房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作課件

1房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作主講人：陳德強1房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作主講人：陳德強2《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策第二講、房地產中小企業(yè)債權融資渠道構造與運作第三講、房地產中小企業(yè)股權融資渠道構造與運作第四講、房地產中小企業(yè)資產融資渠道構造與運作第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資渠道構造與運作第六講、房地產融資觀念總結與運用解剖

2《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容第一講、房地產3第1種模式、銀行信貸融資第2種模式、工程墊付融資第3種模式、預售融資第4種模式、拆借典當融資第5種模式、租賃融資房地產中小企業(yè)債權融資

房地產中小企業(yè)股權融資

第6種模式、權益合作融資第7種模式、股權轉讓融資第8種模式、企業(yè)并購融資第9種模式、權益管理融資《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容3第1種模式、銀行信貸融資房地產中小企業(yè)債權融資房地產中小4第10種模式、票據(jù)貼現(xiàn)融資第11種模式、項目融資第12種模式、債務重組融資第13種模式、無形資產營運融資房地產中小企業(yè)資產融資

房地產中小企業(yè)衍生融資

第14種模式、資產證券化融資第15種模式、房地產投資基金融資

第16種模式、回租回購融資第17種模式、遠期合約融資《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容4第10種模式、票據(jù)貼現(xiàn)融資房地產中小企業(yè)資產融資房地產中5第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策■

1.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■

1.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■

1.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■

1.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解5第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策■1.1、房地產中小61.1、房地產中小企業(yè)融資的原因●中國中小企業(yè)總數(shù)約在1000萬家左右，在工商注冊登記的中小企業(yè)占全部注冊企業(yè)總數(shù)的99%以上。中小工業(yè)企業(yè)總產值、銷售收入、實現(xiàn)利稅和出口總額分別占全部工業(yè)總量的60%、57%、40%、60%。中小流通企業(yè)占全國零售網點的90%以上。

●

美、日、中對比美國2000萬個2億人均0.1個10人一個中國的13倍日本650萬個1.3億人均0.05個20人一個中國的6.5倍中國1000萬個13億人均0.0077個130人一個按美國標準中國應有1.3億家；按日本標準中國應有6500萬家?！?/p>

1.1.1、宏觀分析---中小企業(yè)的重要性61.1、房地產中小企業(yè)融資的原因●中國中小企業(yè)總數(shù)約在1071.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產開發(fā)企業(yè)市場份額71.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析-8萬科04年-07年主營業(yè)務收入分別為76.67億元,105.59億元,178.48億和355.27億元,萬科主營業(yè)務收入中,商品房銷售占99%以上。

可見04年-07年萬科在全國的市場份額分別為.73%,0.59%,0.85%和1.18%?？梢姺康禺a開發(fā)企業(yè)的主體是中小企業(yè)?！?/p>

1.1.1、宏觀分析---房地產開發(fā)企業(yè)市場份額8萬科04年-07年主營業(yè)務收入分別為76.67億元,10591.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產行業(yè)資金來源構成91.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析-101.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產行業(yè)資金來源構成101.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析111.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●債務資本的索取權

債權人支付企業(yè)價值支付額度111.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析121.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●權益資本的或有索取權

股東支付企業(yè)價值支付額度121.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析131.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●債務資本與權益資本的或有索取權

債權人支付

股東支付企業(yè)價值支付額度131.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析141.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例1：自有資本經營項目全為自有資本100萬元資產收益率20%100X20%=20萬元資本收益率=資產收益率=20%141.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)151.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例2：權益合作經營項目擴大化，需500萬元自有資本100萬元權益合作融資400萬元，資本成本15%500X20%=100萬元100-60=40萬資本收益率=40萬/100萬=40%151.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)161.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例3：長期負債經營項目擴大化，需1000萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬長期負債500萬，資金成本10%1000X20%=200萬元200-60-50=90萬資本收益率=90萬/100萬=90%161.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)171.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例4：流動負債經營項目擴大化，需1500萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬,長期負債500萬，短期負債500萬，資金成本6%1500X20%=300萬元200-60-50-30=160萬資本收益率=160萬/100萬=160%171.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)181.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例5：股權轉讓經營自有資本轉讓作價：160/10%=1600萬元資本收益率=1600萬/100萬=160%800萬元分拆出售800萬元控股181.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)191.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■

