項目市調和定位報告

報告思目商分濰坊宏觀市場分濰坊零售商業(yè)調研分濰坊專 分濰坊商業(yè)發(fā)展綜美格行觀目立地條件項目地塊分項目片區(qū)商業(yè)環(huán)境分項目片區(qū)人口特點分項目片區(qū)交通環(huán)境分項目片區(qū)人流、車流分項目立地條件總結分四、項目經(jīng)濟收益及風險分零售商業(yè)可行性論專業(yè)市場可行性論項目發(fā)展方向初步建功能布局及建筑規(guī)劃建PagePart美格行觀受項目所處地段、濰坊市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀特點及發(fā)展開發(fā)目標所影響認為，本項目不具開發(fā)大物中心的基本條件，商業(yè)發(fā)展適合以專業(yè)市場或社區(qū)商業(yè)形式呈現(xiàn)。所處所處濰坊濰坊市商業(yè)現(xiàn)狀主要特點發(fā)展商主要開發(fā)目標發(fā)展商主要開發(fā)目標PagePart美格行觀美格美格二根論證，茶葉市場的可行性較高，開風險較小，但開發(fā)規(guī)模有限；其它專業(yè)市場供給大，競爭激烈，開發(fā)風險大。項目應以穩(wěn)健投資首要目標，逐步實現(xiàn)利益最大化茶葉市茶葉市Page二、項目商分Part商業(yè)二、項目商分一、一、項目立地條件分三、項目三、項目商業(yè)發(fā)展方向論項目地塊12.68約612.68約6約12約4

路Page1.1地塊

由上圖可知，濰坊城由上圖可知，濰坊城位于鐵路以北本項目地處鐵路以商業(yè)氛圍不濃、片區(qū)人口較少。鐵路是滯礙項目片區(qū)發(fā)展的重要因1.1地塊A＞D＞B、

街，較低。

年路 項目片區(qū)商業(yè)環(huán)境分業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)特商業(yè)規(guī)約3.5萬平方水專業(yè)市場:約30-40元/平·其他配套街鋪:約25-35元/平·

片區(qū)商業(yè)特Page項目片區(qū)人口特點分

濰坊市2006-2020年土地功能規(guī)劃

備注:資料來自<濰坊規(guī)劃局Page聯(lián)運客運總火車本項聯(lián)運客運總火車本項南苑機交通①青年:拓寬;①聯(lián)運客運總站:緊鄰本項目,集散濰坊各縣市客流G206（濰州路通往省內交通十G206（濰州路②濰坊火車站:緊鄰本項目,火車站南廣場新建將可會促成客貨流的新格局形成③南苑機場:位于項目以南約2KM,通往省通十便利④國道20630：項目以南約1KM,省內外各地都十分便利。Page項目片區(qū)人流、車流分位時貨車的摩托自行行合車人青年14:30-2214:55-17:30-87青年路車流量較大,非時間人流較少,但上下班期行人及自0 Page項目立地條件總結分項項目立地條件總結分PagePart項目發(fā)展方向探一、項目立地條件分二、項目商 分三、項目商業(yè)發(fā)展方向論

濰坊宏觀市場分濰坊零售商業(yè)調研分濰坊專 分濰坊商業(yè)發(fā)展綜Page濰坊宏觀市場分

2005-2008年山東五市生產(chǎn)總

位于山東十七個市區(qū)的第四位

0青

煙 濟 濰 淄

濰淄

Page濰坊宏觀市場分27,3.0%862,97.0%27,3.0%862,97.0%889.54萬人,中心市區(qū)建成區(qū)人口108萬人戶籍人口非戶籍人口人口結構:截至戶籍人口非戶籍人口(單位:萬人備注:以上數(shù)據(jù)來自< 計信息網(wǎng)Page濰坊宏觀市場分

年人均可支配收增長人均消費性支增長200815,691200713,716200611,8462008年濰坊、濟南、三市人均可支配收支比備注:以上數(shù)據(jù)來自<中計信息網(wǎng)Page濰坊宏觀市場分

濰坊市2008年產(chǎn)業(yè)結構比例分布狀11.30%30.30%第第一產(chǎn) 第二產(chǎn) 第三產(chǎn)備注:以上數(shù)據(jù)來自< 計信息網(wǎng)Page濰坊宏觀市場分Page濰坊零售商業(yè)調研分代代表商業(yè)：中百益家園、新華路商高新商代表商業(yè)：中Page濰坊零售商業(yè)調研分 熟,但隨著城市”東擴”步伐,逐Page濰坊零售商業(yè)調研分

