成都高爾夫球場建設(shè)項目可行性報告

成都**高爾夫項目（藍(lán)光觀嶺）前期可行性分析報告總述

本案以\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目自身特殊性為出發(fā)點，站在城市運營角度，分析了**發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤的優(yōu)劣勢條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨特價值賣點的可行性建議。

在此基礎(chǔ)上，綜合考量**區(qū)域自身特性、資源條件、競爭要求，提出了本案適宜發(fā)展“商務(wù)休閑+體育休閑”的27洞、占地1500畝的高爾夫球場為特色吸引物，并初步確定其檔次為“西南首席”，特色風(fēng)情為“具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場”。

在特色吸引物既定的情況下，本案確定以“高檔物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)”與“中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)”為主力產(chǎn)品，以“球場、房產(chǎn)均衡發(fā)展”為基本思路，建設(shè)成為“生活、休閑、商務(wù)”三位一體的“西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)”的基本發(fā)展模式。

在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場層面、運營層面、財務(wù)層面驗證了其可行性。

最終，我們分析認(rèn)為，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目投資周期將為10年，資金成本約9.1183億，第二年開始開發(fā)商基本不需追加投入，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進(jìn)入良性自循環(huán)，大約用5.5年時間實現(xiàn)凈現(xiàn)值為0，未來的純資金凈收益將達(dá)到10.1453億，自有資金回報率111.26%。另外沉淀高爾夫、酒店等物業(yè)，建設(shè)成本價值3.3億元，土地價值15.9億元（按未來100萬元/畝計），\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目具備良好的風(fēng)險抗性。目

錄

前言

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的目標(biāo)體系

8

一、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目研究背景

8

（一）企業(yè)背景

8

（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目自身條件

8

（三）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展環(huán)境

9

三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的特殊性認(rèn)識

9

四、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的前提條件分析

9

五、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的目標(biāo)體系

10

第一章

區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究

11

一、大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義

11

二、大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響

12

三、**規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都中競爭地位改變

12

四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析

14

五、**差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略

15

第二章

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

16

一、特色吸引物的選擇

16

（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)

16

（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢

17

（三）人造特色吸引物的確定

18

二、高爾夫球場發(fā)展建議

19

（一）中國高爾夫發(fā)展概況

19

（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都高爾夫發(fā)展概況

20

（三）本案高球球場發(fā)展建議

21

第三章

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展模式

22

一、案例考察

22

（一）案例簡介

22

（二）共性研究

22

（三）差異點分析

23

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體發(fā)展思路

24

（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體開發(fā)思路

24

（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點

24

三、高爾夫休閑物業(yè)定位

24

（一）休閑物業(yè)總體定位

24

（二）休閑物業(yè)組合

25

（三）市場鎖定

26

（四）目標(biāo)客戶群鎖定

26

第四章

市場可行性分析

27

一、本案所面臨的市場格局及競爭格局

27

（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都郊區(qū)物業(yè)市場板塊分布

27

（二）發(fā)展模式下的競爭格局判斷

28

二、高端物業(yè)市場競爭分析

28

（一）顯性競爭板塊分析

28

（二）潛在競爭分析

30

（三）競爭下的本案發(fā)展高端休閑物業(yè)的市場機(jī)會點

31

三、中高檔物業(yè)的市場競爭分析

31

（一）本地市場的中高檔物業(yè)競爭分析

31

（二）與第一圈層阻隔性市場的中高檔物業(yè)競爭分析

32

（三）中高端物業(yè)市場機(jī)會判斷

34

四、大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都城市化進(jìn)程帶給**的區(qū)域發(fā)展機(jī)會

35

五、市場可行性總結(jié)

36

第五章

運營可行性分析

37

一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目運營的總體構(gòu)想

37

（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目運營必須遵循的原則

37

（二）本案運營的總體設(shè)想

37

二、運營機(jī)制設(shè)計

38

（一）運營主體選擇

38

（二）與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)

39

（三）與其他企業(yè)的協(xié)作

40

三、開發(fā)時序設(shè)計

42

（一）設(shè)計的指導(dǎo)思想

42

（二）各產(chǎn)品的開發(fā)時機(jī)判斷

42

（三）開發(fā)時序設(shè)計

43

四、運營方式設(shè)計

45

（一）高爾夫球場運營方式

45

（二）土地運營方式

46

（三）物業(yè)運營方式

47

（四）酒店運營方式設(shè)計

48

第六章

投資可行性分析

49

一、土地運營的投資可行性分析

49

（一）研究方法

49

（二）土地投資成本研究

50

（二）高爾夫俱樂部投資運營對土地投資成本的影響

50

（三）土地市場價值預(yù)測

51

（四）土地運營的投資可行性分析

51

二、物業(yè)開發(fā)投資可行性分析

52

（一）分析方法

52

（二）物業(yè)平均價格預(yù)測

52

（三）投資分析與收益測算

53

三、不同運營方式下\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目投資評價

60

（一）土地一級運營

60

（二）主體企業(yè)進(jìn)行全部物業(yè)開發(fā)