1.2.1、房地產中小企業(yè)融資的項目化■

1.2.2、房地產中小企業(yè)融資的階段化■

1.2.3、房地產中小企業(yè)融資的組合化■

1.2.4、房地產中小企業(yè)融資的證券化191.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■1.2.1、房地產中201.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.1、房地產中小企業(yè)融資的資金分類201.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.1、房地211.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.2、房地產中小企業(yè)融資的標的屬性分類●房地產中小企業(yè)債權融資●房地產中小企業(yè)股權融資●房地產中小企業(yè)資產融資●房地產中小企業(yè)衍生融資211.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.2、房地221.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.3、房地產中小企業(yè)成長與融資的關系221.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.3、房地231.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■1.4.1、房地產中小企業(yè)融資的資金成本標準●開發(fā)項目投資收益率(資產收益率)＞資本成本率●加權平均資本成本率=∑（不同資金來源所占比重×不同資金來源的資金成本率）●經營收益≥資本成本率×投資總額●自有資本收益率=資產收益率+[(資產收益率-資本成本率)×融資額/自有資本]231.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的流動性標準●融資構成的期限配合與搭接●與開發(fā)項目流動性的匹配●與資產構成的匹配●與房地產周期的契合241.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4251.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.3、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(全行業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率45.658.778.892.398.5已獲利息倍數(shù)0.8-1.7速動比率134.199.258.842.828.9現(xiàn)金流動負債比率17.510.61.7-5.2-13帶息負債比率21.431.8447084.6或有負債比率14.723.8251.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4261.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.3、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(中型企業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率46.762.581.491.598.5已獲利息倍數(shù)1.4-0.3速動比率118.990.857.940.826.8現(xiàn)金流動負債比率18.711.53-3.1-8帶息負債比率20.730.242.669.788.1或有負債比率14.723.8261.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.427■

1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(小型企業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率56.370.485.99399已獲利息倍數(shù)0.3-2.5速動比率137.1104.36144.727.2現(xiàn)金流動負債率147.3-1.2-8.3-16.5帶息負債比率20.933.544.473.287.4或有比率14.723.81.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定27■1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(小型企28■

1.4.4、房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率狀況1.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定28■1.4.4、房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率狀況1.4、房地291.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.5、房地產及其他行業(yè)資產負債率標準291.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4301.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解■

1.5.1、房地產中小企業(yè)融資的準備環(huán)節(jié)：信用管理■

1.5.2、房地產中小企業(yè)融資的營運環(huán)節(jié)：成本控制■

1.5.3、房地產中小企業(yè)融資的回收環(huán)節(jié)：策劃營銷■

1.5.3、房地產中小企業(yè)融資的退出環(huán)節(jié)：包裝運作301.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解■1.5.1、31第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資■

2.2、房地產中小企業(yè)融資模式之二-----工程墊付融資■

2.3、房地產中小企業(yè)融資模式之三-----預售融資■

2.4、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----拆借典當融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資31第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)32第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●受理階段2.1.1、銀行信貸融資模式◆遞交申請◆受理調查●評價階段◆項目評估●審批階段◆核查審批32第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)33第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●審批階段2.1.1、銀行信貸融資模式◆審核審批●發(fā)放階段◆辦理手續(xù)◆資料歸檔●貸后階段◆貸后管理◆收貸拆保33第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)34第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●1、信用業(yè)務書面申請報告（必須明確用途、金額、期限、效益、償還資金來源及償還計劃）?！?、企業(yè)基本情況簡介，以及法定代表人、總經理和財務負責人等主要領導成員身份證明文件以及簡歷情況?！?、經年檢有效的“企業(yè)營業(yè)執(zhí)照”復印件，法人代碼證?！?、企業(yè)貸款卡，公司章程，法定代表人證明文件?！?、企業(yè)驗資報告，注冊資本數(shù)額，企業(yè)股東構成?！?、董事會貸款決議及授權委托書、董事會成員簽章。

2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料34第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)35第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●7、經會計（審計）師事物所審計的前三年的年終財務報告?！?、近期的資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，并書面說明與上年比較的變化原因。●9、企業(yè)在其他銀行開戶、貸款情況，以及企業(yè)融資、對外擔保、授信情況?！?0、資產明細表。●11、擔保人資料（內容同上述2—9項）。●12、擔保人同意擔保的有關證明文件原件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料35第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)36第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●13、抵押物、質押物清單，抵押（質押）物所有權、使用權證書，估價文件、保險證明文件?！?4、有權處分人同意抵押的證明文件。●15、房地產項目“五證”?！?6、房地產項目可研報告及相關文件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料36第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)37第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●1、個人貸款業(yè)務送審表。●2、個人貸款申請表?！?、借款人收入證明（夫妻雙方）?！?、借款人身份證明（夫妻雙方身份證及戶口本）?！?、借款人婚姻證明復印件（結婚證、離婚證、法院離婚判決書，以及民政、街道（非居委會）、派出所出具婚姻狀況證明）。2.1.3、銀行個人額度循環(huán)貸款應提供的資料37第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)38第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●6、銀行要進行征信系統(tǒng)查詢，如有逾期、欠息記錄需由貸款銀行作出說明?！?、貸款抵押物預評估報告及照片（抵押率在40-50%）抵押物購買發(fā)票、合同（或收據(jù)、如是自建留用由自建公司作出說明自建時的價格），抵押物目前用途，如是公司財產作抵押的需出具董事會決議、股東簽字模版，如抵押物對外出租的還應附租賃合同、協(xié)議。承租人在租賃合同上簽字：“知曉該抵押物抵押給XX銀行如貸款不能按時歸造成的租賃損失銀行不承擔責任”?！?、貸款的真實用途說明。2.1.3、銀行個人額度循環(huán)貸款應提供的資料38第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)39第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●9、款人資產例出清單（如房產、汽車等證復印件。盡量多提供此資產不作抵押只用于參考借款人的資產實力資產越多貸款的可能性越大)?！?0、此項貸款借款人原則上應是法人代表（私營企業(yè)主）還應提供：經年檢的公司執(zhí)照、企業(yè)代碼證、法人代表資格證書、法人身份證、稅務登記證（地、國），前二年末財務報表、近期（月、季）財務報表（蓋公章），并對近期財務報表中的貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收帳款、其他應收款、存貨、固定資產、短期借款、應付票據(jù)、應付帳款、其他應交款、其他應付款等科目金額在50萬元以上列出清單并說明帳齡，公司章程、驗資報告、貸款卡、近期三個月納稅憑證、開戶銀行三個月對帳單、公司業(yè)務往來所簽訂的協(xié)議或合同或相關文件或銷售授權書。2.1.3、銀行個人額度循環(huán)貸款應提供的資料39第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地中小企業(yè)融40第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●房地產項目貸款封閉式管理模式與實例2.1.4、房地產銀行信貸融資案例40第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)41第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.3、房地產中小企業(yè)融資模式之二-----工程墊付融資

