套房地產(chǎn)開發(fā)管理合集一鍵下載

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程與運(yùn)營管理2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開盤銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開工（指總包單位進(jìn)場，以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測算設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評估

項(xiàng)目運(yùn)營策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會

方案評審會方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開工

開盤銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考考慮因素市場未來預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展展預(yù)期規(guī)劃條件的市場場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和和機(jī)會成本競爭對手狀況分分析拿地各部門職職責(zé)投資開發(fā)部：：收集土地信信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告告（分公司））——項(xiàng)目立項(xiàng)審批批（董事會））——項(xiàng)目可研報(bào)告告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策策（董事會））——項(xiàng)目獲取（招招牌掛、股權(quán)權(quán)收購）——成交確認(rèn)書移移交給項(xiàng)目公公司。營銷部：初步步市場調(diào)研及及定位草案。。設(shè)計(jì)部：概念念規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案。工程部：現(xiàn)場場踏勘（確定定是生地、熟熟地還是毛地地）。財(cái)務(wù)部：可研研版投資收益益、初步籌資資方案。成本部：控制制性成本目標(biāo)標(biāo)（限額指標(biāo)標(biāo)、成本控制制系統(tǒng)規(guī)范））、可研版成成本（根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部提供的的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行估算）。。采購部：制定定項(xiàng)目合約計(jì)計(jì)劃方案、市市場調(diào)研合作作方資源。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的的整體開發(fā)流流程土地獲取節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控控制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控控制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃劃與控控制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)四大大核心心要素素決策資資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間間地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)三三大核核心要要素：：錢、、地、、人、、時(shí)間間！房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)決策策模型型項(xiàng)目常常規(guī)五五種投投資開開發(fā)模模式城市運(yùn)運(yùn)營投投資模模式城市運(yùn)運(yùn)營與與大盤盤結(jié)合合模式式現(xiàn)金流項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)模模式高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)模式式稀缺資資源開開發(fā)模模式萬科：：7對眼睛睛項(xiàng)目目決策策模型型龍湖：：城市市地圖圖決策策體系系項(xiàng)目定定位決決策各各部門門職責(zé)責(zé)投資開開發(fā)部部：建建設(shè)規(guī)規(guī)劃許許可證證——國有土土地使使用證證。營銷部部：編編制項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營策策劃書書（包包括市市場調(diào)調(diào)研深深化、、項(xiàng)目目定位位報(bào)告告、定定價(jià)方方案、、示范范區(qū)方方案））。設(shè)計(jì)部部：概概念設(shè)設(shè)計(jì)任任務(wù)書書——概念設(shè)設(shè)計(jì)深深化方方案。。工程部部：編編制項(xiàng)項(xiàng)目工工程節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃。。財(cái)務(wù)部部：概概念版版投資資收益益（三三個(gè)指指標(biāo)））。成本部部：可可研版版成本本（根根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部部提供供的規(guī)規(guī)劃要要點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行估估算））。采購部部：營營銷合合作方方資源源（廣廣告、、代理理公司司、概概念性性設(shè)計(jì)計(jì)單位位）。。關(guān)鍵要要素：：項(xiàng)目目經(jīng)營營策劃劃書、、概念念設(shè)計(jì)計(jì)深化化方案案。