60

（三）主體企業(yè)進(jìn)行部分物業(yè)開發(fā)

61

（四）總體評價

61

四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目風(fēng)險分析

62

（一）政策風(fēng)險

62

（二）市場競爭風(fēng)險

63

（三）經(jīng)營性風(fēng)險

64

（四）結(jié)論

65

附件：

附件一：**政府部門深訪紀(jì)錄

附件二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都高爾夫發(fā)展概況

附件三、**市場環(huán)境報告

附件四、典型高爾夫個案分析

附件五、土地價值研究

附件六：重點郊區(qū)別墅板塊發(fā)展比較研究前言

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的目標(biāo)體系

一、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目研究背景

（一）企業(yè)背景

華寶集團(tuán)是一家多元化大型國際性集團(tuán)公司，在中國大陸的主業(yè)是化工，同時擁有豐厚的資金儲備；對于這樣一個跨行業(yè)進(jìn)行投資的企業(yè)，對投資地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的基本要求在于：

資金安全性：\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)，必須保證資金投入的安全性，必須實現(xiàn)土地、物業(yè)的保值、升值。

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可投資性：未來\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對存量資金的消化需求。

發(fā)展可持續(xù)性：通過\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)運行，能聯(lián)動、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺，自主衍生許多\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目以外的新利潤點與投資機(jī)會。

以上三點，這也是我們判斷\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可行性的基本準(zhǔn)則。（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目自身條件

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊總面積4200畝，位于原\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都野生動物園區(qū)域。該區(qū)域東北臨中河，與未來的“\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都游樂中心”隔河相望；東南向連**新城區(qū)，毗鄰客運中心、三星級酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開發(fā)土地。

根據(jù)我方對地塊的實地勘察，結(jié)合對國土部門、規(guī)劃部門、當(dāng)?shù)亻_發(fā)商等的深訪，我們對土地有以下基本認(rèn)識：

1、

地塊資源稟賦優(yōu)越

較為突出的資源為四大類：

a)

水資源——該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），并散點分布有其他小水塘，均為引中河水形成。

b)

物種資源——\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目天然的物業(yè)價值賣點；地塊區(qū)域原為\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都野生動物園，共有各類動物3萬余只，構(gòu)成了野趣橫生、生機(jī)盎然的奇妙生態(tài)空間。

c)

植被資源——地塊區(qū)域植被茂密，植物品種繁多，并已人工形成了草場、林區(qū)等。

d)

地貌資源——區(qū)域內(nèi)地勢變化富有動態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點，莫里森湖為低洼區(qū)。

2、

土地證將分期獲得

2800畝土地?fù)碛型恋刈C，可一次性直接獲??；1400畝土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過其他手段獲取。（三）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展環(huán)境

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所在的**區(qū)域，城鎮(zhèn)發(fā)展水平滯后于同等區(qū)位條件的其他城鎮(zhèn)?，F(xiàn)階段，**在規(guī)劃、政策上擁有多項利好，未來地塊發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢突出。三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的特殊性認(rèn)識

本案是西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤

與常規(guī)地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目不同，本案遠(yuǎn)離市區(qū)、體量巨大，單純的住區(qū)開發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌鱿M力支撐。因此必須將\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目目標(biāo)市場放大整個\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都、四川、中國西南進(jìn)行考量，作為一個中國西部中心城市的郊區(qū)綜合性大盤來進(jìn)行研究。

政、企關(guān)系決定本案開發(fā)的可行性

一方面，政府擁有原野生動物園一定股權(quán)，同時在土地運營環(huán)節(jié)還需要政府的協(xié)助。企業(yè)為保證土地低價獲取，必須考慮與政府的關(guān)系協(xié)調(diào)。同時作為一個“城市運營”\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，政府的支持也是\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目必要的保障。四、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的前提條件分析

必須建立一個特色吸引物

參考中國郊區(qū)大盤開發(fā)，類似本案的郊區(qū)大盤，必須進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復(fù)合，引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣點。

必須立足“城市運營”進(jìn)行發(fā)展

本案是區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，必須以\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目帶動區(qū)域發(fā)展，通過區(qū)域發(fā)展?fàn)I造\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的機(jī)遇。這要求在政、企攜手的前提下，企業(yè)的投資、開發(fā)行為必須站在區(qū)域發(fā)展、城市運營的角度進(jìn)行思考。五、本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展的目標(biāo)體系