2.3.1、工程墊付融資模式◆硬墊融資◆軟墊融資◆簽訂交易合同◆結算抵付41第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.3、房地產中小企業(yè)42第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.3、房地產中小企業(yè)融資模式之二-----工程墊付融資

●一個下不來，二個上不去。

1、墊資工程招標時價格下不來。2、墊資工程進度上不去。3、墊資工程質量上不去?！裢锨锋湥簶I(yè)主——建筑商——分包商——農民工。

2.3.2、工程墊付融資的影響與規(guī)避42第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.3、房地產中小企業(yè)43第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.3、房地產中小企業(yè)融資模式之二-----工程墊付融資

●建筑施工合同與墊資補充協(xié)議的案例

2.3.2、工程墊付融資的案例43第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.3、房地產中小企業(yè)44第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.4、房地產中小企業(yè)融資模式之三-----預售融資

●分期付款2.4.1、預售融資模式●一次付清●銀行按揭●定金集資●套期保值44第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.4、房地產中小企業(yè)45第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.4、房地產中小企業(yè)融資模式之三-----預售融資

●會員卡融資案例。2.4.2、預售融資案例45第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.4、房地產中小企業(yè)46第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----典當拆借融資

2.5.1、典當拆借融資模式◆典當?shù)怯洝魞r格評估◆合同文件●2●1●3◆公證保險●446第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.5、房地產中小企業(yè)47第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----典當拆借融資

2.5.1、典當拆借融資模式◆公證保險◆抵押登記◆取得他項權利證●5●4●6◆出票放貸●747第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.5、房地產中小企業(yè)48第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----典當拆借融資

●1、簡單：認物不認人?！?、

靈活：每個客戶都是一個新品種?！?、快捷：時間取勝。2.5.2、典當拆借融資優(yōu)勢48第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.5、房地產中小企業(yè)49第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----典當拆借融資

●典當收費包括綜合費用及貸款利息。●綜合費用包括各種服務及管理費用，每月收取標準為：動產質押典當不超過4.2％，房地產抵押典當為2.7％，財產權利質押典當為2.4％，綜合費用在當金中預扣?！癞斀鹄拾粗袊嗣胥y行公布的銀行機構6個月法定貸款利率及典當期限折算后執(zhí)行。2.5.2、典當拆借融資成本49第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.5、房地產中小企業(yè)50第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----典當拆借融資●銀行貸款置換業(yè)務案例2.5.2、典當拆借融資案例50第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.5、房地產中小企業(yè)51第二講、房地產中小企業(yè)債權類融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

2.6.1、租賃融資模式—商業(yè)地產融資租賃51第二講、房地產中小企業(yè)債權類融資■2.6、房地產中小企52第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●1、項目融資●2、設計信托●3、購買信托計劃

●4、信托方式●5、租賃合同2.6.1、租賃融資模式—商業(yè)地產融資租賃●6、購買合同●7、價值往來●8、實物往來

●9、租金支付52第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)53■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

2.6.2、租賃融資模式—設備融資租賃(9)53■2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資54第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●1、項目融資●2、設計信托●3、購買信托計劃

●4、信托方式●5、租賃合同2.6.2、租賃融資模式—設備融資租賃●6、購買合同●7、價值往來●8、實物往來

●9、租金支付54第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)55■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

2.6.3、租賃融資模式—基礎設施融資租賃55■2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資56第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●1、項目融資●2、設計信托●3、政府支持●4、信用增級●5、信用成本●6、國資盈利2.6.3、租賃融資模式—基礎設施融資租賃●7、購買信托計劃●8、信托方式●9、項目合作●10、委托資金●11、租賃合同●12、購買合同●13、價值往來●14、實物往來●15、維護保養(yǎng)●16、租金支付●16、折舊資源56第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)57第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●第二條租賃，是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人，以獲取租金的協(xié)議。

●第三條下列各項適用其他相關會計準則：出租人以經營租賃方式租出的土地使用權和建筑物，適用《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》。