目錄房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)流流程土地獲獲取節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目定定位決決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制項(xiàng)目報(bào)報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控控制施工建建設(shè)節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制推廣銷售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃劃與控控制入伙交交付節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與與控制制前期策策劃與與設(shè)計(jì)計(jì)周期期指標(biāo)標(biāo)論證階階段設(shè)計(jì)管管理階階段概念規(guī)規(guī)劃施工圖圖策劃階階段55天(多層)70天(高層)實(shí)施方方案概念規(guī)規(guī)劃草案案大盤至至少3個(gè)月至少1～1.5個(gè)月概念規(guī)規(guī)劃/戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃大盤180天中小盤盤55天市場定定位：：15天；；概念規(guī)規(guī)劃：：32天；；成果確確認(rèn)：：8天天；方案設(shè)設(shè)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)高層/復(fù)雜戶戶型多多層90天多層70天設(shè)計(jì)前前準(zhǔn)備備：0天；；設(shè)計(jì)過過程：：高層：：方案案50天+擴(kuò)初35天天多層可可省擴(kuò)擴(kuò)初，，方案案65天；；成果確確認(rèn)：：5天天；設(shè)計(jì)前前準(zhǔn)備備：0天；；設(shè)計(jì)過過程：：多層層55天高層70天天；成果確確認(rèn)：：不計(jì)計(jì)時(shí)間間拿地與與項(xiàng)目目論證證時(shí)間間設(shè)計(jì)周周期：：高層層215天；多多層180天大盤（（一期期多層層）305天18房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理理程序序優(yōu)化化土建擴(kuò)擴(kuò)初建筑、、規(guī)劃劃方案案結(jié)構(gòu)、、設(shè)備備初步方方案施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)建筑、、規(guī)劃方方案部品設(shè)計(jì)及及定板概念規(guī)規(guī)劃草案案概念規(guī)規(guī)劃方案案施工圖圖概念規(guī)規(guī)劃草案案概念規(guī)規(guī)劃方案案方案設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)景觀概概念方方案設(shè)設(shè)計(jì)景觀施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)施方方案設(shè)設(shè)計(jì)階階段銷售配配合資資料產(chǎn)品、、技術(shù)術(shù)創(chuàng)新新研發(fā)發(fā)論證階階段拿地節(jié)節(jié)點(diǎn)策劃階階段方案報(bào)報(bào)建設(shè)計(jì)管管理階階段擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)工程管理景觀方方案設(shè)設(shè)計(jì)銷售示示范區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)部品材材料調(diào)調(diào)研部品材材料清清單部品材材料定定板封封樣產(chǎn)品配配置建建議施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)指引引模型研研究結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)備選選型建筑平平面19主要設(shè)設(shè)計(jì)階階段與與周期期概念設(shè)設(shè)計(jì)：：大概概6周；詳規(guī)設(shè)設(shè)計(jì)：：大概概6周；單體方方案：：大概概12周；擴(kuò)初方方案：：大概概6周；施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)：施施工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和結(jié)構(gòu)構(gòu)形式式大概概10周；景觀設(shè)設(shè)計(jì)：：大概概5-6周；樣板房房及會會所設(shè)設(shè)計(jì)：：大概概4周常見的的問題題：進(jìn)度問問題：：進(jìn)度度難以以控制制、專專業(yè)公公司難難以銜銜接。。質(zhì)量問問題：：評價(jià)價(jià)體系系和評評價(jià)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的的缺失失。設(shè)計(jì)控控制點(diǎn)點(diǎn)概念設(shè)設(shè)計(jì)研研究區(qū)域確確認(rèn)概概念設(shè)設(shè)計(jì)研研究結(jié)結(jié)論規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)評評審會會單體確認(rèn)限額設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)差差錯(cuò)率率（設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)錯(cuò)漏變變更費(fèi)費(fèi)用/總變更更費(fèi)用用）實(shí)施方方案完完成基礎(chǔ)施施工圖圖全套施施工圖圖完成成景觀設(shè)設(shè)計(jì)銷售包包裝設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)周周期項(xiàng)目重要要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)建建方案報(bào)建建初步設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)報(bào)建開工時(shí)間間開盤時(shí)間間各部門職職責(zé)投資開發(fā)部部：方案案設(shè)計(jì)報(bào)報(bào)批批復(fù)復(fù)意見書書——建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證——基礎(chǔ)施工工許可證證。營銷部：：編制營營銷總綱綱及評審審、組建建營銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部：：編制方方案設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書——規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案評評審（含含單體設(shè)設(shè)計(jì)方案案）——景觀方案案評審——初步設(shè)計(jì)計(jì)成果評評審（含含基坑支支護(hù)設(shè)計(jì)計(jì)圖）——建筑施工工圖評審審（含基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)圖）——正式施工工圖評審審。工程部：：地質(zhì)初初堪——地質(zhì)詳堪堪——土方開挖挖及邊坡坡支護(hù)——基礎(chǔ)施工工。