通過特色吸引物，運用“城市運營”手段，提升區(qū)域競爭力。

通過土地投資，保證資金安全性。

通過開發(fā)投資，實現(xiàn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可投資性。

通過聯(lián)動政府，搭建起雙方互動、合作的平臺，共同實現(xiàn)投資可持續(xù)性。

以上四點，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展必須符合的剛性要求。

第一章

區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究

一、大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都城市定位對區(qū)域發(fā)展的意義

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都憑借自身的地理優(yōu)勢獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，已成為中國城市發(fā)展的第四極。作為國家級區(qū)域中心城市，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都憑借其先天的自然資源優(yōu)勢和人文稟賦，成為“中國休閑之都”——它所面對的休閑市場將是全國乃至全球！

二、大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都總體規(guī)劃對區(qū)域發(fā)展的影響

華陽組團(tuán)：小康居住新城

溫江（柳城）組團(tuán)：花園居住新城

龍泉組團(tuán)：山地型休閑旅游區(qū)

新都—青白江組團(tuán)：大型制造業(yè)基地

雙流（東升）組團(tuán)：新型工業(yè)基地

郫縣（郫筒）組團(tuán)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心

在大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都總體規(guī)劃影響下，溫江、華陽、龍泉等區(qū)域房地產(chǎn)市場得以較快發(fā)展，特別是人南延線和光華大道的建設(shè)，促使溫江、華陽市場發(fā)生了革命性突破；而青白江等地房地產(chǎn)市場發(fā)展顯得較為滯后，這對本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目來說即是一個市場機(jī)遇，又是一個開拓全新市場的挑戰(zhàn)。三、**規(guī)劃與定位導(dǎo)致其在大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都中競爭地位改變

**政府力圖把**打造為“西部花園水城，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都游樂中心”，目前已初具規(guī)模，居家、生態(tài)環(huán)境都得到了極大改善，力在創(chuàng)造“天府水城，人居**”的優(yōu)美休閑人居環(huán)境；區(qū)域定位以“居住、會務(wù)、休閑、旅游”為主，區(qū)域性質(zhì)將發(fā)生了質(zhì)的改變。

同時，**圍繞打造“\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都市東北部次中心”，全方位推進(jìn)對外開放；正建設(shè)成為無污染的中國西部紡織城。

2007年底，成金路開通，**與\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都的距離為31公里，半徑屬于30—50公里的地域，與\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都的距離在30分鐘車程內(nèi)，成金快速通道的建成使**完全進(jìn)入30分鐘的大\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都第一圈層。

為此，成金線將成為改變**與\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都之間關(guān)系的緊密紐帶，將**帶入\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都第一圈層。**區(qū)位條件的變化，將使其兼具第一圈層和第二圈層優(yōu)勢特點：

第一圈層與第二圈層綜合比較分析：

第一圈層

第二圈層

土地儲備狀況

土地儲備豐富

土地儲備相當(dāng)豐富

土地成本

較高

很低

交通狀況

相對完善

交通逐步完善，城市一體化進(jìn)程加快

居住環(huán)境狀況

配套較成熟.居住質(zhì)量較好

自然環(huán)境較好,居住環(huán)境逐步改善，條件配套逐步完善

產(chǎn)品狀況

產(chǎn)品多樣化,可選擇度大

產(chǎn)品多樣化不夠

價格接受度

相對較高

相對較低

競爭

相當(dāng)激烈

相對較弱

投資環(huán)境

較成熟

正在完善

**區(qū)域未來優(yōu)勢特點：

具有規(guī)模開發(fā)條件

土地成本低

交通便捷

生態(tài)環(huán)境優(yōu)

價格接受度逐漸提升

**區(qū)域未來也面臨著同時來自第一圈層和第二圈層更為嚴(yán)峻的競爭。下面本案將進(jìn)一步比較**與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競爭地位。四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析

區(qū)域

交通條件

房價水平

自然環(huán)境

生活配套

青城山

成灌高速、老成灌路；106國道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)；

車程高速40分鐘，老成灌路1小時；但均需交納過路費；

目前中高端平均房價為4000元/㎡

自然景觀資源突出，避暑勝地；

世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源；

氣候宜人，空氣質(zhì)量高；

生活配套匱乏

華陽

有人民南路南延線，成仁路等；

華陽新客運中心及府河\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都港；

距離\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都車程10分鐘；

目前中高端平均房價為4000元/㎡

位居城南，“富”氣順延，人氣較足；

緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。

生活配套不足

龍泉

擁有五縱三橫的快速交通網(wǎng)絡(luò)：“五縱”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龍路；“四橫”則指三環(huán)路、外環(huán)高速路、龍泉環(huán)城路、石勝路；