●第三十條承租人和出租人應當根據(jù)本準則第二章的規(guī)定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃。2.6.4、企業(yè)會計準則第21號——租賃57第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)58第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●商業(yè)企業(yè)（有融資租賃資質），將貨物銷售的分期付款業(yè)務，改為融資租賃業(yè)務，稅法適用從對銷售額按17%征增值稅變?yōu)閷ψ饨鹗杖霚p承擔的實際成本后的余額按5%征營業(yè)稅?！裼腥谫Y租賃資質的租賃企業(yè)，將不動產的經營租賃，改為融資租賃，房產稅從按租金收入的12%計征變?yōu)榘床粍赢a原值適度減值后之余值的1.2%計征。2.6.4、融資租賃避稅行為58第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)59第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●無融資租賃資質的租賃企業(yè)，將貨物以經營租賃的方式出租給承租方，租賃期滿后以極低價格轉讓給承租人，稅法適用從全價適用17%的增值稅變?yōu)樽饨鸢?%計征營業(yè)稅和轉讓額按17%計征增值稅?！裨鲋刀愐话慵{稅人（無融資租賃資質），將設備平價轉讓給非一般納稅人的關聯(lián)企業(yè)，再用融資租賃方式出租給有購買意愿的承租人，承租人期滿購入，出租人只須按4%繳納增值稅。2.6.4、融資租賃避稅行為59第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)60第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.6、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資

●商業(yè)物業(yè)的租賃融資模式。2.6.5、租賃融資案例60第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.6、房地產中小企業(yè)61第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.1、房地產中小企業(yè)融資模式之六-----權益合作融資■

3.2、房地產中小企業(yè)融資模式之七-----股權轉讓融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資■

3.4、房地產中小企業(yè)融資模式之九-----權益管理融資61第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.1、房地產中小企業(yè)62第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.1、房地產中小企業(yè)融資模式之六-----權益合作融資

●資源互補型3.1.1、權益合作融資模式◆聯(lián)合獲地◆整體開發(fā)◆業(yè)外結盟◆顧客群體對等◆價值觀兼容●交叉營銷型62第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.1、房地產中小企業(yè)63第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.1、房地產中小企業(yè)融資模式之六-----權益合作融資

●分工協(xié)作型3.1.1、權益合作融資模式◆垂直供應鏈分解◆項目資金游合作◆板塊區(qū)域結盟◆宣傳布局造勢●市場瓜分型63第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.1、房地產中小企業(yè)64第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.1、房地產中小企業(yè)融資模式之六-----權益合作融資

●保底條款●共管帳戶●借貸權益3.1.2、權益合作融資要素64第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.1、房地產中小企業(yè)65第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.1、房地產中小企業(yè)融資模式之六-----權益合作融資

●項目分解合作案例3.1.3、權益合作融資案例65第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.1、房地產中小企業(yè)66第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.2、房地產中小企業(yè)融資模式之七-----股權轉讓融資

3.2.1、股權轉讓融資模式◆便利的組織形式設計◆項目的包裝與具象化◆財務顧問的聘請◆優(yōu)質資金的選擇66第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.2、房地產中小企業(yè)67第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.2、房地產中小企業(yè)融資模式之七-----股權轉讓融資

3.2.1、股權轉讓融資模式◆合約中的進退選擇◆法律風險的規(guī)避◆優(yōu)質資金的選擇◆長遠規(guī)劃的實現(xiàn)67第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.2、房地產中小企業(yè)68第三講、房地產中小企業(yè)股權類融資■

3.2、房地產中小企業(yè)融資模式之七-----股權轉讓融資●業(yè)主權房地產開發(fā)組織模式●營業(yè)個體房地產開發(fā)組織模式●基金本位房地產開發(fā)組織模式●剩余權房地產開發(fā)組織模式3.2.2、股權轉讓融資中便利組織形式的設計68第三講、房地產中小企業(yè)股權類融資■3.2、房地產中小企69第三講、房地產中小企業(yè)股權類融資■

3.2、房地產中小企業(yè)融資模式七-----股權轉讓融資

●金融平臺資源配套項目合作案例3.2.3、股權轉讓融資案例69第三講、房地產中小企業(yè)股權類融資■3.2、房地產中小企70第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資

3.3.1、企業(yè)并購融資模式◆確定并購對象◆進行可行性論證◆職代會討論兼并方案◆報國有資產管理部門審批70第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)71第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資

3.3.1、企業(yè)并購融資模式◆并購協(xié)議履行◆進行資產評估確定成交價格◆簽訂并購協(xié)議◆報國有資產管理部門審批◆發(fā)布并購公告71第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)72第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資

3.3.2、合并、兼并、收購的關系◆創(chuàng)新合并(兼并)◆吸收合并(兼并)●合并承擔債務式購買式吸收股份式控股式—收購72第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)73第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資●經營性3.3.3、企業(yè)并購的動機◆戰(zhàn)略合作型◆資源重組型◆產業(yè)組合型◆業(yè)務擴張型73第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)74第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資●財務性3.3.3、企業(yè)并購的動機◆財務處理型◆差額利潤型◆預期效應型◆稅費規(guī)避型74第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)75第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資●證券性3.3.3、企業(yè)并購的動機◆杠桿式◆權益交換式◆抵押式◆股權互換式75第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)76第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.3、房地產中小企業(yè)融資模式之八-----企業(yè)并購融資●并購步驟設計案例3.3.4、企業(yè)并購的案例76第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.3、房地產中小企業(yè)77第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■

3.4、房地產中小企業(yè)融資模式之九-----權益管理融資3.4.1、權益管理融資模式◆成立公司◆設計產品◆交易平臺◆托市交易◆市場化營運77第三講、房地產中小企業(yè)股權融資■3.4、房地產中小企業(yè)78第四講、房地產中小企業(yè)資產融資■

