房地產(chǎn)公司銀行按揭及逾期付款管理指導(dǎo)書模版

銀行按揭及逾期付款管理指導(dǎo)書總則本指導(dǎo)書旨在對(duì)XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司出售商品房，及時(shí)向買方收取價(jià)款，規(guī)定操作的程序，并提供指導(dǎo)性意見。本指導(dǎo)書適用于XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司開發(fā)的位于蘇州市區(qū)的各項(xiàng)目的買賣合同價(jià)款管理，包括按揭銀行的選定、簽訂按揭合同、對(duì)逾期付款情況的管理等，均適用本管理辦法的規(guī)定。術(shù)語及注釋：本指導(dǎo)書所稱“公司”是指XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司；本指導(dǎo)書所稱“區(qū)域總部”指XX地產(chǎn)控股股份有限公司上海管理總部；本指導(dǎo)書所稱“總部”指深圳招商房地產(chǎn)有限公司；本指導(dǎo)書所稱“營銷中心”系指深圳招商房地產(chǎn)有限公司營銷中心；本指導(dǎo)書所稱“營銷部”系指XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司營銷部。職責(zé)營銷中心負(fù)責(zé)商品房買賣的全程管理，負(fù)責(zé)委任客戶事務(wù)管理的專職人員，公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)協(xié)助營銷中心處理相關(guān)收款、按揭銀行的選擇及管理等工作。指導(dǎo)性陳述向買方收取價(jià)款，是公司主要的合同目的和合同權(quán)利；而收取價(jià)款的合同權(quán)利，又受到訴訟時(shí)效的限制。制定逾期付款和催款的管理制度，有助于公司合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，避免公司因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。買方向銀行申請(qǐng)按揭貸款，用于支付價(jià)款的，公司負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。制定按揭貸款服務(wù)規(guī)則，有助于區(qū)分買方的付款義務(wù)，和公司的協(xié)助義務(wù)之間的區(qū)別，以分清買方與公司的責(zé)任。按揭貸款服務(wù)本工作按揭貸款付款，只是買方支付價(jià)款的方式。因此，買方雖然可以選擇以按揭貸款的方式付款，卻并不因此可以免除買方的付款義務(wù)：買方必須及時(shí)提供真實(shí)和全面的申請(qǐng)按揭貸款的個(gè)人資料，并保證自己符合銀行發(fā)放按揭貸款的條件；由于買方的原因，銀行未能向賣方發(fā)放按揭貸款的，買方必須自籌資金付款。按照房地產(chǎn)交易的慣例，公司有協(xié)助買方向銀行申請(qǐng)按揭貸款的義務(wù)，其內(nèi)容包括：在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之前，向銀行申請(qǐng)按揭貸款額度，使項(xiàng)目具備按揭貸款的條件；應(yīng)銀行的請(qǐng)求，為買方的按揭貸款提供擔(dān)保；在買方選擇以按揭貸款的方式付款時(shí)，協(xié)助買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，協(xié)助買方辦理保險(xiǎn)及律師見證等手續(xù)，協(xié)助買方與銀行簽訂借款合同。財(cái)務(wù)部應(yīng)確保公司于項(xiàng)目取得預(yù)售許可證之前，與銀行商定按揭貸款額度，并與銀行簽訂按揭貸款額度合同，使項(xiàng)目具備辦理按揭貸款的條件。按揭貸款額度合同以預(yù)售款監(jiān)管的名義簽訂的，應(yīng)當(dāng)將銀行提供按揭貸款額度的內(nèi)容，寫入預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。銀行要求發(fā)展商在預(yù)售階段提供保證金的，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)與銀行進(jìn)行談判，盡量將保證金的比例將到最低，并且對(duì)每筆保證金進(jìn)行有效的管理。