擁有\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都最大客運站十陵客運站；

距\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都的車程20-30分鐘；

目前中端平均房價為2200元/㎡

有\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都最近的山脈，地形起伏較大，在\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都較為少見，但是水資源相對匱乏；

具有一定的資源，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都市區(qū)最大的規(guī)劃風(fēng)景區(qū)—十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)位于龍泉；

著名的花果之鄉(xiāng)，休閑勝地。

生活配套一般

溫江

成溫邛高速，光華大道，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；

進(jìn)城的時間在10分鐘以內(nèi)；

目前中高端平均房價為3200元/㎡

處于\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都上風(fēng)上水之地，水資源相比其他郊區(qū)中豐富；

“貴”氣較盛，區(qū)域認(rèn)知度高。

空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。

花博會永久性展館的建設(shè)與展示，將對區(qū)域環(huán)境有較大程度的提升。

生活配套正處于逐步完善中，借花博會的東風(fēng)建設(shè)大量的基礎(chǔ)配套

牧馬山

成雅高速、\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都——雙流——新津大件路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但交通狀況一般；

平均房價集中在4000元/㎡以上

區(qū)域內(nèi)高爾夫球場為目前\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都市內(nèi)最好的高爾夫球場，吸引大量的商務(wù)客戶；

區(qū)域內(nèi)起伏的山地地形，適合修建私密性較強(qiáng)；景觀位置較好的高端物業(yè)；

森林公園的建設(shè)將將區(qū)域打造成旅游勝地；

生活配套不完善，幾乎無其他方面的配套

**

成綿高速，2007年底成金路通車后，進(jìn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都時間不到半小時

目前中端均價2000元/㎡

被譽為“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在縣城內(nèi)相匯環(huán)繞，構(gòu)成**縣“一江三河八岸”的水系環(huán)境，有中國獨具的水城特色。

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目緊鄰中河，植被覆蓋較高，內(nèi)有多處大小水塘，地形地貌非常適宜打造高爾夫別墅物業(yè)。

生活配套一般從上述幾個典型區(qū)域比較來看，**憑借目前的現(xiàn)狀暫時不具備明顯區(qū)域休閑房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢。

五、**差異化競爭發(fā)展戰(zhàn)略

作為未來\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都半小時圈層的成員之一，**暫不具備明顯競爭優(yōu)勢，如果在現(xiàn)狀條件下將其與其它幾個區(qū)域定位雷同，其未來在\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都休閑房地產(chǎn)市場中存在較大競爭壓力；故本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目需要跳出**區(qū)域市場，以“高起點、高效吸引物”為核心，通過差異化競爭打造西南個性化休閑旗艦基地。本案將進(jìn)一步尋求本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的“高效吸引物”。

第二章

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

一、特色吸引物的選擇

特色吸引物的選擇方式有兩種，第一種是依托于先天資源基礎(chǔ)而成，如溫泉、沙灘等，另一種是通過資源整合，后天打造而成，如各色主題公園、高爾夫等等。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，我們?nèi)绾芜x擇特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？如何在各個區(qū)域的競爭中保證自己的差異化、特色化？

（一）本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)

1、發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類

衡量一個區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。資源基礎(chǔ)，決定了各個區(qū)域發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的類型與檔次。

一般來講，稀缺資源可以分為先天資源與后天資源：

先天稀缺性資源——自然生態(tài)資源、歷史人文資源

后天稀缺性資源——人造休閑設(shè)施

2、本案發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)評價

整體來看，依托于\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都這個西南中心城市，橫向比較\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都各個區(qū)縣，在1小時交通圈內(nèi)，適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的區(qū)域主要包括了“青城山-都江堰”、龍泉、大邑、崇州、溫江、牧馬山等區(qū)域，其資源基礎(chǔ)分析如下：

區(qū)域

擁有資源

評價

青城山—都江堰

1、

極其稀缺的自然生態(tài)資源

2、

濃厚的人文歷史積淀

自然生態(tài)資源、歷史人文資源稀缺性突出，為\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都最具發(fā)展?jié)摿Φ赜?/p>

溫江

1、

生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，水土質(zhì)量\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都最佳

2、

“國色天鄉(xiāng)”主題公園

先天資源一般，但近年通過人造休閑設(shè)施成功打開了\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都休閑市場。

龍泉

1、

獨特的人文歷史風(fēng)情

2、

生態(tài)農(nóng)業(yè)、自然山體植被

3、

大型運動基地

先天資源具有一定稀缺性，但多樣性相當(dāng)突出，具有很好休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)

大邑

1、

稀缺的自然資源西嶺雪山、溫泉

2、

一定的歷史知名度

先天資源稀缺性突出，但資源過于單一，具有一定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)

