已實施項目154項。

方平方米深圳市誠市更新單元規(guī)劃成果供應的住宅用地麴期筑面積（2012-2016H1）深圳城市更新單元規(guī)劃成果中，居住用地的累計規(guī)劃建筑面積達到4087.35萬平方米（2012-2016H1）,重頭集中在龍崗區(qū)、寶安區(qū)、龍華新區(qū)、福田區(qū)。恰可以大致填補深圳出讓住宅用地的規(guī)劃建筑面積和新房供應面積、成交面積之間的缺口。（三）深圳城市更新政策環(huán)境分析1、密集出臺相關政策深圳城市更新的相關政策法規(guī)出臺比較密集，為城市更新提供了有效、規(guī)范的指引及法律保障。從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開始，深圳的城中村改造全面啟動。隨后，深圳接連出臺多部規(guī)章制度，形成了一套相對完善成熟的城市更新政策體系，對促進和規(guī)范深圳市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。2012年初出臺了《深圳市城市更新辦法實施細則》，城市更新的工作走上正式的制度化軌道。時間名稱2005《關于深圳市城四（舊村）改造暫行規(guī)定的實施意見》深府[2005]56號2007《關于開展城四（舊村）改造工作有關事項的通知》深府辦[2007]159號2007《關于工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》深府[2007]75號

2008《關于推進我市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》深府辦[2008]35號2008《關于加快推進我市舊工業(yè)區(qū)升級改造的工作方案》深府辦[2008]93號2009廣東省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號）2009《深圳市城市更新辦法》市政府令第211號2010《關于試行拆除重建類城市更新項目操作基本程序的通知》深規(guī)土（2010）59號2010《深圳市人民政府關于深入推進城市更新工作的意見》深府〔2010〕193號2010《拆除重建類城市更新項目房地產(chǎn)證注銷操作規(guī)則》深規(guī)土[2010]3242010《深圳市城市更新單兀規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》2011《城市更新單兀規(guī)劃審批操作規(guī)則（試行）》2011《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》2012《深圳市城市更新辦法實施細則》深府〔2012〕1號2012《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》深府辦〔2012〕45號2013深圳市城市更新單兀規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）2015深圳市城市更新單兀規(guī)劃容積率審查技術指引（試行）2016深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定2016關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施2016深圳市城市更新辦法2016深圳市城市更新十三五規(guī)劃2017深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）2、深圳城市更新“十三五”規(guī)劃保質促量（1）在深圳城市更新“十三五”規(guī)劃期間內(nèi)（2016-2020），爭取全市完成各類更新用地規(guī)模30平方公里。其中，拆除重建類更新用地供應規(guī)模為12.5平方公里，非拆除重建類（綜合整治、功能改變等）更新用地規(guī)模為17.5平方公里。（2）規(guī)劃期內(nèi)完成城市更新固定資產(chǎn)投資總額3500億元（含拆除重建、綜合整治與功能改變等各類城市更新）。（3）規(guī)劃期內(nèi)力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)復合式更新和舊工業(yè)區(qū)綜合整治項目；完成100個城中村或舊住宅、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。（4）城市更新實施績效指標考核分區(qū)指標（公頃）小計（公頃）拆除重建綜合整治福田區(qū)5070120羅湖區(qū)12065185南山區(qū)7580155鹽田區(qū)402565寶安區(qū)265360625龍崗區(qū)420560980光明新區(qū)65100165坪山新區(qū)6580145龍華新區(qū)130230360大鵬新區(qū)20180200合計1250175030003、強區(qū)放權《深圳市人民政府關于施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號，以下簡稱《決定》）的出臺，進一步推進城市更新領域強區(qū)放權，強化市級統(tǒng)籌和區(qū)級決策，通過職權調(diào)整實現(xiàn)審批提速提效，推動城市更新加快實施。主要內(nèi)容：關于市規(guī)劃國土委職權的調(diào)整。原由市規(guī)劃國土委行使的城市更新項目的行政審批、行政確認、行政服務、行政處罰、行政檢查等職權、除地名許可、測繪