財(cái)務(wù)部：：方案版版投資收收益（三三個(gè)指標(biāo)標(biāo)）。成本部：：方案版版成本、、施工圖圖預(yù)算（（根據(jù)設(shè)設(shè)計(jì)部提提供的規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行估估算）。各部門職職責(zé)采購部：施施工圖顧顧問單位位——景觀、室室內(nèi)、方方案設(shè)計(jì)計(jì)單位——監(jiān)理單位位招標(biāo)——土建總包包招標(biāo)——工程材料料設(shè)備采采購。客服、物物業(yè)部：：物業(yè)策策劃方案案。關(guān)鍵要素素：各類類設(shè)計(jì)方方案、合合作方資資源、項(xiàng)項(xiàng)目營銷銷總綱、、土方開開挖及邊邊坡支護(hù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)工程部、、投資開開發(fā)部、、設(shè)計(jì)部部關(guān)注設(shè)設(shè)計(jì)指標(biāo)標(biāo)表工程部、、設(shè)計(jì)部部、營銷銷及客服服部關(guān)注注交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部、、工程部部、營銷銷及客服服部關(guān)注注一戶一一圖工程部、、設(shè)計(jì)部部、營銷銷及客服服部、投投資開發(fā)發(fā)部關(guān)注注變更和和報(bào)建圖圖紙目錄房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體開發(fā)發(fā)流程土地獲取取節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目定位位決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)建建節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制推廣銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制入伙交付付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)批批報(bào)建流流程開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目一般般報(bào)批報(bào)報(bào)建流程程加快項(xiàng)目目報(bào)批報(bào)報(bào)建進(jìn)程程內(nèi)部控制制：設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的的圖紙質(zhì)質(zhì)量、出出圖時(shí)時(shí)間、圖圖紙變更更（報(bào)建建圖紙的的變更））；現(xiàn)場配合：：項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場現(xiàn)狀狀、項(xiàng)目目現(xiàn)場接接待；外部協(xié)調(diào)：：當(dāng)?shù)馗鞲骷壵ㄒ?guī)規(guī)劃局、、建設(shè)局局、國土土局、城城管、質(zhì)質(zhì)檢站、、消防等等各類工工作協(xié)調(diào)調(diào)；合作方的協(xié)協(xié)調(diào)：合合作方報(bào)報(bào)建資料料、合作作方工程程配合（（主要是是現(xiàn)場））、合作方報(bào)報(bào)建工作作（勞保保金、中中標(biāo)備案案、淤泥泥證等））、合作作方的資資源配合合（尤其其是專業(yè)業(yè)部門））。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體開發(fā)發(fā)流程土地獲取取節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目定位位決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)建建節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制推廣銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制入伙交付付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)設(shè)階段控控制關(guān)鍵鍵要點(diǎn)關(guān)鍵要點(diǎn)點(diǎn)：質(zhì)量控制！！進(jìn)度控制制！成本控制制！協(xié)調(diào)管理理！工程建設(shè)設(shè)的相關(guān)關(guān)知識工程建設(shè)設(shè)組成部部分：土土建、水水電、安安裝及設(shè)設(shè)備；整體工程程建設(shè)：：單體部部分、環(huán)環(huán)境部分分、室外外管線；；建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)形式：：磚混、、框架、、框剪、、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)等；項(xiàng)目施工工周期（（合理進(jìn)進(jìn)度）：：多層及低低密度：：9—12個(gè)月；小高層：：1年半；高層建筑筑：2年到2年半。施工組織織次序：：基礎(chǔ)部分分→主體體工程→→外墻裝裝飾及安安裝→園園區(qū)管線線→景觀觀施工→→竣工驗(yàn)驗(yàn)收。項(xiàng)目進(jìn)程程設(shè)計(jì)與與實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)程計(jì)計(jì)劃與實(shí)實(shí)施，是是為了在在計(jì)劃時(shí)時(shí)間內(nèi)完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)任務(wù)，，回收資資金，達(dá)達(dá)到投資資收益的的日標(biāo)。。