牧馬山

1、

高爾夫景觀球場

2、

森林公園

先天資源條件一般，但通過具有稀缺性的高爾夫建設(shè)，已成功啟動休閑產(chǎn)業(yè)

崇州

1、文景江溫泉開發(fā)區(qū)

先天資源稀缺性一般，過于單一

**（趙鎮(zhèn)）

1、豐富的水系資源

先天資源具有一定的稀缺性，但多樣性不足對比其他區(qū)域，我們認(rèn)為：

**在現(xiàn)有資源條件下，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)存在一定難度

主要表現(xiàn)在先天性的自然資源與人文歷史資源稀缺性不足，同時由于野生動物園將關(guān)閉，唯一可以作為人造景觀資源的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目也將退出歷史舞臺。

要想改變現(xiàn)狀，必須在人造休閑設(shè)施上做文章

在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源，這一點上可參考溫江與牧馬山的模式——溫江正是利用花博園、國色天鄉(xiāng)打開了休閑市場。

3、結(jié)論

對比其他區(qū)域，本案如利用先天性的自然資源、人文歷史資源作為特色吸引物，則在發(fā)展前景上存在一定的風(fēng)險性。

唯一可行的道路，是自己引入一個人造特色吸引物，造就差異化的競爭特色。

為找準(zhǔn)本案差異化發(fā)展特色，確定特色吸引物的具體形態(tài)，我們必須從\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都周邊現(xiàn)有休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析。（二）各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢

區(qū)域

休閑類型

檔次

青城山—都江堰

養(yǎng)生休閑為主

中高檔次為主

溫江

養(yǎng)生休閑、娛樂休閑為主

中端為主

龍泉

體育休閑、民俗風(fēng)情休閑

中檔為主

大邑

康體休閑、民俗風(fēng)情休閑

中檔為主

牧馬山

商務(wù)休閑、體育休閑

高檔為主

崇州

溫泉康體休閑

中檔為主

根據(jù)對比我們發(fā)現(xiàn)：

商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺

現(xiàn)在\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都周邊區(qū)域，在休閑類型上，匯集了幾乎所有的休閑大類，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑、娛樂休閑比較稀缺，發(fā)展同比中國發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。

高檔休閑消費較少

由于\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都周邊區(qū)域現(xiàn)有大部分休閑產(chǎn)業(yè)，幾乎都是由旅游產(chǎn)業(yè)、旅游資源衍生的，故大眾化傾向嚴(yán)重，消費集中在中檔，而針對于高端人群而打造的新型休閑產(chǎn)業(yè)比較匱乏。

結(jié)論：如果本案要想實現(xiàn)突破，則人造特色必須定位于高端，并在體育休閑與娛樂休閑之間進(jìn)行選擇。（三）人造特色吸引物的確定

1、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可選擇的特色吸引物比較

根據(jù)上述分析，區(qū)域適宜建設(shè)的人造特色吸引物大致為兩類，分別為大型的娛樂休閑設(shè)施、大型的體育休閑設(shè)施。

特色吸引物類別

主要類型

案例代表

娛樂休閑設(shè)施

大型主題公園等

華僑城

體育休閑設(shè)施

體育場館集群、高爾夫等

“新亞洲?體育城”“觀瀾湖”

以主題公園為代表的娛樂休閑設(shè)施，對開發(fā)主體要求高，對區(qū)位條件要求高，由于\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目自身條件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂休閑。

如本案開發(fā)體育休閑設(shè)施，鑒于地塊的改造難度，結(jié)合地塊優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、富有動態(tài)變化的淺丘地勢、充沛的水系資源，本案特色吸引物應(yīng)確定為高爾夫球場。同時，為形成差異化競爭，我們應(yīng)將高爾夫的商務(wù)休閑功能與體育休閑功能相結(jié)合。

2、結(jié)論

本案的特色吸引物為：

——將“商務(wù)休閑功能”與“體育休閑功能”相結(jié)合的特色高爾夫球場。

那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場？本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？二、高爾夫球場發(fā)展建議

（一）中國高爾夫發(fā)展概況

自從1984年來中國第一座高爾夫球場建成以來，在近10年的時間內(nèi)，我國的高爾夫球場目前已達(dá)上百座，目前正式注冊的高爾夫球場有195座，分布在全國22個城市中，并已經(jīng)擁有著世界上成長最快的高爾夫市場。但是，在2004年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知，在此之后，現(xiàn)存的高爾夫球場則不得不向著合理、規(guī)范的發(fā)展過程進(jìn)行過渡。