4.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十-----票據(jù)貼現(xiàn)融資■

4.2、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資78第四講、房地產中小企業(yè)資產融資■4.1、房地產中小企業(yè)79第四講、房地產中小企業(yè)資產融資■

4.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十-----票據(jù)貼現(xiàn)融資4.1.1、票據(jù)貼現(xiàn)融資模式◆遞交申請書◆提供相關材料◆確認匯票和貿易真實性合法性◆計算票據(jù)貼現(xiàn)的利息和金額◆

按照實付貼現(xiàn)金額發(fā)放貼現(xiàn)貸款79第四講、房地產中小企業(yè)資產融資■4.1、房地產中小企業(yè)80第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十-----票據(jù)貼現(xiàn)融資●2006年8月，我國票據(jù)融資總額占貸款總額的比例為8%。●美國，商業(yè)票據(jù)成為金融市場非政府類機構第一大短期融資工具。2005年12月，美國未到期商業(yè)票據(jù)余額已超過1.6萬億美元，商業(yè)票據(jù)余額與貸款余額的比例為1：3。4.1.2、票據(jù)貼現(xiàn)融資的地位80第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.1、房地產中小企業(yè)81第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十-----票據(jù)貼現(xiàn)融資●2004年山西省民間借貸規(guī)模占民間融資總規(guī)模的63%，有價證券融資占到16%，民間票據(jù)融資規(guī)模大約有45億元，占比約11%。2005年，民間融資方式中票據(jù)貼現(xiàn)增加較多，占全部民間融資額的比重大幅上升至40%以上?！窭眯磐腥谫Y平臺進入票據(jù)市場，形成信托與投資并舉的局面，既可以低吸高拋進行短線投資，又可以持有到期獲取固定的回報。4.1.3、票據(jù)貼現(xiàn)融資的操作81第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.1、房地產中小企業(yè)82第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十-----票據(jù)貼現(xiàn)融資●保理融資案例。4.1.4、票據(jù)貼現(xiàn)融資案例82第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.1、房地產中小企業(yè)83第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資4.3.1、項目融資程序◆編制建議書◆簽訂項目諒解備忘錄◆簽訂特許權協(xié)議或意向書◆項目安排和組織83第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)84第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資4.3.1、項目融資程序◆項目安排和組織◆實施施工◆項目運行◆設施移交84第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)85第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資●投資者直接安排融資的模式●投資者通過項目公司安排融資的模式●以“設施使用協(xié)議”為基礎的融資模式

●以“杠桿租賃”為基礎的融資模式

●以“生產支付”為基礎的融資模式

●以“黃金貸款”為基礎的融資模式

●BOT項目融資模式

4.3.2、項目融資模式85第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)86第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資●BOT（build—operate—transfer）

即建設——經營——移交●BOOT（build—own—operate—transfer）

即建設——擁有——經營——轉讓●BOO（build—own—operate）

即建設——擁有——經營

4.3.3、BOT三種具體的建設方式86第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)87第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資●BRO（build—rent—operate）即建設——租賃——經營

●DBOT（designing—build—operate—tranefer）即設計——建設——經營——移交●DOOST（build—own—operate—subsidize—tranefer）即建設——擁有——經營——補助——轉讓4.3.3、BOT的具體形式87第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)88第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資●BOD（build—operate—deliver）即建設——經營——轉讓

●DBOM（designing—build—operate—maintain）即設計—建設——經營—維護●FBOOT（fund—build—operate—transfer）即籌資—建設—擁有經營—轉讓●TOD（transit-OrientedDevelopment）即公交導向—開發(fā)經營4.3.3、BOT的具體形式88第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)89第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十一-----項目融資●集資建房的項目融資及BOT案例4.3.4、項目融資及BOT的案例89第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.3、房地產中小企業(yè)90第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資4.4.1、債務重組融資模式◆提出重組申請◆簽訂重組協(xié)議◆擬定債務重組方案◆實施債務重組方案◆監(jiān)督債務重組情況◆報告?zhèn)鶆罩亟M結果90第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.4、房地產中小企業(yè)91第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資●以資產清償債務●將債務轉為資本

●修改其他債務條件，如減少債務本金、減少債務利息等

●以上三種方式的組合

4.4.2、債務重組的方式91第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.4、房地產中小企業(yè)92第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資●1、項目獲取階段債務重組的經營方案●2、土地開發(fā)階段債務重組的經營方案

●3、規(guī)劃設計階段債務重組的經營方案●4、施工安裝階段債務重組的經營方案4.4.3、債務重組的方案92第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.4、房地產中小企業(yè)93第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資●5、營銷推廣階段債務重組的經營方案●6、經營運作階段債務重組的經營方案●7、后續(xù)服務階段債務重組的經營方案4.4.3、債務重組的方案93第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.4、房地產中小企業(yè)94第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十二-----債務重組融資●集資債務重組案例4.4.4、債務重組的案例94第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.4、房地產中小企業(yè)95第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.5、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資●調查階段4.5.1、無形資產營運融資模式◆無形資產現(xiàn)狀◆與有形資產的整合●定位階段◆資產結構調整與優(yōu)化●營運階段◆核心能力的形成95第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.5、房地產中小企業(yè)96第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.5、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資●《資產評估準則——無形資產》◆無形資產，是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟利益的資源?！魺o形資產分為可辨認無形資產和不可辨認無形資產。◆可辨認無形資產包括專利權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等?！舨豢杀嬲J無形資產是指商譽。4.5.2、無形資產構成96第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.5、房地產中小企業(yè)97第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.5、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資●《企業(yè)會計準則第6號——無形資產》◆無形資產，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標準：◆能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。◆源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離。4.5.2、無形資產構成97第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.5、房地產中小企業(yè)98第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.5、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資●無形資產開發(fā)融資策略●無形資產經營融資策略●無形資產延伸融資策略●無形資產擴張融資策略●無形資產分配融資策略