項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程計(jì)劃劃的實(shí)施施受多方方面因素素干擾：：工程施工工因素房地產(chǎn)政政策因素素市場環(huán)境境因素開發(fā)商資資金因素素當(dāng)?shù)卣?guī)劃與與關(guān)系因因素外部干擾擾因素其它不可可抗力因因素房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作的的質(zhì)量管管理房地產(chǎn)開開發(fā)前期期工作挑選咨詢詢單位重視可行行性研究究報(bào)告的的質(zhì)量嚴(yán)格項(xiàng)目目前期工工作成果果的質(zhì)量量評審房地產(chǎn)開開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）管管理建立了基基本的工工作流程程，為規(guī)規(guī)范設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量管管理奠下下基礎(chǔ)；；但是更有有效的設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量管理應(yīng)應(yīng)該發(fā)生生在施工工之前，，根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的控制流流程，從從以下兩兩階段完完成設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量（（功能質(zhì)質(zhì)量）的的有效管管理：1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階段段質(zhì)量管管理2、施工圖圖設(shè)計(jì)階階段質(zhì)量量管理房地產(chǎn)開開發(fā)施工工質(zhì)量（（工程質(zhì)質(zhì)量）管管理施工是開開發(fā)項(xiàng)目目形成實(shí)實(shí)體的過過程，也也是決定定最終產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量的關(guān)鍵鍵階段。。工程項(xiàng)目目施工涉涉及面廣廣，是一一個(gè)極其其復(fù)雜的的過程，，影響質(zhì)質(zhì)量的因因素很多多，使用用材料的的微小差差異、操操作的微微小變化化、環(huán)境境的微小小波動(dòng)、、機(jī)械設(shè)設(shè)備的正正常磨損損，都會會產(chǎn)生質(zhì)質(zhì)量變異異，造成成質(zhì)量事事故。工程項(xiàng)目目建成后后，如發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題又又不可能能像一些些工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品那樣樣拆卸、、解體、、更換配配件，更更不能實(shí)實(shí)行“包包換”或或“退款款”，因因此工程程項(xiàng)目施施工過程程中的質(zhì)質(zhì)量控制制，就顯顯得極其其重要。。房地產(chǎn)開開發(fā)施工工質(zhì)量（（工程質(zhì)質(zhì)量）管管理施工階段段的質(zhì)量量控制制定適當(dāng)當(dāng)?shù)馁|(zhì)量量目標(biāo)，，因?yàn)橘|(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)常與項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度控制、、成本控控制處于于相同優(yōu)優(yōu)先級。。因此，，質(zhì)量目目標(biāo)必須須堅(jiān)持實(shí)實(shí)事求是是，因地地制宜。。目標(biāo)過過低，會會對項(xiàng)目目帶來傷傷害，失失去市場場競爭力力；過高高會造成成投入成成本加大大，綜合合開發(fā)績績效降低低。適當(dāng)當(dāng)增加項(xiàng)項(xiàng)目的一一致成本本，減少少非一致致成本；；適當(dāng)增增加預(yù)防防成本，，大力降降低事故故成本。。強(qiáng)調(diào)施工工現(xiàn)場的的技術(shù)質(zhì)質(zhì)量管理理，建立立統(tǒng)一的的標(biāo)準(zhǔn)化化的質(zhì)量量管理體體系，編編制詳盡盡的施工工作業(yè)指指導(dǎo)書和和施工方方案，嚴(yán)嚴(yán)格檢驗(yàn)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，，強(qiáng)調(diào)執(zhí)執(zhí)行力?。》康禺a(chǎn)開開發(fā)施工工質(zhì)量（（工程質(zhì)質(zhì)量）管管理現(xiàn)場有效效質(zhì)量管管理關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)工程樣板板先行技術(shù)方案案先行施工關(guān)鍵鍵工序控控制項(xiàng)目工程程階段成成本目標(biāo)標(biāo)確立與與管理項(xiàng)目實(shí)施施階段成成本管理理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的整整體開發(fā)發(fā)流程土地獲取取節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目定位位決策節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃與控制制產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目報(bào)建建節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制施工建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制推廣銷售售節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制入伙交付付節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃與控控制項(xiàng)目營銷銷策劃與與推廣銷銷售三個(gè)個(gè)階段售前階段段售中階段段售后階段段市場、客客戶、產(chǎn)產(chǎn)品客戶、傳傳播、銷銷售服務(wù)務(wù)、價(jià)格格、促銷銷風(fēng)險(xiǎn)控制制策劃咨詢詢、代理理公司銷售代理理、廣告告代理、、媒體律師行、銀銀行、房管管部門關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組建銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)；（（銷售總總監(jiān)、銷售售經(jīng)理、銷銷售員、策策劃總監(jiān)、、策劃經(jīng)理理、策劃師師）項(xiàng)目形象定定位；（（主推廣廣語、主形形象畫面、、項(xiàng)目案名名、項(xiàng)目LOGO等）項(xiàng)目銷售賣賣點(diǎn)提煉；；（區(qū)位、、地段、產(chǎn)產(chǎn)品、環(huán)境境、價(jià)格、、品牌等））項(xiàng)目營銷執(zhí)執(zhí)行方案；；（開盤方方案、銷售售手冊、銷銷售周期、、價(jià)格、法法律文件、、培訓(xùn)等））項(xiàng)目營銷推推廣方案；；（推推廣周期、、媒體組合合、費(fèi)用計(jì)計(jì)劃、重大大營銷活動(dòng)動(dòng)方案等））項(xiàng)目展示區(qū)區(qū)包裝方案案；（外圍圍導(dǎo)示、售售樓處、樣樣板房、看看樓通道、、工地等）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)合作方資源使使用；（廣廣告公司、、代理公司司、制作公公司、短信信公司、媒媒體、印刷刷等）項(xiàng)目第一次次廣告出街街；公司及項(xiàng)