近年來，我國高爾夫球場建設(shè)有三大趨勢：

1、

規(guī)?；?/p>

我國已經(jīng)建成注冊的204個球場中，超過標(biāo)準(zhǔn)18洞球場有179個，占總數(shù)的87.7%。這一比例大大高于國外。

2、

特色化：

隨著高爾夫運動與旅游、度假的掛鉤，球場建設(shè)越來越特色化，如海南省與云南省的“四季球場”，云南省的“高原球場”等。

3、

模式化

我國高爾夫球場建設(shè)從初期的萌芽、摸索，到現(xiàn)在已經(jīng)形成了三種開發(fā)模式：

“球場核心模式”，區(qū)位好、優(yōu)質(zhì)會員滿額的高爾夫球場具有一定盈利能力；

“球場、房產(chǎn)平衡模式”，球場收益與支出差不多平衡，公司主要靠高爾夫別墅房地產(chǎn)盈利；

“房產(chǎn)核心模式”，高爾夫球場入不敷出，主要靠高爾夫別墅和高檔房產(chǎn)巨額利潤獲得總體盈利。由于第三種模式的不可持續(xù)，現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)開始經(jīng)營與開發(fā)相分離，這變相促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)的成熟化發(fā)展。（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都高爾夫發(fā)展概況

（詳細(xì)情況見附件二）

球場

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都僅有兩個18洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，分別位于牧馬山和青城山，兩座球場的評定在國內(nèi)都排在中等偏上。

球場配套

對比省外球場地，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都球場配套的商務(wù)部分明顯比重不足。

市場狀況

經(jīng)過近年來的市場培育，高爾夫球場生意比較火熱。牧馬山高爾夫球場每個月要承接3500-3800場球，一年算下來就有4萬多場。根據(jù)我們的深訪，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都的這兩個球場一般都需要預(yù)約，而且周末在下午3點以前不接受訪客。

俱樂部經(jīng)營狀況

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都兩個標(biāo)準(zhǔn)球場的會員總數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都市場正處于快速發(fā)展中。特別值得一提的是，牧馬山高爾夫球場的會員中，三分之二是近兩年才加入進(jìn)來的。

消費客群組成

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都業(yè)余高爾夫球手中有90%是富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時尚的富家子弟是另外10%的主要人員構(gòu)成；在目前\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都千余名業(yè)余高爾夫球手中，男女比例為20比1。

對比上海、廣州、北京等地的高爾夫俱樂部，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都高爾夫本地化明顯，作為西南中心城市，高端高爾夫球市場還有很大拓展空間。

根據(jù)市場分析我們發(fā)現(xiàn)：

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都本地高爾夫市場正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放。

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都本地高爾夫球場建設(shè)規(guī)模偏小，而且商務(wù)休閑設(shè)施不足。

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都本地高爾夫球場特色不夠突出。

綜合判斷，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都滯后于全國水平，甚至落后于西部的重慶、昆明，市場需要引導(dǎo)。

以上市場的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機(jī)與定位的啟示。

（三）本案高球球場發(fā)展建議

結(jié)合場地條件，根據(jù)差異化原則，建議本案高球發(fā)展方向為：

形象：西南首席高爾夫俱樂部

規(guī)模、檔次：27洞球場的\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都頂級球場，球場場地面積1500畝左右

風(fēng)情定位：具有完整生態(tài)鏈條的親水高爾夫球場

基本功能組合：“商務(wù)休閑+體育休閑”，配套包括俱樂部會所、獨立會議中心、運動中心、商務(wù)中心

目標(biāo)客群：中國高爾夫愛家，西南頂尖商務(wù)人士，\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都本地高端消費人群，青白江、新都等本案地域周邊企業(yè)主。

第三章

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展模式

一、案例考察

（詳細(xì)案例介紹見附件四）

我們綜合考察了珠江三角洲、長江三角洲、北京這三個中國高爾夫發(fā)展最成熟地區(qū)的情況，在各區(qū)域以企業(yè)為主體的高爾夫休閑地產(chǎn)開發(fā)的成功案例中，分別選取了“觀瀾湖高爾夫”、“龍熙順景”、“湯臣高爾夫”這三個地域標(biāo)桿\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進(jìn)行了重點分析。

（一）案例簡介

“觀瀾湖高爾夫”——“球場核心模式”的代表。

“觀瀾湖高爾夫”開發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂部經(jīng)營最成熟，成為利用高球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域運營的世界級典范，其堅持13年的持續(xù)投入塑造了完美的產(chǎn)業(yè)升值曲線，對本案借鑒意義很大。但由于其體量過大，運營周期過長，物業(yè)開發(fā)時間也較短，模式不可直接復(fù)制。

“龍熙順景”——“房產(chǎn)核心模式”的代表

龍熙順景作為北京的高爾夫標(biāo)桿\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，在當(dāng)?shù)禺惓埧岬母咔蛭飿I(yè)競爭當(dāng)中，走出了將高球作為房產(chǎn)配套的捆綁型開發(fā)之路，同時其三位一體（溫泉酒店、高球俱樂部、休閑物業(yè)）的產(chǎn)品組合，具有很強(qiáng)的獨特性。