①商業(yè)體量大,空置率

項目名商業(yè)體量(平方米約6約23約5約10總58Page濰坊零售商業(yè)調研分②

老城區(qū)在租/售及即將推出集業(yè)售項目名售價(元/平方備1,3000-內鋪：單層賣街鋪:8,000-街鋪：雙層賣1000㎡/間Page濰坊零售商業(yè)調研分

備注 佳備注 佳樂ABABCFDEG經(jīng)營面積(平米佳樂約1.5-2沃爾約1.8樂約1.8佳世約5大潤約2Page2.2零售商業(yè)調研分濰城新華Page濰坊專業(yè)分2.3.1本項

小商品市 紡織品市 茶葉市 家居建材市 五金市Page2.3.12.3.1小商品Page

小商品項目名濰坊小商品地理位濰坊市濰城區(qū)青年路與人民路交匯開發(fā)濰坊交運汽規(guī)建筑面積約12萬㎡，商戶約1200多經(jīng)營行服裝為主、兼有皮具箱包及各類小建筑樓4層集中式建筑，內劃小物業(yè)建單鋪10-60㎡（柜臺鋪約3㎡），開間2~5米，進深3~8米1樓層高5.5米，2~4樓層高4.5米，通道寬約2米~4營業(yè)租售情歸屬交運公司，1樓100~400/月/㎡，2樓約150/月/㎡，3樓約100元/月/㎡，柜臺鋪8000元/開業(yè)時1993Page小商品城 客主來獲拆遷補償原民其對遷民有 行 宣傳，取得良好效。

小商品項目名濰坊豪德小商品地理位濰坊項目名濰坊豪德小商品地理位濰坊市東風西街西開發(fā)豪規(guī)總建筑面積約6萬㎡，約3600個商經(jīng)營行服裝、皮革、箱包、鞋建筑樓集中式3層建筑，內劃小物業(yè)建單鋪建筑面積16㎡，實用面積9㎡，開間3米，進深3高4.5米。精裝修鋪面（包括吊頂、地磚營業(yè)實際營業(yè)率約15%，表面營業(yè)率約租售情售價：1樓16~21萬/間，2樓15萬/間，3樓10萬/間，銷達80%以上開業(yè)時

Page置主要集中在2、3層，4樓為餐飲等

項目名濰坊項目名濰坊義烏商貿地理位濰坊市坊子區(qū)北海路與長寧街交叉開發(fā)山東天同宏規(guī)總建筑面積約4.5萬經(jīng)營行小商建筑樓集中式4層建筑，內劃小物業(yè)建單鋪建筑面積25㎡，實用面積16㎡，開間4米，進深4米層高4.5米。精裝修鋪面（包括吊頂、地磚營業(yè)約租售情售價：1樓均價約9000元/㎡，目前僅銷售1樓，銷售率80%以上開業(yè)時2010年1Page2.3.12.3.1茶葉Page

項目名項目名濰坊茶葉批發(fā)市地理位濰坊市濰城區(qū)青年路火車站開發(fā)濰坊供達經(jīng)規(guī)占地約20000㎡，建筑面積約3萬㎡，經(jīng)營戶約300家，輻射濰坊及周邊縣市經(jīng)營行茶葉為主，少量茶建筑樓2層建筑，街區(qū)式分布，1樓為經(jīng)營門面，2住物業(yè)建單鋪20-60㎡，開間3.5米，進深6-15米，層高約米，通道寬約8米，門前沿街鋪面退后青年路約10營業(yè)租售情全部歸屬供達公司，沿街門面20㎡1萬/年轉讓費6萬；門面60㎡1.5萬/開業(yè)時1997年4Page

茶葉項目名濰坊茶地理位濰坊市濰城區(qū)青年路（濰坊茶葉批發(fā)市場隔壁開發(fā)濰坊市汽運公規(guī)占地約10000㎡，經(jīng)營戶約80多家，建筑面積約1.5萬經(jīng)營行茶葉為主，少量茶建筑樓2排2層建筑，1樓為經(jīng)營門面，2物業(yè)建單鋪50-80㎡，開間56-15米，層高約4.5通道寬約20米營業(yè)租售情1樓：1元/天/㎡；無，故無銷開業(yè)時2008Page