4.5.3、無形資產營運融資策略98第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.5、房地產中小企業(yè)99第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■

4.5、房地產中小企業(yè)融資模式之十三-----無形資產營運融資●新農村地產項目案例4.5.4、無形資產營運融資案例99第四講、房地產中小企業(yè)股權融資■4.5、房地產中小企業(yè)100第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資■

5.2、房地產中小企業(yè)融資模式之十五-----房地產投資基金■

5.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十六-----回租回購融資■

5.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十七-----遠期合約融資100第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.1、房地產中小企101第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式---證券化收益流程(現(xiàn)金流)◆原始權益人（發(fā)起人)◆特殊目的載體（SPV）◆投資者101第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■5.1、房地產中小102第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式---償付過程(現(xiàn)金流)◆原始權益人或指定的資產池◆SPV或SPV指定的受托機構◆投資者102第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■5.1、房地產中小103第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資5.1.1、資產證券化融資模式--運作流程(時間順序)

◆建立SPV◆組建資產池◆信用增級◆掛牌上市◆投資者償付本息103第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■5.1、房地產中小104●債權形式●股權形式●信托形式●混合形式第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資5.1.2、資產證券化融資的形式104●債權形式第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.1、房105●商業(yè)地產證券化案例第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■

5.1、房地產中小企業(yè)融資模式之十四-----資產證券化融資5.1.3、資產證券化融資的案例105●商業(yè)地產證券化案例第五講、房地產中小企業(yè)衍生類融資■106第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十五-----房地產投資基金●房地產投資基金籌集過程5.3.1、房地產投資基金模式●尋找篩選項目◆正確的項目比經營管理更重要●詳細評估◆市場、資金、管理、法規(guī)◆基金發(fā)起設立的過程106第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.3、房地產中小企107第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十五-----房地產投資基金●詳細評估5.3.1、房地產投資基金模式●投資后監(jiān)管●撤資退出107第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.3、房地產中小企108第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十五-----房地產投資基金●產品的投資價值5.3.2、吸引房地產投資基金的策略●物業(yè)的價格走勢●區(qū)域城市的選擇●營銷包裝的技術●管理團隊的素質108第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.3、房地產中小企109第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.3、房地產中小企業(yè)融資模式之十五-----房地產投資基金●跨產業(yè)私募基金案例5.3.3、房地產投資基金融資的案例109第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.3、房地產中小企110第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十六-----回租回購融資5.4.1、回租回購融資模式◆售給租賃公司◆自有資產◆租回使用●紙上交易●支付租金110第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.4、房地產中小企111第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十六-----回租回購融資●商業(yè)物業(yè)●分散出售●整體經營

5.4.2、回租回購融資特點111第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.4、房地產中小企112第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.4、房地產中小企業(yè)融資模式之十六-----回租回購融資●售后回租案例5.4.3、回租回購融資案例112第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.4、房地產中小企113第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.6、房地產中小企業(yè)融資模式之十七-----遠期合約融資5.6.1、遠期合約融資模式◆已有工具◆設計工具◆工具實施◆保值增值113第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.6、房地產中小企114第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.6、房地產中小企業(yè)融資模式之十七-----遠期合約融資●其價值隨特定利率、金融工具價格、商品價格、匯率、價格指數(shù)、費率指數(shù)、信用等級、信用指數(shù)或其他類似變量的變動而變動，變量為非金融變量的，該變量與合同的任一方不存在特定關系。5.6.2、遠期合約融資的特點114第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.6、房地產中小企115第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.6、房地產中小企業(yè)融資十七-----遠期合約融資●不要求初始凈投資，或與對市場情況變化有類似反應的其他類型合同相比，要求很少的初始凈投資?！裨谖磥砟骋蝗掌诮Y算。衍生工具包括遠期合同、期貨合同、互換和期權，以及具有遠期合同、期貨合同、互換和期權中一種或一種以上特征的工具。5.6.2、遠期合約融資的特點115第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.6、房地產中小企116第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■

5.6、房地產中小企業(yè)融資模式之十七-----遠期合約融資●前沿貨幣合約案例5.6.3、遠期合約融資案例116第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資■5.6、房地產中小企117第六講、房地產中小企業(yè)融資觀念總結與運用剖析■