買方選擇按揭貸款方式付款的，營銷部應(yīng)告知買方及時(shí)準(zhǔn)備申請(qǐng)按揭貸款的必要文件，包括貸款申請(qǐng)書、買方身份證件復(fù)印件、有關(guān)買方家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明以及銀行要求提供的其他文件資料。項(xiàng)目預(yù)售期間，營銷部應(yīng)與銀行、保險(xiǎn)公司和律師事務(wù)所，商定辦理現(xiàn)場簽約的時(shí)間；原則上現(xiàn)場簽約應(yīng)及時(shí)進(jìn)行，以方便買方與銀行簽訂借款合同。銀行在受理業(yè)主的按揭申請(qǐng)后，應(yīng)于當(dāng)日向公司的客戶經(jīng)理出具書面通知，并注明業(yè)主是否已經(jīng)提交了全部相關(guān)資料。每次現(xiàn)場簽約結(jié)束后，每月五日前，營銷中心應(yīng)編制已簽訂借款合同的買方明細(xì)，并與銀行保持聯(lián)系，了解銀行對(duì)買方貸款資格的審查情況，并敦促銀行及時(shí)發(fā)放貸款。財(cái)務(wù)部應(yīng)于收到銀行劃撥的按揭貸款款項(xiàng)的第二日，將收妥款項(xiàng)的金額和買方名單，書面通知客戶經(jīng)理。就任何一個(gè)買賣合同，銀行未在買賣合同約定的付款期限之內(nèi)，向賣方發(fā)放貸款的，視為買方遲延支付價(jià)款；營銷中心應(yīng)將其納入逾期付款管理。因買方的原因，包括買方不具備申請(qǐng)按揭貸款的條件、提交的個(gè)人資料不完備或未通過銀行審核等情形，根據(jù)公司與買方簽訂的買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的約定，給予買方一個(gè)月的寬限期，由買方自籌資金付款。寬限期滿買方仍未付清全部款項(xiàng)的，由買方承擔(dān)違約責(zé)任。因買方提交個(gè)人資料遲延，導(dǎo)致銀行發(fā)放按揭貸款遲延的，由買方承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。逾期付款及催款公司客戶經(jīng)理應(yīng)將每個(gè)買方的應(yīng)付款金額和付款期限，輸入電腦進(jìn)行管理，并于每月7日至15日，編制截止上月末逾期付款買方名單，包括因銀行未發(fā)放按揭貸款導(dǎo)致逾期付款的買方。營銷中心應(yīng)根據(jù)每月編制的逾期付款買方名單，剔除因銀行原因發(fā)放貸款遲延不應(yīng)由其負(fù)責(zé)的買方，編制擬發(fā)出催款通知的買方名單，報(bào)營銷部總監(jiān)和管理總部營銷總監(jiān)審核后，以特快專遞的方式，發(fā)出催款通知書，并保留特快專遞郵據(jù)。每年度1月15日至1月20日，7月15日至7月20日，客戶經(jīng)理和財(cái)務(wù)部，應(yīng)就各個(gè)項(xiàng)目買方的付款情況進(jìn)行全面核查，并考慮訴訟時(shí)效的因素，及時(shí)向逾期付款的買方發(fā)出催款通知書，以中斷訴訟時(shí)效，確保公司的合同權(quán)利可以實(shí)現(xiàn)。買方逾期付款又沒有正當(dāng)理由的，由買方按照買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。經(jīng)公司向其發(fā)出催款通知書，在催款通知書規(guī)定的期限內(nèi)仍未付清價(jià)款的買方，由公司總經(jīng)理及區(qū)域總部營銷總監(jiān)決定是否解除與買方的買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議；決定解除合同的，由客戶經(jīng)理以特快專遞的方式向其發(fā)出解除合同通知書并保留特快專遞郵據(jù)。因特殊情況允許買方逾期付款的，由公司總經(jīng)理及區(qū)域總部營銷總監(jiān)批準(zhǔn)；并由公司視情況需要與買方簽訂逾期付款補(bǔ)充協(xié)議。買方在批準(zhǔn)的寬限期內(nèi)仍未付清價(jià)款的，由公司按照本規(guī)則的規(guī)定，追究買方的違約責(zé)任。附錄本指導(dǎo)書附表作為本指導(dǎo)書的組成部分，并與本指導(dǎo)書具同等效力。包括：附表一：按揭貸款流程圖