茶葉項目名北王茶地理位奎文區(qū)濰州路街道北王開發(fā)濰坊北王國際投資管規(guī)約3萬㎡，120經(jīng)營行茶葉、茶具零售、批建筑樓3層街鋪式布物業(yè)建開間約5米，進深約8米，層高4.5米，通道寬度約10營業(yè)約70%（80多間租售情免租1年，年1萬元/間（約40㎡，1至3層連租，折合元/月/㎡開業(yè)時Page2.3.12.3.1五金、建材Page五金、建材項目名濰坊項目名濰坊豪德彩虹貿易廣地理位濰坊市東風西街西開發(fā)豪規(guī)總建筑面積約24萬㎡，約2000個商經(jīng)營行五金、機電、建材、裝飾材料等（五金類約15類約9萬㎡）建筑樓3層建筑，街區(qū)式分物業(yè)建單鋪建筑面積約404米，進深10米，層高5行通道寬102米營業(yè)租售情2萬~8萬/間/年（1樓至3樓連租），售價1.7萬/㎡樓至3樓連賣開業(yè)時2004年開Page

五金項目名豪杰五金機電地理位濰坊市東風西街西開發(fā)濰坊豪杰置規(guī)總建筑面積2.3萬經(jīng)營行五金、機建筑樓3層街區(qū)式布物業(yè)建單鋪面積約40㎡，開間4米，進深約9米，層高4.5米層連租連賣營業(yè)租售情：約3.5元/月/㎡（40㎡鋪面，1至3層合計5000元年售價：約3600元/㎡（3層連賣，2007年11月開盤價格開業(yè)時Page建材項目名濰坊豪德精品陶地項目名濰坊豪德精品陶地理位濰坊市東風西街西首，彩虹貿易廣場對開發(fā)豪規(guī)約8萬經(jīng)營行陶瓷、建筑裝飾材建筑樓部分為2層街區(qū)式分布，部分為3層集中式物業(yè)建街區(qū)式部分單鋪面積約40㎡，開間4米，進深約10米，高約4.5米，車行通道寬約10米營業(yè)街區(qū)式約80%，集中式全部空租售情—開業(yè)時2006 Page2.3.12.3.1家居、紡織Page家居項目名項目名濰坊華都家居博覽中地理位濰坊高新區(qū)健康東街與惠賢路交叉路口開發(fā)濰坊華規(guī)建筑面積12萬經(jīng)營行家具、家居裝飾建筑樓外圓3層，內圓4層（中心場館5層物業(yè)建1至3層連租連賣，單鋪面積300~900㎡，環(huán)形車道約9營業(yè)50%（外圓基本空置，內圓基本滿租租售情—開業(yè)時Page紡織品項目名項目名濰坊星河國際輕地理位濰坊市東風西街西開發(fā)濰坊恒易置規(guī)一期約3萬㎡，二期11萬經(jīng)營行紡織品、布料、古玩字畫（二期4樓建筑樓一期2層街區(qū)式布局，二期為集業(yè)，1層，地上4物業(yè)建一期單鋪面積約40平米，開間4米，進深9米，2層連租期單鋪面積約80㎡，開間8米，進深約9米，層高4.5米營業(yè)一期約90%，二期約租售情開業(yè)時2007Page濰坊濰坊城區(qū)現(xiàn)有主要專業(yè)市場各業(yè)態(tài)業(yè)代表性市小商濰坊小商品城、濰坊豪德小商品茶濰坊茶葉批發(fā)市場、濰坊茶城、北王茶紡織濰坊星河國際輕紡家濰坊華都家居博覽中心、廣豐家居五濰坊豪德彩虹商貿廣場、豪杰五金機電建濰坊豪德彩虹商貿廣場、陽光建材合—建小商茶五家紡織Page2.3濰坊專 分豪德小商品城二

