知名地產(chǎn)房地產(chǎn)項目成本管理共20

實施階段的成本管理萬科項目成本管理中的三大紀(jì)律：結(jié)果導(dǎo)向----保證目標(biāo)成本的順利實施過程導(dǎo)向----開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理效率導(dǎo)向----實施過程中圖紙管理萬科項目成本管理中的八項注意：要注意現(xiàn)場布局管理要注意招標(biāo)環(huán)節(jié)要注意合同制定和執(zhí)行要注意簽證變更要注意配套管理要注意現(xiàn)金流管理要注意監(jiān)理費用管理要注意預(yù)結(jié)算管理現(xiàn)場布置的案例：

1、施工單位一期施工中臨建搬遷4次（直接支出〉15萬/次）

2、開發(fā)分期不明導(dǎo)致臨時變壓器搬了3次，直接無效成本20萬施工方案的案例：

1、高壓電配電方案現(xiàn)場顛覆性優(yōu)化，節(jié)省造價30萬

2、轉(zhuǎn)換梁施工后澆帶施工方案優(yōu)化，降低成本200萬，節(jié)省工期一個月；一項護坡方案優(yōu)化，節(jié)省50萬。

3、施工方案的審核中發(fā)現(xiàn)在我方確認的地梁磚胎膜做法中竟然有構(gòu)造柱和圈梁，避免工程索賠20萬

4、7000立方的土現(xiàn)場多轉(zhuǎn)運一次，增加費用8.4萬幾個例子技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成本：萬科某公司曾在一次櫥柜定標(biāo)時，選用了能開關(guān)5萬次的合頁，我們算一下：

5萬次/70年/365天=2次/天也就意味著基本上在70年的使用期內(nèi)，業(yè)主不用為合頁的損壞擔(dān)憂了。。同時，可以預(yù)計當(dāng)櫥柜柜體完全爛掉時，合頁依然完好如新。。。同樣，我們選擇了8萬次的開關(guān)和1萬次的插座，平均50年，我們每天可以使用幾次？北方的鋁窗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與南方相同？防火防盜門。。。技術(shù)核定單能進入成本嗎？

上海項目有這樣一份簽證單：“鋼筋代換，二層結(jié)構(gòu)平面中樓板配筋Φ8@100及Φ8@130按照鋼筋等強度代換為Φ10@150其附件如下：1、《工程聯(lián)系單》：乙方因Φ8鋼筋缺貨，提出使用Φ10鋼筋代換，2、《技術(shù)核定單》甲方項目部、監(jiān)理公司、設(shè)計院、施工單位會簽，同意代換技術(shù)核定單能進入成本嗎？

點評：1、雖然鋼筋代換給乙方造成了損失，但鋼筋非甲供，乙方應(yīng)承擔(dān)自供鋼材規(guī)格差異帶來的損失，費用增加的申請不予認可2、技術(shù)核定單不能直接作為結(jié)算的依據(jù)3、在處理簽證時，必須對簽證的內(nèi)容、包括其附件，根據(jù)合同條款進行審核，明確責(zé)任，保證簽證的規(guī)范性和合理性簽證是否要事前管【案例1】

北京公司事件發(fā)生后，集團清查所有項目成本，6個公司存在1200萬的簽證無事前審批(口頭和先干后算）室外道路工程指令：-0.8米以下淤泥換填，填土長度20米，寬度約2米，深度0.8米，換土要求為優(yōu)良的黃土，分層夯實，摻10%石灰

3個月后，指令完成報項目部，簽證單上注明：換土長度30.2米，寬3.3米，深1.2米，請甲方、監(jiān)理確認。監(jiān)理回復(fù)：指令內(nèi)容完成，請甲方審核工程量。甲方項目部給成本部：工作內(nèi)容完成，請成本部審核。。?！景咐?】香蜜湖一號的土方，溫馨的人工挖孔樁沒有事前的審批，我們無從把控成本支出沒有事前的審批，公司會對項目實施過程失去控制沒有事前的審批，動態(tài)成本的反饋就難以實現(xiàn)沒有事前的審批，成本超支就難以避免怎么辦？？無休止的爭論帶來的是活生生的損失如何兼顧效率與效益---合生制度的彈性管理---萬科規(guī)劃設(shè)計中的風(fēng)險之一：貨不對板面積縮水?----客戶風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險