“上海湯臣高爾夫”——“球場、房產(chǎn)平衡模式”的代表

與前兩者\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，上海湯臣高爾夫的休閑物業(yè)開發(fā)最為成熟。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開發(fā)8期，進(jìn)入開發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開發(fā)周期從99年至今，抵抗住了次次市場變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開發(fā)、持續(xù)增值的典范。（二）共性研究

我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今成功開發(fā)的高爾夫地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，具有以下共性：

發(fā)展思路——以高爾夫產(chǎn)業(yè)，帶動高端休閑地產(chǎn)開發(fā)

無論是哪種高爾夫地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，他們的總體思路都是以高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動休閑地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)我們對三家球場的電話訪談，他們認(rèn)為高球產(chǎn)業(yè)對地產(chǎn)的拉動作用在于帶來了高端消費人群、營造優(yōu)美健康居住環(huán)境、形成高端生活配套這三方面。

功能設(shè)計——休閑、度假、保健、娛樂、會議、餐飲

根據(jù)我們對三個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的電話訪談，高球球場建設(shè)的一個重要目的，是營造高端消費人群生活、休閑、商務(wù)的軟、硬件環(huán)境，因此，高球休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本功能設(shè)計應(yīng)滿足他們?nèi)康纳虅?wù)、生活、休閑需求。

休閑物業(yè)基本搭配——俱樂部會所+別墅+高爾夫公寓

用于房產(chǎn)開發(fā)的土地，開發(fā)價值以球場為中心向外遞減，開發(fā)價值最高的為球場內(nèi)的土地與球場邊緣土地。一般在球場內(nèi)或邊緣開發(fā)別墅類物業(yè)，在較偏遠(yuǎn)的地塊開發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點。

消費人群——高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費人群相互重合

與其他兩個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目類似，深圳“觀瀾湖”早期物業(yè)購買人群中，俱樂部會員占40%以上。同時，從高爾夫休閑人群與房產(chǎn)消費人群的特征上看，年齡、身份、籍貫等也基本一致。（三）差異點分析

根據(jù)不同\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的不同發(fā)展條件，他們形成以下差異點：

特殊配套設(shè)施——酒店、會議中心、康體設(shè)施

某些\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目在開發(fā)初期（如龍熙順景、觀瀾湖等），由于區(qū)域休閑配套還不夠成熟，專門建有特色高星級酒店與會議中心，同時也建設(shè)了游泳池、健康中心、網(wǎng)球場、溫泉中心、SPA會館等與高爾夫運動契合度較高的康體設(shè)施。

高球球場經(jīng)營與開發(fā)分離

在成功開發(fā)高爾夫球場后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營，也可能引入專業(yè)的高爾夫俱樂部進(jìn)行經(jīng)營。總體來看，隨行業(yè)的專業(yè)性增加，近年來的高球球場由外來經(jīng)營者經(jīng)營已成為大勢。

物業(yè)銷售方式

由于經(jīng)營狀況的差異，一般高球休閑物業(yè)在銷售中，有將高球俱樂部與休閑物業(yè)獨立營銷的，也有將物業(yè)與高爾夫共同營銷的。如北京龍熙順景，為貼補(bǔ)俱樂部經(jīng)營，同時也為塑造物業(yè)獨特賣點，將物業(yè)與俱樂部會員卡捆綁銷售，買房贈卡。

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體發(fā)展思路

（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總體開發(fā)思路

根據(jù)案例考察，借鑒成功\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的共性，結(jié)合本案特征，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的總體發(fā)展思路如下：

物業(yè)總體開發(fā)思路——以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動多元化、高品質(zhì)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)。

本案休閑產(chǎn)業(yè)對物業(yè)的拉動方式分以下三種：

通過高球球場及配套設(shè)施建設(shè)，為高端人群塑造完美的生活、休閑、商務(wù)環(huán)境；

通過高球球場經(jīng)營，為休閑物業(yè)吸引西南高端消費人群；

通過聯(lián)動高球俱樂部營銷，力促休閑物業(yè)快速銷售，并實現(xiàn)物業(yè)附加值提升。（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)應(yīng)注意的幾個要點

借鑒案例中的差異性，結(jié)合本案的細(xì)部特征，本案在發(fā)展中應(yīng)注意以下幾點：

開發(fā)模式——“球場、房產(chǎn)平衡模式”