億豐時代廣購物廣地一大地一大

中亞商貿山 茶本項尚城建材家居市

小商品市 茶葉市 建材家Page2.3.22.3.2濰坊未來專業(yè)市場供給分案例重點分中亞豪德小商品城二山茶地一大Page

小商品項目名中亞商貿地理位濰城區(qū)和平路與健康西路交匯開發(fā)濰坊中亞房地產(chǎn)開規(guī)建筑面積約5萬㎡，1369個鋪經(jīng)營行服裝、皮具箱包、小商品（可能規(guī)劃有茶葉建筑樓3層住宅底商，集中式布物業(yè)建1樓層高5.5米，可做隔層，2、3樓連租連賣，單鋪面積120營業(yè)—租售情售價1樓9980~2萬/㎡，2、3樓連賣5600~5800率約70%；1樓4.5元/天/㎡，2、3樓2.5元/天/㎡，開業(yè)時—Page小商品項目項目名購物廣地理位開發(fā)規(guī)約5經(jīng)營行建筑樓物業(yè)建營業(yè)銷售率：約55%，靠近勝利街部分因較高，商業(yè)直接銷售業(yè)價值較低區(qū)域返租三年銷售，返租率分別為8%、9%、開業(yè)時 Page豪德小商品城二豪德小商品城二項目名豪德小商品城二地理位項目名豪德小商品城二地理位開發(fā)規(guī)5建筑樓—物業(yè)建租售情—開業(yè)時—Page地一大小地一大項目名地一大道（風箏廣場地一大道項目名地一大道（風箏廣場地一大道（火車站地理位開發(fā)規(guī)約6.4約8經(jīng)營行建筑樓2層商2層商物業(yè)建內劃小鋪，單鋪面積約7.5（2.8*2.6米），走道寬約3營業(yè)——租售情單鋪8000~10000元/年（折開業(yè)時2010年5月（據(jù)銷售介紹2010年5月（據(jù)銷售介紹 、坊民商接度不高；2Page山山 茶

茶葉項目名山東茶地理位濰城火車站廣場東側(青年路與東新街交開發(fā)濰坊市三產(chǎn)規(guī)商業(yè)面積約6萬㎡，約400個鋪經(jīng)營行茶葉零售、批建筑樓3層商業(yè)裙物業(yè)建鋪位單層面積80㎡左右，層高約4.5米，1至3層營業(yè)——（未開業(yè)租售情售價約7000（1至3樓連賣），2年銷售率不到10%；暫無租賃政策。開業(yè)時（據(jù)銷售介紹Page濰濰坊未來專業(yè)市場供給統(tǒng)業(yè)市場建筑面積(萬㎡)合目前狀目前招商率、銷小商中亞商貿5招商、銷售招商率約20%，銷售率約豪德小商品城二5待—招商購物廣5招商、銷售招商率30%、銷售率皮中亞商貿城(局部約4招商、銷售招商率不足地一大道(局部約招商招商率不足10%，考慮調整為他業(yè)購物廣約招商、銷售招商率不足茶山東茶66銷售銷售率約Page未來2 Page2.4商業(yè)發(fā)展綜

套設施的不斷老化及升級空間有限，未來城 將往奎文區(qū)發(fā)展PagePart項目發(fā)展方向探一、項目立地條件分二、項目商 分專業(yè)市場可行性項目發(fā)展方向初步建功能布專業(yè)市場可行性項目發(fā)展方向初步建功能布局及建筑規(guī)劃建Page零售商業(yè)可行性

Page零售商業(yè)可行性1.5公里半徑范圍內商業(yè)情地塊制約因市場競爭預社區(qū)商業(yè)類區(qū)域商業(yè)空業(yè)態(tài)組地塊形交通狀區(qū)域內人口數(shù)較區(qū)域內輻射面較的業(yè)態(tài)不展示較便較較適區(qū)域內輻射面較的業(yè)態(tài)不展示適一一狹一不較項目社區(qū)商業(yè)基本情片區(qū)商業(yè)發(fā)展空業(yè)態(tài)組地塊形交通狀區(qū)域內人口狀市場競爭預展示面較寬項目及周邊現(xiàn)狀較為符合外向型社區(qū)商業(yè)Page零售商業(yè)可行性 由上可知，地塊商業(yè)面積可大于1.5由上可知，地塊商業(yè)面積可大于1.5300,000×5%=15,000Page專業(yè)市場可行性