查丈、房地產(chǎn)預售、房地產(chǎn)權登記、檔案管理事項外，調(diào)整至各區(qū)行使。包括(1)負責城市更新單元計劃審查。(2)負責城市更新單元規(guī)劃審查、報批或者審批。(3)負責城市更新項目的土地和建筑物、息核查及權屬認定(含城市更新項目的歷史用地處置)。(4)負責城市更新項目用地報批，建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)，城市更新項目地價核算、國有土地使用權出讓合同簽訂、合同落實情況驗收和監(jiān)管、移交政府用地的入庫。(5)負責城市更新項目建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)、建設工程規(guī)劃驗收、以及其他相關的規(guī)劃管理工作。(6)負責涉及城市更新項目的其他行政確認、行政處罰、行政檢查、信息公開、信訪維穩(wěn)等相關事項。(7)負責與城市更新項目管理實施相關的其他未列舉事項。深圳城市規(guī)劃體系優(yōu)化對比圖□(由“三層次五階段”規(guī)劃為“兩層次”規(guī)劃)□改革后改革后二、深圳城市更新問題分析城市更新是一項系統(tǒng)的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個歷時漫長、不確定性較大的復雜過程，有開發(fā)商形象地總結為“拆不動，賠不起，玩不轉”。（一）拆遷難度大按照《深圳市城市更新辦法實施細則》規(guī)定：“住宅類小區(qū)，100%業(yè)主同意并簽署《拆遷補償安置協(xié)議》方能進行下一步工作”，這是舊改的最大難點。2010年最先試點的木頭龍、南苑新村等8個老舊住宅小區(qū)改造，因達不到100%業(yè)主的同意，至今無一成功推動；2013年3月，鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造成諸多利益糾紛，進而引發(fā)社會問題，政府決定除非有嚴重的質量問題或重大公共設施、基礎設施建設需要，原則上暫不進行拆除重建。（二）拆遷補償標準高城市更新拆遷補償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補償糾紛如影隨行，大多數(shù)是以開發(fā)商最終開出較高的補償條件為代價。補償標準高，還體現(xiàn)在開發(fā)商要對違法建筑進行埋單補償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地100平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到3000多平米，堪稱全國之最。（三）城市更新實施主體惡性競爭城市更新項目前期投入資金大，投資回報期較長，但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)項目。故開發(fā)商對城市更新項目趨之若鶩，往往為爭奪一個舊改項目，通過互相抬升拆賠比，進行惡性競爭。眾所周知，萬科和佳兆業(yè)對于南園新村舊改項目，將拆賠比提升至驚人的1:1.4，最后被政府叫停。（四）政府自主參與更新機制尚待完善城市更新作為一項系統(tǒng)工程，涉及國土、規(guī)劃、發(fā)改、經(jīng)貿(mào)等多個職能部門，在實際操作層面，政府自主參與城市更新的機制尚未建立完善，加外現(xiàn)有城市更新法規(guī)政策缺漏，對更新改造的項目往往采用“一事一議”、“一村一策”等個案操作方式，容易滋生不公平的現(xiàn)象。三、深圳城市更新發(fā)展新趨勢2015年1月5日，廣東省委巡視組，點名批評深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴重。同時，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢與新選擇。（一）城市更新仍是主流2011年，深圳土地供應出現(xiàn)存量土地供應首次超過新增土地供應的拐點，2012年存量用地供應規(guī)模達到高峰，占供地總量近75%，2013年及2014年存量用地供應比例均在60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，若深圳已批準的400余個城市更新項目全部消化，供應土地可支撐深圳未來20-30年的需求，這意味著，面對住宅用地供應捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市發(fā)展的主流，也是推動城市發(fā)展的大戰(zhàn)略。（二）城市更新單元大片區(qū)化深圳市城市更新以市場化推動為主，但存在更新片區(qū)整體統(tǒng)籌不足，市場主體選取的更新區(qū)域與政府重點發(fā)展區(qū)域存在偏差、城市更新單元規(guī)模偏小、大型公共配套難以落實等問題。對此，《2016暫行措施》創(chuàng)新提出了政府主導、自上而下的重點更新單元方式，由區(qū)政府組織進行更新計劃申報、更新單元規(guī)劃編制，選擇市場主體進行整體實施，充分發(fā)揮政府、市場兩方面的作用。“十三五”期間全市重點更新單元試點項目約為10個，應當屬于十三五規(guī)劃劃定的優(yōu)先拆除重建區(qū)域，同時，特區(qū)內(nèi)的重點更新單元拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米，特區(qū)外的不小于30萬平方米。（三）城市更新模式變革1、參于模式變革政府層面區(qū)級政府根據(jù)轄區(qū)發(fā)展需要、城市更新政策要求及相關權利主體意愿，初步劃定重點更新單元范圍，由市規(guī)劃國土部門統(tǒng)籌上報市政府批準后，列入城市更新單元計劃，由區(qū)級政府組織以公開方式選擇一家市場主體實施。