物業(yè)基本組合——球場+俱樂部會所+高星級酒店+別墅+高爾夫公寓

功能設(shè)計——“生活、休閑、商務(wù)”三位一體三、高爾夫休閑物業(yè)定位

（一）休閑物業(yè)總體定位

根據(jù)通過休閑產(chǎn)業(yè)拉動地產(chǎn)發(fā)展的思路，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目休閑物業(yè)定位為：

——西南國際生態(tài)高爾夫小鎮(zhèn)

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目物業(yè)的市場面將立足西南，面向全國的高端消費群體，是一個具有國際水準(zhǔn)的休閑社區(qū)；高爾夫球場是本案的特色吸引物，而具備物種多樣性、生物鏈完整性的自然環(huán)境是本案的最大人居價值賣點；4200畝的體量，使本案將成為一個具有小城鎮(zhèn)意味的特色休閑小鎮(zhèn)。（二）休閑物業(yè)組合

高爾夫休閑物業(yè)歷來被稱為休閑物業(yè)中的“勞斯萊斯”，其高端的物業(yè)價值來源于球場所賦予的特殊財富意義。結(jié)合高球球場檔次，本案高爾夫主題社區(qū)應(yīng)定位于——西部頂級休閑物業(yè)。

本案休閑物業(yè)主要劃分為兩類，具體設(shè)想如下：

1、核心物業(yè)——高爾夫主題社區(qū)

根據(jù)高爾夫帶動物業(yè)發(fā)展的思路，本案核心物業(yè)為：

——以“高爾夫別墅”為物業(yè)主體，配以“酒店式公寓”、“俱樂部會所”、“高星級別酒店”等休閑、生活、商務(wù)配套。

每種物業(yè)的建設(shè)構(gòu)想如下：

高爾夫別墅——包括獨棟別墅、聯(lián)排別墅等類型，主要分布在球場地邊或中間。

酒店式高爾夫公寓——主要分布在球場外圍或別墅區(qū)旁，主要為度假、商務(wù)人群設(shè)計。

“俱樂部會所”、“高星級別酒店”——本案的休閑配套物業(yè)的主要功能，不僅立足于為高球球場提供配套，而且將更加注重為休閑居住人群營造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。由于本案現(xiàn)有區(qū)域配套不全，且檔次較低，建議興建一個高星級酒店。2、中高檔物業(yè)——多元化中高端復(fù)合主題居住區(qū)由于本案肩負(fù)帶動區(qū)域市場發(fā)展的責(zé)任，因此可考慮為本地客戶提供一定量

的標(biāo)桿產(chǎn)品，形成市場擠壓，帶動區(qū)域物業(yè)水平提升。同時，從市場層面看，本地市場正處供不應(yīng)求的階段，利用邊緣地塊開發(fā)一部分中檔物業(yè)，有助于提升本案的消化速度。

中檔物業(yè)將獨立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠(yuǎn)離球場的區(qū)域。根據(jù)市場的不同需求，中高檔物業(yè)將呈現(xiàn)多遠(yuǎn)化、復(fù)合主題的特征，其中將包括以滿足中長期居住的花園洋房、聯(lián)排別墅，以滿足短居為主的高爾夫公寓，以滿足養(yǎng)老需求的老年公寓等。

（三）市場鎖定

根據(jù)省外案例分析與\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都高爾夫物業(yè)的銷售特征，高爾夫物業(yè)作為無疑是受市場的地域限制最小的；由于俱樂部消費人群與物業(yè)目標(biāo)客戶的重疊性，我們認(rèn)為休閑物業(yè)的市場定位為：

以\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都為中心，面向大西南，輻射全國及港臺的西南高端休閑物業(yè)市場為主，帶動及吸引**及周邊地區(qū)中高檔住宅消費市場。（四）目標(biāo)客戶群鎖定

根據(jù)我們對\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都已有高爾夫物業(yè)的消費者調(diào)查，結(jié)果省外案例，我們認(rèn)為本案目標(biāo)群為：

四緣客戶——高爾夫緣、工作緣、地緣、\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都情緣

高爾夫緣客戶：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、東南亞等；關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息，看有關(guān)高爾夫方面的雜志等；會從球會的角度評價物業(yè)的價值；主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。

工作緣客戶：在\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都周邊有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動；

地緣客戶：分布在\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都及周邊距球會距離比較近的客戶；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景；

\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都情緣客戶：來自甘、阿、涼三州與西藏；因喜愛\o"點擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"成都平原、**良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動機(jī)。

第四章

市場可行性分析

未來，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所處的區(qū)域面臨著近郊市場的阻隔、遠(yuǎn)郊市場的競爭，如何能在遠(yuǎn)近交攻的市場環(huán)境里尋找本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的發(fā)展機(jī)會？本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目能否具備核心競爭力？在本章節(jié)中，本案將通過近郊、遠(yuǎn)郊市場的對比分析，論證本HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=項目