茶葉市場：茶葉市場：回籠，降低開發(fā)風險；專業(yè)市場可行性濰濰坊本地茶葉市場規(guī)模統(tǒng)山山茶濰坊茶濰坊茶葉批發(fā)市本項北王茶青年路茶葉市場商項目商戶數(shù)規(guī)模（萬㎡經(jīng)營狀備約3約約3—6售率約合約——存量增量Page濰濰坊本地茶葉市場機會分、總價過高、缺失等原因，造成其目前招商及銷售不理想的局面Page濰濰坊本地茶葉商戶訪談記1有201上下兩層，一層㎡/50市場，他會要買個602發(fā)市有581.5上下兩層，一層㎡/50㎡左車出入3有100左右/1004九龍山葉濰坊茶葉有38㎡，一1.2上下兩層，一層㎡/502層，一層做倉庫，總價要5有1002層，做倉6大紅袍濰坊茶有95㎡，1元上下兩層，一層㎡左右/50認同項目定位為茶葉市場，相對于其他茶2層，樓上做倉儲和辦公、住宿7祁有70㎡，1天上下兩層，一層㎡/50㎡左市場優(yōu)勢很大，傾向于買鋪60萬以內比較8北王茶—Page9有4022803上下兩層，一層㎡/502有80約2100左右/100的，但要有一定的條件2有50上下兩層，一層㎡/502層，單價不要高于有60上下兩層，一層㎡/50㎡左地面停車要夠開敞有80㎡，1上下兩層，一層㎡左右/502層，做倉80㎡，1上下兩層，一層㎡/50 —小林茶林濰坊茶葉有—Page茶茶葉茶葉商戶茶葉商戶意向比例Page茶葉相 茶城和山 茶城，本項目在區(qū)位、交通、認可度方面優(yōu)勢較為明顯 Page茶茶葉市場競爭分的規(guī)劃設計、招商手法，是山東茶城無法比擬的競爭優(yōu)勢本市山山茶Page茶茶葉市場競爭——青年路老茶葉市場知名度高、大、Page茶茶葉Page相相關業(yè)態(tài)延Page濰坊濰坊

副食品項目濰坊副食品批發(fā)市地理位開發(fā)—規(guī)約6000㎡，80經(jīng)營行建筑樓物業(yè)建營業(yè)80%租售情—開業(yè)時—Page相相關業(yè)態(tài)延PagePage專業(yè)市場可行性濰坊濰坊購物廣濰坊小商品地一大地一大中亞商貿本項濰坊主要專業(yè)市場規(guī)模項目規(guī)模（萬㎡目前狀營業(yè)率/招商6開業(yè)2約開業(yè)4約5—5約約5合——存量增量Page濰濰坊除濰坊小商品城由于經(jīng)營年限久遠、大而經(jīng)營良好，其他新建小商品市場招商Page濰濰坊29000010005000012000000000000000000Page

工藝4.6%日用百貨4.1%日化、化妝品2.8%鞋類(非皮革)0.6%皮具

飾品6.2%

電子電器2.1%

體育用品0.6%

眼鏡0.4%

傘具0.1%

其他2.3%

空鋪1.3%

成人服裝39.9%業(yè)數(shù)比成人服業(yè)數(shù)比成人服內睡衣、襪皮具、箱飾2

內睡衣

童裝、嬰幼用品7.5% 襪

5.7%具1.3%

1.9%

軟家3.5%

用品2.7%

12.3%成人服裝布藝等軟家私鞋類(非皮革)飾品傘具

童裝、嬰幼用品玩具日化、化妝品電子電器其他

內睡衣、襪類文具日用百貨體育用品空鋪

用品皮具、箱包工藝品眼鏡

Page濰坊義烏商貿城業(yè)種個數(shù)分布統(tǒng)計10242314142563003003100480000224050000200000000000000000000備注:12、四樓不規(guī)劃小商品業(yè)態(tài),以餐飲、休 等大面積業(yè)態(tài)為主Page

成人服裝20.5%

童裝、嬰幼用品47.8%47.8%內睡衣、襪類5.0%用品布藝等軟家私1.9%玩具業(yè)數(shù)比業(yè)數(shù)比成人服內睡衣36皮具、箱736300其電飾他子品2.4%電2.8%器 2.7%

0.5%

1.1%

具、箱0.9%包0.9% 4.6%成人服裝童裝、嬰幼用品內睡衣、襪類用品布藝等軟家私玩具文具皮具、箱包鞋類(非皮革日化、化妝品日用百貨工藝品飾品電子電器體育用品眼鏡傘具其他空鋪Page外地小商品市場借鑒——南通尚美佳小商品項目項目開發(fā)規(guī)約6萬㎡（皮革皮草約5000㎡建筑樓4物業(yè)建營業(yè)約租售情商鋪已銷售完，僅余1開業(yè)時2009年5