6.1、房地產中小企業(yè)融資觀念總結■

6.2、房地產中小企業(yè)融資運用剖析117第六講、房地產中小企業(yè)融資觀念總結與運用剖析■6.1118第七講、房地產融資觀念總結與運用剖析■

7.1、房地產融資觀念總結●財富積累●深入淺出

●下沉半級118第七講、房地產融資觀念總結與運用剖析■7.1、房地產119第七講、房地產融資觀念總結與運用剖析■

7.2、房地產融資運用剖析●倒推：報表----項目----融資119第七講、房地產融資觀念總結與運用剖析■7.2、房地產120陳德dq213@126.com謝謝大家！120陳德強謝謝大家！房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作課件122房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作主講人：陳德強1房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作主講人：陳德強123《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策第二講、房地產中小企業(yè)債權融資渠道構造與運作第三講、房地產中小企業(yè)股權融資渠道構造與運作第四講、房地產中小企業(yè)資產融資渠道構造與運作第五講、房地產中小企業(yè)衍生融資渠道構造與運作第六講、房地產融資觀念總結與運用解剖

2《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容第一講、房地產124第1種模式、銀行信貸融資第2種模式、工程墊付融資第3種模式、預售融資第4種模式、拆借典當融資第5種模式、租賃融資房地產中小企業(yè)債權融資

房地產中小企業(yè)股權融資

第6種模式、權益合作融資第7種模式、股權轉讓融資第8種模式、企業(yè)并購融資第9種模式、權益管理融資《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容3第1種模式、銀行信貸融資房地產中小企業(yè)債權融資房地產中小125第10種模式、票據(jù)貼現(xiàn)融資第11種模式、項目融資第12種模式、債務重組融資第13種模式、無形資產營運融資房地產中小企業(yè)資產融資

房地產中小企業(yè)衍生融資

第14種模式、資產證券化融資第15種模式、房地產投資基金融資

第16種模式、回租回購融資第17種模式、遠期合約融資《房地產中小企業(yè)融資渠道構造與運作》的內容4第10種模式、票據(jù)貼現(xiàn)融資房地產中小企業(yè)資產融資房地產中126第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策■

1.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■

1.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■

1.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■

1.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解5第一講、房地產中小企業(yè)融資思路與決策■1.1、房地產中小1271.1、房地產中小企業(yè)融資的原因●中國中小企業(yè)總數(shù)約在1000萬家左右，在工商注冊登記的中小企業(yè)占全部注冊企業(yè)總數(shù)的99%以上。中小工業(yè)企業(yè)總產值、銷售收入、實現(xiàn)利稅和出口總額分別占全部工業(yè)總量的60%、57%、40%、60%。中小流通企業(yè)占全國零售網點的90%以上。

●

美、日、中對比美國2000萬個2億人均0.1個10人一個中國的13倍日本650萬個1.3億人均0.05個20人一個中國的6.5倍中國1000萬個13億人均0.0077個130人一個按美國標準中國應有1.3億家；按日本標準中國應有6500萬家?！?/p>

1.1.1、宏觀分析---中小企業(yè)的重要性61.1、房地產中小企業(yè)融資的原因●中國中小企業(yè)總數(shù)約在101281.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產開發(fā)企業(yè)市場份額71.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析-129萬科04年-07年主營業(yè)務收入分別為76.67億元,105.59億元,178.48億和355.27億元,萬科主營業(yè)務收入中,商品房銷售占99%以上。

可見04年-07年萬科在全國的市場份額分別為.73%,0.59%,0.85%和1.18%?？梢姺康禺a開發(fā)企業(yè)的主體是中小企業(yè)?！?/p>

1.1.1、宏觀分析---房地產開發(fā)企業(yè)市場份額8萬科04年-07年主營業(yè)務收入分別為76.67億元,1051301.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產行業(yè)資金來源構成91.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析-1311.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■

1.1.1、宏觀分析---房地產行業(yè)資金來源構成101.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.1、宏觀分析1321.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●債務資本的索取權

債權人支付企業(yè)價值支付額度111.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析1331.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●權益資本的或有索取權

股東支付企業(yè)價值支付額度121.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析1341.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析---中小企業(yè)資本經營分析●債務資本與權益資本的或有索取權

債權人支付

股東支付企業(yè)價值支付額度131.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.2、微觀分析1351.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例1：自有資本經營項目全為自有資本100萬元資產收益率20%100X20%=20萬元資本收益率=資產收益率=20%141.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)1361.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例2：權益合作經營項目擴大化，需500萬元自有資本100萬元權益合作融資400萬元，資本成本15%500X20%=100萬元100-60=40萬資本收益率=40萬/100萬=40%151.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)1371.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例3：長期負債經營項目擴大化，需1000萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬長期負債500萬，資金成本10%1000X20%=200萬元200-60-50=90萬資本收益率=90萬/100萬=90%161.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)1381.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例4：流動負債經營項目擴大化，需1500萬元自有資本100萬，權益合作融資400萬,長期負債500萬，短期負債500萬，資金成本6%1500X20%=300萬元200-60-50-30=160萬資本收益率=160萬/100萬=160%171.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)1391.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)財富積累觀念的樹立●實例5：股權轉讓經營自有資本轉讓作價：160/10%=1600萬元資本收益率=1600萬/100萬=160%800萬元分拆出售800萬元控股181.1、房地產中小企業(yè)融資的原因■1.1.3、中小企業(yè)1401.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■