開發(fā)商層面佳兆業(yè)事件，可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉為精細化運營的一個轉折點。隨著利潤空間的降低，以及不確定性因素和風險的相對增加，開發(fā)商介入城市更新項目的態(tài)度會更加謹慎，過去開發(fā)商只要拿到項目，就能賺大錢的日子一去不復返了，開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細化運作，控制成本，創(chuàng)造收益。2、監(jiān)管制度變革深圳此輪地產(chǎn)風暴，或將對更新模式產(chǎn)生重要影響，項目審批將會更加嚴格透明，同時，政府可能會調(diào)整舊改流程，比如參照香港模式，政府主導拆遷，按周邊樓價賠償拆遷戶，解決好動遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進行開發(fā)；政府亦可將成片的舊改項目用地進行拆分，切割成多個小地塊，交由不同的房企進行開發(fā)，以此割斷官員和單獨某一家房企之間的利益輸送鏈條。（四）明確以城市和諧發(fā)展為核心的更新目標城市更新作為一項重要公共政策，必須堅持“以人為本”的原則，最大程度地推動社會整體的發(fā)展和進步。因而在城市更新過程中，政府必須樹立正確的價值取向，把提升城市居住水平、完善城市功能為城市更新的基本出發(fā)點，把實現(xiàn)經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)提升、社會結構優(yōu)化、資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展作為城市更新的目標。在整體的政策目標指引下，根據(jù)城市發(fā)展不同的階段配置相應的政策法規(guī)，探索全面改造、綜合整治、功能置換等多種實施手段，提高城市更新的效率。（五）堅持市場化動作激發(fā)城市更新活力目前，深圳正通過不斷加大城市更新的力度，實現(xiàn)土地的二次開發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。其動力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試。在實踐中，深圳始終堅持市場化運作的機制是城市更新的一大特點。即一直堅持“政府引導、讓市場來運作的方式”，取得了良好效果?！罢龑А本褪侵匕l(fā)揮好政府在城市更新中的引導和服務作用，簡政放權。市級層面主要負責政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負責項目實施的協(xié)調(diào)和監(jiān)管?！笆袌鲞\作”就是充分發(fā)揮市場在資源配置方面的決定性作用。一方面，放松行政管制，通過鼓勵原權利人自行實施、市場主體單獨實施或者聯(lián)合實施城市更新的方式。另一方面，通過制定優(yōu)惠政策吸引社會資金參與城市更新。四、城市更新主要運作模式分析（一）城市發(fā)展基金模式城市發(fā)展基金是地方政府牽頭發(fā)起設立的，募集資金主要用于城市建設。其特點有：（1）地方政府牽頭，由財政部負責，當?shù)刈畲蟮牡胤秸脚_公司負責具體執(zhí)行。（2）投資方向為地方基礎設施項目，公益性明顯。（3）財政資金為還款來源。（4）投資方式主要為固定投資收益，地方投資平臺提供增信（AA+）以上。城市發(fā)展基金實施流程中央財政撥款］I-—無償資助J——城市發(fā)展基金利潤分成j私人資本投資低息貸款」城市內(nèi)城更新工程（二）MUT模式針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。其特點如下：（1）利用項目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項目目標的實現(xiàn)。（2）利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。（3）每個建設階段保證相對完整，盡量保證每一建設階段能夠收回成本供下一階段建設使用。（4）尋求各模塊新的增長點，在此基礎上形成整體價值的全面重建。（5）規(guī)劃委員會和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動，保證所有建設階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標。MUT更新模式實施流程（三）SUR模式SUR模式是軟性城市更新模式（SoftUrbanReneW的縮寫，在時間應用中其突出的特點是，在城市更新過程中不強制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。（四）IDP模式IDP模式是指通過改建和開發(fā)計劃來進行改造，以施主體自發(fā)式改造為主，這項計劃目的在于對街區(qū)進行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標準。五、深圳城市更新對房地產(chǎn)金融的新機遇（一）深圳未來房地產(chǎn)市場可期2016年深圳市GDP超1.94萬億元，人均GDP16.74萬元居全國首位。增速居全省各地市第一。經(jīng)濟總量居全國第四位，比2015年增近2000億元，創(chuàng)歷史新高。深圳是特大一線城市，由于受地域限制，深圳存量新供應的土地極少，加上經(jīng)濟的快速增長及人口不斷流入，深圳房地產(chǎn)前景樂觀，渴望進入深圳市場的開發(fā)商必須選