小商品Page業(yè)數(shù)業(yè)數(shù)比成人服內睡衣、襪鞋類(非皮革006.5% 傘具,00

空鋪,20眼鏡,00

成人服裝,皮革,38飾品,60 工藝品,49

其他,12

19.7%童裝,63日用百貨,7.4%副食品,44鞋類,85皮具箱包,1.2%廚衛(wèi)用品,

五金,72玩具,41

內睡衣,76用品,3.6% 眼 傘 其

用 五鞋 副食 Page童童玩文體用現(xiàn)有市空缺業(yè)眼文工藝Page濰濰坊濰坊小商品市場競爭激烈，存量市場和增量市場均招商、銷售率低，經(jīng)營的局Page小小商 小商 商購物廣Page小商品業(yè)態(tài)可行性判 Page小商品業(yè)態(tài)可行性判進入風險較度較高。Page3.2市場可行性濰濰坊本地皮革市場規(guī)模統(tǒng)項目商戶數(shù)規(guī)模（㎡經(jīng)營狀備濰坊小商品城（局部豪德小商品城（局部開業(yè)不足22入駐2溫州商貿城（局部—地一大道（局部—合約——存量增量Page濰坊本地皮革市場機會分商戶主要分布在大型百貨，如中百、濰百、世紀泰華，市民皮革皮草消 較窄Page濰濰坊本地皮革商戶訪談記目前情1金利來皮無1樓，30鐵路線以南就有點偏了，不符合市民2無4樓，80㎡，403時代皮草曹先無4樓，60㎡，30元/月4無4樓，30㎡，305無4樓，35㎡，30但不想再開店6無4樓，60㎡，307無4樓，40㎡，30生意一般，沒開新8無3樓，80㎡，459無1樓，10，375Deselohl1樓，21㎡，87Page外地皮外地皮 分析——無錫皮革項目無錫項目無錫皮革地理位開發(fā)規(guī)約30萬㎡，約800經(jīng)營行建筑樓3物業(yè)建單鋪開間5米，進深7米，建筑面積約50營業(yè)約80%（空置集中在3樓租售情2樓：約15元/月/㎡（8000元/年/鋪，2000元/年鋪開業(yè)時 Page

無錫皮革城商家訪談記目前情1凱撒大帝林無2004萬元/2羅茜菲尼王1503萬元/3古琦路看況2004.5萬元/對山東市場不太了解。雖然也是廠家直營，但目前只在無錫有店，不想拓展太快。但如果后4思凱路盛無2005老爺車皮草唐無1006奧迪菲皮草行劉老無1107法國凱撒大帝吳老有1008有1509啄木鳥皮具陳無120Page外地皮外地皮 分析——招遠皮革

皮革項目項目開發(fā)規(guī)12萬㎡，商鋪1500個，投資4建筑樓4層集物業(yè)建單鋪開間7米，進深8米，建筑面積約90~100營業(yè)1、2、3樓整體約80%，4樓空置（據(jù)介紹是溫州商戶整體租賃租售情開業(yè)時招遠皮革城商家訪談記目前情1夢帝依娜皮草2中菱皮草趙先生有3普喜加皮具無4名店箱包曹5恒河鱷魚服裝周先生況以考慮在濰坊開店，如果海寧不去，不考慮去濰6先鋒鞋業(yè)虞先生無7圣梵雅皮草干有8米堤皮具張9森鑫皮草無60㎡，免租一北方人生意不好做,招遠皮革城規(guī)模太大,離濰坊距離太近,風險太大—九州夫人裘皮—蕾可瑪皮先有90㎡，免租兩之后對市場恐會有很大影響,會考慮進駐濰坊—Page招遠皮革城商家訪談記目前情菲格迪尼皮草行張先生況金狐貍皮草行章麗娟無—恒河鱷魚服飾袁—鱷魚名先有100㎡，免租兩山東市場也挺大的,濰坊建成的話可以考慮—凱薩皮草行王先生龍伯特尼克服連先生—Page外地皮外地皮 分析——海寧皮革項目海寧項目海寧皮革地理位浙江海寧市海州西路201開發(fā)經(jīng)營行皮草皮革、裘皮、皮鞋箱革原輔建筑樓4物業(yè)建租售情100~300開業(yè)時 Page海寧皮革城商家訪談記目前情1宏展皮草行沈無2鞋業(yè)廣場某店朱有3飛云鞋店張有2樓，6045無6阿瑪尼顧先生無地，山東招遠的阿瑪尼也是在自己這Page皮皮革都是在海寧皮革城拿貨。因此，海寧皮革城商戶對本項目是否有，是項目招商成敗由商戶訪談得知：初期招商關鍵在于政策、推廣力度、（如往返海寧大巴車等），后期經(jīng)營關鍵則在市場，如與旅行社的大力合作，的持續(xù)推廣，節(jié)假日的推廣活動等。Page皮皮革由商戶訪談得知：商戶可以接受銷售商鋪再返租的方式，但返租時間要長（3年以上） 考慮預留一定面積進行后期規(guī)模擴大和業(yè)態(tài)調整，項目皮革業(yè)態(tài)規(guī)模以4萬㎡為宜（400家皮革、皮草、箱包、鞋類商家）Page海寧皮革城與 各旅行社簽訂了長期合作協(xié)議，以每位游客12的 ，吸引旅行社將游客引導至海寧。招遠皮革城開業(yè)當天，各地合作旅行社共來了旅游巴196Page3.2.4皮皮革市場競爭分競爭優(yōu)勢 本項目會形成一定。出,對項目造成.