（樓賣少了，地用多了？。。）房地產(chǎn)項目運作中存在的風(fēng)險規(guī)劃設(shè)計中中的風(fēng)險之之二：規(guī)劃驗收房地產(chǎn)項目目運作中存存在的風(fēng)險險強條與驗收收----日照與節(jié)能能（合法性性）房地產(chǎn)項目目管理中存存在的風(fēng)險險規(guī)劃設(shè)計中中的風(fēng)險之之三：內(nèi)部審圖形形成規(guī)矩：：【實踐】武漢香港路路項目吸取取設(shè)計變更更過多帶來來無效成本本教訓(xùn)，組組織各專業(yè)業(yè)工程師封封閉審圖2天，發(fā)現(xiàn)28處問題，避避免了后期期變更，節(jié)節(jié)省成本11萬【規(guī)矩】圖紙會審---施工前必須須進行內(nèi)部部各專業(yè)的的封閉審圖圖審查重點---過往錯誤、、專業(yè)澆圈圈、標(biāo)高。。。。審查依據(jù)---《產(chǎn)品缺陷手手冊》（客戶部））《無效成本案案例庫》(成本部）《設(shè)計錯誤手手冊》（設(shè)計/項目部）事前的管理理控制是提提升效率、、減低無效效成本的良良方設(shè)計變更誰誰說了算？？1、3000萬的費用該該不該花？？2、設(shè)計變更更管理對成成本有哪些些影響？3、如何系統(tǒng)地地管理設(shè)計計變更？招投標(biāo)與成成本控制：：1、如何選擇擇招標(biāo)方式式？2、標(biāo)段如何何劃分？3、投標(biāo)單位位的選擇是是基礎(chǔ)！4、標(biāo)書如何何編制才合合理？5、中標(biāo)條件件是否明確確在標(biāo)書中中？6、開標(biāo)后談?wù)劜徽劊?、中標(biāo)后是是否需要及及時簽約？？。。。。項目開發(fā)計計劃風(fēng)險：：開發(fā)計劃調(diào)調(diào)整----系列計劃的的及時調(diào)整整（天津/深圳）-----總包索賠（（冬施索賠賠、包死合合同?)-----甲供供材材料料（（面面磚磚送送了了？？潔潔具具打打仗仗了了））------投資資方方的的承承諾諾?。。ǎㄙY資金金成成本本））房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目運運作作中中存存在在的的風(fēng)風(fēng)險險開發(fā)發(fā)周周期期調(diào)調(diào)整整與與監(jiān)監(jiān)理理費費、、管管理理費費萬科科某某城城市市花花園園項項目目一一期期，，原原監(jiān)監(jiān)理理合合同同簽簽訂訂如如下下：：預(yù)算算監(jiān)監(jiān)理理周周期期為為15個月月，，監(jiān)監(jiān)理理費費12元/平米米實際際工工程程工工期期延延長長至至24個月月，，結(jié)結(jié)算算監(jiān)監(jiān)理理費費用用增增加加了了55萬。。超出出目目標(biāo)標(biāo)成成本本。。同時時，，每每增增加加一一個個月月，，項項目目管管理理費費用用增增加加25萬元元。。成本本管管理理是是項項目目管管理理的的必必需需因因素素目標(biāo)標(biāo)與與責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理與與項項目目管管理理并并不不矛矛盾盾----在決決策策中中如如何何取取舍舍？？質(zhì)量量工期期成本本項目目管管理理和諧諧結(jié)論論：：客戶戶風(fēng)風(fēng)險險之之一一：：銷售售承承諾諾帶帶來來的的風(fēng)風(fēng)險險房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目運運作作中中存存在在的的風(fēng)風(fēng)險險大連連車車位位比比北北京京熱熱水水/班車車天津津公公共共綠綠地地上上海?？湛招男幕ɑ▓@園驚心心動動魄魄的的項目目群群訴訴驚人人相相似似的的一幕幕合同同條條款款的的風(fēng)風(fēng)險險案例例1---包死死包包不死？？案例例2-