1.2.1、房地產中小企業(yè)融資的項目化■

1.2.2、房地產中小企業(yè)融資的階段化■

1.2.3、房地產中小企業(yè)融資的組合化■

1.2.4、房地產中小企業(yè)融資的證券化191.2、房地產中小企業(yè)融資的特點■1.2.1、房地產中1411.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.1、房地產中小企業(yè)融資的資金分類201.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.1、房地1421.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.2、房地產中小企業(yè)融資的標的屬性分類●房地產中小企業(yè)債權融資●房地產中小企業(yè)股權融資●房地產中小企業(yè)資產融資●房地產中小企業(yè)衍生融資211.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.2、房地1431.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.3、房地產中小企業(yè)成長與融資的關系221.3、房地產中小企業(yè)融資的分類框架■1.3.3、房地1441.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■1.4.1、房地產中小企業(yè)融資的資金成本標準●開發(fā)項目投資收益率(資產收益率)＞資本成本率●加權平均資本成本率=∑（不同資金來源所占比重×不同資金來源的資金成本率）●經營收益≥資本成本率×投資總額●自有資本收益率=資產收益率+[(資產收益率-資本成本率)×融資額/自有資本]231.4、房地產中小企業(yè)融資的評價選擇標準設定■1.4.1451.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的流動性標準●融資構成的期限配合與搭接●與開發(fā)項目流動性的匹配●與資產構成的匹配●與房地產周期的契合241.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.41461.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.3、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(全行業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率45.658.778.892.398.5已獲利息倍數(shù)0.8-1.7速動比率134.199.258.842.828.9現(xiàn)金流動負債比率17.510.61.7-5.2-13帶息負債比率21.431.8447084.6或有負債比率14.723.8251.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.41471.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.3、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(中型企業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率46.762.581.491.598.5已獲利息倍數(shù)1.4-0.3速動比率118.990.857.940.826.8現(xiàn)金流動負債比率18.711.53-3.1-8帶息負債比率20.730.242.669.788.1或有負債比率14.723.8261.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.4148■

1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(小型企業(yè))指標

程度

優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值資產負債率56.370.485.99399已獲利息倍數(shù)0.3-2.5速動比率137.1104.36144.727.2現(xiàn)金流動負債率147.3-1.2-8.3-16.5帶息負債比率20.933.544.473.287.4或有比率14.723.81.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定27■1.4.2、房地產中小企業(yè)融資的風險控制標準(小型企149■

1.4.4、房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率狀況1.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定28■1.4.4、房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率狀況1.4、房地1501.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■

1.4.5、房地產及其他行業(yè)資產負債率標準291.4、房地產中小企業(yè)融資的的評價選擇標準設定■1.41511.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解■

1.5.1、房地產中小企業(yè)融資的準備環(huán)節(jié)：信用管理■

1.5.2、房地產中小企業(yè)融資的營運環(huán)節(jié)：成本控制■

1.5.3、房地產中小企業(yè)融資的回收環(huán)節(jié)：策劃營銷■

1.5.3、房地產中小企業(yè)融資的退出環(huán)節(jié)：包裝運作301.5、房地產中小企業(yè)融資的過程環(huán)節(jié)分解■1.5.1、152第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資■

2.2、房地產中小企業(yè)融資模式之二-----工程墊付融資■

2.3、房地產中小企業(yè)融資模式之三-----預售融資■

2.4、房地產中小企業(yè)融資模式之四-----拆借典當融資■

2.5、房地產中小企業(yè)融資模式之五-----租賃融資31第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)153第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●受理階段2.1.1、銀行信貸融資模式◆遞交申請◆受理調查●評價階段◆項目評估●審批階段◆核查審批32第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)154第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●審批階段2.1.1、銀行信貸融資模式◆審核審批●發(fā)放階段◆辦理手續(xù)◆資料歸檔●貸后階段◆貸后管理◆收貸拆保33第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)155第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●1、信用業(yè)務書面申請報告（必須明確用途、金額、期限、效益、償還資金來源及償還計劃）?！?、企業(yè)基本情況簡介，以及法定代表人、總經理和財務負責人等主要領導成員身份證明文件以及簡歷情況?！?、經年檢有效的“企業(yè)營業(yè)執(zhí)照”復印件，法人代碼證。●4、企業(yè)貸款卡，公司章程，法定代表人證明文件?！?、企業(yè)驗資報告，注冊資本數(shù)額，企業(yè)股東構成。●6、董事會貸款決議及授權委托書、董事會成員簽章。

2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料34第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)156第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●7、經會計（審計）師事物所審計的前三年的年終財務報告?！?、近期的資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表，并書面說明與上年比較的變化原因?！?、企業(yè)在其他銀行開戶、貸款情況，以及企業(yè)融資、對外擔保、授信情況?！?0、資產明細表?！?1、擔保人資料（內容同上述2—9項）?！?2、擔保人同意擔保的有關證明文件原件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料35第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)157第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●13、抵押物、質押物清單，抵押（質押）物所有權、使用權證書，估價文件、保險證明文件?！?4、有權處分人同意抵押的證明文件。●15、房地產項目“五證”?！?6、房地產項目可研報告及相關文件。2.1.2、銀行企業(yè)貸款(授信)需提供資料36第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■2.1、房地產中小企業(yè)158第二講、房地產中小企業(yè)債權融資■

2.1、房地產中小企業(yè)融資模式之一-----銀行信貸融資●1、個人貸款業(yè)務送審表?！?、個人貸款申請表?！?、借款人收入證明（夫妻雙方）?！?、借款人身份證明（夫妻雙方身份證及戶口本）?！?、借款人婚姻