2.5小2.5小

招遠皮革山東省皮革類專業(yè)市場競爭不斷加大,項目皮具定位應立足于濰坊Page3.2.4皮革 Page3.2.4皮皮革Page專專業(yè)等非主流小商品業(yè)態(tài)方面存在一定的市場空間，但進入風險 度較高Page項目發(fā)展方向初步建優(yōu)勢優(yōu)勢項目SWOT項目SWOT機會項目SWOT分

島、中亞商貿城、購物廣場等的；

劣勢Page項目發(fā)展方向初步建方投資類業(yè)態(tài)組方案穩(wěn)健茶葉市場區(qū)商方案積極茶葉市場具市場區(qū)商Page功能布局及建筑規(guī)劃建

茶葉市場＋社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商

社區(qū)商社區(qū)商茶米場商業(yè)布局，建筑結構以兩層為主 路層），以達到“買一層送一層”的概念Page國際國際紡織無海寧皮海寧皮革城原輔料市Page規(guī)劃商業(yè)面積（㎡約5單層面積（㎡約2.5商業(yè)樓二層高商鋪進深7商鋪開間3-主通道\次通道（路主通道：14米次通道：8規(guī)劃商業(yè)面積（㎡商業(yè)層商業(yè)層高（㎡合計總商業(yè)面積（㎡約5.7社區(qū)商社區(qū)商社區(qū)商茶場Page項項鋪開間5.8米，可做隔5社區(qū)商業(yè)部層單鋪進深社區(qū)商業(yè)建議為單層，層高5.8米，營造出“買一層送一層”的概念，可適當提高售濰濰新萬科金域Page項鋪開間單鋪進深層一層3.5米，二層3濰坊茶5一層4米，二層3北王茶58一層4.5米，二、三層4北王茶濰北王茶Page

米334米4

2樓2樓挑豪德陶瓷廣Page項目主街寬次街寬泊車設交通狀濰坊茶葉批發(fā)88地面泊車，主街兩側較濰坊茶20（最窄處米—地面泊車，主街兩側較北王茶8地面泊車，主街兩側較豪德彩虹商貿地面泊車，次街兩側好豪杰五金機電地面泊車，主街兩側較建議項目主街寬14米，次街寬8米（包括人行道兩側各1米建議項目設置為地面泊車，包括次街兩側（主要 車）和門前廣場（主要是貨車）Page豪豪德彩虹廣場北王北王茶城次Page海寧皮革城原輔料市場海寧皮革城原輔料市場門前廣場濰坊濰坊茶葉批發(fā)街泊Page 海寧海寧皮革城原輔料市場佛茶博城筑四邊的樓Page案例案例參 佛 茶博

Page案例案例參 佛 茶博項目名佛茶博地理位項目名佛茶博地理位省佛山 區(qū)黃岐廣佛路大轉彎238 開發(fā) 佛山 實規(guī)規(guī)劃23萬㎡，已建成約13萬㎡，商戶約1000經(jīng)營行茶葉、茶具、茶食品建筑樓2層街區(qū)式布物業(yè)建單鋪建筑面積約60㎡，開間5米，進深1米，一樓層高米，二樓3米。主街寬25米，次街寬18米。營業(yè)租售情40~60元/月/㎡（一、二層連租），未銷 開業(yè)時2005Page案例案例參 佛 茶博二二層挑二層挑出約1通通次街寬18Page案例案例參 佛 茶博臨街臨街建筑四邊樓Page案例參案例參 佛 茶博鋪位外部裝修裝修鋪Page功能布局及建筑規(guī)劃建方案二社區(qū)商社社區(qū)商社區(qū)商社區(qū)商Page總商業(yè)面積（㎡2.26一二三層高通道寬度—主通道次通道主通道次通道商鋪進深78-商鋪開間4-3-4單層面積（㎡1.12（㎡8.9Page 各棟二層增設連廊相 ，帶動Page

PagePage二二5.8一5.8Page案例案例參——濰坊中亞商貿Page案例案例參——濰坊中亞商貿次、次、廣場廣場樓梯引導客戶至主通道寬約13一層主Page案例案例參——濰坊中亞商貿二層二層主街（退臺退臺寬約6次通道寬約4上有塑料棚二層次Page案例參案例參——濰坊中亞商貿二層中連廊寬約4二層連Page案例案例參——濰坊中亞商貿商業(yè)裙樓上的住宅 住宅萬象 金光華廣 怡景中心Page

P29通道設計建議：通道寬3-4萬象通道設計建議：通道寬3-4COCO道主寬—3——55金光華Page層高設計建議：1F5.5米，2F、3F層高設計建議：1F5.5米，2F、3F55于安 空調及照明設施，有利于提高商鋪形象檔次標5于安 空調及照明設施，有利于提高商鋪形象檔次COCO層高5655

Page停車場設計建議：4米層高，8.4×8.4柱間購物中益田假日廣COCO中信城市廣層高44544

Page3.4.2COCO84464PagePart商業(yè)發(fā)展方向定四、四、項目經(jīng)濟收益及風險分4.1Page項目商 預專業(yè)市 預

鋪位結單鋪總合計 /㎡)情況再做研討決定。Page項目商 預

比較因素分配指數(shù)尚城購物廣場本項目區(qū)位條件鐵路以南,濰州鐵路以南,青年路,白浪13交通條件臨濰州臨青年路,靠近火車站汽車15商業(yè)規(guī)模約3.8萬㎡（不含二期建的10萬㎡商業(yè)約12萬㎡（含專業(yè)市面積14主力店狀況引進大型超市佳樂無主力8區(qū)域人口特點房或安置房較多,居民質相對較12商業(yè)氛圍北王商城，區(qū)域商氛圍一濰坊茶葉市場，業(yè)氛圍一10商鋪類型7一，可做隔層10合計——82平均售價（元/㎡——11,000-—13,000注：以上售價及收益為初步估算，僅做參考，詳細數(shù)據(jù)需待項目設計圖紙完成及各項指標確定后，根據(jù)市場際情況再做研討決定Page項目商業(yè)經(jīng)濟收益分方可售區(qū)樓可售面（㎡售（元/㎡全部銷售收（萬元銷售實際銷售收（萬元備社區(qū)商一直接銷茶葉市一二返租銷合————方二社區(qū)商一直接銷茶葉市二返租銷皮具市三返租銷合————備注：以上收益計算未計入稅率影響，銷售率 初步根據(jù)定位風險及經(jīng)驗判斷所得

Page項目商業(yè)經(jīng)濟收益分方案（穩(wěn)健型）經(jīng)濟分方案（穩(wěn)健型）經(jīng)濟分收益分收益分穩(wěn)健1、銷售收益：約5.78億商業(yè)銷售收益：約3.82億元（按社區(qū)商業(yè)銷售90%、茶葉市場銷售率801.96億元(商業(yè)改住宅面積約萬㎡，按單價為3,50080%3、持有商業(yè)物業(yè)約1萬4、持有住宅物業(yè)約1.4萬5、品牌價值、無形價價值。樂觀1、銷售收益：約7.11億商業(yè)銷售收益：約4.66億元（按社區(qū)商業(yè)、茶市場銷售率100%計5、品牌價值、無形價若項目操作成功給發(fā)展商帶來的品牌和其他無價值注：以上收益不計入原有規(guī)劃住宅30Page項目商業(yè)經(jīng)濟收益分泌方案（積極型）經(jīng)濟分方案（積極型）經(jīng)濟分收益分收益分1、銷售收益：約4.74億住宅銷售收益：約1.12億元(商業(yè)改住宅面積約萬㎡，按單價為3,500元/㎡、銷售率為80%3、持有商業(yè)物業(yè)約4.8萬4、持有住宅物業(yè)約0.8萬5、品牌價值、無形價若項目操作成功給發(fā)展商帶來的品牌和其他無價值穩(wěn)健1、銷售收益：約8.38億商